Мониторинг вторичного рынка жилой недвижимости за период с

Мониторинг вторичного рынка жилой недвижимости за период с июль 2009
по июнь 2010 гг. Душанбе.
Структура объема предложения квартир на вторичном рынке Душанбе.
Первые шесть месяцев мониторинга показали скачущее и неоднозначное
поведение рынка, где объем мог возрасти, от 10% до 20% как это было в августе и
октябре, где объем открытого предложения достиг 947 квартир, или мог резко
упасть до 17%, как это произошло в сентябре после резкого скачка в объемных
показателей.
Вторая половина года, начиная с февраля, характеризуется постепенным
увеличением объемов предложения на рынке. Средний ежемесячный прирост от
1% до 5%. В целом, рост объема открытого предложения за 12 месяцев
исследуемого периода составил 16,3%. В натуральном выражении, показатель
составил всего 140 квартир, но в масштабах местного, еще не сформированного
рынка недвижимости и с общим размером выборки, в среднем 1000 предложений,
такая цифра говорит о каком-либо развитии.
Рис.1 Динамика предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе по месяцам, июль 2009июнь 2010гг.
*Источник: Ежемесячный отчет о мониторинге вторичного рынка недвижимости Душанбе.
Обзор и оценка
недвижимости.
ценовой
ситуации
на
вторичном
рынке
жилой
За 12 месяцев (с июля 2009 по июнь 2010 года), недвижимость в Душанбе
подешевела незначительно, на 3,2%, в основном за счет снижения обменного
курса доллара. (в 2009 году курс национальной валюты по отношению к доллару
США снизился с 3,4556 сомони в начале периода до 4,3710 сомони в конце
периода или на 26,5%). Наиболее «пиковыми» в вопросе цены оказались в
течение года сентябрь и октябрь. Так, в сентябре средняя удельная цена одного
квадратного метра была зафиксирована на уровне 986,2 долларов США.
Непрерывный рост, продолжающийся с июля, когда «квадрат» предлагался по
938,5 долларов, достиг своего пика в сентябре, в среднем прибавив за два месяца
(июль, август) около 5%.
Продержавшаяся два месяца, вплоть до февраля, рыночная стабилизация,
поменяла свое поведение в сторону резкого скачка вниз. Так, статистически
значимо, в феврале цены на жилье в Душанбе упали до 905
долл.США/кв.м.Отрицательный прирост составил -5,4%. К июню 2010 года цена на
квартиры начала набирать темпы.
Рис.2 Сравнительная динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке
жилья Душанбе, июль2009 - июнь 2010г, долл./кв.м.
* Источник: Ежемесячный отчет о мониторинге вторичного рынка жилой недвижимости Душанбе.
В среднем, поведение цены в разрезе по количеству комнат практически по всем
сегментам не возымело такого колебания, как в сегменте многокомнатных
квартир, где снижение сегмента составило около 11%. Квартиры с количеством от
трех и более комнат в денежном выражении скинули в цене около 105 долларов
США за один «квадрат» продаваемой площади.
Рис.3 Прирост средней удельной предложения квартир на вторичном рынке жилой недвижимости
Душанбе, июль 2009-июнь 2010
* Источник: Ежемесячный отчет о мониторинге вторичного рынка жилой недвижимости Душанбе.
В сегменте однокомнатных и двухкомнатных квартир можно найти общие
тенденции в динамике развития
среднерыночной цены с единственным
различием, которое было зафиксировано в январе, когда цены на «двушки»
взлетели до 1000 долларов за «квадрат», в то время как цены на однокомнатные
квартиры в городе, носили характер стабилизации вплоть до февраля (914
долл.США/кв.м.). Своего максимального значения цены в обоих сегментах
достигли в сентябре: однокомнатные – 1019 долл. США/кв.м, двухкомнатные –
1053,8 долл.США/кв.м. В этот период наблюдался структурный сдвиг в сегменте
двухкомнатных квартир (индекс структурных сдвигов составил 1,086 процентных
пунктов), за счет чего, помимо прочих факторов (таких резкий спад в предложении,
увеличение спроса и др.), повлиявших на уровень цены в сентябре, произошел
прирост (8,2%).
Рис.4 Динамика средней удельной предложения квартир на вторичном рынке жилой недвижимости
Душанбе, июль 2009-июнь 2010
* Источник: Ежемесячный отчет о мониторинге вторичного рынка жилой недвижимости Душанбе.
Рекордное значение ценового показателя в сегменте трехкомнатных квартир было
зафиксировано в декабре 2009 года, когда в среднем трехкомнатные квартиры
предлагались по цене 1000 долл.США/кв.м., что выше уровня среднерыночной на
4%. Затем, в феврале последовал резкий скачок вниз (-11,2%), когда цены на
трехкомнатные квартиры упали до 898 долл.США/кв.м. Во-первых, это было
связано с тем, что в целом на рынке в феврале наблюдалось снижение цен (5,7%), а во вторых – имело место уменьшение доли этого сегмента в общей
структуре выборки в целом, из рынка ушли дорогие квартир, на смену которым
предлагалось жилье по более доступным ценам.
В целом, динамика цен на квартиры в зависимости от предлагаемого материала
конструкции показала снижение в обоих сегментах, но по отношению к базовому
периоду (июль 2009г) «кирпич» прибавил в цене около трех процентов, что не
выходит за пределы статистической погрешности. Панель же, в свою очередь,
напротив, потеряла в цене около 6,5%, причем отрицательный прирост выходит за
пределы статистической погрешности, что говорит о реальном удешевлении
сегмента.
Рис.5 Сравнительная динамика средних удельных цен предложения квартир в зависимости от типа
постройки на вторичном рынке жилья Душанбе, июль2009 - июнь 2010г, долл./кв.м.
*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)
Положительная динамика в цене за год была зафиксирована в районах Сомони и
Шохмансур, в виду того, что предложение в данных районах почти всегда
обеспечено стабильным спросом, что не может не влиять на настроение
продавцов в вопросе формирования цены. В то время как, районам с менее
развитой инфраструктурой приходится бороться за «место под солнцем»,
периодически сподвигая продавцов корректировать цены на жилье в них.
Рис.6 Динамика средней удельной предложения квартир на вторичном рынке жилой недвижимости
Душанбе в разрезе административных районов, июль 2009-июнь 2010
* Источник: Ежемесячный отчет о мониторинге вторичного рынка жилой недвижимости Душанбе.
Рис.7 Прирост средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе,
июль 2009 – июнь 2010
*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)
Исполнитель: Рашидова Бустона, сертифицированный РГР аналитик рынка
недвижимости, ОАО «Сомон Капитал»