Новостройки: вопросов много – проблем не меньше

Новостройки: вопросов много – проблем не меньше
Начиная рубрику, посвященную вопросам долевого участия строительства, наша газета не
ошиблась: тема весьма актуальная и востребованная у астраханцев. Тот факт, что многие
из наших читателей самостоятельно решают свои жилищные проблемы, не может не
радовать. Но как обычному человеку разобраться в хитросплетениях законодательства,
избежать тех моментов, которые могут новоселье превратить в проблему с многолетними
судебными последствиями. Как отстоять свои права без ущемления интересов
строительной компании. Эти и многие другие вопросы поступают как в редакцию нашей
газеты, так и специалистам компании «Кротон». В продолжении темы отвечает на
вопросы читателей начальник отдела продаж строительной компании «Кротон» Фиалко
Петр Викторович:
ВОПРОС: Заключил договор долевого участия в марте 2008 г., срок сдачи дома –
апрель 2009 г. Однако с июля 2008 г. строительство дома практически не ведется,
краны не работают, рабочих на стройке практически нет, стройматериалов тоже нет.
Могу ли я по своей инициативе расторгнуть договор долевого участия и чем мне это
грозит?
Можете, но только в судебном порядке. В соответствии с п. 1.1 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 г.
№214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве ……" в случае прекращения или
приостановления строительства по требованию дольщика договор может быть расторгнут
в судебном порядке.
Прежде чем подавать в суд, обратитесь в строительную компанию с заявлением, в
котором попросите прокомментировать сложившуюся ситуацию, как ее расценивать –
приостановление или прекращение и с чем связана данная ситуация, когда реально дом
будет сдан. Также взвесьте, что для Вас важнее – все-таки получить новую квартиру,
дождавшись сдачи дома, или сохранность денежных вложений.
Если объяснения строительной компании будут недостаточно аргументированы, сроки
фактической сдачи будут существенно (6-7 месяцев) отличаться от указанных в договоре,
Вас серьезно беспокоит сохранность денежных средств, то можете обращаться в суд с
требованием о расторжении договора.
В данном случае Вам не грозят какие-либо штрафные санкции, т.к. расторжение договора
будет по вине строительной компании, которая не соблюдает существенные условия
договора, а именно – сроки сдачи дома.
ВОПРОС: Хочу приобрести квартиру в новостройке, перед заключением договора
съездил на стройплощадку – работа кипит, дом активно строится. Но застройщик
просит подписать договор займа, по которому он обязуется за мои деньги «железно»
передать мне квартиру. Мне объясняют эту ситуацию тем, что сейчас оформляются
права на землю под домом и пока компания не может заключать договора долевого
участия. Можно ли покупать квартиру по договору займа и как обезопасить себя как
покупателя в данной ситуации?
Ситуация очень интересная. Приобретение квартиры в новостройке по договору займа
относится к т. н. «серым» схемам, которые не предусмотрены законодательством,
регулирующим долевое строительство и предназначены они для ухода от этого
законодательства. Кроме того, данная ситуация говорит о том, что строительство ведется
без оформления каких-либо прав на земельный участок. В соответствии со ст. 3 закона о
долевом участии застройщик имеет право привлекать деньги только после
государственной регистрации прав на земельный участок, именно поэтом в данном случае
используется договор займа.
Чем Вам это грозит? Тем, что при подписании данного договора на Вас не будет
распространяться законодательство о долевом участии, по которому в дальнейшем Вы
смогли бы отстаивать свои права. Кром того, существует вероятность того, что права на
земельный участок застройщику могут и не оформить, либо существенно затянуть данный
вопрос, что, в свою очередь, может повлиять на фактический срок сдачи дома.
И теперь самое главное – как выйти из этой ситуации. Если Вы все-таки намерены купить
квартиру в данном случае, то возможны два варианта: либо включить в договор займа все
условия стандартного договора долевого участия, либо заключить с застройщиком
договор задатка, по которому Вы обязуетесь заключить с ним основной договор долевого
участия после регистрации прав на земельный участок, а застройщик обязуется
зарегистрировать права на земельный участок до оговоренного срока и эту квартиру
продать только Вам.
