Обобщение судебной практики по рассмотрению споров по

Обобщение судебной практики по рассмотрению споров,
связанных с договором аренды земельных участков.
30 ноября 2010 г.
г. Ставрополь
Во исполнение плана работы Арбитражного суда Ставропольского края на 2 полугодие 2010 года
проведено обобщение практики по рассмотрению споров, связанных с договором аренды
земельных участков.
Предметом настоящего обобщения являются дела, связанные с применением норм земельного
законодательства Российской Федерации, регулирующих вопросы аренды земельных участков.
Целью обобщения является проведение анализа вынесенных судом первой инстанции решений,
причин их отмен вышестоящими инстанциями и формирование судебной практики для более
быстрого, качественного и обоснованного рассмотрения дел по данной категории споров.
Земельные споры, возникающие в сфере гражданских правоотношений, характеризуются
нарушением законных прав субъекта данных правоотношений со стороны других лиц.
Отличительным признаком земельного спора, как и всех споров о праве, является наличие
объективно выраженных противоречивых позиций сторон по предмету спора: одна сторона в
споре объективно обладает правами на спорный земельный участок, а другая - объективно таких
прав не имеет.
Процессуальная форма рассмотрения данных споров должна способствовать выравниванию
положения сторон, защите не только публичного, но и частного интереса, основанного на нормах
права.
Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому
имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками,
а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное
не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах,
об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус,
поскольку, будучи основой жизни и существования человека, используется в качестве средства
производства в его хозяйственной деятельности, одновременно является недвижимым
имуществом и составляет объект права собственности и иных вещных прав.
При рассмотрении споров по анализируемой категории дел судьи применяют Гражданский
кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ); Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ),
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ
«Об особо охраняемых природных территориях», Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от
11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее - Закон о КФХ),
постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения
арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также
порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности
Российской Федерации», постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от
29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановление
Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/ 8 «О некоторых вопросах,
связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,
постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с
применением земельного законодательства», информационное письмо Президиума ВАС РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и другие
нормативные правовые акты.
Земля, являясь природным ресурсом, не может быть бесхозной по определению, т.к. на нее
распространяется презумпция государственной собственности, закрепленная в пункте 2 статьи
214 ГК РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или
муниципальных образований, являются государственной собственностью.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом земельного законодательства является
единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Аренде земельных
участков посвящена статья 22 ЗК РФ.
Арендные отношения устанавливаются посредством договора аренды, имеющего гражданскоправовую природу. Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного
участка как особого вида аренды, является предмет договора, требующий специального
правового регулирования. Статьей 65 ЗК РФ установлен общий порядок определения размера
арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли. При этом условие
договора аренды земельного участка о размере арендной платы определено как существенное.
В первом полугодии 2010 года седьмым судебным составом было рассмотрено 102 дела,
связанных с применением законодательства о земле в сфере гражданских правоотношений
(договор аренды земельных участков), из них по 56 делам (54,9%) требования были
удовлетворены. Судом апелляционной инстанции в первом полугодии 2010 года по данной
категории отменено 6 судебных актов, кассационной инстанцией отменено 4 решения, из них два
изменено.
Споры об оспаривании отказов в предоставлении в аренду земельных участков из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Специфика споров данной категории заключается в том, что в рамках дел об оспаривании
ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействий) исполнительных органов
государственной власти или органов местного самоуправления, рассматриваемых в порядке
главы 24 АПК РФ, подлежат разрешению вопросы об устранении нарушений прав и законных
интересов заявителя в установленный судом срок.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора, необходимо
учитывать, что договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского
кодекса Российской Федерации. В этой связи, в случае оспаривания и признания незаконными
действий (бездействий) органов, осуществляющих публичные полномочия по правилам главы 24
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что в
соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 данного Кодекса устранение допущенного нарушения
обуславливает непосредственную обязанностью соответствующего органа подготовить проект
договора и направить его заявителю.
Согласно статьи 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании
решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления,
обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их
компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 Кодекса.
В силу статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляется управление и
распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, определяется статьей 30 ЗК РФ. Данная
статья закона предусматривает, что решение исполнительного органа государственной власти или
органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о
предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов
(конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного
участка. Тогда как решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства
может быть обжаловано заявителем в суд. В случае признания отказа недействительным суд в
своем решении обязывает соответствующий орган предоставить земельный участок с указанием
срока и условий его предоставления.
