О возможной глубине коррекции на столичном

Центр стратегических исследований
О возможной глубине коррекции на столичном рынке недвижимости
(сценарий динамики цен на рынке московского жилья)
Сделанные в феврале прогнозы Центра стратегических исследований «Росгосстраха»
начинают оправдываться: средние цены на столичном рынке недвижимости начали движение
вниз. Если верить данным сайта «Анализ рынка недвижимости», средние цены на столичную
недвижимость в марте находились на уровне 4726 долл. за кв. метр, месяцем ранее – 4744 долл.
за метр. Рост цен на московском рынке практически по всем сегментам прекратился еще в
ноябре 2006 г., когда средние цены на московскую недвижимость достигли 4736 долл. за метр.
Казалось бы, падение цен с тех пор было совсем незначительным (0,2%), однако это не совсем
так. Дело в том, что аналитики рынка недвижимости часто идут на одну маленькую хитрость,
чтобы уменьшить размер падения цен: средняя стоимость квадратного метра рассчитывается
долларах, тогда как он обесценивается по отношению к рублю прямо на глазах. Расчет
стоимости недвижимости в американской валюте дает возможность создать иллюзию
устойчивости заведомого перегретого рынка. Если пересчитать среднюю стоимость московской
недвижимости в рубли, то мы получим падение цены квадратного метра с ноября по март с
126,1 до 123,4 тыс. руб., т.е. на 2,2%. Надо учитывать, что стоимость недвижимости в целях
анализа, как правило, рассчитывается на основании предложения, когда продавцы заявляют
свои пожелания по цене. На практике стоимость квадратного метра по завершенным сделкам
заметно ниже, так как сегодня практически ни одна сделка не совершается без заметных
скидок. По имеющимся данным, сейчас скидки часто достигают до 10% стоимости квартиры.
Учитывая инерционность рынка недвижимости, можно утверждать, что такое снижение цены –
это начало коррекции после перегрева рынка в 2005-2006 годах.
Важным фактором, определяющим давление на цены, является рост предложения
недвижимости на рынке. По данным того же сайта «Анализ рынка недвижимости» количество
предложений на рынке московских квартир выросло в марте 2007 г. по сравнению с мартом
прошлого года на 72%, причем предложение недвижимости становится все больше. Это
свидетельствует о неверии инвесторов в продолжение роста цен и их желании зафиксировать
прибыль. В свою очередь «затоваривание» рынка и увеличение сроков экспозиции
недвижимости будет работать на снижение цен на московское жилье.
Центр стратегических исследований
Напомним:
расчеты
Центра
стратегических
исследований
«Росгосстраха»,
опубликованные в феврале этого года1, показывают, что рынок московской недвижимости
представляет собой «инвестиционный пузырь», надувшийся в 2005 – 2006 гг. на волне роста
ликвидности на российском инвестиционном рынке. Рекордный рост цен на нефть, газ и другие
экспортные российские ресурсы по данным ФТС обеспечил увеличение стоимости российского
экспорта с 241,5 в 2005 г. до 302 млрд. долл. в 2006 году, т.е. на 25%. Денежная масса М2
выросла в 2006 г. на 49%, что существенно больше роста 2005 года – 39%. Реальные доходы
россиян в 2006 г. выросли на 10%, но особенно быстро росло благосостояние верхних
имущественных групп, о чем свидетельствует рекордный объем ввоза иномарок в Россию –
1,05 млн. шт. против 774 тыс. годом ранее. Поиск инвестиционных инструментов для вложения
свободных средств привел состоятельных россиян на рынок недвижимости, что и вызвало рост
цен в Москве с 2,3 тыс. долл. за кв. метр в конце 2005 г. до 4,7 тыс. долл. в конце 2006 года.
Причем разница в цене между жильем бизнес-класса и сегментом «ниже среднего» была в
целом весьма незначительной и не превышала 25%.
Однако известно, что цены на рынке могут расти только тогда, когда их поддерживает
конечный спрос – в нашем случае потребители, готовые приобрести недвижимость не для
перепродажи, а для проживания. Исследования «Росгосстраха» показали, что существует
достаточно устойчивое соотношение между доходами россиян и теми суммами, которые они
готовы вложить в приобретение недвижимости. В верхних имущественных группах
максимальный бюджет на приобретение недвижимости не превышает 1,8 годового дохода
семьи, а в среднем он еще меньше и составляет около 1-1,3 годовых доходов семьи. Наличие
такого «потолка» в расходах на недвижимость вполне понятно: помимо жилья семье
необходимо приобретать еду, одежду, бытовую технику, автотранспорт, мебель, оплачивать
медицину, обучение детей и т.п. Поэтому даже вполне обеспеченные семьи не могут
откладывать на недвижимость более трети доходов, а накопление средств на новую квартиру
может занять более 6 лет. Исследования «Росгосстраха» также показывают, что горизонт
планирования для современных россиян не превышает 6-7 лет и те, кто не могут накопить
необходимую сумму за этот срок, отказываются от улучшения жилищных условий, откладывая
его «до лучших времен».
При цене квадратного метра в 4200 долл. (по версии IRN.ru) и среднем приращении жилой
площади в результате улучшения жилищных условий (разница между площадью новой и
Их можно найти на сайте «Росгосстраха» в разделе «Аналитика» по адресу:
http://www.rgs.ru/rus/news/analytics/index/302B167E-2320-4969-8698-5AE2EB5FBCF5.wbp
1
Центр стратегических исследований
старой квартиры, при условии ее продажи на вторичном рынке) в 30 кв. метров, с рынка
недвижимости выдавливаются семьи с доходом менее 3 тыс. долл. на члена семьи в месяц.
