Особенности реализации I направления Программы.

УТВЕРЖДЕНО
Правлением АО «АИЖК»
(протокол от 21.09.2015 № 6/34)
ПРОГРАММА
по стимулированию предоставления кредитов
на цели строительства и приобретения жилья
(программа «Стимул»)
редакция № 8
Москва, 2015
2
ОГЛАВЛЕНИЕ
1
2
3
4
4.1
4.2
4.3
5
5.1
5.2
5.3
6
7
7.1
7.2
7.3
8
Введение
Основные цели Программы
Термины и определения
Направления реализации Программы
Базовые требования Программы
Основные функции участников Программы и требования к ним
Требования к Проектам
Реализация Жилья экономического класса в Проекте в рамках
I направления Программы
Механизмы финансирования (рефинансирования)
Общие условия финансирования (рефинансирования)
Предоставление целевых займов Кредитору проекта
Предоставление целевых займов Застройщику
Гарантия выкупа
Особенности реализации Программы, отдельных направлений
Программы
Особенности реализации I направления Программы
Особенности реализации II направления Программы
Особенности реализации III направления Программы (в дополнение
к требованиям, установленным разделом 4 настоящей Программы)
Ожидаемые результаты Программы
3
4
5
7
7
7
12
13
14
14
15
16
19
20
20
21
21
22
3
Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели
строительства и приобретения жилья (далее по тексту – Программа)
разработана АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
(далее – АО «АИЖК», Агентство) в соответствии с поручением
Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития
российской экономики (Протокол от 28.04.2009 № 12).
Разработка и старт Программы (2009 год – начало 2010 года)
происходили на фоне
процессов,
оказывающих
влияние
на темпы
жилищного
строительства
и на покупательский
спрос
на жилье.
По сравнению с 2008 годом покупательский спрос на жилые помещения
сократился и остается крайне неустойчивым из-за высокой волатильности
цен
на жильё
и неуверенности
граждан
в своей
долгосрочной
платежеспособности,
а неуверенность
в устойчивости
застройщиков и завершении строительства практически исключило спрос
на приобретение жилья на стадии строительства.
На фоне данных факторов и в значительной мере как их следствие
произошло падение объемов кредитования и повышение уровня процентных
ставок, как по ипотечным кредитам, так и по кредитам на строительство.
Начатые
или только
что
завершенные
проекты
в отсутствии
платежеспособного
спроса
столкнулись
с проблемами
получения
и/или возврата кредитов на строительство, а решения о начале новых
проектов не принимались из-за отсутствия уверенности в своевременной
реализации жилья в будущем.
Программа была разработана как временный (стабилизирующий)
механизм по минимизации вышеуказанных негативных процессов,
призванный сформировать условия, которые должны были обеспечить рост
в 2010-2012 гг. объемов кредитования в строительстве и приобретении
жилья.
В рамках принятого Наблюдательным советом АО «АИЖК» решения
об обособлении деятельности по стимулированию банковского кредитования
жилищного строительства и иных видов деятельности, непосредственно
не связанных с деятельностью АО «АИЖК» по развитию ипотечного
кредитования населения (протокол от 20.12.2012 № 06), реализация
Программы «Стимул» передана дочернему обществу АО «АИЖК» ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее –
дочерняя компания).
В целях обеспечения возможности участия Агентства и его дочерней
компании в реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках
государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным
жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (далее
- Госпрограмма) и повышения доступности жилья для экономически
активного
населения
(домохозяйств)
за счет
увеличения
4
объемов строительства жилья экономического класса, Программа «Стимул»
в настоящей редакции ориентирована на деятельность по финансированию
строительства жилья экономического класса, возводимого в рамках
Госпрограммы, по обеспечению построенного жилья объектами инженернотехнического
обеспечения,
по предоставлению
гарантий
выкупа
нереализованного жилья, а также на деятельность по финансированию
строительства жилищного фонда, предназначенного для предоставления
гражданам по договору найма, либо иных формах гражданско-правовых
договоров, предусматривающих передачу в наем.
С целью расширения механизмов финансирования Программа
«Стимул» предусматривает возможность предоставления Застройщику
целевых займов на цели строительства жилья экономического класса
и объектов инженерно-технического
обеспечения,
предусмотренные
Программой, под обеспечение банковской гарантией либо, государственной
гарантией субъекта Российской Федерации, либо иное обеспечение,
предоставляемое
Гарантийной
организацией,
созданной
органом
государственной власти субъекта Российской Федерации в целях
обеспечения государственной гарантийной поддержки реализации
инвестиционных проектов.
1. Основные цели Программы.
Целью Программы является предоставление рынку механизмов,
направленных:
- на стимулирование кредитования банками строительства жилья
экономического класса, возводимого в рамках Госпрограммы,
- на финансирование строительства жилья экономического класса
и объектов инженерно-технического обеспечения в рамках реализации
Госпрограммы,
- на предоставление гарантий выкупа нереализованного жилья,
- на стимулирование кредитования строительства жилищного фонда,
предназначенного для сдачи гражданам по договору найма.
Количественные показатели (объемы) реализации Программы
утверждаются в бизнес-плане Агентства или его дочерней компании.
Финансирование Программы осуществляется Агентством или его дочерней
компанией за счет собственных и привлеченных средств.
Программа, условия реализации, типовые формы (договоры) и иные
документы
публикуются
на сайте
Агентства
(www.ahml.ru)
или на официальном сайте дочерней компании (www.afhc.ru).
5
Арендное жилье
2. Термины и определения.
Совокупность жилых помещений, предоставляемых
гражданам по договорам найма жилого помещения либо
по договорам купли-продажи с рассрочкой оплаты.
