АРЕНДА ПРИ УПРОЩЕНКЕ

АРЕНДА ПРИ УПРОЩЕНКЕ
Когда один из участников сделки работает по упрощенной системе
налогообложения, у бухгалтеров нередко возникают трудности. Яркий тому пример –
договор аренды. Самая распространенная проблема связана с расходами на коммунальные
услуги. Наиболее типичные вопросы здесь таковы. Может ли арендатор-«упрощенец»
включить «коммуналку» в расходы? Вправе ли арендодатель, работающий по
«упрощенке», перевыставить арендатору счет-фактуру, полученный от «коммунальной»
организации?
Немало вопросов возникает у фирм, работающих по упрощенной системе, когда они
арендуют государственное или муниципальное имущество. Нужно ли платить в этом
случае в бюджет НДС? А если нужно, то можно ли принять его к вычету?
Еще одна проблема – расходы на реконструкцию арендованных помещений. Можно ли их
учесть при исчислении единого налога?
Коммунальные услуги
Расчеты по коммунальным платежам часто становятся камнем преткновения и у тех
организаций, которые платят «обычные» налоги. Но проблемы значительно обостряются,
если арендатор или арендодатель применяют упрощенную систему.
«Упрощенку» применяет арендатор
С арендными платежами у фирмы, работающей по «упрощенке», проблем нет. В
пп.4 п.1 ст.346.16 НК РФ прямо сказано, что такие платежи можно включать в
расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. А вот про коммунальные услуги эта
статья умалчивает. Зато по этому поводу не раз высказывались чиновники.
Долгое время мнение налоговиков сводилось к следующему. Стоимость
коммунальных услуг можно списать на расходы лишь в том случае, если они входят в
состав арендной платы. Теперь их позиция несколько смягчилась. В письме МНС РФ от
29.09.2004 № 22-1-14/1578@ сказано, что «упрощенец» может отнести на расходы те
коммунальные услуги, которые оплачиваются помимо арендной платы. Правда, здесь не
обошлось без ограничений. По мнению чиновников, можно списать на расходы только
стоимость отопления, воды и энергии. Дело в том, что такие расходы прописаны в
пп.5 п.1 ст.346.16 НК РФ. Как известно, эта статья содержит перечень материальных
расходов. А в п.2 ст.346.16 НК РФ сказано, что при «упрощенке» надо руководствоваться
тем перечнем, который приведен в ст.254 НК РФ.
Что же касается стоимости таких коммунальных услуг, как, скажем, вывоз мусора,
то, по мнению налоговиков, ее на расходы при УСН списать нельзя. Возразить на это
трудно, поскольку ст.346.16 НК РФ действительно содержит исчерпывающий перечень
расходов, учитываемых при расчете единого налога. Кроме того, новые разъяснения
налоговиков полностью согласуются с точкой зрения МФ РФ (см. письма МФ ПФ от
27.02.04 № 04-02-05/1/19 и от 14.07.04 № 03-03-05/1/72).
Итак, получается, что теперь арендатор-«упрощенец» может учесть коммунальные
платежи при расчете единого налога и в том случае, если они входят в арендную плату, и
тогда, когда они перечисляются отдельно. Тем не менее первый вариант гораздо удобнее.
Чтобы его реализовать, нужно прописать в договоре с арендодателем, что стоимость
коммунальных услуг входит в состав арендной платы. Причем коммунальная
составляющая не обязательно должна быть фиксированной – НК на этот счет ограничений
не содержит. В результате арендатор сможет списать в уменьшение налогооблагаемого
дохода всю сумму коммунальных платежей, не рискуя вступить в конфликт с
налоговиками.
1
«Упрощенку» применяет арендодатель
У арендодателя, работающего на упрощенке, проблемы с коммунальными услугами
возникают, если он считает единый налог по доходам, а также если арендатор платит НДС.
Начнем с первой проблемы. Если у арендатора нет прямых договоров с
коммунальными службами, то он перечисляет деньги за электричество, воду, тепло и т.д.
арендодателю – либо в составе арендной платы, либо в качестве транзитных платежей. В
любом случае деньги, поступившие на р/сч арендодателя, считаются его доходом. Если
арендодатель рассчитывает единый налог с разницы между доходами и расходами, большой
проблемы нет. Ведь, оплатив коммунальные услуги, он сможет потом включить в расходы
их стоимость.
Гораздо хуже обстоит дело у арендодателей, рассчитывающих единый налог по
доходам. Получая транзитные деньги, им приходится начислять налог с сумм, которые
потом перечисляются коммунальным службам и, по сути, являются именно их доходом.
Однако есть способ, позволяющий избежать этой неприятности. Для этого нужно
заключить с арендатором посреднический договор – агентский или комиссии. По этому
договору арендатор (комитент) поручает арендодателю (комиссионеру) покупать для
него от своего имени услуги коммунальных служб. Вознаграждение арендодателя
можно установить в виде фиксированной суммы, уменьшив на нее размер арендной
платы.
