Евменчикова_Аренда_статья_БЖЮ_февраль_2015
advertisement
Ольга ЕВМЕНЧИКОВА, юрист Revera Consulting Group Особенности преимущественного права заключения договора аренды на новый срок и выкуп арендованного имущества Преимущественное право заключения договора аренды на новый срок По общему правилу, установленному частью первой п. 1 ст. 592 ГК, арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Следует отметить, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок действует автоматически вне зависимости от того, согласовано ли соответствующее условие в договоре аренды. Право арендатора на заключение договора аренды на новый срок действует независимо от того, согласовано ли это в договоре. Вместе с тем указанная норма является диспозитивной, что позволяет сторонам исключить из договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в результате чего арендодатель приобретает право заключать договоры аренды с другими лицами без ограничений. Однако в данном случае арендатор не сможет воспользоваться при прочих равных условиях преимущественным правом перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, даже если он надлежащим образом исполняет обязанности по договору аренды, письменно уведомит арендодателя о своем намерении заключить договор аренды на новый срок и на предлагаемых арендодателем условиях. Если арендатором и третьим лицом предложены равные условия для заключения договора аренды, арендодатель вправе заключить новый договор аренды с третьим лицом и не обязан заключать его с арендатором. Согласно части первой п. 33 постановления № 1 правило о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект. Возможность реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок зависит от выполнения в совокупности ряда условий. 1 1. Надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору аренды. В случае если арендатор нарушил условия договора аренды, он не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. 2. Письменное уведомление арендодателя о желании заключить новый договор аренды. Рекомендация При заключении договора аренды целесообразно установить срок для направления уведомления о желании заключить новый договор аренды, поскольку в отсутствие согласованного срока такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок до окончания действия договора. В связи с тем, что критерии для установления разумности сроков четко законодательством не определены, на практике могут возникнуть конфликтные ситуации между сторонами договора аренды. 3. Согласие арендатора заключить договор аренды на новый срок на таких же условиях, на которых арендодатель предполагает заключить договор аренды с другим арендатором. Ключевое значение в данном случае имеет то обстоятельство, что арендодателем должны быть предложены в отношении ранее арендованного объекта равные условия как для прежнего арендатора, так и для третьих лиц. При этом независимо от того, насколько добросовестно арендатор исполнял условия договора аренды, арендодатель не обязан придерживаться условий прежнего договора с арендатором, поскольку часть вторая ст. 592 ГК допускает при заключении договора аренды на новый срок изменение его условий по соглашению сторон. Таким образом, в ответ на предложение арендатора о заключении договора аренды на новый срок арендодатель может предложить иные условия аренды, отличающиеся от прежних. При несогласии арендатора с новыми условиями арендодатель вправе отказать ему в заключении договора на новый срок. Рекомендация Во избежание рисков отказа арендодателя заключить договор на новый срок в интересах арендатора предусмотреть при заключении договора условие, что договор аренды на новый срок заключается на таких же условиях, что и первоначальный договор. Возможность оспаривания арендатором отказа от заключения с ним договора аренды на новый срок зависит от того, каким образом арендодатель распорядился имуществом: использовал его для собственных нужд или передал в аренду иному лицу. В случае если арендодатель в течение года со дня истечения срока аренды распорядился арендованным имуществом посредством сдачи его в аренду другому лицу и 2 при этом отказал арендатору в заключении договора на новый срок, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако законодательство не обязывает арендодателя заключать с арендатором договор аренды на новый срок, если по окончании срока аренды имущество не будет передано в аренду третьему лицу, а будет использовано арендодателем для собственных нужд. Законодательство не обязывает арендодателя заключать с арендатором договор аренды на новый срок, если по окончании срока аренды имущество не будет передано в аренду третьему лицу. Также следует отметить, что положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не подлежат применению в случаях, если: - договор аренды заключен на неопределенный срок и прекращен в связи с отказом арендодателя от договора аренды на основании п. 2 ст. 581 ГК как заключенного на неопределенный срок; - стороны совершили действия, направленные на расторжение договора аренды, например подписали соглашение о расторжении договора. Таким образом, возможность реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок зависит от соблюдения ряда условий и несет определенные риски для арендатора, поскольку заключение такого договора не является безусловной обязанностью арендодателя. Выкуп арендованного имущества Согласно п. 1 ст. 595 ГК в договоре аренды может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Особенность данного договора состоит в том, что в результате его заключения возникает две группы отношений: 1) отношения по предоставлению арендодателем имущества во временное владение и (или) пользование арендатору, который, в свою очередь, обязан уплачивать арендную плату за владение и (или) пользование предоставленным имуществом (собственно арендные отношения); 2) отношения по передаче арендодателем имущества в собственность арендатора при условии уплаты последним выкупной цены (отношения по купле-продаже имущества). 