Банк
Юридическое лицо, являющееся кредитной организацией
(банком) по законодательству Российской Федерации,
отвечающее требованиям и условиям Программы,
планирующее предоставить/предоставившее банковскую
гарантию в целях обеспечения целевых займов,
предоставляемых Агентством или дочерней компанией
Застройщику на цели, предусмотренные Программой.
Гарант
Одно из лиц предоставивших Гарантию: Банк, либо
Субъект РФ, либо Гарантийная организация.
Гарантийная
организация
Юридическое лицо, созданное органом государственной
власти субъекта Российской Федерации в целях
обеспечения гарантийной поддержки, в том числе
с использованием
механизмов государственной
гарантийной поддержки реализации инвестиционных
проектов, планирующая предоставить/предоставившая
Гарантию в целях обеспечения целевых займов,
предоставляемых Агентством или дочерней компанией
Застройщику на цели предусмотренные Программой.
Гарантия
Способ
обеспечения
исполнения
обязательств по целевым
займам,
предоставляемым
Агентством или дочерней компанией Застройщику
на цели, предусмотренные Программой: банковская
гарантия Банка либо государственная гарантия Субъекта
РФ, либо поручительство Гарантийной организации
или иное обеспечение, возможность предоставления
которого
предусмотрена
уставом
Гарантийной
организации.
Госпрограмма
Программа «Жилье для российской семьи», реализуемая
в рамках государственной программы «Обеспечение
доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами
граждан
Российской
Федерации»,
утвержденной
постановлением
Правительства
Российской Федерации от 15.04.2014 № 323, а также
в соответствии
с постановлением
Правительства
Российской
Федерации
от 05.05.2014
№
404
«О некоторых вопросах реализации программы «Жилье
для российской семьи» в рамках государственной
программы Российской Федерации «Обеспечение
6
доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации».
Жилье
экономического
класса
Жилые помещения, которые соответствуют условиям
отнесения жилых помещений к жилью экономического
класса, установленным уполномоченным органом.
Застройщик
Юридическое лицо независимо от его организационноправовой формы, имеющее в собственности или на праве
аренды,
на праве
субаренды
либо
на праве
безвозмездного срочного пользования (в случаях,
предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008
№ 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного
строительства» (далее – Закон № 161-ФЗ)) земельный
участок и обеспечивающее строительство (создание)
на этом земельном участке Проекта, включающего жилые
дома, объекты инженерно-технического обеспечения
и социальной
инфраструктуры,
арендное
жилье,
отвечающее требованиям и условиям Программы.
Кредитор
проекта
Юридическое лицо, являющееся кредитной организацией
(банком) по законодательству Российской Федерации,
отвечающее требованиям и условиям Программы,
имеющее опыт работы в области финансирования
проектов жилищного
строительства,
ипотечного
жилищного кредитования.
Постановление
№ 404
Постановление Правительства Российской Федерации
от 05.05.2014 № 404 «О некоторых вопросах реализации
программы «Жилье для российской семьи» в рамках
государственной программы Российской Федерации
«Обеспечение
доступным
и комфортным
жильем
и коммунальными
услугами
граждан
Российской
Федерации».
Проект
Совокупность
гражданско-правовых
отношений
юридических
и физических
лиц,
договоры,
разрешительная, проектная
и иная документация,
задействованные
как
в процессе
строительства,
подключения
к сетям
инженерно-технического
обеспечения
и ввода
объекта
в эксплуатацию,
так и в процессах финансирования строительства
и реализации жилых помещений и иных объектов,
возведение которых предусмотрено градостроительным
регламентом.
Субъект РФ
Субъект
Российской
Федерации
планирующий
предоставить/предоставивший
государственную
7
гарантию в целях обеспечения целевых займов,
предоставляемых Агентством или дочерней компанией
Застройщику на цели предусмотренные Программой.
Фонд РЖС
Федеральный фонд содействия развитию жилищного
строительства.
3. Направления реализации Программы.
Исходя из целевого назначения получаемых средств и видов объектов,
реализуемых в рамках Проекта с использованием Программы, реализация
Программы осуществляется в рамках одного из трех направлений:
I направление: финансирование строительства Жилья экономического
класса и объектов инженерно-технического обеспечения, строящихся
в рамках Проектов, реализуемых на условиях Госпрограммы (далее I направление);
II направление: финансирование строительства объектов инженернотехнического обеспечения, строящихся в рамках Проектов, реализуемых
на условиях Госпрограммы. При этом финансирование строительства жилья
в рамках
Программы
Агентством
или дочерней
компанией
не осуществляется (далее - II направление);
III направление: финансирование строительства объектов Арендного
жилья (далее - III направление).
4. Базовые требования Программы.
4.1. Основные функции участников Программы и требования к ним.
4.1.1. Агентство или дочерняя компания в целях реализации
Программы выполняет следующие функции:
- предоставление Кредитору проекта целевых займов на финансирование
строительства Проекта и/или объектов инженерно-технического обеспечения
в рамках реализации Госпрограммы;
- приобретение на условиях гарантии выкупа установленного количества
нереализованного Жилья экономического класса в Проекте по специальной
цене, определяемой в соответствии с п. 4.3.2 настоящей Программы,
из общего количества жилых помещений (единиц или кв. м.), подлежащих
вводу (введенных) в эксплуатацию по Проекту, строительство которого
осуществлялось в рамках Госпрограммы;
- предоставление Застройщику целевых займов на строительство Жилья
экономического класса и/или объектов инженерно-технического обеспечения
в рамках реализации Госпрограммы под обеспечение Гарантии;
- предоставление Кредитору проекта целевых займов на финансирование
строительства Арендного жилья.
