Особенности выкупа арендованного имущества_ОЕ

ОСОБЕННОСТИ ВЫКУПА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Особенности договора аренды с правом выкупа
В договоре аренды может быть предусмотрено право выкупа арендованного
имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения
арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п.1 ст.595 Гражданского
кодекса Республики Беларусь; далее - ГК).
Особенность данного договора состоит в том, что в результате его заключения
возникает две группы отношений:
1) отношения по предоставлению арендодателем имущества во временное владение
и (или) пользование арендатору, который в свою очередь обязан уплачивать арендную
плату за владение и (или) пользование предоставленным имуществом (собственно
арендные отношения);
2) отношения по передаче арендодателем имущества в собственность арендатора
при условии уплаты последним выкупной цены (отношения по купле-продаже
имущества).
Таким образом, включение в договор аренды права выкупа арендованного
имущества влечет возникновение двух обязательств: по аренде имущества, которое по
своему характеру является первичным, и по последующей продаже этого же имущества
арендатору. По этой причине такой договор по своей природе смешанный договор,
который содержит элементы договоров аренды и купли-продажи.
При этом возникновение данных обязательств имеет определенный временной
разрыв, который связан с установленным в договоре сроком выкупа арендованного
имущества: по истечении срока аренды или до его истечения.
Реализация арендатором права на выкуп возможна при соблюдении нескольких
условий.
Во-первых, право выкупа арендованного имущества должно быть четко
сформулировано непосредственно в договоре.
Пример (рекомендуемая формулировка в договоре аренды)
По истечении срока аренды арендатор вправе выкупить арендованное имущество
по цене, согласованной сторонами.
При этом следует различать условие о выкупе арендованного имущества и
преимущественное право на приобретение этого имущества.
Обратите внимание!
Правовое последствие заключения договора аренды с правом выкупа состоит в том,
что арендатор вправе требовать передачи арендованного имущества ему в
собственность (при условии внесения всей выкупной стоимости имущества), а
арендодатель обязан передать имущество арендатору.
Включение в договор аренды условия о преимущественном праве арендатора на
приобретение имущества в случае его продажи не влечет признания такого договора в
качестве договора аренды с правом выкупа. Точно так же не является выкупом и условие
о заключении в будущем договора купли-продажи арендуемого имущества.
Наличие в договоре аренды подобного условия может быть расценено как
предварительный договор купли-продажи (при условии согласования всех
существенных условий такого договора), что впоследствии может стать основанием для
понуждения арендодателя к заключению основного договора купли-продажи, однако
обязанности арендодателя по передаче имущества в собственность арендатора по
истечении срока аренды не влечет.
При включении в договор аренды условия о праве арендатора на выкуп
арендованного имущества дополнительно заключать договор купли-продажи не
требуется.
Во-вторых, в договоре аренды с правом выкупа должен быть определен момент,
при наступлении которого соответствующее право может быть реализовано. Исходя
из содержания п.1 ст.595 ГК арендованное имущество может быть выкуплено как по
истечении срока аренды, так и до его истечения. В последнем случае обязательным
условием реализации права выкупа арендованного имущества является внесение
арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Пример (рекомендуемая формулировка в договоре аренды)
По истечении срока аренды арендатор вправе выкупить арендованное имущество.
Выкупная цена арендованного имущества определяется суммой всех арендных
платежей, подлежащих уплате за пользование арендованным имуществом в
течение всего срока аренды, установленного договором. При этом выкуп
арендованного имущества может быть осуществлен арендатором в случае внесения
выкупной цены в полном объеме до истечения срока аренды.
Вместе с тем выкуп арендованного имущества допускается не во всех случаях в силу
существующих в законодательстве ограничений.
В частности, исключения из общего правила, установленного п.1 ст.595 ГК,
предусмотрены в отношении государственного имущества. Так, согласно подп.6.7 п.6
Указа Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения
государственным имуществом» сдача в аренду зданий, изолированных помещений, а
также сооружений (их частей), находящихся только в собственности государства,
осуществляется без предоставления арендатору права на их выкуп.
Следует разграничивать договор аренды с правом выкупа и договор лизинга,
предусматривающий выкуп переданного в лизинг имущества. Договор лизинга отдельный вид договора аренды.
Обратите внимание!
Основное отличие между указанными договорными конструкциями состоит в том,
что по договору лизинга с условием о выкупе переданного в лизинг имущества
выкуп такого имущества по окончании срока лизинга является обязанностью,
а не правом лизингополучателя (п.10 Правил осуществления лизинговой
деятельности, утвержденных постановлением Правления Национального банка
Республики Беларусь от 18.08.2014 № 526).
Таким образом, во избежание квалификации договора аренды, по условиям которого
возможен последующий выкуп арендованного имущества, в качестве договора лизинга,
предусматривающего выкуп переданного в лизинг имущества, условие о выкупе
имущества должно быть указано именно как право арендатора.
