г. Киев 02 06 2011

Каунов В.Т.
Предложение о сотрудничестве
в изготовлении мобильных и модульных домов
г. Киев 02 06 2011
www. Kaunov.com.ua
Что такое мобильный дом?
Конструктивно это каркасное сооружение на жесткой раме заменяющей дому
фундамент. Размер дома (модуля) максимально 14х4м. размер ограничен
возможностью и правилами перевозки негабаритных грузов.
Чаще всего на европейском рынке, а сейчас и в Украине, можно увидеть или
купить типичный английский мобильный домик.
Как правило, это б/у или «сильно б/у», цена нового начинается с 45-80тыс.$
правда, домик укомплектован мебелью. Пусть вас не вводят в заблуждение колеса,
они используются только при установке дома на участке и у многих моделей
отсутствуют.
Размеры дома не ограничены размерами одного модуля, можно изготовить
и собрать на площадке конструкцию из двух, трёх модулей.
1
Как видите, стилистика таких
домов может быть не
однообразной и не скучной,
здесь есть много решений.
Ниже еще несколько фото
конструкций,
заслуживающих внимания.
Ограниченность размеров одинарного дома (модуля) технически решается,
вопрос – в цене и целесообразности.
и теперь о главных достоинствах подобных конструкций:
--грамотно сконструированный и изготовленный домик выдержит несколько
переездов с места на место.
--полное отсутствие или минимальное количество согласований для установки
--возможность поставить дом или комплекс там, где другие постройки запрещены:
парковые зоны, прибрежные территории и т.д.
Выше шла речь о конструкциях и экстерьере мобильных домов,
теперь об интерьере:
как может выглядеть изнутри домик площадью 40-60м.кв. (включ. террасу) ? 2
Это «простые», проверенные временем решения отделки и обстановки мобильного
дома. Они гармонично сочетаются с английскими домами, домами в колониальном стиле.
Но экстерьер дома, стилистика интерьера и его уровень может быть абсолютно
другим (фото ниже)
Новый американский проект мобильного, умного, энергосберегающего дома (планируемый объем
продаж 2тыс.шт. за 3-5лет). –НО это у них.
Вы думаете перед вами яхта ? – нет, это тоже мобильные дома, и их стоимость также начинается с
Шестизначного числа? и не в гривне
3
Сколько это стоит?
Рассмотрим примеры :
ниже показаны 2 образца домов, изготовленных в Украине
www.Mhome.com.ua
Площадь первого- около 30м.кв., второго- 40м.кв.(дополнительно к таким домам обычно
предлагается терраса и летний навес –приблиз.12м.кв.стоимостью около 3тыс., что увеличивает общ. площ.
дома..до 50м.кв. а это уже больше или равно средней «советской» квартире). цена 33-
34тыс.американских рублей.
В Европе цена подобных конструкций - от1000 до 2000у.е./м.кв. В той же
ценовой группе находятся и модульные дома ( мы сейчас говорим о
объемно- модульных конструкциях).
А вот изображение дома, максимально схожей концепции с нашими проектами
Разработка
http://www.sferaplus.com.ua
4
Это единственное предложение на украинском рынке ( да и на российском),
которое концептуально схоже с нашим. Остальные 95% конструкций
модульных зданий, выглядят так --
-- а так
это выглядит в Европе.
Надо заметить, что появляются предложения панельно—каркасных домов,
которые по ошибке называют модульными (кризис «заморозил» строительство
двух заводов по выпуску таких домов). Между этими домами и нашими
модулями есть много общего, есть различия. Главное отличие наших проектов –
возможность трансформации и перевозки здания.
Ниша объемно- модульного домостроения на украинском и российском
рынках – свободна.
5
А если сделать дом поинтереснее ?
Такой дом состоит из 1, 2 или 3 модулей. Размеры модулей аналогичны первым двум
домам. Это дает представление о площади таких построек (в сдвоенных модулях обычно
располагают 1-2террасы в одном уровне с примыкающим помещением, в области перехода от внутреннего
пространства к внешнему проектируется остекление большой площади, что помогает визуально
увеличивать пространство дома. Обшая площадь такого дома около 100м.кв.
Модули, из которых собран дом, имеют более прочный каркас, в доме большая
площадь остекления, да и к отделке фасада другие подходы. Очень многое зависит
от конкретного проекта, но усредненно стоимость одного такого жилого модуля
будет в 1,3-- 1.5раза дороже, чем в варианте первых двух домиков (назовем их –
стандарт).
