МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Дальневосточный федеральный университет»
ФИЛИАЛ В Г. НАХОДКЕ
«УТВЕРЖДАЮ»
Директор Филиала ДВФУ в г. Находке
А.И. Разгонов
(подпись)
«
20
(Ф.И.О)
»
июня
20 12 г.
УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС ДИСЦИПЛИНЫ
ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ СОБСТВЕННОСТИ
080105.65 Финансы и кредит
( Финансовый менеджмент )
Заочная форма подготовки
Филиал ДВФУ в г. Находке
курс
семестр
5
лекции 10
(час.)
практические занятия
(час.)
4
семинарские занятия
(час.)
лабораторные работы
(час.)
консультации
(час.)
всего часов аудиторной нагрузки
(час.)
14
самостоятельная работа
(час.)
78
реферативные работы (количество)
(час.)
контрольные работы (количество)
(час.)
курсовые работы (семестр)
зачет
курс
5
экзамен
курс
Учебно-методический комплекс составлен в соответствии с требованиями государственного
образовательного стандарта высшего профессионального образования № 180 эк/сп от 17
марта 2000 г.
УМКД обсужден на заседании Совета филиала
« 20 » июня 20 12
г.
Директор Филиала ДВФУ в г. Находке
« 20 » июня 20 12
г.
Составитель (ли):
Панова И.В. к.э.н., доцент
АННОТАЦИЯ
Учебно-методический
комплекс
дисциплины
«ВВЕДЕНИЕ
В
ОЦЕНКУ СОБСТВЕННОСТИ» разработан для студентов 5 курса по
специальности
080105.65 Финансы и кредит
в соответствие с
требованиями ГОС ВПО по данному направлению и положением об учебнометодических комплексах дисциплин образовательных программ высшего
профессионального образования (утверждено приказом и.о. ректора ДВФУ
от 17.04.2012 № 12-13-87).
Дисциплина «ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ СОБСТВЕННОСТИ» входит
в цикл специальных дисциплин и является дисциплиной выбора.
Структура УМКД и его компонентов направлена на формирование
умений и навыков, необходимых для экономиста.
Учебно-методический
комплекс
предусматривает
проведение
аудиторных занятий (в соответствии с учебным планом) и самостоятельную
работу студентов.
Автор-составитель учебно-методического комплекса
к.э.н., доцент филиала ДВФУ в г. Находке
(ученая степень, должность, наименование кафедры, наименование школы
ДВФУ)
Панова И.В.
Ф.И.О.
Директор Филиала ДВФУ в г. Находке
подпись
А.И. Разгонов
Ф.И.О.
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Дальневосточный федеральный университет»
ФИЛИАЛ В Г. НАХОДКЕ
«УТВЕРЖДАЮ»
Директор Филиала ДВФУ в г. Находке
А.И. Разгонов
(подпись)
«
20
(Ф.И.О)
»
июня
20 12 г.
РАБОЧАЯ ПРОГРАММА УЧЕБНОЙ ДИСЦИПЛИНЫ (РПУД)
ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ СОБСТВЕННОСТИ
080105.65 Финансы и кредит
( Финансовый менеджмент )
Заочная форма подготовки
Филиал ДВФУ в г. Находке
курс
семестр
5
лекции 10
(час.)
практические занятия
(час.)
4
семинарские занятия
(час.)
лабораторные работы
(час.)
консультации
(час.)
всего часов аудиторной нагрузки
(час.)
14
самостоятельная работа
(час.)
78
реферативные работы (количество)
(час.)
контрольные работы (количество)
(час.)
курсовые работы (семестр)
зачет
курс
5
экзамен
курс
Рабочая программа составлена на основании требований государственного
образовательного стандарта высшего профессионального образования № 180 эк/сп от 17
марта 2000 г.
Рабочая программа обсуждена на заседании Совета
« 20 » июня 20 12
г.
филиала
Директор Филиала ДВФУ в г. Находке
« 20 » июня 20 12
г.
Составитель (ли):
Панова И.В. к.э.н., доцент
АННОТАЦИЯ
Курс
дисциплины «ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ СОБСТВЕННОСТИ»
предназначен для студентов 5 курса специальности 080105.65 «Финансы и
кредит». Программа курса
составлена в соответствии с требованиями
государственного образовательного стандарта.
Содержание тем, включенных в рабочую программу дисциплины,
обусловлено
необходимостью
подготовки
специалистов
высшей
квалификации. Структура рабочей программы и последовательность тем
определяются
законодательством
РФ
и
требованиями
к
оценочной
деятельности.
В рабочей программе представлены сущность, основные
понятия и классификации собственности. Даны основные принципы работы в
сфере экспертизы и управления недвижимостью,
современных
оценочных
технологий,
а также в области
процесса
проведения
финансового менеджмента и теории оценки рисков.
оценки,
Программа также
предусматривает ознакомление студентов с действующим законодательством
в области оценки собственности.
Изучение курса связано с другими курсами дисциплин, такими как
«Экономическая
теория»,
«Статистика»,
«Экономика
организации»,
«Финансовое право», «Финансы».
Целью изучения дисциплины является формирование у студентов
целостного представления об оценочных процессах на основе анализа
финансовой и бухгалтерской документации предприятия, а также умение
оценивать риски предприятия. Кроме того, получение теоретических знаний
должно
сопровождаться
умением
работать
с
нормативными
и
инструктивными материалами, осмыслением полученных результатов и
применением их в практической работе. То есть в процессе подготовки
специалиста
необходимо
уделять
должное внимание как
изучению
методических основ курса, умению работать со справочной литературой,
каковой является нормативно-инструктивная база Российской Федерации, так
и закреплению теоретических навыков в процессе проведения практических
занятий..
Задачи изучения дисциплины:
Результатом обучения должно стать понимание сущности и единства
экономических и технологических процессов, взаимосвязи и взаимовлияния
внутренней и внешней среды, умение адекватно оценивать состояние
объекта оценки, прогнозировать возможность и вероятность поступления
денежных потоков от его функционирования и на основе проведенного
анализа составлять отчеты об оценке.
В результате освоения дисциплины студент должен знать:
 теоретические понятия, отражающие экономическую сущность
оценки собственности;

место оценочной деятельности
в общей системе финансов и
экономике страны;
 принципы, подходы и методы оценочной деятельности;
 работу
финансового
механизма
организации,
основ
его
формирования и условий эффективного функционирования;
 процесс формирования бухгалтерской отчетности предприятия, как
основы оценки бизнеса;
Уметь:
 анализировать финансовую отчетность организаций;
 владеть методикой оценки рисков;
 владеть методикой оценки степени банкротства;
 применять доходный метод оценки собственности;
 применять затратный метод оценки собственности;
 применять сравнительный метод оценки собственности;
 проводить анализ финансового состояния предприятия;
 составить отчет об оценке собственности.
Владеть навыками:
 поиска, сбора, систематизации, анализа и использования вторичной
и первичной (оперативной) финансовой информации;
 кабинетных и полевых финансово-экономических исследований;
использования средств организационной и вычислительной техники
для проведения анализа финансового состояния организации, анализа
рынка недвижимости, бизнеса.
СТРУКТУРА И СОДЕРЖАНИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ КУРСА
№
раздела,
Наименование раздела, темы
Кол-во часов
темы
1.
Основы оценочной деятельности
Субъекты и объекты оценочной деятельности
2.
Оформление и регистрация права собственности
3.
Правовое обеспечение оценки имущества
предприятий (бизнеса)
4.
Правовое обеспечение и договорное
регулирование обращения собственности
5.
Оценка имущества предприятий (бизнеса)
6.
Определение стоимости и подходы к оценке
имущества предприятия (бизнеса)
7.
1
1
1
1
1
1
Доходный подход к оценке собственности
Затратный подход к оценке собственности
1
Сравнительный подход к оценке собственности
8.
Анализ финансово-хозяйственной деятельности
предприятия
9.
Оценка объектов интеллектуальной собственности
10.
Нормативно-правовое обеспечение оценки
объектов интеллектуальной собственности и
1
1
1
нематериальных активов предприятия
ИТОГО
10
СТРУКТУРА И СОДЕРЖАНИЕ ПРАКТИЧЕСКОЙ ЧАСТИ КУРСА
Наименование и вид занятия
№
1
Основы оценочной деятельности. Основные
Объем
(в час)
1
2
3
4
направления оценочной деятельности. Законодательство,
регулирующее оценочную деятельность. Субъекты и
объекты оценочной деятельности. Принципы, подходы и
цели оценки. Виды стоимости объектов. Договор и отчет
об оценке. (Доклады)
Оценка
имущества
предприятий
(бизнеса).
Определение стоимости и подходы к оценке имущества
предприятия (бизнеса).
Анализ финансово-хозяйственной деятельности
предприятия
и использование финансовых
коэффициентов в оценке собственности.
Нормативно-правовое обеспечение оценки объектов
интеллектуальной собственности и нематериальных
активов предприятия.
ИТОГО
1
1
1
4
ВОПРОСЫ К ЗАЧЕТУ
1. Дайте определение права, нормативно-правового акта.
2. Что такое собственность и каковы правомочия собственника.
3. Дайте определение субъектов права.
4. Перечислите особенности прав собственности на землю.
5. Что относится к федеральной собственности, собственности
субъектов Федерации.
6. В чем отличие вещных и обязательственных прав.
7. Для чего необходима государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
8. Перечислите особенности ведения единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество.
9. Перечислите
особенности
проведения
регистрации
вновь
создаваемых объектов.
10. Что является основанием для возникновения права собственности
11. Назовите способы приобретения права собственности.
12. Что такое «титул собственности» и титульное владение.
13. Назовите способы прекращения права собственности.
14. Перечислите
основные
формы
бухгалтерской
отчетности
предприятия.
15. Приведите примеры взаимосвязи основных форм бухгалтерской
отчетности.
16. Расскажите о структуре баланса и основных статьях.
17. Что такое мобильность и ликвидность оборотных активов.
18. Перечислите основные группы оборотных активов, различаемых по
мобильности.
19. Что
такое
кругооборот оборотных
активов.
Поясните
схему
кругооборота.
20. Назовите
основные
составляющие
собственного
и
заемного
капитала.
21. Что такое сравнительный аналитический баланс, каковы его
отличительные признаки?
22. Для
чего
проводится
оценка
имущественного
положения
предприятия. Перечислите наиболее информативные показатели оценки
данного блока.
23. Для чего проводится оценка ликвидности и платежеспособности
предприятия? Перечислите наиболее информативные показатели оценки
данного блока.
24. Что такое ликвидность актива и ликвидность организации.
25. Что такое платежеспособность организации.
26. Перечислите основные признаки платежеспособности.
27. Поясните
экономический
смысл
и
особенности
расчета
коэффициентов текущей, быстрой и абсолютной ликвидности.
28. Для чего проводится анализ покрытия запасов. Раскройте оценку
наиболее типичных ситуаций состояния предприятия по результатам данного
анализа.
29. Для чего проводится анализ финансовой устойчивости предприятия.
30. Что характеризуют коэффициенты капитализации. Перечислите
основные показатели.
31. Что характеризуют коэффициенты покрытия. Перечислите основные
показатели.
32. Сущность показателя «чистые активы предприятия», его расчет и
требования к величине.
33. Для чего проводится анализ деловой активности предприятия.
Перечислите основные направления проведения анализа.
34. Назначение вертикального анализа финансовых результатов.
35. Сущность и основные модели анализа денежных потоков.
36. Что
такое
рентабельность.
Перечислите
коэффициенты
рентабельности инвестиций и рентабельности продаж.
37. Дайте определение интеллектуальной собственности.
38. Назовите основные группы, типы и объекты ИС и их общие
признаки.
39. Назовите
основные
группы
интеллектуального
капитала
предприятия.
40. Дайте определение лицензии, перечислите методы определения ее
стоимости.
41. Какими способами возможно появление на предприятии актива
«интеллектуальная собственность».
42. Перечислите
способы
оценки
ИС
согласно
действующим
нормативным актам по бухгалтерскому учету.
43. Что не включается в состав нематериальных активов.
44. Что
является
основой
для
определения
срока
полезного
использования нематериальных активов.
45. Перечислите основные нормативно-правовые акты, обеспечивающие
за щиту прав на объекты ИС.
УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ КУРСА
Основная литература
1. Оценка бизнеса: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А.
Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2011.
2. Валдайцев СВ. Оценка бизнеса: учебное пособие. - СПб.: Изд-во
СПбГУ, 2011
3. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): учебник /
Под ред.В. И. Кошкина. - М.: ИКФ «ЭКМОС», 2012.
4. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных
проектов / Под ред. Белых Л. П. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2012.
5. Пузыня Н. Ю. Оценка интеллектуальной собственности и
нематериальных активов. - СПб.: Питер, 2010.
6. Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия:
учебник. -3-е изд., перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2012.
7. Чернышева Ю. Г., Чернышев Э. А. Анализ финансово-хозяйственной
деятельности предприятия: учебное пособие. - М.: ИКЦ «МарТ», 2012.
Дополнительная литература
1. Сычева Г.И. Оценка
стоимости
предприятия (бизнеса): учеб.
пособие.- Ростов н/д: Феникс, 2007.
2. Правовое регулирование оценочной деятельности / сост. А. В.
Верхозина. - М.: РОО; Энциклопедия оценки, 2012.
3. Анализ
и
диагностика
финансово-хозяйственной
деятельности
предприятия: учеб. пособие / под ред. П.П. Табурчака. – Ростов н/Д: Феникс,
2012. – 352 с.
4. Анализ финансовой отчетности: учеб. пособие / под ред. О.В.
Ефимовой. – М.: Омега-Л, 2010. – 408 с.
5. Донцова, Л.В., Никифорова, Н.А. Анализ финансовой отчетности
[Текст]: учеб. пособие / Л.В. Донцова, Н.А. Никифорова. – М.: Дело и сервис,
2011. – 336 с.
6. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер,
2011.
7. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под
ред. В.Е. Есипова. - СПб.:Изд-во СПбГУЭФ, 2010.
Электронные ресурсы
1. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной
собственности: Учеб. пос. / Н.Я. Кузин, Т.В. Учинина, Ю.О. Толстых. - М.:
НИЦ Инфра-М, 2012. - 160 с. - http://znanium.com/bookread.php?book=348638
2. Институт собственности в конституциях зарубежных стран и
Конституции Российской Федерации / Г.Н. Андреева. - М.: НОРМА, 2009. 368 с.: - http://znanium.com/bookread.php?book=168885
3. Право собственности: Проблемы теории / С.С. Алексеев; Институт
частного права. - 3-e изд., перераб. и доп. - М.: НОРМА, 2008. - 240 с.: http://znanium.com/bookread.php?book=173811
4. Краснова, С. А. Защита права собственности и иных вещных прав
посредством восстановления владения [Электронный ресурс] : монография /
С. А. Краснова. – Кемерово: Кемеровский ин-ут (филиал) РГТЭУ, 2011. – 199
с. - http://znanium.com/bookread.php?book=371395
5. Учет собственного капитала: Учебное пособие / И.В. Осипова, Г.Ф.
Чернецкая. - М.: ИД Бинфа, 2011. - 136 с.: http://znanium.com/bookread.php?book=316097
Законодательные и нормативные источники
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Части первая, вторая,
третья /СПС «КонсультантПлюс»
2. Бюджетный кодекс Российской Федерации.//СПС КонсультантПлюс.
3. Налоговый
кодекс
Российской
Федерации:
Ч.
1,
2.
//СПС
КонсультантПлюс.
4. Об акционерных обществах: Федеральный закон РФ от 7 августа
2001 г. № 120-ФЗ. //СПС КонсультантПлюс.
5. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26
октября 2002 г. №127-ФЗ. //СПС КонсультантПлюс.
6. О рынке ценных бумаг: Федеральный закон РФ от 22 апреля 1996 г.
№ 39-ФЗ //СПС КонсультантПлюс.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //СПС
КонсультантПлюс.
8. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" //СПС КонсультантПлюс.
9. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном
кадастре недвижимости"//СПС КонсультантПлюс.
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Дальневосточный федеральный университет»
ФИЛИАЛ В Г. НАХОДКЕ
КОНСПЕКТЫ ЛЕКЦИЙ
ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ СОБСТВЕННОСТИ
080105.65 Финансы и кредит
( Финансовый менеджмент )
Заочная форма подготовки
г. Находка
2012
ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ СОБСТВЕННОСТИ
Тема 1. Основы оценки собственности
№1. Собственность и право собственности
Собственность – это совокупность различного вида имущества или
вещей.
Имущество может быть движимым или недвижимым. Недвижимость
– земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без
несоразмерного ущерба их назначению (леса, многолетние насаждения, дома
и т.д.) К недвижимому имуществу также относят воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, подлежащие гос. регистрации. Деньги и ц/б
относятся к движимому имуществу.
Право
собственности
–
это
совокупность
правомочий,
принадлежащих лицу-правообладателю по владению, пользованию и
распоряжению своим имуществом. Права на имущество называются
вещными правами. Среди вещных прав выделяют:
1. Право собственности
2. Другие (право хозяйственного ведения, оперативного управления)
3. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
4. Право постоянного бессрочного пользования земельным участком
5. Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Бывают частные и публичные.
