Как выбрать счетчик и др советы
advertisement
Как правильно выбрать счетчик воды 1. Чтобы напрасно не потратить время и деньги, перед покупкой счетчиков воды поинтересуйтесь в своем ЖЭКе (или УК) существуют ли какие-то ограничения по монтажу водосчетчиков в вашем доме. Возможно, вам сразу же посоветуют, какой тип прибора учета лучше всего подойдет в вашем случае. . 2. Выбирая счетчики для воды, имейте в виду, что они бывают крыльчатые, турбинные, комбинированные и даже электронные. От конструкции зависит точность измерений, а значит и цена. Существуют счётчики для горячей и холодной воды. Первые могут работать при температуре воды до +85 градусов, а вторые только до +40 градусов С. Одни счетчики монтируются на вертикально идущие трубы, другие - на горизонтальные. Но есть и приборы, с универсальным креплением, которые годятся для любого расположения труб. Не забывайте, что счётчики выпускаются для различного диаметра труб. Диаметр крыльчатых счетчиков – не более 40 мм, а турбинных – от 50 до 200 мм. Следовательно, максимальная пропускная способность крыльчатых счётчиков до 15 кубометров воды в час, а турбинных (в зависимости от диаметра) в разы больше. Чтобы напрасно не переплачивать, необходимо учитывать расход воды в вашем помещении. 3. ПОКУПАЙТЕ СЧЁТЧИКИ ВОДЫ ТОЛЬКО В МАГАЗИНЕ ИЛИ У ФИРМ, СПЕЦИАЛИЗИРУЮЩИХСЯ НА ПРОДАЖЕ И МОНТАЖЕ САНТЕХНИЧЕСКОГО ОБОРУДОВАНИЯ! Счётчик, купленный «с рук» или на рынке, могут отказаться устанавливать Гарантия на водосчётчики обычно равна 2 годам. Чтобы продлить срок жизни вашего прибора, установите вместе с ними фильтры для воды. КАК ПРОВЕСТИ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ В КВАРТИРЕ ИНСТРУКЦИЯ К ДЕЙСТВИЮ Согласно новому Жилищному кодексу РФ любое переустройство и перепланировка жилого помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт, обязательно должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Поэтому, если в процессе ремонта намечено: - объединять ванную комнату и туалет; - прорубать новые или закладывать старые дверные проемы в перегородках и стенах; - переносить в пределах ванных комнат санитарно-технические приборы (ванны, раковины, унитазы и т.п.), - устанавливать рамы на балконе или лоджии, то до начала работ Вам необходимо узаконить предполагаемые изменения. Для этого: 1.Нужно получить копию плана квартиры в Бюро технической инвентаризации (БТИ), расположенном по адресу ул. Вайнера, 9. При себе иметь: - документ, удостоверяющий личность; - документ, подтверждающий право владения (проживания) квартирой. 2. Заказать в любой проектной организации, имеющей допуск на выполнения данного вида работ, разработку проектной документации для проведения строительно-ремонтных работ с учетом предполагаемой перепланировки. 3. Обратиться в Управление ЖКХ района (по месту жительства) для оформления разрешения на перепланировку. При себе иметь: - копию плана квартиры; - проект; - документ, подтверждающий право владения (проживания) квартирой Получить разрешение, либо мотивированный отказ. 4. По окончании ремонтных работ заказать в БТИ новый план вашей квартиры. Инструкция по приватизации жилого помещения Порядок оформления документов на приватизацию жилья установлен Федеральным законом от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Шаг первый. Заказать техническую характеристику жилого помещения. Заказ производится в Бюро технической инвентаризации (БТИ): ул. Вайнера, 9 А, 2 этаж, окно 4-12. При себе иметь паспорт и правоустанавливающие документы на жилое помещение (ордер или договор социального найма). В БТИ вам назначат дату выезда техников для обмера вашей жилплощади. Выезд техников по адресу обязателен. Только после этого можно будет получить готовую техническую характеристику по тому же адресу в кабинете 216. Шаг второй. Получить справку о зарегистрированных по данному месту жительства (форма №40). Один из граждан, прописанных в приватизируемом жилом помещении, обращается в Центр регистрации граждан по месту жительства, для получения вышеуказанной справки. При себе иметь паспорт и ордер или договор социального найма. ВНИМАНИЕ!! Справка действительна в течение 1 месяца с момента составления. Шаг третий. Составить и подписать заявление о приватизации или отказ от приватизации. Всем гражданам, зарегистрированным в приватизируемом жилье, включая детей старше 14 лет, (одновременно!) нужно обратиться в Отдел по жилищной политике районной Администрации (по месту жительства) для составления и подписания заявления о приватизации или отказа в подписании. Гражданам, прописанным в приватизируемом жилье после 01.07.1991 г., (при наличии отметки в паспорте о снятии с регистрационного учета по прежнему места жительства) при себе иметь следующие документы: - справка с прежнего места жительства (выдает Центр регистрации граждан по прежнему месту регистрации); - справка о неиспользованном праве на однократную бесплатную приватизацию жилья (выдает районное БТИ или БТИ города с прежнего места жительства). Шаг четвертый Сдать все собранные документы для оформления договора приватизации. Все будущие собственники (полным составом) должны явиться в Комитет по приватизации (Набережная Рабочей Молодежи, 50 А) для сдачи документов на оформление договора приватизации. При себе иметь копии следующих документов: - ордер(с обеих сторон) - справка формы № 40 - характеристика из БТИ - заявление о приватизации (отказе) Как рассчитывают лимит и перерасход за потребленные энергоресурсы? В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за: - приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы (количество) холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения, исходя