Управление портфелем недвижимости. Методические

МИНОБРНАУКИ РОССИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Гжельский государственный художественно-промышленный институт»
Кафедра экономики и финансов
Управление портфелем недвижимости
Методические рекомендации
для самостоятельной работы студентов
специальности
080105 «Финансы и кредит»
Форма обучения: очная, заочная
пос. Электроизолятор
2011
Составитель: Блекус В.В., кандидат экономических наук.
Рецензенты:
Булатова Г.М., проректор по финансово-экономической работе ГГХПИ;
Сучкова С.Ю., доцент кафедры «ЭиФ».
Методические рекомендации содержат пояснительную записку (цель, задачи, дисциплины и т.д.), содержание дисциплины, вопросы для подготовки к зачёту, перечень рекомендуемой литературы и другие методические материалы.
Методические рекомендации обсуждены и утверждены на заседании кафедры экономики и финансов ГГХПИ.
Протокол № ___ от ________ 201__ г.
Зав. кафедрой _____________ В.В. Блекус
«___» __________ 201__ г.
2
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
Методические указания по дисциплине «Управление портфелем недвижимости» предназначены для реализации государственных требований к минимуму содержания и
уровню подготовки выпускников по специальности 080105 «Финансы и кредит».
1. Цель дисциплины:
овладеть теоретическими знаниями и практическими навыками управления портфелем недвижимости и оценки его эффективности.
2. Задачи дисциплины заключаются:
– в изучении понятий и основ рынка недвижимости;
– в последовательном изучении источников доходов от инвестиций в недвижимость. Факторов, влияющих на эффективность инвестиций в недвижимость;
– ликвидность рынков недвижимости;
– в определении эффективности инвестиций в недвижимость;
– в определении составляющих риска инвестирования в недвижимость.
3. Место дисциплины в учебном плане
Изучение дисциплины предусмотрено стандартом высшего профессионального образования и учебным планом специальности 080105.
Курс «Управление портфелем недвижимости» базируется на знаниях и навыках,
полученных при изучении базируется на основе следующих учебных курсов: «Экономическая теория», «Деньги, кредит, банки», «Бухгалтерский учет», «Налоги и налогообложение»,
«Финансовое право» и других.
4. Требования к уровню освоения содержания дисциплины
В процессе изучения курса студенты должны:
а) знать
- структуру рынка недвижимости;
- участников рынка недвижимости;
- факторы спроса на недвижимость;
- определение емкости рынка недвижимости;
- показатели состояния рынка недвижимости и перспектив его развития;
- связь рынков недвижимости с рынком капитала.
б) уметь:
- правильно и обоснованно выбрать ставку дисконта;
- определить темпы роста потока денежных доходов;
- определить уровень риска инвестирования в недвижимость относительно инвестиций в
корпоративные акции компаний;
- ликвидность рынков недвижимости;
- сформировать портфель недвижимости;
- управлять портфелем недвижимости;
- анализировать гипотетический портфель недвижимости;
3
- реструктуризировать портфель недвижимости.
Изучаемые теоретические положения и практические навыки могут быть использованы
в будущей практической деятельности. При изучении дисциплины по соответствующим разделам и темам следует использовать законодательные и нормативные акты РФ, а также инструктивные и руководящие материалы отраслевых министерств и ведомств.
ТЕМАТИЧЕСКИЙ ПЛАН
Тема 1. Предмет, метод и задачи курса
Тема 2. Недвижимость как актив для инвестирования
Тема 3. Формирование портфеля недвижимости
Тема 4. Оценка качества портфеля недвижимости
Тема 5. Эффективность управления портфелем недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ
ТЕМА 1. Предмет, метод и задачи курса
Предмет курса, его связь со смежными курсами, методы и основные задачи курса. Основные понятия рынка недвижимости. Структура рынка недвижимости. Участники рынка
недвижимости. Факторы спроса на недвижимость. Определение емкости рынка недвижимости. Показатели состояния рынка недвижимости и перспектив его развития. Связь рынков
недвижимости с рынком капитала.
Контрольные вопросы:
1. Рассмотреть структуру рынка недвижимости.
2. Определить емкость рынка недвижимости в Российской Федерации.
3. Показать взаимосвязи и взаимозависимость рынков недвижимости с рынком капитала.
Задание для самостоятельной работы:
1. Изучить факторы спроса на недвижимость.
2. Определить показатели состояния рынка недвижимости и перспективы его развития.