6. Доверительное управление.
Объектом оценки может выступать как само имущество, так и вещные
права на него.
№2. Цели оценки собственности и регулирование оценочной
деятельности
Оценочная
деятельность
–
это
лицензируемая
деятельность,
направленная на установление в отношении объекта оценки рыночной или
иного вида стоимости. В оценочной деятельности задействованы объекты и
субъекты.
Объект:
1. отдельная вещь;
2. совокупность вещей, принадлежащих ЮЛ или ФЛ;
3. право собственности или иные вещные права;
4. право требования, долги и обязательства;
5. работы, услуги, инфо.
Субъектами оценки признаются оценщики и заказчики оценки.
Оценщиками могут работать ЮЛ, ФЛ, ИП, имеющие образование и
лицензию.
Лицензия
выдается
на
5
лет
Федеральной
службой
имущественных отношений.
Регламентируют оценочную деятельность 3 документа:
 ФЗ «Об оценочной деятельности»
 Постановление правительства РФ «Об утверждении стандартов оценочной
деятельности»
 Стандарты российского общества оценщиков
Цели:
 Цели оценки, обязательной по закону
 Цели оценки, инициированной собственниками (пользователями) имущества
в силу экономической необходимости.
№3. Принципы оценки собственности и виды стоимости
Принципы оценки – это модель эк. поведения S в рыночных условиях.
Все принципы делятся на 4 группы:
1. Связаны с представлениями собственника:
 Принцип полезности – только тот объект собственности имеет ценность,
который полезен.
 Принцип замещения – разумный покупатель не заплатит за объект больше,
чем min цена за аналогичный объект с такой же полезностью.
 Принцип ожидания – состоит в том, что стоимость объекта оценки
определяется ожидаемыми от него доходами.
2. Связаны с использованием объекта оценки:
 Принцип сбалансированности – максимальную стоимость любому объекту
приносит только оптимальное сочетание его факторов.
 Принцип вклада – добавление дополнительного элемента в объект оценки
тогда эффективно, когда доход от добавления превышает затраты на
добавление.
 Принцип предельной производительности
 Принцип остаточной продуктивности – чистый доход, относимый к земле,
определяется после того как из общего дохода оплачены затраты на труд,
капитал, предпринимательство.
3. Связанные с воздействием рыночной среды:
 Принцип конкуренции
 Принцип спроса и предложения
 Принцип соответствия – степень, в которой свойства объекта оценки
соответствуют потребностям рынка в конкретном регионе и время.
 Принцип зависимости – стоимость зависит от многих факторов.
 Принцип изменения – раз стоимость зависит от фактора, а фактор
изменяется, то оценку стоимости необходимо привязывать к конкретной
дате.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
оценки – заключается в таком использовании объекта, которое выбирается из
физически
возможных,
юридически
разрешенных,
экономически
эффективных и в результате которых стоимость оцениваемого объекта будет
максимальной.
Виды стоимости:
 Рыночная
 Стоимости, отличные от рыночной
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой
объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой инфо,
действуют разумно и на величине сделки не сказываются никакие
чрезвычайные обстоятельства.
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – это
стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке либо
невозможна, либо требует дополнительных затрат по сравнению с затратами,
необходимыми для продажи свободно обращающихся объектов.
Стоимость замещения – это сумма затрат на создание объекта,
аналогичного объекту оценки в существующих рыночных ценах и с учетом
износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства – сумма затрат на создание объекта,
полностью идентичного объекту оценки с применением идентичных
технологий и материалов в сегодняшних рыночных ценах и с учетом износа.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании –
определяется исходя из существующих целей и условий использования
объекта.
Инвестиционная
стоимость
–
стоимость
объекта
оценки,
определяемая исходя из его доходности для конкретного инвестора при
заданных инвестиционных целях.
Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в том
случае, если объект должен быть продан в сроки меньше обычного срока
продаж таких объектов.
Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная
рыночной стоимости материалов, из которых состоит объект оценки минус
затраты на утилизацию.
Стоимость
объекта
оценки
для
целей
налогообложения
–
стоимость, рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных
актов для исчисления налоговой базы.
Специальная
стоимость
–
стоимость
объекта
оценки,
для
определения которой в договоре на оценку специально оговариваются
условия, не включенные в определение рыночной и др. стоимостей.
№4. Основные подходы и технология оценки собственности
Технология оценки включает следующие основные этапы:
1. Определение целей
оценки,
составление плана оценки,
договоров;
2. Сбор и анализ инфо об объекте оценки;
3. Расчетный этап;
заключение
Стандарты требуют применения 3-х подходов к оценке:
 Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта,
основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
 Сравнительный – это совокупность методов оценки стоимости объекта,
основанных на сравнении объекта с аналогичным, в отношении которого
имеется рыночная инфо о сделках.
 Затратный - это совокупность методов оценки стоимости объекта,
основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или
замещения объекта оценки с учетом его износа.
4. Согласование результатов оценки, полученных разными подходами;
2 группы методов:
 Экспертные
 Аналитические
5. Составление отчета об оценке и представление его заказчику.
Основные требования к процессу оценки:
1. Правильная идентификация объекта оценки и связанных с ним прав.
2. Необходимо обязательное ознакомление заказчика с ограничениями по
оценке
3. Четко должно быть определено соответствие целей и сферы применения
результатов оценки.
4. Нужно оптимально соразмерить масштабы необходимой инфо и затраты по
ее сбору.
Тема 2. Оценка бизнеса
№1. Цели оценки и инфо обеспечение оценки бизнеса
Бизнес
–
конкретная
деятельность,
организуемая
в
рамках
определенной структуры с целью получения доходов.
Формой организации бизнеса является предприятие. При оценке
предприятия рассматриваются с 2 сторон:
 Как дело (предпринимательство)
 Как
имущественный
комплекс,
предпринимательской деятельности
используемый
для
осуществления
Основные цели оценки бизнеса:
1. Определение стоимости бизнеса в случае купли-продажи целиком или по
частям
2. Разработка планов в развитии, реструктуризации п/п
3. Переоценка имущества п/п с целью повышения реалистичности финансовой
отчетности
4. Определение кредитоспособности п/п в качестве залога при кредитовании
5. Оценка пакета акций или доли п/п, вносимых в качестве имущественного
вклада при образовании новой компании
6. Определение стоимости ценных бумаг предприятия для их обращения на
фондовом рынке
Информация при оценке делится на внешнюю и внутреннюю. Внешняя
определяет условия функционирования п/п в отрасли, регионе, экономике в
целом.
По
внешней
инфо
анализируется
уровень
риска
инфо
на
макроэкономическом уровне.
5 основных видов риска:
1. Инфляционный
2. Связан с изменением темпов развития экономики
3. Связан с изменением % ставки по кредитам
4. Связан с изменением валютного курса
5. Политический
Источники внешней инфо:
 Программы развития экономики
 Отраслевые программы
 Законодательные акты
 Экономическая периодическая литература
 Аналитические обзоры
Внутренняя инфо:
 Техническая, эксплуатационная и т.п.
 Финансовая отчетность
Для оценки финансовой отчетности специально готовят 4 направления:
1. Инфляционная корректировка. Цель:
 Приведение ретроспективной инфо к сопоставимому виду.
 Учет уровня инфляции при составлении прогнозов, денежных потоков п/п и
ставки дисконтирования.
Инфляционная корректировка:
 Пересчет статей баланса относительно курса стабильной валюты
 Пересчет статей баланса с использованием индекса изменения товарных цен
 Пересчет статей баланса по индексу изменения общего уровня цен.
2. Нормализация. Цель: определение доходов и расходов п/п, характерных для
нормального функционирования бизнеса. Нормализация осуществляется
путем исключения из отчетности разовых нетипичных доходов и расходов. В
результате этой процедуры получается нормализованный баланс и отчет о
прибылях и убытках.
3. Определение финансовых коэффициентов. Цель: определение будущего
потенциала развития бизнеса. Показатели анализируются следующим
образом:
1. Сравниваются со средними показателями по отрасли
2. Сравниваются с аналогичными показателями по лучшим предприятиям
отрасли
3. Сравниваются со значениями данных показателей по п/п за предыдущий
период.
С помощью анализа финансовых коэффициентов выявляют сильные и
слабые стороны бизнеса и определяют уровень риска бизнеса.
4. Трансформация финансовой отчетности (не обязательный этап). Цель:
приведение отчетности к единым стандартам финансовой отчетности.
№2. Доходный подход к оценке бизнеса
1. Метод капитализации дохода (МКД)
2. Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП)
Разница в области применения каждого из методов:
 Если
будущие
доходы
п/п
прогнозируются
на
уровне,
равном
ретроспективным доходам, либо прогнозируется рост будущих доходов п/п с
заведомо известным темпом прироста, то применяется МКД.
 Если будущие доходы п/п будут сильно отличаться от ретроспективных, то
применяется МДДП.
МДДП:
T
Сп / п  
t 1
ДП t
 рыночная стоимость не функционирующих активов + Сп/п в
(1  i) t
послепрогнозный период
Этапы МДДП:
1. Определение длительности прогнозного периода
2. Определение вида и расчет величины денежного потока для каждого
прогнозного периода
Денежный поток – сумма излишка / недостатка денежных средств,
полученных в результате сопоставления поступлений и отчислений
денежных средств при функционировании п/п.
При оценке выделяется 2 вида денежных потоков:
1. Полный / для собственного капитала. Отражает в структуре все способы
финансирования деятельности п/п, отражает собственные и заемные
средства.
2. Бездолговой. Не отражает движение и стоимости заемных средств.
ДП (полный) =
чистая прибыль
+ амортизация
+/- увеличение / уменьшение долгосрочно задолженности
+/- увеличение / уменьшение собственного
оборотного
капитала
- инвестиции в основные фонды
ДП (бездолговой) = чистая прибыль
+ амортизация
+/- увеличение / уменьшение собственного оборотного
капитала
- инвестиции в основные фонды
ДП в текущих ценах – номинальный; с учетом инфляции – реальный.
3. Расчет ставки дисконтирования.
По экономическому содержанию ставка дисконтирования – требуемая
инвестором норма дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню
риска объекты инвестирования. Существует 3 методики определения ставки
дисконтирования. Расчет дисконта зависит от того, какой тип ДП имеется
при оценке. Если оценка производится с помощью полного ДП, то
применяется 2 метода расчета:
 Метод оценки капитальных активов
 Метод кумулятивного построения
Если используется ДП бездолговой, то для расчета дисконта применяется:
 Метод средневзвешенной стоимости капитала
Первый применяется, если акции п/п котируются на фондовом рынке.
i  iбезриск.   (iф. р.  iбезриск. )  1   2   3 ,
где
iбезриск. – норма дохода по безрисковым вложениям (гос. облигации,
страхуемые валютные депозиты)
β – характеризует меру систематических рисков
β = (изменение доходности акций п/п) / (изменение доходности акций в
среднем по финансовому рынку)
β > 1 – влияют внешние факторы
β < 1 – более устойчиво к систематическим рискам
β = 1 – ничем не отличается от общего уровня
β показывает, сколько премий за риск нужно учитывать.
iф.р. – средняя доходность акций на финансовом рынке.
Δ1 – надбавка за риск страны
Δ2 – надбавка за риск вложений в малый бизнес
Δ3 – надбавка за закрытый характер п/п
Метод кумулятивного построения.
J
i  iбезр   q j
j 1
q – сумма надбавок за все выявленные риски вложений в данное п/п.
Для
дисконтирования
бездолгового
ДП
используется
метод
средневзвешенной стоимости капитала.
I = (iск * доля СК) + (iзк * доля ЗК(1 – НП))
1. Расчет на момент оценки стоимости п/п в прогнозном периоде с учетом
корректировки на нефункционирующие активы.
T
ДП t
 (1  i)
t 1
t
 РС НФА
2. Расчет на момент оценки стоимости п/п в постпрогнозном периоде.

Cп / п
Т ДП  Т послпрогн(1  q)
iq
послпрогн
период
(стоимость на конец прогнозного периода)
q – темп роста ДП п/п в постпрогнзном периоде.
Cп / п

Т ДП  Т послпрогн(1  q)
послпрогн
период
iq
/(1  i) T (на момент оценки)
3. Определение итоговой стоимости п/п путем суммирования величин
стоимости, полученных на 4 и 5 этапах.
Преимущества:
 Учитывает уровень будущих доходов
 Возможность учета нескольких вариантов развития
Недостатки:
 Расчеты носят вероятностный характер
 Необходимость учета большого количества факторов
 Сложность расчета ставки дисконтирования на перспективу
Учет инфляции в i:
Iбезриск с уч. инфляции = iбезриск + Ур. инфл + iбезриск* Ур. инфл
МКД:
Сп / п 
Д ср
i
Дср. – средний доход (чистая прибыль, валовая прибыль, прибыль до
налогообложения). Эта прибыль берется либо за последний отчетный год,
либо за первый прогнозный.
Будущий доход п/п пересчитывается в стоимость п/п. При этом ставка
капитализации выбирается в зависимости от устойчивости будущих доходов.
Обычно ставка капитализации рассчитывается следующим образом: из
ставки дисконтирования вычитается среднегодовой темп роста доходов п/п.
Т.е. обычно ставка капитализации ниже ставки дисконтирования.
Сп / п 
Д ср (1  q)
iq
МКД применяется в 2 ситуациях:
 Для оценки стоимости п/п в послепрогнозном периоде
 Для оценки стоимости п/п со стабильным доходом
№3. Сравнительный подход к оценке бизнеса
Сравнительный подход основывается на сопоставлении оцениваемого
п/п с реальными ценами продаж аналогичного п/п. По данному подходу
объектом оценки является либо ЗАО, либо ОАО, чьи акции либо неликвидны
вообще, либо низколиквидны.
Основная идея сравнительного подхода заключается в следующем:
цена продажи п/п или пакетов акций или отдельных акций отражает в себе
производственные и финансовые возможности п/п.
Главная задача – установить соотношение по аналогичным п/п между
ценой п/п и различными финансово-экономическими параметрами, такими
как выручка, прибыль, дивиденды и пр. Затем это соотношение переносится
на оцениваемое п/п.
Возможность применения сравнительного подхода зависит от:
1. Открытости фондового рынка, т.е. от возможности узнать цену продажи п/п,
пакетов акций, отдельных акций.
2. От наличия специальных служб, накапливающих и анализирующих инфо с
фондового рынка.
В зависимости от целей оценки, объекта оценки, условий оценки
сравнительный подход предполагает использование одного из 3 методов, а
именно:
1. Метод рынка капитала. Основан на инфо о ценах продаж отдельных акций
п/п, аналогичного оцениваемому. Для реализации данного метода требуется
инфо с фондового рынка о котировках акций и финансовая и экономическая
инфо по сопоставимым п/п, т.е. по объекту оценки и по аналогу.
Основные этапы:
1) Сбор инфо и сопоставление п/п.
2) После того, как выбран аналог, производится анализ финансовой отчетности
по п/п-аналогу. Рассчитываются стандартные финансовые коэффициенты.
3) Расчет мультипликатора по п/п-аналогу. М-тор – соотношение между ценой
п/п и его финансово-экономической базой. В зависимости от финансовой
базы все м-ры делятся на 2 вида:
 Интервальные – прибыль, ДП, выручка, дивиденды
Мр
цена
прибыль
 Моментные – в качестве базы может использоваться балансовая стоимость
активов, стоимость СК.
Выбор м-ра зависит от финансово-экономического состояния п/п.
4) Определение стоимости оцениваемого п/п
Со.о. = М-р * финансовая база оцениваемого п/п
Цена п/п-аналога = РС 1 акции п/п-аналога * кол-во акций аналога в
обращении
2. Метод сделок. Это частный случай МРК. Он основан на инфо о продажах
контрольных пакетах акций или п/п целиком. В этом случае инфо берется
чаще всего с рынка слияний и поглощений п/п. Возможности допуска к такой
инфо очень ограничена. В этом случае метод сделок позволяет учитывать в
стоимости капитала степень капитала над п/п.
3. Метод
отраслевых
коэффициентов
(отраслевой
специфики).
Его
используют для ориентировочной оценки стоимости п/п и в основном для
отраслей сферы обслуживания. Этот метод использует многолетние
статистические наблюдения специальных аналитических институтов за
ценами продаж п/п и их важнейшими финансовыми характеристиками.
Сп/п = коэф. отрасли * фин. база по объекту оценки
Преимущества сравнительного подхода:
 Сравнительный подход отражает реальную рыночную картину куплипродажи.
Недостатки:
 Основан на прошлых финансовых результатах
 Значительные трудности в подборе инфо по п/п-аналогам
 Необходимость вычисления сложных корректировок по п/п-аналогам.
№4. Имущественный (затратный) подход к оценке бизнеса
Основное содержание в том, что принимается оценка рыночной
стоимости каждого из активов п/п, затем суммируются полученные
стоимости и из них вычитается стоимость всех обязательств п/п. Разница
характеризует стоимость собственного капитала п/п.