3 Таким образом, включение в договор аренды права выкупа арендованного имущества влечет возникновение двух групп обязательств: по аренде имущества, которые по своему характеру являются первичными, и по последующей продаже данного имущества арендатору. По этой причине такой договор по своей природе является смешанным договором, содержащим элементы договора аренды и договора куплипродажи. При этом возникновение данных обязательств имеет определенный временной разрыв, который связан с установленным в договоре сроком выкупа арендованного имущества: по истечении срока аренды или до его истечения. Реализация арендатором права на выкуп возможна при соблюдении ряда условий. Во-первых, право выкупа арендованного имущества должно быть четко сформулировано непосредственно в договоре. Следует различать «условие о выкупе арендованного имущества» и «преимущественное право на приобретение этого имущества». Правовым последствием заключения договора аренды с правом выкупа является то, что арендатор вправе требовать передачи арендованного имущества ему в собственность (при условии внесения всей выкупной стоимости имущества), а арендодатель обязан передать имущество арендатору. Включение в договор аренды условия о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не влечет признание такого договора в качестве договора аренды с правом выкупа. Точно так же не является выкупом и условие о заключении в будущем договора купли-продажи арендуемого имущества. Наличие в договоре аренды подобного условия может быть расценено как предварительный договор купли-продажи (при условии согласования всех существенных условий такого договора), что впоследствии может стать основанием для понуждения арендодателя к заключению основного договора купли-продажи, однако обязанности арендодателя по передаче имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды не влечет. При включении в договор аренды условия о праве арендатора на выкуп арендованного имущества дополнительно заключать договор купли-продажи не требуется. При включении в договор аренды условия о праве арендатора на выкуп арендованного имущества дополнительно заключать договор купли-продажи не требуется Во-вторых, в договоре аренды с правом выкупа должен быть определен момент, по наступлении которого соответствующее право может быть реализовано. Исходя из содержания п. 1 ст. 595 ГК арендованное имущество может быть выкуплено как по 4 истечении срока аренды, так и до его истечения. В последнем случае обязательным условием реализации права выкупа арендованного имущества является внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Вместе с тем выкуп арендованного имущества допускается не во всех случаях в силу существующих в законодательстве ограничений. В частности, исключения из общего правила, установленного п. 1 ст. 595 ГК, предусмотрены в отношении государственного имущества. Так, согласно п. 6.7 Указа Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» сдача в аренду зданий, изолированных помещений, а также сооружений (их частей), находящихся только в собственности государства, осуществляется без предоставления арендатору права на их выкуп. Порядок оформления выкупа арендованного имущества Выкуп арендованного имущества может быть оформлен как путем включения соответствующего условия в договор аренды, так и посредством заключения отдельного дополнительного соглашения к такому договору. В последнем случае стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 595 ГК). Если условие о выкупе арендованного имущества не будет согласовано сторонами ни в договоре, ни в дополнительном соглашении, то арендатор не вправе требовать передачи ему имущества в собственность. В таком случае приобретение имущества арендатором возможно в общем порядке посредством заключения договора куплипродажи. Справочно Законодательством установлены специальные требования к форме договора аренды имущества, предусматривающего выкуп арендатором арендованного имущества. Так, в соответствии с п. 3 ст. 580 ГК такой договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимого имущества. В случае, когда предметом договора выступает недвижимое имущество, при заключении договора необходимо соблюдать специальные правила, установленные законодательством для такого имущества. Договор купли-продажи недвижимости, исходя из требований ст. 521 ГК, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, в соответствии со ст. 165 и 403 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации. 5 Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом по своей сути является юридическим актом признания и подтверждения государством факта совершения сделки, а не требованием к ее форме. В случае несоблюдения требования по государственной регистрации такая сделка является недействительной. В настоящее время Декретом Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» предусмотрено, что договоры аренды независимо от срока аренды не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Вместе с тем согласно п. 3 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З) государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. Поскольку реализация