Инструкции по проведению экспертизы кредитных дел

Приложение
УТВЕРЖДЕНО
приказом генерального директора
ОАО «АИЖК»
от 23 ноября 2011 г. № 256-од
ИНСТРУКЦИЯ
ПО ПРОВЕДЕНИЮ ЭКСПЕРТИЗЫ КРЕДИТНЫХ ДЕЛ
Москва
2
Цели Инструкции по проведению экспертизы кредитных дел
Настоящая Инструкция по проведению экспертизы кредитных дел (далее –
Инструкция) разработана в целях:

унификации правил определения соответствия Ипотечной сделки,
документов кредитного дела и информации по нему в ИС АИЖК
законодательству Российской Федерации, Стандартам процедур выдачи,
рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) ОАО
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту –
Стандарты Агентства), условиям Ипотечных кредитных продуктов Агентства
и их модификациям, официальным разъяснениям Агентства (далее по тексту –
Разъяснения), а также Специальным условиям, утвержденным Агентством;

определения правил присвоения закладной (кредитному делу) Класса
соответствия законодательству Российской Федерации, Стандартам Агентства
и иным Параметрам Агентства.
В качестве предмета для выкупа Агентством рассматриваются только те
ипотечные кредиты (займы), которые отвечают требованиям, предъявляемым
Агентством к параметрам Ипотечных сделок, и выданы в соответствии с
требованиями Стандартов Агентства и иных Параметров Агентства,
либо
приведены на момент предложения к выкупу в соответствие этим требованиям,
если иное не установлено заключенными договорами купли-продажи закладных.
Термины и определения
В целях настоящей Инструкции используются следующие термины и
определения:
Агентство – Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию».
ИС АИЖК – информационная система Агентства, многопользовательский
программный комплекс по учету, контролю, рефинансированию и сопровождению
закладных. ИС АИЖК включает в себя, но не ограничивается, ЕИС АИЖК,
ЕИС Эксперимент и систему закрытой электронной почты, предназначенные для
хранения, обмена, учета, контроля информации, сообщений Агентства и его
контрагентов.
Заказчик – юридическое лицо, заключившее с Экспертом Договор об оказании
услуг по экспертизе закладных.
Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного
владельца на получение исполнения по Кредитному договору (Договору займа),
обеспеченному залогом Предмета ипотеки, без представления других
доказательств существования этого обязательства, и право залога Предмета
ипотеки.
3
В рамках настоящего документа под термином «Закладная» понимается
непосредственно сама закладная как ценная бумага, документы Кредитного дела и
информация в ИС АИЖК (далее по тексту вместе именуемые Закладная).
Ипотечный продукт (Ипотечный кредитный продукт) – набор требований к
Ипотечной сделке и её участникам (кредитных параметров), а также к условиям
рефинансирования
обеспеченных
ипотекой
обязательств
(закладных),
утвержденных и применяемых Агентством.
В рамках настоящей Инструкции к Ипотечным продуктам относятся:
 Военная ипотека – программа по ипотечному кредитованию военнослужащих –
участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения
военнослужащих, разработанная Агентством совместно с Министерством
обороны Российской Федерации.
 Малоэтажное жилье – ипотечный кредитный продукт, направленный на
предоставление ипотечных кредитов (займов), по которым предметом ипотеки
является жилье, расположенное на территориях организованной комплексной
малоэтажной застройки.
 Материнский капитал – ипотечный кредитный продукт, направленный на
повышение эффективности мер, предоставляемых в рамках государственной
поддержки семьям, имеющим детей, позволяющий использовать средства
материнского (семейного) капитала для увеличения максимально возможной
суммы ипотечного кредита (займа), рассчитанной в соответствии со Стандартами
Агентства.
 Новостройка – специальные условия выдачи и выкупа ипотечных кредитов
(займов) на приобретение жилья во вновь построенных или строящихся
многоквартирных домах.
Ипотечная сделка – совокупность сделок, направленных на заключение
Кредитного договора (Договора займа) под залог недвижимого имущества, а также
на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение по ним Заемщиком
своих обязательств.
Класс закладной – показатель степени соответствия Закладной требованиям
действующего законодательства РФ, Стандартов Агентства и иных Параметров
Агентства.
Кредитное дело – комплект подлинников и/или копий закладной, договоров и
иных документов, предоставляемых, заключаемых и составляемых при
совершении Ипотечной сделки.
Модификация ипотечного продукта – набор утвержденных Агентством
дополнительных параметров/ограничений/льгот к условиям действующих
Ипотечных продуктов.
4
Параметры Агентства – свод требований Агентства к условиям и порядку выдачи
ипотечных кредитов (займов) и выкупа закладных, включая (но не ограничиваясь):
– Стандарты Агентства;
– Паспорт ипотечного кредитного продукта и/или Специальные условия
Ипотечного кредитного продукта, и/или Основные параметры (условия)
Ипотечного кредитного продукта;
– разъяснения, размещенные на официальном сайте Агентства;
– ответы на вопросы, размещенные на официальном сайте Агентства;
– информационные письма Агентства, размещенные в ИС АИЖК;
– соглашения о сотрудничестве с Поставщиком;
– договоры купли-продажи закладных с Поставщиком.
Паспорт ипотечного кредитного продукта – утвержденный Агентством
документ, содержащий основные параметры, требования и условия ипотечного
кредитного продукта.
Первый процентный период – период с даты, следующей за датой
предоставления ипотечного кредита (займа), по последнее число месяца, в котором
предоставлен ипотечный кредит (заем) (обе даты включительно).
Первичный кредитор – юридическое лицо, осуществляющее от своего имени
предоставление Заемщикам ипотечных кредитов (займов) в соответствии с
требованиями действующего законодательства Российской Федерации и
Стандартов Агентства.
Поставщик – юридическое лицо, созданное и действующее в соответствии с
законодательством Российской Федерации, осуществляющее передачу прав по
принадлежащим такому лицу Закладным Агентству на основании договоров,
заключаемых в порядке и на условиях, предусмотренных требованиями Агентства.
Процентный период – период, считая с первого по последнее число календарного
месяца (обе даты включительно), за исключением Первого и Последнего
процентных периодов.
Последний процентный период – период с первого числа календарного месяца, в
котором согласно условиям кредитного договора (договора займа) должны быть
исполнены обязательства заемщиков по возврату кредита (займа) в полном объеме,
по дату фактического исполнения указанных обязательств (обе даты
включительно).
Специальные условия – включают Специальные условия выдачи и выкупа
ипотечных кредитов (займов)1 и Специальные условия рефинансирования
ипотечных кредитов (займов), установленные Договорами купли-продажи
закладных.
На дату утверждения Инструкции такими условиями являются «Специальные условия выдачи и выкупа
ОАО «АИЖК» ипотечных кредитов (займов), предоставленных физическим лицам на цели приобретения
жилья во вновь возводимых/возведенных многоквартирных домах» (утв. постановлением Правления ОАО
«АИЖК» от 14.07.2011).
1
5
Стандарты Агентства – Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и
сопровождения ипотечных кредитов (займов), утвержденные Агентством.
Устранение замечаний – совокупность действий Поставщика и Эксперта,
направленных на организацию работы по приведению Закладной в соответствие
требованиям действующего законодательства Российской Федерации, Стандартов
Агентства и иным Параметрам Агентства, в том числе по обеспечению полноты и
непротиворечивости данных, содержащихся в ИС АИЖК, присвоение Закладным
соответствующего Класса и формирование соответствующего Экспертного
заключения.
Экспертная организация (Эксперт) –
юридическое лицо, прошедшее
аккредитацию при Агентстве в соответствии с утвержденным Агентством
Порядком аккредитации организаций, уполномоченных Агентством на проведение
экспертизы Закладных, заключившее с Агентством Соглашение о сотрудничестве и
осуществляющее экспертизу Закладных на основании заключенного договора об
оказании услуг по экспертизе Закладных.
Экспертиза Кредитного дела/Закладной (далее – экспертиза) – совокупность
действий Эксперта, направленных на проверку соответствия Ипотечной сделки и
Закладной требованиям действующего законодательства Российской Федерации,
Стандартов Агентства и иным Параметрам Агентства, а также на проверку
полноты и непротиворечивости данных, содержащихся в ИС АИЖК, оценку
рисков владельца закладной, и выраженных в квалифицированном Экспертном
заключении, содержащем выводы о присвоении Закладным соответствующего
Класса.
Экспертное заключение – заключение о Закладной, сформированное Экспертом в
результате проведенной им экспертизы Закладной, либо на основании
проведенных им мероприятий по устранению замечаний по Закладной и
оформленное должным образом в порядке, указанном в Договоре об оказании
услуг по экспертизе закладных.
Иные термины, используемые в настоящем документе, толкуются в
соответствии с законодательством РФ, Стандартами Агентства, Паспортом
ипотечного кредитного продукта и Специальными условиями.
6
Раздел I. Общие положения
1. Цели и принципы проведения экспертизы закладных
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
Целью
проведения
экспертизы
является
предоставление
квалифицированного экспертного мнения о возможных негативных
последствиях (рисках) владельца закладной, которые могут реализоваться в
период существования ипотечного правоотношения.
Проверка проводится на предмет соответствия требованиям действующего
законодательства Российской Федерации и Параметров Агентства, включая:
 соответствие установленным единым требованиям к Ипотечной
сделке по содержанию, построению и оформлению документации в
целях обеспечения законности правоотношений и сделок, минимизации
сопутствующих рисков;
 соответствие сведений, содержащихся в ИС АИЖК, сведениям,
содержащимся в документах Кредитного дела.
Параметры Ипотечной сделки и степень соответствия требованиям
законодательства РФ, Стандартов Агентства и иных Параметров Агентства
оцениваются Экспертом на дату, определяемую в соответствии с
требованиями Стандартов Агентства и условиями Договора купли-продажи
закладных.
Данные, введенные в ИС АИЖК по соответствующей Закладной, не должны
противоречить информации, содержащейся в документах Кредитного дела.
Документы, составляющие Кредитное дело, не должны содержать
противоречивой информации.
2. Полнота и непротиворечивость данных в ИС АИЖК
При выявлении противоречий сведений, содержащихся в закладной или в
иных документах Кредитного дела, информации, содержащейся в базе данных ИС
АИЖК, внесение/исправление данных в ИС АИЖК осуществляется в порядке,
установленном Договором об оказании услуг по экспертизе.
Эксперт на этапе экспертизы должен проверить полное и верное заполнение
базы данных ИС АИЖК согласно Перечню полей, подлежащих обязательной
проверке2, размещенном на официальном сайте Агентства www.ahml.ru.
Информация в полях ИС АИЖК заполняется Поставщиком закладных на
основании данных, содержащихся в документах Кредитного дела, и должна
полностью им соответствовать.
При изменении информации, содержащейся в документах Кредитного дела,
на этапе экспертизы или проверки устранения замечаний Эксперт должен
проверить полное и верное заполнение и/или заполнить соответствующие поля ИС
АИЖК.
В случае добавления обязательных полей для заполнения Поставщиками закладных, отсутствующих в
Перечне полей, подлежащих обязательной проверке, Эксперт при проверке информации по Кредитному
делу в ЕИС АИЖК обязан также проверить и вновь добавленные поля, если о таком добавлении Эксперт
был проинформирован Агентством.
2
7
Согласно Приложению № 14 к Стандартам Агентства в случае
необходимости Эксперт вправе потребовать предоставления Поставщиком
дополнительных документов, необходимых для проведения экспертизы Ипотечной
сделки и корректного ввода данных в ИС АИЖК.
3. Описание классов Закладных
На основании результатов экспертизы, проведенной в соответствии с
правилами, указанными в настоящей Инструкции, Эксперт присваивает Класс
Закладной.
По результатам проведенной экспертизы Эксперт обязан выдать Заказчику
Экспертное заключение по каждой проверенной Закладной, в котором Закладная
отнесена к одному из следующих Классов Закладной:
 Стандартная (I Класс);
 Нестандартная с устранимыми несоответствиями (II Класс);
 Нестандартная с неустранимыми несоответствиями, либо с не
устраненными в установленные сроки несоответствиями (III Класс).