Сферы применения подхода:
 Оценка контрольных пакетов акций п/п
 Оценка стоимости фондоемких п/п
 Оценка п/п со значительными НМА
 Оценка вновь созданных п/п
 Оценка п/п с высокой долей финансовых активов
 Оценка п/п, функционирование которых зависит от заключенных контрактов
 Оценка п/п, не имеющих ретроспективных данных о прибыли.
Основное преимущество подхода: использование достоверной инфо о
состоянии имущественного комплекса п/п.
Основной недостаток: подход не учитывает будущих возможностей
п/п.
В рамках подхода применяется 4 метода:
1. Метод накопления активов
Суть в поэлементной оценке всех активов и обязательств п/п. Для метода
применяется
нормализация
бухгалтерской
отчетности.
В
процессе
нормализации изменения вносятся в содержание статей баланса последнего
отчетного года в части непроизводственных активов п/п. По данному методу
оценка каждого из видов активов и обязательств п/п производится
специфическими методами оценки.
Оборотные активы оцениваются:
 Запасы по рыночным ценам с учетом транспортировки и складирования
 НЗП по фактической себестоимости работ
 Расходы будущих периодов выявляются и анализируется их реальность. В
случае подтверждения реальности они оцениваются по номинальной
стоимости
 Дебиторская задолженность анализируется на предмет ее возврата в срок.
Вероятность возврата высока → определяется ее текущая стоимость.
Оценка пассивов баланса осуществляется по балансовой стоимости на дату
оценки.
2. Метод чистых активов
Метод применяется при оценке стоимости активов АО, в процессе
подготовки государственных и муниципальных п/п к приватизации. Расчет
чистых активов производится по специальной методике, утвержденной
Федеральной комиссией по ЦБ и Минфином.
По данному методу оценка стоимости дает нижнюю границу. Если данный
метод применяется оценщиками, то, обычно, стоимости, полученной с
помощью данного метода, присваивается наименьший весовой коэффициент
k.
3. Метод расчета стоимости замещения
Суть: определяется текущая удельная или полная стоимость строительства
п/п-аналога. Используются либо текущие удельные, либо текущие полные
затраты на строительство аналогичного п/п, но в современных условиях. В
данной методике оценивается величина износа оцениваемого п/п. При этом
обязателен учет всех видов износа, т.е. физического, функционального и
экономического.
Метод
в
основном
используется
при
технико-
экономическом обосновании строительства п/п. В СССР использовался
широко, а сейчас редко (в основном для экспресс-оценки стоимости п/п).
Метод
основан
на
использовании
нормативных
справочников,
где
указываются удельные затраты на строительство объектов.
4. Метод расчета ликвидационной стоимости
Широко применяется. Оценка ликвидационной стоимости производится в
случаях:
 Если п/п находится в стадии банкротства
 Если ожидается, что стоимость п/п при ликвидации будет выше, чем
стоимость п/п при продолжении его деятельности
 Если оценивается доля стоимости п/п, составляющая контрольный пакет
 Если принято решение о ликвидации п/п.
По методу ликвидационная стоимость – чистая денежная сумма, которую
ожидает получить собственник п/п при его ликвидации и раздельной
распродаже активов.
Различают 3 вида ликвидационной стоимости:
1) Упорядоченная
ликвидационная
стоимость
–
денежная
величина,
получаемая от распродажи активов ликвидируемого п/п в течение разумного
периода времени, когда можно получить максимально возможные цены за
активы.
2) Принудительная ликвидационная стоимость – рассчитывается, когда активы
п/п продаются настолько быстро, насколько возможно (часто на 1 аукционе).
3) Ликвидационная стоимость прекращения существования активов – активы
списываются / уничтожаются. Часто такая стоимость представляет собой
отрицательную величину.
Расчет итоговой стоимости п/п
При выборе весовых коэффициентов учитываются следующие факторы:
 Характер бизнеса и его активов
 Цель оценки рассчитываемый вид стоимости
 Количество и качество инфо, используемой в рамках каждого метода
Определение
весов
производится
взвешивания,
либо
экспертным
корректировки:
либо
методом.
методом
математического
Проводятся
финальные
 Учет избытка / недостатка собственных оборотных средств
 Учет остатка денежных средств на расчетном счете п/п.
Тема 3. Оценка недвижимости
№1. Определение недвижимости и факторы, влияющие на стоимость
недвижимости
Недвижимость – земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,
перемещение
которых
невозможно
без
несоразмерного
ущерба
их
назначению (леса, многолетние насаждения, дома и т.д.) К недвижимому
имуществу также относят воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, подлежащие гос. регистрации.
Основные классификации недвижимости:
1) По уровню специализации:
 Специализированная
 Неспециализированная
2) По целевому назначению:
 Промышленная
 Коммерческая
 Офисная
 Торговая
3) По уровню комфортности:
 Элитная
 Высокого качества
 Среднего качества
 Невысокого качества
Единый
объект
недвижимости
–
земельный
расположенными на нем зданиями.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
1. Физические
 Природные
 Искусственные
участок
с
2. Социальные
 Возрастной состав населения
 Национальные / региональные предпочтения
3. Экономические
 Уровень платежеспособного спроса
 Валютный курс
4. Административные – отражают влияние на стоимость существующих
градостроительных норм, норм обеспечения жильем, правил зонирования
территории городов.
№2. Доходный подход к оценке недвижимости
Теоретическая база подхода основана на использовании следующих
оценочных принципов:
 Ожидание
 Замещение
 Спрос и предложение
Доходный подход реализуется с помощью методов:
1. Метод прямой капитализации.
C недв 
ЧОД
iнедв.
Алгоритм расчета ЧОД от недвижимости:
1) Определяется потенциальный валовой доход от недвижимости, т.е. доход
при условии 100% использования объекта недвижимости.
2) Определение потерь от недоиспользования объекта недвижимости и от
недоплат по использованию недвижимости.
3) Определение действительного валового дохода (ДВД)
ДВД = ПВД – недоплаты + прочие доп. доходы
4) Расчет
издержек
по
обслуживанию
недвижимости
за
исключением
амортизациооных отчислений.
Все расходы по эксплуатации делятся на 3 вида:
 Операционные
издержки
–
расходы
по
текущему
обслуживанию,
эксплуатации здания
 Резервные расходы – издержки на замену оборудования недвижимости
 Фиксированные
–
на
обслуживание
кредита,
различные
налоги,
амортизацию, вознаграждение управляющим.
5) Определение ЧОД.
ЧОД = ДВД – эксплуатационные расходы
Iнедв. состоит из 2 основных частей:
Iнедв. = Iтек. дох. + Nвозвр. кап.
Расчет Iнедв.:
1. Метод прямой капитализации
Применяется, если имеется рыночная инфо о ценах продаж аналогичных
объектов недвижимости.
iнедв. 
В
Д
Ц
этом
случае
индексом
недвижимости
называется
общий
коэф.
капитализации.
2. Метод кумулятивного построения (метод сложения)
По методу ставка капитализации недвижимости определяется путем расчета
% ставки по недвижимости и прибавления к ней ставки возмещения
капитала.
Iнедв. = I% по недв. + Nвк
I% по недв.:
1) Ставка дохода по безрисковым вложениям
2) Ставка за дополнительный риск вложений в недвижимость
3) Надбавка за низкую ликвидность объектов недвижимости
4) Компенсация за эффективность управления
Норма возврата капитала рассчитывается 2 методами:
1) N в к 
1
Tслужбы
здания
2) N в к 
i
,
(1  i ) T  1
I – норма текущего дохода от недвижимости
T – срок службы здания
3. Метод связанных инвестиций
Iнедв. = (iск * доля СК) + (iзк * доля ЗК)
iск 
i зк 
ДП _ до _ налогов
величина _ СК
 выплат _ по _ обслуживанию _ долга
величина _ ЗК
По методу iнедв. должна удовлетворять определенному уровню притока
доходов для кредиторов и определенному уровню дохода для инвестора.
4. Метод связанных инвестиций по технологической группе
Есть единый объект недвижимости: земельный участок + здание
Iнедв. = (iз/у * доля з/у в общих инвестициях в недвижимость) + (iзд. * доля
здания)
Метод прямой капитализации применяется для объектов недвижимости
со стабильными доходами. Если доходы от недвижимости существенно
различаются в периоде использования, то применяется:
2. МДДП:
Cнедв  
C реверсии 
ДП t _ от _ использования _ недв.
 C реверсии
(1  i) t
С перепродажи
(1  i ) T
Основные этапы МДДП:
1) Прогноз будущих доходов от недвижимости в период ее использования,
прогноз величины стоимости перепродажи.
2) Определение ставки дисконтирования
3) Определение суммарной текущей стоимости доходов от недвижимости и
дохода от перепродажи.
МДДП применяется для уже существующего здания, которое может в
будущем приносить доход.
№3. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Подход состоит в анализе фактических цен продаж аналогичных
объектов недвижимости. Основной принцип – замещение. Применяется на
развитых сегментированных рынках недвижимости (жилой, складской,
офисной, торговой).
Основные характеристики:
 Право собственности
 Место расположения
 Физические характеристики
Рыночный подход включает 2 метода:
1. Метод сравнительного анализа продаж
Этапы:
1) Выявление недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на
соответствующем сегменте рынка
2) Проверка инфо о недавних продажах по критерию типичности сделки.
3) Внесение корректировок в цены аналогичных объектов недвижимости для
устранения различий между объектом оценки и аналогами. Обычно объект
оценки и аналог сравниваются по следующим 5 факторам:
 Права собственности на недвижимость
 Условия финансирования
 Условия и время продажи объектов недвижимости
 Местоположение
 Физические характеристики недвижимости
Поправки, вносимые в цену аналогов производятся для того, чтобы
определить цену, по которой мог бы продаваться аналог, если бы он обладал
теми же характеристиками, что и объект оценки.
Если характеристика объекта оценки лучше аналога → + корректировка
Если характеристика объекта оценки хуже аналога → - корректировка
Все корректировки:
 Процентные
 Стоимостные
Существует определенный порядок внесения % корректировок:
1) Состав имущественных прав
2) Условия финансирования
3) Условия и время продажи объектов недвижимости
4) Местоположение и физические характеристики недвижимости
Сравнение производится с 2 позиций:
1. По элементам сравнения: характеристики, в большей мере влияющие на цену
2. По единицам сравнения: различаются по сегментам недвижимости.
Способы определения величин корректировок:
1) Анализ парных продаж. Парные продажи – продажа 2 объектов, являющихся
копией
друг друга, за исключением одной
характеристики
и
эта
характеристика вызывает разницу в ценах.
2) Экспертный способ. Привлекаются специалисты из агентств недвижимости
3) Статистический способ. Используется статистические модели анализа
наблюдений над многими объектами анализа.
2. Метод валового рентного мультипликатора
ВРМ = Ц продажи объекта недв. / ПВД (ДВД)
ВРМ рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости, относящимся
к тому же сегменту рынка недвижимости, что и объект оценки.
Со.о.= ВРМ * ПВД
№4. Затратный подход к оценке недвижимости
Подход основан на определении затрат на создание недвижимости в
современных условиях. В данном случае оценивается имущественный
комплекс недвижимости. Он состоит из здания (сооружения) и земельного
участка. Таким образом, стоимость объекта недвижимости по затратному
подходу:
С = РСз/у + ВСзд. – Износ здания
Технология затратного подхода:
1. Определение
рыночной
стоимости
располагается здание. Методы:
 Метод сравнения продаж
 Метод соотнесения
 Метод капитализации земельной ренты
 Метод остатка дохода для земли
 Метод предполагаемого развития
земельного
участка,
на
котором
2. Оценка восстановительной стоимости зданий. Восстановительная стоимость
представляет собой величину затрат на строительство здания в сегодняшних
условиях. Методы:
 Метод сравнительной единицы. По данному методу используется показатель
стоимости строительства одной сравнительной единицы (м2, м3). Показатели
берутся из справочников и нормативных материалов.
С = Сстр-ва ед. * Строительный объем
 Метод
количественного
обследования.
Затраты
на
строительство
разбиваются на прямые и косвенные. По каждому виду затрат проводится их
полное количественное обследование и подробный расчет.
 Метод разбивки по компонентам. Всё здание разбивается на основные
компоненты – фундамент, стены, перекрытия, внутреннее оснащение. По
каждому из компонентов определяется сумма затрат на их создание. Общая
восстановительная стоимость здания равна сумме восстановительных
стоимостей компонентов здания.
 Метод расчета стоимости строительства. Составляется сметная документация
на оцениваемое здание.
3. Расчет выявленных видов износа здания.
4. Расчет итоговой стоимости объекта недвижимости путем корректировки
восстановительной стоимости здания на величину износа с последующим
увеличением полученной величины на рыночную стоимость земельного
участка.
Методы определения величины износа здания:
Износ здания включает 3 вида:
Физический – снижение стоимости объекта в результате снижения
потребительских свойств здания при длительном использовании или
эксплуатации.
При
данном
виде
износа
изменяются
физические
стоимости
здания
результате
характеристики здания.
Функциональный
–
потеря
в
несоответствия в его пространственных, дизайнерских, компоновочных и др.
характеристик современным рыночным требованиям. Таким образом,
появляются новые объекты недвижимости, которые выполняют те же
функции лучше.
Экономический – потеря или снижение стоимости здания в результате
воздействия
общеэкономических
факторов,
не
зависящих
от
самой
недвижимости (величина платежеспособного спроса, уровень занятости,
демографические факторы и др.)
Суммарный износ = (1 – физ. износ) * (1 – функц. износ) * (1 – эк.
износ)
Методы определения физического износа:
Для физического износа большое значение имеет возраст здания.
|_______________________________|________________________|
Строительство
Дата
Снос
оценки
|-------------------------------
период физической жизни---------------------
--------------|
|---период оставшейся жизни-------|
Эффективный возраст определяется на основе хронологического
возраста
с
учетом
его
технико-экономических
характеристик.
Хронологический возраст – это фактический срок жизни здания от даты
ввода до даты оценки.
1. Метод срока жизни
ФизИзнос 
t эф.
t эк ( физ ).жизни
2. Стоимостной
метод
-
физический
износ
равен
сумме
затрат
по
восстановлению элементов здания до первоначального состояния.
3. Нормативный метод – применяется БТИ для жилых зданий. По этому
методу определяется фактический износ каждого из элементов здания или
квартиры. Затем величина износа каждого из элементов корректируется на
долю восстановительной стоимости этого элемента к восстановительной
стоимости всего здания. Величина физического износа определяется как
сумма откорректированных физических износов по элементам.
Методы определения функционального износа:
1. Капитализация потерь в арендной плате
2. Метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов
Эти
2
метода
применяются
для
оценки
неустранимого
функционального износа. Износ признается неустранимым, если затраты по
его устранению превышают доходы от устранения.
Экономический износ:
Такой вид износа чаще всего является неустранимым. Оценивается
износ следующими методами:
1. Метод парных продаж
2. Метод капитализации потерь в арендной плате
3. Метод сравнительного анализа продаж
Тема 4. Оценка стоимости земельных участков
№1. Земля как объект оценки. Земельные отношения. Категории
земель
Земельный участок – часть поверхности земли, границы которой
оговорены и узаконены в установленном порядке. Земельный участок может
быть делимым и неделимым. Делимым считается такой земельный участок,
который может быть разделен на самостоятельные части, каждая из которых
в результате раздела образует самостоятельный земельный участок,
использование которого может осуществляться без перевода в другую
категорию земель.
Земля как объект оценки имеет много функций, которые обязательно
нужно учитывать в процессе оценки:
1) Экологическая – невоспроизводимый природный ресурс.
2) Экономическая. Земля – объект хозяйствования, является товаром и имеет
следующие характеристики:
 Качественные – отражают потребительские свойства земли.
 Видовые – состав земель.
 Количественные – отражают физические свойства и экономические
характеристики.
3) Социальная – земля является местом проживания людей.
4) Политическая – земля является территорией конкретного государства.
Объектом оценки является земельный участок в совокупности с
правами его владельца.
Земельные отношения – отношения между органами гос. власти,
местного самоуправления, юридическим лицами и гражданами по поводу
владения, пользования и распоряжения земельными участками. Главный
элемент земельных отношений – земельная собственность. Земля находится в
гос., муниципальной и частной собственности. Использование земли в РФ
является платным. Субъектами отношений в РФ являются собственники
земли, землепользователи, землевладельцы и арендаторы.
Собственники – это лица, у которых земельный участок находится на
правах собственности.
Землевладельцы – это лица, владеющие и пользующиеся земельным
участком на праве постоянного бессрочного пользования и на праве
безвозмездного срочного пользования.
Землепользователи – это лица, владеющие и пользующиеся земельным
участком на праве постоянного бессрочного пользования и на праве
безвозмездного срочного пользования.
Арендаторы – лица, владеющие, пользующиеся и распоряжающиеся
земельным участком по договору аренды или субаренды.
Категории земель:
В РФ все земли по целевому назначению делятся на 7 категорий:
1. Земли с/х назначения – предназначены и используются для нужд с/х
производства. Делятся на 3 вида:
 С/х угодья.
 Земли, занятые под с/х п/п.