Значит, покупатель получит одинарный жилой модуль улучшенного качества
экстерьера и интерьера от 26тыс $/40м.кв. общей площади (фото выше).
Или двухэтажный домик около 100м.кв. с такими же характеристиками – от 65тыс.$
!Как в первом варианте с домиками стандарт, так и с модульными домами, заказчик получает дом в
собранном виде с выполненной электропроводкой, сан.тех. разводкой, отделкой, согласованной
заранее, укомплектованный приборами отопления (электроконвекторами).
!Добавьте сюда максимально упрощенное согласование, возможность демонтировать и перевезти дом
на другое место, возможность монтажа на арендованном участке или на участке родителей, друзей и т.д.
Немаловажно – время изготовления, если по нашему проекту, то это в среднем 2-3месяца. ( это только в
начале, + за это же время можно сделать и два однотипных дома ).
И теперь можете проводить сравнительный анализ с ценами на недвижимость в Киеве и пригороде
В любом сегменте, даже в наше посткризисное время.
6
Где используются мобильные дома и кому это нужно?
В мире это целая индустрия, производством домов занимаются тысячи фирм,
(даже корпорация IKEA сейчас занялась программой доступного жилья, начала она с Англии, концептуально
это комплексы таунхаус, собранные из модулей)
Можно выделить 3 основных направления (потребителей) и использования
мобильных и модульных домов:
1---частные заказчики
2 ---гостиничный
бизнес
3 --- static caravan parks
4. мини коттеджные городки или поселки
Эконом – класса с выбором проектов и участков без подряда.
7
Частные заказы
Продажи домов частным лицам можно разделить на два направления:
- предложения домов по уже разработанному проекту или готовых домов
-- и разработку проекта, изготовление дома индивидуально с учетом
эстетических предпочтений, фин. возм., особенностей участка, подъездных
путей и т.д.
О ценах и сроках говорилось выше, по мере развития производства, сроки
изготовления будут сокращаться
Положительную роль в продвижении таких конструкций может сыграть появление в Киеве караван
парков. Пока их нет, но с нашим участием или без него они появятся.
Еще положительный момент для заказчика несерийного дома, - в конструкцию можно заложить
повышенные требования к экологии дома (натуральные материалы, лаки на водной основе, никакого ДСП
и ОСБ и т.д. То же касается и комфортных домиков (номеров) для мотеля выше среднего уровня.
8
Использование мобильных, модульных домиков в
гостиничном бизнесе
Создать быстро мотель (практически любого уровня), расположить его вблизи
водоема, на территории парка или природного заповедника, при этом сделать все
законно и с минимальным количеством согласований, использовать для размещения
взятый в аренду участок ? -- С таким
типом строительства это возможно ( правда, взятки пока никто не отменил).
Что еще? Добавить к существующему стационарному корпусу
Какое- то количество номеров, если позволяют условия и в этом есть необходимость.
-таких участков в Крыму ещё предостаточно,
А вот выглядеть «придумка» могла поприятней.
Если Вы смотрите данный раздел, то в туристическом и гостиничном деле знаете
в десятки раз больше меня. Поэтому составлять бизнес- план организации мотеля
я не стану. А вот сделать предварительные расчеты стоимости запуска подобного
проекта можно попробовать.
1. исходные данные: земельный участок 0.5 -1га в аренде.
установлено 30 домиков (20шт-1 этаж, 10 шт-2 этаж) – площадь застройки-1500м.кв.
выход площади – 2000м.кв. ( 2-эт. Домики-улучшеной планировки, 1-эт.- стандарт)
количество номеров -50 (4 номера –управление, обслуга ,охрана, 1домик -кафе) ,
итого 45номеров разного уровня, средней площадью 32м.кв.
2 .Затраты :
проектирование -10000у.е; стоимость строительства-1400000у.е.
маркетинг, управление строительством, благоустройство территории-100000у.е
мебель и проч. -200000у.е.; непредвиденные расходы-50000у.е.
Всего затраты-1млн.760тыс.
3. Доходная часть такого проекта очень зависит от месторасположения объекта и от маркетинга
в целом. По моим расчетам, при средней стоимости номера 50у.е./сутки, при коэффициенте
заполняемости 0.6-0.7 окупаемость наступит через 4 года.
