Капитальные вложения в кровлю - инвестиции в будущее или

Капитальные вложения в кровлю - инвестиции в будущее или будущие проблемы?
http://www.foamglas.com.ua/krit.php?dir=krit&page=prob
Стоимость кровли
Голландский журнал DIM в своем выпуске за май 1989 года поместил статью, посвященную
стоимости кровли по отношению к полной стоимости здания.
В то время как стоимость крыши составляет от 1 до 2 % стоимости нового одноэтажного здания, для
многоэтажного здания это составляет всего от 0,25 до 0,5 %.
Предположим, что стоимость здания составляет 100 000 000 бельгийских франков (1,7 млн. английских
фунтов), а стоимость кровли предусматривает 1 % этой суммы для реализации компактной кровли
FOAMGLAS. Стоимость кровли составит, таким образом, 1 000 000 бельгийских франков (17 000
фунтов).
Если в начале строительства сэкономить на сооружение кровли 20 %, то экономия составит 0,2 % общей
суммы капитальных затрат, т.е. 200 000 бельгийских франков (3 400 английских фунтов).
Но чего стоит эта экономия, если кровля подвергнется ремонту через непродолжительный отрезок
времени?
Надлежащая стоимость
Неопровержимой истиной является утверждение, что высокое качество предполагает
соответствующую цену.
Надежда достигнуть длительного срока надежности характеристик с низкими затратами - это просто миф.
В конечном счете огромное множество факторов, воздействующих на слабейшее звено в системе, вызовет
ее обвал.
Должен быть обеспечен гарантированный минимум защиты:
- защита от повреждения изоляции;
- защита от скапливания конденсата;
- защита от отрыва ветром;
- защита от разрушения огнем;
- защита от заселения насекомыми;
- защита от повреждения водоизоляционного слоя градом;
- и, при необходимости, защита мембран от старения под воздействием ультрафиолетового излучения.
Все эти и иные факторы вы можете устранить с самого начала, применив подтвержденную
концепцию компактных кровель FOAMGLAS, и, обеспечив тем самым полную защищенность вашего
проекта кровли.
Попытка получить большую надежность дублированием применяемых слоев, каждый из которых должен
компенсировать недостаток надежности предыдущего или последующего, усложнит работу и увеличит
риск возникновения брака вследствие некачественной работы.
Полная защита вам гарантируется при применении материала, который предполагает высочайший
уровень комплексной надежности.
Анализ эффективности вложения средств
Общеизвестно, что владельцы домов не всегда готовы к вложению несколько больших средств для
обеспечения водонепроницаемости своего здания. И только когда они сталкиваются с аварией, они
понимают, что кровля является важнейшим элементом конструкции.
Проектировщик из Нюрнберга, Ханс Готц отмечает, с некоторой долей иронии, что происходит при
составлении бюджета: " Еще никому не удавалось сэкономить, уменьшая вдвое расчетную толщину
железобетонных блоков, тем не менее, в области проектирования кровли наших современников не
беспокоит тот факт, что они пытаются сэкономить, ухудшая качество выполнения кровли наполовину.
Имеющиеся в нашем распоряжении данные показывают, что имеется прямая зависимость между
экономическими показателями и технической надежностью. И хотя большинство находит это само собой
разумеющимся, тем не менее, эта аксиома, не всегда заставляет поступать надлежащим образом.
В математике, например, невозможно изменить множитель, не изменяя сам результат. Тем не менее,
многие лица, которые вправе принимать решения, начиная официальными лицами в отделе
финансирования строительства в муниципалитете, и оканчивая, техническими директорами крупнейших
фирм, игнорируют этот факт.
В тесной зависимости, существующей между ценой и надежностью, они изменяют стоимостной фактор,
уменьшая его, и бывают очень удивлены, когда конечный результат не оправдывает их ожиданий. Это те
лица, которые принижают значение кровли, говоря, "она неприемлема для нашего климата", либо
"вероятность возникновения таких аварий ничтожна".
