Инвестиционный проект «Многоэтажный многоквартирный жилой дом с размещением синагоги в части встроено-

Инвестиционный проект
«Многоэтажный многоквартирный жилой дом с
размещением синагоги в части встроенопристроенных помещений в г. Ялта по переулку
Киевскому,5».
ЗАСТРОЙЩИК- ООО «КРЫМИНВЕСТБУД»
СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ от 05.05.2004 г. №1 146 105 0001 001209
2010 год
2
СОДЕРЖАНИЕ
1.
Краткая характеристика района и площадки строительства --------- 3
2.
Описание проекта:-------------------------------------------------------------- 4
2.1. Генеральный план.
2.2. Архитектурно-строительные решения.
2.3. Фактическое состояние строительства.
3.
Технико-экономическое обоснование проекта строительства -- ------7
3.1. Параметры строительства.
3.2. Экономический расчёт.
4.
Маркетинговые исследования рынка жилья------------------------------ 10
4.1. Структура продажи квартир на рынке недвижимости в г. Ялта
4.2. Структура покупателей жилья на первичном рынке в г. Ялта из
различных регионов.
4.3. Стоимость жилья на первичном рынке г. Ялта.
Приложение:
-свидетельство о государственной регистрации------------------титульный лист проекта-----------------------------------------------авторский коллектив проекта-----------------------------------------перспективный вид проектируемого объекта---------------------общий вид строительной площадки--------------------------------планы этажей-------------------------------------------------------------разрезы дома------------------------------------------------------------положительное заключение государственной экспертизы------решение сессии Ялтинского горсовета о передаче
земельного участка в аренду------------------------------------------решение исполкома Ялтинского горсовета о
разрешении строительства---------------------------------------------разрешение ГАСК на строительство-------------------------------
1л
1л
1л
4л
1л
7л
2л
2л
1л
1л
1л
3
1. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА И ПЛОЩАДКИ
СТРОИТЕЛЬСТВА
Земельный участок расположен в Киевском переулке недалеко от ул.
Киевская, которая является одной из центральных и самых оживленных улиц в
г. Ялта. Участок имеет площадь 0,2362 га. Согласно договора аренды между
Ялтинским городским советом и ООО «Крыминвестбуд» от 06.02.2006 г.
земельный участок передан в аренду сроком на 50 лет.
Вокруг участка расположено:
■ с северной стороны - жилой пятиэтажный дом;
■ с южной стороны – лестничные ступени, которые соединяют нижний и
верхние ярусы, 2-х этажное культовое здания;
■ с восточной стороны - переулок Киевский и дальше склон вниз в сторону
ул.Киевской, застроенный невысокими домами;
■ с западной стороны - незастроенный склон в сторону ул.Садовая.
Недалеко от участка на улице Киевской находится центральный
продовольственный рынок, бары, кафе, рестораны и другие объекты
социальной инфраструктуры.
Участок находится в районе, где городские сети обеспечивают
бесперебойную подачу воды.
По данным операторов рынка недвижимости г. Ялта, стоимость земли в
районе Киевского переулка может составлять 25-35 тыс. дол.США за сотку.
4
2 ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА
Проект выполнен АО «Мединвестпроект» (г. Киев)
Завершена разработка рабочей документации.
2.1.Генплан и благоустройство.
Генеральный план земельного участка учитывает все нормативные
требования, предъявляемые к зданию.
Генеральным планом в проекте предусмотрено строительство 21
этажного односекционного жилого дома со стилобатной частью, в которой
размещены встроено-пристроенные помещения, паркинг, синагога и
инженерно-технические помещения.
Имеется положительное комплексное заключение государственной
экспертизы
и
НИИСК
ГОССТРОЯ
Украины.
Проект
одобрен
градостроительными Советами г. Ялта и Автономной Республики Крым.
Размещение комплекса гармонично вписывается в существующую
окружающую застройку, выполнено согласно сложившейся транспортной
схеме улиц и пешеходных путей, учитывает перспективное
развитие
генерального плана города Ялта, разработанного НИИ «Гипроград».
Комплекс размещен, максимально приближенным, к границам отвода
участка земли, и учитывает естественные логичные изменения границ
земельного участка, в связи с перспективным развитием застройки
центральной части города Ялты.
Согласно схемы генерального плана, главные входы во встроенопристроенные помещения стилобатной части предполагается осуществлять со
стороны переулка Киевского. Главный вход в жилой дом с противоположной
стороны переулка.
Вход в синагогу проектом предусмотрен с северной стороны, что
отвечает религиозным канонам.
Главный подъезд в паркинг и эвакуационный выезд из паркинга
размещены по обоим краям стилобатной части и также ориентированы на
существующий переулок Киевский.