8
4.1.2.
Кредитор проекта в целях реализации Программы
принимает на себя следующие обязательства:
Для включения Проекта в Программу и получения банком статуса
Кредитора проекта банк для участия в Программе обязан:
а. предоставить в Агентство или дочернюю компанию заявку на участие
в Программе с информацией о Проекте, а также о кредитной линии,
которую готов предоставить (предоставил) такому Застройщику
для завершения строительства Проекта (жилья в рамках Проекта),
а также о направлении Программы, в рамках которого планирует
осуществлять финансирование строительства Проекта, по итогам
ознакомления с планом строительства, проверки профессионального
опыта и финансовой устойчивости Застройщика;
б. предоставить в Агентство или дочернюю компанию гарантийное
письмо, содержащее согласие банка применять при кредитовании
Проекта
(Застройщика)
фиксированную
маржу
(надбавку),
установленную п.п. 2) п. 5.2.2 настоящей Программы, к процентной
ставке, по которой Агентство или дочерняя компания выдает банку
целевые займы, а также обязательство на регулярной основе
направлять
в Агентство
или дочернюю
компанию
отчеты
о финансовом
состоянии
банка,
целевом
расходовании
займов с предоставлением фотографий Проекта, общей сумме
предоставленных кредитных средств по Проекту и результатах
контроля сроков реализации Проекта;
в. ознакомиться с требованиями Агентства или дочерней компании
к участникам инфраструктуры Программы, порядку взаимодействия
с ними и руководствоваться такими требованиями с учетом
представляемого
им проекта
жилищного
строительства,
согласованных механизмов финансирования (рефинансирования)
и условий заключаемых с Агентством или дочерней компанией
долгосрочных договоров;
г. информировать Агентство или дочернюю компанию об участниках
инфраструктуры Программы, с которыми он будет взаимодействовать
при реализации
проекта
с использованием
любых
механизмов Программы;
Условия и порядок предоставления Кредитору проекта целевых
займов публикуются на официальном сайте Агентства (www.ahml.ru)
или на официальном сайте дочерней компании (www.afhc.ru).
4.1.3. Банк в целях реализации Программы должен осуществить
следующие мероприятия:
а. предоставить в Агентство или дочернюю компанию письменное
подтверждение готовности предоставить банковскую гарантию,
соответствующую требованиям Агентства или дочерней компании,
9
по итогам
ознакомления
с планом строительства, проверки
профессионального опыта и финансовой устойчивости Застройщика;
б. предоставить в Агентство или дочернюю компанию гарантийное
письмо,
содержащее
согласие
Банка
о взимании
платы
за предоставление банковской гарантии в размере не превышающем,
установленный п.п. 5) п. 5.3.2 настоящей Программы, а также
обязательство на регулярной основе направлять в Агентство
или дочернюю
компанию
отчеты
о финансовом
состоянии
Застройщика, целевом расходовании займов с предоставлением
фотографий Проекта и результатах контроля сроков реализации
Проекта;
в. ознакомиться с требованиями Агентства или дочерней компании
к участникам инфраструктуры Программы, порядку взаимодействия
с ними и руководствоваться такими требованиями с учетом
представляемого
им проекта
жилищного
строительства,
согласованных механизмов финансирования и условий заключаемых
с Агентством или дочерней компанией долгосрочных договоров.
4.1.4. Застройщик Проекта должен соответствовать следующим
требованиям в зависимости от направления реализации Программы:
а) I и II направление: Застройщик должен отвечать требованиям
и условиям, установленным Госпрограммой, а также пройти отбор для цели
строительства Проекта в соответствии с критериями и требованиями,
предусмотренными Госпрограммой.
В целях подтверждения выполнения указанных требований
Застройщиком в Агентство или дочернюю компанию (напрямую или через
Кредитора
проекта
либо
Гаранта)
предоставляется
письменное
подтверждение от уполномоченного органа государственной власти субъекта
Российской Федерации, проводившего отбор застройщиков для целей
реализации
Госпрограммы,
об отборе
данного
Застройщика
для строительства Проекта в рамках Госпрограммы.
В целях предоставления целевых займов на строительство Жилья
экономического класса и/или объектов инженерно-технического обеспечения
в рамках
реализации
Госпрограммы
под обеспечение
Гарантии,
Застройщиком, или Гарантом предоставляется в Агентство или дочернюю
компанию заявка на участие в Программе.
Условия
и порядок
предоставления
Застройщику
целевых
займов публикуются на официальном сайте Агентства (www.ahml.ru)
или на официальном сайте дочерней компании (www.afhc.ru).
б) III направление:
требованиям и условиям:
Застройщик
должен
отвечать
следующим
- наличие у Застройщика или учредителей организации, выступающей
Застройщиком, опыта работы в качестве застройщика, установленного
10
Постановлением № 404, подтверждаемого выданными в соответствии
с законодательством о градостроительной деятельности разрешениями
на ввод в эксплуатацию многоквартирного(-ых) дома(-ов) или жилого(ых) дома(-ов).
