Бизнес-записка по строительству Транспортно

Бизнес-записка по строительству Транспортно-логистеческого
терминала «СВТ»
1. Геополитическое положение города Новосибирска
как центра Западно-Сибирского региона
Новосибирская область является одним из наиболее инвестиционно привлекательных
субъектов Российской Федерации в Сибирском федеральном округе. Развитие экономики и
промышленности, транспортной и складской логистики во многом определяется ее
уникальным географическим положением. Новосибирская область связывает Сибирь,
Дальний Восток, Среднюю Азию с европейскими регионами России.
Город Новосибирск – административный центр Новосибирской области и Сибирского
федерального округа, основан в 1893 году, находится в 3336 километрах от Москвы. Этот
крупный транспортный, научный, промышленный, культурный и деловой центр развился
таковым уже к 50-м годам 20 века. Новосибирск является третьим городом в России по
численности населения: здесь проживает более 1,5 миллиона человек, что делает город
крупнейшим рынком сбыта товаров и услуг в восточной части России. Новосибирск - это
крупнейший стратегический транспортный узел Западной Сибири, расположенный на
пересечении транспортных магистралей: железнодорожной – Транссибирской магистрали
(направление «восток-запад»), водной – по реке Обь (направление «север-юг») и
автомобильной (направление Алтай, Кузбасс, север Байкала, Казахстан).
Через Новосибирск проходят три автодороги федерального значения: М-51 «Байкал»
(Челябинск – Омск - Новосибирск), которая далее переходит в автомагистраль М-53
(Новосибирск – Кемерово – Красноярск – Иркутск) и М-52 «Чуйский тракт» (Новосибирск –
Ташанта – государственная граница с Монголией). Принимая во внимание, что к территории
Западно-Сибирского региона (НСО, Омская, Тюменская обл., Красноярский край, Алтай,
Кузбасс, Север) примыкают Казахстан, Китай, Монголия, а через регион идут грузопотоки с
Южной Кореи, Японии, Юго-Восточной Азии, и произведенные там товары, сырье и
материалы в той или иной степени пересекают Новосибирск, становится неудивительным
факт, что в 2010 году доля Новосибирской области в общем объеме грузооборота
Сибирского федерального округа составляла 16%; всеми видами транспорта общего
пользования отправлено 30 млн. тонн грузов, грузооборот составил 112 млрд. тонн-км.
Кроме того, приняты меры по увеличению пропускной способности уже имеющихся
автомагистралей г. Новосибирска: в конце 2009 г. построен северный мостовой переход
через р. Обь. В 2009 г. в центральной части города началось строительство 3-го моста через
р. Обь и проведена реконструкция железнодорожного мостового перехода через автодорогу
на юг, что привело к расширению автодороги на 30% в каждом направлении и разделению
потока автотранспорта. В 2010 и 2011 годах транспортно-логистическая составляющая
города не останавливалась в своем развитии.
В рамках Президентской программы «Дороги России» на территории Новосибирской
области в 2011 году завершилось строительство северной дороги Москва-Владивосток М51,
М53. Ввод Северного объезда позволил разгрузить город от транзитного транспорта и взял
на себя свыше 5500 автомобилей в сутки в том числе до 3000 единиц тяжелого
автотранспорта.
В 2012 году началось строительство юго-восточного объезда городов Новосибирска,
Искитима, Бердска, Академгородка, Кольцово который в дальнейшем соединится с
северным объездом города, т.е. в месте расположения проектируемого терминала нашей
фирмы.
В 2014 году срок завершения строительства третьего автодорожного моста через р.Обь в
центре города. На генплане г. Новосибирска данная магистраль проходит через 4-ре района
города упираясь прямо в место расположения нашей площадки.
Реализация транспортного потенциала Новосибирской области будет способствовать
1
еще более интенсивному созданию и развитию терминальных комплексов, транспортной
логистики региона, так как именно в Новосибирске сосредоточены логистические объекты
области и Западно-Сибирского региона.
На базе столь интенсивного развития г. Новосибирска, в качестве мультимодального
транспортного узла, выстраивается стратегия дальнейшего развития и фирмы «БайтТранзит-Континент» на ближайшие 10-15 лет.
2.