Возвращаясь к математическим примерам, это равносильно признанию математики лженаукой, из-за того,
что школьник ошибся при решении задачки".
Проектировщик Берт Хусхофер из Франкфурта приводит такие соображения:
" Каждый, как правило, ожидает, что в случае выбора варианта плоской кровли, она будет
водонепроницаемая. Также предполагается, что она будет служить без дефектов от 20 до 30 лет. И именно
это является источником при принятии ложных решений.
Это справедливо, что, как правило, плоские кровли стоят только половину стоимости крыш со скатом, тем
не менее, они также стоят денег.
С точки зрения физики строительства, плоские кровли являются тем элементом конструкции здания,
который требует соответственного технического "ноу-хау", но реально, это не так уж и сложно. Обладая
базовыми знаниями физики и здравым смыслом, можно выбрать конструкцию, обеспечивающую
требования проектировщиков.
В практике плоских кровель, самая низкая стоимость это как правило не самые низкие затраты на
протяжении времени".
Принятие решений на основе анализа совокупных затрат
На круговой диаграмме отчетливо видно, что большая часть затрат на здание приходится на его
обслуживание в течение жизненного цикла. Поскольку кровля это та часть здания, которая подвергается
наибольшему воздействию внешней среды, она первая в списке, когда приходит время определять
потребность в обслуживании, ремонте и восстановлении.
Принятие решений на основе анализа совокупных затрат в этом случае означает "учесть все затраты на
кровлю в период ее жизненного цикла".
Для принятия решения по этому вопросу необходимо провести сравнительный анализ альтернативных
решений, учитывающих затраты на протяжении всего жизненного цикла здания, и наилучшим решением
будет то, в котором совокупные затраты будут наименьшими, несмотря даже на то, что первоначальное
вложение средств будет самым большим.
Ту же аргументацию применяют и в Нидерландах.
"Если мы предположим, что длительность жизни плоских кровель составляет от 10 до 15 лет, то на
каждую 1000 единиц первоначальных вложений приходится 2000 единиц затрат на обслуживание и
обновление и 500 единиц на ремонт повреждений в течение этого времени.
Если сравнивать кровлю с другой продукцией, имеющей аналогичный срок службы, например с
холодильником, то было бы необходимо экономить с самого начала на еде, поскольку, после его покупки
за 1000 единиц, было бы необходимо потратить еще 2500 единиц на поддержание холодильника в
рабочем состоянии".
Наша программа, включающая в себя установку и проверку кровель FOAMGLAS на протяжении более
чем 20-летнего периода, показала, что эти крыши, хоть они и покрываются битумной мембраной (так
горячо осуждаемую в настоящее время), ведут себя в эксплуатации прекрасно. И только изредка
покрываются мхом под слоем гравия или дранки, при незначительном обслуживании их поверхности.
Компактные кровли FOAMGLAS, покрытые тяжелым балластом (щебенкой), фактически не требуют
обслуживания в эксплуатации и обеспечивают очень длительный срок службы.
Хотя стоимость компактных кровель на этапе установки несколько превышает стоимость других
кровельных систем, зато к середине жизненного цикла они уже являются очень экономичными, и
исключительно ресурсосберегающими на протяжении всего жизненного цикла.
Исследования Цюрихского института организации производства
Изучая состояние 200 кровель по всей Швейцарии, институт организации производства (BWI) при
Федеральном техническом университете в Цюрихе, провел сравнительный анализ эффективности
вложения средств при сооружении плоских кровель из FOAMGLAS и других теплоизоляционных
материалов.
BWI ставил перед собой задачу точно определить те параметры, которые влияют на экономическую
эффективность плоских кровель и определить тот эффект, который получается в результате их изменения,
чтобы разработать модель принятия решений для владельцев домов, архитекторов и проектантов.