Соответственно при расположении такого объекта на выкупленной земле
окупаемости можно достичь через 4.5-5лет работы.
4. Время для реализации проекта от1 до 2 лет.( это определяется точнее в каждом конкр. случае)
9
Static caravan parks –это что и как это работает?
Караван - парк – это площадка, как правило, в зеленой части города или близко к
крупному городу, которая выполняет сразу несколько функций:
-является местом стоянки мобильных домов (а соответственно и местом проживания
их владельцев и арендаторов домиков)
-это место, где можно купить новый или б/у. домик
- сюда можно приехать со своим домом и, заплатив символическую арендную плату
За 1-2сотки, жить в этом месте или сдать свой дом в аренду
- сюда можно приехать с рюкзаком и арендовать домик с местом.
Парки бывают разной площади,
с разным подходом к обустройству
своей территории, соответственно
имеют различный внешний вид
и разное качество проживания.
И разное качество проживания.
.
Возле европейских и американских
городов если не сотни, то десятки таких
парков. В Киеве мне не известно ни одного. Значит это вопрос времени, и ждать
долго не придется. Ведь проблема доступного жилья никуда не девалась и, судя по
всему, будет только расти.
Вы тут же подумаете, а этот наш
менталитет, с тягой к добротному и на
века….
И будете правы. Менталитет нужно
учитывать, но отношение ко многим
вещам
быстро меняется. Приведу пример из своего
опыта. Лет 10 назад я работал зам. Директора по
строительству одной фирмы. У нас была производственная база в Подгорцах % на 80 ничем не
занята. Стала задача найти вариант использования этого объекта. Через какое -то время через знакомых
я нашёл представителей чешского з-да по производству щитовых сборных домов. Дома хорошего качества,
завод с многолетней историей, нашли варианты сотрудничества, несколько раз чехи приезжали к нам,
приезжал и гл. инженер предприятия. И все бы хорошо, но—сбыт. Тогда и слышать никто не хотел
О стенах из ОСБ и гипсокартона. Процесс не пошел. А через год или полтора эти чехи создали СП
возле Днепропетровска, на рынке стали появляться другие предл. подобных домов и сейчас только
ленивый не знает, что такое каркасно- щитовой дом. ( речь идет о фирме «РД Рымаржов» )
10
но вернемся к караван – паркам, что нужно для его организации?
1. правильно подобранный участок земли, его размер не имеет решающего значения,
важно, чтобы там поместилось от десятка ваших домиков (с учетом особенностей планировки
площадки) и осталось место ещё для какого то кол-ва домов. Я думаю: целесообразно
искать возможность арендовать землю у городских или поселковых властей (капитального
строительства на участке не будет, даже для дорожек достаточно песчано-гравийного
покрытия).
2. домики для начала можно изготовить и установить несколько одноэтажных
домов улучшенной планировки, несколько в стандартном исполнении и разбавить
это несколькими английскими домами б/у (они есть в Киеве, об этом в разделе –
конкуренты, это поможет удешевить, но не обезобразить мини- городок)
3.сделать планировку участка, решить вопрос с подключением электричества и разводкой его к
домам ( подземный кабель), если поблизости нет канализации,
вкопать изолированные от почвы пластиковые бункера, продумать систему охраны.
4. решить вопрос водоснабжения.
Выше шла речь о менталитете наших граждан, на мой взгляд, для того чтобы
такой проект заработал, важно не только удачно выбрать место.
Важно, как будет выглядеть караван- парк целиком. Если это будет похоже на
уютный мини- городок – постепенно начнет пользоваться спросом.
Если начнет напоминать штраф-площадку и еще с развешенным бельем –
--результат ясен.
11
Основным источником дохода владельца караван- парка является арендная плата
за проживание в доме. Для того, что бы определиться с сегментом рынка аренды
жилья, я сделал несколько выписок из разных источников о ситуации сегодня.
Количество сделок – аренда жилья;
Киев: ноябрь -840 сделок (по другим данным – около 500)
Период: январь- ноябрь 2010 – 8600сделок
Наибольший % сделок – квартиры до 600у.е./мес.(однокомнатные и двушки-45%
от общ. количества).