Обзор рынка складских услуг
Рынок складских помещений г. Новосибирска - один из самых молодых и быстро
развивающихся сегментов рынка коммерческой недвижимости. В настоящий момент общие
позитивные тенденции развития российской экономики обуславливают постоянное
расширение бизнеса как импортеров и производителей, так и торговых сетей: российских и
международных. А это, в свою очередь, способствует постоянному росту спроса на
современные складские помещения. Кроме того, как оказалось, этот рынок является
наиболее устойчивым к кризисным явлениям в экономике по сравнению с другими видами
деятельности: деятельность складских комплексов во время кризиса практически не
останавливалась.
Предложение услуг качественных складских площадей ниже спроса: число складских
помещений на 1000 жителей в России составляет 174 кв. м., что является самым низким
показателем в Европе. В Новосибирске, по данным экспертов, складские помещения
составляют около 9% от общего объема рынка коммерческой недвижимости. Площадь
складских помещений в городе порядка 1,5 млн. кв. м. Данный показатель выше чем по РФ
(174 кв.м.). Превышение количества складских площадей в г. Новосибирске над
общероссийскими говорит в - первую очередь о том, что Новосибирск формировался как
логистический центр еще в 60-80-е годы. Однако современное состояние терминальноскладского хозяйства и транспортно-логистической инфраструктуры во многом не
соответствует современным технологическим требованиям обеспечения транспортнологистического процесса, организации взаимодействия различных видов транспорта.
На сегодняшний день по оценкам специалистов в Новосибирской области существует
дефицит качественных складских объектов в размере суммарной площади до 400 - 500 тыс.
кв. м.
При этом развитие экономики области, ее специализация как крупнейшего
транспортно-распределительного узла позволяет говорить, что этот дефицит будет в
перспективе нарастать. Удовлетворить спрос можно путем привлечения инвестиций для
создания современных транспортно-логистических комплексов. Примером могут служить
такие компании как «Инмарко», «Катерпиллер», «Красный восток», «Катрен», «Марс» и
др.
Необходимо отметить следующие факторы: во-первых, имеющийся в Новосибирске
объем складских помещений почти на 90 % представлен объектами класса С и D В 70-х
годах прошлого века эти помещения, во-первых, находились на территории бывших
производственных объектов, во-вторых, в большинстве своем, были сконцентрированы в
одной из промышленных зон левобережья в черте города и, в-третьих, на сегодняшний
день устарели более чем на 80%. Ориентировочное количество таких площадей в городе в
районе станции Клещиха оценивается на уровне 600 000 кв. м.
Около 70 000 – 90 000 кв. м. имеющихся складских площадей класса В представлены
проектами компаний «Машкомплект» и «Bee-Logistic».
Класс А представлен несколькими объектами: «НЛК-Логистический парк Сибирь»,
общая площадь которого составляет 10 000 кв. м., «Siblogix» – общая площадь 10 850 кв.
м., складским комплексом «С.Г.Т.» - 17 500 кв. м., «Евросиб-Терминал-Новосибирск»
компании «Евросиб-девелопмент», первой очередью «Логистического парка Толмачево»
компании «Евразия Логистик» и др. И опять основные складские объекты располагаются
2
на левом берегу р. Обь. А участок земли площадью 630 000м2 нашей компании расположен
на правом берегу реки, где проживает более 60% населения города.
Особый интерес представляет ситуация на рыке складов с морозильными установками.
В настоящее время система новосибиской дистрибьюции замороженных продуктов еще
только развивается и до сих пор основывается, преимущественно, на использовании
советских холодильников. Они работают на аммиаке, что само по себе является
небезопасным, особенно в городской черте. При этом оборудование изношено более чем на
80 %, что не позволяет достичь современных западных стандартов хранения по наиболее
важному показателю – температуре. В результате нарушаются условия хранения продуктов,
что нередко сказывается на их качестве. Кроме существенного технического износа такие
хладокомбинаты устарели морально и их реконструкция нецелесообразна, что в
большинстве случаев приводит к остановке их деятельности. Между тем, по оценке
специалистов, хладокомбинаты должны обеспечивать рост продуктов с терморежимом
более 20% в год. Например, согласно данным Новосибоблстата за последние 5 лет
потребление рыбы в городе выросло ровно вдвое.