3.1. I Класс присваивается Закладным в случае, если:
 параметры Ипотечной сделки и документы Кредитного дела
полностью соответствуют требованиям законодательства РФ,
Стандартов Агентства и иным Параметров Агентства;
 информация, отраженная в ИС АИЖК, полностью соответствует
сведениям, содержащимся в документах Кредитного дела.
3.2. II Класс присваивается Закладным в случае, если:
 параметры Ипотечной сделки и документы Кредитного дела имеют
устранимые отклонения от требований законодательства РФ,
Стандартов Агентства и иных Параметров Агентства;
 информация, содержащаяся в документах Кредитного дела, не
соответствует сведениям, отраженным в ИС АИЖК.
Выявленные Экспертом несоответствия требованиям законодательства РФ,
Стандартов Агентства и иных Параметров Агентства в документах Кредитного
дела и информации по нему в ИС АИЖК подлежат обязательному устранению3.
3.3. III Класс присваивается Закладным в случае, если замечания Эксперта
являются неустранимыми4, либо не были устранены Поставщиком
закладных в срок, установленный Соглашением о сотрудничестве с
поставщиком и Стандартами Агентства.
3.4. До принятия решения о присвоении класса Закладной Эксперт должен
убедиться в том, что Договором купли-продажи закладных для Поставщика
установлены/не установлены особые требования к рефинансируемым
ипотечным кредитам (займам), прямо не указанные в Стандартах Агентства.
Для подтверждения особых требований к рефинансируемым ипотечным
За исключением случаев, предусмотренных п. 4.2 настоящей Инструкции, когда Эксперт признает
несоответствие не существенным, не влекущим негативных последствий для Залогодержателя, и,
следовательно, не подлежащим обязательному устранению.
4
Неустранимыми являются несоответствия действующему законодательству РФ, Стандартам Агентства и
иным Параметрам Агентства, влекущие негативные последствия для Агентства, устранение которых не
представляется возможным в силу норм законодательства РФ.
3
8
кредитам (займам), установленных условиями Договоров купли-продажи
закладных, Эксперт может запросить у Поставщика или Агентства копии
соответствующих разделов Договора купли-продажи закладных, если ранее
данные условия не были доведены Агентством до Эксперта.
4. Требования к форме и содержанию Экспертного заключения
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
По результатам проведения экспертизы (Устранения замечаний) Эксперт
должен подготовить Экспертное заключение, содержащее вывод о
присвоении Закладной определенного Класса:
 Стандартная (I Класс);
 Нестандартная с устранимыми несоответствиями (II Класс);
 Нестандартная с неустранимыми несоответствиями, либо с не
устранёнными в установленные сроки несоответствиями (III Класс).
Экспертное заключение должно быть оформлено в соответствии с формами,
предусмотренными Договором об оказании услуг по экспертизе закладных.
Экспертное заключение о присвоении Закладной Класса II и Класса III
должно содержать:
 для Класса II − перечень устранимых несоответствий
требованиям действующего законодательства РФ, Стандартов
Агентства и иных Параметров Агентства, выявленных в ходе
проведения Экспертизы;
 для Класса III − перечень неустранимых, либо не устраненных
несоответствий требованиям действующего законодательства РФ,
Стандартов Агентства и иных Параметров Агентства, выявленных в
ходе проведения Экспертизы (Устранения замечаний).
Замечания должны быть сформулированы четко и нести однозначную
смысловую нагрузку. При этом каждое замечание должно сопровождаться
ссылками на конкретные пункты соответствующих нормативных актов,
Стандартов Агентства и/или иных Параметров Агентства, требования
которых были нарушены. Недопустимо выставление замечаний о
несоответствии Кредитного дела настоящей Инструкции ввиду того, что
Инструкция самостоятельно не устанавливает и не ограничивает требования
законодательства РФ и Параметров Агентства, а лишь определяет порядок
проведения экспертизы Закладной, обязательный для соблюдения
Экспертом.
Замечания, касающиеся несоответствия аналогичной информации в разных
документах Кредитного дела, допустимо не сопровождать ссылками на
конкретные пункты соответствующих нормативных актов и/или Стандартов
Агентства.
В содержании Экспертного заключения Эксперт должен зафиксировать
экспертное мнение по следующим вопросам
 о соответствии сведений, содержащихся в закладной и иных
документах Кредитного дела, информации, содержащейся в ИС
АИЖК;
 о существенности и значимости выявленных расхождений и
нарушений с точки зрения наличия возможных негативных
9
4.6.
последствий (рисков) для залогодержателя. При этом существенными
являются
расхождения
и
несоответствия
требованиям
законодательства РФ и Параметров Агентства, которые по оценке
Эксперта
могут
повлечь
негативные
последствия
для
залогодержателя
(владельца
закладной).
Несущественные
расхождения, не влияющие на однозначность идентификации
параметров Кредитного дела, условий Ипотечной сделки, не
влекущие негативных последствий для залогодержателя, не должны
являться основанием для выставления замечаний, а должны быть
указаны в качестве рекомендаций, не требующих обязательного
устранения.
При
проведении
экспертизы
Закладных
Эксперту
необходимо
руководствоваться в работе не только сравнительным подходом,
заключающимся в сравнении текстов документов Кредитного дела с
типовыми формами Агентства или аналогичной информации в документах
Кредитного дела между собой, но и применять экспертный подход,
заключающийся в аналитической работе Эксперта, завершающейся его
выводом о критичности выявленного отступления от типовой формы
Агентства или разночтений в документах Кредитного дела в разрезе
действующего законодательства и Параметров Агентства и возможных
рисков (негативных последствий), которые могут возникнуть у владельца
закладной при наличии выявленного несоответствия. Выявленные
отступления от типовых форм документов, не противоречащие
действующему законодательству РФ и не повышающие риски владельца
закладной, целесообразно относить к числу несоответствий, которые носят
рекомендательный характер и не обязательны для устранения.
Эксперт обязан в Экспертном заключении после указания замечаний и
определения Класса Закладной указать выявленные несущественные
несоответствия, не влияющие на суть Ипотечной сделки, не влекущие риски
для залогодержателя и не требующие обязательного устранения
(Рекомендации), а также иные сведения и справочную информацию,
выявленную в ходе проведения экспертизы, которую Эксперт считает
необходимым довести до Заказчика экспертизы. Также Эксперт вправе дать
рекомендации по оформлению документов. Несоответствия, отнесенные
Экспертом в разряд не требующих обязательного устранения, а также
рекомендации могут быть указаны при присвоении любого Класса
Закладной.
Перед указанием перечня несоответствий, не влияющих на суть сделки и не
влекущих рисков для Залогодержателя, а также рекомендаций в Экспертном
заключении должно быть явно указано, что они не носят обязательного
характера для исполнения Поставщиком в процессе устранения выявленных
несоответствий.
10
5. Нормативно-правовая база
При проведении экспертизы Закладной Эксперту следует осуществлять
проверку документов Кредитного дела на предмет их соответствия требованиям
нормативно-правовых актов, в том числе:




















Конституции Российской Федерации;
Гражданского кодекса Российской Федерации;
Семейного кодекса Российской Федерации;
Жилищного кодекса Российской Федерации;
Земельного кодекса Российской Федерации;
Градостроительного кодекса Российской Федерации;
Налогового кодекса Российской Федерации;
Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости»);
Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (утверждены Постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 № 219);
Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов
недвижимого имущества (утверждена Приказом Минюста РФ от
15.06.2006 № 213);
Инструкции о порядке государственной регистрации договоров куплипродажи и перехода права собственности на жилые помещения
(утверждена Приказом Минюста РФ от 06 августа 2001 № 233);
Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»;
Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости»;
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации»;
Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (утвержден Приказом
Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 256);
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО
№ 2)» (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007
№ 255);
Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО
№ 3)» (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007
№ 254);
Федерального закона от 24.08.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»;
иных нормативных правовых актов в области регулирования ипотеки,
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, а также банковской, страховой и оценочной деятельности.
11
Дополнительно при проверке Закладной по ипотечному кредитному
продукту «Военная ипотека» Эксперту следует руководствоваться положениями
следующих нормативных актов:
 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной
системе жилищного обеспечения военнослужащих»;
 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»;
 Указа Президента РФ от 20.04.2005 № 449 «Вопросы накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»;
 Постановления Правительства РФ от 07.11.2005 № 655 «О порядке
функционирования
накопительно-ипотечной
системы
жилищного
обеспечения военнослужащих»;
 Постановления Правительства РФ от 17 ноября 2005 № 686
«Об утверждении Правил выплаты участникам накопительно-ипотечной
системы жилищного обеспечения военнослужащих или членам их семей
денежных средств, дополняющих накопления для жилищного
обеспечения»;
 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы
жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов,
также
погашения
целевых
жилищных
займов
(утверждены
Постановлением Правительства РФ от 15.05.08 № 370, с изменениями,
утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.12.2010 № 1028);
 Приказа Министра обороны РФ от 20.02.2006 № 77 «Об утверждении
Порядка организации в Вооруженных Силах РФ работы по выплате
участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения
военнослужащих или членам их семей денежных средств, дополняющих
накопления для жилищного обеспечения».
Дополнительно при проверке Закладной по ипотечному кредитному
продукту «Малоэтажное жилье» Эксперту следует руководствоваться
положениями следующих нормативных актов:
 Постановления Правительства РФ от 05.05.2007 № 265 «Об
экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения
территорий в целях жилищного строительства»;
 Постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 № 87 «О составе
разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (с
изменениями от 18 мая, 21 декабря 2009, 13 апреля 2010);
 Свода правил по проектированию и строительству СП 30-102-99
«Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного
строительства» (принят постановлением Госстроя РФ от 30 декабря 1999
№ 94).
Дополнительно при проверке Закладной по ипотечному кредитному
продукту «Материнский капитал» Эксперту следует руководствоваться
положениями следующих нормативных актов:
 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах
государственной поддержки семей, имеющих детей»;
12
 Правил подачи заявления о выдаче государственного сертификата на
материнский (семейный) капитал и выдачи государственного сертификата
на материнский (семейный) капитал (утверждены Постановлением
Правительства РФ от 30 декабря 2006 № 873);
 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного)
капитала на улучшение жилищных условий (утверждены Постановлением
Правительства РФ от 12 декабря 2007 № 862).
При проведении экспертизы Закладной Эксперту следует осуществлять
проверку документов Кредитного дела на предмет их соответствия Параметрам
Агентства, включая:
 Стандарты Агентства;
 Основные параметры (условия) Ипотечных продуктов;
 Паспорт ипотечного кредитного продукта;
 Специальные условия;
 Разъяснения и информационные письма, доводимые Агентством и
размещаемые в ИС АИЖК и на официальном сайте Агентства;
 ответы на вопросы, приведенные на официальном сайте Агентства и
постоянно актуализируемые.
13
Раздел II. Требования к условиям ипотечного кредита (займа) и основным
участникам Ипотечной сделки при проведении экспертизы
1. Параметры и условия ипотечного кредита (займа)
При проведении экспертизы Эксперт проверяет параметры и условия
ипотечного кредита (займа) на соответствие следующим требованиям:
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
1.6.
1.7.
1.8.
Параметры и условия ипотечного кредита (займа) соответствуют
требованиям действующего законодательства Российской Федерации и
Параметров Агентства.
Максимальная сумма ипотечного кредита (займа) не превышает размер,
устанавливаемый в соответствии с решением Агентства, а также
ограничений, установленных Параметрами Агентства.
Срок исполнения обязательств по Кредитному договору (Договору займа)
соответствует требованиям Стандартов Агентства, если иное не
предусмотрено иными Параметрами Агентства.
Цель выдачи ипотечного кредита (займа) – приобретение/строительство
Жилого помещения, а также погашение ранее предоставленного ипотечного
кредита (займа) на приобретение или строительство Жилого помещения в
зависимости от ипотечного продукта.
Ипотечный кредит (заем) имеет страховое обеспечение в соответствии с
требованиями Стандартов Агентства и иных Параметров Агентства.