ВОПРОС: Перед подписанием договора долевого участия я попросила сотрудника
отдела продаж фирмы-застройщика внести в договор пункт о том, что фирма
располагает на дату заключения договора всеми правомочными и действующими
документами, которые необходимы для строительства. Мне отказали, объяснив, что
это само собой разумеется («Как мы можем строить без документов?!», «Мы же их
Вам только что показывали») и договор стандартный, утвержден руководством,
изменению не подлежит. Законно ли мне отказали и как поступить в данной
ситуации?
Существуют пункты договора долевого участия в строительстве, которые в соответствии
со ст. 4 закона об участии в долевом строительстве должны быть обязательно в нем
прописаны. Кроме того, часть положений договора напрямую данным законом не
регулируется, но подпадает под действие Гражданского кодекса и иных законодательных
актов. Все остальное, в т.ч. и предложенный Вами пункт, указываются по соглашению
сторон. Принудить компанию к включению в договор данного пункта Вы не можете –
договор заключается при взаимном согласии сторон.
Данную ситуацию можно объяснить либо нежеланием сотрудников отдела продаж делать
«лишнюю» по их мнению работу по дополнению договора, либо некомпетентностью этих
сотрудников («А вдруг какую бумажку не оформили»), либо тем, что некоторые
документы, о которых Вы можете и не знать, действительно не оформлены или истек срок
их действия.
Подстраховаться в данной ситуации можно следующим образом: напишите письмо на имя
руководства фирмы с просьбой подтвердить тот факт, что в соответствии с действующим
законодательством РФ фирма располагает всеми необходимыми для строительства
жилого дома и привлечения средств участников долевого строительства правомочными
документами, разрешениями, лицензиями и т.п.
ВОПРОС: В договоре долевого участия прописано, что цена фиксируется при оплате
80% цены договора. Я беру ипотеку: 10% оплачиваю из своих денег, 90% -средства
банка, которые он перечисляет после государственной регистрации договора. А
вдруг застройщик поднимет цену до момента перечисления банком денег? Как
обезопасить себя в данной ситуации, ведь своих денег больше нет и банк больше
денег не даст
Попросите застройщика включить в договор пункт о том, что цена 1 кв. м. общей площади
является фиксированной и не подлежит изменению до момента окончательного
взаиморасчета между сторонами. Аргументация Вашей позиции: за Вашу квартиру
происходит практически моментальная 100%-я оплата, гарантия получения ипотечных
средств на расчетный счет застройщика – 100%, быстрота получения ипотечных средств
от банка зависит только от расторопности сотрудников застройщика.
Ипотечные средства достаточно выгодны для строительных компаний: всю работу по их
получению дольщик ведет самостоятельно, в большинстве случаев ипотечные средства –
это значительные суммы от 70 до 90 % от стоимости квартиры, гарантия получения денег
от банка - 100%, деньги перечисляются банком на расчетный счет застройщика - нет
необходимости пересчета денег и проверки их подлинности при сдаче в кассу
застройщика.
СПРАВКА
ООО «МК «Кротон» - строительная компания – застройщик и генеральный подрядчик
строительства жилого комплекса «Радужный». Жилой комплекс «Радужный»
располагается между двумя крупными городскими микрорайонами «Юго-Восток-2» и
«Юго-Восток-3», на пересечении ул.Звездная и ул.Космонавтов, напротив парка
«Планета». В состав «Радужного» входит четыре жилых дома и отдельно стоящий
надземный многоярусный паркинг. Улучшенная планировка квартир, индивидуальное
отопление и горячее водоснабжение в каждой квартире, теплоизоляционное покрытие
фасада домов, огороженная территория, развитая инфраструктура, ландшафтный дизайн
— для жителей «Радужного» комплекса будет создана радужная и комфортная среда
обитания. Срок сдачи первого дома – ноябрь 2008 года. Подробности на www.kroton-sk.ru
или по телефонам 500 - 706, 625377