 Земли, занятые дорогами между с/х участками, лесопосадками для защиты
полей.
Помимо Земельного Кодекса другим регулирующим законом является закон
«Об обороте с/х земель».
2. Земли поселений – земли, используемые и предназначенные для застройки и
развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные чертой от
земель других категорий.
3. Земли
промышленности,
энергетики,
транспорта,
связи,
ТВ,
радиовещания, информатики, земли обороны и безопасности, земли для
обеспечения космической деятельности и др. специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий – земли, имеющие важное
историческое,
культурное,
оздоровительное
значение.
Такие
земли
полностью или частично исключаются из хозяйственного оборота. Для них
устанавливается особый правовой режим.
5. Земли лесного фонда. К ним относятся земли, покрытые лесами, и земли,
предназначенные для ведения лесного хозяйства. Основным документом
является Лесной Кодекс.
6. Земли водного фонда – к ним относятся земли, занятые водными объектами
и земли, выделяемые для водоохранных зон.
7. Земли запаса - к ним относятся земли, находящиеся в гос. и муниципальной
собственности и не предоставляемые в пользование ФЛ и ЮЛ. Использовать
их можно только после перевода их в др. категорию (необходимо
постановление органов субъектов федерации).
Все земли подлежат обязательному учету в системе гос. земельного
кадастра. Каждый земельный участок имеет неповторяющийся кадастровый
номер.
Кадастр – это система обязательных документированных сведений об
объектах гос. кадастрового учета, о правовом режиме земель, о кадастровой
стоимости, местоположении и размере земельного участка и прочно
связанных с ним объектах недвижимости.
Все сделки с земельными участками подлежат обязательному гос.
учету в едином гос. реестре сделок с недвижимостью. Данные о кадастровой
стоимости земельных участков формируются в результате проведения
массовой кадастровой оценки земель.
№2. Основные подходы и методы к оценке земельных участков
Для оценки земельных участков применяются в первую очередь
доходный и сравнительный подходы и в меньшей мере – затратный
(поскольку земля
–
невоспроизводимый
ресурс). Затратный
подход
применяется для оценки единых объектов недвижимости, включающие
земельный участок и построенные на нем здания. Рыночная стоимость
земельного участка всегда должна рассчитываться с точки зрения:
 Как свободного земельного участка
 Наилучшего и наиболее эффективного использования
Доходный подход:
Применяется для следующих земельных участков:
 Для участков, приносящих доходы
 Для участков, имеющих возможность приносить доход в перспективе.
В зависимости от целевого назначения земель в качестве дохода от
земли могут использоваться следующие показатели:
1. Земельная рента для с/х и лесных земель
Земельная рента = Выручка от продажи – затраты на выращивание и
реализацию
Единица измерения – гектар
Земельная рента бывает 2 видов:
o Дифференцированная 1-го вида – возникает из-за различия в качестве земли
o Дифференцированная
2-го
вида
–
складывается
из
разной
отдачи
дополнительных вложений в с/х и лесные земли.
2. Часть дохода от имущественного комплекса, приходящееся на застроенный
земельный участок.
Дз/у = Дед.О.недв. – Дзд.
3. Арендная плата при оценке земель поселений. Используется, если земельные
участки отдельно сдаются в аренду.
4. Доход от прироста стоимости земельного участка при его перепродаже в
будущем
Cз / у 
Дз/ у
i земли
Методы оценки земли:
1. Метод капитализации земельной ренты (дохода от земли). Этот метод
определяет стоимость земли путем преобразования дохода от земли в
стоимость земли с помощью применения ставки капитализации для земли.
2. Метод предполагаемого развития – применяется для оценки неосвоенных
(незастроенных) земельных участков. Основное предположение метода, что
большой неосвоенный земельный массив может быть разделен на небольшие
самостоятельные земельные участки, которые будут освоены и проданы.
Этапы:
1) Определение размеров индивидуальных земельных участков, на которые
предполагается разбить земельный массив. Размеры и благоустройство таких
земельных
участков
должны
соответствовать
рыночным
стандартам,
сложившимся в данном регионе.
2) Расчет стоимости индивидуальных освоенных участков путем анализа
продаж аналогичных участков.
3) Расчет всех затрат на освоение и продажу застроенных индивидуальных
земельных участков
4) Определение ставки дисконтирования для периода освоения и продажи
индивидуальных застроенных участков.
5) Вычет из рыночных цен индивидуальных освоенных участков затрат на их
освоение и продажу. Полученный чистый доход от продажи индивидуальных
освоенных участков дисконтируется исходя из времени продаж таких
участков. Дисконтированный чистый доход выступает в качестве рыночной
стоимости неосвоенного большого земельного массива.
3. Метод остатка дохода для земли. Основан на принципе остаточной
продуктивности, согласно которому доход, относимый к земле, определяется
после вычета из общего дохода всех видов дохода, относимых к другим
элементам объекта оценки. В данном методе рассматривается единый объект
недвижимости. Этапы:
1) Расчет чистого годового дохода от использования единого объекта
недвижимости. Чаще всего используется ЧОД.
2) Определение рыночной стоимости зданий, расположенных на земельном
участке. РС определяется методом прямого сравнения продаж.
3) Определение чистого дохода, относимого к зданию:
ЧДзд. = Стоимость здания * iзд.
4) Определение чистого дохода, относящегося к земле:
ЧДзем. = ЧДед. – ЧДзд.
5) Определение рыночной стоимости земельного участка:
Cз / у 
ЧД з / у
i зем ли
Ставка капитализации земли, в отличие от ставки капитализации
зданий, не включает норму возврата капитала по той причине, что земля
имеет неограниченный срок использования.
Затратный подход:
В чистом виде не применяется. Затратный подход применяется только
в части определения восстановительной стоимости зданий, расположенных
на земельном участке.
Метод выделения. Этапы:
1) Определение рыночной стоимости застроенного земельного участка на
основе изучения данного сегмента рынка недвижимости.
2) Определение восстановительной стоимости зданий, расположенных на
земельном участке.
3) Определение величины физического, функционального износа здания.
4) Определение фактической (оставшейся) стоимости здания на дату оценки.
5) Определение стоимости земельного участка как свободного.
Этот метод применяется для оценки стоимости земельных участков с
относительно новыми зданиями по той причине, что с увеличением возраста
зданий сложнее определить величину восстановительной стоимости и износ.
Ставка капитализации земли. Метод выделения часто применяется для
определения наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Сравнительный подход:
Используются 2 метода:
1. Метод прямого сравнения продаж. Применяется для земельных участков,
объем продаж которых значителен. Этапы:
1) Выявление недавних продаж сопоставимых объектов, на соответствующем
сегменте рынка.
2) Проверка инфо о продаже земельного участка на типичность условий сделки.
Типичные условия сделки охарактеризованы в определении рыночной
стоимости.
3) Сравнение объекта оценки с аналогичными проданными земельными
участками, внесение корректировок в цены продаж аналогов. Сравнение
земельных участков проводится 2 способами:
4) По элементам (так же, как по зданиям)
5) По единицам сравнения
6) Анализ откорректированных цен аналогов и выведение итоговой величины
стоимости земельного участка
Метод сравнения продаж не применяется в условиях растущей инфляции и
при резких изменениях в экономике.
2. Метод переноса (соотнесения, распределения). Предполагает, что для
каждого типа застройки земельного участка существует определенная
пропорция между стоимостью земли и стоимостью зданий. В данном методе
стоимость земли разбивается на:
 Стоимость земли
 Стоимость здания
По данному методу по сегментам рынка земли, застроенным 1 типом зданий,
определяется доля земли в едином объекте недвижимости. Если объект
оценки относится к этому же сегменту недвижимости, то эта доля земли
переносится на оцениваемый земельный участок.
Соб.оц. = Сз/у со зд. * Доля земли по данному типу застройки
Преимущества этого метода состоят в том, что нет необходимости применять
затратный подход к определению стоимости зданий. Метод необходим для
оценки участков с относительно новыми зданиями. По мере старения здания
первоначальная доля земли увеличивается.
№3. Оценка земель поселений и с/х земель
Оценка земель поселений делится на 2 вида:
 Кадастровая (массовая)
 Единичная
Кадастровая – одновременная оценка всех земель административного
образования. Используются данные доходного, сравнительного и затратного
подходов к оценке. При кадастровой оценке в рамках территориального
образования выделяются оценочные зоны и микрозоны. Зонирование бывает
2 видов:
 Функциональное – разделение территории города на зоны в зависимости от
функционального использования земли (промышленная, жилая, офисная…)
По каждой зоне рассчитывается коэффициент градостроительной ценности
земли. Эти показатели берутся по СНИП. В рамках функционального
зонирования
отдельные
микрозоны
с
похожими
показателями
градостроительной ценности объединяются в функциональные зоны. По
каждой из образованных функциональных зон рассчитывается величина
кадастровой стоимости.
 Ценовое – на данном этапе оцениваемые зоны города с близкими значениями
кадастровой стоимости объединяются в ценовые зоны. Затем результат
расчета кадастровой стоимости по оценочным зонам города утверждается
местными органами власти. После утверждения они заносятся в гос.
земельный кадастр.
Величина кадастровой стоимости не изменяется в течение года и
используется для налогообложения земли, для расчета ставок арендной
платы за землю и для расчета стоимости земли в целях залога и
кредитования.
Единичная оценка земельных участков основывается на стоимости,
полученной в рамках кадастровой оценки с учетом отличия оцениваемых
земельных участков от типичных участков оцениваемых зон города.
Оценка с/х земель:
Земли делятся на 3 вида:
 С/х угодья - оцениваются либо методом капитализации земельной ренты,
либо методом сравнения продаж.
 Земли, занятые под с/х п/п – методами оценки обычных застроенных
земельных участков.
 Земли, занятые дорогами, коммуникациями и лесополосами – оцениваются в
долевом отношении к стоимости расположенных рядом с/х угодий.
Тема 5. Оценка нематериальных активов и интеллектуальной
собственности
№1. Состав основных групп НМА и цели оценки
НМА – это долгосрочные права, обеспечивающие их владельцу
определенный доход или иную выгоду, обладающие стоимостью и не
имеющие материально-вещественного содержания, либо оно не имеет
основного значения.
НМА делятся на 4 основных группы:
Интеллектуальная собственность – это исключительное право ФЛ
или ЮЛ на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к
ним средства индивидуализации ЮЛ, продукции или услуг (товарные знаки,
фирменные названия, знаки обслуживания)
Имущественные права – права пользования природными ресурсами,
земельными участками, водными объектами. В этом случае природные
ресурсы
предоставляются
в
пользование
с
помощью
специальных
разрешений (лицензий).
Отложенные расходы – это издержки, представленные в виде:
 Организационных расходов на создание п/п
 Расходов в виде НИОКР
Гудвил – цена деловой репутации. Основные характеристики:
 Отмечается у п/п, характеризующихся
устойчивыми
избыточными
прибылями по сравнению со средним уровнем по отрасли;
 Не может быть отделен от действующего п/п;
 Гудвил принимается к учету как разница между ценой покупки п/п и
стоимостью его материальных и НМА , отраженных в балансе.
Деловая репутация может быть как «+», так и «-» (скидка с цены п/п).
№2. Классификация объектов интеллектуальной собственности
Все объекты ИС делятся на 2 вида:
1) ИС в производственной, научной и торговой сфере;
2) ИС в гуманитарной сфере – литература, музыка, архитектура, искусство –
охраняется авторским правом.
Первые делятся на 3 группы:
Промышленная собственность – это объекты ИС, связанные со
сферой пр-ва и торговли. Права на такие объекты возникают с момента их
обязательной гос. регистрации. Выдаются охранные документы (патенты,
свидетельства и т.д.) Эти документы подтверждают исключительные права
создателя объекта промышленной собственности, определяют период
действия прав и территорию действия. Среди объектов промышленной
собственности выделяют:
1) Изобретения – новое решение сложной технической задачи или проблемы,
дающее «+» эффект. Охрана на основе патента. Изобретение представлено
следующими основными видами:
 Устройство
 Технология или способ
 Штаммы микроорганизмов
 Вещество
2) Полезная модель – относится к устройству и представляет собой
конструктивное исполнение средства пр-ва и предметов потребления, а также
их составных частей. Относится к области механики. Срок охраны – 5 лет.
3) Промышленный образец – художественное дизайнерское решение изделия.
Должен быть воспроизведен производственным способом. Охрана от
полного копирования или имитации.
4) Товарный знак – символ для идентификации пользователя. ТЗ бывают
словесные, объемные, комбинированные. Договорное использование чужого
ТЗ подлежит обязательной регистрации в патентном ведомстве и на
продукции ставится специальная маркировка: ®
5) Фирменное
наименование
–
это
наименование
ЮЛ,
позволяющее
идентифицировать производителя в хозяйственном обороте. Фирменное
наименование включает организационную форму бизнеса (ООО, АО,…), вид
деятельности, производственное название (либо фамилию собственника).
Права на секреты производства (ноу-хау) – выделяются в отдельную
группу вследствие того, что на них не выдается охранный документ.
Требование охраны ложится на само п/п. Охраняются законом «О
коммерческой тайне». Т.е. секреты пр-ва – не охраняемые специальным
документом и не опубликованные полностью или частично опыт и знания
научно-технического,
коммерческого,
финансового
и
маркетингово
характера.
Объекты авторского права – программы ЭВМ, БД, топологии
микросхем, научные публикации.
№3. Процесс оценки НМА и ИС. Основные подходы и методы
Процесс оценки НМА и ИС начинается с процедуры экспертизы,
которая проводится по 3 направлениям:
1) Экспертиза наличия объектов ИС;
2) Экспертиза охранных документов;
3) Экспертиза прав на НМА и объекты ИС. Выявляются имущественные и
авторские права.
После проведения экспертизы выявления НМА проводится этап сбора
и анализа инфо, необходимой для оценки таких объектов. Инфо включает
следующие разделы:
 Технические характеристики самих объектов ИС и товаров, выпускаемых с
их помощью
 Виды доходов от использования таких объектов
 Характеристики рынка данных объектов ИС
 Виды затрат, необходимых на получение прав по таким объектам и по
использованию таких объектов
 Себестоимость изготовления и цены лицензируемой продукции
 Риски, связанные с приобретением, созданием и использованием объектов
ИС.
Расчетный этап. Особенности оценки:
1) Стоимость зависит от объема передаваемых прав
2) Стоимость зависит от уровня готовности объекта ИС к промышленному
использованию
3) Стоимость зависит от возможности количественного измерения результатов
коммерческого использования объектов ИС
4) Стоимость зависит от возможности несанкционированного использования
объектов
Основные подходы и методы:
Основным подходом для оценки объектов ИС является доходный
подход. Второй – сравнительный. В последнюю очередь рекомендуется
применять затратный подход.
В доходном подходе используют 4 основных метода:
1. Метод избыточной прибыли – применяется для оценки гудвила п/п. Этапы:
1) Расчет РС материальных активов п/п. Из РС вычитается стоимость
обязательств. Получается РС чистых МА п/п.
2) Нормализация прибыли п/п, т.е. среднегодовой фактический уровень
прибыли п/п.
3) Определение среднеотраслевого показателя доходности на чистые МА:
ЧП отр
СЧМАотр
4) Расчет ожидаемой прибыли по п/п:
Прибыль = (Стоимость ЧМА) * (Норма дох-ти на ЧМА ср. отр.)
5) Определение избыточной прибыли
Прибыль изб. = Прибыль факт. – Прибыль ожид.
Избыточная прибыль приносится НМА, не отраженными в балансе.
6) Определяется стоимость гудвила:
Гудвил 
Прибыль _ изб.
iкап.
2. МДДП – применяется, если п/п осуществляет пр-во продукции с
использованием объектов ИС в стабильном режиме и годовые объемы
наращивания такой продукции можно точно рассчитать. Этапы:
1) Определение полезного срока жизни объекта ИС
2) Прогноз денежных потоков, приносимых от использования объекта ИС
3) Расчет ставки дисконтирования
4) Расчет суммарной текущей стоимости в будущем ДП от объекта ИС в
прогнозный и послепрогнозный период
3. Метод освобождения от роялти – применяется для оценки стоимости
патентов и лицензий. По этому методу стоимость патента или лицензии
представляет собой текущую стоимость будущих потоков по роялти.
Роялти показывает ту долю дохода, который получает обладатель патента от
использования объекта ИС другим лицом в форме лицензии (% от цены
лицензионной продукции).
T
Ст  ть _ лиц.  
t 1
Цена _ ед. *V * R
(1  i) t
T – период экономической службы лицензии
Этапы:
1) Определяется экономический срок службы лицензии
2) Определяется годовой объем продаж лицензионной продукции
3) Определяются ставки роялти
4) Определяется ставка дисконтирования
5) Из ожидаемых выплат по роялти вычитают расходы лицензиара по
поддержанию патента в силе. В результате получают прибыль лицензиара от
выплат по роялти
6) Дисконтирование прибыли лицензиара от выплат по роялти.
4. Метод преимущества в прибыли – применяется, когда можно точно
определить величину дополнительной прибыли, приносимой объектом ИС.