Предмет ипотеки отвечает требованиям, установленным Стандартами
Агентства и иными Параметрами Агентства.
При проведении экспертизы Эксперт должен удостовериться в том, что на
дату рефинансирования ипотечного кредита (займа):
 размер непогашенного денежного обязательства по ипотечному
кредиту (займу) соответствует требованиям Стандартов Агентства,
если решением Агентства не предусмотрено иное;
 срок денежного обязательства соответствует требованиям Стандартов
Агентства, если решением Агентства не предусмотрено иное.
Расчетное значение коэффициента К/З5 соответствует его нормативному
значению, установленному Стандартами Агентства и иными Параметрами
Агентства. Размер кредита (займа) на дату предоставления кредита (займа)
(на дату заключения Кредитного договора/Договора займа) и/или остаток
ссудной задолженности на дату выкупа закладной (в зависимости от условий
заключенного с Агентством договора купли-продажи закладных) по
отношению к наименьшей из двух величин:
 цена из договора купли-продажи жилого помещения или
 стоимость предмета ипотеки, указанная в отчете оценщика, не превышает
предельного значения коэффициента К/З, указанного в Стандартах
Агентства и иных Параметрах Агентства.
Коэффициент К/З – соотношение суммы кредита/непогашенного размера денежного обязательства по
ипотечному кредиту (займу) (в зависимости от условий заключенного с Агентством договора куплипродажи закладных (с отсрочкой поставки)) и стоимости Жилого помещения, являющегося Предметом
ипотеки.
5
14
2. Требования к Заемщику и/или Залогодателю
2.1.
2.2.
2.3.
2.3.1.
2.3.2.
При проведении экспертизы Эксперт проверяет соответствие Заемщика(-ов)
и/или Залогодателя(-ей) требованиям Стандартов Агентства и иных
Параметров Агентства.
При проведении экспертизы Эксперт проверяет факт отсутствия у
Заемщика(-ов) иных действующих кредитных обязательств перед
Агентством, обеспеченных ипотекой, используя следующий функционал ИС
АИЖК:
а) На форме «Физическое лицо» -> переход по кнопке «Действия»,
расположенной на верхней панели меню -> в появившейся форме
необходимо осуществить переход кнопкой «>» рядом с пунктом «Участие в
Кредитных делах, выкупленных АИЖК».
б) При нажатии на данную ссылку будет осуществлен поиск всех активных
кредитных дел, выкупленных Агентством, которые отвечают следующим
условиям:
 Роль физического лица = «Основной заемщик» и «Заемщик/Должник»;
 ФИО и дата рождения физического лица в кредитном деле совпадают
со значениями ФИО и даты рождения данного физического лица.
в) В результате пользователю выводится информационное сообщение с
указанием количества найденных с данными условиями кредитных дел.
При проведении экспертизы Эксперт проверяет правильность оценки
платежеспособности6 Заемщика(-ов). Платежеспособность Заемщика(-ов)
определяется, исходя из расчетного параметра – коэффициента П/Д,
рассчитываемого как отношение ежемесячных расходов Заемщика(-ов) по
ипотечному кредиту (займу) к совокупному ежемесячному доходу
Заемщика(-ов) после налогообложения. При расчете коэффициента П/Д
используются данные, формула и порядок расчета, действующие на дату
предоставления ипотечного кредита (займа).
Значение коэффициента П/Д на дату выдачи ипотечного кредита (займа) не
должно превышать предельное значение, установленное требованиями
Стандартов Агентства и иных Параметров Агентства.
Округление значения коэффициента П/Д производится до целых значений по
математическим правилам, при этом осуществление промежуточных
округлений при расчете коэффициента П/Д не допускается. Под правилами
математического округления следует понимать метод округления, при
котором значение округляемой цифры не изменяется, если следующая за ней
цифра находится в промежутке от 0 до 4, и изменяется, увеличиваясь на
единицу, если следующая за ней цифра находится в промежутке от 5 до 9.
* Пример 1: Расчетное значение П/Д = 45,49. В данном примере цифра, следующая
за округляемой, это первая цифра после запятой, то есть 4. Поскольку 4
Платежеспособность Заемщика – отношение ежемесячных расходов Заемщика по обслуживанию
ипотечного кредита (займа) к совокупному ежемесячному доходу Заемщика после налогообложения за
вычетом расходов.
6
15
находится в промежутке от 0 до 4, значение округляемой цифры не меняется,
соответственно, получим значение коэффициента П/Д = 45.
* Пример 2: Расчетное значение П/Д = 45,50. В данном примере цифра, следующая
за округляемой, это первая цифра после запятой, то есть 5. Поскольку 5
находится в промежутке от 5 до 9, значение округляемой цифры увеличивается
на единицу, соответственно, получим значение коэффициента П/Д = 46.
3. Участие несовершеннолетних в Ипотечной сделке
Согласно ст. 32, 33 Гражданского кодекса РФ в отношении малолетних в
возрасте до 14 лет устанавливается опека, попечительство устанавливается в
отношении
несовершеннолетних
в
возрасте
от
14
до
18
лет.
В соответствии с абзацем 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении
родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них
распространяются правила, установленные гражданским законодательством в
отношении распоряжения имуществом подопечного.
Статьей 37 Гражданского Кодекса РФ
установлено, что без
предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун не вправе
совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в
том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в
аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от
принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей,
а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Нормы указанной статьи Гражданского кодекса РФ распространяются
только на сделки по отчуждению (распоряжению) имущества подопечных и не
содержат требования о получении разрешения органа опеки и попечительства на
приобретение недвижимого имущества в собственность несовершеннолетнего, в
том числе приобретаемого с использованием кредитных/заемных средств.
Таким образом, согласие органов опеки в силу ст. 37 Гражданского кодекса
РФ требуется только при передаче в ипотеку недвижимого имущества,
принадлежащего несовершеннолетнему на праве собственности. Передача в залог
Жилого помещения, собственником/одним из собственников которого является
несовершеннолетний, осуществляется на основании Договора об ипотеке при
наличии Разрешения органа опеки и попечительства на передачу в залог Предмета
ипотеки.
Разрешение органа опеки и попечительства на передачу в залог Предмета
ипотеки не требуется при включении несовершеннолетнего в число собственников
с возникновением ипотеки в силу закона. При этом включение
несовершеннолетнего в число собственников и залогодателей приобретаемого с
использованием кредитных (заемных) средств Жилого помещения не допускается,
за исключением следующих случаев:
а) Когда одним из собственников приобретаемого Жилого помещения является
несовершеннолетний на основании решения органа опеки и попечительства,
содержащее
разрешение
продать
имеющееся
в
собственности
несовершеннолетнего Жилое помещение (долю в нем) и обязательство
наделить несовершеннолетнего правом собственности в приобретаемом
Жилом помещении.
16
б) Когда одним из собственников приобретаемого Жилого помещения является
несовершеннолетний на основании вступившего в законную силу решения
суда о наделении несовершеннолетнего правом собственности в
приобретаемом Жилом помещении.
в) При участии Заемщика в Федеральной/Региональной программах,
предусматривающих предоставление субсидий на приобретение Жилого
помещения, частичную оплату Кредитного договора/Договора займа при
условии приобретения Жилого помещения в собственность всех членов
семьи Заемщика, включая несовершеннолетних.
г) Если Заемщик (супруг Заемщика), получивший государственный сертификат
на материнский (семейный) капитал, вправе использовать средства (часть
средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга
и уплату процентов по ипотечному кредиту (займу), выданному на
приобретение (строительство) Жилого помещения.
В составе Кредитного дела должны находиться
подтверждающие вышеуказанные случаи документы.
соответствующие,
17
Раздел III. Требования к документам Кредитного дела
1. Перечень документов (копий)7, предоставляемых на экспертизу
Эксперт должен проверить комплектность Кредитного дела, в зависимости
от характера и условий Ипотечной сделки, на соответствие требованиям,
предъявляемым Стандартами Агентства и иными Параметрами Агентства.
Кредитное дело Заемщика, поступившее на экспертизу, должно включать
перечень документов, указанный в Приложении № 14 к Стандартам Агентства, а
также в иных Параметрах Агентства, в зависимости от Ипотечного кредитного
продукта.
В случае возникновения обоснованных8 сомнений в правомерности
Ипотечной сделки или в подлинности документов Эксперт вправе запросить у
Поставщика копии необходимых документов, позволяющх убедиться в
правомерности сделки. В случае отказа Поставщика в предоставлении
запрашиваемых документов Эксперт обязан указать на это в Экспертном
заключении.
Документы Кредитного дела должны быть прикреплены в ИС АИЖК в
соответствии с положениями Инструкции по сканированию и обработке
документа, утвержденной Агентством.
Прикрепляя документы в ИС АИЖК, полученные в результате исправления
несоответствий, Эксперт должен также придерживаться Инструкции по
сканированию и называть исправленные документы в соответствии с их точным
названием.
Для прикрепления в ИС АИЖК документов, предоставляемых в Агентство
на выкуп/экспертизу, сканируются либо оригиналы документов, либо заверенные
копии:
 сканированная копия представляется в том же виде (оригинал или
надлежащим образом заверенная копия), в котором документ передается
Поставщиком организации, определенной Агентством (либо хранится
Поставщиком в случаях, когда Поставщик
определен Агентством
организацией, оказывающей услуги по сопровождению Закладных), или
передается Поставщиком в Депозитарий;
 сканированная копия с оригинала документа делается в случае, если
документ хранится в подлиннике;
 если документ хранится в копии, то в ИС АИЖК прикрепляется
сканированная копия с копии документа. Копия должна быть сделана с
оригинала документа и надлежащим образом заверена. Копия заверяется
подписью уполномоченного лица с указанием его должности,
наименования организации, фамилии и инициалов имени и отчества и
Копии документов должны быть выполнены согласно Инструкции по сканированию и обработке
документа (Приложение № 23 к Стандартам Агентства) и прикреплены в разделе «Документы по ипотечной
сделке» соответствующего Кредитного дела в ЕИС АИЖК.
8
Требование о предоставлении дополнительных документов Эксперт должен быть готов аргументировано
обосновать по запросу Агентства и/ или Поставщика закладной.
7
18
даты заверения (допустимо содержание соответствующей информации
полностью или частично на печати или/и штампе организации). При
заверении копий документов проставляется печать (штамп) в
соответствии с правилами внутреннего документооборота Кредитора
или/и Поставщика Закладных, допускается применение как печати, так и
штампа организации. Надпись, подтверждающая соответствие копии
оригиналу на документе, составленном на одной странице, должна
содержаться на этой же странице. В случае если копия документа
насчитывает более одного листа, она может быть заверена двумя
способами: заверяется каждая страница копии, либо копия документа
должна быть пронумерована, прошита, скреплена печатью (штампом) и
заверена подписью уполномоченного лица.
2. Соответствие закладной и иных
документов Кредитного дела,
предоставляемых на экспертизу, требованиям законодательства Российской
Федерации и Параметрам Агентства
2.1. Закладная
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить закладную на
соответствие действующему законодательству РФ, Параметрам Агентства,
включая следующие требования:
2.1.1.
2.1.2.
2.1.3.
2.1.4.
2.1.5.
Закладная должна соответствовать типовой форме, утвержденной
Стандартами Агентства или в рамках кредитования по Ипотечным
продуктам
и
действующей
на
дату
заключения
Кредитного
договора/Договора займа, если иное не предусмотрено решением Агентства.
Закладная должна быть оформлена в соответствии с Федеральным законом
от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и
Инструкцией по заполнению типовой формы закладной, утвержденной в
рамках Стандартов Агентства или в рамках кредитования по Ипотечным
продуктам и размещаемой на официальном сайте Агентства www.ahml.ru.
Закладная должна быть составлена Залогодателем, а если он является
третьим лицом, также и Должником по обеспеченному ипотекой
обязательству.
Регистрационные номера, штампы и печати регистрирующего органа и
подписи государственного регистратора должны быть четкими и позволять
однозначно идентифицировать их как на оригинале, так и на сканированных
копиях документов, прикрепленных к соответствующему Кредитному делу.