Литература: Основная:(1, 5). Дополнительная: (5).
ТЕМА 2. Недвижимость как актив для инвестирования
Источники доходов от инвестиций в недвижимость. Факторы, влияющие на эффективность инвестиций в недвижимость.
Выбор ставки дисконта и определение темпов роста потока денежных доходов. Потоки
доходов от инвестиций в заложенную от залога недвижимость. Денежные потоки доходов от
инвестиций в заложенную недвижимость. Причины различий между денежными потоками
доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в корпоративные ценные бумаги.
Составляющие риска инвестирования в недвижимость. Источники риска: тип риска недвижимости (собственности, имущества); риск изменения предложения и спроса; риск ме-
4
стоположения (местное предложение и спрос); риск арендный; риск кредитный; риск физического старения и изнашивания (порчи); риск законодательного регулирования и изменения
налогообложения; инфляционный риск; риск реинвестирования. Уровень риска инвестиций в
свободную от залога коммерческую недвижимость относительно инвестиций в заложенную
недвижимость. Уровень риска инвестирования в недвижимость относительно инвестиций в
корпоративные акции компаний.
Ликвидность рынков недвижимости. Ликвидность свободной от залога и заложенной
недвижимости. Ликвидность единичной и многосемейной недвижимости.
Инструменты инвестирования в недвижимость. Собственный капитал (ставка доходности, уровень риска, ликвидность, контроль). Заемный капитал (ставка доходности, уровень
риска, ликвидность, риск дефицита обслуживания долга и риск одноразового рефинансирования, контроль).
Опционы и фьючерсы на недвижимость (денежный поток, ликвидность, риски, ставка
доходности, контроль). Использование ипотеки (денежный поток, ликвидность, риски, ставка доходности, контроль). Смешанные долговые обязательства (денежный поток, ликвидность, риски, ставка доходности, контроль). Право преимущественной аренды на землю (денежный поток, ликвидность, риски, ставка, доходность, контроль).
Контрольные вопросы:
1. Рассмотреть источники доходов от инвестиций в недвижимость.
2. Определить факторы, влияющие на эффективность инвестиций в недвижимость в
Российской Федерации.
Задание для самостоятельной работы:
1. Изучить ликвидность рынков недвижимости.
2. Изучить опционы и фьючерсы на недвижимость.
Литература: Основная:(1, 2). Дополнительная: (4).
ТЕМА 3. Формирование портфеля недвижимости
Общие принципы конструирования портфеля недвижимости. Цели формирования
портфеля недвижимости. Финансовая структура портфеля недвижимости. Уровень риска и
ставка доходности портфеля недвижимости. Факторы, влияющие на ставку доходности в
портфеле недвижимости. Отрицательная корреляция активов портфеля. Оценка доходов от
недвижимости в сравнении с доходом общего портфеля инвестиций в недвижимость. Значение недвижимости как актива для инвестирования в агрегированном портфеле инвестиций.
Методы формирования портфеля недвижимости: качественные методы (использование
портфельных матриц), количественные методы (модель Марковица, модель Шарпа, модель
Тобина, модель Кларксона, модель Зинковского).
Контрольные вопросы:
1. Рассмотреть цели формирования портфеля недвижимости.
2. Определить уровень риска и ставку доходности портфеля недвижимости.
3. Рассмотреть методы формирования портфеля недвижимости.
Задание для самостоятельной работы:
1. Изучить принципы конструирования портфеля недвижимости.
2. Определить значение недвижимости как актива для инвестирования в агрегированном портфеле инвестиций.
5
Литература: Основная:(1, 3). Дополнительная: (1).
Тема 4. Оценка качества портфеля недвижимости
Понятие эффективности инвестиций в недвижимость. Методы и инструменты оценки
эффективности. Валовой рентный мультипликатор, период окупаемости, общая ставка дохода на собственный капитал, чистая текущая стоимость, внутренняя ставка доходности, модифицированная внутренняя ставка доходности. Систематический риск на рынке недвижимости, его источники. Низкая ликвидность. Налоги и законодательство. Конкуренция. Деловой риск. Демографическая ситуация. Тенденции занятости. Инфляция и процентные ставки.
Оценка эффективности инвестиции в недвижимость на международных рынках. Риск недостаточной информированности, политический риск, валютный риск, риск малозначимых
рынков.
Контрольные вопросы:
1. Рассмотреть эффективность инвестиций в недвижимость.
