Процедура покупки недвижимости

Карнавал Путешествий
Туристическая фирма
(125047, г. Москва, ул. Лесная, д. 8а)
(499) 251-60-41, (499) 251-50-34, (499) 250-98-61
e-mail: strop@strop.ru, info@carnaval-v.ru
www.carnaval-v.ru
Процедура покупки недвижимости
в Великобритании
1.Формы собственности (Freehold & Leasehold).
Недвижимость в Великобритании подразделяется на freehold (бессрочное владение на правах
собственности) и leasehold (владение на правах аренды).
Купив Freehold дом ( квартиры Freehold никогда не бывают) Вы становитесь полноправным
владельцем. Владение на правах собственности означает, что Вы бессрочно владеете как зданием,
так и землей, на которой оно стоит. Как правило, на продажу в собственность предлагаются частные
домовладения, виллы или поместья.
Leasehold могут быть как квартиры, так и дома, участки земли. В этом случае только здание, но не
земля, является предметом продажи. При этом владелец земли (собственник) передает новому
владельцу недвижимости права аренды на землю на определенное количество лет - от 1 года до 999
лет. Продолжительность аренды влияет на стоимость объекта. Цена недвижимости Leasehold со
временем падает, поскольку с каждым годом остается все меньше лет в договоре аренды. Не приняв
нужных мер и не продлив договор аренды, можно лишиться всех прав на пользование этой
недвижимостью. Если Вы хотите увеличить срок владения землей, то, по английским законам, Вы
можете выплатить дополнительную стоимость и продлить свои права долгосрочной аренды объекта
на 90 и более лет.
2. Переговоры о стоимости с продавцом.
Как только Вы определились и выбрали объект недвижимости, который желаете приобрести, Вы
делаете предложение на покупку данной недвижимости (Offer). Ваше предложение может быть
основано, как на полной рыночной стоимости, выставленной риелтором, так и на стоимости, которую
вы готовы были бы заплатить. Если владелец не принял Вашего первого предложения, Вы можете
пересмотреть его. Количество предложений, которые Вы можете сделать в отношение любого
объекта недвижимости неограниченно. При этом сделанные Вами предложения не накладывают на
Вас никаких обязательств и не связывают Вас юридически
3. Юридические аспекты.
3.1. Задаток.
Как только вопрос стоимости принципиально разрешен и согласован между сторонами, в
доказательство серьезности Ваших намерений приобрести объект недвижимости, Вас могут
попросить заплатить агенту недвижимости или юридическому консультанту продавца небольшую и
обычно не подлежащую возврату сумму в качестве залога.
3.2. Юридическое оформление передачи прав собственности на объект (составление
нотариальных актов о передаче имущества).
Всеми юридическими аспектами покупки, а также оформлением документов по переходу права на
недвижимость занимаются юристы. Первым делом составляется (Memorandum of Sale) - простой
документ, в котором указаны имена и координаты обоих сторон и их адвокатов. На этом же этапе
обсуждается и то имущество, которое приобретается вместе с недвижимостью — мебель, бытовая
техника и пр.
3.3. Местные запросы и работа над контрактом (Conveyancing).
Адвокаты начинают работать над составлением контракта, который обычно готовится по стандартной
форме юристами продавца и затем обрастает многочисленными дополнениями. Кроме этого, юристы
занимаются процедурой проверки в местных органах власти, земельном кадастре, реестре
банкротств и т.д., ими также осуществляется уплата всех причитающихся гербовых сборов. Если Вы
планируете реконструировать недвижимость, Ваш юрист должен проконсультироваться с местными
властями..
4. Независимая оценка объекта (Survey).
Вам следует решить, проводить ли независимую экспертизу, которая поможет определить не только
предполагаемую стоимость объекта, но и дать заключение о состоянии здания (фундамента,
коммуникаций и т. д.), а также выявить все имеющиеся проблемы данного объекта. Есть три типа
оценки - мы можем подсказать, какой тип оценки оптимален именно для Вашего объекта. Опытный
инженер-оценщик проверит техническое состояние дома или квартиры и предоставит результаты
проведённой экспертизы. Эксперты, как правило, предложат Вам варианты решения проблем и
сообщат приблизительный размер затрат. Заключение о состоянии недвижимости является
необходимым требованием любого банка для того, чтобы оценить, не завышена ли продажная
стоимость объекта, годится ли объект выступить в качестве залога.
Традиционно оценщики немного занижают стоимость объекта, однако их рекомендации и особенно
мнение о техническом состоянии может быть существенным козырем в руках покупателя при
дальнейших переговорах о цене. Цена объекта может меняться вплоть до обмена контрактами.
Если же вы не прибегаете к финансовой помощи банка и приобретаете недвижимость за наличные,
то получение такого заключения все равно настоятельно рекомендуется. Оно даст вам уверенность в
том, что приобретаемый объект не имеет никаких дефектов, что несомненно служит комфортным
обстоятельством. Стоимость услуг оценщика варьируется в зависимости от размера объекта и
обычно составляет от 600 до 1500 английских фунтов стерлингов.
5. Обмен контрактами (Exchange).
В согласованный день и час адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный
контракт и депозит обычно на 10% от стоимости объекта. В то же самое время адвокат продавца
отправляет адвокату покупателя подписанный им контракт. С этого момента контракт вступает в
юридическую силу. В контракте устанавливается день окончания сделки (Completion), то есть
официального вступления покупателя во владение недвижимостью. Иногда обмен контрактами и
окончание сделки происходят в один и тот же день, но обычно их разделяет несколько недель или
даже месяцев.
Обмен договорами может быть произведен в случае, если:
1. Ваш юридический консультант и Вы удовлетворены правоуставливающими документами на объект
и юридической стороной сделки в целом.