Допустимым исключением является неаккуратный почерк государственного
регистратора, тем не менее позволяющий с наибольшей вероятностью
идентифицировать регистрационные номера и иные данные.
Все листы закладной должны составлять единое целое. В надписи на сшиве
закладной должно быть указано общее количество пронумерованных и
скрепленных (сшитых)
листов закладной, фамилия и инициалы
государственного регистратора, дата внесения записи. Скрепляющая надпись
19
2.1.6.
заверяется подписью государственного регистратора и печатью органа,
осуществляющего государственную регистрацию прав (п. 3 ст. 14
Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»). Также допустимы ситуации, когда на сшиве закладной
указана фамилия и подпись одного государственного регистратора, а в иных
разделах закладной – фамилия и подпись другого государственного
регистратора.
В случае, если законный владелец закладной не является первичным
кредитором, его права на закладную должны быть подтверждены
непрерывной последовательностью отметок на закладной о новом владельце,
произведенных в соответствии с требованиями законодательства Российской
Федерации и Стандартов Агентства.
В случае, если лицо, совершившее на закладной отметку о передаче прав на
закладную, не является единоличным исполнительным органом законного
владельца закладной, в отметке о передаче прав на закладную должны
указываться реквизиты доверенности, содержащей полномочие данного лица
на совершение отметки о передаче прав на закладную от имении законного
владельца закладной. Реквизиты такой доверенности
указываются в
соответствующих полях Отметки о смене владельца закладной.
В случае ошибочного указания в Отметке о смене владельца закладной
реквизитов иной доверенности, допустимо в этой же графе указать через
запятую сведения действительной доверенности, подтверждающей
полномочия на проставление отметки. При этом реквизиты предыдущей
доверенности не зачеркиваются, и заверение исправления не требуется.
Если Отметку о смене владельца закладной производит лицо, действующее
на основании доверенности, в которой прописаны полномочия производить
отметку на основании письменного поручения (распоряжения), указание
сведений о дате выдачи и номере письменного поручения (распоряжения)
доверителя не является обязательным требованием.
Если передача прав на закладную была совершена по доверенности, то копия
такой доверенности9 должна быть представлена в документах Кредитного
дела.
Исправление технических ошибок, допущенных при внесении Отметки о
смене владельца закладной допускается следующими способами:
 заключение подлежащего государственной регистрации соглашения
о внесении изменений в содержание закладной и скрепление его с
закладной;
 заключение
соглашения
об
аннулировании
закладной
с
одновременным составлением новой закладной;
 внесение исправлений в Отметку о смене владельца закладной,
заверенных сторонами по сделке по передаче прав на закладную.
Исправления заверяются соответствующей надписью (например:
«Зачеркнутое «___» не читать, вписанному «___» верить»), с указанием
должности лица, подписи, расшифровки подписи и печати. Если лицо,
В документах Кредитного дела должны содержаться доверенности по всем совершенным в закладной
Отметкам о смене владельца закладной, в том числе и по Отметкам о смене владельца закладной,
совершенным до перехода прав на закладную Поставщику.
9
20
заверяющее исправление, действует на основании доверенности,
указание реквизитов доверенности обязательно.
Указанные в Отметке о смене владельца закладной сведения должны быть
скреплены печатью организации - владельца закладной, передающей права
на закладную.
Если лицо, производящее на закладной Отметку о смене владельца
закладной, является сотрудником филиала, допускается проставление в
отметке штампа филиала или печати «для документов»10.
Отсутствие четкого оттиска печати на Отметке о смене владельца закладной
не влечет негативных последствий при передаче прав на закладную, в связи с
этим не требуется повторное его проставление.
Примечание: В закладной, составленной по типовой форме, содержащей в разделе
«Отметки о смене владельца закладной» поле «Остаток неисполненных обязательств
должника по основному долгу на дату передачи прав на закладную», допустимо его не
заполнять, при этом рекомендуется оставлять данное поле не заполненным
(проставление в данном поле прочерка ошибкой не является). Если поле «Остаток
неисполненных обязательств должника по основному долгу на дату передачи прав на
закладную» заполняется, то сумма остатка неисполненных обязательств должника по
основному долгу на дату передачи прав на закладную должна совпадать с остатком
ссудной задолженности по ипотечному кредиту (займу) на дату выкупа закладной, в
соответствии с Графиком ежемесячных платежей (цифрами, прописью).
В случае заключения соглашения об изменении содержания закладной,
являющегося ее неотъемлемой частью, в соответствии с п. 7 ст. 13
Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» такое соглашение подлежит государственной регистрации.
На соглашении об изменении содержания закладной регистрирующим
органом должна быть произведена отметка о проведенной государственной
регистрации соглашения с указанием в тексте самой закладной на
соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной.
В случае заключения соглашения об изменении содержания закладной путем
ее аннулирования и составления новой закладной такое соглашение не
подлежит государственной регистрации.
2.1.8. Закладная не должна содержать
отметку «дубликат» (не должна
представлять собой дубликат закладной).
2.1.9. Информация, внесенная в ИС АИЖК, и содержание других документов
Кредитного дела должны соответствовать содержанию закладной.
2.1.10. В разделе 5 закладной «Предмет ипотеки» должны отсутствовать
зарегистрированные обременения Предмета ипотеки в пользу третьих лиц.
При этом допускается наличие сервитута как ограничения права пользования
земельным участком, установленного в пользу государства, юридических
лиц (газопровод, нефтепровод, ЛЭП), и ограничение (обременение) права
собственности на объект культурного наследия (памятники истории и
культуры).
2.1.7.
Ввиду того, что действующее законодательство не предполагает наличие у одной организации нескольких
печатей, а филиал в силу статьи 55 Гражданского кодекса РФ не является юридическим лицом, у него не
может быть печати организации.
10
21
2.1.11. В разделе 6 закладной «Сведения о государственной регистрации права
собственности. Сведения о государственной регистрации ипотеки» должен
быть соблюден следующий формат и порядок номеров регистрации:
 дата и номер регистрации ипотеки не могут быть более ранними,
чем дата и номер регистрации права собственности либо сделки, в
результате которой зарегистрировано право собственности;
 дата и номер регистрации права собственности не могут быть более
ранними, чем дата и номер регистрации сделки, в результате которой
это право возникло.
Исключением являются случаи, когда государственным регистратором в
день принятия документов на регистрацию сделки, права и ипотеки,
порядковый номер принятия документов (который становится номером
государственной регистрации) на регистрацию права присвоен раньше, чем
документам на регистрацию сделки. Подтверждением указанного случая
является расписка в получении государственным регистратором документов.
2.1.12. В случае, когда предметом ипотеки является жилой дом с земельным
участком, допустимо наличие зарегистрированного права собственности и
ипотеки на хозяйственные постройки и сооружения, признанные в
соответствии с законодательством недвижимым имуществом. Таким
образом, в разделе 6 закладной помимо номеров регистрации права
собственности и ипотеки на жилой дом и земельный участок могут быть
указаны номера регистрации права собственности и ипотеки на строения и
сооружения, расположенные на данном земельном участке.
При несоблюдении хотя бы одного из условий и требований, указанных в
п. 2.1 настоящей Инструкции, Закладная относится к одному из Классов
нестандартных Закладных (II или III Классы).
2.2. Копия паспорта гражданина РФ либо документа, заменяющего его
согласно действующему законодательству РФ
Предоставляется
копия
документа,
удостоверяющего
личность
Заемщика(-ов) (паспорт гражданина РФ либо документ, заменяющий его согласно
действующему законодательству РФ), а также документов, удостоверяющих
личность Залогодателей.
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить копию паспорта
либо иного документа, удостоверяющего личность, на соответствие действующему
законодательству РФ, а также следующим требованиям:
2.2.1.
2.2.2.
Копия должна быть четкой, сделанной с одного документа (серия, номер
документа на всех страницах копии, включая страницы с разделами «место
жительства» и «семейное положение», должны совпадать), позволяющей
однозначно идентифицировать паспортные данные.
На дату оформления Ипотечной сделки срок действия паспорта должен
соответствовать требованиям п. 7 Положения о паспорте гражданина
Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от
08.07.1997 № 828).
22
2.2.3.
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить данные паспорта,
содержащие сведения о Заемщике (Залогодателе) и позволяющие
идентифицировать его личность, для этого осуществляется постраничный
контроль документа:
а) Страницы 2, 3:
 соответствие даты выдачи паспорта возрасту (в случае замены
паспорта в 20 и 45 лет);
 сопоставление данных, содержащихся на указанных страницах,
данным иных документов Кредитного дела:
 Фамилия Имя Отчество,
 дата рождения,
 пол,
 дата выдачи паспорта,
 орган, выдавший паспорт,
 код подразделения,
 место рождения;
 сопоставление образцов подписи в паспорте и иных документах
Кредитного дела. При этом необходимо учитывать, что очертание
подписи может меняться в зависимости от физического или
психологического состояния человека на момент подписания
документа11.
б) Страницы 5 – 12.
Данные о регистрации проверяются по последнему штампу о
регистрации по месту жительства.
в) Страница 13 – воинская обязанность.
Эксперт проверяет соответствие данных информации, содержащейся в
документах Кредитного дела.
г) Страницы 14 – 15:
 дата регистрации/расторжения брака проверяется по последней
записи о семейном положении;
 сопоставление записи о семейном положении с датой приобретения
Жилого помещения в собственность (определение режима имущества
супругов).
д) Страницы 16 – 17.
Проверяется наличие записей о детях и соответствие этих данных
Отчету (Заключению) о проведенном андеррайтинге Заемщика и Предмета
ипотеки. При участии детей гражданина в Ипотечной сделке в качестве
залогодателей также проверяется соответствие данных о детях, указанных в
паспорте родителей, Свидетельству о рождении и предоставленным
документам на ребенка.
В случае, если у Эксперта возникают сомнения в идентичности образца подписи в паспорте и иных
документах Кредитного дела, он вправе указать на это в рекомендательной части Экспертного заключения.
Однако, если в части документов Кредитного дела одна подпись Заемщика/Залогодателя, а в другой части,
подписанной в тот же временной период, иная подпись (кардинально отличающаяся), Эксперт может на
основании этого изменить Класс закладной.
11
23
е) Страницы 18 – 19.
Проверяется наличие отметок о ранее выданных паспортах и иных
особых отметок.
При выявлении в паспорте ошибок и сведений, не предусмотренных
Положением о паспорте гражданина Российской Федерации (утв. Постановлением
Правительства РФ от 08.07.1997 № 828), при отсутствии у Эксперта сомнений в
идентификации личности Заемщика и/или Залогодателя, а также ошибочных
данных и несоответствий в отношении сведений, указанных в п. 2.2.3 настоящей
Инструкции, Эксперт должен справочно указать в Экспертном заключении
информацию о выявленных в паспорте ошибках без выставления замечаний,
подлежащих обязательному исправлению.
2.3. Отчет (Заключение) о проведенном Андеррайтинге Заемщика и Предмета
ипотеки
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие Отчета
(Заключения) о проведенном Андеррайтинге Заемщика и Предмета ипотеки (далее
по тексту – Отчет об андеррайтинге) следующим требованиям:
2.3.1.
2.3.2.
2.3.3.
2.3.4.
2.3.5.
Отчет об андеррайтинге должен формироваться не более чем за 10 рабочих
дней до даты предложения Агентству к выкупу.
Отчет об андеррайтинге должен соответствовать типовой форме,
утвержденной в рамках кредитования по Ипотечным продуктам,
формируемой в ИС АИЖК.
Отчет об андеррайтинге должен быть составлен в соответствии с
разъяснениями и рекомендациями по заполнению Отчета (Заключения) о
проведенном
андеррайтинге
Заемщика
и
Предмета
ипотеки,
опубликованными на официальном сайте Агентства www.ahml.ru.
Отчет об андеррайтинге должен быть подписан12 Экспертом по
андеррайтингу, руководителем организации, сформировавшей Отчет об
андеррайтинге, с указанием должности и даты подписи, заверен печатью
организации, ответственной за достоверность предоставляемых сведений
(Поставщика). Иные должностные лица могут подписывать Отчет об
андеррайтинге при условии удостоверения их полномочий соответствующей
доверенностью.