Склады, строящиеся под собственные нужды крупными производственными
компаниями и импортерами, как правило, оснащены всем необходимым на современном
уровне, но их мало: «Восток», «Норд-Фиш» и др., но они и не рассчитаны на продажу услуг
сторонним фирмам.
Кроме того, склады-холодильники являются социально-значимыми объектами для
области и региона. Одна из основных задач администрации г. Новосибирска – обеспечение
жителей города достаточным количеством качественных пищевых продуктов. В последние
годы рост покупательской способности населения опережает рост сельскохозяйственного
производства, что способствует дальнейшему развитию в сегменте низкотемпературных
емкостей для хранения продуктов.
Проанализировав рынок складских услуг г. Новосибирска, работу собственного
терминала, эксплуатируемого уже более 8-ти лет и 20-и летний опыт транспортнологистической деятельности, компания «Байт-Транзит-Континент» берется за проект
создания крупного транспортно-логистического комплекса, взяв для этого в районе поселка
Пашино в 20 метрах от федеральной трассы М-53 «Байкал» участок земли площадью 630
тыс. м2.
3. Описание проекта терминала
3.1 Привлекательность места
Рассматриваемая площадка находится в Новосибирском районе Новосибирской области,
в 2-х км от станции Иня-Восточная, в 15 минутах езды до него из центра правобережья
города (пл. Калинина), в 2-х км от микрорайона «Снигири», в 2 км от пос. Пашино с
населением 40 тыс.человек. Численность населения только прилегающих районов города:
Заельцовского, Калининского, части Центрального и Железнодорожного с поселком
городского типа Пашино, - превышает 400 тыс. человек.
Окружение площадки составляют незанятые земли сельскохозяйственного назначения.
Площадка отлично видна с прилегающих автодорог, магистралей регионального
значения. Ключевую роль здесь играет видимость со стороны Московского тракта (М-51).
Тот факт, что площадка лежит вблизи федеральной дороги, обеспечит отличную видимость
фасадной части терминала в будущем и, соответственно, выгодную возможность
размещения рекламных материалов (щитов, растяжек и прочего).
Как известно, рельеф земельного участка играет важную роль при реализации проекта,
так как его состояние непосредственно влияет на стоимость земельных работ.
Инспекция не выявила серьезных перепадов высот на площадке. Негативные факторы,
3
препятствующие эффективной застройке, отсутствуют. Геология земли не отличается от
плато (40 кв.км.). Прогнозируемые затраты по выравниванию территории не
предусматриваются.
Рассматриваемая площадка имеет достаточно правильную форму, которая не будет
препятствовать эффективной организации внутренней логистики, обеспечит максимизацию
коэффициента застройки и не создаст существенных ограничений на предполагаемую
эффективность проекта.
Конфигурация площадки диктует расположение складских площадей вдоль трассы в
четыре ряда с прокладкой между складами железнодорожных тупиков и внутренних
автопроездов с выездом на городскую автодорогу с развязкой на месте ее пересечения с
федеральной автомагистралью.
3.2 Транспортная доступность
Транспортная доступность является одним из основополагающих факторов, влияющих
на ликвидность и стоимость объекта складской недвижимости.
Наиболее значимыми факторами месторасположения терминала являются:
• Возможность доступа большегрузого транспорта на площадку. Большегрузый
транспорт является основой транспортного потока складского комплекса, в связи с этим
возможность доступа данного транспорта является обязательным фактором успешного
развития складского проекта.
• Удобный доступ на основные транспортные магистрали: М-51, М-52, М-53 и
внутригородские объекты. Вдоль границы участка проходит трасса М-51 «Северный
объезд», срок завершения строительства которой – 2011 год. В будущем на удалении 11 км
от площадки пройдет южная окружная дорога города Новосибирска с выходом на
федеральную трассу М-52 в направлении Алтая.
Данный фактор оказывает значительное влияние на привлекательность складского
комплекса терминала: для потенциальных арендаторов важную роль играет возможность
доступа на трассы, по которым проходят основные грузопотоки. Расположение терминала
«Северный» относительно федеральных дорог отражено в Приложении на рисунках № 3 и
№ 4.
• Минимальное удаление от города. Участок расположен к северо-востоку от города.