Самая востребованная площадь при аренде квартир -40-50м.кв./средн.стоим.650
Сегмент домов в общей статистике – 10-12%
Более 80% заявок на аренду домов - это Киев и пригород до 15км.
Наибольший спрос на дома стоимостью 1800у.е. – это стык домов эконом и
бизнес - класса .
Исходя из этих данных, из типа домов, которые мы предлагаем, можно рассчитывать
на арендную плату от 500 до 800у.е. за домик. Но это зависит как от качества дома,
так и от качества мини-городка в целом. Если проводить аналогии, то человек,
выбирающий жилье, за эти деньги оказывается перед выбором :
-- хрущевка, возможно, с хорошим ремонтом, но часто в районе, где вечером
за хлебом опасно выйти.
-- пристройка к дому или часть дома в частном секторе Киева, но при этом часто
с удобствами на улице ( это и эконом-классом язык не поворачивается назвать)
-- или наш домик, если мы его предложим. ( примерно так же баланс выглядит и при покупке
дома, но здесь большую роль играет наличие/отсутствие в городе подобных парков. Человек может купить
домик и, арендовав в парке 2 сотки, больше не тратит денег на землю, ( или зарабатывает дальше для
покупки участка и переезда).
Я просчитал пару вариантов создания караван – парка, но так как - не
экономист,
выкладывать их здесь не буду. Пусть этим занимается специалист.
Могу сказать – окупаемость достигается через 5 лет. Но и степень погрешности
может быть высокой. И еще раз напомню: в наших реалиях, 80% успеха подобного
проекта зависит от выбранного места.
Во многих случаях часть домов или часть парка отводят для туристов и
Дополнительно создают, таким образом, недорогой мотель.
Ещё надо отметить, что для многих европейских и американских туристов
Такая форма проживания хорошо знакома.
12
Коттеджные поселки
Сразу скажу – наши дома не подойдут для организации классического
городка, но… такие проекты можно предлагать покупателям маленьких
участков без подряда, дополнить поселок эконом класса кварталом
домиков по нашим проектам, создать мини городок.
Такие решения уменьшают прибыль? Да, но и существенно сократят
объем необходимых инвестиций.
По поводу стилистики предлагаемых домов: нельзя сказать, что
дома в стилях конструктивизм, хай тек, минимализм очень популярны.
Но интерес к ним заметно растет. Ниже приведу фото проектов
домов коттеджного поселка «Западная Долина», под Москвой,
выполненных известными арх. мастерскими.
И общие тенденции в сделках с недвижимостью нельзя не заметить: уменьшается
площадь приобретаемых квартир, домов, земельных участков.
13
Где ещё используются подобные конструкции?
-- таким способом можно смонтировать ресторан, магазин, офисное или торговое
помещение, небольшой спортзал, там, где невозможно строительство традиционными
способами или участок, где должен располагаться объект -- в аренде.
Например, 2 модуля, составленные вместе, выполняют роль офиса и служебного
помещения открытого автосалона.
А это такой популярный сегодня дом на
воде. Конструктивно это мобильный дом,
смонтированный на специальном понтоне.
14
Конкуренты и рынки
Как таковой конкуренции в пределах СНГ пока не видно – нет полноценного рынка.
Рынок этих домов хорошо развит в Прибалтике.
В Киеве есть один прямой конкурент M.Home – подразделение
ООО Караван – Центр Украина. Но они тоже находятся в начале пути. ( правда, на
пару шагов дальше)
Их образцы описаны в разделе о ценах. Есть у них еще 2 проекта поинтересней,
но разработана там конструктивная часть или нет, непонятно. И еще один
дом предлагается с мебелью за 40тыс. их сайт www.mhome.com.ua
Существует еще две категории косвенных конкурентов :
- фирмы торгующие, б/у домами из Англии. Есть такая в Киеве, есть в Ровенской обл.
- фирмы изготовители небольших каркасных конструкций различных типов
( МАФы, киоски, небольшие павильоны и т.д. ).
Обе эти категории скорее постепенно подогревают интерес у потенциальных
заказчиков. Это другой сегмент.
Рынки: если мы говорим о производстве в пригороде Киева,
то в первую очередь это киевская область, потом Крым, Карпаты.
Необходимо прорабатывать возможность поставок в Подмосковье и
Европу ( что сложнее но очень перспективно ).
.
Г.КИЕВ
www.kaunov.com.ua
Вадим Каунов
066 305 15 01