2. Определить демографическую ситуацию в России на данных СМИ.
3. Рассмотреть методы и инструменты оценки эффективности.
Задание для самостоятельной работы:
1. Изучить систематический риск на рынке недвижимости, его источники.
2. Дать оценку эффективности инвестиции в недвижимость на международных рынках.
Литература: Основная:(1, 3). Дополнительная: (3).
Тема 5. Эффективность управления портфелем недвижимости
Процесс управления портфелем недвижимости, его этапы. Современная теория управления портфелем недвижимости. Доходность портфеля недвижимости. Стоимость портфеля
недвижимости, в т.ч. с использованием заемного капитала. Оптимизация портфеля недвижимости. Эффект диверсификации от инвестиций в коммерческую недвижимость. Инфляционное страхование и диверсификация портфеля недвижимости. Снижение уровня риска агрегированного портфеля с недвижимостью. Перекрестная корреляция ставок доходов от инвестиций в недвижимость с показателями экономической активности. Влияние стратегии
управления портфелем на соотношение риска и ставки доходности. Реструктуризация портфеля недвижимости. Анализ гипотетического портфеля недвижимости.
Контрольные вопросы:
1. Рассмотреть процесс управления портфелем недвижимости, его этапы.
2. Определить эффект диверсификации от инвестиций в коммерческую недвижимость.
3. Рассмотреть перекрестную корреляцию ставок доходов от инвестиций в недвижимость с показателями экономической активности.
Задание для самостоятельной работы:
1. Изучить доходность портфеля недвижимости.
2. Изучить стоимость портфеля недвижимости, в т.ч. с использованием заемного капитала.
Литература: Основная:(2, 5). Дополнительная: (2).
6
Вопросы итоговой аттестации по курсу
1. Опишите предмет, метод и задачи курса
2. Каковы понятие и структура рынка недвижимости
3. Охарактеризуйте факторы спроса на недвижимость. Определение емкости рынка
недвижимости
4. Каковы показатели состояния рынка недвижимости и перспектив его развития
5. Охарактеризуйте риск инвестирования в недвижимость
6. Охарактеризуйте ликвидность рынков недвижимости
7. Охарактеризуйте инструменты инвестирования в недвижимость
8. Каковы понятие и принципы конструирования портфеля недвижимости
9. Опишите уровень риска и ставка доходности портфеля недвижимости
10. Охарактеризуйте корреляцию активов портфеля недвижимости
11. Охарактеризуйте качественные методы формирования портфеля недвижимости
12. Охарактеризуйте количественные методы формирования портфеля недвижимости
13. Каковы понятие и методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость
14. Охарактеризуйте систематический риск на рынке недвижимости
15. Опишите оценку эффективности инвестиции в недвижимость на международных рынках
16. Охарактеризуйте процесс управления портфелем недвижимости
17. Опишите оценку стоимости портфеля недвижимости
18. Охарактеризуйте оптимизацию портфеля недвижимости
19. Каковы понятие и оценка эффективности диверсификации от инвестиций в недвижимость
20. Охарактеризуйте стратегии управления портфелем недвижимости
21. Каковы пути снижения уровня риска портфеля недвижимости
22. Охарактеризуйте реструктуризацию портфеля недвижимости
ОСНОВНАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996.
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
3. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 1999.
4. Беренс В., Хавранек П. М. Руководство по оценке эффективности инвестиций
(пер. с англ.). - М.: Инфра-М, 1995.
5. Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации. Серия "Учебное пособие". - СПб: Питер, 2001.
6. Григорьева В.З., Ивахник Д.Е. Принятие управленческих решений по формированию хозяйственного портфеля предприятия // Швейная промышленность.
1997. № 5.
7
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Коркин В.М. Портфель ценных бумаг: формирование и управление. – М.: Издательская корпорация «Логос», 1997.
2. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: "Экзамен", 2000.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
4. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1999.
5. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под
ред. В.В. Григорьева. - М.: Инфра-М, 1997.
6. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". М.: Дело, 1998.
7. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. оценки. - СПб.: Изд-во СПбГТУ,
1997.
8. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости:
Пер. с англ. - М.: Дело, 1995.
9. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие.: Пер. с англ. - М.: РОО,
1994.
10. Шведов А.С. Теория эффективных портфелей ценных бумаг: Учебное пособие.
– М.: ГУ ВШЭ, 1999.