- наличие у Застройщика или технического заказчика, если застройщик
не выполняет функции технического заказчика самостоятельно,
полученного в соответствии с законодательством о градостроительной
деятельности допуска к работам по организации строительства
(реконструкции) многоквартирных домов или жилых домов, которые
оказывают влияние на безопасность таких объектов капитального
строительства;
- непроведение ликвидации Застройщика - юридического лица
и отсутствие решения арбитражного суда о введении или продлении
срока любой процедуры, предусмотренной законодательством
о несостоятельности
(банкротстве)
в отношении
Застройщика,
о признании застройщика - юридического лица несостоятельным
(банкротом) и об открытии конкурсного производства на день подачи
заявки на участие в Программе;
- неприостановление деятельности в порядке, установленном Кодексом
Российской Федерации об административных правонарушениях,
на день подачи заявки на участие в Программе;
соблюдение
нормативов оценки
финансовой
устойчивости
деятельности
застройщика,
установленных
Постановлением
Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 г. № 233
«О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности
застройщика»;
отсутствие
сведений
в реестрах
недобросовестных
поставщиков (подрядчиков,
исполнителей),
ведение
которых
осуществляется в соответствии с законодательством Российской
Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ,
услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд,
Федеральным законом «О закупках товаров, работ, услуг отдельными
видами юридических лиц», а также в реестре недобросовестных
застройщиков, ведение которого осуществляется в соответствии
с Законом № 161-ФЗ, сведений о застройщике в части исполнения
им обязательств, предусмотренных договорами или контрактами,
предметом которых являются выполнение работ (предоставление
услуг)
застройщиком
по строительству,
реконструкции
многоквартирных домов или жилых домов, организации строительства,
реконструкции
таких
домов или приобретение
построенных
застройщиком жилых помещений, сведений о его учредителях,
председателе коллегиального исполнительного органа или лица,
исполняющего функции единоличного исполнительного органа.
11
В целях подтверждения выполнения указанных требований
Агентству или дочерней компании в установленный срок должны быть
предоставлены (напрямую или через банк, представляющий Проект
в Программу) следующие документы:
копии
актов приемки
объектов и разрешений
на ввод
объектов капитального
строительства
в эксплуатацию,
копии
документов,
подтверждающих
ввод
объектов капитального
строительства в эксплуатацию, по установленной в соответствии
с Федеральным законом от 29.11.2007 № 282-ФЗ «Об официальном
статистическом учете и системе государственной статистики
в Российской Федерации» форме федерального статистического
наблюдения;
- выписка из реестра членов саморегулируемой организации (СРО)
с указанием сведений о видах работ по организации строительства
объектов капитального строительства, которые оказывают влияние
на безопасность объектов и к которым член СРО имеет допуск;
- выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
- нотариально удостоверенная копия устава;
- письменная декларация застройщика о соответствии требованиям,
в том числе, подтверждение отсутствия решения арбитражного суда
о введении внешнего управления, о признании его несостоятельным
(банкротом) и об открытии конкурсного производства.
Требования к документации Проектов, реализуемых на земельных
участках Фонда РЖС, предназначенных для строительства Жилья
экономического класса, а также квалификационные требования к участникам
таких Проектов устанавливаются аналогично требованиям, утвержденным
Фондом
РЖС
для соответствующего
аукциона
в соответствии
с положениями Закона № 161-ФЗ. При возможности такие документы могут
быть запрошены Агентством или дочерней компанией в Фонде РЖС.
4.1.5. Субъект РФ в целях реализации Программы должен осуществить
следующие мероприятия:
а. предоставить в Агентство или дочернюю компанию письменное
подтверждение готовности предоставить государственную гарантию,
соответствующую
требованиям
законодательства
Российской
Федерации, а также требованиям Агентства или дочерней компании,
по итогам
ознакомления
с планом строительства, проверки
профессионального опыта и финансовой устойчивости Застройщика;
б. предоставить в Агентство или дочернюю компанию гарантийное
письмо, содержащее согласие Субъекта РФ о невзимании платы
за предоставление государственной гарантии;
12
в. ознакомиться с требованиями Агентства или дочерней компании
к участникам инфраструктуры Программы, порядку взаимодействия
с ними и руководствоваться такими требованиями, согласованными
механизмами
финансирования
и условиями
заключаемых
с Агентством или дочерней компанией долгосрочных договоров.
4.1.6. Гарантийная организация в целях реализации Программы должна
осуществить следующие мероприятия:
а. предоставить в Агентство или дочернюю компанию письменное
подтверждение готовности предоставить Гарантию, соответствующую
требованиям законодательства Российской Федерации, устава
Гарантийной
организации,
а также
требованиям
Агентства
или дочерней
компании,
по итогам
ознакомления
с планом
строительства, проверки профессионального опыта и финансовой
устойчивости Застройщика;
б. предоставить в Агентство или дочернюю компанию гарантийное
письмо, содержащее согласие Гарантийной организации о взимании
платы за предоставление Гарантии в размере не превышающем,
установленный п.п. 5) п. 5.3.2 настоящей Программы;
в. ознакомиться с требованиями Агентства или дочерней компании
к участникам инфраструктуры Программы, порядку взаимодействия
с ними и руководствоваться такими требованиями, согласованными
механизмами
финансирования
и условиями
заключаемых
с Агентством или дочерней компанией долгосрочных договоров.
4.1.7. Участники инфраструктуры Программы – лица, прямо
не указанные в тексте Программы, но указанные в публичных документах,
определяющих их функции и регламентирующих порядок сотрудничества
с Агентством
или дочерней
компанией
в рамках
используемых
при реализации Программы механизмов, утверждаемых исполнительными
органами Агентства или дочерней компании и публикуемых в открытом
доступе на сайте www.ahml.ru или www.afhc.ru.
Требования к Проектам.
4.2.1. Проекты включаются в Программу при условии, что плановый
срок завершения строительством и ввод в эксплуатацию объектов по таким
проектам будет не позднее 31.12.2017 года.
4.2.2. Проект должен соответствовать следующим требованиям
в зависимости от направления реализации Программы:
а) I и II направление – Проект должен быть отобранным в соответствии
с критериями и требованиями, предусмотренными Госпрограммой.