из показаний индивидуальных (поквартирных) приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с системами коммунальной инфраструктуры, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При отсутствии индивидуальных приборов учета оплата производится исходя из установленных нормативов потребления. - общий объем (количество) потребленной холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также отведенных сточных вод, исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, распределяется между указанными собственниками в порядке, установленном пунктом 21 Правил, а при наличии во всех помещениях многоквартирного дома индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета — пропорционально их показаниям. Допускается проведение корректировки размера платы за потребленные коммунальные ресурсы 1 раз в квартал (если предусмотрено договором — 1 раз в год) только при отсутствии в жилом доме или в помещениях многоквартирного дома коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета Создание ТСЖ Порядок создания ТСЖ (регистрация ТСЖ) На сегодняшний день такая форма управления многоквартирным домом, как товарищество собственников жилья, привлекает к себе все больше внимания собственников помещений в многоквартирных домах. Это внушает оптимизм, поскольку свидетельствует о повышении интереса жильцов к судьбе собственного дома и готовности брать на себя ответственность при решении вопросов по его эксплуатации, содержанию и ремонту. В связи с этим актуальным становится порядок создания ТСЖ. Процедура создания ТСЖ регулируется ЖК РФ, ГК РФ, и Законом о регистрации. Условно ее можно разделить на два основных этапа: • первый — принятие решения о создании ТСЖ на общем собрании собственников помещений; • второй — государственная регистрация ТСЖ. Общие начала Прежде чем обратиться непосредственно к процедуре создания ТСЖ, на наш взгляд, следует отметить некоторые общие положения о ТСЖ. Это позволит ответить на вопросы, что такое ТСЖ и кто может быть его учредителем. В соответствии с ЖК РФ товарищество есть некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Из данного определения следует ряд важных моментов. Во-первых, членами ТСЖ (а значит, и его учредителями) могут быть как физические, так и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, поскольку собственниками помещений могут быть как те, так и другие. Сейчас крайне распространена практика создания ТСЖ в еще строящихся домах. Жилищный кодекс предоставляет такое право лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Ими могут быть участники договоров долевого строительства жилья, а также застройщик, который обладает правом собственности на весь строящийся дом до заключения договоров о долевом строительстве и, как правило, сохраняет право собственности на некоторые помещения после завершения строительства дома. Следует отметить, что закон говорит о лицах, следовательно, застройщик единолично не может создать ТСЖ в строящемся доме — необходимо как минимум два будущих собственника (например, застройщик и участник по договору долевого строительства жилья). В этом состоит отличие регулирования данного вопроса Жилищным кодексом и ранее действовавшим Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Стремление застройщика как можно скорее создать в доме ТСЖ понятно, так как с момента ввода дома в эксплуатацию и до его полной передачи собственникам помещений проходит порой очень много времени, в течение которого застройщик обязан в соответствии с гражданским законодательством нести расходы по его содержанию (ст. 210 ГК РФ). Во-вторых, в ТСЖ могут входить собственники как жилых, так и нежилых помещений, что важно в свете тенденции строительства многофункциональных административножилых зданий, жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и гаражными комплексами. В-третьих, ТСЖ — это добровольное, а не обязательное объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 2 ст. 30 Конституции РФ никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Следовательно, нельзя заставить собственника стать членом ТСЖ против его желания. В-четвертых, ТСЖ — некоммерческая организация, поэтому логично предположить, что на него распространяется действие Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Однако совсем недавно (а именно с 15.12.2007) ТСЖ выведено из-под действия данного закона, что несколько упростило процедуру его регистрации. Об этом мы поговорим ниже. Первый этап Итак, первым этапом в становлении ТСЖ является принятие решения о его создании на общем собрании собственников помещений. Сразу отметим, что следует неукоснительно соблюдать требования ЖК РФ к порядку создания ТСЖ. Дело в том, что небрежное отношение к процедуре может в дальнейшем повлечь негативные последствия вплоть до ликвидации товарищества. Так, согласно п. 2 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано по решению суда, если были допущены при его создании грубые нарушения закона, носящие неустранимый характер. Подготовка собрания Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома должно проводиться по правилам, предусмотренным ст. 45-48 ЖК РФ. Инициатором проведения такого собрания вправе выступить любой собственник помещения, которым, как мы выяснили, может быть как физическое, так и юридическое лицо, а также муниципальное образование, Российская Федерация и ее субъекты. Крайне важной и трудоемкой является подготовка к проведению собрания. В соответствии с п. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, необходимо обеспечить кворум в 51% голосов от общего числа голосов помещений в многоквартирном доме. Для этого рекомендуется заранее посчитать количество голосов каждого собственника, которое пропорционально доле в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (п. 3 ст. 48 ЖК РФ). Данные сведения первоначально можно получить из технического паспорта дома, а в дальнейшем уточнить общую площадь помещения каждого собственника в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Как показывает практика, сведения о площади жилого помещения в техническом паспорте дома и свидетельствах о праве собственности немного отличаются. Также немаловажен порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания. Жилищный кодекс регламентирует данный момент в п. 4 и 5 ст. 45. Так, уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направленно инициатором каждому собственнику помещения в данном многоквартирном доме заказным письмом либо вручено под роспись не позднее десяти дней до даты проведения собрания. Уведомление необходимо разослать каждому собственнику в случае, если помещение находится в собственности двух и более лиц. Уведомление должно в обязательном порядке содержать следующую информацию (п. 5 ст. 45 ЖК РФ): • сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; • форму проведения собрания; • дату, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дату окончания приема решений собственников о вопросах, поставленных на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; • повестку дня собрания; • порядок ознакомления с проектом устава ТСЖ, который будет представлен на собрании, и место или адрес, где с ним можно ознакомиться. Кроме того, имеет смысл напомнить собственникам помещений о необходимости иметь при себе паспорт (и нотариально заверенную доверенность, в случае если на собрании присутствует представитель собственника), а также правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности). Заметим, вопрос о правоустанавливающем документе на жилое помещение достаточно спорен и возникает, главным образом, при создании ТСЖ в результате реорганизации ЖСК в ТСЖ. На наш взгляд, проблема вызвана пробелом в законодательстве. Составляя текст уведомления, необходимо помнить, что в соответствии с п. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, или изменять повестку данного собрания. Повестка дня при создании ТСЖ должна быть следующей: • выбор в качестве способа управления многоквартирным домом товарищество собственников жилья — создание ТСЖ; • утверждение устава ТСЖ; • определение состава правления ТСЖ и избрание его членов; • определение состава ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ и избрание ее членов (кандидатуры ревизора). Кроме уведомлений следует подготовить листы голосования для каждого собственника, по каждому вопросу, где были бы графы «За», «Против», «Воздержался». Проведение собрания Следующая стадия — проведение общего собрания, по итогам которого должен быть составлен протокол. Он является основным документом при дальнейшей подаче пакета документов для государственной регистрации ТСЖ, поэтому требует особого внимания при составлении. В протоколе общего собрания должны быть отражены: • адрес места проведения общего собрания собственников: • дата и время проведения общего собрания; • общая площадь дома; • сумма площадей собственников, присутствующих на собрании; • наличие кворума; Повторим, что количество голосов собственников пропорционально их доле в праве собственности на общее имущество дома, и указание в протоколе на наличие (или отсутствие) кворума в соответствии с количеством присутствующих неправильно и влечет его недействительность. • повестка дня; • выступления присутствующих, итоги голосования по вопросам, вынесенным на повестку дня; • решения, принятые на общем собрании; • подписи председателя и секретаря общего собрания. В случае принятия решения о создании ТСЖ, утверждении его устава, членов правления и ревизионной комиссии первый этап рассматриваемой процедуры заканчивается. Второй этап В соответствии с Гражданским (ст. 51) и Жилищным (п. 3 ст. 136) кодексами ТСЖ является юридическим лицом, следовательно, подлежит государственной регистрации. До 15.12.2007, то есть до вступления в силу Федерального закона от 29.11.2007 N 278-ФЗ «О внесении изменения в статью 1 Федерального закона «О некоммерческих организациях» регистрация ТСЖ осуществлялась Федеральной регистрационной службой и занимала в общей сложности не менее 21 дня. В связи с вступлением в силу изменений, выводящих ТСЖ из-под действия закона о некоммерческих организациях, процедура качественно упростилась. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется теперь только в соответствии с Законом о регистрации — Федеральной налоговой службой в пятидневный срок с момента предоставления всех необходимых документов. Так, в случае регистрации ТСЖ документы о его создании должны быть представлены в территориальный орган ФНС РФ. Согласно ст. 12 Закона о регистрации в регистрирующий орган должны быть представлены: а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439. В заявлении подтверждается, что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством РФ требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения. В данном заявлении должны быть отражены сведения о вновь создаваемом ТСЖ: • название; • адрес (им является адрес председателя правления ТСЖ, что также должно быть отражено в уставе); • виды экономической деятельности в соответствии с уставом ТСЖ; • информация о лице, имеющем право действовать от имени ТСЖ без доверенности (им является председатель) и об учредителях, которыми в целях создания ТСЖ являются избранные члены правления; • также в заявлении необходимо удостоверить подпись заявителя (которым, как правило, является председатель