Прибыль от объекта ИС = Прибыль от выпуска продукции с использованием
объекта ИС – прибыль от выпуска той же продукции без использования
объекта ИС.
T
Ст  ть  
t 1
Прибыль _ доп.
(1  i) t
Метод не применяется, когда речь идет о пр-ве совершенно новых видов
продукции. Дополнительные прибыли должны отмечаться у п/п в течение
значительного периода после даты оценки.
В затратном подходе выделяются 2 метода:
1. Метод стоимости создания – по данному методу определяются затраты на
создание объектов ИС. К ним относятся:
 Затраты на НИОКР
 Затраты на правовую охрану
Затр   ( З ниокр  Зохр ) * (1  рент  ть) * k диск.
Затем определяется стоимость объекта ИС:
Стоимость = Затраты * Кмор.стар. * Ктех-эк.значимости * Киндексации
Коэф. морального старения – характеризует степень морального износа
объекта ИС
K м ор.стар.  1 
Т факт
Т норм ат
Коэф. технико-экономической значимости – применяется только для
изобретений, полезных моделей, промышленных образцов. Существуют
специальные таблицы.
2. Метод выигрыша в себестоимости – соединение затратного и доходного
подходов. По этому методу определяется экономия, получаемая при пр-ве
продукции с использованием объекта ИС. Метод применяется, если речь
идет:
 О 2 близких по своим технико-экономическим показателям видам
продукции.
 О 2 способах пр-ва 1 и той же продукции.
Не применяется, если продукция абсолютно новая (либо новый способ прва). Чаще всего оценивается ноу-хау.
Выигрыш в с/с = С/с пр-ва без исп. ИС – С/с пр-ва с исп. ноу-хау
T
Ст  ть  
t 1
Выигрыш
(1  i) t
Сравнительный подход. В РФ применяется крайне редко, поскольку
сделок с аналогичными объектами в РФ очень мало, нет инфо. Применяется в
основном для программ ЭВМ и БД.
№4. Особенности оценки отдельных видов НМА и ИС
Самые распространенные на данный момент виды оценок
–
изобретения и лицензии. Для оценки изобретений применяются в основном
доходные методы:
Метод оценки дохода от использования техники или технологии с
изобретением
T
Ст - ть изобретения  
t 1
ЧП  Аморт
(1  i) t
Метод доли в прибыли лицензиата
T
Ст - ть изобретения  
t 1
Доля изобретения в прибыли * Прибыль
(1  i) t
Доля изобретения в прибыли = К1 * К2 * К3
К1 – коэф. достигнутого результата – [0,2; 1]
К2 – коэф. сложности решаемой технической задачи – [0,2; 1,2]
К3 – коэф. новизны – [0,25; 0,8]
Оценка стоимости лицензии обычно проводится через ставку роялти.
Стоимость зависит от 2 основных условий:
1. От объема прав, предоставляемых по лицензии
2. От уровня патентной защиты предмета лицензии
В зависимости от объема передаваемых прав все лицензии делятся на
виды:
 Простая (неисключительная) – это договор, предусматривающий передачу
лицензиату прав на использование объектов ИС с сохранением за
лицензиаром права самому использовать предмет лицензии и выдачи
лицензии третьим лицам.
 Исключительная – договор о передаче лицензиату прав на использование
объекта ИС с сохранением за лицензиаром права самому использовать
предмет лицензии, но без сохранения права выдачи лицензии другим лицам.
 Полная – лицензиар уступает лицензиату все права на период действия
лицензионного договора.
 Сублицензия – выдается лицензиатом другому лицу на право использования
изобретения от своего имени в случае, если лицензиат владеет полной или
исключительной лицензией.
 Опцион – это договор по предоставлению потенциальному лицензиату права
ознакомления с технической документацией по изобретению для принятия
решения о целесообразности покупки лицензии.
Все лицензии по уровню правовой охраны делятся на:
Патентные – выдается на использования изобретения без ноу-хау
Беспатентные – лицензии, по которым передаются права на ноу-хау
На стоимость лицензии оказывают влияние ограничения, которые
устанавливаются лицензиаром:
1) Жесткие нормы объема пр-ва лицензионной продукции и цен
2) Предписание конкретных рынков сбыта
3) Ограничения сферы применения предмета лицензии
Тема №6. Оценка машин, оборудования и транспортных средств
(МОТС)
№1. Особенности МОТС как объекта оценки. Классификация и
идентификация МОТС
Машины, оборудование – технические средства, направленные на
преобразование энергии, материалов и информации.
Все машины и оборудование делятся на 3 группы:
1. силовые (энергетические)
2. рабочие (преобразуют материалы)
3. информационное оборудование.
Транспортные средства – технические средства, предназначенные
для перевозки людей и грузов.
МОТС образуют активную часть основных фондов предприятия.
МОТС имеют следующие основные особенности, как объекты оценки:
1. эти объекты не имеют обобщающих технико-экономических показателей.
2. функциональная, параметричная и эксплуатационная номенклатура техники
постоянно изменяются.
3. для
техники
особенно
актуальна
проблема
износа
и
обесценения
(устаревание)
4. при оценке техники важен учет степени комплектности техники.
5. необходимость учета системы гарантийного и после гарантийного ремонта и
обслуживания.
6. машины и оборудование очень редко воспроизводятся в виде абсолютно
точной копии, что усложняет расчет восстановительной стоимости.
По оценке МОТС выделяют три основные группы оценки:
 оценка МОТС, независимая от оценки других видов имущества предприятия
 оценка техники, как один из этапов переоценки основных фондов
предприятия
 оценка всего машинного комплекса предприятия в рамках оценки стоимости
бизнеса.
Современный российский парк МОТС характеризуется следующими
тенденциями:
1) неполная загрузка техники вследствие сокращения объемов выпуска
продукции
2) старение парка машин и оборудования из-за существенного снижения
процесса их обновления
3) ремонт и модернизация техники на предприятии чаще всего производится
собственными силами из-за отсутствия средств на обновление техники.
4) технологическая структура парка машин и оборудования становится более
примитивной за счет уменьшения доли высоко автоматизированного
оборудования
Так как МОТС – разнородный объект оценки, возникает необходимость
классификации и идентификации (установление соответствия между
документацией на технику и ее реальным состоянием). При оценке больших
массивов техники после процедуры идентификации производится процедура
классификации техники. Классификация – система распределения объектов
оценки по конкретным отличительным признакам. Алгоритм классификации
включает 4 этапа:
1. определение первичного объекта оценки
В качестве первичного объекта оценки могут быть выбраны:
 отдельный
инвентарный
объект,
т.е.
отдельный
станок
со
всеми
приспособлениями и принадлежностями
 технологический комплекс или поточная линия – совокупность единиц
техники, объединенных единым производственным процессом
 однородный машинный парк структурного подразделения предприятия
2. выбор способа классификации
При оценке машин и оборудования используют следующие основные
способы классификации:
 по виду основных средств: производственные и непроизводственные
 по этапу жизненного цикла техники: техника, находящаяся в эксплуатации, в
запасе, в модернизации, ремонте
 по степени универсальности техники: универсальное, специализированное,
специальное оборудование
 по
функциональному
назначению
в
соответствии
с
отраслевым
классификатором.
3. выбор
степени
детализации
в
рамках
выбранного
способа
классификации
4. кодирование техники для целей оценки
Способ кодирования выбирается оценщиком самостоятельно.
№2. Виды износа и методы их оценки
При оценке под износом техники понимается действительная потеря
стоимости техники в результате воздействия факторов, приводящих к
ухудшению или утрате объектом техники своих потребительских свойств.
Износ техники делится на несколько видов:
1. С точки зрения возникновения износа
Выделяют:
Физический износ – потеря стоимости техники, вызванная частичной потерей
работоспособного состояния техники вследствие ее эксплуатации и ли
длительного хранения.
Функциональное устаревание (обесценение) – потеря стоимости техники,
вызванная появлением более современных аналогичных видов техники.
Экономическое (внешнее) устаревание – потеря стоимости техники в
результате воздействия внешних по отношению к технике факторов
2. Техническая возможность и экономическая целесообразность устранения
износа
Выделяют устранимый и неустранимый износ.
С остат МОТС = ВС МОТС на дату оценки * (1 – Износ МОТС)
Методы определения износа для машин и оборудования:
Метод эффективного возраста
И физ = Т эфф / Т N
Т эфф = Т N – Т оставшейся жизни техники на дату оценки (определяется экспертным путем)
Метод экспертизы состояния - основан на привлечении экспертов.
И физ объекта оценки =  (И физ эксп j * a j)
И физ эксп j определяют в соответствии со стандартной оценочной шкалой
износа
a j – весовой коэффициент мнения эксперта j
 a j= 1
шкала:
Состояние техники
Характеристика Износ
в%
Хорошее
…
…
Неудовлетворительное
Метод снижения потребительских свойств техники
Объект техники понимается как совокупность его потребительских
свойств.
О.О. =  ПС i
Δ ПС i = (ПС норм i – ПС i факт на дату оценки) / ПС норм i
И физ объекта оценки =  Δ ПС i * a i
a i – весовой коэффициент, отражающий значимость данного
потребительского свойства для техники
 ai = 1
Метод поэлементного расчета:
О.О. =  Эл j
1 этап:
И факт физ эл j
2 этап:
И расч физ эл j = И факт физ эл j * (с/с эл j / с/с объекта оценки) * ( Т сл эл j / Т сл
О.О.)
3 этап:
И физ О.О. =  И расч физ эл j
Для транспортных средств (тс)
1. И физ тс = L факт (т.км.) / L N (т.км.)
2. метод определения износа с учетом нормативных коэффициентов
И физ тс = L факт / (L N * к1 * к2 * к3)
к1 отражает уровень дорожного покрытия
к2 показывает отличие конструкции оцениваемого автомобиля от базовой
модели
к3 отражает природно-климатические условия
3. И физ тс = 100 * (1 – е Ώ)
Ώ = К по пробегу * L факт (т.км.) + К по сроку использования * Т факт в годах
Функциональное устаревание бывает двух видов:
 технологическое устаревание. Оно вызывается избытком капитальных
затрат у старой техники по сравнению с новой аналогичной техникой.
 операционное устаревание. Оно вызвано избытком затрат по обслуживанию
старой техники по сравнению с новой техникой.
Технологическое устаревание может оцениваться через
недоиспользование техники.
Операционное устаревание оценивается как текущая стоимость
будущих избыточных эксплуатационных расходов.
Экономическое устаревание оценивается с помощью доходного
подхода. Стоимость экономического устаревания определяется через
недоиспользование техники вследствие недостаточного платежеспособного
спроса на продукцию.
И экон (внеш) = 1 – (М факт / М N)
N – коэффициент торможения
И накопленный (общий) = 1 – (1 - И физ) * (1 – И функц) * (1 - И экон (внеш) )
№3.
Подходы
и
методы
оценки
машин,
оборудования
и
транспортных средств
Затратный подход
Стоимость = ВС техники на дату оценки * (1 – Износ)
По цене однородного объекта.
Идея: подбирается однородный объект, т.е. с известной рыночной
ценой, изготовленный с использованием тех же материалов и по той же
технологии, что и объект оценки. Использоваться однородный объект может
в совершенно другой отрасли.
Этапы:
1. Определяется
с/с
однородного
объекта.
Для
этого
цена
объекта
корректируется:
с/соднородного объекта = Ц * (1 – НДС) * (1 – Нпр – Крент)
Крент показывает долю чистой прибыли и торговую наценку в цене
однородного объекта (характеризует уровень спроса на технику)
5 – 10% - небольшой спрос
10 – 20% - средний спрос
20 и более - повышенный спрос
2. Определяется с/с объекта оценки:
с/соб.оц. = с/соднор.об. * (вес об.оц. / вес однор.об.)
3. Определяется ВС объекта оценки:
ВС 
с / с об.оц. * (1  Н пр )
1  Н пр  К рент
Метод поагрегатного расчета ВС
Применяется для тех объектов техники, которые могут быть собраны
из нескольких составных частей, рыночные цены которых известны:
J
с / соб.оц.   Ц j * (1  К сборки )
j 1
Ксборки – от 30 до 40%.
ВС 
с / с об.оц. * (1  Н пр )
1  Н пр  К рент
Метод анализа и индексации затрат
По этому методу индексированию подвергается не общая с/с
изготовления техники, а ее конкретные экономические элементы. Этапы:
3. Расчет исходной с/с объекта оценки на дату выпуска техники:
с / соб.оц. 
БС об.оц * (1  Н пр  К рент )
1  Н пр
4. Анализ исходной с/с объекта оценки:
Материалы

Энергоноси тели 


с/с  

Оплата _ труда 
 Амортизация 
5. Расчет корректирующих индексов для приведения уровня затрат по
экономическим элементам от даты выпуска к дате оценки.
6. Определение с/с на дату оценки в разрезе экономических элементов:
Мат-лы на дату оц. = Мат-лы на дату выпуска * iкоррект.
7. Определение с/с на дату оценки путем суммирования откорректированных
затрат по экономическим элементам
8. Определение ВС на дату оценки:
ВС 
с / с об.оц. * (1  Н пр )
1  Н пр  К рент
Метод расчета по укрупненным нормативам
Этот метод основан на том, что для объекта оценки подбирается инфо
по той же технологической группе, что и объект оценки. По технологической
группе подбирается калькуляция затрат и факторы, от которых зависят
данные затраты.
По
технологической
группе
сначала
рассчитывают
удельный
нормативы затрат, а затем – укрупненные. Удельный норматив затрат – это
расход ресурса на ед. фактора по конкретному объекту из технологической
группы. Укрупненный – рассчитывается на основе удельных нормативов и
является общим для всей технологической группы.
Затем рассчитанный укрупненный норматив применяется для расчета
с/с оцениваемого объекта.
Сравнительный подход
Основой сравнительного подхода является сопоставление объекта
оценки с аналогом. Сопоставление проводится:
1) С точным аналогом, продающимся на вторичном рынке
2) С приблизительным аналогом с внесением соответствующих корректировок
на устранение различий.
3) С новым аналогичным объектом при отсутствии вторичного рынка с
внесением поправок на износ объекта оценки.
Основные методы:
Метод прямого сравнения продаж
Cоб.оц. 
Ц * К м.о.
* ( К1 * К 2 * ... * К i )  Сдоосн.
1  Износ
Км.о. – коэф. приведения цены аналога к моменту оценки
К1-i – устраняют различия между объектом оценки и аналогом
Сдооснащения – стоимость по сравнению с аналогом
Метод статистического моделирования цены
Он применяется, когда имеется инфо о длительных наблюдениях за
изменением цены техники в зависимости от ее параметров.
Метод стоимость / мощность
C об.оц.
С ан.
 М об.оц
 
 М ан



n
n – коэф. торможения цены
Применяется для оценки транспортных средств.
При сравнительном подходе учитываются 3 уровня сходства между
объектом оценки и аналогом:
1. Функциональное сходство
2. Конструктивное
3. Параметрическое
Доходный подход
В основе доходного подхода лежит методология оценки бизнеса. Она
заключается в том, что техника рассматривается в рамках производственной
системы. Определение дохода, созданного техникой, производится поэтапно
путем
выделения
дохода,
относимого
к
другим
составляющим
производственной системы (зданиям, земле). В доходном подходе выделяют
2 метода:
Метод капитализации дохода
1-я модификация: когда доход от техники можно определить
непосредственно:
C
Д техн
i  К аморт
К ам орт 
i
(1  i ) T  1
2-я модификация: когда доход от техники определяется поэтапно:
1. Определение дохода от производственной системы, в рамках которой
работает оцениваемая техника.
2. Определение дохода, относимого к земле.
Дзем = Сзем. на дату оц. * iкап
3. Определение дохода, относимого к зданиям.
Дзд = Сзд. на дату оц. * iкап
4. Определение дохода, относимого к технике.
Дтехн = Дпр.сист. – Дзем – Дзд
5. Определение дохода от конкретной ед. техники.
Дед.техн = Дтехн * Кдолевой
Кдолевой = БСед. / БСтехн.
6. Определение стоимости ед. техники:
C
Д техн
i  К аморт
МДДП
Применяется, если поэтапное разделение дохода производственной
системы невозможно. В этом случае происходит разделение стоимости
производственной системы на составные части. Этапы:
1. Определение
чистого
дохода
от
производственной
системы
с
предварительным выделением техники, которую нужно оценить.
ЧД = Выручка – Затраты
В затраты не входят амортизационные отчисления
2. Определение стоимости производственной системы
T
Cп / с  
t 1
ЧД п / с Cост.п / с

(1  i) t (1  i) T
Сост.п/с = Сост.техн + Сост.зд.
3. Определяется стоимость техники:
Стехн. = Сп/с – Сзем.,зд.
Сед.техн. = Стехн. * Кдолевой
Тема №7. Реструктуризация предприятий и компаний
№1. Реструктуризация: сущность и организация проведения
Реструктуризация – совокупность мероприятий по комплексному
приведению условий функционирования к изменившимся условиям рынка и
в соответствие с разработанной стратегией развития п/п.