Отчет об андеррайтинге должен содержать достоверную информацию,
соответствующую данным, указанным в документах Кредитного дела, а
также соответствующим данным, указанным в ИС АИЖК.
Отчет об андеррайтинге должен быть подписан собственником Закладной, т.е. не допускается подписание
Отчета об андеррайтинге датой, когда Поставщик еще не является собственником Закладной.
12
24
Кроме того, при проведении экспертизы Кредитного дела Экспертом
проверяются следующие параметры:
а) Совокупный ежемесячный доход Заемщика(-ов) после налогообложения
(Раздел IV):
 Проверяется верность расчета ежемесячных доходов Заемщиков по
справке 2-НДФЛ, Налоговой декларации и иным документам,
запрашиваемым Агентством для подтверждения их достоверности, в
соответствии с требованиями Стандартов Агентства, дополнениями и
разъяснениями Агентства, размещенными на официальном сайте
Агентства www.ahml.ru.
 При расчете платежеспособности Заемщика Первичный кредитор
по своему усмотрению принимает решение об учете того или иного
вида дохода, руководствуясь принципом регулярности и стабильности
получения соответствующего дохода. Расхождение в сумме дохода
Заемщика, рассчитанной Экспертом, и указанной в Отчете об
андеррайтинге, на величину, не влекущую изменения величины
коэффициента П/Д, является допустимым.
 Данные о доходах и расходах Заемщика(-ов) берутся из
документов, предоставленных Заемщиком(-ами) для принятия
решения о предоставлении ипотечного кредита (займа). При этом
документы, подтверждающие доходы, должны быть оформлены не
ранее, чем за 90 календарных дней до даты выдачи ипотечного
кредита (займа). Документы о доходах, оформленные ранее
установленного срока, на этапе устранения замечаний необходимо
будет обновлять. При этом доход Заемщиков пересчитывается уже на
основании обновленных данных, что может повлиять на величину
коэффициента П/Д и привести к нестандартности Закладной.
 Проверяется, учтены ли в расчете совокупного дохода Заемщиков
расходы13 по иным кредитным (заемным) обязательствам и
алиментным платежам в соответствии с требованиями Стандартов
Агентства, дополнениями и разъяснениями Агентства, размещенными
на официальном сайте Агентства www.ahml.ru.
2.3.6.
б) Ежемесячные расходы Заемщика(-ов) по ипотечному кредиту (займу)
(Раздел V):
 ежемесячные платежи Заемщика по ипотечному кредиту (займу) –
сумма ежемесячного аннуитетного платежа;
 иные Ежемесячные расходы Заемщика(-ов), связанные с
обслуживанием ипотечного кредита (займа), определяемые как
РО * 1,1 *
НР
,
12
где:
РО – непогашенный размер денежного обязательства по ипотечному
кредиту (займу) в рублях;
Достаточным подтверждением наличия у Заемщиков расходов по иным кредитным обязательствам и
алиментным платежам является их указание в Отчете об андеррайтинге. Запрашивать дополнительные
документы, подтверждающие данные расходы, нет необходимости.
13
25
НР – норматив ежегодных расходов Заемщика(-ов), связанных с
обслуживанием ипотечного кредита (займа). Значение данного
коэффициента устанавливается Стандартами Агентства.
Проверяется верность расчетов путем самостоятельного перерасчета, также
данные сверяются с данными, содержащимися в ИС АИЖК.
в) Квалификационные соотношения (Раздел VI):
 отношение
ежемесячных
расходов
Заемщика(-ов)
по
обслуживанию ипотечного кредита (займа) к совокупному
ежемесячному доходу Заемщика(-ов) после налогообложения за
вычетом расходов (коэффициент П/Д). Коэффициент П/Д
указывается из расчета на дату выдачи ипотечного кредита
(займа)14;
 соотношение суммы кредита (займа) на дату предоставления кредита
(займа) (дату заключения Кредитного договора/Договора займа)/остатка
ссудной задолженности на дату выкупа закладной (в зависимости от
условий заключенного с Агентством договора купли-продажи закладных)
к стоимости Предмета ипотеки15 (коэффициент К/З).
Проверяется соответствие размера квалификационных соотношений
требованиям Стандартов Агентства и иных Параметров Агентства, верность
расчета квалификационных соотношений на основании самостоятельных
перерасчетов на основе данных, содержащихся в документах Кредитного дела.
2.4. Отчет об оценке Предмета ипотеки
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Оценщика,
проводившего оценку, и Отчета об оценке Предмета ипотеки
действующему законодательству РФ, требованиям Стандартов Агентства, а также
следующим требованиям:
2.4.1.
2.4.2.
На дату составления Отчета об оценке Оценщик должен входить в число
Оценщиков, согласованных Агентством. Перечень согласованных
Оценщиков размещен на официальном сайте Агентства www.ahml.ru.
Обязательной для заполнения частью Отчета об оценке является Раздел N
«Основные факты и выводы», который содержит всю необходимую
Агентству информацию для анализа и обработки Кредитных дел.
В рамках ипотечного кредитного продукта «Новостройка» Агентство рассматривает на предмет выкупа
Закладные в случае, если коэффициент П/Д превышает установленное Стандартами Агентства и/или
Специальными условиями предельно допустимое значение на момент выдачи ипотечного кредита/займа, но
не превышает указанное предельное значение на момент предложения Закладной к рефинансированию.
Данное положение действует на дату утверждения Инструкции, но в будущем может быть изменено.
15
В соответствии со Стандартами Агентства в расчет принимается минимальная стоимость Жилого
помещения (Предмета ипотеки) между продажной ценой, указываемой в Договоре приобретения Жилого
помещения,
и
оценочной
стоимостью
Жилого
помещения
(Предмета
ипотеки)
по
результатам заключения Оценщика.
14
26
К рекомендательной части относится содержание остальных разделов Отчета
об оценке, в которых указывается, на усмотрение Оценщика, достаточная
информация
в
соответствии
с
требованиями
действующего
законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
2.4.3. Рыночная стоимость Предмета ипотеки должна быть определена (на дату
проведения оценки) не ранее, чем за 6 месяцев до даты выдачи закладной
первоначальному
залогодержателю
органом,
осуществившим
государственную регистрацию прав.
В случае предоставления ипотечного кредита (займа) на строительство
Жилого помещения с последующей передачей его в залог рыночная
стоимость Предмета ипотеки должна быть определена в период от момента
завершения строительства многоквартирного дома (получения документов,
подтверждающих факт постройки: разрешение на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома, оформления технических (кадастровых) паспортов
и подписания застройщиком и участником долевого строительства
передаточного акта, либо иного документа о передаче объекта долевого
строительства) до момента обращения участника долевого строительства
(Заемщика) в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной
регистрации права собственности на объект долевого строительства
(квартиру) и ипотеки (закладной).
Допустимым исключением является составление Отчета об оценке рыночной
стоимости Предмета ипотеки после даты государственной регистрации права
собственности на построенное Жилое помещение до оформления
закладной16.
2.4.4. Информация, внесенная в ИС АИЖК, и содержание других документов
Кредитного дела должны соответствовать данным Отчета об оценке
Предмета ипотеки.
2.4.5. Обязательная часть Отчета об оценке (Раздел N «Основные факты и
выводы») должна соответствовать типовой форме, размещенной на сайте
Агентства www.ahml.ru.
При проверке Раздела N «Основные факты и выводы» необходимо также
учитывать следующее:
а)
Наличие графы с информацией о физическом износе в таблице
«Основные факты и выводы» Отчета об оценке является обязательным.
Данные о физическом износе в таблице «Основные факты и выводы» могут
быть указаны как в соответствии с технической документацией, так и в
соответствии с расчетами Оценщика, либо оба значения одновременно.
Закладная может быть составлена и выдана Залогодержателю в любой момент до прекращения
обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации
права и ипотеки в силу закона, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
представляется совместное заявление Залогодержателя и Залогодателя, а также закладная, в которой в
соответствии с типовой формой закладной содержатся сведения о рыночной стоимости Предмета ипотеки и
Отчете об оценке.
16
27
Если данный параметр Оценщиком не применялся17 (либо сведения
отсутствуют), графа заполняется формулировкой: «нет»/«сведения
отсутствуют»/«н.д.»/«−».
б)
В графе «Тип/серия дома» Раздела N «Основные факты и выводы»
Оценщиком указывается тип дома, который может соответствовать (но не
всегда соответствует) сведениям о материале стен, указанным в технической
документации на здание/Жилое помещение. Оценщик самостоятельно
определяет и указывает данные сведения, при этом для внесения
технической информации о предмете ипотеки в ИС АИЖК и документы
Кредитного дела источником информации является Отчет об оценке.
в)
В графе «Реквизиты документов оценщика: полиса обязательного
страхования гражданской ответственности» Раздела N «Основные факты и
выводы» рекомендуется указывать страховую сумму полиса Оценщика, но
также допускается отсутствие данной информации в обязательной части
Отчета об оценке ввиду того, что она представлена в копии полиса
обязательного страхования гражданской ответственности Оценщика,
являющейся Приложением к Отчету об оценке Предмета ипотеки.
г)
Подпись
Оценщика,
зарегистрированного
в
качестве
индивидуального предпринимателя и занимающегося частной практикой,
является достаточной для заверения Отчета об оценке, и проставление
второй подписи в качестве руководителя организации в Разделе N
«Основные факты и выводы» в данном случае не является обязательным.
2.4.6. В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к
отчету об оценке (ФСО № 3)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от
20 июля 2007 № 254) Отчет об оценке должен быть пронумерован
постранично, т.е. на каждой странице, содержащей информацию, должен
быть указан номер:
а) В случае двусторонней печати: нумеруется каждая страница (первую
страницу допустимо не нумеровать), и на скрепляющей печати указывается
количество страниц.
б) В случае односторонней печати: Оценщик нумерует каждую страницу,
содержащую информацию, и не нумерует пустые страницы (оборотные
стороны листа). При этом с двусторонних документов, являющихся
приложениями к Отчету об оценке (например, со Свидетельства о
государственной регистрации права собственности), копии снимаются
односторонние (т.е. оборотные стороны листов в отчете об оценке должны
быть пустыми). На скрепляющей печати указывается количество листов.
в) В случае односторонней печати и двусторонних копиях приложений к
Отчету об оценке рекомендуем постраничную нумерацию с заполнением
пустых страниц знаком «Z». На скрепляющей печати указывается
количество страниц.
В соответствии с требованиями к содержанию отчета об оценке, предусмотренными законодательством об
оценочной деятельности РФ, когда при определении рыночной стоимости объекта недвижимости
оценщиком применяется затратный подход к оценке, в отчете об оценке должна содержаться информация
об актуальном проценте износа, основанная на расчетах оценщика. При применении сравнительного и
доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости данные об износе в
отчете об оценке могут быть указаны в соответствии с данными технической документации по
оцениваемому объекту недвижимости, на основе расчетов оценщика или не указываться вовсе по причине
их отсутствия в технической документации.
17
28
Последняя страница, содержащая скрепляющую печать, в случае
постраничной нумерации и отсутствия на ней информации может быть
пронумерована/не пронумерована на усмотрение Оценщика.
2.4.7. При устранении технических ошибок и иных несоответствий в Отчете об
оценке, не влекущих изменения стоимости Предмета ипотеки, Оценщик
может использовать один из следующих способов:
а)
Оценочной компанией (Оценщиком, зарегистрированным в
качестве индивидуального предпринимателя и занимающимся частной
практикой) составляется уточняющее письмо, которое скрепляется с
оригиналом Отчета об оценке, и на втором скрепляющем штампе
указывается новое количество страниц (листов) документа.
б)
Исправление данных, не влекущих изменения стоимости Предмета
ипотеки, в Отчете об оценке, заверенное печатью и подписью руководителя
оценочной компании (Оценщиком, зарегистрированным в качестве
индивидуального предпринимателя и занимающимся частной практикой).