Между жилым домом и подпорной стенкой, на уровне двора, размещен
противопожарный объезд, небольшая зона с детской игровой площадкой,
площадкой для отдыха и хозяйственной зоной.
Выполненный пандус вдоль подпорной стенки дает возможность
подъезду во двор экстренного, служебного и аварийного транспорта, а также
автомобилей жильцов дома.
На расстоянии пешеходной доступности находятся остановки
городского пассажирского транспорта (троллейбус, автобус, маршрутное
такси) по ул.Киевская и ул.Московская.
5
2.2. Архитектурно-строительные решения.
Жилой дом выполнен по индивидуальному проекту с учетом
использования современных архитектурно-строительных методов возведения
зданий с применением новых материалов и конструкций в сейсмических
районах.
Объемно-пространственная композиция проекта жилого дома состоит из
трех основных частей:
-односекционного многоэтажного жилого дома (16 жилых ярусов);
-стилобатной части (встроено-пристроенные помещения и паркинг);
-синагоги.
Объем жилого дома выполнен «точечным», что условно уменьшает
площадь застройки и дает возможность максимально эффективно использовать
земельный участок для подъездов и подходов.
Всего в жилом доме 102 квартиры, в том числе:
- 38 однокомнатных квартир (37%)
- 44 двухкомнатных квартир (43%)
- 20 трёхкомнатных квартир (20%)
В стилобатной части комплекса под жилым домом размещены паркинг
на 25 автомобилей и встроено-пристроенные помещения с отдельными
входами.
В центральной части чердака в проекте предусмотрено размещение
венткамер и крышной котельной. Также на чердаке планируется разместить
конструкцию с солнечными батареями (гелиоустановка) для использования
солнечной энергии, как альтернативного дополнительного источника энергии
для внутренних нужд.
Места для временной стоянки автомобилей возле комплекса
расположены вдоль переулка Киевский.
За основу планировочных решений квартир в проекте принят принцип
четкого функционального зонирования с разграничением хозяйственногостевых частей и спален.
В двухкомнатных и трехкомнатных квартирах предусмотрено по два
санузла (в гостевой зоне – туалет с умывальником, в спальной зоне – ванная
комната с туалетом).
Во всех квартирах кухня расположена возле гостиной, с возможностью
устройства передаточного окна или проема (по желанию собственников
квартир).
Через холл хозяйственно-гостевая часть соединяется со спальной зоной.
В проекте каждой квартиры, в зависимости от планировочных решений
имеются летние помещения – лоджии или застекленные балконы с
непосредственным выходом из кухонь, гостевых или обоих помещений
одновременно.
6
Проект жилого дома выполнен с двумя пассажирскими лифтами
грузоподъемностью 400 кг и 1000 кг. Кроме того, в проекте предусмотрен один
лифт на 1000 кг для использования при чрезвычайных ситуациях.
2.3. Фактическое состояние строительства.
Строительство объекта было начато в 2006 г. на основании решения
исполкома Ялтинского городского совета №1397 от 14.09.2006 г. и разрешения
Государственной архитектурно-строительной инспекции № 12-ж от 11.10.2006
г.
Генеральный подрядчик – ООО «Сапфир – Траст» (г. Севастополь).
В процессе подготовки строительной площадки были снесены старые
постройки пункта приёма стеклотары и душевой павильон, вынесены за
границы земельного участка тепловой пункт, площадка для мусорных
контейнеров, восемь металлических гаражей.
Строительная площадка ограждена и обеспечена электроснабжением,
водоснабжением и водоотведением.
В соответствии с проектом выполнены работы по строительству
внеплощадочных сетей хозфекальной, ливневой и частично телефонной
канализации, устройству нижнего слоя асфальтобетонного покрытия
подъездных путей. Отрыт котлован и в настоящее время в стадии завершения
строительство противооползневых мероприятий. Выполнены работы по
испытанию и устройству буронабивных свай диаметром 1200 мм под ростверк
здания (из 155 свай выполнены 74).
Общий объём выполненных работ на площадке строительства составляет
20 млн. грн.
Выполненный комплекс подготовительных работ позволяет в
дальнейшем в самые сжатые сроки осуществить строительство и ввод объекта в
эксплуатацию.
7
3. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ
ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА
3.1. Параметры строительства (табл. 1)
№
п/п
наименование показателя
количество
1
2
3
4
5
Площадь земельного участка, га
Площадь застройки
Общая площадь дома, кв.м.
Общая площадь квартир жилого дома, кв.м.
Количество квартир,
в т.ч.: однокомнатные
двухкомнатные
трёхкомнатные
Общая площадь встроено-пристроенных
помещений, кв.м.
в т.ч.: офисные помещения
синагога
ТП
паркинг
Строительный объём, куб. м.
