Экспертиза и правовые аспекты фасадов зданий

Экспертиза и правовые аспекты фасадов
зданий.
http://www.knowhouse.ru/avtor/conference/04.html
Автор: С.В. Захаров
Автономная некоммерческая
организация независимой
экспертизы
"Академстройнаука", г. Москва,
директор
Тезисы выступления на открытии конференции
"Проблемы качества фасадов зданий"
За последние годы разработаны и внедрены в практику строительства различные технические
решения фасадов зданий. От примитивной штукатурки и покраски осуществлен переход к
"фасадным системам", позволяющим варьировать не только эстетику фасадов, но и технические
характеристики самого здания, такие как звукоизоляция, теплопроводность и т.п. в самых
широких пределах.
Естественно, это привело к значительному увеличению удельной стоимости работ по устройству
фасада в общей стоимости здания, и соответственно увеличилось количество конфликтов между
подрядчиками и заказчиками при проведении фасадных работ.
По данным АНО "Академстройнаука" не менее 65% конфликтных ситуаций возникает при
проведении реконструкции зданий. Объясняется это тем, что при проведении реконструкции, как
правило, не разрабатывается полный проект по всему зданию, что почти наверняка может
привести к неучету реального технического состояния здания. Т.е. работы по устройству фасада
проектируются и выполняются как бы отдельно от всего здания, не учитывая того факта, что
здание - это единая система, где все технические решения взаимно связаны и зависимы друг от
друга.
Решение этой проблемы зависит, с одной стороны, от проектировщика, который должен точно
установить факторы, которые будут влиять на качество и эксплуатационные характеристики
фасада, и учесть их в проекте, а с другой стороны, от заказчика, который не желает платить
больше за дополнительные проектные и строительные работы. Проблема эта пока не имеет
типового решения. Можно рекомендовать письменно предупреждать заказчика о последствиях, к
которым может привести невыполнение необходимого объема проектных и строительных работ,
обязательно получив при этом его (заказчика) письменное одобрение (принцип: умолчал значит согласился, здесь не работает). Но тогда возможен отказ заказчика от выполнения работ
силами именно этого подрядчика, что зачастую и случается. Думается, что в таких случаях
необходимо сообществу проектировщиков и строителей придерживаться единых правил честной
конкуренции, при которых не должна выполняться работа, результат которой заведомо будет
отрицательным.
Основная масса дефектов, не менее 70%, проявляется в таких случаях не сразу, а в течение
некоторого времени после завершения работ. В основном в течение гарантийного периода. Этот
срок обычно составляет 1-2 года.
Наиболее распространенными дефектами, которые проявляются в гарантийный период
эксплуатации, являются растрескивание краски и штукатурки на фасадах зданий вследствие
нарушения технологии производства работ, растрескивание облицовочной кирпичной кладки изза неправильного устройства фундаментов, растрескивание стекол вследствие неправильного
расчета несущих алюминиевых конструкций фасадов или возникновения "термошока"
(неправильный подбор остекления) и т.п.
При этом зачастую возникает ситуация (достаточно типичная), при которой заказчик заявляет о
наличии дефектов и отказывается от услуг подрядчика по их устранению, нанимая для
выполнения этих работ другую подрядную организацию. При этом затраты по гарантийному
ремонту заказчик пытается взыскать с подрядчика.
Что говорит закон: В соответствии с действующим законодательством устранение дефектов,
выявленных в период гарантийной эксплуатации объекта, возлагается на подрядчика,
производившего работы. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты),
обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие
нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности
инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им
третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или
привлеченными им третьими лицами.
Заказчик не имеет права устранить дефекты самостоятельно или с привлечением другой
организации, если только эта возможность прямо не указана в договоре подряда. Заказчик также
может самостоятельно устранить выявленные недостатки за разумную цену и предъявить счет
подрядчику, если докажет, что последний уклонялся от исполнения своих гарантийных
обязательств.
Если заказчик заявил о наличии дефектов, выявленных в период гарантийной эксплуатации,
необходимо определить причины, по которым эти дефекты возникли. Во-первых, это позволит
установить по чьей вине возникли дефекты и, во-вторых, можно будет определить рациональный
порядок и стоимость их устранения.
Зачастую дефекты появляются не вследствие некачественного выполнения работ, а вследствие
некачественных проектных решений, некачественных строительных материалов, поставленных
на площадку заказчиком, неверных указаний заказчика о способах выполнения работ (здесь
важно, чтобы подрядчик в свое время надлежаще предупреждал заказчика о возможных
последствиях), неправильной эксплуатации объекта или намеренной его порчи и т.п.