правления, но могут быть и члены правления как учредители в соответствии со ст. 9 Закона о регистрации) в нотариальном порядке, что стоит в среднем 200 руб.; б) решение о создании юридического лица в виде протокола общего собрания; в) учредительные документы (для ТСЖ это устав); д) документ об уплате государственной пошлины (2 000 руб.). Следует отметить, что регистрирующий орган не вправе требовать представление других документов кроме, установленных Законом о регистрации. Документы могут быть переданы в регистрирующий орган как лично заявителем, так и по почте. ТСЖ считается созданным с момента внесения записи о создании в ЕГРЮЛ. В течение одного рабочего дня с момента внесения записи о создании ТСЖ в государственный реестр регистрирующий орган направляет (выдает) заявителю документ, подтверждающий факт внесения такой записи, а в срок не более чем пять рабочих дней с момента государственной регистрации передает сведения о создании в государственные внебюджетные фонды. Таким образом, свидетельство о государственной регистрации ТСЖ теперь можно получить на шестой день после представления всех необходимых документов. В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона о регистрации отказ в регистрации ТСЖ возможен только при наличии двух обстоятельств: • непредставление необходимых для государственной регистрации документов; • представление документов в ненадлежащий регистрирующий орган. Срок для принятия решения об отказе равен сроку государственной регистрации, а значит, составляет пять дней. Итак, на сегодняшний день процедура регистрации ТСЖ, на первый взгляд, на законодательном уровне максимально сокращена. Какие препятствия могут возникнуть, пока говорить рано. Что касается затрат на регистрацию вновь создаваемого ТСЖ, то в среднем они составляют 2 200 руб. (если регистрация осуществляется самостоятельно ТСЖ, без обращения в юридические конторы). Расходы на создание ТСЖ несут его члены в полном объеме, если на местном уровне не предусмотрено бюджетное финансирование таких затрат. М. А. Чистякова. «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»» N 1, январь 2008 г. Права и обязанности ТСЖ Собственники жилья в многоквартирном доме могут объединяться в товарищества, чтобы самостоятельно решать вопросы, связанные с эксплуатацией дома, коммунальными услугами или общим имуществом. Несмотря на то что все чаще собственники жилья выбирают ТСЖ для управления многоквартирным домом, многие из них весьма приблизительно представляют, что дает им членство в ТСЖ. Для чего нужно ТСЖ Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация — объединение собственников квартир для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Чтобы создать товарищество, необходимо собрать более половины голосов от общего числа собственников квартир в доме. ТСЖ может объединять сразу несколько многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам, либо несколько близко расположенных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, или даже дачных домов. Согласно Жилищному кодексу товарищество собственников жилья вправе: 1) заключать договор управления многоквартирным домом, договоры об оказании коммунальных услуг и т. д.; 2) определять смету доходов и расходов на год; 3) устанавливать размеры платежей и взносов для собственников квартир; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами; 6) продавать и передавать во временное пользование или обменивать имущество, принадлежащее товариществу. ТСЖ также может, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме: 1) предоставлять в пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; 2) надстраивать, перестраивать часть общего имущества; 3) получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность земельные участки для жилищного строительства или возведения хозяйственных построек, а также заключать сделки в интересах ТСЖ. Кроме прав, у ТСЖ есть еще и обязанности, выполнение которых подкрепляется законодательно. К первоочередным обязанностям товарищества собственников жилья относятся: 1) заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками квартир, не являющимися членами товарищества; 2) обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; 3) наблюдение за тем, чтобы собственники жилья выполняли обязанности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (согласно их долям в праве общей собственности на него) 4) обеспечение прав собственников и представление их интересов в отношениях с третьими лицами. Органы управления ТСЖ Чем больше полномочий, тем больше и ответственность. ТСЖ не смогло бы выполнять свои обязанности без органов управления. Согласно закону, такими органами являются общее собрание членов товарищества и правление. Высший орган ТСЖ — собрание членов, оно созывается в порядке, определенном уставом. Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Компетенция этого органа довольно обширна и включает насущные вопросы, связанные с деятельностью ТСЖ. Чтобы прийти к соглашению по вопросам реорганизации и ликвидации товарищества, получения заемных средств, использования дохода от деятельности ТСЖ или сдачи в аренду общего имущества, необходимы две трети от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам, например, о вознаграждении членов правления, внесении изменений в устав или установлении размера обязательных платежей требуется большинство голосов присутствующих на собрании. На общем собрании принимается и устав ТСЖ, который определяет дальнейшую деятельность товарищества, но впоследствии он может быть изменен. Говоря о коллективном принятии решений, нельзя не упомянуть о тех, кто не захотел стать членом ТСЖ. Собственник, отказавшийся от участия в товариществе, не имеет права голоса на собрании его членов, однако принятые ТСЖ решения обязательны и для него. С документацией товарищества гражданин, не поддержавший создание ТСЖ, также не знакомится и не участвует в управлении многоквартирным домом. Руководит деятельностью ТСЖ исполнительный орган — правление, избранное из числа членов товарищества общим собранием на срок не более двух лет. Правление, в свою очередь, избирает из своего состава председателя товарищества, который обычно ведет общее собрание членов ТСЖ. К обязанностям правления относятся контроль за своевременным внесением обязательных платежей и взносов членами товарищества, управление многоквартирным домом, наем работников для его обслуживания, созыв и проведение общего собрания членов товарищества. В ТСЖ есть и контролирующий орган — это ревизионная комиссия во главе с ее председателем, избираемая общим собранием членов ТСЖ не более чем на два года. Эта комиссия: - проводит ревизию финансовой деятельности товарищества (минимум раз в год); - представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов на год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; - отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности. Автор: Ирина Арефьева, юрист Опыт Жильцы борются против недобросовестных управляющих компаний 11.09.2008 185-й Федеральный закон "О фонде содействия реформированию ЖКХ" требует от регионов, чтобы в 2008 году в пяти процентах домов были созданы товарищества собственников жилья. В следующем нужно десять, и так по нарастающей - до 20 процентов в 2011 году. Иначе никаких денег из федерального бюджета не придет, а капитальный ремонт и переселение из ветхого жилья придется осуществлять "на свои". Как признаются чиновники от ЖКХ, из более чем десятка условий это одно из самых трудновыполнимых. И отраслевое министерство, и управление ЖКХ Екатеринбурга активно агитируют за создание ТСЖ, проводят обучение, распространяют методические пособия. Но отклик на эти усилия пока оставляет желать большего. Инертность людей, не готовых принимать решения и брать на себя ответственность за собственное жилье, побороть очень сложно. В результате первая заявка в фонд от Свердловской области ушла только 26 июля, а удовлетворена буквально на днях. Финансовую поддержку в размере 1,126 миллиарда рублей получат лишь 11 муниципальных образований, которые в том числе смогли выполнить и условие по ТСЖ. Для сравнения: в Челябинской области, ставшей первым регионом, получившим федеральные деньги, этот порог преодолело 23 муниципалитета. Догонять соседа Средний Урал будет не только с помощью новообразованных ТСЖ, которым пока есть где развернуться, но и, как показала практика, путем расторжения договоров с нерадивыми управляющими компаниями. Оказалось, таких в области немало. Только за первое полугодие УК выплатили более четырех миллионов рублей штрафов за некачественную работу. Областная Государственная жилищная инспекция даже составила "черный" список таких управляющих компаний, куда вошли восемь организаций. Ответственность за инициативу В список вошла и компания, управляющая жилым фондом в пяти микрорайонах: Компрессорный, Птицефабрика, Кольцово, Исток и Чапаевский. Всего около 500 домов, где живут почти 40 тысяч жителей. За полтора года работы компания 18 раз привлекалась Госжилинспекцией к административной ответственности за нарушение правил содержания, ремонта жилья и нормативного уровня обеспечения населения коммунальными услугами. Недовольство жителей выливалось в одиночные заявления организоваться самостоятельно такому количеству людей было довольно сложно. Пробудить массовую инициативу помогла общественная организация. - Сначала мы проводили собрания внутри микрорайонов, создавали инициативные группы, а в конце июля состоялось общее собрание, на которое делегировали по одному представителю от тысячи жителей каждого микрорайона. Чтобы оценить работу управляющей организации и помочь людям наконец получать достойный уровень обслуживания, мы объясняли, что необходимо провести общее собрание собственников в каждом доме и решить, выбрать ли новую УК, создать ТСЖ или домовой комитет, пояснил председатель правления Екатеринбургского городского совета по развитию территориального самоуправления Владимир Усков. Положение о домовых комитетах на Среднем Урале уже разработано. Оно, по словам общественника, позволяет создать новую форму организации собственников в доме, несколько отличную от товарищества, которая поможет осуществлять контроль над управляющей компанией и отстаивать интересы жителей. А отстаивать есть что. Коммунальные страдания знакомы почти всем обитателям этих пяти микрорайонов. Например, жительница Истока Любовь Мамаева рассказала, что в их доме две недели протекала вода, три дня канализация, а в управляющей компании сослались на отсутствие денег и техники. В поселке Компрессорном ситуация не лучше. Жительница дома 3 по улице Прибалтийской Людмила Задорожная жаловалась, что с 25 апреля нет холодной воды на верхних этажах. Когда дом передали УК, оказалось, что в нем нет насоса. Теперь там стоит релейный агрегат и подает воду несколько часов в день. Чтобы летом обработать ягоды, женщина ходила с полными ведрами на девятый этаж. Подобных жалоб несколько сотен, и везде одно и то же: плохая подача воды, проблемы с канализацией, замусоренность, текут трубы и крыши. Как объяснил главный инженер управляющей компании Николай Дубовой, количество обслуживаемых домов изначально было определено "сверху". Кроме того, УК отвечает только за сети внутри дома, все остальное - не в ее ведении. Но очень много брошеных сетей, приходится