арендатором указанного в договоре аренды права выкупа арендованного имущества влечет переход права собственности на имущество, то такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Законодательством не определен перечень существенных условий договора аренды с правом выкупа арендованного имущества. Для того, чтобы право выкупа могло быть реализовано, целесообразно согласовать в договоре следующие условия: выкупную цену; момент перехода арендованного имущества в собственность арендатора; момент прекращения обязанности по внесению арендной платы. Выкупная цена. Поскольку арендованное имущество может быть выкуплено арендатором при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены, то при отсутствии согласованной в договоре аренды выкупной цены право арендатора на выкуп не может быть реализовано, соответственно, арендатор не сможет потребовать передачи ему имущества в собственность. Кроме того, отсутствие в договоре аренды условия о размере выкупной цены может стать основанием для отказа в государственной регистрации такого договора. Как следует из ст. 595 ГК, под выкупной ценой понимается определенная денежная сумма, которую арендатор должен заплатить за арендованное имущество, переходящее в его собственность. 6 Для согласования условия о выкупной цене арендуемого имущества следует предусмотреть в договоре размер выкупной цены или способ ее определения, а также срок внесения арендатором выкупной цены и порядок ее уплаты (единовременно или путем внесения поэтапных платежей), поскольку по общему правилу имущество переходит в собственность арендатора только после внесения им всей выкупной цены. Отсутствие в договоре срока внесения выкупной цены позволяет арендатору внести выкупную цену в любой момент в течение срока действия договора аренды либо по истечении срока аренды по своему усмотрению, поскольку это не запрещено законодательством. Порядок определения размера выкупной цены арендованного имущества не регламентирован законодательством, что позволяет сторонам установить его по своему усмотрению. В зависимости от того, входит ли выкупная цена в арендную плату или устанавливается отдельно, можно выделить несколько способов определения размера выкупной цены. 1. Арендная плата полностью засчитывается в счет уплаты выкупной цены. В этом случае исполнение арендатором обязанности по уплате всей арендной платы в течение срока действия договора аренды будет означать полное внесение выкупной цены. 2. Выкупная цена вносится отдельно от арендной платы. 3. В счет выкупной цены частично засчитывается арендная плата, а оставшаяся часть подлежит уплате в порядке и сроки, предусмотренные договором. В данном случае целесообразно установить в договоре размер арендной платы, которая подлежит зачету в счет выкупной цены, в целях обеспечения возможности возврата арендатору суммы платежей, уплаченных в счет выкупной цены, при досрочном расторжении договора или нереализации арендатором права на выкуп. Кроме того, следует предусмотреть механизм индексации уплаченных в счет выкупной цены сумм, поскольку по общему правилу возврату подлежит денежная сумма, равная уплаченной. Момент перехода арендованного имущества в собственность арендатора. Согласно п. 2 cт. 8 Закона № 133-З переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Таким образом, с момента регистрации права собственности на арендованное имущество последнее считается перешедшим в собственность арендатора. 7 Однако в связи с тем, что в результате выкупа недвижимого имущества арендатор приобретает на него право собственности, которое подлежит государственной регистрации, а выкуп арендованного имущества возможен лишь при условии внесения арендатором выкупной цены, целесообразно непосредственно в договоре определить момент перехода права собственности от арендодателя к арендатору, установив в качестве обязательного условия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество исполнение арендатором обязательства по уплате выкупной цены в полном объеме. Момент прекращения обязанности по внесению арендной платы. По общему правилу арендная плата взимается со дня передачи арендатору арендуемого имущества до дня возврата его арендодателю. Однако в результате выкупа арендованное имущество не подлежит возврату арендодателю, а, наоборот, переходит в собственность арендатора. Момент прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы непосредственно связан с переходом к нему права собственности на арендуемое имущество. В соответствии с п. 28 постановления № 1 в случае выкупа арендованного недвижимого имущества государственной действие регистрации договора права аренды собственности прекращается арендатора с момента (покупателя) на арендованное имущество, если такие обязательства не прекратились по соглашению сторон или по иным основаниям. Таким образом, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество к арендатору. Учитывая, что момент уплаты арендатором всей выкупной цены не всегда совпадает с моментом государственной регистрации перехода права собственности, при отсутствии в договоре особых положений об арендной плате за период с момента внесения арендатором всей выкупной цены до момента перехода права собственности арендатор обязан уплачивать арендную плату вплоть до перехода к нему права собственности на арендованное имущество. В целом наличие в договоре аренды условия о возможности выкупа арендованного имущества является мерой, стимулирующей арендатора своевременно и в полном размере вносить арендную плату, что также выгодно для арендодателя, поскольку позволяет своевременно получать арендную плату. 8
