Cкачать оригинальный файл материала
реклама
ОТЧЕТ Результаты мониторинга рынка ареды торговой недвижимости по состоянию на июль 2010г. Подготовлено для ООО «ИДЕМ» август 2010 г. International Development & Marketing Консультанты по торговой недвижимости Конфиденциальность ООО «ИДЕМ» (далее Заказчик) обращает внимание получателя настоящего документа на то, что изложенная в данном отчете информация является конфиденциальной и представляет собой объект нематериального вещного права. Все права на ее использование, обязанности и доходы, вытекающие из существующих контрактов, исков, работ в незавершенной форме, также принадлежит ООО «ИДЕМ». 2 International Development & Marketing Консультанты по торговой недвижимости Оглавление Объем рынка аренды торговой недвижимости .........................................................................................................4 Средневзвешенная стоимость аренды и средняя площадь предложения в районах города ...............................4 Средневзвешенная стоимость аренды кв.м. торговой площади по районам.........................................................5 Структура предложения по районам города ..............................................................................................................6 Стоимость месячной аренды в территориальных сегментах города .......................................................................6 Изменение стоимости аренды торговой недвижимости по сравнению с весной 2010 .........................................7 Стоимость месячной аренды по альтернативному назначению объекта................................................................8 Стоимость месячной аренды в зависимости от занимаемого этажа .......................................................................9 Зависимость стоимости аренды от площади помещений.........................................................................................9 Графическое отображение зависимости стоимости аренды от величины площади помещения ......................10 3 International Development & Marketing Консультанты по торговой недвижимости Индикаторы рынка аренды торговой недвижимости Нижнего Новгорода (июль 2010 г) Компания IDEM в июле 2010 провела мониторинг рынка аренды торговой недвижимости. Главной побудительной причиной для проведения исследования стал интерес наших клиентов- сетевых ритейлеров планирующих развитие в Нижнем Новгороде к основным показателям местного рынка, к структуре и динамике цен на торговую недвижимость. Для статистического анализа использовалось 631 актуальных на середину июля предложения аренды нежилых помещений под торговлю в отдельностоящих зданиях, встроенных помещениях, стрит-ритейле, торговых центрах, опубликованные в открытых источниках. Таблица 1. Объем рынка аренды торговой недвижимости Кол-во предложений Совокупная площадь, кв.м. Общая стоимость месячной аренды, руб 631 161 567,95 95 020 632 Для организации предприятий торговли в июле предлагался 631 объект нежилой недвижимости, общая площадь объектов составила 161 568 кв.м., а заявленная стоимость аренды около 95 млн. рублей. Таблица 2. Средневзвешенная стоимость аренды и средняя площадь предложения в районах города Средневзвешенная стоимость аренды кв.м. торговой площади по районам, руб. за кв.м. в мес. Средняя площадь предложения, кв.м. Нижегородский Советский Сормовский Приокский Московский Канавинский Автозаводский Ленинский 722 602 579 560 528 519 500 472 206 269 341 252 337 225 355 180 Весь Нижний Новгород 589 255 Районы города Средневзвешенная цена одного квадратного метра торговой площади в Нижнем Новгороде составляет 589 руб. за метр. Торговые объекты выставленные по высокой цене находятся в Нижегородском районе. Советский и Сормовский районы следуют за ним – сказывается присутствие в предложениях потенциально высокорентабельных объектов на ул. Белинского в Советском районе, и на ул. Коминтерна и в Центре Сормова в Сормовском. 4 International Development & Marketing Консультанты по торговой недвижимости Данные по средней площади предложения демонстрируют, что в Нижегородском районе структура предложения смещена в сторону небольших площадей. Это объясняется и дефицитом крупных торговых объектов в центре города и тем, что в Нижегородском районе сосредоточены основные торговые коридоры, размеры площадей в которых сравнительно невелики. Крупные экспонируемые площади располагаются в Автозаводском, Московском и Сормовском районах – ТЦ «Москва», ТЦ «Москва-Сити», ТЦ «Гелиос», площади в ДК Орджоникидзе, на ул. Витебской, ул. Школьной и пр. Молодежном. Наименьшие показатели по экспонируемым площадям, ценам и, как мы увидим далее, по количеству предложений у Ленинского района. Диаграмма №1 Средневзвешенная стоимость аренды кв.м. торговой площади по районам Данные по средневзвешенной цене в районах города демонстрируют разрыв между ценой в Нижегородском и остальных районах города. Главной причиной этого является безусловное лидерство района по количеству развитых торговых коридоров на своей территории. Стоимость аренды в Советском районе за счет экспонируемых помещений в центре города и на приближенных к нему улицах, также превышает средний показатель по городу. 