В целях подтверждения выполнения указанных требований
Застройщиком в Агентство или дочернюю компанию (напрямую или через
Кредитора
проекта
либо
Гаранта)
предоставляется
письменное
4.2.
13
подтверждение от уполномоченного органа государственной власти субъекта
Российской Федерации, проводившего отбор проектов жилищного
строительства для целей реализации Госпрограммы, об отборе данного
Проекта для строительства в рамках Госпрограммы.
б) III направление – Проект должен соответствовать действующему
паспорту ипотечного кредитного продукта «Арендное жилье» и его опций,
размещенному на сайте Агентства (www.ahml.ru) или сайте дочерней
компании (www.afhc.ru).
4.2.3. В случае если Проект реализуется в рамках комплексного
освоения
земельных
участков в целях
жилищного
строительства
или комплексного освоения территории и предусматривает строительство
нескольких объектов, он рассматривается как ряд самостоятельных
Проектов с учетом очередности и даты ввода объектов в эксплуатацию.
4.2.4. Проекты (заявки на участие в Программе) рассматриваются
в порядке очередности их предоставления в Агентство или дочернюю
компанию Кредитором проекта либо Застройщиком или Гарантом.
4.3. Реализация Жилья экономического класса в Проекте в рамках
I направления Программы.
4.3.1. Цена реализации Жилья экономического класса в Проектах
в рамках I направления Программы в расчете на 1 кв. метр общей площади
таких жилых помещений не должна превышать цены, установленной
Постановлением 404, и определяется органом государственной власти
субъекта Российской Федерации для данного Проекта, реализуемого
в рамках Госпрограммы (далее – Специальная цена).
4.3.2. Цена выкупа нереализованного Жилья экономического класса,
приобретаемого Агентством или дочерней компанией на условиях
предоставленной гарантии выкупа, не должна превышать минимальной
из величин: 90% от Специальной цены или наименьшей цены 1 кв. метра
общей площади, по которой было реализовано хотя бы одно жилое
помещение по данному Проекту.
При определении цены выкупа жилья по гарантии выкупа кроме
качественных и инженерно-технических характеристик жилых помещений
(в том числе в части соблюдения требований по энергоэффективности
и экологичности жилья), могут учитываться качественные характеристики
среды (места расположения объекта строительства), включая обеспеченность
объекта социальной и транспортной инфраструктурой.
4.3.3. Реализация Жилья экономического класса по Специальной цене
в рамках Госпрограммы осуществляется гражданам соответствующих
категорий
на основании
требований
и в порядке,
установленном
нормативными актами органов государственной власти Российской
Федерации и нормативными актами органов государственной власти
субъектов Российской Федерации.
14
5. Механизмы финансирования (рефинансирования).
5.1. Общие условия финансирования (рефинансирования).
5.1.1. Программа предусматривает несколько механизмов финансирования
(рефинансирования) строительства Проектов. Возможность применения
каждого из механизмов зависит от направления Программы и целевого
назначения запрашиваемого финансирования (рефинансирования):
а) I направление:
- предоставление Агентством или дочерней компанией целевых
займов Кредитору проекта на строительство Жилья экономического класса,
реализуемого по Специальной цене, и объектов инженерно-технического
обеспечения под залоговое обеспечение или без залогового обеспечения;
- предоставление Агентством или дочерней компанией целевых
займов Застройщику на строительство Жилья экономического класса,
реализуемого по Специальной цене, и объектов инженерно-технического
обеспечения под обеспечение Гарантией (по решению Агентства
или дочерней компании может дополнительно требоваться иное залоговое
или беззалоговое обеспечение).
б) II направление:
– предоставление Агентством или дочерней компанией целевых
займов Кредитору
проекта
на строительство
объектов инженернотехнического обеспечения под залоговое обеспечение или без залогового
обеспечения;
- предоставление Агентством или дочерней компанией целевых
займов Застройщику на строительство объектов инженерно-технического
обеспечения под обеспечение Гарантией (по решению Агентства
или дочерней компании может дополнительно требоваться иное залоговое
или беззалоговое обеспечение).
в) III направление:
– предоставление Агентством или дочерней компанией целевых
займов Кредитору проекта на строительство Арендного жилья под залоговое
обеспечение или без залогового обеспечения при условии последующей
продажи Агентству или дочерней компании закладных, удостоверяющих
права требования по кредитам (займам), предоставленным Кредитором
проекта или иной организацией на условиях ипотечного кредитного продукта
«Арендное жилье» и его опций, предметом ипотеки по которым выступает
Арендное жилье, построенное и введенное в эксплуатацию в рамках
Программы.
5.1.2. Предоставление Агентством или дочерней компанией целевых
займов Кредитору проекта или Застройщику под залоговое обеспечение
или без залогового обеспечения осуществляется при условии, что
15
предоставление таких займов и залоговое обеспечение соответствуют
методике, используемой Агентством или дочерней компанией.
5.1.3. Объемы и механизмы финансирования (рефинансирования), а также
общие условия договоров с Кредитором проекта или Застройщиком
определяются в общем соглашении о предоставлении финансирования,
которое может именоваться как соглашение о фондировании (далее - СОФ).
