«Национальный проект «Доступное жилье» и закрытые фонды недвижимости». Комиссаров Андрей Юрьевич,
advertisement
«Национальный проект «Доступное жилье» и закрытые фонды недвижимости». Комиссаров Андрей Юрьевич, Финансовый директор ЗАО «Успешная управляющая компания Республики Татарстан». Индустрия паевых инвестиционных фондов в России ведет свою историю с 26 июля 1995 года, когда был принят Указ Президента РФ №765. За прошедшие 12 лет индустрия переживала разные этапы, взлеты и падения. (слайд 2) В настоящее время, на наш взгляд, можно сказать, что начался этап закрытых паевых инвестиционных фондов. Эти фонды являются наиболее диверсифицированными по видам вложений, кроме того в большинстве случаев они инвестируют в реальную экономику, а не в рынок ценных бумаг. Количество ПИФов 2007 г. 299 Кол-во других ПИФов Кол-во ЗПИФ-ов 680 СЧА ПИФов 2007 г. (млрд. руб.) 194,68 СЧА других ПИФ-ов (млрд. руб.) СЧА ЗПИФ-ов (млрд. руб.) 481,26 Из представленных диаграмм видно, что если по количеству фондов, закрытые составляют примерно треть от общего количества, то по суммарной СЧА они уже в 2,5 раза превосходят все остальные фонды. (слайд 3) Вместе с тем основное количество закрытых паевых инвестиционных фондов как по численности, так и по общей сумме СЧА сосредоточены в двух направлениях инвестирования – ЗПИФ недвижимости и ЗПИФ акций, причем первых в несколько раз больше, чем вторых. Таким образом на сегодняшний день при грубом обобщении можно сказать, что рынок закрытых фондов это рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Среди закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости можно выделить следующие основные группы по направлениям инвестирования. 1) вложения в строительство многоэтажных жилых домов; 2) вложения в строительство коммерческой недвижимости; 3) вложения в малоэтажное строительство; 4) рентные фонды; 5) земельные фонды; 6) прочие фонды. Среди этих групп значительную часть составляют фонды инвестирующие в строительство многоэтажных жилых домов и в малоэтажное строительство. По нашему мнению, это вклад индустрии коллективных инвестиций в реализацию национальной программы «Доступное жилье» Динамика увеличения количества фондов Кол-во ПИФ-ов всего 1000 Кол-во ЗПИФ-ов 100 Кол-во ЗПИФН-ов Кол-во ЗПИФН-ов 10 ж 2005 2006 2007 с и т л р и о щ и н т е о л г ь о с т в а Динамика роста СЧА по видам фондов 1 000,00 СЧА ПИФ-ов (млрд. руб.) СЧА ЗПИФ-ов (млрд. руб.) 100,00 СЧА ЗПИФН-ов (млрд. руб.) 10,00 СЧА ЗПИФН-ов жилищного с т р о и т е л ь с т в а ( м л р д . р у б . ) 1,00 2005 2006 2007 Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» стартовал с Президентского послания Федеральному собранию РФ в 2005 году. Первым документом, послужившим началом реализации этого проекта, можно считать Указ Президента РФ № 1226 от 21 октября 2005 года «О Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов». Данный проект является одним из наиболее труднореализуемых, и в ходе его выполнения возникло множество проблем, препятствующих его воплощению. Вместе с тем можно отметить очевидные успехи в реализации данного проекта. Так общее количество введенных в строй квартир неуклонно растет, получило широкое развитие коммерческая ипотека, что позволило расширить круг лиц, способных приобрести жилье. Однако ход реализации проекта в различных регионах заметно отличается. Так, многие регионы до сих пор не предпринимают никаких действий для воплощения национального проекта «Доступное жилье» в жизнь, в то время как другие регионы помимо активной реализации федеральных программ разрабатывают и собственные. Так, в Татарстане действуют программы «Социальная ипотека», «Обеспечение жильем молодых семей» и другие программы, реализуемые Государственным Жилищным фондом при Президенте РТ. При этом постоянно разрабатываются новые способы решения жилищных проблем населения Республики Татарстан. Одним из таких способов является создание закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, основными направлениями инвестирования которых, является строительство жилья. В настоящее время закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости играют, хотя и не определяющую, но заметную роль на рынке жилищного строительства. (слайд 4). 100 50,6 43,6 55 10 Введено кв. м всего (млн.) 1,64 1 Введено кв. м ПИФами (млн.) 0,61 0,28 0,1 2005 2006 2007 Из представленного графика видно, что темпы роста введенного жилья ПИФами превышают общие по отрасли на порядок. Этому есть простое объяснение. Даже в условиях, когда идея закрытого паевого инвестиционного фонда знакома лишь ограниченному кругу инвесторов, неоспоримые преимущества такого вида инвестирования в строительство ведут к бурному развитию этих фондов.