2. Вы передали Вашему юристу депозит.
3. Вы вернули Вашему юридическому консультанту подписанный Вами договор
дата завершения операции согласована с продавцом.
4. Вы подготовили денежные средства, необходимые для завершения сделки.
После обмена договорами ни одна из сторон не вправе выйти из сделки; Вы и продавец по закону
обязаны завершить операцию купли-продажи.
6. Окончание сделки (Completion).
Завершение — последний этап операции покупки недвижимости, когда соответствующие документы
оформлены и завершающий платёж получен на клиентском счету адвоката продавца, а Ваш юрист
получает свидетельство о передаче прав собственности и все остальные документы.
Это день, когда покупатель получает ключи от своего нового дома или квартиры, а продавец к этому
времени должен полностью освободить помещение. Юристы обязаны предоставить в
государственный реестр (Land Registry) документ, подтверждающий изменение владения данного
объекта. Завершение сделки происходит, когда не только все соответствующие документы
оформлены, но и завершающий платеж получен на счет адвоката продавца. Деньги переводятся
между клиентскими счетами адвокатов, т.е. изначально покупатель вносит деньги на клиентский счет
своего адвоката, с которого далее они переводятся на клиентский счет адвоката продавца.
Клиентский счет адвоката также известен как escrow.
Эскроу (еscrow) счёт – это счёт, когда деньги освобождаются в пользу одной из сторон при
исполнении этой стороной определённых обязательств перед другой стороной. Ваши деньги
находятся в безопасности в руках Ваших юридических консультантов: юристы будут хранить их до
Вашего распоряжения и, если сделка не состоится, возвратят Вам. Нарушение такой гарантии влечёт
за собой тяжёлые последствия для адвоката, такие как штрафы, полная выплата компенсаций
клиентам, отстранение от юридической практики. Учитывая эти санкции, не найдётся ни одного
адвоката, способного нарушить закон и испортить свою репутацию. В этот же момент следует
провести оплату Гербового сбора (Stamp Duty Land Tax) или налога на приобретение недвижимости,
который составляет от 1% до 4% (см. ниже) в Управлении налоговых сборов(Inland Revenue). В это
время покупаемая Вами недвижимость регистрируется на Ваше имя в Земельном кадастре (Land
Registry).В целом процесс оформления сделки купли-продажи занимает от одного до двух месяцев,
несколько дольше в случае с ипотечным кредитованием.
7. Налоговый статус
Существует три основные схемы при регистрации покупки недвижимости:
регистрация покупки недвижимости на Ваше имя («покупатель–нерезидент» и «покупатель–
резидент») и регистрация покупки недвижимости на оффшорную компанию. Прежде чем остановиться
на определенном механизме покупки недвижимости, следует получить детальную консультацию по
вопросам налогообложения в нашем офисе и составить/изменить Ваше завещание в
Великобритании, чтобы гарантировать себе оптимизацию налогов, на которую Вы можете
рассчитывать.
8. Необходимые издержки при покупки недвижимости.
Оценка / осмотр. Стоимость услуг оценщика варьируется в зависимости от размера объекта и обычно
составляет от 600 до 1,500 английских фунтов Юридические издержки. Плата за услуги сильно
различается, но в среднем оценить ее можно в диапазоне GBP 700-GBP 2000. Гонорар за
юридическое сопровождение сделки, как правило, составляет определенный процент от суммы
сделки (обычно около 1%). Гербовый сбор (Stamp Duty). Это государственный налог, уплачивается
при покупке недвижимости, основанный на цене приобретения недвижимости, который
рассчитывается следующим образом:
От GBP 0 до GBP 120,000 — 0
GBP 120,001 — GBP 250,000 — 1% от стоимости покупки
GBP 250,000 — GBP 500,000 — 3% от стоимости покупки
GBP 500,000 + — 4% от стоимости покупки
Оплата за консультацию по ипотеке. Следует быть готовым к тому, что придется заплатить за
консультацию по ипотеке профессиональному консультанту по ипотеке, средняя стоимость услуг
около 1% от стоимости объекта. Страхование объекта. Кредиторы настаивают на том, чтобы
недвижимость была адекватно застрахована соответствующим полисом на здание, охватывающим
обычные риски. Кроме того, Вы должны иметь специальную страховку, покрывающую кражу, пожар,
ущерб и т.д.. Средняя стоимость страховки в год начинается от 500 GBP за 2-х комнатную квартиру и
от 850 GBP за 5-тикомнатную квартиру или дом.
9. Расходы на содержание недвижимости.
Владельцу любой недвижимости надо платить муниципальный налог (Council Tax), который идет на
содержание полиции, пожарных, муниципального жилья, школ, библиотек, уборку улиц. Этот налог
может быть оплачен сразу за год, либо ежеквартально или ежемесячно. Сумма устанавливается
муниципалитетом и может резко отличаться даже в пределах одного города - парадоксально, но City
of Westminster, куда попадает самый центр Лондона, имеет один из самых низких муниципальных
налогов в стране, а соседний Camden, например, является одним из самых дорогих - поэтому в
зависимости от муниципалитета налог может составлять от 200 фунтов в год до 2500 тысяч в год.
Каждый объект недвижимости в Великобритании занесен в специальный реестр и в зависимости от
своей стоимости подпадает в одну из восьми категорий (от А до Н), где категория H является
наиболее дорогой. Владельцам почти всех квартир и некоторых домов необходимо также платить
Service Charge (Плата за обслуживание) - она устанавливается либо советом жильцов, либо
управляющим агентом, следящим за состоянием объекта, и может резко отличаться в зависимости от
объекта и предоставляемых услуг (консьерж, видеокамеры, гаражи и т.д.) - от 500 до 3500 в год
(обычно оплачивается ежеквартально).