5.1.4. Срок действия всех обязательств Агентства или дочерней компании,
в том числе по гарантии выкупа нереализованного Жилья экономического
класса, определяется исходя из общей продолжительности Проекта,
но не должен превышать 36 месяцев с даты заключения соответствующего
соглашения о фондировании либо 12 месяцев с плановой даты ввода Проекта
в эксплуатацию. В указанный срок также входят последовательные
и не исключаемые периоды времени:
1) период времени, определяемый в соответствии с документацией
Проекта,
как
необходимый
для строительства
Жилья
экономического класса и его продажи гражданам определенных
законодательством категорий, включенным в соответствующие
списки, по договорам участия в долевом строительстве
по Специальной цене, истекающий в день ввода Жилья
экономического класса в эксплуатацию;
2) период времени длительностью не менее 180 календарных дней
с даты ввода Жилья экономического класса в эксплуатацию,
необходимый для продажи такого жилья по Специальной цене
гражданам
определенных
законодательством
категорий,
включенным
в соответствующие
списки,
органам
государственной власти, органам местного самоуправления
и иным
лицам
по договорам
купли-продажи
Жилья
экономического класса;
3) период времени длительностью не менее 90 календарных дней
со дня завершения предыдущего периода, предоставляемый
Застройщику для продажи Жилья экономического класса
на рыночных условиях либо принятия решения о предъявлении
Агентству или дочерней компании требования выкупа
нереализованного Жилья экономического класса в рамках
предоставленной Агентством или дочерней компанией гарантии
выкупа.
5.2. Предоставление целевых займов Кредитору проекта.
5.2.1.
Обязательства
Агентства
или дочерней
компании
по финансированию (рефинансированию) строительства Проекта путем
предоставления целевого займа Кредитору проекта исполняются
в соответствии с договорами займов, заключаемыми в рамках и объемах
16
ранее заключенного между
и Кредитором проекта СОФ.
Агентством
или дочерней
компанией
Целевое назначение расходования заемных средств должно содержать
указание на цели финансирования строительства или рефинансирования
предоставленных (предоставляемых) Кредитором проекта кредитов в рамках
одного из направлений Программы.
5.2.2. Детализация условий и порядка предоставления целевых
займов Кредитору проекта, их обеспечение, уплата процентов и порядок
возврата зависят от направления Программы с учетом следующих
положений:
1) сумма всех целевых займов, предоставляемых Агентством
или дочерней
компанией
Кредитору
проекта,
может
соответствовать сумме кредитных средств, направляемых
Кредитором проекта в Проект на финансирование строительства
Жилья экономического класса и/или объектов инженернотехнического обеспечения и/или Арендного жилья, но не может
быть больше:
 суммы затрат на строительство и отделку 100% Жилья
экономического
класса
в Проекте,
реализуемого
по Специальной цене;
 цены
приобретения
объектов инженерно-технического
обеспечения
после
завершения
их строительства,
определенной в Предварительном договоре купли продажи
и аренды объекта инженерно-технического обеспечения
в рамках программы «Жилье для российской семьи»;
 суммы соответствующей затратам на строительство 100%
Арендного жилья в Проекте;
2) процентная ставка по целевым займам Кредитору проекта
устанавливается в соответствии с используемой Агентством
методикой и фиксируется в СОФ, содержащем обязательство
Кредитора проекта при финансировании Проекта (Застройщика)
устанавливать процентную ставку в размере, не превышающем
более чем на 5 процентных пункта процентную ставку по займам,
получаемым от Агентства, при этом процентная ставка по
кредиту предоставляемому Кредитором проекта Застройщику не
может превышать 12,5% годовых.
5.3. Предоставление целевых займов Застройщику.
5.3.1.
Обязательства
Агентства
или дочерней
компании
по финансированию
строительства
Жилья
экономического
класса
и/или объектов инженерно-технического обеспечения путем предоставления
целевого займа Застройщику исполняются в соответствии с договорами
17
займов, заключаемыми в рамках и объемах СОФ, ранее заключенных между
Агентством или дочерней компанией и Застройщиком, а также Банком
или Гарантийной организаций
при предоставлении ими
Гарантии.
По усмотрению Агентства или дочерней компании Субъект РФ также может
выступать стороной по СОФ при предоставлении им государственной
гарантии Субъекта РФ в обеспечение обязательств Заемщика.
Целевое назначение расходования заемных средств должно содержать
указание
на цели
строительства
Жилья
экономического
класса
и/или объектов инженерно-технического обеспечения в рамках одного
из направлений Программы.
5.3.2. Детализация условий и порядка предоставления целевых
займов Застройщику на строительство Жилья экономического класса
и/или объектов инженерно-технического
обеспечения,
их обеспечение,
уплата процентов и порядок возврата зависят от направления Программы
и должны учитывать следующие положения:
1) сумма всех целевых займов, предоставляемых Агентством
или дочерней компанией Заемщику на строительство Жилья
экономического класса и/или объектов инженерно-технического
обеспечения не может быть больше:
 суммы затрат на строительство и отделку 80% Жилья
экономического
класса
в Проекте,
реализуемого
по Специальной цене. 20% от необходимого объема
строительства Жилья экономического класса, реализуемого
по Специальной цене, Застройщик может обеспечить как
за счет собственных средств, так и за счет привлечения
кредитных средств любого банка.
 наименьшей из следующих величин:
 выкупной цены объектов инженерно-технического
обеспечения,
определенной
в Предварительном
договоре купли продажи и аренды объекта инженернотехнического обеспечения в рамках программы «Жилье
для российской семьи»;
 суммы
затрат
на строительство
70%
объектов инженерно-технического обеспечения. 30%
от необходимого объема строительства Застройщик
может обеспечить как за счет собственных средств, так
и за счет привлечения кредитных средств любого
банка.
2) целевые займы предоставляются Агентством или дочерней
компанией Застройщику на строительство объектов инженернотехнического обеспечения в Проекте, отобранном для реализации
в рамках
Госпрограммы,
при условии
заключения
Предварительного договора купли продажи и аренды объекта
18
инженерно-технического обеспечения в рамках программы
«Жилье для российской семьи».