2.4.8. В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности» в Отчете об оценке должна быть указана, в том
числе, балансовая стоимость объекта оценки, если на момент проведения
оценки данный объект недвижимости (предмет ипотеки) принадлежит
юридическому лицу. Если объект оценки имеет балансовую стоимость18,
Оценщик обязан указать ее в Отчете об оценке. Ответственность за
соответствие Отчета об оценке требованиям законодательства несет
Оценщик, в связи с чем при проведении экспертизы Отчета об оценке
данный параметр не должен отслеживаться Экспертом. В то же время
Эксперт в рекомендательной части Экспертного заключения может указать
на отсутствие в Отчете об оценке балансовой стоимости в качестве
замечания, не требующего обязательного устранения.
2.4.9. В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об
оценке (ФСО № 3)» (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007
№ 254) в Отчете об оценке в обязательном порядке должны содержаться
копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие
количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе
правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также
документов технической инвентаризации, заключений специальных
экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии). При
этом Оценщик на свое усмотрение определяет состав документов,
необходимых для осуществления оценки недвижимого имущества,
руководствуясь требованиями к содержанию отчетов об оценке
саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.
Балансовая стоимость объекта недвижимого имущества определена, в случае учета такого объекта на
балансе организации в качестве основных средств в соответствии с правилами ведения бухгалтерского
учета.
18
29
2.5. График ежемесячных платежей
(информационный расчет)
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Графика ежемесячных платежей (информационного расчета) требованиям
Стандартов Агентства и иных Параметров Агентства, а также следующим
требованиям:
2.5.1. График ежемесячных платежей (информационный расчет) предоставляется в
виде сканированной копии, которая должна содержаться в ИС АИЖК в
документах соответствующего Кредитного дела.
2.5.2.
График ежемесячных платежей (информационный расчет) должен быть
подписан всеми Заемщиками, Первичным кредитором и заверен печатью
Первичного кредитора.
2.5.3.
График ежемесячных платежей
с момента выкупа Закладной
Агентством и до конца срока погашения должен соответствовать расчету,
сформированному в ИС АИЖК. На предмет соответствия проверяются
следующие параметры:
 проценты за Первый процентный период (сумма кредита* процентная
ставка)/365(366 – для високосного года)*количество дней (разница
между датой, следующей за датой выдачи кредита, и последним днем
месяца);
 размер аннуитета;
 платеж за последний платежный (не нулевой) период (Остаток ссудной
задолженности на первое число последнего процентного периода*
процентная ставка* количество дней (с первого по последний день
Последнего платежного периода) / 365 (366 – для високосного года). При
этом платеж за последний (не нулевой) платежный период может быть
больше/меньше ежемесячного аннуитетного платежа.
2.5.4. При наличии в Графике ежемесячных платежей информации о
дополнительных расходах Заемщика по кредиту (займу), не влияющих на
сумму
ежемесячных
платежей,
подобный
график
считается
соответствующим Стандартам Агентства, а данная информация не
принимается в расчет и не отражается в ИС АИЖК.
2.5.5. График ежемесячных платежей (информационный расчет) должен содержать
достоверную информацию, соответствующую данным, указанным в ИС
АИЖК и документах Кредитного дела.
30
2.6. Финансовые документы, подтверждающие фактическое предоставление
кредита (займа), частичное исполнение Заемщиком обязательств по
Закладной
2.6.1. Гарантийное письмо о фактическом предоставлении ипотечного
кредита (займа) и об исполнении обязательств (платежах).
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Гарантийного письма о фактическом предоставлении ипотечного кредита (займа) и
об исполнении обязательств (платежах) (далее – Гарантийное письмо) следующим
требованиям:
а) Гарантийное письмо должно быть оформлено в соответствии с типовой
формой, размещенной на официальном сайте Агентства www.ahml.ru.
Однако, в случае выявления отступлений от типовой формы, таких как
изменение положения столбцов, указание дополнительной информации по
платежам, считаем допустимым не выставлять замечания по таким
документам.
б) Гарантийное письмо должно быть подписано19 руководителем и главным
бухгалтером Поставщика закладной (или уполномоченным лицом,
полномочия которого подтверждены соответствующей доверенностью). В
случае подписания Гарантийного письма по доверенности копия такой
доверенности должна содержаться в документах Кредитного дела.
в) Наличие в Гарантийном письме незаполненных ячеек: «плановая дата
погашения платежа», «общий ежемесячный платеж», «платеж в счет
погашения основного долга», «платеж в счет погашения процентов» при
отсутствии первого платежа является допустимым.
г) При заполнении графы «Фактическая дата внесения Платежа» в
Гарантийном письме допустимо указывать как дату поступления средств на
корреспондентский/расчетный
счет
Кредитора/уполномоченного
Кредитором лица, так и дату исполнения обязательств Заемщиком
(последний день Процентного периода, т.е. последний день календарного
месяца, а в случае если последнее число календарного месяца приходится на
выходной (праздничный) день – не позднее первого рабочего дня,
следующего за выходным (праздничным) днем).
д) Гарантийное письмо должно содержать
достоверную информацию,
соответствующую данным, указанным в ИС АИЖК и документах
Кредитного дела.
2.6.2. В качестве финансовых документов, подтверждающих частичное
исполнение
Заемщиком(-ами)
обязательств
по
закладной,
Кредитор/Поставщик может представить, например, выписку по счету
Заемщика за рассматриваемый период или приходные кассовые ордера (в
случае, если Заемщик вносил денежные средства в кассу Кредитора). Однако
представление данных документов не является обязательным, достаточным
доказательством фактического предоставления кредита (займа) и исполнения
обязательств по нему, в том числе отсутствия/наличия просроченных
платежей, является Гарантийное письмо.
Гарантийное письмо должно быть подписано собственником Закладной, т.е. не допускается подписание
Гарантийного письма датой, когда Поставщик еще не является собственником Закладной.
19
31
2.6.3. Платежное поручение, Мемориальный ордер, расходный/приходный
кассовый ордер, выписка из лицевого счета, иные финансовые документы.
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить финансовые
документы (при их наличии), подтверждающие фактическое предоставление
кредита (займа), частичное исполнение Заемщиком обязательств по закладной на
соответствие следующим требованиям:
а) В финансовых документах, подтверждающих фактическое предоставление
кредита (займа), должна быть отражена полная и достоверная информация о
параметрах предоставления кредита (займа):
 сумма кредита (займа);
 дата выдачи кредита (займа);
 наименование Первичного кредитора (Займодавца);
 ФИО Заемщика;
 номер Кредитного договора (Договора займа);
 соответствующие отметки Первичного кредитора (Займодавца)
(подписи, штампы, печати – при необходимости);
б) В финансовых документах, подтверждающих частичное исполнение
обязательств Заемщиком по Закладной, должна быть отражена полная и
достоверная информация о параметрах частичного исполнения обязательств:
 сумма платежа;
 дата платежа;
 наименование Получателя платежа;
 ФИО Заемщика;
 номер Кредитного договора (Договора займа);
 соответствующие отметки Банка (подписи, штампы, печати – при
необходимости);
в) Кроме вышеуказанных требований Эксперт должен проверить:
 факт и полноту предоставления кредита (займа20);
 полноту и своевременность частичного исполнения обязательств
Заемщиком по Закладной;
 соответствие данных, содержащихся в финансовых документах,
подтверждающих фактическое предоставление кредита (займа),
частичное исполнение Заемщиком обязательств по закладной,
информации, содержащейся в документах Кредитного дела.
Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса РФ договор займа считается заключенным с момента
передачи денег. Таким образом, заем должен быть предоставлен до даты регистрации права собственности
на Жилое помещение (допускается предоставление займа в день регистрации права собственности).
20
32
2.7. Документы, подтверждающие право собственности Залогодателя на
предмет ипотеки/объект купли-продажи, документы, являющиеся
основанием возникновения ипотеки, документы, подтверждающие
возникновение ипотеки
2.7.1. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее – Выписка из ЕГРП).
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Выписки из ЕГРП следующим требованиям:
а) Выписка из ЕГРП должна быть выдана органом, осуществляющим
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, не ранее чем за 3 месяца до даты предложения к выкупу Агентством
ипотечного кредита (займа).
б) Выписка из ЕГРП должна быть оформлена в соответствии с требованиями
действующего законодательства21 РФ.
в) Информация, содержащаяся в Выписке из ЕГРП, не должна противоречить
соответствующей информации, содержащейся в документах Кредитного
дела.
2.7.2. Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее – Свидетельство)22.
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Свидетельства следующим требованиям:
а) Свидетельство должно быть оформлено в соответствии с требованиями
действующего законодательства23 РФ.
б) Информация, содержащаяся в Свидетельстве, не должна противоречить
соответствующей информации, содержащейся в документах Кредитного
дела.
См. также Инструкцию о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав,
сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и
информации о зарегистрированных правах (утв. Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 № 226).
22
Проверяется Экспертом в случае, если предоставление Свидетельства предусмотрено условиями
ипотечного кредитного продукта в обязательном порядке, а также при наличии Свидетельства в документах
кредитного дела (в случае, если в списке документов, предоставляемых на выкуп/экспертизу по ипотечному
кредитному продукту, Свидетельство отсутствует).
23
См. также Инструкцию о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав,
сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и
информации о зарегистрированных правах (утв. Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 № 226)
21
33
2.7.3. Договор приобретения Жилого помещения.
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Договора приобретения Жилого помещения следующим требованиям:
а) Договор приобретения Жилого помещения должен быть оформлен в
соответствии с требованиями действующего законодательства и Стандартов
Агентства.
б) При составлении Договоров приобретения Жилого помещения должны быть
в обязательном порядке учтены требования Стандартов Агентства
касательно существенных условий Договора.
в) На
всех подлинных экземплярах Договора приобретения Жилого
помещения необходимо наличие штампов (надписей), содержащих сведения
о государственной регистрации Договора24, государственной регистрации
права собственности и для Договоров, влекущих возникновение ипотеки в
силу закона, ипотеки; допустимо наличие штампа (надписи) о
государственной регистрации Договора, и штампа (надписи), в котором
одновременно указаны сведения, как о государственной регистрации права
собственности, так и ипотеки. В соответствии с п. 80 Правил ведения ЕГРП
на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. постановлением
Правительства РФ от 18.02.1998 № 219) записи в штампе регистрационной
надписи на документах заверяются подписью Государственного
регистратора с указанием его фамилии и инициалов и гербовой печатью
органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
г) В силу ст. 408 ГК РФ обязательства по Договору приобретения Жилого
помещения прекращаются моментом исполнения, т.е. с момента передачи
Жилого помещения от продавца к покупателю при условии оплаты
покупателем полной стоимости этого помещения в соответствии с
условиями договора. В соответствии с нормами гражданского
законодательства РФ внесение изменений в прекращенный исполнением
договор неправомерно. Наличие технических ошибок и несоответствий, не
изменяющих природу и содержание существенных условий Договора
приобретения Жилого помещения, не является основанием для выставления
замечаний.
д) Данные, содержащиеся в Договоре приобретения Жилого помещения, не
должны противоречить информации, содержащейся в документах
Кредитного дела.
е) При проведении экспертизы Эксперт должен учитывать, что общая площадь
Жилого помещения, указанная в Договоре участия в долевом строительстве/
Договоре уступки права по договору участия в долевом строительстве и
Акте приема-передачи объекта долевого строительства, может отличаться
На Договоре участия в долевом строительстве должен быть штамп (надпись), содержащий сведения о
регистрации Договора, в том случае, если разрешение на строительство получено после вступления в силу
Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации». Поскольку государственная регистрация Договора участия в долевом
строительстве не является основанием для возникновения права собственности, а является регистрацией
самой сделки, проставление на нем штампов (надписей), содержащих сведения о возникших впоследствии
праве собственности и ипотеке, не обязательно.
24
34
от площади, указанной в документах Кредитного дела, в том числе и
технической документации, выданной позднее. При этом при
государственной регистрации прав на Жилое помещение должна быть
указана общая площадь из кадастрового паспорта Жилого помещения или
иного документа, предусмотренного законом, содержащего описание
объекта недвижимого имущества25.
2.7.4. Договор об ипотеке.
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Договора об ипотеке следующим требованиям:
а) Договор об ипотеке должен быть оформлен в соответствии с требованиями
действующего законодательства и Стандартов Агентства.
