Document 4324402

Обзор Постановлений Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации по
спорам в сфере земли, недвижимости и строительства
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 13783/12 по делу № А41-26473/11*
Участники спора: Общество с ограниченной ответственностью «АшитковоМебель» (далее –
Общество) vs муниципальному учреждению «Администрация Воскресенского муниципального района
Московской области» (далее – Администрация).
Дата публикации на сайте ВАС РФ: 14.06.2013.
Суть спора: Между администрацией и обществом 15.07.2008 заключен договор купли-продажи
№ 721 (далее - договор купли-продажи, договор) земельного участка общей площадью 13748 кв. метров
с кадастровым номером 50:29:0060209:51, расположенного по адресу: Московская обл., Воскресенский
р-н, с. Федино, д. 6-а, 6-б.
Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора продажа земельного участка обусловлена нахождением на нем
принадлежащих обществу на праве собственности не завершенных строительством объектов: нежилого
здания площадью застройки 1171,2 кв. метра (инв. № 1627-127, лит. Б) и нежилого здания площадью
застройки 520,7 кв. метра (инв. N 1626-127, лит. В). Право собственности общества на объекты
зарегистрировано в установленном законом порядке 06.05.2005.
Стоимость земельного участка составила 2 032 834 рубля (пункт 2.1 договора), общество
перечислило эту сумму платежным поручением от 23.07.2008.
Согласно данным, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, кадастровая
стоимость упомянутого земельного участка на момент заключения договора купли-продажи составляла
13 552 228 рублей 48 копеек.
Обращаясь в суд с иском, Общество указало на несоответствие пункта 2.1 договора статье 2
Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации" (далее - Вводный закон), полагая, что выкупная стоимость земельного участка,
приобретенного им на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее Земельный кодекс), должна составлять 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, то есть
338 806 рублей.
Ввиду несоответствия определенной по договору стоимости приобретаемого им земельного
участка нормам названного закона, исходя из положений статей 167, 168 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) общество сочло пункт 2.1 договора
недействительным и заявило требование о возврате излишне уплаченной стоимости участка. По его
мнению, недействительность данного пункта договора в соответствии со статьей 180 Кодекса не влечет
недействительность всех иных его условий. Заявляя иск по настоящему делу, общество сослалось на
наличие у него в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса права на выкуп земельного участка по
льготной цене, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на
праве собственности. Именно по этой причине истец считал недействительным оспариваемое условие
договора купли-продажи о цене приобретаемого земельного участка, заявляя одновременно по этому же
основанию требование о взыскании спорной денежной суммы как излишне уплаченной администрации.
Суд первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требований отказал.
Суд кассационной инстанции, отменяя названные судебные акты, счел, что право общества на
выкуп земельного участка на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса не является предметом
рассматриваемого спора, в связи с чем разрешению подлежит только спор о выкупной стоимости
земельного участка. Поскольку администрация не доказала правомерность установления выкупной цены
отчуждаемого по договору земельного участка, определенной в размере 15 процентов его кадастровой
стоимости, суд кассационной инстанции удовлетворил заявленный обществом иск.
Позиция ВАС РФ: Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
сформирована правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный
участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Президиум в постановлениях от
23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10 указал, что применение порядка выкупа земельных
участков под упомянутыми объектами возможно в случаях, прямо названных в законе. К таким случаям,
в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства согласно положениям
пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации; переоформление права постоянного (бессрочного)
пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Вводного закона.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет
юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и
недействительна с момента ее совершения.
Поскольку заключенная сторонами сделка является недействительной, она в силу закона не
повлекла правовых последствий, а применительно к рассматриваемому спору - возникновения права
собственности общества на спорный земельный участок. В этой связи довод общества, настаивавшего
на проверке соответствия закону лишь одного условия договора купли-продажи, о том, что
недействительность условия сделки о стоимости участка не влечет недействительности прочих ее
частей, не соответствует положениям статьи 180 Гражданского кодекса.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно
предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180
Гражданского кодекса).