Стоит отметить, что Новосибирск, на данный момент, фактически разделен на две части
рекой: левобережную (южную) и правобережную (северную). На правобережную часть
приходится значительная доля потребления продовольственных товаров. Удаление Участка
от северной части на 2-3 км является незначительным по меркам складского бизнеса. Таким
образом, местоположение Участка с одной стороны предопределяет некоторые трудности в
работе с южной частью города, с другой стороны – обеспечивает значительные
преимущества в работе с северной, наиболее перспективной, частью.
Приемлемое удаление складского комплекса от города позволяет оптимизировать
затраты на распределение грузов и улучшить оборачиваемость склада.

Доступность
железнодорожного
транспорта.
Площадка
удалена
от
железнодорожной станции Иня-Восточная примерно на 2,5 км, которая, в свою очередь,
примыкает к одной из крупнейших станций России - Инской, что обеспечивает возможность
достаточно эффективной работы с железнодорожными грузами. Наличие данного фактора
позволяет увеличить количество потенциальных арендаторов за счет компаний,
организующих грузопоток с использованием железнодорожного транспорта. Наличие
железнодорожной ветки положительно воспринимается и логистическими компаниями, так
как специфика их деятельности предполагает оказание услуг с использованием
железнодорожного транспорта. Доступность подачи груза железнодорожным транспортом
будет самым активным образом влиять на скорость оборачиваемости груза на терминале, а,
4
следовательно, и на срок окупаемости проекта.
Таким образом, площадка обладает высокой степенью транспортной доступности,
обеспечивающей возможность эффективной работы с городами Томском, Кемерово,
Барнаулом, красноярском и оптимальной загрузки складского комплекса.
3.3 Краткая пояснительная записка
Транспортно-логистический комплекс располагается на свободной от застройки
территории с относительно ровной поверхностью. Внешняя граница комплекса
огораживается декоративным забором. Проектом предусматривается ввод железной дороги
на территорию терминала протяженностью 2,9 км, а также участие в долевом строительстве
тупика длиной 800 м на ст. Иня-Восточная с организацией системы центральной блокировки
(СЦБ) для управления и контроля стрелочными переводами.
Общая протяженность автопроездов на территории терминала составляет 9 км.
Планируется завершение строительства въезда-въезда на федеральную трассу.
Терминал представляет собой комплексный транспортно-логистический центр. Кроме
услуг ответственного хранения на складах класса «А», будут предоставляться также услуги
автостоянок, гостиницы, шиномонтажа, автомойки, магазина автозапчастей, компактные
экологически чистые заводы, цеха. Для работы логистических операторов и оптовых фирм
организуется строительство бизнес-центра с последующей сдачей в аренду офисных
площадей. Для приемки и хранения зерна на территории терминала проектом
предусмотрено создание зерноперевалки. Для хранения порожних и грузовых контейнеров,
а также их ремонта – контейнерный двор с цехом для ремонта контейнеров. Кроме того,
проектом предусмотрено строительство выставочной площадки с погрузочной рампой для
демонстрации различной техники.
 Складской комплекс включает в себя теплые, холодильные и неотапливаемые
складские помещения, предназначенные для работы с генеральными грузами.
На теплых складах предусмотрены специальные площадки для особо ценных грузов,
таких как: сотовые телефоны, дорогие стройматериалы, косметика. Каждый теплый склад
будет оборудован полами с беспылевым покрытием, автономными системами
видеонаблюдения и пожаротушения, автомобильными доками и отвечать прочим
характерным требованиям к складам класса «А».
Склад с морозильными установками предназначен для хранения скоропортящихся
товаров, неотапливаемый склад - для напольного хранения грузов, не требующих
специальных температурных режимов, например, металлов, бумаги, стройматериалов.
На всех складах предусмотрена возможность хранения негабаритных грузов.
Каждый склад имеет площадь 10 000 м2 (расчетные параметры).
Высота от низа несущих конструкций до 14 метров.
Количество ворот:
Автомобильные - 20 шт.
Железнодорожные - 5 шт.
Точное количество ворот определяется в результате проектирования склада.
Хранение товара многоярусное (с напольным хранением грузов 1-го яруса). Паллетовместимость одного склада составляет 19 000 паллето-мест.
 Открытые стоянки автотранспорта предназначены как для личного автотранспорта
работников комплекса, так и для оказания услуг грузовым и легковым автомобилям (более
300 мест).