Порядок оформления выкупа арендованного имущества по договору аренды
с правом выкупа
Выкуп арендованного имущества может быть оформлен как путем включения
соответствующего условия в договор аренды, так и посредством заключения
отдельного дополнительного соглашения к такому договору. В последнем случае
стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную
цену (п.2 ст.595 ГК).
Если сторонами условие о выкупе арендованного имущества не будет согласовано
ни в договоре, ни в дополнительном соглашении, то арендатор не вправе требовать
передачи ему имущества в собственность. В таком случае приобретение такого имущества
арендатором возможно в общем порядке посредством заключения договора куплипродажи.
При этом законодательством установлены специальные требования в отношении
формы такого договора. Так, согласно п.3 ст.580 ГК договор аренды имущества,
предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества, заключается в
форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
В случае когда предметом договора выступает недвижимое имущество, при
заключении договора необходимо соблюдать специальные правила, установленные
законодательством для такого имущества.
Договор купли-продажи недвижимости, исходя из требований ст.521 ГК, должен
быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами.
Кроме того, в соответствии со ст.165, 403 ГК сделки с недвижимым имуществом
подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента
государственной регистрации.
При этом государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом по своей
сути юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения
сделки, а не требование к ее форме. В случае несоблюдения требования по
государственной регистрации такая сделка является недействительной.
В настоящее время Декретом Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24
«О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений),
изолированных помещений, машино-мест» предусмотрено, что договоры аренды
независимо от срока аренды не подлежат государственной регистрации и считаются
заключенными со дня их подписания сторонами.
Вместе с тем п.3 ст.9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З
«О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»
(далее - Закон № 133-З) установлено, что государственной регистрации подлежат
договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода,
прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
Обратите внимание!
Поскольку реализация арендатором указанного в договоре аренды права выкупа
арендованного имущества влечет переход права собственности на имущество,
такой договор подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента регистрации.
Условия договора аренды с правом выкупа арендованного имущества
Законодательством не определен перечень существенных условий договора аренды с
правом выкупа арендованного имущества. Чтобы право выкупа могло быть реализовано,
целесообразно согласовать в договоре:
• выкупную цену;
• момент перехода арендованного имущества в собственность арендатора;
• момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Выкупная цена
Арендованное имущество может быть выкуплено арендатором при условии
внесения им всей обусловленной договором выкупной цены, поэтому при отсутствии
согласованной в договоре аренды выкупной цены право арендатора на выкуп не может
быть реализовано, следовательно, арендатор не сможет потребовать передачи ему
имущества в собственность.
Кроме того, отсутствие в договоре аренды условия о размере выкупной цены может
стать основанием для отказа в государственной регистрации такого договора.
Исходя из содержания ст.595 ГК под выкупной ценой понимается определенная
денежная сумма, которую арендатор должен уплатить за арендованное имущество,
переходящее в его собственность.
Поскольку договор аренды с правом выкупа является по своей природе смешанным
договором, который содержит элементы договоров аренды и купли-продажи, то к такому
договору в силу п.2 ст.391 ГК подлежат применению нормы о договоре купли-продажи
недвижимого имущества, в частности нормы ст.526 ГК, согласно которой цена продажи
недвижимости является существенным условием договора купли-продажи
недвижимого имущества.
Для согласования условия о выкупной цене арендуемого имущества следует
предусмотреть в договоре размер выкупной цены или способ его определения, а также
срок внесения арендатором выкупной цены и порядок ее уплаты (единовременно или
путем внесения поэтапных платежей), поскольку по общему правилу имущество
переходит в собственность арендатора только после внесения им всей выкупной цены.
Отсутствие в договоре срока внесения выкупной цены позволяет арендатору внести
выкупную цену в любой момент в течение срока действия договора аренды либо по
истечении срока аренды по своему усмотрению, поскольку это не запрещено
законодательством.
Порядок определения размера выкупной цены арендованного имущества не
регламентирован законодательством, что позволяет сторонам установить его по своему
усмотрению.
В зависимости от того, входит ли выкупная цена в арендную плату или
устанавливается отдельно, можно выделить несколько способов определения размера
выкупной цены.
1. Арендная плата полностью засчитывается в счет уплаты выкупной цены.
В этом случае исполнение арендатором обязанности по уплате всей арендной платы
в течение срока действия договора аренды будет означать полное внесение выкупной
цены.
Пример (формулировка в договоре аренды)
По истечении срока аренды арендатор вправе выкупить арендованное имущество.
При этом вся сумма арендной платы, внесенная арендатором в течение срока
аренды, подлежит зачету в счет уплаты выкупной цены.
2. Выкупная цена вносится отдельно от арендной платы.
Пример (формулировка в договоре аренды)
По истечении срока аренды арендатор вправе выкупить арендованное имущество.
Выкупная цена арендованного имущества составляет _____________ (указать
размер выкупной цены).