3) исполнение обязательств Застройщика должно быть обеспечено
Гарантией в полном объеме, но не более 110 % от суммы займа,
предоставляемой
Агентством
или дочерней
компанией
Застройщику, если иное не предусмотрено Программой.
Гарантия
должна
предусматривать
солидарную
ответственность Гаранта по обеспеченному им обязательству
Застройщика перед Агентством или его дочерней компанией.
Кредитная организация, банковская гарантия которой
может быть принята в обеспечение обязательств Застройщика,
должна входить в перечень банков, отвечающих требованиям
для принятия банковских гарантий в целях налогообложения
(соответствующих требованиям статьи 74.1 Налогового кодекса
Российской Федерации), на последнюю отчетную дату.
Государственная гарантия Субъекта РФ предоставляется
высшим исполнительным органом государственной власти
Субъекта РФ в соответствии с законодательством Российской
Федерации в пределах общей суммы предоставляемых гарантий,
указанной в законе Субъекта РФ о бюджете на очередной
финансовый год и плановый период, и должна обеспечивать
исполнение обязательств Застройщика по целевому займу,
предоставленному
Агентством
или дочерней
компанией,
в размере до 110% от суммы займа, но не менее 55% от суммы
займа.
Обеспечение, предоставляемое Гарантийной организацией,
должно
соответствовать
требованиям
законодательства
Российской Федерации и уставу Гарантийной организации.
4) процентная ставка по целевым займам Застройщику определяется
в соответствии
с внутренней
методикой,
используемой
Агентством или дочерней компанией. При предоставлении
банковской гарантии в обеспечение обязательств Заемщика
процентная ставка по целевым займам устанавливается
в соответствии
с внутренней
методикой,
используемой
Агентством или дочерней компанией, в размере процентной
ставки, рассчитанной с учетом внутреннего рейтинга Банка,
предоставляющего банковскую гарантию.
5) процентная
ставка
по целевым
займам
Застройщику
устанавливается в соответствии с используемой Агентством
или дочерней компанией методикой и фиксируется в СОФ,
содержащем
обязательство
Гаранта
по предоставлению
Гарантии, плата за выдачу которой не может превышать 3,5%
годовых, а также условия об отсутствии платы за выдачу
государственной гарантии Субъекта РФ.
19
6. Гарантия выкупа.
6.1.
Гарантия выкупа Жилья экономического класса может быть
предоставлена Агентством или дочерней компанией и предполагает
обязательства Агентства или дочерней компании приобрести Жилье
экономического класса на согласованных условиях в случае предоставления
данной гарантии.
Порядок приобретения Жилья экономического класса во исполнение
гарантии выкупа, типовые формы и регламенты проведения выкупа
и приемки жилых помещений (проверка качества), подлежат публикации
на официальном сайте Агентства (www.ahml.ru) или на официальном сайте
дочерней компании (www.afhc.ru).
6.2.
Базовые условия гарантии выкупа Жилья экономического класса,
предоставляемой Агентством или дочерней компанией:
1) гарантия предоставляется при условии формирования списка граждан
определенных законодательством категорий на приобретение Жилья
экономического класса в Проекте, реализуемого по Специальной цене.
В целях подтверждения выполнения указанных требований
Застройщиком в Агентство или дочернюю компанию (напрямую
или через
Кредитора
проекта)
предоставляется
письменное
подтверждение от уполномоченного органа (лица), осуществляющего
формирование и ведение списка граждан, имеющих право
на приобретение Жилья экономического класса по Специальной цене,
о наличии сформированного списка.
2) объем гарантии выкупа – до 100% Жилья экономического класса,
реализуемого по Специальной цене и подлежащего вводу (введенного)
в эксплуатацию в Проекте. Гарантия всегда вступает в силу только
после продажи гражданам не менее 10% жилых помещений любого
класса из Проекта, а также при условии формирования списка граждан,
определенных законодательством категорий в объеме не менее 50 %
Жилья
экономического
класса
в Проекте,
реализуемого
по Специальной цене;
3) сумма гарантии выкупа определяется как произведение общей площади
всех подлежащих выкупу жилых помещений экономического класса
на цену выкупа жилья по гарантии, определяемую в соответствии
с пунктом 4.3.2 настоящей Программы;
4) требование о выкупе по гарантии может быть предъявлено только
в установленный
промежуток
времени
реализации
Проекта
в отношении введенных в эксплуатацию объектов, при этом оплата
приобретаемого
жилья
осуществляется
после
регистрации
прав собственности
Агентства
или дочерней
компании
на приобретаемые жилые помещения, но не ранее 91-го календарного
дня с момента (даты) предъявления требования о выкупе;
5) цена договора купли-продажи каждого жилого помещения
рассчитывается исходя из цены выкупа Жилья экономического класса
20
по гарантии, определяемой в соответствии с пунктом 4.3.2 настоящей
Программы, и подлежит соразмерному снижению в случаях выявления
отклонений по качеству или техническим параметрам от проектных
решений и деклараций, с учетом которых была предоставлена
гарантия;
6) гарантия выкупа предоставляется на платной основе. Плата
за предоставление гарантии составляет 1 % от суммы гарантии выкупа
(суммы предельных стоимостей всех жилых помещений, которые
могут быть выкуплены по такой гарантии).
6.3.
Объем и условия гарантии выкупа фиксируются в отдельном
соглашении/договоре Агентства или дочерней компании с Застройщиком.
7. Особенности реализации Программы,
отдельных направлений Программы.