Если учесть, что доля таких семей в Москве составляет более 97%, очевидной реакцией рынка
на повышение цен является отток покупателей и сокращение платежеспособного спроса. Кроме
того, семьи с доходом от 3000 долл. на члена семьи в месяц, как правило, ориентируются на
жилье повышенной комфортности и не интересуются основной массой московской
недвижимости, выставленной на продажу – по имеющимся сведениям, сегодня не менее 60%
предложений приходится на дома, изношенные физически и морально. Исследования
«Росгосстраха» показывают, что балансирование спроса и предложения на московском рынке
недвижимости достигается при средней цене предложения на уровне 3 тыс. долл. за
квадратный метр (по курсу 26,5 руб. за доллар). Таким образом, равновесная цена
недвижимости на российском рынке превышает фактическую стоимость кв. метра на 40%. Так
что одномоментное снижение цен до равновесного уровня привело бы к серьезному падению
стоимости московского квадратного метра. При этом разрыв между фактической и равновесной
стоимостью жилья в качественном сегменте «ниже среднего» еще выше.
Однако ожидать резкого падения средних цен на московскую недвижимость не стоит. На
то есть несколько причин. Во-первых, недвижимость – товар мало ликвидный, его реализация
требует значительного времени и выполнения многочисленных бюрократических процедур.
Во-вторых, продажа недвижимости не является единственным источником получения
прибыли: она может приносить доход от сдачи в аренду. В-третьих, как известно, «неудачные
спекуляции превращаются в долгосрочные инвестиции» и те, кто вложился в недвижимость с
целью получения краткосрочного дохода, могут сделать ее инвестициями «на старость».
Основным фактором, который может оказать поддержку рынку недвижимости, станет
рост доходов москвичей. Исследования показывают, что существует прямая зависимость между
средним доходом жителя города и стоимостью московского квадратного метра. Анализ данных
по стоимости недвижимости и доходам населения (соответственно IRN.ru и ФСГС) показывает,
что в 1999-2004 гг. на московском рынке недвижимости сложилось устойчивое соотношение
доходов горожан и цены квадратного метра жилья. Средняя московская семья могла купить на
свой годовой доход 13-15 кв. метров жилплощади, соответственно, за два годовых дохода –
малометражную однокомнатную квартиру или расширение жилья на 30 кв. метров. На
следующем графике уровень цен, отвечающий этому соотношению, называется «устойчивым».
Центр стратегических исследований
Соотношение средней стоимости недвижимости и доходов москвичей
Средняя "устойчивая" цена
кв. метра в Москве на конец
года, тыс. руб. в 1999-2010
гг.
160
140
120
100
Средняя стоимость кв.
80
метра в Москве, тыс. руб.
60
Средняя цена кв. метра в
Москве на конец года, тыс.
руб. в 1999-2006 гг.
40
20
0
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
Средний месячный доход москвича, руб.
Как видно из графика, «устойчивая» цена в 2006 г. сильно отстала от фактической. Если
мы признаем сложившимся фактом соотношение дохода и стоимости квадратного метра,
установившееся до инвестиционного бума 2005-2006 гг., то фактическая цена при «сдутии»
инвестиционного «пузыря» должна стремиться к устойчивой. Далее, если предположить, что
коррекция цен завершится до конца 2007 года, падение средних цен на московскую
недвижимость будет весьма драматичным и составит более 20% - они снизятся с нынешних 110
до 90 тыс. руб. за метр к концу года. При более длительной коррекции, которая затянется до
середины 2008 года «посадка» рынка будет более мягкой: к середине 2008 г. средняя стоимость
московского кв. метра может снизиться до 95-100 тыс. руб. за метр, т.е. падение составит 10%.
Далее средние цены на московскую недвижимость возобновят рост, поддержанные
повышением доходов москвичей.
При этом надо помнить, что здесь мы анализируем поведение средних цен на московском
рынке. Известно, что различные сегменты московского рынка ведут себя по-разному. В
сегменте недвижимости низкого качества коррекция идет гораздо быстрее, чем по рынку в
целом: здесь падение цен по сравнению с концом прошлого года составило около 4% (без учета
скидок), так как недвижимость типа «плохая панель» сегодня очевидно переоценена. С другой
стороны, в сегменте недвижимости бизнес-класса падение цен составило, по нашим оценкам,
немногим более 1% (без учета скидок). Так что и в дальнейшем эти сегменты будут развиваться
по своим законам. Напомним, что наиболее платежеспособная, верхняя часть среднего класса
ориентирована на приобретение жилья бизнес-класса, объем предложения которого на рынке
довольно ограничен. Так что в этом сегменте падение цен может оказаться не столь глубоким.
Центр стратегических исследований
С другой стороны, в сегменте жилья среднего качества и «ниже среднего», удовлетворяющего
запросам основной массы среднего класса, а также рабочих мигрантов из других регионов,
падение цен может оказаться весьма значительным, так как платежеспособность этой группы
невелика. Заметный спад в этом сегменте, составляющем, по оценкам, более 60% предложения
на вторичном рынке, потянет вниз средние цены на московском рынке недвижимости.