К наиболее важным параметрам, определяющим эффективность плоских кровель, относятся:
1. Стоимость кровельной конструкции на этапе строительства
2. Предполагаемые затраты на ремонт, которые определяются на основании среднестатистических данных
3. Предполагаемый средний срок службы конструкции
4. Средства, связанные с потерями вследствие аварий кровель ( прекращение использования здания по его
непосредственному назначению), повреждение и последующее ухудшение качества
5. Дополнительные средства, расходуемые в период устранения аварий, и, дополнительные расходы на
обогрев здания, которые возникают из-за ухудшения теплоизоляционных характеристик изоляции
вследствии ее намокания.
6. Обычные средства на обслуживание
При использовании математической модели, разработанной BWI для оценки эффективности
кровельной системы, фактически учитываются только параметры 1,2, и 3, поскольку параметры 4 и 5
имеют несущественное значение. Следовательно, разработанный математический метод, показывает
чрезвычайную сохранность?
Если же учитывать еще и параметры 4 и 5, эффективность применения компактных кровель FOAMGLAS
будет еще выше.
Результаты и выводы этого исследования следующие:
- при исследовании различных типов плоских кровель, которые наиболее часто применяются в
Швейцарии, установлено, что на их долговременную эффективность первоначальные вложения
оказывают незначительное воздействие. С другой стороны, средний срок службы кровли и стоимость
ремонтов являются определяющими для долговременной эффективности.
- регистрируя количества лет, которое проходит до первой аварии или повреждения кровли в 200
различных кровельных конструкциях, при детальном анализе оказалось, что этот срок значительно
изменяется от одной конструкции к другой. Таким образом, экономичнее выбрать конструкцию, которая,
возможно будет дороже на этапе строительства, но, которая будет обеспечивать больший срок службы.
Модель расчета эффективности, учитывающая этот фактор, разработана.
- посредством статистических расчетов не удается точно определить предполагаемый жизненный
цикл различных кровельных систем.
Хотя это часто практикуется в других отраслях, в практике строительства, и, особенно плоских
кровель, не принято вести тщательный учет работ по обслуживанию. Конечно, результаты прошлого
можно экстраполировать на будущее, однако, окажется, что конструкции, опыт работы с которыми
больший, предполагают и большую вероятность длительного срока службы, чем те, которые применяются
не так давно.
- исходя из наших расчетов эффективности кровельных систем, когда предполагаемый срок
службы равен 25 годам, выходит, что компактные кровли FOAMGLAS - это очень экономная
конструкция, несмотря на незначительно большую стоимость при строительстве.
- большие затраты на строительство безусловно оправданы, если предполагаются, что средства на
обновление будут велики. Как в случаях с кровлями-террасами, стоянками на кровлях, и кровлях с
садами.
Какой срок службы должен быть у кровли?
Координационная группа WG2, которую привлекли наряду с многим другими к проблемам
европейской унификации, отвечает за определение срока службы элементов строительной конструкции.
Основополагающим является факт, что здание будет служить дольше, чем 50 лет. А это означает, что те
элементы конструкции, которые не могут быть заменены, также должны обеспечивать срок службы более
50 лет. Предпочтительно, чтобы элементы, замена которых очень дорогостояща, также имели срок
службы такого же порядка.
Те элементы, которые легко меняются на новые, например, гидроизоляционная мембрана, могут иметь
меньший срок службы, например, 15 лет.
Хотя частые замены гидроизоляционных мембран и теплоизоляционных материалов являются
положительным фактором для некоторых областей промышленности, именно домовладельцы оплачивают
эти замены.
Кроме того существует и экологический аспект этой проблемы. И в настоящее время все большее
количество специалистов приходят к убеждению, что срок службы кровельных покрытий должно быть
несколько десятков лет.
Кровли FOAMGLAS в настоящее время насчитывают 40 лет. Они не стареют в отличие от других
теплоизоляционных материалов, и, поэтому, ожидается, что компактные кровли FOAMGLAS прослужат
и более чем 50 лет без замены изоляции.
