На асфальте: Споры о насущном («Ведомости», 01.12.2008)

На асфальте: Споры о насущном («Ведомости», 01.12.2008)
Едва ли не каждый аналитик, риэлтор или чиновник, к которому корреспондент «Ведомостей»
обращался за последний месяц, предвосхищал беседу фразой: «Вы, наверное, о кризисе хотите
спросить?» И, не дожидаясь вопроса, высказывал свою точку зрения. Представители администрации
оптимистичны и считают, что не так страшен черт, как его малюют средства массовой информации.
Аналитики и риэлторы, напротив, в большинстве своем пугают словами «стагнация» и «падение». А
девелоперы вообще молчат. Видимо, есть о чем.
Молчание строителей
«Практически все застройщики подтверждают снижение объемов продаж», — заявил в октябре на
ростовской конференции «Ведомостей» замминистра территориального развития, архитектуры и
градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили. По словам аналитика АН «Титул»
Алексея Чумакова, спрос на жилье в Ростове в октябре сократился на 30% от среднего числа за
последний год.
В сентябре по сравнению с августом продажи упали на 15-20%, а октябрь выдался в 2 раза хуже
сентября, поделился исполнительный директор АН «Вант» (реализует жилье строительного концерна
«Вант») Эдуард Кубарский. О том, что продажи заметно упали, говорит и заместитель гендиректора
Южной строительной компании Владимир Шарлай. Представитель концерна «Покровский» признался
«Ведомостям»: в сентябре ни одна квартира компании не была продана.
Реакцией застройщиков на сокращение спроса стало снижение цен. «Официально ростовские
строительные компании снижают цены незначительно, но предлагают покупателям индивидуальные
условия — договориться о скидке можно», — говорит Кубарский. Концерн «Вант», по его словам, в
октябре — начале ноября снизил цены по отдельным объектам в пределах 7%.
Если информацией о ходе продаж девелоперы еще делятся, то признаться в недостатке финансовых
ресурсов пока не решился никто. Хотя в неформальных беседах можно узнать много интересного.
Говорят, что на ростовском рынке жилой недвижимости уже заморожен ряд проектов, что некоторые
строительные компании продают не так давно доставшиеся с большим трудом и за большие деньги
строительные участки — для того, чтобы закончить уже начатые объекты.
Тем не менее застройщики, которые не пытаются избежать контакта с прессой, уверяют: их планы пока
не меняются. «Да, случился кризис ликвидности, но ничего пока не изменилось — дома будут сдаваться
в заявленные сроки, а темпы строительства сохраняются», — говорит исполнительный директор ЦН
«Нирлан» (строит жилье экономкласса) Андрей Маслов.
Инвесторы в тревоге
На рынке жилой недвижимости Ростова увеличение предложения сочетается с общим падением
спроса. Многие частные инвесторы выставляют квартиры на продажу. Те, кто покупал жилье с целью
вложения денег, сейчас ринулись от этой недвижимости избавляться, утверждает управляющий
партнер АН «Парус» Михаил Денисов. «С 1999 г. рост цен на квартиры не останавливался: темпы
менялись, но в любом случае жилье приносило ежегодно 30-40% прибыли, — говорит Денисов. — Такая
доходность избаловала инвестиционных покупателей».
Но настал год 2008-й, современные инвесторы читают газеты и журналы, а там роста не только не
обещают, но говорят о том, что цены будут падать. Ростовские инвесторы усомнились в надежности
жилой недвижимости как источника прибыли и поспешили дать объявление: «Продам квартиру.
Возможен торг».
Основное снижение цен сейчас происходит именно по квартирам, которые хозяева-инвесторы
стараются как можно скорее продать, говорит Денисов. По его словам, если раньше инвесторы цены
задирали, то сейчас наоборот — толкают вниз. «Условно говоря, квартира стоит 2 млн руб., быстро
продать ее можно за 1,8 млн руб., для еще большего ускорения процесса владелец готов скинуть цену
и до 1,7 млн руб.», — рассказал эксперт. Еще недавно инвестор, выставляя завышенную цену на свою
недвижимость, рассуждал: если сегодня у меня по такой цене квартиру не купят, то через 2-3 месяца
купят еще дороже. Сегодня он руководствуется новым правилом, кризисным: лучше уступить сейчас,
чем потом продать еще дешевле.
Мнение о том, что цены на ростовском рынке жилья будут снижаться, явно популярнее, нежели
обратная точка зрения. «Определенно цены упадут», — убежден гендиректор Macon Realty Group Илья
Володько. Снижение стоимости жилой недвижимости на 25-30% уже к весне 2009 г. прогнозирует и
Денисов.
Слово оптимистам
«Кризис — это способ оздоровления рынка», — убежден руководитель Агентства инвестиционного
развития Ростовской области Игорь Бураков. В общих чертах позиция лагеря оптимистов выглядит так:
да, рынок недвижимости лихорадит, но это вызвано скорее слухами, родившимися вокруг кризиса,
нежели им самим.
«Народ сейчас наивно полагает, что завтра за бесценок будут квартиры продавать, а этого не
будет», — говорит начальник отдела координации строительства департамента координации
строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону Владимир Диденко. Именно из-за таких вот
домыслов у строителей уже сегодня продаж нет, а значит, завтра строить будет не на что, категоричен
Диденко. Подобные слухи очень сильно навредили строителям, считает он.
«Спрос остановился, потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, — говорит
Маслов. — И это только благодаря тому, что откуда-то берутся сведения, что рынок упадет, и даже
цифры — насколько упадет». Никаких предпосылок для того, чтобы снижались цены, нет, уверен
эксперт. «Жилья на рынке будет меньше из-за кредитных проблем у многих застройщиков, потребность
не будет насыщаться — с чего тут ценам падать?» — аргументирует он. По словам Маслова, сейчас
идет естественная корректировка цен из-за нерешительности покупателя, который растерялся и не
знает, что делать. «Это не на рынке кризис — кризис в головах», — уверяет Маслов.
«В сложившейся ситуации некоторые застройщики потерпят убытки, а той рентабельности, которая
была раньше, больше не будет, — размышляет Чумаков. — Но это и хорошо: будут тщательнее
прорабатывать проекты и грамотнее подходить к исследованиям рынка». Аналитик прогнозирует
временную стагнацию на рынке и возобновление роста с лета — осени 2009 г. Настроен на лучшее и
Маслов: «Через несколько месяцев спрос вернется, уже в конце ноября — декабре рынок оживится по
сравнению с нынешним его состоянием».
Опасливые прогнозы
Кризис будет не системным, а кризисом отдельных компаний, считает Чумаков. «Кто-то из
застройщиков, работающих по ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве…”, перейдет на проектное
финансирование, что в дальнейшем избавит их от рисков снижения спроса на рынке, — говорит
эксперт. — А с кредитованием под залог серьезных проблем нет». К тому же меры, которые
правительство принимает для поддержки банковского сектора, обязательно дадут позитивный эффект,
уверен Чумаков.
Давать более детальные прогнозы участники рынка воздерживаются. «Что будет с рынком, предсказать
невозможно», — признает Маслов. «Я не знаю точно, как все повернется: на 30 ли процентов упадут
цены, и придется ли пик кризиса на конец зимы, — говорит Денисов. — Эти прогнозы плотно засели у
людей в головах». Не берется ничего предсказывать и Володько, в случае если кризис усугубится.