Описание
порядка
возникновения
и исполнения
обязательств Агентства или дочерней компании перед Кредитором
проекта/Застройщиком, основные положения заключаемых Агентством
или дочерней компанией соглашений и договоров, а также типовая
документация, сопровождающая деятельность Агентства или дочерней
компании при реализации механизмов финансирования (рефинансирования),
детализируются в действующих на момент заключения соответствующего
соглашения с Кредитором проекта/Застройщиком документах, к которым
относятся:
- документы, детализирующие условия и устанавливающие порядок
предоставления Агентством или дочерней компанией целевых займов;
- документы, детализирующие условия и порядок реализации
Программы в зависимости от направления реализации Программы;
- типовые формы и иные унифицированные документы.
По мере утверждения исполнительными органами Агентства
или дочерней компании новых документов, материалы публикуются на сайте
Агентства (www.ahml.ru) или на официальном сайте дочерней компании
(www.afhc.ru).
Особенности реализации I направления Программы.
7.1.1. Предоставление целевых займов Кредитору проекта/Застройщику
может осуществляться Агентством или дочерней компанией как
на строительство Жилья экономического класса, так и на строительство
объектов инженерно-технического
обеспечения,
либо
только
на строительство Жилья экономического класса в Проекте.
7.1.2. Предоставление целевых займов Кредитору проекта/Застройщику
осуществляется Агентством или дочерней компанией только после
получения
Застройщиком
разрешения
на строительство
Проекта
7.1.
21
и исключительно
на условиях
предоставления
финансирования
(рефинансирования), установленных настоящей Программой или иными
документами, определяющими порядок реализации Программы.
7.1.3. На
финансирование
объектов инженерно-технического
обеспечения
в рамках
I направления
реализации
Программы
распространяются положения п. 7.2 настоящей Программы.
Особенности реализации II направления Программы.
7.2.1. Реализация данного направления осуществляется только в части
строительства новых объектов инженерно-технического обеспечения.
Проекты модернизации, реконструкции существующих объектов инженернотехнического обеспечения не рассматриваются.
7.2.2. Объекты инженерно-технического обеспечения должны быть
предназначены для обеспечения электроснабжения, теплоснабжения,
водоснабжения (водоотведения) и газоснабжения Проектов, строительство
которых осуществляется в рамках Госпрограммы.
7.2.3. Объем
предоставления
Кредитору
проекта/Застройщику
финансирования
на строительство
объектов инженерно-технического
обеспечения определяется на основании Предварительного договора купли
продажи и аренды объекта инженерно-технического обеспечения в рамках
программы «Жилье для российской семьи», в котором зафиксирована цена
и условия выкупа объектов инженерно-технического обеспечения после
их ввода в эксплуатацию.
7.2.4. Предоставление целевых займов Кредитору проекта/Застройщику
осуществляется Агентством или дочерней компанией только после
получения Застройщиком разрешения на строительство объектов инженернотехнического обеспечения и на условиях предоставления финансирования
(рефинансирования), установленных настоящей Программой или иными
документами, определяющими порядок реализации Программы.
7.2.5. При финансировании строительства объектов инженернотехнического
обеспечения
не применяются
положения
настоящей
Программы о гарантии выкупа (раздел 6).
7.2.
7.3. Особенности
реализации
III
направления
Программы
(в дополнение к требованиям, установленным разделом 4 настоящей
Программы).
7.3.1. Финансирование Проектов строительства Арендного жилья
может
осуществляться
с применением
механизмов и инструментов Программы только в случае последующего
оформления возведенного в ходе Проекта Арендного жилья в залог
в обеспечение кредитов (займов) на условиях ипотечного кредитного
продукта Агентства «Арендное жилье» и его опций и рефинансированием
закладных Агентством или дочерней компанией.
22
7.3.2. Программа
может
применяться
для финансирования
строительства Арендного жилья вне зависимости от включения Проекта его
строительства в Госпрограмму.
7.3.3. Программа подлежит применению только в отношении
Проектов строительства Арендного жилья, прошедших предварительное
согласование
с Агентством
или дочерней
компанией
на условиях
и в порядке, предусмотренных ипотечным кредитным продуктом Агентства
«Арендное жилье» и его опциями и принятыми в их развитие регламентами
и правилами, опубликованными на сайте Агентства или дочерней компании
в соответствующем разделе.
7.3.4. Предельный
объем
обязательств Агентства
или дочерней
компании, принимаемых в рамках заключаемых по Программе соглашений
не должен превышать залоговой стоимости Арендного жилья (суммарной
стоимости всех предметов ипотеки), определяемой на условиях ипотечного
кредитного продукта Агентства «Арендное жилье» и его опций, являющегося
предметом ипотеки по закладным, в отношении которых будут действовать
обязательства Агентства или дочерней компании по рефинансированию
(покупке закладных).
7.3.5. При финансировании Проектов строительства Арендного жилья
не применяются положения настоящей Программы о гарантии выкупа
(раздел 6).
8.
Ожидаемые результаты Программы.
Внедрение Программы нацелено на:
1) повышение
доступности
финансирования
для застройщиков,
реализующих проекты по строительству жилья экономического класса
в рамках Госпрограммы;
2) обеспечение снижения стоимости 1 кв. м жилья экономического класса
(в пределах 4 тыс. руб.) за счет финансирования строительства
объектов инженерно-технического обеспечения и последующего выкупа
таких объектов для 25 млн. кв.м. жилья экономического класса,
возведение которых запланировано в рамках Госпрограммы;
3) увеличение объемов банковского кредитования строительства не только
жилья,
но и объектов инженерно-технического
обеспечения,
обеспечивающих эксплуатацию возведенных в рамках Госпрограммы
Проектов жилищного строительства;
4) увеличение объемов строительства Арендного жилья.