 Проектом предусматривается строительство гостиницы на 200 мест уровня 3 звезды.
Гостиница предназначена для отдыха, физиологической и психологической разгрузки
транзитных водителей, для чего предусмотрены комнаты отдыха, столовая, прачечная,
бильярд и сауна, парикмахерская, расположенные в одном здании.
5
 Зерноперевалка предназначена для приемки зерна до 10 тыс. тонн с автомобильного
транспорта, сортировки, взвешивания, очистки, сушки, хранения, перетарки насыпного
сырья в тару (мешки,биг-бэги) и отгрузки затаренного сырья в большегрузные автомобили,
крытые вагоны. На нем обрабатывают различные виды и классы зерновых культур, в связи с
чем хранение осуществляется в силосах различной емкости или на различных площадках
насыпью и в затаренном виде. Кроме того, предусматривается загрузка сырья насыпью в
крупнотоннажные контейнера и вагоны хопперы.
 Площадка всего комплекса асфальтируется с учетом нагрузок от тяжеловесных
автомобилей (фур). Вдоль оси главных выездов предусмотрены элементы озеленения
(газоны, цветники, деревья). Территория комплекса обеспечивается ночным
электроосвещением, системой связи, наблюдения и радиофикации, круглосуточной охраной,
системой пожаробезопасности, ливневыми стоками, сбором и вывозом канализационных
отходов.
 Для обеспечения комплекса системой автономной энергетики, теплом и средствами
пожаротушения проектируется газогенераторная электростанция, газовая котельная,
насосная станция пожаротушения и пожарные емкости.
 Водоснабжение для данного участка предполагает бурение и обустройство
собственных скважин глубиной 125-145 м.
 Оптимальная организация канализования всех строений терминала возможна путем
строительства коллектора протяженностью до 1,5 км., создания приемки емкостей с
последующем вывозом.
 Водоотведение с участка планируется осуществлять путем строительства системы
ливневой канализации с очистными сооружениями и приемником воды протяженностью 750
м.
Среди потенциальных арендаторов транспортно-логистического терминала можно
назвать:
Торговые компании Москвы и Санкт-Петербурга, ориентированные на
внутренний рынок г. Новосибирска;
Японская фирма «Рanasonic»;
Торговые компании, ориентированные на внутренний рынок ЗападноСибирского региона;
Торговые компании, ориентированные на работу с Восточно-Сибирским
регионом (Якутия, Забайкалье и др.);
Торговые компании, пользующиеся услугами «Б-Т-К», «Б-Т-Р», «Б-Т-Л» и «БТ-Э»;
Оптовые поставщики (дистрибьютеры);
Фармацевтические компании;
Производители продуктов питания;
Некоторые логистические компании;
Мелкооптовая продажа со складов;
Службы доставки;
Интернет-магазины.
Также контрагенты группы компаний «Байт-Транзит», насчитывающие более
12 тыс. клиентов.
К вероятным грузам для обработки на терминале можно отнести:
- Предметы народного потребления;
- Промышленное оборудование;
- Оборудование для трех сибирских отделений Академии наук;
- Оборудование для нефте-, газоразработок;
- Компьютерно-электронная техника;
6
- Строительно-отделочные материалы;
- Фармацевтическая продукция;
- Медицинское оборудование;
- Продукция пищевой промышленности;
- Химическая и лакокрасочная продукция в упаковках;
- Одежда, обувь, рабочая и спецодежа;
- Негабаритные грузы и оборудование (бульдозеры, тракторы, подъемные краны,
передвижные модули для буровиков, строителей газо-, нефтепроводов, геологоразведки,
моторгенераторные пары и др.)
ООО «Байт-Транзит-Континент» в настоящее время, используя самоинвестирование,
уже построило линию электропередач 10 кВ, с пропускной способностью до 70 кВт/час,
построены 2 площадки с твердым покрытием общей площадью 20 000 м2, четыре въездавыезда с площадок для грузовых машин-длинномеров, проведена автодорога с щебеночным
покрытием 280м. Площадки компьютеризированы, оборудованы IP-телефонией, выходом в
Интернет, освещены в вечернее и ночное время, и находятся под круглосуточной охраной.
Также из коммуникаций к участку на расстоянии 550 м подведен газопровод
мощностью 35 тыс. м3/час, что делает возможным на начальном этапе отбор газа до 12 тыс.