Кроме того, удовлетворяя заявленный иск в части признания пункта 2.1 договора
недействительным, суд кассационной инстанции в обоснование своих выводов указал лишь на
недоказанность правомерности установления администрацией выкупной стоимости.
Однако суд, несмотря на то, что эта цена была согласована сторонами договора купли-продажи
при его заключении, не указал норму материального права, которой не соответствует пункт 2.1
договора, квалификацию его с учетом заявления ответчика о применении исковой давности как
ничтожного или оспоримого условия, что противоречит статье 166 Гражданского кодекса.
Отсутствие материально-правового обоснования для признания сделки недействительной
нарушает также часть 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
предусматривающую обязанность суда кассационной инстанции указать законы и иные нормативные
правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления.
Признание пункта 2.1 договора купли-продажи недействительным явилось основанием для
удовлетворения судом кассационной инстанции требования о взыскании заявленной по иску суммы в
размере 1 694 028 рублей - разницы между 2,5 процента и 15 процентами кадастровой стоимости
земельного участка, а также 447 999 рублей 82 копеек процентов за пользование чужими денежными
средствами.
Между тем, поскольку истец заявил эти требования, полагая, что обладает правом на льготную
цену при выкупе земельного участка в собственность, с чем обоснованно не согласился суд
апелляционной инстанции, в их удовлетворении также следовало отказать.
Так как судом апелляционной инстанции правомерно сделан вывод о недействительности
договора в целом, и с учетом того, что истец продал земельный участок другому лицу, а администрация
о применении последствий недействительности этой сделки при рассмотрении дела не заявляла,
Президиум не усматривает оснований для возврата сторон в первоначальное положение в соответствии
с правилами статьи 167 Гражданского кодекса.
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2013 № 15480/12 по делу № А40-59243/12-6553*
Участники спора: Индивидуальные предприниматели Ганжала А.И. и Ганжала Н.Н. (далее –
предприниматели) vs общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная
компания «Столица» (далее – общество).
Дата публикации на сайте ВАС РФ: 14.06.2013.
Суть спора: Индивидуальные предприниматели, ссылаясь на нарушение обязательств по договору
участия в долевом строительстве от 10.12.2010 N Наг/АТС-204-205 (с учетом договора уступки прав от
08.09.2011 N Наг-204-205/6-15-2-282-Э-и) (далее - спорный договор) в части срока передачи объекта
долевого строительства - 2-комнатной квартиры общей площадью 96,84 кв. метра, имеющей
строительный номер 282, находящейся в многоквартирном доме обратились в Арбитражный суд города
Москвы с иском к Обществу о взыскании неустойки (пеней) за период с 01.01.2012 по дату передачи
объекта долевого строительства (включительно) в размере 1/300 ставки рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату передачи объекта, от цены договора
за каждый день просрочки и об обязании общества передать спорный объект. При этом, обращаясь
именно в арбитражный суд, предприниматели указали на свой статус индивидуальных
предпринимателей и на то, что спорный договор заключен в инвестиционных целях, то есть в целях
осуществления предпринимательской деятельности.
Определением Арбитражного суда г. Москвы, оставленным в силе судом апелляционной и
кассационной инстанции, производство по делу прекращено.
Суды трех инстанций, руководствуясь статьями 27, 28 и 33 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, указали, что критериями отнесения спора, возникшего из гражданских
правоотношений к подведомственности арбитражных судов, являются экономический характер такого
спора, а также субъектный состав его участников, лишь в случаях, предусмотренных Арбитражным
процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, к
подведомственности арбитражных судов относятся дела независимо от субъектного состава
правоотношения, из которого возник спор или требование, и прекратили производство по делу.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что спор не связан с осуществлением истцами
предпринимательской и иной экономической деятельности. Ссылку истцов на то, что они являются
индивидуальными предпринимателями, суд отклонил, сочтя, что при заключении договора уступки прав
от 08.09.2011 они действовали именно как граждане. Кроме того, установив, что объектом
правоотношений является жилое помещение и доказательств того, что спорные правоотношения
направлены на осуществление истцами предпринимательской или иной экономической деятельности,
представлено не было, и что к специальной подведомственности арбитражных судов данный спор не
относится, суд прекратил производство по делу.
