Доклад Леонтьева С.И. - Фонд капитального ремонта

ТЕЗИСЫ ДОКЛАДА
«Механизмы осуществления региональным оператором функции
технического заказчика. Обеспечение организации и своевременного
проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирных домах: выбор и взаимодействие с подрядными
организациями»
Уважаемые члены Президиума,
Уважаемые коллеги!
В своем выступлении я хочу рассмотреть, на наш взгляд, одну из
наиболее важных сейчас для Региональных Операторов задач, отвечающих за
своевременную организацию и проведение капитального ремонта общего
имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых
формируют фонды капитального ремонта на счете (счетах) регионального
оператора – задачу осуществления функции Технического заказчика.
Указанная функция закреплена за региональным оператором на
основании п.3 ст.180 Жилищного кодекса Российской Федерации и,
соответственно, в региональных Законах о системе капитального ремонта (в
Самарской области Закон от 21.06.2014 № 60-ГД)
Справочно (слайд):
в Региональную программу капитального ремонта Самарской области
включено – 19 282 МКД, в краткосрочный план 2014 года – 884 МКД;
по предварительным расчетам на ремонт которых необходим объем
финансовых средств в размере около 2 300 млн. руб.;
предполагаемый сбор взносов собственников за август-декабрь 2014
года составит – 1 250 млн. руб. (250 млн.руб. в мес. при 100% сборе);
размер государственной поддержки за счет средств федерального
бюджета (ГК Фонда содействия реформированию ЖКХ) – 165 млн. руб.;
за счет областного бюджета – около 485 млн. руб.;
региональный оператор Самарской области – создан в августе 2013
года, в штате – 50 человек, в т.ч. в Службе заказчика – 18, организационная
структура Фонда представлена на слайде.
(слайд)
Технический заказчик – это как дирижер в оркестре, продюсер в кино,
локомотив в составе…
Региональный оператор, как Технический заказчик, выступает в роли
организатора взаимодействия всех участников процесса капитального
ремонта, начиная от собственников, органов местного самоуправления,
1
заканчивая подрядчиками и организациями, проводящими контроль/надзор за
ходом реализации региональной системы капремонта в МКД.
В этапы проведения капитального ремонта, в основные задачи
Технического заказчика входят:
(слайд)
1) работы по обследованию и экспертизе МКД, коммуникаций, их
частей и конструктивов для определения дефектных объемов капитального
ремонта на соответствующий год;
2) составление ресурсного сметного расчета с обоснованием цены и
материалов по соотношению «цена-качество» в рамках предельной стоимости
для данного вида работ, утвержденной НПА Самарской области;
3) направление собственникам предложения для согласования вида,
сроков и стоимости работ (услуг) по капитальному ремонту;
4) подготовка пакета конкурсной документации и проведение торгов
с целью определения подрядной организации;
5) осуществление технического надзора за ходом работ на объекте,
качеством и сроками работ;
6) проведение комиссии по приемке работ, получение заключения от
Государственной жилищной инспекции Самарской области;
7) контроль исполнения гарантии качества выполненных работ по
капитальному ремонту в установленные договором с подрядной организацией
сроки.
И самое главное, осуществить все этапы в плановом году.
В период первого года реализации системы капитального ремонта
МКД трудности возникают на каждом из указанных этапов.
Так, при обследовании и экспертизе МКД, одной из наиболее часто
встречаемых проблем, является выявление несоответствия указанных в
Регпрограмме и краткосрочном плане общей площади МКД, в связи с чем
возникает несоответствие между реально необходимым объемом работ.
На этапе обследования МКД, с учетом того, что в 2014 году Фонду
необходимо провести капремонт около 900 домов, для оказания помощи в
составлении дефектных объемов работ, нами привлекались как
администрации городов и районов, так и управляющие компании. Однако,
ситуация, когда общая и полная инвентаризация жилищного фонда в регионе,
да и по стране в целом, пока не завершена, электронное ГЖИ не располагает
актуальной базой данных по техническим паспортам каждого дома, а
проектная документация старого жилфонда частично или полностью утеряна,
все это вызывает трудности в оперативной подготовке достоверных данных
2
необходимых для следующего этапа – составление сметных расчетов
капитального ремонта.