заниматься и ими. С таким количеством домов при имеющемся штате управленцы просто не в состоянии справиться. Все жалобы жителей, по словам Владимира Силина, зампреда ЕГС РТС, будут обобщаться и анализироваться, после чего их отправят в соотвествующие инстанции для рассмотрения. В данном случае, конечно, и управляющая компания, и жители - заложники ситуации. Изменить положение вещей смогут только сами собственники, взяв на себя ответственность выбора. Осторожный союз Конечно, в подобной ситуации смена управляющей компании (за исключением случаев, когда под маркой УК приходят откровенные мошенники - такое тоже бывает) - не панацея. Да и ТСЖ создать не всегда возможно: старый маленький дом, требующий большого ремонта, в котором пожилые собственники с крайне низкими доходами, - почти непреодолимая преграда для создания товарищества. - Универсальных рецептов не существует. Но принципиальное отличие разных форм управления в том, что УК созданы для того, чтобы зарабатывать деньги, а ТСЖ - чтобы оптимально расходовать собственные средства. Но оба механизма управления могут быть очень эффективными. Первый - в силу того, что имеется штат постоянных сотрудников: дворников, сантехников, электриков. Это снижает затраты, поскольку обслуживается сразу несколько домов. Второй - за счет оперативности решения собственных вопросов, прокомментировал юрист по жилищному праву Алексей Силиванов. При выборе способа управления многое зависит от позиции собственников. Как правило, при создании ТСЖ часть жильцов настроена против товарищества и выступает за управляющую организацию. Все решается простым большинством голосов. Похожий случай был с ТСЖ "Белинского, 182". Первое учредительное собрание было опротестовано в суде ангажированными управляющей организацией жильцами. Был подан встречный иск, проводились новые собрания, чинились препятствия в регистрации ТСЖ. Однако на последнем собрании люди окончательно определились, видя, что уже сделано товариществом для их дома. - Теперь у нас нет равнодушных, все друг друга знают. И ремонт в подъездах изменил общую культуру: кое-где на площадках висят шторы, практически нет мусора. Да и в своих квартирах люди тоже начали делать ремонт, - рассказала председатель правления ТСЖ "Белинского, 182" Ирина Петрова. Специалисты советуют, прежде чем создавать ТСЖ, просчитать, будет ли это выгодно. Если в доме меньше 100 квартир, то стандартных платежей вряд ли хватит на содержание постоянного штата сотрудников и нужды дома. По мнению Ирины Петровой, в этом случае можно заключить взимовыгодный союз с управляющей организацией: ТСЖ может нанять УК для выполнения необходимых работ. - Появляется лишнее звено - товарищество, но, с другой стороны, управляющая компания будет контролируемой. Обычно там, где работают УК, люди разрознены, а здесь от их имени начинает выступать ТСЖ, то есть у них есть некий центр, через который они могут влиять на компанию, - соглашается Алексей Силиванов. При этом совсем не обязательно такой союз приводит к лишним тратам, считает Владимир Фатеев, директор одной из управляющих компаний, работающих по этой схеме: - Это наиболее прозрачный вариант отношений между юридическими лицами. Органы управления ТСЖ в таком случае состоят только из председателя и правления, которые часто работают на общественных началах. Все решения принимаются на общем собрании, а реализовывает их УК. Но, к сожалению, в Екатеринбурге так работают только две компании. Специалисты считают такую схему едва ли не лучшим вариантом. С одной стороны, управляющие компании работают, а значит, развиваются, растет конкуренция на рынке и, как следствие, качество услуг. С другой, ТСЖ могут быть созданы даже в маленьких и не очень новых домах, повышая статистику, столь важную для получения бюджетного финансирования. Управление многоквартирными домами: с чего начать В Жилищном кодексе РФ обозначены начальные законодательные условия для создания открытого рынка управления жилой недвижимостью. При наличии здоровой конкуренции управление многоквртирными домами неизбежно должно привести к улучшению качества оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг. Однако все кажется логичным и беспрепятственным лишь на поверхности бумажных носителей. Казалось бы, если отбросить очевидные неэффективные способы монопольного управления домами через муниципальные Службы заказчика, коммерческие структуры смогут составить им перспективную альтернативу. Но что, кроме желания работать за большие деньги, будет отличать персонал частных компаний от муниципальных служащих? Откуда возьмутся сотни квалифицированных управляющих - менеджеров и финансистов, если в ЖКХ годами действует командно-распределительная система, не имеющая ничего общего с реальной экономикой? Сегодня вместо экономически обоснованных тарифов - политически удобные, вместо договорных отношений с поставщиками-монополистами от энергетики действует принцип "выкручивания рук", десятилетиями собираемые с жильцов средства на капитальный ремонт домов давно и бесследно потрачены, а законодательные акты напоминают противоречивые словесные баталии юристов. При этом долги государства перед предприятиями ЖКХ превышают долги населения примерно в 2 раза, но платить по ним заставляют только граждан. В этих условиях лишь отчаянные энтузиасты могут пойти работать в управляющие компании или возглавить ТСЖ. Пожалуй, на этом все и закончится, если частные компании не задействуют главный ресурс реформы управления домами - самих собственников! При этом во главу угла действий последних должен быть поставлен важнейший принцип: "Мой дом - моя крепость". Именно за дом и территорию должен беспокоиться