После того как арбитражный суд прекратил производство по делу, сочтя, что спор не носит
экономического характера, предприниматели обратились в суд общей юрисдикции. Однако
определением Ленинского районного суда г. Краснодара от 05.07.2012 им было отказано в принятии
искового заявления, поскольку суд общей юрисдикции пришел к выводу о том, что спор носит
экономический характер.
Позиция ВАС РФ: Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать
предусмотренное законодательством право на судебную защиту (в частности в постановлениях от
21.10.2008 N 7131/08, от 29.05.2012 N 17607/11).
В данном случае из-за отказа в рассмотрении дела как судом общей юрисдикции, так и
арбитражным судом предприниматели оказались лишены права на судебную защиту, гарантированного
статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации.
3
При таких обстоятельствах определение суда первой инстанции, постановления судов
апелляционной и кассационной инстанций как нарушающие единообразие в толковании и применении
арбитражными судами норм права подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело подлежит направлению в суд первой инстанции для рассмотрения заявленных требований по
существу.
__________________________________________________________________________________
Постановление Президиума ВАС РФ от 4 декабря 2012 г. № 8989/12 по делу А28-5775/2011223/12
Участники спора: Открытое акционерное общество "Концерн ПВО "Алмаз-Антей" (далее концерн, основное общество) vs Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Кировской области (далее - управление).
Дата публикации на сайте ВАС РФ: 14.06.2013
Суть спора: 19.11.2010 правление Концерна со ссылкой на Федеральный закон от 03.11.2010 N
278-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Федеральном бюджете на 2010 год и на
плановый период 2011 и 2012 годов" и необходимость реализации проекта создания двух новых
производств приняло решения об одобрении приобретения объектов недвижимого имущества путем
изъятия у дочернего общества и утверждении перечня передаваемых Концерну объектов недвижимого
имущества, принадлежащих этому обществу на праве собственности (пункты 4.1, 4.2 протокола от
19.11.2010 N 13).
Совет директоров общества "ВМП "АВИТЕК" принял решения об одобрении передачи Концерну
объектов недвижимого имущества и об утверждении перечня принадлежащих обществу на праве
собственности объектов недвижимого имущества, передаваемых Концерну (пункты 1.1 и 1.2 протокола
от 03.12.2010 N 3-2010-СД5).
Во исполнение названных решений общество "ВМП "АВИТЕК" и концерн 20.12.2010 подписали
акт приема-передачи указанного имущества.
Общество "ВМП "АВИТЕК" и концерн обратились в управление с заявлениями от 21.12.2010 о
государственной регистрации перехода права собственности на упомянутые объекты недвижимости,
приложив к ним акт приема-передачи от 20.12.2010.
Управление приняло решения об отказе в государственной регистрации перехода права
собственности Концерна на спорные объекты недвижимости на основании абзаца восьмого пункта 1
статьи 20, пункта 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), о чем
сообщило концерну уведомлениями от 30.03.2011.
Концерн оспорил отказ управления в государственной регистрации в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о том, что сделка по
передаче имущества от дочернего общества (общества "ВМП "АВИТЕК") к основному обществу
(концерну) должна быть квалифицирована как дарение, и указали на невозможность осуществления
дарения в отношениях между коммерческими организациями в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 575
Гражданского кодекса. Решение концерна о приобретении спорного недвижимого имущества путем
изъятия его у собственника (общества "ВМП "АВИТЕК") истолковано как распоряжение чужим
имуществом.
Позиция ВАС РФ: Распоряжение недвижимым имуществом, в том числе путем его отчуждения,
осуществляется только его собственником при государственной регистрации возникновения, перехода
или прекращения прав на это имущество (статьи 131, 209 Гражданского кодекса).