(слайд 5) числовые показатели Закрытые паевые инвестиционные фонды, инвестирующие в строительство жилых домов 200 Кол-во ЗПИФН 150 Сумма СЧА, млрд. руб. Площадь 10 тыс. кв.м. 100 50 0 2005 2006 2007 годы Как видно из представленного графика площадь строящегося посредством закрытых паевых инвестиционных фондов жилья выросла более чем в 5 раз за последние 2 года, и эта тенденция продолжает сохраняться. Это можно видеть еще и по фондам, которые приобретают землю под строительство жилья. (слайд 6) График роста количества земельных фондов, инвестицирующих в землю для строительства малоэтажного жилья числовые показатели 15 Кол-во ЗПИФН 10 Сумма СЧА, млрд. руб 5 Площадь 100 тыс. кв.м. 0 2005 2006 2007 годы Если в предыдущие годы вложения в земельные участки можно было назвать несущественными, то в 2007 году объем приобретенных в состав фондов земельных участков значительно вырос. Вынуждены отметить, что данные по этому вопросу являются приблизительными, поскольку многие управляющие компании не раскрывают площадь и назначение приобретенных в состав активов фонда земельных участков. О каких же преимуществах идет речь (слайд 7). Основные преимущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости при строительстве жилья. № п/п Преимущества Разъяснения 1. Надежность для покупателя. Средства из фонда не могут быть направлены на другие проекты; оперативная информация о ходе реализации проекта (ежемесячно) 2. Надежность для инвестора. Средства, вырученные от реализации жилья, не могут быть выведены без согласия пайщиков (инвесторов); контроль за распоряжением средствами со стороны Специализированного Депозитария и ФСФР; прозрачность и полнота отчетности управляющей компании по управлению инвестированными средствами. 3. Возможность Реализуется посредством: рефинансирования вложенных Залога паев ЗПИФН; в Фонд средств. Реализации паев на биржевых и внебиржевых площадках; Сделок РЕПО. 4. Удобство рефинансирования Налог на прибыль уплачивается только по вырученных средств. выводу средств из Фонда. Направление денежных средств на строительство других домов не требует уплаты Налога на прибыль. Однако, на наш взгляд даже бурный рост коллективных инвестиций в строительство жилой недвижимости не может решить поставленные в национальном проекте задачи без поддержки государственной власти. В России уже есть примеры, когда средства государства через специально созданные госкорпорации направляются на финансирование приоритетных проектов. Такими примерами являются финансирование венчурных проектов через Российскую венчурную компанию и финансирование олимпийских объектов через Государственную корпорацию Сочи-2014.(слайд 8) Для успешной реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» ЗАО "Успешная управляющая компания РТ" предлагает: 1. Создание Правительством РФ государственной корпорации по примеру Российской венчурной компании, которая будет финансировать создание закрытых паевых инвестиционных фондов с долей участия не менее 49% и объемом инвестирования от 600 миллионов до 1,5 миллиарда рублей. 2. Правительству РФ рассмотреть возможность установления преференций: налоговых льгот, а именно уменьшение налога на прибыль по реализации паев таких фондов и отмену земельного налога на земли, входящие в состав таких фондов., дотирования процентов по кредитам под залог паев ЗПИФН до 50% - в случае, если жилье будет реализовываться по согласованным с государственными властями параметрам, в том числе не выше предельной цены реализации по программам льготной/социальной ипотеки, что будет способствовать реализации проекта "Доступное жильё". 3. Способствование созданию регионами аналогичных программ, как это произошло с венчурными программами, которые реализуются в таких регионах, как Москва, СанктПетербург, Республика Татарстан. В заключении хотелось бы сказать, что несомненная коммерческая привлекательность создания закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости позволит этому сектору коллективных инвестиций развиваться и далее, однако качественный скачок в объеме построенных квадратных метров жилья может быть достигнут только при поддержке государства. Мы готовы обсудить возникшие вопросы и принять активное участие в разработке проектов нормативных документов, необходимых для реализации наших предложений. С нами можно связаться по следующим реквизитам (слайд 9).
