Обзор земельных споров, переданных в Президиум Высшего

Обзор земельных споров, переданных в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ для
пересмотра в порядке надзора в октябре 2012 года
Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 02.10.2012
Дело № ВАС-5361/12
Заявитель: негосударственная некоммерческая организация «Омская областная коллегия
адвокатов» (г. Омск)
Заинтересованные лица: Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее
– ГУЗР Омской области), общество с ограниченной ответственностью «АВИОР».
Суть спора: Президиум ВАС РФ рассмотрит спор по иску Омской областной коллегии
адвокатов о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,
применении последствия недействительности этой сделки. Коллегия ссылается на то, что
является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, поэтому
продажа земельного участка на основании оспариваемого договора купли-продажи лишает ее
преимущественного права на приобретение земельного участка в порядке приватизации,
предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Доводы Коллегии
сводились к следующему. В 2008 году за коллегией решением суда было признано право
собственности на здание, расположенное на земельном участке. В процессе подготовки
коллегией заявления о выкупе земельного участка под зданием, выяснилось, что земельный
участок находится в собственности у общества АВИОР, как собственника части объектов
недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке, на основании
распоряжения ГУЗР Омской области, договора купли-продажи. Указанный договор, как
нарушающий права, Коллегия оспаривает в суде.
Решением суда первой инстанции в иске отказано в связи с пропуском исковой давности,
исчисляемого со дня исполнения сделки, а также в связи с отсутствием оснований для
признания договора купли-продажи недействительным, поскольку на момент приобретения
спорного земельного участка АВИОР являлось собственником объектов недвижимого
имущества, расположенных на спорном участке, а право собственности коллегии на
принадлежащее ему здание признано судом только в 2008 году.
Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили судебный акт без изменения.
Основания рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ: Коллегия судей ВАС РФ сочла, что
арбитражные суды неправильно применили законодательство, не учтя правовых позиций,
определенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, и передала спор на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.
Направления развития судебной практики: Передавая дело на рассмотрение Президиума
ВАС РФ, Коллегия указала, что приватизация земельного участка одним лицом в той его части,
которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся
собственником объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, нарушает
исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.
Исключительность закрепленного в статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации
права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на
нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать
исключительно земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его
использования.
При приобретении АВИОР в собственность соответствующего земельного участка на данном
земельном участке уже находились объекты недвижимого имущества, собственником которых
общество не являлось, следовательно, заключенный договор не соответствует статье 36
Земельного кодекса Российской Федерации.
Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких
собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из
собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен
договор аренды участка.
По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости
нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе
соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в
собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим,
образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет
обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.
Из чего следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на
одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся
ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве
самостоятельного объекта. В случае, если земельный участок делим, но собственник объекта
недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать
предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе
ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части
земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для
использования такового.
В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не
были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельным кодексом право на
выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении
(признании) на этот участок права общей долевой собственности.
Кроме того, исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного
статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника
или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением
владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).
2
Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 23.10.2012
Дело № ВАС-1090/12
Заявитель, должник: ИП Мельников С.В.
Ответчик: конкурсный управляющий должника.
Суть спора: Президиум ВАС РФ рассмотрит жалобу должника на действия конкурсного
управляющего по проведению торгов по продаже двухкомнатной квартиры.
В рамках дела о признании несостоятельным банкротом ИП Мельникова С.В. оставлены
без удовлетворения жалоба должника на действия конкурсного управляющего по проведению
торгов по продаже двухкомнатной квартиры и ходатайство об исключении квартиры из
конкурсной массы.
В обеспечение исполнения кредитных обязательств был заключен договор залога
квартиры, принадлежащей должнику на праве собственности. В дальнейшем на квартиру
обращено взыскание, требования банка включены в реестр требований кредиторов. Квартира
была включена в конкурсную массу должника в рамках возбужденного банкротного
производства. Впоследствии судом удовлетворено заявление банка об исключении его
требования из реестра.
