Недостаточно открытые инвестиции

Недостаточно открытые инвестиции
Федор Чайка, Финанс
«Финанс» выяснил, какие из фондовых инструментов привлекательны для инвестора,
который хочет сыграть на будущем восстановлении рынка недвижимости.
На прошлой неделе в «недвижимом» сегменте фондового рынка случились два ключевых
события. Во-первых, был положен конец в многолетнем конфликте вокруг активов Михаила
Прохорова и Владимира Потанина, которые были объединены в траст Folletina Trading. Речь,
конечно, идет об «Открытых инвестициях» (ОПИН), теперь Михаил Прохоров получит в
компании около 72%. В этой связи аналитики уже поспешили пересмотреть рекомендации по
бумагам девелопера в сторону повышения: на рынке надеются, что под управлением бывшего
№ 1 в рейтинге миллиардеров «Ф.» компанию ждет успех.
«ОПИН», одна из немногих девелоперских акций в России, серьезно пострадала и из-за
кризиса, и из-за неопределенности среди ее акционеров. За последние два года бумага
потеряла более 80% своей цены. Но теперь все будет иначе, думают на рынке. В российском
подразделении Deutsche Bank выставили справедливую стоимость по данной бумаге – на
50,5% выше ее текущих котировок. В первые дни после объявления о разделе активов между
бизнесменами котировки «ОПИНа» взлетели на 15%, а объемы торгов выросли в десятки раз
(в обычной обстановке сделки на ММВБ по этим бумагам происходят далеко не каждый
день). В портфеле «ОПИНа» после раздела остались проекты «ОПИН-плаза», коттеджные
поселки «Пестово», «Мартемьяново», «Павлово», торгово-развлекательный Центр искусства
им. Райкина, земля в Подмосковье и некоторые другие. Однако аналитики, выставляя оценку
компании, не на эти проекты надеются. Все дело в недооцененности бумаги, а также в крайне
низкой ликвидности, замечают на рынке. Действительно, о буме в российском строительном
секторе говорить рано. По оценкам специалистов Penny Lane Realty, 98% проектов в сфере
торговой недвижимости в России остаются замороженными. Среди «живых» – отдельные
объекты жилья, элитного и эконом-класса.
Вторым событием недели стало заявление премьер-министра Владимира Путина о том, что
в ближайшие пять лет на финансирование федеральной программы «Жилище» из бюджета
будет выделено 424 млрд рублей. Премьер считает, что если строить не менее 100 млн
квадратных метров в год, то жилье станет доступным. Однако для решения такой задачи
нужно много чего: и мощности по производству стройматериалов, и земельные участки,
подключенных к инфраструктуре, и дешевое финансирование для застройщиков
и покупателей. «Сегодня, например, за инфраструктуру платит покупатель квартиры, а в
будущем государство думает взять на себя строительство инфраструктуры для существенной
доли земельных участков, но сможет ли бюджет потянуть такие расходы?» – сомневается
Юлия Гордеева, аналитик по недвижимости Deutsche Bank.
Будут ли банки давать дешевые кредиты? Президент Ассоциации региональных банков
России Анатолий Аксаков заявил на днях, что банки «обожгли руки на молоке» и опасаются
браться за финансирование строек по своей инициативе. Глава Ассоциации считает, что спрос
на недвижимость будет расти быстрее, чем предложение, что подстегнет рост цен на
недвижимость. Хотя в России не случилось ценового схлопывания на рынке недвижимости,
как по всему миру. Это признает и Анатолий Аксаков, добавляя, что банки воздерживаются от
продажи активов в недвижимости, ждут, пока цены начнут расти.
Между тем, несмотря на все сложности, жилье эконом-класса – это самое перспективное
вложение средств для инвестора. «Если объект коммерческой торговой недвижимости
окупится не менее чем через пять лет, то от жилья эконом-класса первой прибыли можно
ожидать через два года с момента начала проектирования», – говорит Владлен Волошин,
генеральный директор компании «Велес Капитал Девелопмент».
-------------------------------------------------
Дайджест деловой прессы "Оптимальный Бизнес"
www.bizoptimum.ru
И другие бумаги. Из того, что торгуется на рынке, можно выделить акции «Группы ПИК»
и «Группы ЛСР». Из сектора торговой недвижимости есть акции AFI Development.
«Наименьшим риском среди российских публичных девелоперов, но при этом с высоким
потенциалом роста, на наш взгляд, обладают акции «Группы ЛСР». В этом году мы ожидаем
высокого роста продаж и в этом бизнесе. Помимо постепенного восстановления спроса на
строительные материалы, увеличению выручки будет способствовать ввод новых
мощностей», – говорит Татьяна Бобровская, финансовый аналитик ИК «Брокеркредитсервис».
