Консалт» на часто задаваемые вопросы

Ответы Юридической фирмы «Консалт» на часто задаваемые вопросы
В случае введения процедуры наблюдения будет назначен временный
управляющий. Временный управляющий в течение 5 дней должен будет письмом
уведомить каждого дольщика о введении процедуры наблюдения и о праве подать
требования в реестр кредиторов. Также временный управляющий опубликует
объявление о введении процедуры банкротства в газете «КоммерсантЪ».
Информацию о ходе рассмотрения дела можно получить на сайте
Арбитражного суда.
Вопрос. Для чего необходимо подавать требования дольщикам?
Ответ. В деле о банкротстве все лица, которым ОАО «Ивановская
домостроительная компания» должно деньги, либо имеет обязательство передачи
квартиры, будут обладать правами кредиторов только после установления своих
требований в реестре кредиторов. Закон прямо предусматривает, что некоторые
действия, в частности передача обязательств перед дольщиками новому
застройщику, осуществляются только в отношении тех дольщиков, которые
включены в реестр требований о передачи жилых помещений.
Вопрос. В какой срок необходимо подать требования?
Ответ. Требования должны быть поданы в течение 30 календарных дней
после публикации объявления в газете «КоммерсантЪ».
Вопрос. Куда и в какой форме подается заявление?
Ответ. Заявление подается в Арбитражный суд Ивановской области. Адрес:
город Иваново, 153022, ул. Богдана Хмельницкого, дом 59Б.
Заявление можно подать тремя способами:
а) Заявление можно принести в канцелярию арбитражного суда, которая
работает с 8.30 до 15.00 с понедельника по четверг. Обеденный перерыв с 12.00
до 12.30. В пятницу канцелярия работает с 8.30 до 11.00.
б) Заявление можно отправить по почте ценным письмом с описью вложения
на указанный адрес арбитражного суда.
в) Заявление можно подать через электронную систему «Мой Арбитр», но
этот способ удобен только для тех, кто профессионально занимается судебной
практикой.
Вопрос. Какие общие требования к оформлению заявления?
Ответ. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:
- наименование суда: Арбитражный суд Ивановской области;
- заявитель: фамилия, имя, отчество, адрес проживания, дата и место
рождения, место работы, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность,
телефон и электронный адрес (при наличии), банковские реквизиты (при их
наличии);
- должник: ОАО «Ивановская домостроительная компания», его адрес:
153051, Россия, г. Иваново, Ивановская область, Кохомское шоссе. д.1 и ОГРН
1033700050581;
- временный управляющий, назначенный судом и его адрес;
- номер дела в арбитражном суде: А17-4841/2015;
- сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся
предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также
сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким
договором;
- обстоятельства, на которых основаны требования дольщика (договор участия в
долевом строительстве, договор уступки права требования и другие основания);
- сумма, уплаченная застройщику по договору, предусматривающему
передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику
имущества в рублях;
- размер неисполненных обязательств перед застройщиком по договору,
предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе
стоимость непереданного имущества, указанную в таком договоре);
- доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты,
осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств
перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого
помещения;
- требования, которые заявляет дольщик со ссылкой на нормы закона.
К заявлению прикладываются копии документов, на которые ссылается
дольщик в заявлении. Копии должны быть заверены самим дольщиком путем
записи на каждом листе «Копия верна», указания фамилии и инициалов, даты и
собственноручной подписи. Также должны быть приложены доказательства
отправки копии заявления и документов в адрес ОАО «Ивановская
домостроительная компания» и временного управляющего.
Вопрос. Каким способом и куда отправить копии документов должнику
и временному управляющему?
Ответ. В адрес ОАО «Ивановская домостроительная компания» и временного
управляющего необходимо отправить простые копии заявления и приложенных к
нему документов. Копии можно отправить ценным письмом с описью вложения,
либо отнести в канцелярию ОАО «Ивановская домостроительная компания» и
получить отметку на своем экземпляре. Адрес временного управляющего будет
указан, когда он будет назначен.
Достигнута договоренность с ОАО «Ивановская домостроительная
компания» о том, что можно будет отправить копии документов по электронной
почте и получить от них подтверждение получения копий по электронной почте.
Подтверждение можно будет распечатать и приложить к заявлению в
арбитражный суд. После назначения временного управляющего будем также
договариваться с ним о таком способе направления копии заявления. Адреса
электронной почты и адрес для направления корреспонденции временному
управляющему будут указаны после принятия арбитражным судом заявления о
введении процедуры наблюдения.
Вопрос. Какие требования можно указать в заявлении?
Ответ. Дольщик вправе заявить денежные требования в размере средств,
которые он уплатил, неустойки, штрафов, убытков, либо заявить требование о
включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Если у дольщика
есть решение суда о взыскании неустойки, убытков, морального вреда, иных сумм
с ОАО «Ивановская домостроительная компания» можно одновременно заявить
как требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений,
так и денежное требование в одном заявлении.
Вопрос. Если в договоре участия в долевом строительстве указаны два
дольщика, сколько заявлений надо подавать?
Ответ. Этот вопрос прямо не урегулирован законом. По сложившейся
судебной практике необходимо подавать одно заявление от двух или нескольких
дольщиков, указанных в договоре. В этом случае необходимо указать требование
включить в реестр требований о передаче жилых помещений всех дольщиков,
указанных в договоре с указанием их долей. Заявление необходимо подписать
всем дольщикам.
Если договор участия в долевом строительстве заключали супруги и между
ними не заключен брачный договор, регулирующий имущественные отношения, в
заявлении можно написать требование:
"Включить в реестр требований ОАО "Ивановская домостроительная
компания" о передаче жилых помещений требования (ФИО по договору) и (ФИО
по договору), как участников долевого строительства, о передачи в их
совместную собственность жилого помещения – квартиры (все данные о
квартире)".