Задачи:
1. Диагностика п/п – для выполнения проводятся следующие виды работ:
1.1. Оценка стратегии развития п/п. Стратегия – совокупность целей развития п/п
и действий по их осуществлению. Стратегии подразделяются
для
узкопрофильных и для многопрофильных п/п. Для многопрофильных п/п
разрабатываются стратегии 4-х уровней:
 Корпоративная стратегия – для всего п/п.
 Деловая – для отдельного вида деятельности
 Функциональная – для каждого функционального подразделения
 Операционная – для основных структурных ед.
Для узкопрофильного п/п обычно исключается корпоративная стратегия.
1.2. Ситуационный анализ – характеристика ситуации, в которой находится п/п.
Он включает в себя:
 Анализ сильных и слабых сторон п/п
 Анализ доли рынка, занимаемой п/п
 Анализ стратегической позиции, занимаемой п/п
1.3. Организационно-управленческий анализ. Он направлен на исследование
текущей системы управления п/п.
1.4. Финансово-экономический анализ.
1.5. Производственно-хозяйственный анализ. Он означает исследование уровня
эффективности использования производственных ресурсов. В рамках
данного анализа выделяются интенсивные и экстенсивные факторы развития
п/п.
2. Организационный проект реструктуризации. Дает характеристику тех
изменений, которые могут осуществляться в рамках реструктуризации. В
рамках
проекта
производится
расчет
необходимых
затрат
на
реструктуризацию, расчет эффективности реструктуризации, оценка рисков,
график проведения работ.
3. Совершенствование структуры и функций управления.
4. Развитие финансовых методов управления п/п.
Организация проведения включает в себя 3 основных фазы:
1. Начальная (предынвестиционная) включает в себя проведение следующих
работ:
 Оценка внешней среды
 Комплексная диагностика п/п
 Формирование концепции реструктуризации
2. Инвестиционная – включает 3 основных направления:
 Планирование проекта реструктуризации
 Разработка итоговой документации по реструктуризации и подготовка к
запуску проекта
 Осуществление варианта реструктуризации
3. Эксплуатационная
 Анализ результатов проведения реструктуризации
 Представление аналитического отчета по реструктуризации
 Мониторинг за возникновением ситуаций потребности в новом проекте
реструктуризации
 Завершение проекта реструктуризации
№2. Методы реструктуризации предприятий
В
развитых
странах
выделяют
следующие
основные
методы
реструктуризации:
Реинжиниринг бизнес-процессов
Он означает, что кардинальную перестройку процессов деятельности
п/п в целях достижения принципиально нового уровня показателей
финансово-экономической деятельности п/п. Основные принципы:
 Перестройка производственных процессов п/п производится без учета
прошлого опыта.
 Он требует творческого, инициативного подхода к производственному
процессу.
 Радикальные изменения в производстве осуществляются с использованием
современных инфо технологий.
Обычно осуществляется в 3 этапа:
1. Анализ существующих бизнес-процессов
2. Переосмысление и разработка принципиально новых бизнес-процессов
3. Внедрение
ABC – методология
Это совокупность методов стоимостного анализа бизнес-процессов, в
результате которых выявляются центры создания стоимости на п/п. Эта
методология направлена на повышение экономической эффективности
производственной ед. п/п. Эффективными считаются те бизнес-процессы,
которые создают дополнительную стоимость.
Метод «точно в срок»
Этот метод направлен на повышение качества работ и обслуживание,
на оптимизацию отношений с поставщиками, покупателями, подрядчиками.
Этот метод рекомендуется для отечественных п/п на этапе оперативной
реструктуризации, т.к. внедрение данного метода не требует больших затрат.
Методология всеобщего управления качеством
В данном случае основным рычагом повышения эффективности
деятельности п/п является качество продукции и работ. Это не просто
улучшение системы планирования, обеспечения и контроля качества
продукции, а создание новой модели п/п или компании.
Методология управления знаниями
Это совокупность стратегических и оперативных мероприятий,
направленных
на
повышение
эффективности
использования
интеллектуального капитала п/п. Данный метод осуществляется в рамках 2-х
стратегий:
1. Стратегия кодификации – все знания, необходимые для деятельности п/п,
кодируются и заносятся в специальную базу данных, которой могут
воспользоваться все работники п/п.
2. Стратегия персонификации означает, что знания, необходимые для
деятельности п/п тесно связаны с людьми-носителями этих знаний.
Для выбора стратегии управления знаниями при реструктуризации
руководствуются следующими принципами:
 Тип выпускаемой продукции (стандартная / специализированная)
 Вид знаний, являющийся ключевым для данного п/п. Это может быть либо
явно выраженные знания в стандартных формулах и расчетах, либо неявно
выраженные знания.
 Уровень продукта п/п (зрелый / инновационный).
Если по всем 3 принципам подразумевается первый ответ, то п/п
выбирает стратегию кодификации.
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Дальневосточный федеральный университет»
ФИЛИАЛ В Г. НАХОДКЕ
МАТЕРИАЛЫ ПРАКТИЧЕСКИХ ЗАНЯТИЙ
ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ СОБСТВЕННОСТИ
080105.65 Финансы и кредит
(Финансовый менеджмент )
Заочная форма подготовки
г. Находка
2012
Задача В здании общей площадью 9 000 кв. м., подлежащих аренде, из
которых 180 кв. м свободны, а остальные сданы в аренду за 15 долл. за 1 кв.
м в год. Операционные расходы составляют 30% потенциального валового
дохода (ПВД). Требуется определить чистый операционный доход (ЧОД).
Решение:
1. ПВД=общая площадь*арендная ставка=9000*15=135 000
2. Операц. расходы= ПВД *30%=135 000*0,3= 40 500
3. Арендуемая площадь = общая площадь - свободные площади=9000180=8820.
4. ДВД= Арендуемая площадь * арендная ставка =8820*15=132 300
5. ЧОД= ДВД - операц. расходы= 132 300 – 40 500=91800
Ответ: ЧОД= 91 800 долл.
Задача Оценить стоимость свободного земельного массива площадью
8 га, если инвестор хочет разбить его на 32 одинаковых земельных участка ,
застроить каждый из них дачными домиками и затем продать. Планируемая
цена продажи застроенного типового дачного участка равна 25 000 руб.
График продаж - 1 участок в месяц. Ставка дисконтирования равна 12%.
Суммарные затраты инвестора составляют: на освоение – 400 000рублей, на
управление и охрану -
20 000 рублей, издержки по продаже – 30 000
рублей, текущие расходы – 20 000 рублей, прибыль инвестора
- 60
000рублей
Решение: Применяем метод затрат на освоение (предполагаемого
использования).
Общие затраты на освоение = 400+ 20+ 30+ 20+ 60 = 530
Текущая стоимость дохода от продаж освоенных участков =
= 25 * ( ( 1 – 1/ 1,01 ^ 32 ) / 0, 01) = 25* фактор текущей стоимости
аннуитета = 25* 27,27 = 681,75
Стоимость оцениваемого земельного участка = 681,75 – 530 = 151,75
Задача Необходимо оценить стоимость земельного участка в объекте
недвижимости в районе города, где не было продаж незастроенных
земельных участков. Цена продажи всего объекта недвижимости 179 000руб.
Решение. Метод соотнесения (переноса). Оценщиком подобраны
данные продаж объектов недвижимости по сопоставимой ценовой зоне:
Объекты
Стоимость
Стоимость земли
Доля земли
объекта
1
184 000
43 000
0,234
2
200 000
52 000
0,260
3
190 000
46 000
0,242
Средняя доля земли составляет 0,245. Стоимость земельного участка в
проданном объекте недвижимости равна 179 000руб х 0, 245 = 43 800 руб.
Задача Площадь земельного участка 300 м2. Участок сдается в аренду
за 1000 руб./м2 в год. Потери дохода и операционные расходы составляют
30%. Коэффициент капитализации для земли 20%.
Решение: Метод капитализации дохода. Чистый операционный
доход ( земельная рента) от аренды земельного участка составляет (300х
1000руб) ( 1 – 0,3)= 210 т. руб., стоимость оцениваемого земельного участка
210 т. руб: 0,2 = 1050 т. руб.
Задача Определить рыночную стоимость агрегата при годовой ставке
дисконтирования 20 %, если доход от всего производственного комплекса
равен
900 000 рублей, доход от земли – 100 000рублей, доход от зданий –
200 000 рублей. Доля балансовой стоимости агрегата в балансовой стоимости
всего машинного парка равна 5%. Срок службы агрегата равен 5 лет.
Решение: Доход от машинного парка = 900 – 100 – 200 = 600.
Доход от агрегата = 600* 0,05 = 30
Стоимость агрегата = сумма дисконтированного ежегодного дохода в
30 т.р. за 5 лет эксплуатации агрегата по ставке дисконта 20% = 30 * фактор
текущей стоимости аннуитета = 90 т.р.
2 вариант решения: стоимость агрегата = 30/ (ст. диск + коэффициент
возврата капитала) = 30/ ( 0,2 + 0,134 ) = 90 т.р.
Задача
Определить восстановительную стоимость станка, не
имеющего аналогов на рынке. Масса оцениваемого станка 1,2 т,
коэффициент рентабельности 10%. Подобран однородный объект весом 1,8 т
и рыночной ценой 26 тыс. руб. НДС = 20%. Налог на прибыль = 35% .
( 1- 0,2) ( 1- 0,35 – 0,1 ) 26 ,0
Себестоимость однородного объекта = --------------------------------------- =
17,6 т.р.
1 – 0,35
Себестоимость оцениваемого станка
с корректировкой на разницу в массе =
17,6 т.р. ( 1,2 / 1,8 ) = 11,7
т.р.
с однородным объектом
Восстановительная стоимость
оцениваемого станка
(1- 0,35 ) х 11,7 т.р.
= ----------------------------- = 13, 8 т.р.
1 – 0,35 – 0,1
Задача
Рыночная стоимость активов предприятия оценивается в
50000, нормализованная чистая прибыль – 17 000. Средний доход на
материальные активы по отрасли равен 15%. Ставка капитализации прибыли
– 205. Оценить стоимость гудвилла.
Решение:
1. ожидаемая прибыль предприятия в соответствии с отраслевыми
нормативами: 50 000 х 0,15 = 7 500
2. избыточная прибыль предприятия 17 000 – 7500 = 9 500
3. стоимость избыточной прибыли (гудвилла) 9 500 / 0,20 = 47 500
Задача
лицензионного
Определить стоимость лицензии при условии, что срок
соглашения
4
года,
производственная
программа
производства продукции по лицензии – по 600 единиц по цене 100
за
единицу. Ставка роялти 5%. Коэффициент дисконтирования –20%.
Решение: размер лицензионного вознаграждения =
600 х 100 х 0, 05 = 3000
3 000
3 000
3 000
3 000
Стоимость лицензии = ------------ + --------------- + --------------- + --------------- = 7765
1,2
1,2^2
1,2 ^3
1,2
^4
Задача
Оценить стоимость изобретения, если цена продукции,
производимой с запатентованным изобретением, равна 100, цена единицы
продукции по способу без изобретения составляет 80. Срок производства и
продаж – 3 года. Объем продаж по старому и новому способам
соответственно по годам: 200. 600, 600. Ставка дисконтирования 10%.
Решение:
( 100-80) х200
( 100-80 ) х600
( 100 –80 ) х600
--------------------- + --------------------- + --------------------- = 22 576
1,1
1,1 ^2
1,1 ^ 3
Задача Определить текущую стоимость облигации с оставшимся
сроком погашения 6 лет, номинальной стоимостью 100 000 руб., приносящей
доход при требуемом уровне доходности в 10%.
Решение: Текущая стоимость основной суммы долга, выплачиваемого
в конце 6 года, равна 56 400руб. Текущая стоимость аннуитета, равного
6000руб(100 000х 0,06) в течение 6 лет под 10% равна 6000 х 4, 355 = 26 130
Текущая стоимость облигации равна 82560 ( 56400 + 26 130).
Задача Оценить текущую стоимость привилегированной акции для
инвестора, если стандартная норма прибыли инвестора составила 10% против
7% дивиденда от объявленной стоимости привилегированной акции в 100
рублей.
Решение:
объявленный
уровень
дивидендов
Текущая стоимость привилегированной акции = ------------------------------------------ =
требуемая
ставка
доходности
= 7 / 0,1 = 70 рублей
Задача Оценить рыночную стоимость предприятия как действующего
в расчете на 2 года действия бизнеса, если ожидаемые чистые доходы
прогнозируются:
от продаж продукции через год 800 тыс. руб., через 2 года – 700 тыс.
руб.,
от аренды временно избыточных активов через год 100 тыс. руб.
Рыночная стоимость нефункционирующих активов равна 280 тыс. руб.
Прогнозируемая
доходность
сопоставимого
бизнеса:
вложения
в
гособлигации со сроком погашения 1 год – 22%, со сроком погашения 2 года
– 20 %.
Решение:
Стоимость предприятия = (800 + 100) / (1+ 0,2) + 700 / 1,2^ 2 + 280 =
1516 т.р.
Задача Оценить рыночную стоимость закрытой компании, если по
открытой компании-аналогу рассчитаны 2 мультипликатора: цена/чистая
прибыль= 6;
цена/балансовая стоимость активов = 2. Удельные веса
мультипликаторов соответственно 80% и 20%. По оцениваемой компании
чистая прибыль 420 тыс. руб., балансовая стоимость активов 800 тыс. руб.
Решение:
Цена закрытой компании = ( 420 х6х0,8) + ( 800 х 2 х 0,2) = 2336 т.р.
Задача
Оценить рыночную стоимость закрытой компании, если рыночная
стоимость 1 акции открытой компании-аналога равна 100 руб., количество
обращающихся на рынке акций 180 тыс. штук, чистая прибыль компании
аналога и оцениваемой соответственно 800 т.р. и 620 т.р.
Решение:
Мультипликатор по аналогу = (100х 180 тыс. штук) / 800 т.р. = 22.5
Цена закрытой компании = 620 т.р. х 22.5 = 13 950 т.р.
Задача
Оценить рыночную стоимость гудвилла и рыночную
стоимость предприятия, если рыночная стоимость материальных активов
оценивается в 400 т.р., достигнутая среднегодовая прибыль предприятия 160
т.р., среднеотраслевой уровень дохода на активы 35%. К-т капитализации
прибыли 25%.
Решение:
Ожидаемый по предприятию уровень прибыли = 400 х0.35 = 140 т.р.
Избыток прибыли = 160 –140 =20 т.р.
Стоимость гудвила = 20 т.р./ 0.25 = 80 т.р.
Стоимость предприятия = 400 + 80 = 480 т.р.
Задача В здании общей площадью 9 000 кв.м., подлежащих аренде, из
которых 180 кв.м. свободны, а остальные сданы в аренду за 15 долл. за 1 кв.м
в год. Операционные расходы составляют 30% потенциального валового
дохода (ПВД). Требуется определить чистый операционный доход (ЧОД).
Решение:
1) ПВД=общая площадь*арендная ставка=9000*15=135 000
2) Операц.расходы= ПВД *30%=135 000*0,3= 40 500
3) Арендуемая площадь = общая площадь- свободные площади=9000180=8820
4) ДВД= Арендуемая площадь * арендная ставка =8820*15=132 300
5) ЧОД= ДВД - операц.расходы= 132 300 – 40 500=91800
Ответ: ЧОД= 91 800 долл.
Задача
Необходимо оценить восстановительную стоимость здания по
результатам продажи, если цена продажи недвижимости (участок со
зданием) 160 000 рублей. При этом рыночная стоимость участка 15 000
рублей, общая экономическая жизнь объекта 80 лет, эффективный возраст 40 лет.
Решение:
1) % износа здания=эффективный возраст /экономич. жизнь= 40 / 80 =
0,5 или 50%;
2) цена здания=цена недвижимости-стоимость участка= 160 000-15
000=145000
3) Восстановит.стоимость. здания= цена здания / % износа=145
000/0,5=290 000
Ответ: восстановительная стоимость здания равна 290 000 рублей
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Дальневосточный федеральный университет»
ФИЛИАЛ В Г. НАХОДКЕ
МАТЕРИАЛЫ ДЛЯ ОРГАНИЗАЦИИ
САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ СТУДЕНТОВ
ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ СОБСТВЕННОСТИ
080105.65 Финансы и кредит
(Финансовый менеджмент )
Заочная форма подготовки
г. Находка
2012
ТРЕНИНГ УМЕНИЙ
Пример выполнения задания тренинга на умение № 1
При обследовании здания площадью 2000 м2 оценщиком было
выявлено, что фундаменты изношены на 35%, стены – на 20%, остальные
конструкции на 15%. Удельный вес элементов в общей стоимости: ф-ты –
15%; стены – 25%; остальные – 60%. Стоимость годовой аренды за 1 м2 в
оцениваемом здании ниже стоимости аренды в аналогичных, но более
современных зданиях на
5 у.е. Признаков экономического износа не выявлено. Стоимость затрат на
создание аналогичного здания оценивается в 350 у.е. за 1 м2. Стоимость
земельного участка под оцениваемое здание составляет 500 000 у.е.
Определить рыночную стоимость здания по затратному подходу.