По делу № А63-7020/09 предприниматель обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с
заявлением о признании незаконным отказа администрации г. Ставрополя в предоставлении
земельного участка в аренду для строительства магазина на новый срок и об обязании
администрации заключить с ним указанный договор аренды. Суд первой инстанции,
руководствуясь п.п. 6, 8 ст. 31, ст. 32 ЗК РФ, а также п. 2 ст. 621, 610 Гражданского кодекса РФ,
удовлетворил заявленные требования, исходя из следующих обстоятельств. Постановлением
главы города Ставрополя № 4770 от 22.11.2005 г. был утвержден акт выбора земельного участка
для проведения проектно-изыскательских работ и согласовано место размещения магазина.
Земельному участку присвоен адрес, участок поставлен на кадастровый учет. Комитетом по
управлению муниципальным имуществом и предпринимателем заключен договор аренды
земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке регистрирующим органом.
Предприниматель своевременно, до истечения срока действия договора аренды, обратился в
администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок. Суд
первой инстанции отклонил доводы заинтересованного лица о невозможности предоставления
земельного участка заявителю в связи с принятием нового Генерального плана,
предусматривающего строительство на спорном участке многоквартирного дома. При этом суд
указал, что утверждение нового Генерального плана развития территории, новых схем
планировки либо корректировка планов не освобождает администрацию от обязанности
учитывать все ранее согласованные и предоставленные пользователям участки.
Апелляционной суд оставил решение без изменения.
Суд кассационной инстанции, согласившись с выводами судебных инстанции, на основании п. 3 ч.
5 ст. 201 АПК РФ изменил судебные акты первой и апелляционной инстанций, указав на
обязанность заинтересованного лица подготовить и в месячный срок направить в адрес
предпринимателя проект договора аренды испрашиваемого земельного участка, что согласуется с
правовой позицией, изложенной в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства".
Данное изменение судебных актов обусловлено отсутствием в них указаний на конкретный срок,
в течение которого орган, осуществляющий публичные полномочия, обязан был устранить
допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, а также порядок, разъясненный в
вышеназванном постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
По делу № А63-10130/09 СПК обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к
администрации Гражданского сельсовета о признании незаконным действия по отказу в
заключении договора аренды земельного участка сроком действия - три года, содержащегося в
письме № 297 от 03.04.2009г., и обязании направить в адрес заявителя подписанный проект
такого договора.
Суд первой инстанции, руководствуясь п. 3 ст. 552 ГК РФ, ст.ст. 35, 36 ЗК РФ, удовлетворил
заявленные требования, исходя из следующего. СПК на основании плана приватизации и
передаточного акта по праву собственности принадлежит нежилое здание конторы,
расположенное на спорном земельном участке, что подтверждается свидетельством о
государственной регистрации права. Границы земельного участка утверждены в установленном
законом порядке, его кадастровый паспорт изготовлен. С учетом данных обстоятельств суд
первой инстанции указал, что земельные участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, предоставляются в аренду собственникам объектов
недвижимости, расположенных на таких участках, решением соответствующего государственного
органа, на основании которого заключается договор в соответствие со ст. 29, п. 6, 8 ст. 36
Земельного кодекса РФ. При этом судом были отклонены доводы заинтересованного лица о том,
что здание конторы принадлежит другим собственникам, в связи с отсутствием письменных
доказательств по данному факту.
В апелляционный суд решение не обжаловалось.
ФАС СКО оставил решение без изменения, указав, что вывод суда о том, что кооператив как
собственник объекта недвижимости вправе реализовать предоставленную ему частью 1 статьи 36
ЗК РФ возможность приобрести в аренду спорный земельный участок, является верным.
Споры о взыскании задолженности по арендным платежам, возникающие из договоров аренды
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ использование земли является платным за
исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статей 22, 65 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с
гражданским законодательством. Порядок определения размера арендной платы, порядок,
условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности,
устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами
государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. 10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а
также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков,
государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами
государственной власти субъектов Российской Федерации.
Учитывая, что ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, и государственная собственность на которые не разграничена, по
смыслу статьи 424 ГК РФ представляются регулируемыми величинами, стороны обязаны
руководствоваться размером арендной платы, установленным соответствующими нормативными
актами и не вправе применять другие размеры арендной платы.