А современные конструкции кровель FOAMGLAS, в которых применяются высококачественные
гидроизоляционные мембраны и тяжелый балласт (щебенка), будут иметь даже больший срок службы.
Рис. 1.
Рис. 2.
Рис. 3.
Экономические исследования эффективности, проведенные университетом города Кобленца
Исследования, проведенные этим университетом, позволяют определить время окупаемости для
первоначальных вложений.
Если бы все варианты кровельных конструкций были бы:
- водонепроницаемыми, даже в случае повреждения мембраны;
- имели бы равную устойчивость к ветру;
- были бы одинаково негорючими;
- и, если водяной пар не влиял на изоляционные свойства материалов, и они не уплотнялись бы под его
воздействием, тогда бы всем, кто принимает решения, не оставалось бы ничего другого, как выбрать
наиболее дешевый вариант.
Если бы расходы на обслуживание для всех кровельных конструкций были бы одинаковы, тогда
графическое отображение расходов, представляло собой параллельные прямые… и тогда, те кто
принимают решение, никогда бы не выбрали вариант Б, так как он не принес бы им выигрыша, напротив,
они бы потерпели убытки.
Действительность, однако, очень отличается от этого предположения.
Установленные в аналогичных условиях, и, подвергаемые аналогичным внешним воздействиям,
различные изоляционные материалы ведут себя по-разному. Расходы на содержание и обновление будут
совершенно разными, и, таким образом графики расходов будут иметь совершенно разную форму.
Точка пересечения графиков показывает тот момент, когда расходы на содержание двух различных
конструкций уравниваются. И после этого момента система Б становится менее дорогостоящей.
Если система, первоначально более дешевая, должна быть заменена на протяжение жизненного цикла
здания, а обслуживание более дорогостоящей системы не требует значительных средств, то экономия,
достигнутая на этапе установке, за счет применения более дешевой системы, несущественна.
Разработки Кобленцкого университета позволяют определить точку перелома.
Следующие факторы принимаются во внимание:
- первоначальные вложения и их окупаемость;
- срок службы конструкции;
- средства на обновление (капремонт);
- ежегодные расходы на содержание;
- процентная ставка (interest rate) на заем;
- общая процентная ставка.
Приведенный перечень не исчерпывающий, поскольку может изменяться от случая к случаю:
- непредвиденные расходы, такие как урон вследствие утечки или конденсации влаги, перерывы в
использовании, потери по использованию или по аренде, и т.д.
- увеличение расходов на обогрев, при намокании изоляционного слоя;
- судебные издержки по тяжбам.
Метод сравнения, который применяется учеными города Кобленца, основан на текущих капитальных
вложениях.
Текущие капитальные вложения на здание, это совокупность начальных затрат, уровня окупаемости,
процентной ставки на весь период, предполагая, что все это относится к моменту строительства здания.
Этот метод дает возможность выбрать наиболее привлекательное решение по вложению средств, и
определяет точку перелома.
Питтсбург Корнинг готов обсудить и доказать эффективность применения FOAMGLAS.
Преимущества компактных кровель FOAMGLAS:
1. Меньшее количество слоев, по сравнению со всеми другими конструкциями
2. Больший потенциальный срок службы
3. Крайне низкие расходы по содержанию (иногда нулевые)
4. Высокоэффективные инвестиции
5. Уровень надежности, который защитит вас от многих неожиданностей.
В итоге, цитируем Ханса Готца:
Авария плоской кровли всегда указывает на недостаточное вложение средств. Причем это подразумевает
не только стоимость материалов, но также качество работ, и надежность исходной конструкции.
Когда вы выбираете систему компактных кровель FOAMGLAS, вы инвестируете свои средства не
только в уникальный материал, но также в исключительную концепцию. И если вы готовы заплатить
настоящую цену за соответствующую работу, ваши инвестиции будут приумножаться.