Такая схема позволит арендодателю не учитывать в доходах деньги, полученные за
«коммуналку» от арендатора и перенаправленные специализированным организациям. Дело
в том, что посредники не должны включать в доходы суммы, которые они получили от
принципалов или комитентов для того, чтобы расплатиться за приобретенные для них
услуги. Это прописано в пп.9 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ, которым
руководствуются и фирмы, работающие по упрощенной системе (п.1 ст.346.15 НК РФ).
Вторая проблема арендодателей-«упрощенцев», как мы уже сказали, связана со
счетами-фактурами. Естественно, арендаторы – плательщики НДС хотят получить счетафактуры по коммунальным услугам, чтобы принять налог к вычету. Но если эти услуги
оплачивает арендодатель, то коммунальщики выставляют счета-фактуры на его имя. На
основании таких документов арендатор принять НДС к вычету не сможет.
Обычно в таких случаях арендодатель перевыставляет арендатору «коммунальные»
счета-фактуры от своего имени. Но проблема в том, что ни в Налоговом кодексе РФ, ни в
каких бы то ни было других действующих на данный момент нормативных актах такое
перевыставление счетов-фактур не предусмотрено. Поэтому у арендодателя могут быть
проблемы. Не исключено, что налоговики, сославшись на п.5 ст.173 Налогового кодекса
РФ, потребуют от арендодателя заплатить НДС, указанный в счете-фактуре.
Чтобы свести риск к минимуму, также стоит прибегнуть к схеме с
посредническим договором. Дело в том, что агенты и комиссионеры могут без проблем
выставлять от своего имени счета-фактуры, полученные от продавцов товаров, работ и
услуг, приобретенных для комитентов и принципалов. Об этом прямо сказано в
письме МНС России от 21 .05.01 № ВГ-6-03/404. Этот документ по-прежнему
действует, и предприятия могут им руководствоваться, не опасаясь санкций со стороны
налоговиков.
Аренда муниципального и государственного имущества
Арендуя муниципальное или государственное имущество, предприятие становится
налоговым агентом и должно удержать из арендной платы и перечислить в бюджет НДС.
Этого требует п.3 ст.161 Налогового кодекса РФ. А распространяется ли эта норма на
арендаторов, которые работают по «упрощение» и, как известно, освобождены от НДС?
Да, распространяется: в п.5 ст.346.11 Налогового кодекса РФ прямо сказано, что
организации, работающие по упрощенной системе, не освобождаются от обязанностей
налоговых агентов.
Сумма НДС, которую нужно удержать из арендной платы, рассчитывается по ставке
18 %/118% (п.4 ст.164 Налогового кодекса РФ). А если в договоре аренды плата
установлена без НДС, ее сумму нужно умножить на 18 %. Налог перечисляют в бюджет
одновременно с арендной платой.
Налоговые агенты – плательщики НДС вправе принять удержанный из арендной
платы налог к вычету. А вот у «упрощенцев» такого права нет. Зато они могут списать этот
налог на расходы (конечно, если рассчитывают единый налог с разницы между доходами
2
и расходами). Об этом сказано в пп.8 п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ. Это можно
сделать, как только НДС будет перечислен в бюджет.
Пример
ООО «Юпитер» работает по упрощенной системе налогообложения, начисляя единый
налог с разницы между доходами и расходами. Предприятие арендует у
территориального управления Минимущества России складское помещение. Арендная
плата составляет 177 000 руб. в месяц с учетом НДС.
Перечисляя очередной арендный платеж, бухгалтер ООО «Юпитер»
удерживает из него и уплачивает в бюджет НДС – 27 000 руб. (177 000 руб. х 18 % /
118 %). Эту сумму он включает в состав расходов, учитываемых при расчете единого
налога.
Реконструкция арендованных помещений
Иногда фирме приходится реконструировать за свой счет арендованные помещения:
ломать и строить новые перегородки, устанавливать системы вентиляции и т. д. Затраты
при этом фирма несет немалые. Однако и налоговики, и чиновники из Минфина
России в один голос утверждают, что расходы на реконструкцию в уменьшение единого
налога принять нельзя (см. письма МНС России от 26.01.04 № 22-1-14/111® и
Минфина России от 16.07.04 № 03-03-05/1/81). Аргумент прост: реконструкция не
упомянута в исчерпывающем перечне расходов, который приведен в п.1 ст.346.16
Налогового кодекса РФ
Оспорить выводы чиновников сложно. Однако у арендаторов-«упрощенцев» все же есть
способ учесть расходы на реконструкцию при расчете единого налога.
Задача состоит в том, чтобы во всех первичных документах, связанных с
реконструкцией, это слово не фигурировало. По возможности лучше вести речь о
капитальном или текущем ремонте. Дело в том, что затраты на ремонт арендованных
помещений в закрытый перечень расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход, входят
(пп.3 п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ). А значит, оформив реконструкцию как
ремонт, предприятие без труда учтет потраченные средства при расчете единого налога. Но
обратите внимание: по общему правилу капитальный ремонт арендованного имущества
обязан производить арендодатель (п.1 ст.616 Гражданского кодекса РФ). Поэтому, если
расходы по капремонту принял на себя арендатор, это нужно прописать в договоре. В
случае же текущего ремонта таких оговорок делать не нужно. По умолчанию его обязан
делать арендатор (п.2 ст.616 Гражданского кодекса РФ).
3