Этажность
0,2362
1 752,28
12 020,7
6 798,5
102
38
44
20
6
7
8
1399,9
351,8
58,3
25 автомест
49 971,40
16 жилых этажей (с
отм.+3,00 до отм.51.10) +
3 встроенно-пристроен.(с
отм.-7,90 до отм.+3,0) + 1
технический чердак (на
отм.51.10) + крыша
(котельная) (на отм.54.10)
8
(табл. 2)
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Наименование
Жилые этажи
(квартиры)
Жилые этажи
(общественные)
Подвалы
Чердаки
Встроено пристроенные
помещения,
офисы
Встроено пристроенные
помещения, банк
Синагога
ТП
Паркинг
ИТОГО
Площадь
объекта
Передача
городу
Площади к
реализации
6798,5
8%=543,9
6254,6
1530,1
-
-
577,0
760,0
-
218,4
358,4
796,2
60,0
683,1 – 60,0=
623,1
200,0
-
200,0
351,8
58,3
351,8
-
948,8
-
12020,7
955,7
939,3 (25
мест)
8593,8
9
3.2.ЭКОНОМИЧЕСКИЙ РАСЧЁТ
наименование
количество
Общая плошадь
Продаваемая площадь помещений
площадь квартир, кв.м.
офисные помещения, кв.м.
паркинг, мест
Итого поступлений (с НДС)
НДС обязательства
Выплаты НДС
Общие расходы по проекту СМР,
включая НДС
12 020,7
6254,6
1399,9
25
цена
продажи
площадей
сумма
дол. США
2 300
2 300
35 000
14 385 580
3 219 770
875 000
18 480 350
3 080 058
1 493 275
12 020 700
Выполнено работ по состоянию на
01.10.2010 г.
Необходимо для завершения
строительства
в т.ч. НДС
2 500 000
Чистый доход без учёта затрат на
продажу
4 966 375
9 520 700
1 586 783
Примечание: Стоимость продажи реализуемых площадей принята
усреднённой, учитывая маркетинговые исследования
первичного рынка жилья в г. Ялта и тенденций на
ближайшую перспективу. Несмотря на то, что жилой
дом имеет ряд преимуществ перед домами упомянутыми
в п.4.3. (расположение в тихом спальном районе, возможность
прописки жильцов и др.) стоимость продаж в расчётах
принята минимальная.
10
4. МАРКЕТИНОГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ
4.1. Структура продажи квартир на рынке недвижимости в г. Ялта (в %)
* - данные операторов рынка недвижимости г. Ялта
Как видно из вышеприведенных данных, наибольший объем продаж
приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры - 42% и 41%
соответственно. Доля трех и четырёхкомнатных квартир составляет 17%.
4.2.Структура покупателей жилья на первичном рынке жилья г. Ялта из
различных регионов
Доля покупателей жилья на первичном рынке г. Ялта из различных городов России и
Украины, % *
* - данные ведущих агентств недвижимости г. Ялта.
* - данные ведущих агентств недвижимости г. Ялта.
11
Как видно из вышеприведенных данных, доля российских покупателей
составила 37%, а доля покупателей из крупных городов Украины - 50%. Доля
местного населения в общей структуре покупателей составляет 10%, что
обусловлено более высокой стоимостью жилья на первичном рынке и
невысокой покупательной способностью жителей Ялты.
Наиболее активными украинскими покупателями недвижимости в Ялте
являются жители и предприятия следующих городов:
> Киев;
> Донецк;
> Днепропетровск;
> Запорожье;
> Харьков;
> Луганск.
Среди российских покупателей наибольший спрос приходится на жителей
Москвы и Санкт – Петербурга. Поэтому большинство агентств недвижимости
в Ялте стараются открывать собственные представительства в этих городах
или находить там партнеров. В последнее время постепенно увеличивается
спрос на недвижимость в Ялте со стороны покупателей из Казахстана.
Количество покупателей из других стран СНГ, Европы и США является
незначительным и не превышает 3%. Из зарубежных покупателей первыми
спрос на недвижимость в Ялте начали предъявлять эмигранты из Украины и
стран СНГ. В настоящее время география покупателей из других стран
выглядит следующим образом:
> страны Прибалтики;
> страны Евросоюза;
> Канада;
> США.
4.3. Стоимость жилья на первичном рынке г. Ялта
По состоянию на сентябрь месяц 2010 г.стоимость жилья на первичном
рынке г. Ялта составляет:
1. Строительство апартаментов на ул. Киевской у овощного рынка (фирма
«Консоль») – усреднено 2 300 у.е. за кв.м.
2. 16 этажный жилой дом на ул. К.Маркса- апартаменты (Южно-строительная
компания)- 2 500- 3 400 у.е. за кв.м.
3. Апартаменты на ул. Рузвельта- Компания «АМТЭК» - 4000 у.е. за кв.м.
12