4
В соответствии с пунктом 1 статьи 572 Гражданского кодекса по договору дарения одна сторона
(даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в
собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает
или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Из содержания приведенной нормы следует, что безвозмездность передачи имущества является
признаком договора дарения, но не единственным. Обязательным квалифицирующим признаком
договора дарения является вытекающее из соглашения сторон очевидное намерение дарителя передать
имущество в качестве дара (указание на это содержится в Постановлении Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.04.2006 N 13952/05).
Таким образом, дарение имущества предполагает наличие волеизъявления дарителя,
намеревающегося безвозмездно передать принадлежащее ему имущество иному лицу именно в качестве
дара (с намерением облагодетельствовать одаряемого), а не по какому-либо другому основанию,
вытекающему из экономических отношений сторон сделки.
Совершенная между концерном и обществом передача имущества не является сделкой по
дарению, которая запрещена в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 575 Гражданского кодекса.
Экономические отношения между основным и дочерним обществами могут предполагать не
только вложения основного общества в имущество дочернего на стадии его учреждения, но и на любой
стадии его деятельности. Кроме того, экономическая целесообразность в отношениях дочернего и
основного обществ может вызывать необходимость и обратной передачи имущества. При этом
отсутствие прямого встречного предоставления является особенностью взаимоотношений основного и
дочернего обществ, представляющих собой с экономической точки зрения единый хозяйствующий
субъект.
Учитывая подконтрольность общества концерну и общие цели их экономической деятельности,
для реализации которых может возникать необходимость в перераспределении имущества (ресурсов)
между основным и дочерним обществами, квалификация любых совершаемых между такими лицами
сделок по передаче имущества без прямого встречного предоставления в качестве дарения является
ошибочной.
Принцип свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса) расширяет возможности
оптимизации деятельности взаимосвязанных юридических лиц. При этом не нарушаются права и
интересы третьих лиц - кредиторов дочернего и основного обществ, так как их интересы защищаются
положениями законодательства о банкротстве (об оспаривании сделок, совершенных в преддверии
банкротства), а также нормами об ответственности лиц, имеющих право давать обязательные указания
юридическому лицу и т.п.
Признавая отказ управления правомерным в части квалификации спорной сделки как дарения,
суды не учли и того, что положения Гражданского кодекса, запрещающие дарение между
коммерческими организациями, направлены на защиту интереса участников юридического лица дарителя в том, чтобы отчуждение имущества, принадлежащего этому юридическому лицу,
осуществлялось за эквивалентное встречное предоставление. Однако при передаче имущества от
дочернего общества основному (и наоборот) интересы миноритарных участников обществ, которые
могут быть ущемлены такими сделками, защищаются специальными положениями законодательства о
хозяйственных обществах (например, о праве требовать выкупа акций или приобретения обществом
доли или части доли в уставном капитале, об одобрении сделок, в совершении которых имеется
заинтересованность участников хозяйственного общества).
В связи с изложенным оснований для применения положений подпункта 4 пункта 1 статьи 575
Кодекса в настоящем деле у судов не имелось.
Вместе с тем Президиум приходит к выводу о наличии иных оснований, препятствующих
удовлетворению заявленных концерном требований.
5
Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит положений о форме иной
сделки об отчуждении недвижимого имущества, следовательно, подлежит применению по аналогии
закона (статья 6 Кодекса) статья 550 Гражданского кодекса о договоре продажи недвижимости, которая
устанавливает, что договор заключается в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Кодекса).
Согласно статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии
с Гражданским кодексом.
Из содержания указанных статей следует, что договор об отчуждении недвижимости, в том числе
непоименованный, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами. Концерн, обратившись за регистрацией перехода права собственности по
сделке, не представил соглашение, заключенное в надлежащей форме. Таким образом, документ,
содержащий направленное на переход права собственности волеизъявление как отчуждателя, так и
приобретателя соответствующего недвижимого имущества, на государственную регистрацию прав
представлен не был.
*Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими
фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании,
расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть
пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
6