На этом этапе мы постарались унифицировать сметную документацию,
исключив развернутые статьи расходов, использовать подходы, когда для
одного вида работ применяются дифференцированные ценовые показатели и
материалы. Это позволило нам существенно снизить временные затраты на
подготовку сметного расчета по одному виду работ, в тоже время, не исключая
возможности подходить к каждому МКД индивидуально, при этом все
расчеты ведутся строго в утвержденных объемах предельных стоимостей.
(слайд)
Один из основных как по времени, так и по организационному
исполнению, этапов – этап согласования Предложения о капитальном
ремонте с собственниками МКД.
Установленный ст.189 ЖК РФ срок в три месяца с момента получения
собственниками указанных Предложений, в 2014 году существенно
затрудняет, а зачастую и сдвигает плановые сроки выполнения капитального
ремонта в МКД.
Кроме этого, возможность изменять вид работ, предоставленная
собственникам законом, сразу возвращает регионального оператора на
начальный этап – обследование МКД, подготовка дефектных ведомостей для
нового вида работ и, соответственно еще + 3 месяца на согласование с ним
стоимости по измененному виду.
Следует учесть, что в настоящее время, ни региональный оператор, ни
органы местного самоуправления, а зачастую и не управляющие компании, не
могут назвать – конкретного ПРЕДСТАВИТЕЛЯ СОБСТВЕННИКА в
МКД. С учетом того, что самостоятельное решение в регионе о способе
формирования фондов капитального ремонта приняло около 16 %
собственников МКД, представители собственников домов, выбранные
органами местного самоуправления, зачастую были не предупреждены об
этом решении, адресат, которому Фонд должен был направить Предложения о
капитальном ремонте, находился не сразу. И это тоже одна из серьезных
проблем, которую на наш взгляд, необходимо урегулировать законодательно
внеся поправки в ЖК РФ.
Конечно, когда этапы проведения капитального ремонта будут
полностью отлажены, встанут, так сказать, на системные рельсы, можно будет
существенно снизить и сроки этапа согласования.
Предлагаем рассмотреть внесение изменений в ЖК РФ, касающихся:
(слайд)
3
сокращения срока согласования собственниками Предложений о
проведении капремонта с 3-х до 1 месяца;
упростить принятие и легитимность решений по согласованию
Предложений, передав эти полномочия представителю собственника МКД.
Сейчас такое решение необходимо принять на общем собрании
собственников с присутствием 2/3 от общего числа, на практике, при низкой
активности наших граждан, в МКД с большим количеством жильцов,
становится просто невозможным. Решение принимаются очно/заочным
способом, поквартирным обходом, а иногда и простым волевым решением
старшего по дому. С такими предложениями в Фонд неоднократно
обращались и сами собственники.
Этап организации и проведения торгов, выбора подрядчика.
Положение о торгах утверждено Правлением Фонда и согласовано
министерством энергетики и ЖКХ Самарской области.
С целью снижения рисков по допуску к проведению капитального
ремонта недобросовестных подрядчиков, были приняты решения, создающие
достаточно серьезные барьеры для таких игроков. Так, в открытом конкурсе
для проведения капитального ремонта могут участвовать только организации:
- представившие документы, подтверждающие у них отсутствие
задолженности перед бюджетами, отсутствие процедур ликвидации или
банкротства, наличие собственных оборотных средств, производственных
мощностей и кадровых ресурсов, а также опыт работ на строительном
рынке в регионе;
-состоящие в СРО и имеющие допуски по указанным видам работ.
(слайд)
Кроме этого, подрядчик вносит обеспечение заявки в объеме 3% от
начальной максимальной цены, а при заключении договора – обеспечение
контракта в размере 10% денежными средствами или банковскую
гарантию на указанную сумму. Работы проводятся без авансирования,
оплата в течение 12 месяцев после подписания акта приемки работ.