Можно привести пример ответа подрядчика на претензии заказчика, когда последним не
соблюдался ни технически правильный режим эксплуатации здания, ни процедура предъявления
гарантийных претензий по качеству: "В ответ на Ваш исх N ____ от ____ сообщаю, что
Подрядчик в соответствии с договором N ____ гарантировал устранение дефектов, появление
которых связано с нарушением технологии производства работ.
За прошедшие месяцы конструкции здания неоднократно подвергались ненормативным
воздействиям: проводилась перепланировка с пробивкой оконных проемов, неоднократно
разрывались траншеи под коммуникации в непосредственной близости к фундаментам здания,
регулярно затопляемых дождями и весенними паводками, происходило регулярное затопление
подвальных помещений здания.
Таким образом, появление трещин на стенах здания не является следствием нарушения
Подрядчиком технологии производства работ.
Ваши претензии носят бездоказательный характер, т.к. Вами не установлена причинноследственная связь между различными воздействиями на конструкции здания и появившимися
трещинами, а также не обоснована сумма, необходимая для устранения дефектов, явившихся
следствием именно нарушения технологии производства работ Подрядчиком".
В подобных спорных ситуациях необходимо вначале провести экспертизу для установления
причин появления дефектов, а также рассчитать стоимость их устранения.
Наиболее рациональной правовой формой проведения такой экспертизы является экспертиза,
проводимая на основании постановления нотариуса.
Перед экспертами рекомендуется поставить следующие вопросы:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Имеются ли на стенах здания, расположенного по адресу (приводится точный почтовый
адрес здания), какие либо дефекты?
Если имеются, - то в чем они заключаются?
В чем причина появления выявленных дефектов?
Являются ли выявленные дефекты результатом нарушения технологии производства
работ, применения некачественных материалов?
В чем заключаются эти нарушения, какие конкретно некачественные материалы
применены?
Какова причинно-следственная связь между нарушением технологии работ, применением
некачественных материалов и появлением выявленных дефектов?
7.
8.
Могли ли выявленные дефекты появиться в результате естественного износа?
Могли ли выявленные дефекты появиться вследствие неправильной эксплуатации
здания?
9.
Какие работы необходимо произвести, для того чтобы устранить выявленные дефекты?
10.
Какова стоимость и срок устранения выявленных дефектов?
Следует иметь в виду, что течение гарантийного срока прерывается на все время, пока объект не
мог нормально эксплуатироваться вследствие выявленных дефектов. Понятие "нормальной
эксплуатации" в нормативной литературе не описано, поэтому это тоже один из вопросов,
которые необходимо поставить перед экспертизой.
Экспертное заключение должно быть выполнено организацией, имеющей соответствующую
лицензию.
Экспертное заключение подписывается экспертом и утверждается руководителем организации
(круглая печать обязательна).
В заключение необходимо привести сведения о квалификации эксперта.
Приборы, примененные при производстве экспертизы, должны быть сертифицированы и иметь
метрологическую поддержку.
Методика исследования должна соответствовать методике контроля качества строительных
материалов.
Необходимо надлежаще оформить отбор образцов материалов для исследования. Количество
проб исследуемых материалов и расположение мест их отбора должны обеспечивать
репрезентативность выборки.
Подрядчику рекомендуется направить заказчику письмо о том, что он приступил к выполнению
своих гарантийных обязательств и представить на согласование график выполнения работ по
гарантийному ремонту, включив туда работы по обследованию здания. Сроки выполнения
гарантийных работ законом не определены, но они должны выполняться в технически разумные
сроки. Намерения подрядчика надлежаще выполнить свои гарантийные обязательства должны
письменно подтверждаться.
Если подрядчик не имеет технической возможности выполнить работы, можно подписать с
заказчиком соглашение о выполнении этих работ силами другой организации (за счет
подрядчика), но цена этих работ должна быть разумной и лучше, чтобы она была согласованной.
В противном случае, если возникнет спор о цене работ, придется опять привлекать независимых
экспертов.
Если дефекты появились не по вине подрядчика, то они могут быть устранены силами
подрядчика с его согласия и за дополнительную плату.
Нередко подрядная организация не может выполнить свои гарантийные обязательства из-за
отсутствия средств. В таких случаях необходимо еще на стадии исполнения договора подряда
резервировать гарантийные суммы, требовать предоставления банковской гарантии на
устранение дефектов, которые могут быть выявлены в гарантийный период эксплуатации.
Возможно страхование выполненных работ. Это общемировая практика. Однако в практике
российской к таким методам прибегают редко, т.к. это увеличивает стоимость выполнения работ,
а зачастую бывает и вовсе невозможно (подрядчик просто не в состоянии получить нужную
гарантию).