собственник, а не только за свои квадратные метры, на которые у него имеется документ госрегистрации. Противоречивость законодательных актов сегодня позволяет ему не делать этого, нас годами учили, что все вокруг "колхозное", а значит - ничье, что можно безнаказанно плевать на лестницах, пачкать стены, ломать лифты и домофоны, выворачивать лампочки, а за своей железной дверью сделать евроремонт... К сожалению, все это так, но этого ли мы хотим и долго ли собираемся так жить? Оказывается, все хотят чистоты, порядка и безопасности. Хотеть мало, надо делать! Но "не что-то" и "как получится" и не "мы разрушим до основания" а грамотно и планомерно исправлять ситуацию сначала в доме, потом и далее... Итак, с союзниками все понятно, но как быть с основными оппонентами? На первом месте сопротивления реформам - местные органы управления ЖКХ как представители власти. Оно и понятно: с одной стороны, жилищно-коммунальный комплекс - это множество нерешенных проблем, сильная головная боль, повышенная социальная ответственность, с другой - мощнейший рычаг неформального управления, бесконтрольные средства, голоса избирателей. Очень непросто отказаться именно от последних факторов влияния, выпустить из своих рук финансовый кнут и пряник одновременно. Поэтому на фоне разговоров о реформе управления многоквартирными домами на собственников квартир обрушиваются страшилки о вороватых предпринимателях, только и мечтающих о сборе средств с населения и "утекании" с ними за границу, о нестабильности частных структур, о заоблачных ценах на их услуги, об их некомпетентности. Как говорится, "рыбак рыбака видит издалека": если бы кто-то решился огласить суммы потерь бюджета от неэффективного управления домами, цифры ущерба поставщиков от тарифных ошибок сегодняшних руководителей городов, количество средств, потраченных, мягко говоря, нецелевым образом, то стало бы понятно, почему нас так пугают криминалом те, кто сегодня управляют нами. Вместо того чтобы создать условия для стабильной работы коммерческих управляющих компаний и законодательно пресечь даже намек на возможность изложенных ситуаций, которые действительно иногда имеют место, власть предпочитает действовать в новых условиях, как обычно, осторожно и невнятно. Службы заказчика - заложники обстоятельств, но это не означает, что накопленный ими опыт управления нужно полностью игнорировать. Проблема не в самих службах, а в отношении к ним властей и жильцов. Ни население, ни власть, как ни парадоксально, не воспринимают муниципальные управляющие компании как самостоятельные хозяйствующие субъекты в секторе ЖКХ, с которыми могут существовать равноправные договорные отношения. При этом у собственников квартир до сих пор не было альтернативной возможности выбора, а у властей любое их подразделение или даже целые муниципальные предприятия - просто еще один свой карман, средства из которого по команде в любой момент совершенно бесконтрольно могут быть направлены на что угодно. Почему не ведется баланс расходов и доходов каждого дома,почему до сих пор применяются усредненные тарифы? Да потому, что так удобно делить деньги! Почему денег не хватает именно на содержание и ремонт жилья? Потому что все ремонтно-эксплуатирующие предприятия - муниципальная собственность, и лишить их собственноручно заработанных средств - нормальная политика распределительной системы власти. Количество мнимых банкротств в сфере ЖКХ уже никого не удивляет: на месте одного ЖЭУ возникает другое, вместо МУ "Служба заказчика" появляется МУ "Управляющая компания". При этом долги бюджета списываются (что очень удобно!), а муниципальные поставщики услуг не могут получить заработанное, при этом жильцы не понимают, кому и за что они платят в настоящее время. И лишь с энергомонополиями такой "фокус" у властей не проходит! А в это время повышаются все тарифы, и устойчиво формируется еще один миф о том, что долги населения погубят ЖКХ... Действительно, не все наше население своевременно оплачивает свое проживание и потребленные услуги, но при этом реальный процент сбора текущих платежей жильцов стабильно составляет 93-96% (!) при условии нормально функционирующей расчетноинформационной модели управления. Не стоит забывать при этом, что собрать 100% платежей с населения не удается нигде в мире, и в тарифы в развитых странах заложены плановые потери и риски управляющих компаний, а законодательно там четко регламентированы права и обязанности собственников... Можно не платить, никто не будет обсуждать вашу "серую" и "белую" зарплату, просто собственник или суд настоятельно предложит сменить место проживания. Совершенно очевидно, что 4-7% недобора хотя и большая сумма, но не критическая для обслуживающих предприятий, где рентабельность в общем случае составляет примерно такие же цифры. При всей очевидности данного факта власть попрежнему не признается в своей собственной нерасторопности. Во-первых, население до сих пор не платит 100% экономически обоснованных платежей: всеми правдами и неправдами сделано так, что эти знаменитые 100% никому не известны, очередные выборы просто тормозят очередной подъем платежей. А раз нет 100% платежей, значит, есть разница в тарифах, возмещать которую поставщикам в нашей стране как-то не принято. Во-вторых, огромное количество льготников и неопределенность нормативной базы по расчету льгот - непосильное бремя для любого органа местного самоуправления. Хотя возмещение льгот на ЖКУ и носит в последнее время регулярный характер, но не является 100-процентным и своевременным. При этом задолженность по возмещению льгот из бюджетов всех уровней жилищным предприятиям за прошлые годы намного превышает долги населения. Если