Практика проведения торгов уже сейчас показала, что все заявленные
условия являются серьезной гарантией от недобросовестных подрядных
организаций. Однако, и здесь существуют проблемы. Одна из которых
неготовность кредитных организаций к оперативному оформлению
банковских гарантий, что затягивает процесс подписания договоров от 14 до
30 дней, при этом, подрядчик выходит на объект на свой страх и риск, не имея
подписанного договора на руках. Еще одним «минусом» банковской гарантии
является ее достаточно высокая стоимость 4-6 % от цены контракта.
4
В этой связи, с целью снижения временных затрат, а также сокращения
финансового обременения подрядчиков, Фонд провел переговоры со
страховыми компаниями по вопросу возможности страхования финансовых
рисков капитального ремонта в качестве альтернативного вида обеспечения
договора. Однозначного ответа на сегодняшний день пока нет, но
возможность такого варианта рассматривается.
Торги проводятся при использовании информационного ресурса в сети
интернет на официальном сайте Фонда.
(слайд разделов)
Все процессы проведения конкурсных процедур прописаны в
Инструкциях, разработанных Фондом, ведутся журналы (в т.ч. электронные)
по учету приема заявок, организации торгов. В комиссии обязательно
присутствуют: представители собственников МКД, органа местного
самоуправления и министерства энергетики и ЖКХ.
Еще одно отличие проведения конкурсных процедур отбора подрядных
организаций по системе капитального ремонта от организации торгов по
44-ФЗ, отработанно практикой Фонда, связано с минимизацией сроков
конкурсных процедур в условиях сезонности и годового планирования работ.
В случае однократно не состоявшихся торгов, утверждение подрядной
организации для МКД происходит комиссионно.
В настоящее время, процедуры торгов уже проведены более чем по
50 % МКД, уже есть первые дома с проведенным ремонтом по новым
правилам.
(Слайд)
Для осуществления технического надзора за качеством и сроками работ
со стороны регионального оператора, за объектом закрепляется инженер
отдела технического надзора Службы заказчика, который еженедельно в
присутствии собственников выходит на объект.
Приемка работ по капитальному ремонту осуществляется на основании
приказа министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства
Самарской области его наименование можно видеть на слайде:
(не читать) Приказ от 31.03.2014 № 74 «Об утверждении порядка
осуществления приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по
капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах,
расположенных на территории Самарской области».
5
В комиссии кроме Заказчика, присутствуют собственники,
представители
администрации,
подрядчик, УК.
При
получении
положительного заключения ГЖИ Самарской области, пакет документов
выносится на рассмотрение Правлением Регионального Оператора.
Для снижения рисков по обеспечению гарантии качества проводимого
ремонта, одним из критериев при оборе подрядчика, является гарантийный
срок. Сейчас все отобранные подрядные организации дают гарантию своей
работы на 5 и более лет.
Завершая свое выступление, хочу отметить, что не смотря на полностью
подготовленный процесс проведения капитального ремонта МКД (принято
около 400 нормативных и распорядительных актов, проведена работа с
подрядными организациями региона), очень много зависит от активности и
готовности собственников жилья участвовать в процессе проведения ремонта
своих домов.
У нас есть положительные примеры, когда один 74-летний
представитель собственников «ведет» не только свой дом, но и два соседних,
другой – активно участвует в процессе выбора подрядчика и контроля за
качеством его работы. Но к сожалению, они на сегодняшний день единичные.
В связи с этим, Фонд вышел с инициативой о создании общественного
совета при региональном операторе, в который вошли бы наиболее активные
представители Советов МКД, ТСЖ, ЖСК, некоммерческих общественных
организаций всей области. Наша инициатива была поддержана губернатором
региона, министерством энергетики и ЖКХ Самарской области. В мае Совет
был создан и начал свою работу.
Надеемся, что с его помощью мы сможем увеличить активность
населения региона, привлечь собственников к процессу проведения
капитального ремонта, совместными усилиями организовать серьезный
общественный контроль за качеством капитального ремонта.
Благодарю за внимание, готов ответить на Ваши вопросы.
6