Если договор участия в долевом строительстве заключали не супруги и доли
в договоре не указаны, то надо отдельно смотреть каждый случай, так как есть
нюансы, например при участии в договоре несовершеннолетних детей.
Так, в Федеральном законе от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ "О
дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" в
статье 10 указано, что жилое помещение, приобретенное (построенное,
реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского
(семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в
том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с
определением размера долей по соглашению.
В Письме Министерства экономического развития РФ от 28 июня 2011 года
№ Д23-2738 "О рассмотрении обращения" указано: "В соответствии с частью 4
статьи 10 Закона № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное,
реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК,
оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого,
второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей
по соглашению.
Таким образом, исходя из положений действующего законодательства,
размер доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение,
приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли
несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного
соглашения всех дееспособных членов семьи.
Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового совместно
проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также будет
иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об
определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности
уменьшения
(перераспределения)
долей
участников
общей
долевой
собственности".
Вопрос. Как поступать если у одного лица несколько договоров участия
в долевом строительстве на несколько квартир?
Ответ. Можно подать одно заявление с указанием всех требований в этом
заявлении.
Вопрос. Если дольщик не может участвовать в судебном заседании,
какие полномочия следует указать в доверенности?
Ответ. В доверенности необходимо указать право на подписание заявления о
включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений,
полномочия на представление интересов в Арбитражном суде Ивановской
области, право на получение судебного акта, право обжаловать принятый
судебный акт и другие полномочия.
Вопрос. Какие расходы возникают при подаче заявления в суд?
Ответ. Заявление в суд не облагается государственной пошлиной. Расходы
возникают при отправке почтовой корреспонденции и в случае выдачи
доверенности представителю.
Вопрос. Если дольщик заключил договор уступки прав требования, надо
ли подтверждать, что договор участия в долевом строительстве был
оплачен?
Ответ. Согласно статье 201.6 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)»
арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче
жилых
помещений
должны
быть
предоставлены
доказательства,
подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной
участником строительства во исполнение своих обязательств перед
застройщиком.
В тех случаях, когда дольщик оплачивал денежные средства не застройщику,
а гражданину или организации, с которой заключил договор уступки права
требования, он должен был потребовать у данных лиц доказательство
осуществления оплаты застройщику. Так как эти лица, как правило, не
предоставляли копии платежных документов, то они могли предоставить справку
ОАО «Ивановская домостроительная компания» о том, что денежные средства за
конкретную квартиру были уплачены. Такая справка, скорее всего, не будет
являться достаточным основанием для подтверждения факта оплаты и
арбитражный суд будет выяснять у ОАО «Ивановская домостроительная
компания» действительно ли денежные средства были получены за конкретную
квартиру и потребует предоставить доказательства оплаты. По предварительной
договоренности с ОАО «Ивановская домостроительная компания» они
сформируют реестры по каждому дому с указанием, какие квартиры и в какой
сумме были оплачены и предоставят реестры и копии подтверждающих
документов в арбитражный суд.
О признании права собственности на объект незавершенного строительства
Вопрос. Можно ли подать заявление о признании права собственности
в отношении объекта незавершенного строительства после введения
процедуры наблюдения?
Ответ. Возможность подать заявление о признании права собственности в
отношении объектов незавершенного строительства предусмотрена ФЗ РФ "О
несостоятельности (банкротстве)":
Статья 201.8. Рассмотрение требований в отношении недвижимого
имущества в деле о банкротстве застройщика.
1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении
наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех
последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только
в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей
порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других
лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:
1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного
права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе
объектов незавершенного строительства;
2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов
незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
3) о сносе самовольной постройки;
4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества
недействительной
или
незаключенной,
применении
последствий
недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства
передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление
или в пользование;
6) о государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимое имущество.
Вопрос. Целесообразно ли подавать заявление о признании права
собственности в отношении объекта незавершенного строительства?
Ответ. Участникам строительства, которые заключили договоры в
отношении нежилых объектов - да. Это шанс для таких лиц, так как в процедуре
банкротства застройщика их права не защищены так, как права лиц, заключивших
договоры в отношении квартир.
Надо ли подавать такие заявления дольщикам, заключившим договоры на
строительство квартир? Мы считаем, что участникам строительства после
введения процедуры наблюдения целесообразно подать только требование о
включении в Реестр требований о передаче жилых помещений. Основания для
такого вывода:
А) Срок для подачи заявления о включении требований в реестр 1 месяц
после публикации объявления.
Б) Срок для подачи заявления о признании права собственности не
установлен и его можно подать позднее.
В) В процедуре банкротства возможны следующие варианты:
- дом будет достроен и введен в эксплуатацию, жилые помещения переданы
дольщикам,
- участниками строительства будет принято решение о создании ЖСК и
строящийся дом, как объект незавершенного строительства, будет передан ЖСК,
который будет его достраивать,
- объект незавершенного строительства будет передан новому застройщику,
который примет на себя обязательства перед дольщиками,
- ничего из указанного выше не произойдет, объект незавершенного
строительства будет продаваться в составе конкурсной массы должника.
Кроме первого варианта, который возможен и в процедуре наблюдения,
другие три возможны только в следующей процедуре, которой, скорее всего,
станет конкурсное производство. И спешить с признанием права собственности
на объект незавершенного строительства не стоит.
Г) Чтобы реализовать любой из первых трех вариантов, указанных в пункте
"В", необходимо, чтобы дольщики заявили свои требования и эти требования
были рассмотрены арбитражным судом. Если дольщики сейчас завалят
арбитражный суд еще и исками о признании права собственности, процедура
рассмотрения требований растянется на много месяцев. Это не в интересах
дольщиков.