б) Договор об ипотеке должен быть оформлен в соответствии с типовой
формой, размещенной на официальном сайте Агентства www.ahml.ru.
в) На Договоре об ипотеке необходимо наличие штампов (надписей) о
государственной регистрации договора, а также о регистрации ипотеки.
Допустимо указание сведений о государственной регистрации Договора об
ипотеке и ипотеки в одном штампе (надписи), при условии, что запись
читается, достоверна и соответствует другим документам Кредитного дела.
В соответствии с п. 80 Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и
сделок с ним (утв. постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219)
записи в штампе регистрационной надписи на документах заверяются
подписью Государственного регистратора с указанием его фамилии и
инициалов и гербовой печатью органа, осуществляющего государственную
регистрацию прав.
г) Данные, содержащиеся в Договоре об ипотеке, не должны противоречить
информации, содержащейся в документах Кредитного дела.
2.7.5. Кредитный договор.
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Кредитного договора следующим требованиям:
а) Кредитный договор должен быть оформлен в соответствии с требованиями
действующего законодательства, Стандартов Агентства и иных Параметров
Агентства.
б) При составлении Кредитного договора должна быть использована
обязательная форма Договора, предусмотренная Стандартами Агентства
или применяемая в рамках Ипотечных продуктов.
в) Данные, содержащиеся в Кредитном договоре, не должны противоречить
информации, содержащейся в документах Кредитного дела.
В соответствии с п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения о площади объекта недвижимости
вносятся в ЕГРП на основании кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества или иного
документа, предусмотренного федеральным законом, содержащего описание объекта недвижимого
имущества.
25
35
2.7.6. Договор займа.
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Договора Займа следующим требованиям:
а) Договор займа должен быть оформлен в соответствии с требованиями
действующего законодательства, Стандартов Агентства и иных Параметров
Агентства.
б) При составлении Договора займа должна быть использована обязательная
форма Договора, предусмотренная Стандартами Агентства или применяемая
в рамках Ипотечных продуктов.
в) Заем должен быть предоставлен до даты регистрации права собственности и
ипотеки на объект недвижимости (допускается предоставление займа в день
регистрации права собственности).
г) Данные, содержащиеся в Договоре займа, не должны противоречить
информации, содержащейся в документах Кредитного дела.
2.8. Договор страхования
С 01 июля 2009 обязательным требованием к страховому обеспечению
Ипотечных сделок является страхование имущественных интересов, связанных с
владением, пользованием и распоряжением Предметом ипотеки.
С 01 июля 2009 страхование имущественных интересов Заемщиков,
связанных с причинением вреда жизни и здоровью Заемщиков в результате
несчастного случая и/или болезни (заболевания), является рекомендуемым.
Ипотечные кредиты (займы), не имеющие страхового обеспечения в виде
страхования имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и
здоровью Заемщиков в результате несчастного случая и/или болезни (заболевания),
выкупаются Агентством с установлением дополнительной надбавки к ставке
рефинансирования, определяемой Агентством.
Страхование риска утраты или ограничения права собственности на Предмет
ипотеки (страхование титула) не является обязательным и может производиться по
соглашению участников Ипотечной сделки.
С 01 июля 2010 в Стандарты Агентства для Заемщиков включена
возможность приобретения Жилого помещения с использованием кредита со
сниженным размером первоначального взноса, внесенного за счет собственных
средств в размере от 10 % до 30 % (т.е. при значении коэффициента К/З свыше
70 %, но не более 90 %), при условии заключения Договора страхования
ответственности Заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательств
по
Кредитному
договору,
по
условиям
которого
выгодоприобретателем будет являться Кредитор (далее – Договор страхования
ответственности Заемщика). При этом указанное снижение размера собственных
средств не может быть применено при26:
– приобретении жилого помещения путем участия в долевом строительстве;
– приобретении жилого помещения путем уступки права требования по
Перечисленные ограничения действуют на дату утверждения Инструкции. По мере развития Ипотечного
страхования возможности его применения могут быть расширены.
26
36
договору участия в долевом строительстве;
– КПК (получение кредита на погашение имеющегося кредита, ранее
полученного Заемщиком на приобретение/строительство жилого помещения);
– получении заемных средств по Договорам займа.
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Страховой компании и Договора страхования следующим требованиям:
2.8.1. Страховая компания должна быть утверждена Агентством и на дату
заключения договора входить в Перечень утвержденных Страховых компаний,
размещенный на официальном сайте Агентства www.ahml.ru.
Договор страхования должен быть заключен с одной из утвержденных
Агентством страховых компаний, за исключением случаев, когда у Страховой
компании на момент предложения к выкупу ограничена, приостановлена либо
отозвана лицензия на осуществление страховой деятельности (в случае указания
соответствующей информации на официальном сайте Агентства).
2.8.2. Договор страхования должен быть оформлен в соответствии с требованиями
действующего законодательства и Стандартов Агентства.
2.8.3. Договор страхования должен соответствовать типовой форме,
действующей на момент заключения Договора страхования.
2.8.4. Страхователем по Договорам страхования (за исключением Договора
страхования ответственности Заемщика) выступают лица, определенные в
Стандартах Агентства. По Договору страхования ответственности Заемщика
Страхователями должны выступать все Заемщики по Кредитному договору.
2.8.5. Страховая сумма по Договору страхования определяется в соответствии с
требованиями Кредитного договора (Договора займа) и составляет:
2.8.5.1 для Договора страхования (личное и/или имущественное
страхование) – на каждую конкретную дату действия кредитного
(заемного) обязательства должна быть не менее Остатка основного долга на
начало каждого периода страхования, увеличенного на 10 %;
2.8.5.2 для Договора страхования ответственности Заемщика – 20 % от
Действительной стоимости Предмета ипотеки. Действительная стоимость
предмета ипотеки (Действительная стоимость) – стоимость Предмета
ипотеки на дату вступления Договора страхования ответственности
Заемщика в силу. Действительная стоимость должна быть равна стоимости
Предмета ипотеки, определенной в соответствии со Стандартами, т.е.
Действительная стоимость должна соответствовать наименьшей из двух
величин:
– стоимости Жилого помещения (Предмета ипотеки), указанной в
Договоре приобретения Жилого помещения;
– оценочной стоимости Жилого помещения (Предмета ипотеки) по
результатам заключения Оценщика.
2.8.6. Срок действия Договора страхования:
2.8.6.1 для Договора страхования (имущественное и/или личное
страхование) должен быть равен сроку действия Кредитного договора
(Договора займа) (при этом превышение срока действия Договора
страхования над сроком действия Кредитного договора (Договора займа)
является допустимым);
2.8.6.2 для
Договора
страхования
ответственности
Заемщика
заканчивается в последний день календарного месяца, в течение которого
37
плановое значение ООД (Остатка основного долга), определенное в
соответствии с графиком погашения кредита по Кредитному договору,
достигает Порогового значения (Пороговое значение = Действительная
стоимость Предмета ипотеки * 70 %), выраженного в рублях.
При экспертизе необходимо проверить, что Пороговое значение, указанное
в Договоре страхования ответственности Заемщика, соответствует 70 % от
Действительной стоимости. Также необходимо проверить, что дата
окончания действия Договора страхования ответственности Заемщика,
указанная в договоре, соответствует последнему дню календарного месяца,
в течение которого плановое значение Остатка основного долга,
определенное в соответствии с графиком погашения кредита по
Кредитному договору, становится равным или меньше размера Порогового
значения, выраженного в рублях.
2.8.7. На Договоре страхования должны присутствовать подписи и расшифровки
подписей Страхователя(-ей), Застрахованных лиц, представителя Страховой
компании. Так как по Договору страхования ответственности Заемщика
Страхователями выступают все Заемщики по Кредитному договору, то Договор
страхования должен быть подписан всеми Заемщиками (Страхователями).
Подпись представителя Страховой компании должна быть удостоверена
печатью Страховой компании.
При заключении Договоров страхования от имени страховой компании
юридическим лицом в лице его сотрудника такой договор должен содержать
печать данного юридического лица.
2.8.8. На Графике страховой суммы и уплаты страховой премии должны
присутствовать подписи Страхователя(-ей), представителя Страховой компании.
Подпись представителя Страховой компании должна быть удостоверена печатью
Страховой компании.
2.8.9. При заключении Договоров страхования от имени страховой компании
юридическим лицом – агентом на основании агентского договора, такой договор
должен соответствовать следующим основным параметрам агентских договоров на
заключение договоров страхования:
 письменная форма договора;
 агент должен действовать от имени принципала – страховой компании;
 действия агента должны быть четко указаны в предмете агентского
договора для определения его полномочий. Если агентским договором
предусмотрена возможность передоверия функций агента по
субагентскому договору, то соответствующие полномочия агента по
первоначальному (агентскому) договору должны быть оформлены
нотариально удостоверенной доверенностью от принципала (страховой
компании), а полномочия субагента оформляются, соответственно,
доверенностью в порядке передоверия;
 проставление печати агента на подписи уполномоченного лица агента
обязательно.
2.8.10. Листы Договора страхования вместе с приложением – Графиком страховой
суммы и уплаты страховой премии (страховых взносов) (при наличии) – должны
быть пронумерованы, сшиты и скреплены печатью Страховой компании или, если
Договор страхования не прошит, то на каждой странице Договора должны быть
проставлены подписи представителя Страховой компании и Страхователя(-ей).
38
2.8.11. Страховые взносы (премии) по договорам личного и/или имущественного
страхования могут быть уплачены как разовым платежом за весь срок страхования,
так и периодическими платежами (ежегодно) в течение срока погашения
ипотечного кредита (займа). Если заключен Договор страхования, включающий
личное и имущественное страхование, то допустима оплата страховой премии как
по отдельным видам страхования, так и по всем видам страхования одновременно.
При этом страховые взносы (страховая премия) на дату рефинансирования должны
быть оплачены своевременно и полностью.
По Договору страхования ответственности Заемщика страховая премия
уплачивается единовременно в полном объеме.
2.8.12. Если стороны Договора страхования (одна из сторон) действуют на
основании доверенности, то должны быть предоставлены копии этих
доверенностей.
Копии доверенностей, подтверждающих полномочия лиц, действующих от
лица Страховой компании, должны прилагаться к каждому Кредитному делу. При
проверке доверенностей, необходимо обратить внимание на следующие
требования:
 при наличии ссылок на внутренние приказы страховой компании,
непосредственно касающиеся заключения Договора страхования, по
которому проводится экспертиза, необходимо запросить данные
приказы;
 при наличии ограничений на заключаемые сделки необходимо проверить
соответствие страховой суммы и установленного лимита;
 при наличии ссылок на то, что должны быть листы согласования с
головной организацией, в деле должны быть листы согласования.
2.8.13. Данные, содержащиеся в Договоре страхования, не должны противоречить
информации, содержащейся в документах Кредитного дела.
2.9. Документ, подтверждающий оплату страховой премии
Страховая премия (страховой взнос) должна быть уплачена полностью 27 и
своевременно (дата оплаты первой страховой премии (страхового взноса) не
может быть ранее даты заключения Договора страхования).
2.9.1. Перечень основных параметров, содержащихся и проверяемых Экспертом в
документе, подтверждающем оплату страховой премии (взноса):
 сумма взноса;
 дата оплаты;
 основание платежа - номер Договора страхования;
 ФИО плательщика;
 отметка Страховой компании.
Расхождение итоговой величины страхового взноса/страховой суммы с суммой величин страховых
взносов/страховых сумм по каждому виду страхования либо по каждому застрахованному лицу на 1
копейку (как в большую, так и в меньшую сторону) допустимо.
27
39
2.9.2. При оплате страхового взноса через банковскую организацию перечень
основных параметров, содержащихся и проверяемых Экспертом в
документе, подтверждающем уплату страхового взноса:
 сумма взноса;
 дата оплаты;
 ФИО плательщика;
 назначение платежа – перечисление (внесение страхового взноса) по
Договору страхования, номер Договора страхования;
 получатель платежа;
 отметка Банка.