5 International Development & Marketing Консультанты по торговой недвижимости Диаграмма №2. Структура предложения по районам города Треть предложений по аренде торговых площадей в июле 2010г. пришлась на Нижегородский район. С улучшением экономической конъюнктуры, многие владельцы помещений в популярных торговых коридорах, большая часть которых располагается в Нижегородском районе, повышают ставки, что приводит к смене арендатора и экспонированию объекта. Таблица 3. Стоимость месячной аренды в территориальных сегментах города Районы Нижнего Новгорода Нагорная часть Центр города Заречная часть Средневзвешенная стоимость месячной аренды, руб 671 825 536 Стоимость аренды помещений, расположенных в заречной части города ниже, чем стоимость объектов в нагорной части на 25%. В центре города, под которым подразумевается административный, деловой и торговый центр Нижегородского района и объекты Советского района на улице Белинского, самые высокие цены предложения. Показатель средневзвешенной арендной ставки в центре составляет 826 руб. за кв.м. Необходимо отметить, что самая высокая заявленная стоимость аренды (2200-3000 руб/кв.м в месяц) на помещения, находящиеся на территории площади Горького, площади Минина и соединяющей их пешеходной улицей Большой Покровской. Это объясняется деловой, административный и культурный значимостью данных улиц. Характерный для них стабильно высокий транспортный и пешеходный поток, создается, пожалуй, самыми платежеспособными жителями города. 6 International Development & Marketing Консультанты по торговой недвижимости Таблица 4. Изменение стоимости аренды торговой недвижимости по сравнению с весной 2010 Среднвзвешенная Средневзвешенная цена на 05.2010 цена на 07.2010 Нижегородский район Нижний Новгород Изменение,% 687,78 721,8 4,95% 576,11 589 2,24% Июльский мониторинг цен, по сравнению с нашими весенними замерами, показывает, что рост ставок аренды на экспонируемые объекты уже идет, по городу он составил около 2% по сравнению с апрелем, в популярных торговых коридорах – 4,5%. Учитывая возросший спрос на помещения розничных операторов и стабилизацию экономической ситуации, рост ставок будет продолжаться – сначала на объекты в лучших торговых коридорах, потом в остальных. Уже сейчас мы можем говорить о дефиците качественных объектов площадью выше 800 кв.м. в стрит-ритейле. 7 International Development & Marketing Консультанты по торговой недвижимости Таблица 5. Стоимость месячной аренды по альтернативному назначению объекта Альтернативное назначение сдаваемых помещений банки услуги офисы кафе, рестораны универсальные помещения сервис Месячная стоимость кв.м., руб 637 602 572 568 445 418 Зачастую объекты, предлагаемые в аренду, имеют несколько вариантов использования. Самые низкие ставки аренды на помещения, предлагаемые под сервис и на универсальные помещения. Это, обычно, помещения без дорогой внутренней отделки, с не самым лучшим местоположением. Помещения с наиболее высокими ставками предлагаются банкам – операторам, предъявляющие особые требования к техническим характеристикам и местоположению объекта. 8 International Development & Marketing Консультанты по торговой недвижимости Таблица 6. Стоимость месячной аренды в зависимости от занимаемого этажа Этаж Стоимость кв.м. 1 этаж 2 этаж цоколь 610 495 522 Разница в цене на площади, находящиеся на первом и втором этажах составляет в среднем 23%, цоколь чуть дороже второго этажа – стоимость объектов в цокольных этажах меньше на 17%. Необходимо напомнить, что разница между площадями на первом и втором этажах, находящимися в одном здании существенно выше – на 40-60%. На общие показатели оказывает влияние прежде всего то, что структура предложения объектов на первых этажах намного шире по структуре и по ценовому диапазону, например, среди них немало недорогих помещений под автосервис, под магазин-склад. Таблица 7. Зависимость стоимости аренды от площади помещений Площади Средневзвешенная цена <100 100-300 300-500 500-1000 >1000 768 661 608 537 500 Между величиной площади и ценой на помещение существует обратная зависимость. Наиболее точным ее графическим отображением является экспонента, а математическим – логарифмическое уравнение типа y = -а*ln(x) + b. 9 International Development & Marketing Консультанты по торговой недвижимости Диаграмма №3 Графическое отображение зависимости стоимости аренды от величины площади помещения На основании анализа графиков линий тренда, построенных по полиноминальной зависимости, установлено, что зависимость стоимости аренды от площади помещений ярче выражена для объектов площадью менее 500 кв.м. Для объектов от 500 кв.м. возрастание площади оказывает относительно небольшое влияние на стоимость аренды. Если говорить об общих тенденциях рынка, фиксируемых консультантами IDEM летом 2010г., то они таковы. Мы наблюдаем увеличение спроса на торговые помещения в Нижнем Новгороде, но запросы операторов довольно высоки. В данный момент и в ближайшие пару месяцев будут совершаться самые «реальные» сделки, а не спекулятивные. Появились первые признаки дефицита помещений – операторам не хватает крупноформатных объектов в центре города. Однако, пока данные тенденции не привели к серьезному росту ставок, даже на Б. Покровской потолок месячной ставки составляет 2200-2500 руб. за кв.м. (за помещения от 100 кв.м.). В дальнейшем консультанты IDEM планируют проводить и публиковать мониторинги рынка предложения на регулярной основе, совершенствуя методики, углубляя детализацию анализа, прослеживая динамику основных индикаторов. 10