Решение
1. Определяем восстановительную стоимость здания: ВС = 350 ´ 2000 =
700 000 у.е.
2. Определение физического износа:
№
Конструктивные Удельный вес Процент износа Fi х Li
п/п элементы
элемента, Li
элемента , Fi
1
Фундаменты
15
35
525
2
Стены
25
20
500
3
Остальные
60
15
900
Σ Fi ´ Li 1925
Иф = [Σ Fi ´ Li] / 100 1925/100 = 19,3
3. Расчет морального износа.
Потеря в платежах за год по всему зданию составит: 5 ´ 2000 = 10 000
у.е.
Теперь капитализируем сумму потерь по ставке капитализации – 25%:
10 000 / 0,25 = 40 000 у.е.
Им = 40 000 / 700 000 = 0,0571 (5,71%), где 700 000 –
восстановительная стоимость здания.
4. Определение стоимости здания за вычетом износа:
С = ВС ´ (1- Иф) ´ (1- Им) ´ (1- Иэ) = 700 000 ´ (1- 0,193) ´ (1 – 0,057) ´ (1
– 0) = 532 700 у.е.
5. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным
подходом:
С рын. д. = 532 700 + 500 000 = 1 032 700 у.е.,
где 500 000 – стоимость земельного участка.
ВЫПОЛНИТЕ самостоятельно следующие задания:
Задание 1.1
Хронологический возраст здания площадью 1500 м2 составляет 25 лет,
типичный срок службы зданий, подобных оцениваемому – 80 лет. Стоимость
годовой аренды за 1 м2 в оцениваемом здании ниже стоимости аренды в
аналогичных, но более современных зданиях на 10 у.е. Признаков
экономического износа не выявлено. Стоимость затрат на создание
аналогичного здания оценивается в 400 у.е. за 1 м2. Стоимость земельного
участка под оцениваемое здание составляет 500 000 у.е. Определить
рыночную стоимость здания по затратному подходу.
Задание 1.2
Хронологический возраст здания площадью 2400 м2 составляет 14 лет,
типичный срок службы зданий, подобных оцениваемому – 100 лет. Затраты
на установку современной системы кондиционирования и видеонаблюдения
составят 37 000 у.е. Вследствие неблагоприятной экономической ситуации в
регионе аренданая плата за 1 м2 в год ниже на 20 у.е., чем в соседнем
регионе. Стоимость затрат на создание аналогичного здания оценивается в
400 у.е. за 1 м2. Стоимость земельного участка под оцениваемое здание
составляет 500 000 у.е. Определить рыночную стоимость здания по
затратному подходу. Размер ставки капитализации принять равным 30%.
Задание 1.3
Пользуясь приложением 1 рассчитать по соответствующей формуле
восстановительную стоимость здания, для обработки и хранения продукции
сельскохозяйственного производства строительным объемом 3000 м3,
находящимся в Московской области.
Пример выполнения задания тренинга на умение № 2
Прогноз денежного потока (разница между потенциальным валовым
доходом и всеми издержками и затратами на управление, эксплуатацию,
налоги) от сдачи в аренду офисного комплекса, составленный оценщиком,
выглядит следующим образом:
Показатели
1-й год
расчета
прогнозного прогнозного прогнозного период
Величина
2-й год
3-й год
периода
периода
периода
1 500 000
1 750 000
2 000 000
Постпрогнозный
2 100 000
денежного
потока
Ставка дисконтирования, вычисленная оценщиком, равна 24%.
Определить рыночную стоимость офисного комплекса доходным
подходом – методом дисконтирования.
Решение
Проведем расчет в табличной форме, а затем прокомментируем его:
Показатели
1-й год
2-й год
3-й год
расчета
прогнозного прогнозного прогнозного период
периода
периода
периода
1 500 000
1 750 000
2 000 000
1. Расчет
1 500 000 /
1 750 000 / 2 000 000 /
текущей
(1+0,24)1 =
(1+0,24)2
(1+0,24)3 = 1
стоимости (PV)
1 209 677
= 1 138
048 975
Величина
Постпрогнозный
2 100 000
денежного
потока
денежных
137
потоков,
возникающих в
прогнозный
период
2. Расчет
2 100 000 / 0,21
стоимости
=
денежных
10 000 000
потоков в
постпрогнозный
период
3. Расчет
10 000 000 /
текущей
(1+0,24)4 =
стоимости
4 229 736
денежных
потоков в
постпрогнозный
период
4. Стоимость
1 209 677 + 1 138 137 + 1 048 975 + 4 229 736 = 7 626 525
объекта
недвижимости
Комментарий:
1. Для расчета текущей стоимости денежных потоков применяется
функция дисконтирования (см. 6.3.)
2. Прогнозный период в российских условиях равен - трем годам.
Стоимость денежных потоков в постпрогнозный период определяется
методом капитализации (в каждом конкретном случае определяется
отдельно, для учебного примера выбрана в размере 21%).
3. Стоимость - 10 000 000 - необходимо перевести в текущий уровень
по формуле дисконтирования.
4. Стоимость объекта недвижимости определяется, как сумма текущих
стоимостей денежных потоков.
Задание 2.1
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости – офисного
здания методом дисконтирования при следующих условиях:
1. Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду составляет – 4 500
000 у.е. в год;
2. Поправка на недозагрузку – 20%;
3. Поправка на недосбор платежей – 15%;
4. Сумма налоговых отчислений (налог на имущество, налог на землю)
– 250 000 у.е. в год
5. Коммунальные платежи (электроэнергия, отопление, горячая вода,
водопровод, канализация) – 200 000 у.е.;
6. Содержание дирекции и обслуживающего персонала офисного
здания – 180 000 у.е. в год;
7. Прочие затраты (охрана, амортизационный фонд, реклама,
обязательное страхование и т.п.) – 750 000 у.е. в год.
8. Ставка дисконтирования – 32%;
9. Коэффициент капитализации – 28%.
Задание 2.2
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости – офисного
здания методом капитализации при следующих условиях:
1. Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду составляет – 8 300
000 у.е. в год;
2. Поправка на недозагрузку – 25%;
3. Поправка на недосбор платежей – 10%;
4. Сумма налоговых отчислений (налог на имущество, налог на землю)
– 630 000 у.е. в год
5. Коммунальные платежи (электроэнергия, отопление, горячая вода,
водопровод, канализация) – 450 000 у.е.;
6. Содержание дирекции и обслуживающего персонала офисного
здания – 180 000 у.е. в год;
7. Прочие затраты (охрана, амортизационный фонд, реклама,
обязательное страхование и т.п.) – 800 000 у.е. в год.
8. Коэффициент капитализации – 25%.
Задание 2.3
Какую сумму необходимо положить в банк под 10 процентов годовых,
чтобы через 10 лет снять со счета 1 000 000 у.е. ?
Пример выполнения задания тренинга на умение № 3
Определить размер корректировки по местоположению при оценке
квадратного метра квартиры сравнительным подходом по следующим
данным:
Характеристики
Оцениваемый Аналог 1
(элементы)
объект
Аналог 2
Аналог 3
сравнения
Местоположение
На окраине
На
В центре
В центре
города
окраине
города
города
города
Состояние квартиры
Хорошее
Удовл.
Хорошее
Удовл.
Цена сделки купли-
?
500
800
700
продажи,
у.е./ м2
Решение
Выбираем пару сравниваемых аналогов – 1 и 3, которая отличается
лишь по одному элементу сравнения – местоположению (состояние квартир
одинаково). Величина корректировки составит: 500 у.е. – 700 у.е. = – 200 у.е.
Таким образом, к аналогу номер 3 необходимо применить отрицательную
корректировку – 200 у.е., чтобы уравнять его с оцениваемым по элементу
сравнения – местоположение.
Задание 3.1
Определить размер корректировки по состоянию квартиры.
Задание 3.2
Определить стоимость квадратного метра оцениваемой квартиры по
условиям приведенной выше задачи, воспользовавшись двумя
вычисленными корректировками:
Характеристики
Оцениваемый Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
(элементы) сравнения
объект
Цена, у.е./м2
?
500
800
700
Местоположение
На окраине
На
В центре
В центре
города
окраине
города
города
города
Корректировка на
0
- 200
-200
Удовл.
Хорошее
Удовл.
местоположение
Состояние квартиры
Хорошее
Корректировка на
состояние квартиры
Итоговая
корректировка
Скорректированные
цены продаж
Задание 3.3
Определить стоимость оцениваемой квартиры, если ее площадь
составляет 74 кв.м.
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Дальневосточный федеральный университет»
ФИЛИАЛ В Г. НАХОДКЕ
КОНТРОЛЬНО-ИЗМЕРИТЕЛЬНЫЕ МАТЕРИАЛЫ
ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ СОБСТВЕННОСТИ
080105.65 Финансы и кредит
( Финансовый менеджмент )
Заочная форма подготовки
г. Находка
2012
Выберите один правильный ответ из приведенных к тесту
вариантов ответов
1. В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» к объектам
оценки относятся:
а) отдельные материальные объекты (вещи)
б) совокупность вещей, составляющих имущество лица
в) право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества
г) права, требования, обязательства (долги)
д) работы, услуги, информация
Ответы:
I) а, б, в, г
II) а, б, в, д
III) а, б, в
IV) а,
б, в, г, д
2. Стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке
не возможна, определяется как:
А) Стоимость замещения
Б) Стоимость объекта с ограниченным рынком
В. Иной вид стоимости
3. Стоимость, определяемая издержками в текущих ценах на
строительство точной копии оцениваемого объекта за вычетом износа:
А. Стоимость воспроизводства
Б. Стоимость замещения
В. Страховая стоимость
Г. Залоговая стоимость
Д. Иной вид стоимости
4. Стоимость замещения определяется при:
А) Рыночном подходе
Б) Сравнительном подходе
В) Затратном подходе
5. Стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора - это
стоимость:
А) Рыночная
Б) Инвестиционная
В) Воспроизводства
Г) Ликвидационная
Д) нет правильного ответа
6. Стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих
условий использования и цели его использования – это
А) Стоимость воспроизводства
Б) Стоимость замещения
В) Страховая стоимость
Г) Залоговая стоимость
Д) Рыночная стоимость
Е) нет правильного ответа
7. Стоимость объекта недвижимости при срочной продаже - это
стоимость:
А) Рыночная
Б) Инвестиционная
В) Воспроизводства
Г) Ликвидационная
Д) нет правильного ответа
8. Стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке
требует дополнительных затрат по сравнению с объектами, свободно
обращающимися на рынке – это стоимость:
А) Ликвидационная.
Б) Стоимость замещения
В) стоимость объекта с ограниченным рынком;
Г) нет правильного ответа
9. Стоимость, определяемая издержками в текущих ценах на
строительство
аналога
оцениваемого
определяется как стоимость:
объекта
за
вычетом
износа
А) Замещения
Б) Инвестиционная
В) Ликвидационная
Д) нет правильного ответа
10. Выберите правильное утверждение:
А) «Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки,
продажа которого
на открытом рынке не возможна или требует
дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для
продажи свободно обращающихся на рынке объектов;
Б) «Утилизационная стоимость - это стоимость объекта оценки в
случае, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока
экспозиции аналогичных объектов;
В) нет правильного ответа
11. К принципам оценки предприятия, обусловленным эксплуатацией
собственности и связанным с представлением производителей, относятся
следующие принципы:
а) полезности, замещения, ожидания, предвидения
б)
вклада,
остаточной
продуктивности,
предельной
производительности, сбалансированности
в) соответствия, конкуренции, наилучшего и наиболее эффективности
использования
12. Подход к оценке бизнеса, который состоит в том, чтобы определять
стоимость предприятия на основе доходов, которые оно способно принести
своему владельцу, включая выручку от продажи нефункционирующих
активов, называется:
а) рыночным (сравнительным) подходом
б) доходным подходом
в) имущественным (затратным) подходом
13. Для расчета полного денежного потока используется следующие
величины:
а) прибыль (убыток)
б) амортизационные отчисления
в) процентные выплаты по кредитам
г) налог с прибыли
д) инвестиции
е) прирост и уменьшение долгосрочной задолженности;
ж) прирост собственных оборотных средств;
з) дивидендный доход
Ответы:
I) а–з
II) а – ж
III) а– г
IV) б, в, г, д,
е, ж, з
14. Определение ставки дисконта для дисконтирования бездолговых
денежных потоков осуществляется с использованием:
а) модели оценки капитальных активов;
б) метода кумулятивного построения;
в) метода средневзвешенной стоимости капитала.
15. Определение ставки дисконта для дисконтирования денежных
потоков для собственного капитала осуществляется с использованием:
а) модели оценки капитальных активов;
б) метода кумулятивного построения;
в) метода средневзвешенной стоимости капитала
Ответы:
I) а–г
II) а, б
III) а, в
IV)
б, в
16. Для построения ставки дисконта в случае наличия у оцениваемого
бизнеса несистематических рисков используется:
а) модель оценки капитальных активов
б) метод кумулятивного построения
в) метод средневзвешенной стоимости капитала
17. Что из перечисленного ниже может быть использовано в качестве
не учитывающей риски бизнеса ставки дисконта:
а) текущая ставка дохода по страхуемым банковским депозитам;
б) текущая доходность государственных облигаций;
в) рыночная кредитная ставка процента в расчете на срок полезной
жизни бизнеса;
Ответы:
I) а, б, в
II) а, б
III) а, в
IV) б, в
18. Подход, предполагающий, что для оценки рыночной стоимости
закрытой или не имеющей размещенных на фондовом рынке акций открытой
компании среди открытых компаний с ликвидными акциями находят
оцененную фондовым рынком компанию-аналог и переносят эту оценку с
соответствующими корректировками, называется:
а) рыночным (сравнительным) подходом
б) доходным подходом
в) имущественным (затратным) подходом
19. Выберите
правильное
утверждение:
«Принцип
соответствия
характеризует степень, в которой потребительские свойства объекта
недвижимости (архитектурный стиль и уровни предлагаемых удобств и
услуг) отвечают
А) потребностям и ожиданиям рынка».
Б) потребностям и ожиданиям конкретного потребителя».
20. Перечислите факторы, не влияющие на рыночную стоимость
объекта недвижимости:
А. Особые условия финансирования
Б. Вынужденная продажа
В. Неинформированность сторон
Г. Все перечисленные факторы
21. Величина суммарного годового дохода от основного вида
деятельности и дополнительных сопутствующих услуг при условии 90%
использования мощностей и отсутствия неплатежей составляет:
А. Потенциальный валовой доход
Б. Действительный валовой доход
В. Чистый операционный доход
22. Проект считается приемлемым, если чистая текущая стоимость при
данной ставке доходности будет:
А) величина положительная
Б) величина отрицательная
В) равна нулю
23. Валовой рентный мультипликатор – это:
А) отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой
выручке;
Б) отношение продажной цены объекта к действительной валовой
выручке;
В) все ответы верны
24. Какой метод оценки предполагает, что для каждого типа застройки
земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью
земли и стоимостью улучшений:
а) сравнения продаж, б) переноса, в) остатка для земли.
25. При необходимости определения стоимости земельного участка,
пригодного для разбиения на отдельные участки, применяется метод:
а) сравнения продаж, б) переноса, в) затрат на освоение.
26. Укажите количество категорий земель в РФ, чей правовой режим
использования определен в Земельном кодексе:
а) 9
б) 6
в) 7
г) 10
27. Для какой группы стоимостей, используемых в процессе оценки
земельных участков, предполагается возможность изменения варианта
использования участка на более эффективный:
а) в пользовании
б) в обмене
в) для обеих групп.
28. Что из перечисленного является классификацией объекта оценки
для машин, оборудования и транспортных средств:
а) установление соответствия между документами на объект и его
реальным состоянием,
б) инвентарная опись объекта,
в) распределение объекта оценки по конкретным отличительным
признакам.
29. Ремонт техники является способом устранения:
а) физического износа
б) функционального устаревания
в) экономического устаревания.
30. К какой группе методов оценки износа техники относятся методы
эффективного возраста и экспертизы состояния:
а) экономико-статистическим
б) экспертным
в) экспериментально-аналитическим.
31. Какой метод оценки стоимости техники
применим, когда
оцениваемый объект может быть собран из составных частей , цены на
которые известны на рынке:
а) поагрегатного расчета
б) расчета по укрупненным нормативам
в) по цене однородного объекта.
32. Какой
метод
оценки
стоимости
техники
предполагает
незначительное расхождение величин будущих и текущих денежных потоков
от использования объекта и их умеренные темпы роста:
а) метод дисконтированных потоков
б) метод капитализации прибыли
в) оба метода.
33. Определение структуры себестоимости создания оцениваемого
объекта по экономическим элементам является этапом метода:
а) поагрегатного расчета
б) укрупненных нормативов
в) индексации затрат.
34. Что из перечисленного не относится к основным группам НМА:
а) имущественные права
б) отложенные права
в) авторские права
г) интеллектуальная собственность.
35. Что из перечисленного не включает критерий патентоспособности
изобретения:
А) новизну
Б) неочевидность
В) исключительное право патентообладателя
Г) применимость в коммерческой деятельности.
