Введение - Edu.dvgups.ru

ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................................................. 1
РАБОЧИЙ УЧЕБНЫЙ ПЛАН ПО ИЗУЧЕНИЮ ДИСЦИПЛИНЫ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ........................ 1
УЧЕБНАЯ ПРОГРАММА КУРСА «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» .......................................... 2
КАЛЕНДАРНО-ТЕМАТИЧЕСКИЙ ПЛАН ДИСЦИПЛИНЫ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» ............................ 5
Рекомендуемый график самостоятельной работы при изучении дисциплины
«Оценка недвижимости» 5
Введение
В системе рыночных отношений особое место занимают отношения,
связанные с недвижимостью. Можно сказать, что собственность на
недвижимость является одной из основ рыночных отношений. Спрос на
недвижимость, его предложение и ценообразование, как и любого товара,
подчиняется общим экономическим законам, однако здесь имеет столь много
специфики, что изучение его выделяется в специфическую дисциплину
«Оценка недвижимости».
Представленный учебно-методический комплекс дистанционного
обучения по дисциплине «Оценка недвижимости», ориентирован на
выработку у студентов умения идентифицировать активы, относящиеся к
недвижимости; объяснять определения понятий стоимости, применяемые к
объектам недвижимости; а так же на ознакомление со стандартными
методами, используемыми для оценки недвижимости.
Данный курс предназначен для студентов, изучающих дисциплину
«Оценка недвижимости» специальности 060400 «Финансы и кредит»
специализации «Оценка собственности» дневной и заочной форм обучения.
Основной задачей учебно-методического комплекса дистанционного
обучения является предоставление минимального набора сведений
позволяющих понять значение оценочной деятельности, основные термины,
принципы и методы оценки недвижимости, а также подготовка к
практической деятельности по оценке с помощью задач, тестов и примеров.
Содержащиеся в учебно-методическом комплексе дистанционного
обучения задания могут быть использованы на различных стадиях учебного
процесса для самостоятельных и контрольных работ.
Самостоятельная работа по данному учебно-методическому
комплексу предполагает самоконтроль. После ознакомления с содержанием
каждого модуля необходимо ответить на вопросы для самоконтроля и тесты
для текущего контроля знаний, а также выполнить контрольные задания.
Образцы решения задач приведены в тексте. В конце учебно-методического
комплекса помещен глоссарий основных понятий, используемых в курсе
«Оценка недвижимости», и список основной и дополнительной литературы.
Рабочий учебный план по изучению дисциплины «Оценка
недвижимости»
Вид занятий
Количество часов
1. Лекционные занятия
36
2. Практические занятия
36
3. Контрольная работа
4. Зачет
5. Общее количество аудиторных занятий
+
+
72
УЧЕБНАЯ ПРОГРАММА КУРСА «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
Тема 1.Особенности недвижимости как объекта оценки
Определение недвижимости, ее особенности как объекта оценки. Рынок недвижимости, его структура, факторы, влияющие на его функционирование. Классификация объектов недвижимости. Анализ права собственности на объект недвижимости и его ограничений.
Тема2. Понятие, цели и организация оценки недвижимости
Понятие и основные цели оценки. Виды стоимости. Основные
принципы оценки. Основные этапы процесса оценки.
Тема 3. Подготовка информации, необходимой для оценки
недвижимости
Состав информации: внутренняя и внешняя экономическая информация. Договорная документация. Физические характеристики объекта недвижимости. Техническое обследование объекта. Оценка состояния зданий и
сооружений.
Тема 4. Доходный подход к оценке недвижимости
Экономическое содержание, сфера применения, положительные и отрицательные стороны доходного подхода к оценке недвижимости. Методы
доходного подхода, необходимые условия для их использования. Прогнозирование доходов, приносимых недвижимостью. Типы договоров аренды,
виды арендных платежей. Потенциальный валовой доход. Расчет поправки
на недоиспользование недвижимости и потери в сборе. Действительный
валовой доход. Состав эксплуатационных расходов. Постоянные и
переменные расходы. Чистый операционный доход. Анализ и нормализация
отчетности в процессе оценки.
Тема 5. Оценка недвижимости методом капитализации дохода
Построение коэффициента капитализации. Ставка дохода на инвестиции и норма возврата капитала. Методы расчета требуемой ставки дохода на
инвестиции: метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции,
модель оценки капитальных активов. Анализ рисков при оценке
недвижимости.
Тема 6. Методы определения норм возврата капитала
Метод линейного списания капитала (Ринга), метод равномерноаннуитетного списания капитала (Инвуда), метод возврата капитала по
безрисковой ставке доходности (Хоскольда).