Вместе с тем следует отметить, что в силу ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не
имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Тогда как действия закона могут распространяться на отношения, возникшие до введения его в
действие только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Поскольку по смыслу п. 2 ст. 3 ГК РФ под законом понимаются только федеральные законы,
следует признать, что нормативные правовые акты, издаваемые органами государственной
власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления муниципальных
образований, не могут иметь обратной силы. В этой связи нормативные правовые акты, принятые
после заключения договора, не могут иметь обратной силы по отношению к условиям договора.
По делу № А63-20371/09 министерство обратилось с иском к крестьянскому хозяйству о
взыскании долга по арендной плате, возникшего из договора аренды земельного участка. Суд
первой инстанции, установил, что арендатор, заключив договор аренды земель
сельскохозяйственного назначения 22.05.1999, осуществлял оплату арендных платежей лишь в
том размере, который был согласован сторонами единожды, при заключении договора. Суд
удовлетворил заявленные требования, исходя из ставок арендной платы и методики её расчета,
установленные в спорный период времени нормативными актами органа местного
самоуправления и Правительством Ставропольского края. Суд первой инстанции указал, что
согласно ст. 424 ГК РФ и ст. 65 ЗК РФ арендная плата является регулируемой ценой договора, в
связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы на
земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не в
праве применять другой размер арендной платы. При этом суд отметил, что новый размер
арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного
акта, что согласуется с правилами ст.ст. 422, 424 ГК РФ.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, а также ФАС Северо-Кавказского округа
согласились с выводами, изложенными в решении суда первой инстанций, оставив его без
изменения.
По аналогичному делу №А63-19234/2010 суд первой инстанции, руководствуясь статьями 22, 65
ЗК РФ, а также статьей 614 ГК РФ, удовлетворил заявленные требования в полном объеме, исходя
из доказанности того, что земельный участок в спорный период находился в пользовании
общества на условиях заключенного с истцом договора.
Суд апелляционной инстанции подтвердил правильность выводов суда первой инстанций,
оставив решении без изменения.
По делу № А63-14232/2009 управление имущественных отношений обратилось с иском к
обществу о взыскании долга по арендной плате и пени. Суд первой инстанции, на основании ст.
65 ЗК РФ, ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ, установив наличие задолженности, удовлетворил заявленные
требования. При этом суд в силу ст. 424 ГК РФ руководствовался ставкой арендной платы и
методикой расчета, установленными постановлением Правительством СК от 16.04.2008г. № 64-П,
исходя из того, что данный нормативный акт подлежит применению к правоотношениям сторон с
01.01.2008г., не смотря на то, что был официально опубликован 22.05.2008г.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанций,
оставив его без изменения.
Суд кассационной инстанции, сославшись на ст.ст. 3 (п.2), 4,
422 ГК РФ, отменил оба
судебных акта и направил дело на новое рассмотрение. ФАС СКО указал, что пункт 4
постановления Правительства СК от 16.04.2008 N 64-п в части указания на то, что названное
постановление, увеличивающее размер арендной платы, распространяется на правоотношения,
возникшие с 01.01.2008, не соответствует статье 4 ГК РФ, так как придает обратную силу
нормативному акту, который не является федеральным законом.
Отсутствие договорных отношений при фактическом пользовании земельным участком не
освобождает пользователя от обязательств по возмещению неосновательного обогащения.
Отношения, связанные с пользованием земельным участком без установленных законом, иными
правовыми актами или сделкой оснований следует квалифицировать, как возникшие из
неосновательного обогащения.
Согласно ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом,
должно возместить потерпевшему (собственнику земельного участка или лицу, осуществляющему
его полномочия в силу закона, иного правового акта или сделки) то, что оно сберегло вследствие
такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том
месте, где оно происходило.
По делу А63-3628/09 администрация муниципального образования обратилась с иском к
кооперативу о взыскании суммы долга за фактическое пользование земельным участком. Суд
первой инстанции, руководствуясь ст. 65 ЗК РФ, ст.ст. 424, 1105 ГК РФ, удовлетворил иск. При этом
суд, установив доказанность факта использования кооперативом земельного участка под гаражи,
что подтверждалось актами проверки соблюдения земельного законодательства муниципального
земельного контроля, в отсутствие договорных отношений с собственником, квалифицировал
сложившиеся между сторонами отношения, как возникшие из неосновательного обогащения.
Шестнадцатый апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.
ФАС СКО также согласился с выводами судебных инстанции о наличии у кооператива обязанности
возместить истцу сумму неосновательного обогащения, указав, что при разрешении вопроса о
размере неосновательного обогащения суды правомерно руководствовались актами Думы г.