36. Разрешение на использование другим юридическим и физическим
лицом объекта промышленной собственности в течение определенного срока
в обусловленных пределах за вознаграждение, называется:
а) патентом
б) лицензией
в) лицензионным соглашением.
37. Применительно
к
какой
дате
учитываются
критерии
патентоспособности:
а) к регистрации заявки
б) к выдаче патента
в) к дате коммерческого использования .
38. Для программ ЭВМ и баз данных в качестве охраняемого объекта
признается:
а) идея, заключенная в алгоритме
б) конкретная реализация этого алгоритма в виде совокупности
команд и данных
в) то и другое.
39. Методы стоимости создания и выигрыша в себестоимости
используются:
а) при затратном подходе
б) при доходном подходе
в) при рыночном подходе.
40. Объекты интеллектуальной собственности – это:
а) исключительные
права
на
результаты
интеллектуальной
деятельности
б) результаты интеллектуальной собственности и права на них
41. Величина товарооборота учитывается при оценке стоимости:
а/ изобретения
б/ товарного знака
в/ лицензии
42. НМА – это:
а) Долгосрочные права, обеспечивающие их владельцу определенный
доход, обладающие стоимостью и не имеющие материально-вещественного
содержания
б) разница
между
стоимостью
действующего
предприятия
и
стоимостью его материальных активов.
43. В каком случае текущая стоимость облигации состоит из 2 частей:
текущей дисконтированной стоимости полученных до даты погашения
процентных платежей и текущей дисконтированной стоимости выплаты
номинала при наступлении срока погашения облигации:
а) при оценке облигаций с плавающим купоном,
б) при оценке облигаций с постоянным уровнем выплат.
44. По каким ценным бумагам получение дохода характеризуется
неопределенностью, как в плане величины, так и во времени их получения:
а) облигациям
б) обыкновенным акциям
в) привилегированным акциям.
45. Укажите фазы реструктуризации предприятия.
I. Фаза оценки внешней среды.
II. Прединвестиционная фаза.
III.Инвестиционная фаза.
IV.Фаза осуществления проекта реструктуризации.
V. Эксплуатационная фаза.
А) I, II, III
B) I, II, IV
C) II, III, IV
D) II, III, V
46. Какие этапы предусматривает организация производственной
системы в рамках методов «точно в срок»
I. Управление знаниями.
II. Управление количеством.
III.Управление качеством.
IV.Управление системой.
А) I, II
B) I, III
C) II, III,
D) II, VI
47. Укажите верные принципы реинжиниринга бизнес-процессов.
I. Работы по процессу выполняются в их естественном порядке
II. Процессы имеют один вариант исполнения;
III.Следуют увеличить количество входов в процессы;
IV.Снижение доли согласований;
V. Снижение доли работ по проверке и контролю;
А) I, II, III
B) I, IV,V
C) II, III, IV
D) II, III, V
48. Укажите верные принципы реинжиниринга бизнес-процессов.
I. Одна работа делится на несколько;
II. Работы по процессу выполняются в их естественном порядке;
III.Процессы имеют различные варианты исполнения;
IV.Следуют уменьшить количество входов в процессы;
V. Увеличение доли работ по проверке и контролю;
А) I, II, III
B) I, IV,V
C) II, III, IV
D) II, III, V
49. Укажите верные утверждения относительно реинжиниринга бизнеспроцессов и их простым усовершенствованием.
I. Усовершенствование предполагает наращиваемый уровень
изменений, реинжиниринг радикальный.
II. При усовершенствовании направление изменений сверху вниз, а при
реинжиниринге снизу вверх.
III.Усовершенствование предполагает умеренный риск, реинжиниринг
высокий.
IV.При усовершенствовании основное средство - статистическое
управление, а при реинжиниринге - информационные технологии.
А) I, II, III
B) I, II, IV
C) I, III, IV
D) II, III, V
50. Совокупность методов повышения качества работ и обслуживания
относятся к:
A)Методам “точно в срок”
B)Методологии всеобщего управления качеством
C)Реинжинирингу бизнес-процессов
D)АВС / АВМ методологии
51. Метод реструктуризации, предполагающий кардинальную
перестройку бизнес-процессов в целях достижения качественно иного, более
высокого уровня показателей производственно-хозяйственной деятельности
предприятия
A) Реинжиниринг бизнес-процессов
B) АВС / АВМ
C) Метод «точно в срок»
D) Метод управления знаниями.
1. Что из перечисленного справедливо для кредитной организации:
I. Низкий уровень собственного капитала и высокий удельный вес
заемных средств;
II. Высокая степень концентрации рисков на балансе банка;
III. Отсутствие жестких ограничений относительно структуры активов
и пассивов банка;
IV. Специфика бухгалтерского учета;
A) I, II, III.
B) II, III, IV.
C) I, II, IV.
D)
I, III, IV.
53. Что из перечисленного может являться объектом оценки в
кредитной организации.
I. Кредитная организация в целом.
II. Капитал кредитной организации.
III. Активы кредитной организации.
IV. Обязательства кредитной организации.
A) I, II, III.
B) II, III, IV.
С) I, III, IV.
D) Все
перечисленное.
54. Использования смешенного подхода к оценке кредитной
организации позволяет: (выберете наиболее полный ответ).
A) Снизить затраты на проведение оценки.
B) Получить профессиональную оценку основанную на объективных
данных.
C) Использовать внутреннюю информацию о кредитной организации.
D) Использовать высокие профессиональные качества независимого
оценщика.
ТЕСТ 1
1. Понятие “Стоимостной метод оценки” и “Затратный метод оценки”
тождественны
нет
да
2. Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка со
сравнимыми свободными участками производится с использованием данных
по …
физическим характеристикам
форме сделки
условиям продажи
правам на земельный участок
местоположению
3. В поэлементном способе расчета восстановительной стоимости
объекта недвижимости производится …
укрупненный расчет сметы
средний показатель расчета сметы
детальный обсчет восстановления каждого элемента рассматриваемой
недвижимости
4. Метод количественного анализа заключается в сопоставлении смет
на …
все виды работ
материалы
затраты труда
5. Функциональный износ – это ситуация когда объект …
изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость
находится в приспособленном помещении и не отвечает функциональным
требованиям по прямому назначению
не соответствует современным стандартам, в результате потерял
стоимость
6. Затратный подход в оценке недвижимости применяется при …
выборе профиля объекта недвижимости
реструктуризации объекта
оценке зданий специального назначения
приобретении объекта в спекулятивных целях
выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного
участка
7. Рыночной считается цена, когда …
уравновешиваются предложение со спросом
спрос превышает предложение
предложение превышает спрос
8. Величина накопленного совокупного износа – это …
определение различий в характеристиках нового объекта с реально
оцениваемым объектом
стоимость восстановительных работ рассматриваемого объекта
недвижимости
возможность реконструкции рассматриваемого объекта
9. При оценке земельного участка методом развития используются
данные …
анализа наилучшего варианта использования земельного участка, не
имеющего аналогов в сравнимых продажах
соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем
улучшений
капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей
10. Затратный подход в оценке недвижимости используется при оценке
…
долгов компании
уникальных объектов
объекта сдаваемого в аренду
незавершенного строительства
страхуемого объекта
объектов интеллектуальной собственности
реконструируемого объекта
пакета акций
11. Данные, которые необходимо иметь для оценки рыночной
стоимости земельного участка, на котором предполагается строительство
коттеджей
экономические факторы характеризующие участок
социальные характеристики участка
отведенное место в заповедной зоне
физические характеристики участка
12. Объектом оценки земельного участка является:
право использования на правах аренды
право использования на правах субаренды
право собственности на земельный участок
13. При определении восстановительной стоимости объекта оценка
ведется …
только реконструируемых узлов, элементов, объектов
всего объекта подлежащего восстановлению
поэлементно
ТЕСТ 2
1. Рентный мультипликатор, используемый в методе сравнительного
подхода оценки недвижимости – это отношение продажной цены объекта к
…
потенциальной валовой выручке
действующей валовой выручке
чистой прибыли
2. Основополагающий принцип сравнительного подхода к оценке
недвижимости – принцип …
соответствия
сбалансированности
замещения
3. При анализе продаж сравнительным рыночным подходом к оценке
недвижимости проводится …
проверка достоверности информации о сделке
проверка правовых отношений оцениваемого объекта
выявление недавно проданных сопоставимых объектов
4. При исследовании объекта недвижимости при сравнительном
подходе к оценке принимается во внимание …
выявление подходящих объектов для сравнения
сравнение объекта недвижимости с аналогичным объектом
внесение количественных и качественных корректировок
сравнение количественных и качественных параметров объектов
5. При сравнительном рыночном подходе к оценке недвижимости
используются …
объекты аналогичные и сходные с оцениваемыми
объекты близкие по сравниваемым параметрам
исключительно объекты недвижимости абсолютно идентичные по всем
сравниваемым характеристикам
6. Оценку рыночной стоимости недвижимости методом сравнения
продаж проводят с использованием …
коэффициента будущей стоимости аннуитета
общего коэффициента капитализации
валового рентного мультипликатора (коэффициента валовой ренты)
коэффициента приведения финансовой ренты
7. При сравнительном подходе оценки недвижимости в качестве
сравнительных элементов условий финансирования используют …
порядок проплаты за приобретаемый объект
договоры об участии
условия продаж
процентную ставку
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Дальневосточный федеральный университет»
ФИЛИАЛ В Г. НАХОДКЕ
ГЛОССАРИЙ
ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ СОБСТВЕННОСТИ
080105.65 Финансы и кредит
( Финансовый менеджмент )
Заочная форма подготовки
г. Находка
2012
Аннуитет
денежный поток, в котором одинаковые
суммы возникают через одинаковые
промежутки времени
Базисно-индексный метод
перерасчет затрат по строкам сметы из
базисного уровня цен в текущий уровень
цен при помощи индексов
Вклад
сумма прироста стоимости хозяйственного
объекта в результате привнесения какоголибо нового фактора, а не фактические
затраты на сам этот фактор
Внешний (экономический)
форма износа, представляющая собой
износ
уменьшение стоимости имущества за счет
экономической, политической,
экологической обстановки как в регионе,
так и непосредственно вблизи
местонахождения объекта
Воспроизводство
строительство или создание точной копии
оцениваемой собственности
Восстановительная
стоимость строительства оцениваемого
стоимость
объекта недвижимости как нового, без учета
(ВС)
износа, соотнесенная к дате оценки
Временная оценка денежных
приведение денежных сумм, возникающих в
потоков
разное время, к сопоставимому виду
Денежный поток
денежные суммы, возникающие в
определенной хронологической
последовательности
Доходный подход
совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от
объекта оценки
Замещение
строительство объекта, имеющего такую же
функциональную полезность, но
построенного по современным стандартам,
вкусам и дизайну
Затратный подход
совокупность методов, определяющих
стоимость на основании затрат,
необходимых на создание объекта,
аналогичного оцениваемому
Затраты
мера издержек, необходимых для того,
чтобы создать объект собственности,
сходный с оцениваемым
Инвестиционная стоимость
стоимость объекта оценки, определяемая
объекта оценки
исходя из его доходности для конкретного
лица при заданных инвестиционных целях
Ликвидационная стоимость
стоимость объекта оценки в случае, если
объекта оценки
объект оценки должен быть отчужден в
срок меньше обычного срока экспозиции
аналогичных объектов
Недвижимость
земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения
Ожидание
установление текущей стоимости доходов
или других выгод, которые могут быть
получены в будущем от владения
собственностью
ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ
деятельность специалиста, направленная на
СОБСТВЕННОСТИ
определение рыночной или иной стоимости
объекта оценки
Оценочная деятельность
деятельность субъектов оценочной
деятельности, направленная на
установление в отношении объектов
оценки рыночной или иной стоимости
Полезность
способность собственности удовлетворять
потребности пользователя в данном месте и
в течение данного периода времени
Потенциальный валовый
доход, который можно получить от
доход (ПВД)
недвижимости, при полном использовании
без учета всех потерь и расходов
Принцип замещения
принцип, по которому максимальная
стоимость собственности определяется
наименьшей ценой или стоимостью, по
которой может быть приобретена другая
собственность с эквивалентной
полезностью
Принцип наилучшего
вариант использования, выбранный среди
и наиболее эффективного
разумных, возможных и законных
использования
альтернативных вариантов, который
является физически возможным, достаточно
обоснованным и финансово осуществимым
и который приводит к наивысшей
стоимости собственности
Принцип соответствия
принцип, в котором степень, в какой сам
объект, его архитектура и влияние на
окружающую среду соответствуют этой
окружающей среде и потребностям рынка
Ресурсный метод расчета
расчет в текущих (прогнозных) ценах и
сметной стоимости
тарифах элементов затрат, необходимых для
реализации проектного решения
Риск
вероятность получения в будущем дохода,
совпадающего с прогнозной величиной
Рыночная стоимость
расчетная денежная сумма, за которую
состоялся бы обмен имущества на дату
оценки между заинтересованным
покупателем и заинтересованным
продавцом в результате коммерческой
сделки после проведения надлежащего
маркетинга, при которой каждая из сторон
действовала, будучи хорошо
осведомленной, расчетливо и без
принуждения
Рыночная стоимость объекта наиболее вероятная цена, по которой
оценки
данный объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине
цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства
Сравнительный подход
совокупность методов оценки рыночной
стоимости собственности исходя из данных
о недавних сделках
Ставка дохода на
процентное соотношение между чистым
инвестиции
доходом и вложенным капиталом
Стоимость
деньги или денежный эквивалент, который
покупатель готов обменять на какой-либо
предмет или объект
Стоимость в обмене
цена, которая будет преобладать на
свободном, открытом и конкурентном
рынке на основе равновесия,
устанавливаемого факторами предложения
и спроса
Стоимость в пользовании
стоимость собственности для конкретного
пользователя или группы пользователей
Стоимость замещения
сумма затрат на создание объекта,
объекта оценки
аналогичного объекту оценки, в рыночных
ценах, существующих на дату проведения
оценки, с учетом износа объекта оценки
Стоимость объекта оценки
стоимость объекта оценки, определяемая
для целей налогообложения
для исчисления налоговой базы и
рассчитываемая в соответствии с
положениями нормативных правовых актов
(в том числе инвентаризационная
стоимость)
Стоимость объекта оценки
стоимость объекта оценки, продажа
с ограниченным рынком
которого на открытом рынке невозможна
или требует дополнительных затрат по
сравнению с затратами, необходимыми для
продажи свободно обращающихся на рынке
товаров
Физический износ
уменьшение стоимости имущества
вследствие постепенной утраты изначально
заложенных при создании техникоэкономических качеств под воздействием
эксплуатации, природно-климатических
факторов, а также жизнедеятельности
человека
Функциональный износ
уменьшение стоимости имущества,
вызванное появлением новых технологий,
материалов или технологических
принципов, что приводит к избыточности
капитальных затрат в существующее
имущество, неполному его использованию,
невозможности расширения или
модернизации объектов
Функция дисконтирования
дает возможность определить настоящую
стоимость суммы, если известны ее
величина в будущем за данный период
накопления и процентная ставка
Цена
исторический факт, отражающий то,
сколько было затрачено на покупки
сходных объектов в прошлых сделках
Экономическая жизнь
время эксплуатации, в течение которого
объект приносит доход
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Дальневосточный федеральный университет»
ФИЛИАЛ В Г. НАХОДКЕ
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ МАТЕРИАЛЫ
ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ СОБСТВЕННОСТИ
080105.65 Финансы и кредит
( Финансовый менеджмент )
Заочная форма подготовки
г. Находка
2012
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.
1.1- нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи
недвижити,
1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с
недвижимостью;
1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с
недвижимостью на региональном уровне.
2. Общеэкономическая ситуация.
2.1 - производство национального дохода;
2.2 объём промышленного производства;
2.3 - занятость трудоспособного населения;
2.4. - ставки доходности финансовых активов;
2.5 платежный баланс страны;
2.6 - состояние торгового баланса;
2.7 - притоки капитала;
2.8 - оттоки капитала;
2.9 - рост доходов населения;
2.10 – индекс потребительских цен.
3. Микроэкономическая ситуация.
3.1 - экономическое развитие региона;
3.2 диверсификация занятости работоспособного населения
3.3 - экономические перспективы развития региона; 3.4 - притоки
капитала в регион;
3.5 - оттоки капитала из региона.
4. Социальное положение в регионе.
4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;
4.2 - отношение к частному капиталу 4.3 - отношение к
иностранномукапиталу;
4.4 - устойчивость политики администрации региона;
4.5 - уровень безработицы в регионе;
4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.
5. Природные условия в регионе.
5.1 - экологическое положение в регионе;
5.2 - наличие развитой инфраструктуры.
I. Рабочая программа пересмотрена на заседании кафедры:
Протокол от
«
»
20
г.
№
Директор Филиала ДВФУ в г. Находке
(подпись)
А.И. Разгонов
(И.О. Фамилия)
II. Рабочая программа пересмотрена на заседании кафедры:
Протокол от
«
»
20
г.
№
Директор Филиала ДВФУ в г. Находке
(подпись)
А.И. Разгонов
(И.О. Фамилия)