«Официально мы данные компании не покрываем, но, по моим личным оценкам, потенциал
роста «ПИК» и «ЛСР» составляет порядка 50–60%», – поделился соображениями Андрей
Сапунов, старший инвестиционный консультант ИК «Финам». Однако в «Финаме»
добавляют, что «достаточно осторожно относятся к оценке компаний данного сектора в связи
с тем, что большинству из них свойственны низкий уровень прозрачности и недружелюбная
политика по отношению к аналитическому сообществу и инвесторам».
REITs. Пока в России «создаются условия для возникновения рынка недвижимости», на
Западе частные инвесторы с успехом зарабатывают на этом рынке. Несмотря на серьезный
обвал цен, а во многом и благодаря ему, сегодня американский рынок недвижимости скорее
жив, чем мертв. По крайней мере, если судить по индексам, которые отражают стоимость
строительных инвестиционных трастов (REITs). Индекс Dow Jones вырос с начала года на
8,7%, в то время как индекс Dow Jones REITs прибавил 20,2%. Другой традиционный индекс –
S&P 500 – с начала года просел на 6%, а вот индекс FTSE NAREIT прибавил 13,44%. В индекс
Dow Jones REITs входят все публичные трасты, которые инвестируют деньги во все сектора
американской недвижимости. В индекс FTSE NAREIT входят 148 наиболее ликвидных
публичных трастов. Трасты, чьи акции торгуются на рынке, привлекли в прошлом году около
$35 млрд инвестиций, а за первые 8 месяцев этого года приток составил уже $27 млрд.
Чувствуют себя хорошо многие биржевые фонды, в портфеле которых акции строительных
компаний. Например, Fidelity Real Estate Investment, под управлением которого активы
стоимостью $3,3 млрд. Доходность фонда в прошлом году составила 74% – почти рекорд
среди других биржевых фондов из данного сектора, а за последнее десятилетие в среднем
фонд приносил инвесторам 11% ежегодно, что также является уникальным показателем
в секторе.
Наиболее крупные доли в портфеле Fidelity занимают бумаги Simon Property Group. Это один
из крупнейших владельцев торговых, развлекательных, жилищных комплексов по всему
миру. Другая крупная доля приходится на бумаги Public Storage – компания занимается
строительством и сдачей в аренду всевозможных складских площадей также по всему миру.
Схожие по структуре портфели у другого успешного фонда – iShares Dow Jones US Real
Estate, а также у Vanguard REIT Index ETF и iShares Cohen & Steers Realty Majors. Бума в
секторе недвижимости ни в США, ни в остальном мире, понятно, не наблюдается из-за
кризиса и крайне медленного восстановления спроса. Между тем, в секторе коммерческой
недвижимости есть признаки стабилизации, кроме того, корпорации за минувшие два года
смогли провести реструктуризацию бизнеса, избавившись от плохих активов. Чего, конечно,
не скажешь о жилье: тут определяющей в ближайшие годы станет ситуация с безработицей, а
также с нежеланием банков давать ипотечные кредиты. Кроме того, те компании, которые
остались на плаву, с успехом привлекают средства для слияний и поглощений, ведь
множество объектов сейчас можно получить по бросовой стоимости. Инвесторы адекватно
оценивают перспективы таких вложений, поэтому приток средств в девелоперские трасты не
иссякает.
-------------------------------------------------
Дайджест деловой прессы "Оптимальный Бизнес"
www.bizoptimum.ru
Доходность девелоперских акций*
Доходность
+80,6 8,8
Целевая
цена,
Deutsche
Bank,
$/GDR
12,8
Система Галс -1,2
+210,5 1,3
2,0
ПИК
-4,9
+96,0 4,0
7,5
РТМ
-15,3
+10,3 6,5
с начала за
года
1 год
ЛСР
+45,2
ОПИН
-21,8
AFI
-56,5
Development
Цена,
$/GDR
-29,7
960,0**
47,0
-60,3
1,8
1,7
БКС, руб./
акция
1130
на
пересмотре
175,0
на
пересмотре
1300,0
на
пересмотре
КИТ
Финанс,
$/GDR
Тройка
Диалог,
$/GDR
11,4
11,2
4,7
3,0
1,2
* Цены указаны на 15.09.10.
** Рублей за акцию.
-------------------------------------------------
Дайджест деловой прессы "Оптимальный Бизнес"
www.bizoptimum.ru