м3/час и более.
Для доступа железнодорожного транспорта на участок выполнен проект строительства
ж/д тупик протяженностью 800 м., согласованный в ОАО «РЖД». Имеется решение
Госкомиссии о точке примыкания тупика к железной дороге общего пользования.
3.4 Swot- анализ земельного участка
На основе всего вышесказанного резюмируем сильные и слабые стороны, перспективы
и риски развития проекта.
Swot- анализ земельного участка
Сильные стороны
 Расположение вблизи основных федеральных трасс
Новосибирской области и города, что обеспечивает доступность
терминала для грузовых потоков, ориентированных на
восточную, северную, юго-восточную и южную города и ввозаразвоза по Западно-Сибирскому региону;
 В терминал буквально «упирается» скоростная автотрасса с
нового моста через р. Обь, пересекая при этом четыре района
города: Центральный, Октябрьский, Заельцовский и
Калининский;
 Небольшое удаление от города Новосибирска;
 Правильная форма участка;
Слабые стороны

Достаточно значительные
затраты на подведение инженерных
коммуникаций: канализационного
коллектора; ливневого водоотведения,
электросети для сброса избытка
электроэнергии;

Значительные затраты на
строительство газогенераторной
электростанции;

Дополнительные затраты по
выносу сторонних газопроводов и
защиты кабельных и информационных
линий сторонних юридических лиц.
 Привлекательный вид площадки со всех магистралей, что
усиливает рекламную составляющую проекта, уже сегодня
работающую на имидж терминала;
 Возможность подведения всех необходимых коммуникаций (в
настоящее время прокладывается оптико-волоконных кабель
протяженностью до 1,5 км);
 Комплексность терминала;
 Возможность обрабатывать почти любые виды грузов,
негабаритные грузы, принимать автомобильный и
железнодорожный транспорт.
7
 20-летний опыт работы ООО «Байт-Транзит-Континент» в
транспортно-логистической сфере, высококвалифицированный
персонал, собственный автомобильный парк, налаженная работа
с железной дорогой - все это будет способствовать высокому
качеству реализации проекта и сокращению периода его
окупаемости;
 Наличие своего газопровода на удалении 550 м, лимитов на газ
более 19тыс м3/час, что делает возможным организацию
системы автономной энергетики на терминале, которая не
только будет генерировать электроэнергию в количестве,
достаточном для обеспечения работы терминала, но и позволит
значительно экономить денежные средства за счет более низкой
себестоимости собственной электроэнергии по сравнению с
сетевыми тарифами.
Перспективы развития
 Создание оперативной зерноперевалки мощностью до 10 000
т в сутки;
 Возможность размещения на территории терминала заводов,
например, по производству садово-паркового оборудования, по
ремонту контейнеров;
Риски развития
 Возможно обострение
конкурентной обстановки, что может
негативно повлиять на
реализацию/сроки реализации
предполагаемого проекта.
 Строительство газогенераторной электрической станции от
4-х до 12-ти МгВт и более с поэтапным наращиванием
мощности, что открывает перспективу отпуска электроэнергии
на сторону;
 Создание хладокомбината для хранения 20 тыс. т. Продукции
и более;
 Строительство большой открытой торгово-выставочной
площадки для реализации торговым фирмам крупногабаритной
техники и оборудования с возможностью отгрузки
железнодорожным и автотранспортом;
 Создание завода по ремонту крупногабаритных контейнеров;
 Организация компьютеризированного Центрального офиса
на 150 рабочих мест с возможностью создания Центра
Логистических Услуг г. Новосибирска, НСО и Региона;
 Расположение на перспективной транспортной артерии с
предполагаемым большим потенциалом развития и близость
нескольких транспортных магистралей обеспечат устойчивый
спрос на складские помещения на данной территории.
Кроме
того,
строительство
транспортно-логистического
терминала
будет
способствовать решению социально значимых задач: наряду с развитием инфраструктуры,
транспортно-логистического и промышленного потенциала, проект строительства
терминала «Северный» позволит создать новые рабочие места, что окажет позитивное
влияние на социальный климат в Садовом поселке, где снижаются производственные
позиции Совхоза Пашинский, а следовательно, возрастет позитивное отношение органов
власти к этому проекту.
8
9