Буденновска и правительства Ставропольского края, устанавливающими условия и размер
арендной платы за пользование земельными участками.
Расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, общие
положения, специфика.
Специфика споров о расторжении договора аренды земельных участков такова, что при их
разрешении судами, прежде всего, применяются положения гражданского законодательства,
регулирующие данный круг отношений.
Пункт 1 статьи 46 ЗК РФ прямо отсылает к Гражданскому кодексу: аренда земельного участка
прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским
законодательством. Разъяснения по поводу применения норм законодательства о расторжении
договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Общие правила расторжения договора аренды земельного участка изложены в статье 619 ГК РФ.
При этом данная статья закона указывает, что договором аренды могут быть установлены и
другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии
с
п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. Вместе с тем названная статья ГК РФ наделяет
арендодателя правом требовать досрочного расторжения договора только после направления
арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в
разумный срок.
Учитывая, что ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды,
подлежит применению общее правило, содержащееся в ч. 2 ст. 452 ГК РФ, в соответствии с
которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в
суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть
договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом
либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Нарушение досудебного порядка урегулирования споров при рассмотрении требования о
расторжении договора аренды влечет оставление иска без рассмотрения в соответствии с ч. 2 ст.
148 АПК РФ.
По делу А63-2532/2009 комитет по управлению муниципальным имуществом обратился к
обществу с иском о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка и
расторжении договора аренды и освобождении земельного участка. Руководствуясь ст.ст. 619,
452 ГК РФ, суд первой инстанции частично удовлетворил иск. При этом удовлетворяя требование
о расторжении договора, суд исходил из доказанности того, что арендатор более двух раз подряд,
по истечении установленного договором срока платежа, не внес арендную плату. Судом также
установлено обстоятельство отправки истцом в адрес ответчика претензии с требованием
погасить задолженность и расторгнуть договор, которая была оставлена без ответа. Суд частично
отказал во взыскании задолженности и пени в связи с истечением срока давности. Также оставил
без удовлетворения требование об освобождении земельного участка, не занятого объектом
недвижимости, поскольку истцом не были представлены доказательства межевания участка на
самостоятельные участки: под принадлежащим ответчику по праву собственности объектом
недвижимости и, соответственно, не занятого этим объектом.
Шестнадцатый апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.
ФАС СКО также согласился с правильностью актов судебных инстанций в части обоснованности
выводов по расторжению договора аренды земельного участка, взыскании задолженности и
отказу в удовлетворении требования об освобождении земельного участка, не занятого объектом
недвижимости. Вместе с тем кассационный суд указал на отсутствие оснований признавать, что
ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место
лишь фактические отношения, в связи с чем судебные акты в части суммы начисленной пени были
изменены. Пеня была взыскана за период действия между сторонами договора аренды.
По делу А63-9307/09 министерство имущественных отношений обратилось с иском к обществу о
взыскании задолженности по арендной плате и о расторжении договора аренды земельных
участков. Суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 22, 65 ЗК РФ, ст.ст. 309, 310, 333, 614 ГК РФ,
удовлетворил требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени. На основании
ст.ст. 450 (пп.2 ч.2), 452 (п.2) ГК РФ,
ст.148 АПК РФ в части расторжения договора иск
был оставлен без рассмотрения. При этом суд первой инстанции, оставляя требование о
расторжении договора без рассмотрения, сослался на п. 60 постановления Пленума Верховного
Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации", из которого следует, что спор об изменении или расторжении
договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом
доказательств, подтверждающих принятие им мер, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Суды апелляционной и кассационной инстанции в полной мере согласились с выводами,
изложенными в решении, оставив соответствующие жалобы без удовлетворения, а судебный акт
первой инстанции без изменения.
Выводы:
Проведенный анализ практики рассмотрения седьмым судебным составом дел по спорам,
связанным с договором аренды земельных участков, показал единообразное применение судом
норм законодательства.
Споры рассматриваются судьями с учетом разъяснений ВАС РФ и сложившейся в СевероКавказском округе правоприменительной практики, что обусловило достаточно высокое качество
судебных актов по таким спорам.
В целях улучшения качества судебных актов следует проводить обсуждение на совещаниях в
судебном составе постановлений вышестоящих инстанций, анализировать спорные моменты
судебной практики с учетом указаний кассационной инстанции.
И.о. председателя
седьмого судебного состава
А.А. Говорун
Начальник отдела анализа
и обобщения судебной практики,
законодательства и статистики
Т.Н. Корнеева