власти на местах по-прежнему будут видеть в частных управляющих структурах не равноправных партнеров, а лишь угрозу неизбежных судебных разбирательств по вопросам несоблюдения государственных и собственных нормативных актов, то жильцам волей-неволей придется жить под недремлющим оком зависящих от властей и не зависящих от собственников квартир "управляемых карманов". Как ни печально, центробежные силы в ЖКХ напоминают времена распада СССР, когда каждый руководитель и чиновник стремился быть "первым человеком в деревне", а не работать в команде. К чему это привело - всем известно. Избежать резкого образования сотен управляющих компаний и ТСЖ на территории конкретного муниципального образования позволит не столько уверенная целевая политика самих органов власти, сколько абсолютная пассивность собственников помещений в выборе условий своего дальнейшего проживания в своем же собственном доме. Примерно то же самое уже произошло при выборе гражданами места хранения своих пенсионных накоплений: лучше меньше, но под крылом государства. Гарантий никаких, зато и напрягаться не приходится! Остается всеми силами избежать еще одной известной в нашей стране беды - "каждая кухарка может управлять..."Каждый должен профессионально заниматься своим делом. Для любителей пообщаться есть общественные организации и политические партии, а сложнейшие технические, экономические и юридические вопросы управления многоквартирным домом должны решаться специалистами. Подготовка и обучение специалистов для управляющих компаний сегодня, пожалуй, самая востребованная услуга в сфере различных образовательных курсов. Хорошо, если бы это стало и государственной задачей - уж лучше поздно, чем никогда. Это только кажется, что все уже давно разработано и проверено практикой управления. На самом деле муниципальные управляющие никогда не оказывали услуг собственникам, они просто выполняли команды. Хорошо, если правильные и точно! Поэтому, собираясь на собрание по выбору способа управления своим домом, каждый собственник должен четко отдавать себе отчет, прежде всего, в том, что именно он хочет получить за свои деньги. И помнить при этом, что быть собственником - это не только права, но и очень большие обязанности. Гражданская активность жильцов, как известно, невелика. Кто громче кричит на собрании, тот и получает полномочия. Известен показательный случай. В одном областном центре по указанию мэра избирали старост домов, которые среди прочих дел должны были помогать сокращать неплатежи и получать за это дополнительные льготы по квартплате. Впоследствии выяснилось, что более половины выбранных старост имели задолженность по оплате ЖКУ. Собственникам следует внимательно изучить свои права и обязанности, не верить на слово желающим работать по ценам "во много раз дешевле", но не имеющим конкретного плана по снижению расходов хотя бы на 1 руб/кв. м без потерь и без того не очень высокого качества обслуживания и ремонта. Не стоит надеяться и на то, что бывшие муниципальные структуры что-то резко изменят в своей работе, назвав этот процесс стабильным обслуживанием. В этом и есть конкурентное преимущество вновь создаваемых структур. Частные инвесторы, готовые вложить собственные средства и знания в разваливающуюся отрасль, - не лучшая ли гарантия коммерческих управляющих структур? До сих пор считается нормой убыточность жилищных предприятий, пора им уже получать стабильный доход и быть при этом рентабельными, как и в любом ином секторе экономики, где данные инвесторы успешно работали. Отношение властей к своим наемным работникам хорошо известно, остается надежда на добросовестных предпринимателей. Очень важно поднять социальный статус каждого жилищного работника. Труд дворников и сантехников заслуживает не меньшей оценки, чем любой иной общественно полезный публичный род занятий. Про бесплатное качественное обслуживание говорить не приходится, но ведь квартплата и коммунальные услуги носят сегодня далеко не символический характер. За такие деньги можно и нужно уметь работать, главное - требовательно спрашивать. Помимо желания собственников квартир получать качественные услуги и всех указанных препятствий к этому, вроде бы, больше ничего и не надо. Вопросов, с которыми сталкивается новая управляющая компания с первого дня работы, сотни. Все они требуют быстрого и оперативного разрешения. От квалифицированных действий персонала уже в первые дни существования зависит дальнейшая судьба предприятия. Необходимо на ходу перенастроить действующую систему управления. Времени на раскачку никто не предоставит: нельзя ни на день остановить финансовые потоки, требуется обеспечить бесперебойную работу всех подразделений и подрядчиков, обслуживающих население. Предстоит создать собственную компьютерную расчетноинформационную систему управления, перезаключить десятки договоров, разработать систему и технологию учета платежей и затрат, составить смету доходов и расходов по каждому дому на следующий период. Недальновидная власть будет муссировать любой просчет, отыскивать недоработки, ждать ошибок. Этого нельзя допустить, нельзя дать даже теоретического повода для разборок, а потому надо начать работать уверенно и компетентно, на практике доказывая свое право быть лучшими подрядчиками для сотен и тысяч поверивших управляющим собственников. Но это уже совсем другая история. Главное - начать надо с того, чтобы у каждого гражданина проснулось желание быть собственником в самом широком смысле этого слова, быть хозяином своего дома, уметь нанимать за свои деньги грамотных и ответственных исполнителей и контролировать их. А иначе кто же в нашем доме хозяин? http://www.novostroy-vn.ru/