3. В счет выкупной цены частично засчитывается арендная плата, а оставшаяся часть
подлежит уплате в порядке и сроки, предусмотренные договором.
В данном случае целесообразно в договоре установить размер арендной платы,
которая подлежит зачету в счет выкупной цены в целях обеспечения возможности
возврата арендатору суммы платежей, уплаченной в счет выкупной цены, при досрочном
расторжении договора или нереализации арендатором права на выкуп.
Пример (формулировка в договоре аренды)
Выкупная цена арендуемого имущества определяется в размере остаточной
стоимости этого имущества, определенной на момент выкупа имущества. Арендная
плата подлежит зачету в счет выкупной цены в размере 50 (пятидесяти) % от
суммы арендной платы, внесенной арендатором за весь срок аренды.
В случае если по окончании срока аренды арендатором не будет реализовано право
выкупа имущества, сумма в размере 50 (пятидесяти) % всей уплаченной за срок
аренды арендной платы подлежит возврату арендатору.
Момент перехода арендованного имущества в собственность арендатора по договору
аренды с правом выкупа
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной
регистрации (п.2 ст.8 Закона № 133-З).
Таким образом, с момента регистрации права собственности на арендованное
имущество последнее считается перешедшим в собственность арендатора.
Однако, учитывая, что в результате выкупа недвижимого имущества арендатор
приобретает на него право собственности, которое подлежит государственной
регистрации, а выкуп арендованного имущества возможен лишь при условии внесения
арендатором выкупной цены, целесообразно непосредственно в договоре определить
момент перехода права собственности от арендодателя к арендатору, установив в качестве
обязательного условия для государственной регистрации перехода права собственности
на недвижимое имущество исполнение арендатором обязательства по уплате выкупной
цены в полном объеме.
Пример (формулировка в договоре аренды)
Право собственности на арендованное имущество переходит к арендатору с
момента государственной регистрации перехода права собственности. При этом
выкупная цена арендованного имущества должна быть уплачена арендатором в
полном объеме до момента государственной регистрации перехода права
собственности.
Договор аренды с правом выкупа, предусматривающий переход права собственности
на имущество после внесения арендатором выкупной цены, представляет собой сделку с
отлагательным условием по смыслу п.1 ст.158 ГК.
В связи с этим исходя из требований п.17.50 единого перечня административных
процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в
отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156, документ,
подтверждающий уплату арендатором выкупной цены (то есть документ,
подтверждающий наступление отлагательного условия) является обязательным
документом для осуществления государственной регистрации перехода права
собственности по договору аренды с правом выкупа.
Обратите внимание!
На основании п.1 ст.527 ГК, положения которого подлежат применению в силу
смешанного характера договора, передача недвижимости должна быть оформлена
путем подписания сторонами передаточного акта или иного документа о
передаче.
При этом передаточный акт обязателен для осуществления государственной
регистрации перехода права собственности по договору, предусматривающему
отчуждение недвижимого имущества.
Вместе с тем законодательство не содержит обязательных требований к форме
передаточного акта, а также не определяет перечень документов, которыми может быть
подтверждено наступление того или иного отлагательного условия.
Следовательно, непосредственно в передаточном акте может быть указано условие о
том, что на момент его подписания выкупная цена уплачена арендатором в полном
объеме.
Момент прекращения обязанности по внесению арендной платы
По общему правилу арендная плата взимается со дня передачи арендатору
арендуемого имущества до дня возврата его арендодателю. Однако в результате выкупа
арендованное имущество не подлежит возврату арендодателю, а переходит в
собственность арендатора.
Момент прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы
непосредственно связан с переходом к нему права собственности на арендуемое
имущество.
В случае выкупа арендованного недвижимого имущества действие договора
аренды прекращается с момента государственной регистрации права собственности
арендатора (покупателя) на арендованное имущество, если такие обязательства не
прекратились по соглашению сторон или по иным основаниям (п.28 постановления
Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1
«О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).
Обратите внимание!
Обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента
государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое
имущество к арендатору.
С учетом того что момент уплаты арендатором всей выкупной цены не всегда
совпадает с моментом государственной регистрации перехода права собственности, при
отсутствии в договоре особых положений об арендной плате за период с момента уплаты
арендатором всей выкупной цены до момента перехода права собственности у арендатора
существует обязанность уплачивать арендную плату вплоть до перехода к нему права
собственности на арендованное имущество.
Пример (формулировка в договоре аренды)
Право собственности на арендованное имущество переходит к арендатору с
момента государственной регистрации перехода права собственности. Стороны
пришли к соглашению, что арендная плата за период с момента внесения
арендатором всей выкупной цены до момента государственной регистрации
перехода права собственности не взимается.
В целом наличие в договоре аренды условия о возможности выкупа арендованного
имущества - это мера, стимулирующая арендатора своевременно и в полном размере
вносить арендную плату, что выгодно арендодателю, поскольку позволяет своевременно
получать арендную плату.