Тема 7. Методы определения коэффициента капитализации для
оценки недвижимости
Метод кумулятивного построения: определение безрисковой ставки
доходности, премий за риск, ликвидность, управление, нормы возврата капитала. Метод рыночной экстракции. Метод инвестиционной группы, сфера
применения. Метод коэффициента покрытия долга. Метод связанных инвестиций. Особенности построения коэффициента капитализации при
увеличении (частичном уменьшении) стоимости недвижимости в конце периода владения. Оценка недвижимости методом техники остатка. Техника
остатка для оценки земли. Техника остатка для оценки зданий.
Тема 8. Метод дисконтированных денежных потоков
Сфера применения, этапы оценки. Определение длительности прогнозного периода, факторы ее определяющие. Прогнозирование потока
доходов. Методы расчета стоимости недвижимости на конец анализируемого
периода. Анализ инвестиционных рисков. Расчет ставки дисконта. Виды
ставок дисконта, их взаимосвязь с типом денежного потока. Расчет
суммарной текущей стоимости доходов от недвижимости за анализируемый
период.
Тема 9. Оценка недвижимости затратным подходом
Экономическое содержание затратного подхода. Преимущества, недостатки, необходимые условия для применения. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. Оценка земельного участка. Содержание методов оценки. Особенности оценки земельного участка в отечественной
практике.
Тема 10. Определение восстановительной стоимости
Стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Структура стоимости строительства. Строительные нормы и правила. Проектно-сметная
документация. Сметная стоимость строительства. Индексы цен в строительстве. Методы оценки стоимости зданий и сооружений: метод сравнительной единицы; метод укрупненных элементных показателей стоимости
строительства; метод единичных расценок.
Тема 11. Расчет износа зданий и сооружений
Расчет накопительного износа зданий и сооружений. Виды износа:
физический, функциональный, экономический. Понятия устранимого и неустранимого износа. Методы оценки накопленного износа: метод экономического срока жизни, метод сравнения продаж по компонентам.
Тема 12. Способы оценки износа
Способы оценки устранимого и неустранимого износа. Особенности
определения износа долгоживущих и короткоживущих элементов здания.
Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа.
Расчет внешнего износа методом капитализации дохода, относимого к изменению внешних условий; метод парных продаж.
Тема 13. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Экономический
смысл
определения
рыночной
стоимости
недвижимости сравнительным подходом. Преимущества и недостатки
подхода, сфера применения. Накопление информационной базы, сегментация
рынка недвижимости, требования, предъявляемые оценщиком к информации
по объектам аналогам. Литература
Тема 14. Методы сравнительного подхода
Метод прямого сравнительного анализа продаж. Этапы оценки недвижимости. Единицы сравнения, элемент сравнения. Виды поправок: процентные относительные и абсолютные денежные поправки. Методы расчета
поправок: метод парных продаж, метод прямого сравнения характеристик,
экспертный метод, статистический метод. Метод сопоставления цены и
дохода. Схемы оценки недвижимости с использованием валового рентного
мультипликатора и общего коэффициента капитализации.
Тема 15. Ипотечно-инвестиционный анализ
Ипотечный кредит, его виды, роль в инвестиционном процессе.
Типичное финансирование, влияние условий финансирования на цену недвижимости. Оценка эффективности привлечения заемных средств. Финансовый
леверидж. Анализ условий кредитного договора. Расчет затрат на
обслуживание долга. Ипотечная постоянная Коэффициент ипотечной
задолженности. Способы финансирования недвижимости, обремененной
ипотечным кредитом, при ее перепродаже. Ипотечно-инвестиционный
анализ - традиционная модель. Техника Элвуда, особенности применения для
недвижимости с постоянным и изменяющимся доходом. Модель Элвуда с
применением коэффициента покрытия долга.
Тема 16. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования
Сущность процесса анализа наилучшего и наиболее эффективного
использования. Обязательные условия для проведения оценки: законодательная разрешенность, физическая осуществимость, достаточность финансовых ресурсов, максимальная продуктивность. Этапы анализа наилучшего и
наиболее эффективного использования. Особенности оценки земельного
участка как свободного. Оценка земельного участка как улучшенного.
Тема 17. Особенности оценки для разных типов недвижимости
Особенности
отечественной
практики
оценки
объектов
недвижимости. Специфика оценки недвижимости в зависимости от целей
оценки и типа объекта. Оценка недвижимости в составе активов
действующего
предприятия.
Закрытый
метод
как
наиболее
распространенный.
Процедура
оценки
объектов.
Определение
восстановительной стоимости. Особенности расчета накопленного износа.
Специфика оценки недвижимости для взноса в уставной капитал. Влияние
производственной мощности оцениваемого объекта на его стоимость.
Процедура оценки офисного здания для целей купли-продажи. Особенности
применения методов доходного, затратного и сравнительного подходов.
Тема 18. Отчет об оценке
Назначение и составление отчета. Требования к написанию отчета.
Основные разделы.