При решении вопроса о возможности включения спорной квартиры в конкурсную массу
и дальнейшей ее реализации суды заняли различные позиции. Так, в одном случае суды
посчитали, что отказ залогового кредитора от своих требований, ранее включенных в реестр, не
означает прекращения залоговых отношений, и такая квартира с соответствующим
обременением может быть продана, несмотря на то, что она является единственным жильем
должника – индивидуального предпринимателя.
Суд апелляционной инстанции занял противоположную позицию, указав, что требование
залогодержателя по его заявлению исключено из реестра, следовательно, отказавшись от
основного требования, залогодержатель отказался и от залога. В связи с прекращением
действия договора ипотеки, спорная квартира как единственное жилье должника и членов его
семьи в силу норм законодательства о банкротстве не может быть ни включена в конкурсную
массу, ни реализована в процедуре конкурсного производства. Иное нарушало бы
конституционное право должника на жилье.
Основания рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ: В целях правовой определенности в
данном вопросе Коллегия судей ВАС РФ передала спор на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.
***
Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 30.10.2012
Дело № ВАС-8584/12
Заявитель, истец: ИП Блинова Л. Н. (далее – Истец, предприниматель).
Ответчики: общество с ограниченной ответственностью «Рынок Юго-Западный» (далее –
Общество), Администрация городского округа город Воронеж (далее - Администрация).
Третьи лица: Управление Росреестра по Воронежской области
3
Суть спора: ИП Блиновой Л. Н. выдан ордер на установку торгового павильона (крытого
рынка). Указанный объект был возведен предпринимателем с согласия муниципального
унитарного предприятия «Рынок Юго-Западный» и Администрации, уполномоченной на
распоряжение земельным участком.
В последующем право собственности на крытый рынок было зарегистрировано за
городом, а право хозяйственного ведения – за МУП «Рынок Юго-Западный».Между МУП
«Рынок Юго-Западный» (впоследствии арендодатель заменен на Администрацию) и
Обществом был заключен договор аренды крытого рынка.
Решением суда по другому делу зарегистрированное право собственности города на
крытый рынок признано отсутствующим, при этом было установлено, что крытый рынок был
создан за счет средств предпринимателя.
Полагая, что оспариваемый договор аренды исключает возможность продления действия
выданного ордера, а также ссылаясь на нарушение своих законных интересов в сфере
предпринимательской деятельности, ИП Блинова Л. Н. обратилась в суд.
Решением суда, оставленным без изменения вышестоящими судебными инстанциями, в
удовлетворении иска отказано. Суды исходили из того, что истцом пропущен срок исковой
давности по требованию о признании недействительной ничтожной сделки, а также из
отсутствия заинтересованности истца в исходе дела.
Основания рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ: Коллегия судей ВАС пришла к
выводу о наличии оснований для передачи дела на рассмотрение Президиума ВАС РФ,
поскольку судами не было учтено, что право собственности на крытый рынок возникло у истца,
поскольку объект возводился за счет средств предпринимателя, на основании разрешительной
документации.
Направления развития судебной практики: Передавая дело на рассмотрение Президиума
ВАС РФ, Коллегия указала, что наличие оспариваемой сделки напрямую затрагивает права и
законные интересы предпринимателя как собственника объекта, порождая неопределенность в
вопросе о том, кто выступает собственником спорного объекта – муниципальное образование
либо предприниматель, и создает предпринимателю препятствия в осуществлении в отношении
имущества правомочий владения, пользования и распоряжения.
Доводы судов о том, что оспариваемая сделка не была фактически исполнена сторонами
и доказательства того, что спорное имущество выбывало из пользования истца и передано по
договору аренды, в деле отсутствуют, не являются основанием для констатации отсутствия у
истца заинтересованности в предъявленном требовании, поскольку сам по себе факт того, что
предприниматель не является стороной оспариваемого договора, не дает оснований для
утверждения об отсутствии у него заинтересованности в предъявлении настоящего иска.
Наличие спорной сделки, совершенной помимо воли собственника в отношении
принадлежащего ему имущества, ограничивает принадлежащие ему права владения и
распоряжения этим имуществом.
4