ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ

Лекция 1. ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ
1. Рынок недвижимости
2. Основные понятия и определения
3. Необходимость проведения оценки
4. Виды стоимости
Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных
механизмов,
обеспечивающих
создание,
передачу,
эксплуатацию
и
финансирование объектов недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных,
локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню
цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой
национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть
национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового
богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок
труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего
существования должны иметь или арендовать для своей деятельности
необходимые им помещения.
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в
соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями
этики оценщика.
Процесс оценивания - определенная последовательность процедур,
используемая для получения стоимости. Процесс обычно завершается
отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.
Отчет об оценке содержит описание недвижимости и характеристику
обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка
сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание
оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также
включаются
необходимые
вспомогательные
сведения
и
описание
проведенного анализа.
Необходимость определения рыночной стоимости недвижимости
возникает при:
- приватизации;
- передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
- использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
- переуступке долговых обязательств;
- передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные
капиталы, фонды юридических лиц;
- возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при
национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и
юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества
разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у
собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в
целях
контроля
за
правильностью
уплаты
налогов
и
исчислении
налогооблагаемой базы.
Указанные
недвижимости
выше
случаи
относятся
к
определения
объектам
рыночной
оценки,
стоимости
представляющим
государственную собственность, представленную различными формами.
Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества,
находящегося в частной собственности, возникает при:
- купле-продаже объектов недвижимости;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных
долей;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный
капитал предприятий и организаций;
- дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
- ликвидации объектов недвижимости;
- сдаче недвижимости в аренду;
- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий
и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении
имущественных споров.
Виды стоимости
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства.
Инвестиционная стоимость - стоимость имущества для конкретного
инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях.
Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с
конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим
определенные
цели
и/или
критерии
в
отношении
инвестирования.
Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже
рыночной стоимости этого объекта оценки.
Ликвидационная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой
объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для
привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в
условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению
имущества.
Утилизационная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой
объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем
элементов и материалов при невозможности продолжения его использования
без дополнительного ремонта и усовершенствования.
Восстановительная
стоимость
(стоимость
воспроизводства
и
замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату
проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с
применением идентичных материалов и технологий, или на создание
объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на
дату проведения оценки материалов и технологий.
Специальная стоимость - стоимость, дополнительная по отношению
к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической,
функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым
другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой
дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени
для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом.
Кадастровая
стоимость
-
это
расчетная
величина,
которая
определяется в результате государственной кадастровой оценки земли с
учетом их классификации по целевому назначению. Кадастровую стоимость
земли используют только в качестве базы для начисления налогов.