Календарно-тематический план дисциплины «Оценка
недвижимости»
Модуль/ Практикум
Количество часов
Понятие, цели и принципы оценки
4
Информационное обеспечение при
2
оценке недвижимости
Доходный подход к оценке
8
недвижимости
Затратный подход к оценке
8
недвижимости
Сравнительный подход к оценке
6
недвижимости
Ипотечно-инвестиционный анализ
4
Особенности оценки для разных
2
типов недвижимости
Отчет об оценке
2
Практикум
18
Практикум
18
№ п/п
1.
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Рекомендуемый график самостоятельной работы при
изучении дисциплины «Оценка недвижимости»
Учебная
неделя
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
17
18
Вид мероприятий
Установочная сессия
Модуль 1
Модуль 2
Модуль 3
Модуль 3
Модуль 4
Модуль 4
Модуль 4
Модуль 5
Модуль 5
Модуль 6
Модуль 7
Модуль 8
Практикум
Практикум
Тестирование по дисциплине
Зачет по дисциплине
Консультации
+
+
+
+
+
+
+
Методические указания по изучению дисциплины и подготовке
к различным видам занятий
Учебно-методический
комплекс
по
дисциплине
«Оценка
недвижимости» предназначен для самостоятельной работы студентов,
получающих высшее профессиональное образование, слушателей,
обучающихся по программам профессиональной подготовки и повышения
квалификации при очной, вечерней (очно-заочной) и заочной формах
обучения.
Учебно-методический комплекс дистанционного обучения по
дисциплине «Оценка недвижимости» включает:
1. Рабочий учебный план по изучению дисциплины
2. Учебную программу курса
3. Календарно-тематический план дисциплины
4. Рекомендуемый график самостоятельной работы
5. Учебное пособие по дисциплине
6. Вопросы для самоконтроля
7. Тесты для текущего контроля знаний
8. Практику по дисциплине
9. Глоссарий
10.Список основной и дополнительной литературы
Кроме того, локальная сеть дистанционного обучения
ДВГУПС содержит методические указания «Оценка недвижимости:
Учебная программа курса, методические указания и задания к
курсовой и контрольным работам для студентов всех форм обучения
специальности 0604 «Финансы и кредит» / Н.А. Алексеенко,
Е.А.Захарова. – Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2003. – 31 с.».
Методические указания включают варианты заданий для выполнения
курсовых и контрольных работ и указания по их выполнению.
На основании учебной программы дисциплины «Оценка
недвижимости», структура учебного электронного издания разделена
на разделы, состоящие из 8 модулей, а также определен перечень
понятий, которые необходимы и достаточно для овладения курсом.
Имеющиеся
в
учебно-методическом
комплексе
дистанционного обучения тесты, вопросы, задачи предназначены для
того, чтобы научиться применять теорию для решения практических
вопросов, сделать определенные шаги в овладении принципами и
методами оценки недвижимости, расширить экономический кругозор
в данной сфере.
Самостоятельная работ студента по данному учебнометодическому комплексу предполагает изучение 8 модулей. После
ознакомления с содержанием каждого модуля необходимо ответить на
вопросы для самоконтроля и тестя для текущего контроля знаний.
Работая
на
материалами
учебно-методического
комплекса
дистанционного обучения, нельзя забегать вперед, так как каждый
модуль имеет определенную внутреннюю логику своего построения, в
каждом разделе модуля есть свои концептуальные вопросы в сфере
недвижимости.
После изучения теоретического курса в объеме 36 часов,
студент выполняет практикум по дисциплине. Первая часть
практикума предполагает знакомство и рассмотрение примера отчета
об оценке объекта недвижимости, и на основе этого предлагается
выполнение двух зданий. Вторая часть практикума по дисциплине
«Оценка недвижимости» содержит задачи для тренинга с ответами и
задачи для самостоятельного решения.
Следует подчеркнуть, что рабочий учебный план по
дисциплине «Оценка недвижимости» предусматривает написание
контрольной работы. Студент, выполняя задания практикума,
выполняет и контрольную работу, которая помещена в методических
указаниях (Алексеенко Н.А., Е.А. Захарова. Оценка недвижимости:
Учебная программа курса, методические указания и задания к
курсовой и контрольным работам для студентов всех форму обучения
специальности 0604 «Финансы и кредит» / Н.А. Алексеенко, Е.А.
Захарова. Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2003. – 31 с.)
Здесь важно отметить, что получить правильный ответ при
решении любого вопроса в риэлтерской деятельности при решении
задания об оценке недвижимости очень важно, но еще важнее найти
правильный метод решения задач, уметь доказать правильность хода
своих мыслей.
В конце учебно-методического комплекса по дисциплине
«Оценка недвижимости» помещены вопросы к зачету, глоссарий
основный понятий, используемых в данном курсе, список основной и
дополнительной литературы.