2.9.3. Кроме данных, обозначенных в пп. 2.9.1, 2.9.2, Экспертом проверяется
соответствие данных, содержащихся в документах, подтверждающих оплату
страховых премий (взносов), соответствующей информации, содержащейся
в Договоре страхования (приложении к Договору страхования – Графике
страховой суммы и уплаты страховой премии (страховых взносов)). При
этом фактический платеж, подтвержденный документами об оплате
страховой премии (страхового взноса), должен быть указан в графике
ежегодных страховых платежей в ИС АИЖК.
2.10. Брачный договор
В соответствии со Стандартами Агентства, если по условиям Ипотечной
сделки Заемщик является Залогодателем приобретаемого Предмета ипотеки и
состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать по
такой Ипотечной сделке Заемщиком и Залогодателем независимо от того, имеет ли
супруг источник дохода и независимо от размера такого дохода. При наличии
заключенного брачного договора, по условиям которого установлен режим
раздельной собственности в отношении приобретаемого Предмета ипотеки и
раздельный режим долгов супругов по Кредитному договору/Договору займа,
включение супруга, не являющегося согласно условиям брачного договора
собственником Предмета ипотеки и должником по обеспеченному ипотекой
обязательству, в состав участников Ипотечной сделки в качестве Заемщика и
Залогодателя не требуется.
В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое
супругами в период брака, является их общей совместной собственностью вне
зависимости от того, на имя кого из супругов имущество приобретено, либо кем из
супругов внесены денежные средства.
В силу ст. 33 Семейного кодекса РФ в отношении имущества супругов
установлен режим общей совместной собственности. Законный режим имущества
супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Брачного договора следующим требованиям:
40
2.10.1. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит
нотариальному удостоверению.
2.10.2. Брачный договор должен быть составлен в соответствии с требованиями
действующего законодательства РФ.
2.10.3. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации
брака, так и в любое время в период брака28.
2.10.4. Форма Брачного договора не носит обязательный характер, однако в тексте
должны содержаться условия, определяющие, что недвижимое имущество,
приобретаемое на кредитные (заемные) средства и передающееся в залог,
является собственностью супруга-залогодателя, а также, что обязательство
по возврату ипотечного кредита (займа) является личным обязательством
супруга-должника.
2.10.5. ФИО Залогодателя-Заемщика и его супруга (супруги), адрес передаваемого
в залог Жилого помещения, номер Кредитного договора (Договора займа) и
прочие, указанные в Брачном договоре сведения, не должны противоречить
информации, содержащейся в документах Кредитного дела.
2.11. Разрешение органов опеки и попечительства
Разрешение органов опеки и попечительства по правилам п. 13 Инструкции
о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого
имущества, утвержденной Приказом Минюста от 15.06.2006 № 213, является
документом, предоставляемым в регистрирующий орган для осуществления
государственной регистрации ипотеки.
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Разрешения органов опеки и попечительства, а также данных, содержащихся в нем,
следующим требованиям:
2.11.1. Разрешение органов опеки и попечительства должно выдаваться в виде
Распоряжения органов исполнительной власти, имеющих полномочия
органов опеки и попечительства, содержать все необходимые отметки, а
также следующую информацию:
 ФИО лица, находящегося под опекой (попечительством), а также его
опекуна (попечителя) или родителей;
 адрес передаваемого в залог Жилого помещения (в случае передачи в
залог Жилого помещения, собственником/одним из собственников
которого является лицо, находящееся под опекой/ попечительством, т.е.
при передаче в залог имеющегося Жилого помещения);
 условия выданного Разрешения, в том числе условия, определяемые
органом опеки и попечительства, при которых возможно совершение
сделки по приобретению Жилого помещения29/сделке по передаче
Жилого помещения в ипотеку.
См. ст. 41 Семейного кодекса РФ.
Если по условиям Ипотечной сделки несовершеннолетний является собственником/одним из
собственников приобретаемого Жилого помещения (т.е. зарегистрирована ипотека в силу закона) на
основании решения органа опеки и попечительства, условия Разрешения органов опеки и попечительства
должны ясно содержать решение органов опеки и попечительства о наделении лица, находящегося под
опекой, собственностью/долей в собственности приобретаемого жилого помещения.
28
29
41
2.11.2. Условия выданного Разрешения не должны содержать ограничений,
несущих риски по невозможности обращения взыскания на Предмет ипотеки
Залогодержателем.
2.11.3. Данные, содержащиеся в тексте Разрешения органов опеки и
попечительства, не должны противоречить информации, содержащейся в
документах Кредитного дела.
2.12. Трудовая книжка
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие копии
трудовой книжки, а также данных, содержащихся в ней, следующим требованиям:
2.12.1. Трудовая книжка должна быть оформлена в соответствии с Инструкцией по
заполнению трудовых книжек, утвержденной постановлением Минтруда РФ
от 10 октября 2003 № 69.
2.12.2. Эксперту необходимо акцентировать внимание на последние записи, в том
числе на запись, подтверждающую факт занятости и стаж работы по
последнему месту работы. Наличие в трудовой книжке несоответствий в
записях,
внесенных
предыдущими
работодателями,
не
влечет
недействительность всей трудовой книжки, а может повлечь
недействительность лишь отдельных ее записей, и при условии
правильности последней записи, подтверждающей факт занятости и стаж
работы по последнему месту работы, является допустимым.
2.12.3. Копия трудовой книжки должна быть заверена работодателем.
2.12.4. Данные, содержащиеся в трудовой книжке, не должны противоречить
информации, содержащейся в документах Кредитного дела.
2.13. Трудовой договор (трудовой контракт)
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
трудового договора (трудового контракта) следующим требованиям:
2.12.5. Трудовой договор (трудовой контракт) должен быть оформлен в
соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, в
частности с Разделом III Части 3 Трудового кодекса РФ.
2.12.6. Копия трудового договора (трудового контракта) должна быть заверена
работодателем.
2.12.7. Данные, содержащиеся в трудовом договоре (трудовом контракте), не
должны противоречить информации, содержащейся в документах
Кредитного дела.
42
2.14. Иные документы Кредитного дела
По остальным документам Кредитного дела замечания квалифицируются как
существенные и подлежат обязательному устранению в случае, когда:
2.14.1 Документы не соответствуют требованиям законодательства РФ, Стандартов
Агентства и иных Параметров Агентства, действовавших в момент их
оформления, и/или не приведены в соответствие на момент предложения к
рефинансированию Закладной.
2.14.2 Реквизиты и содержание документов не позволяют однозначно определить
их принадлежность к конкретной Закладной.
2.14.3 Отсутствуют какие-либо документы, входящие в обязательный перечень
документов Кредитного дела Заемщика, при предоставлении Закладной к
выкупу Агентством.
2.14.4 Данные документов противоречат информации, содержащейся в документах
Кредитного дела.
43
Раздел IV. Параметры, дополнительно проверяемые при проведении
экспертизы Закладных, оформленных в рамках Ипотечных продуктов
Эксперт проводит экспертизу Закладной в соответствии с требованиями
разделов I–III настоящей Инструкции, а также в соответствии с требованиями,
предъявляемыми к условиям Ипотечных сделок и формам документов в рамках
различных ипотечных продуктов, утвержденным Агентством.
1. Параметры, дополнительно проверяемые при проведении
экспертизы Закладных, оформленных в рамках ипотечного
кредитного продукта «Военная ипотека»
1.1. Закладная
1.1.1.
1.1.2.
1.1.3.
Закладная должна быть составлена Залогодателем – Должником по
обеспеченному ипотекой обязательству. По ипотечному продукту
Должником и Залогодателем выступает только одно единственное лицо –
участник накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения
военнослужащих (далее по тексту – участник НИС).
В разделе 5 закладной «Предмет ипотеки» допустимо наличие обременения в
пользу Российской Федерации.
Допустимо подписание Закладной от имени Залогодателя-Должника лицом,
действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности. При
этом копия нотариально удостоверенной доверенности на право
осуществления действий от имени Заемщика/Залогодателя должна
присутствовать в разделе «Документы по ипотечной сделке» в ИС АИЖК.
1.2. Отчет (Заключение) о проведенном Андеррайтинге Заемщика и
Предмета ипотеки
Информация о Заемщике (Залогодателе) (Раздел I):
 вид занятости (в графе должно быть указано «военнослужащий»);
 тип занятости (проверяется факт заполнения графы).
Информация в данные графы вносится на основании документов, указанных
в Списке сканированных документов, представляемых в ОАО «АИЖК» на
выкуп/экспертизу, размещенном на официальном сайте Агентства. Список
документов по ипотечному продукту является полным и достаточным, в связи с
чем не рекомендуется запрашивать дополнительные документы, содержащие
сведения о Заемщике, его занятости и т.п.
1.2.2. Информация об условиях предоставления ипотечного кредита (займа)
(Раздел III):
В данном разделе указываются следующие параметры кредита (займа):
 сумма ипотечного кредита (займа);
 срок предоставления ипотечного кредита (займа) (может быть указано
два срока – на дату предоставления кредита (займа) и на дату составления
отчета об андеррайтинге);
1.2.1.
44
 процентная ставка на дату предложения к рефинансированию Закладной;
 размер накопительного взноса на дату рефинансирования Закладной;
 размер ежемесячного платежа за счет средств целевого жилищного займа
на дату рефинансирования Закладной;
 остаток задолженности по кредиту (займу);
 Остаток причисленных процентов;
 Просроченные денежные обязательства.
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие данных
этого раздела следующим условиям ипотечного продукта «Военная ипотека»:
 сумма кредита (займа) не должна превышать максимальную расчетную
сумму кредита (займа) на дату выдачи;
 срок предоставления кредита (займа) не должен превышать предельный
срок, на который предоставляется целевой жилищный заем;
 размер годовой процентной ставки должен соответствовать величине
процентной ставки, установленной на год предложения Закладной к
рефинансированию. Величина процентной ставки рассчитывается по
формуле, утвержденной Основными параметрами ипотечного продукта
«Военная ипотека»/Паспортом продукта «Военная ипотека». Датой
определения величины процентной ставки и размера индексируемой
части на очередной год является 01 декабря года, предшествующего
расчетному году;
 размер накопительного взноса на дату выкупа Закладной должен
соответствовать размеру накопительного взноса, утвержденного
Федеральным законом о федеральном бюджете на год, в котором
осуществляется выкуп Закладной;
 размер ежемесячного платежа на дату выкупа Закладной должен
составлять 1/12 от суммы накопительного взноса, утвержденного
Федеральным законом о федеральном бюджете на год, в котором
осуществляется выкуп Закладной.
1.2.3. Сведения о страховой сумме и страховых взносах по договорам страхования
(Раздел IV):
В данном разделе указываются сведения за страховой период, в котором
осуществляется выкуп Закладной:
 страховая сумма;
 взнос по имущественному и личному страхованию (в случае, если личное
страхование осуществлялось) и дата их уплаты;
 дата внесения второго платежа по личному страхованию, если на момент
выкупа он не уплачен (в случае, когда договором страхования
предусмотрена уплата страхового взноса за первый страховой период
двумя платежами30).
Дата, до которой должен быть внесен второй платеж, проверяется на
соответствие дате, указанной в договоре страхования. Если дата, до которой
должен быть внесен второй платеж, на дату предложения Закладной к
рефинансированию истекла, в Кредитном деле должны присутствовать документы,
По условиям договора страхования страховой взнос за первый период страхования уплачивается двумя
равными платежами (при условии предоставления страховой компанией рассрочки по уплате первого
страхового взноса по личному страхованию).
30
45
подтверждающие оплату второго платежа по личному страхованию за первый
страховой период.
1.2.4. Квалификационные соотношения (Раздел V):
 отношение максимального значения Текущей задолженности по кредиту
(займу) к стоимости31 Предмета ипотеки. Коэффициент ТЗ/З указывается
из расчета на дату выдачи ипотечного кредита (займа);
 соотношение суммы кредита (займа) к стоимости Предмета ипотеки.
Коэффициент К/З указывается из расчета на дату выдачи ипотечного
кредита (займа).
Проверяется соответствие требованиям Стандартов Агентства, Специальным
условиям, условиям ипотечного продукта «Военная ипотека» размера
квалификационных соотношений (в том числе минимальных и максимальных),
верность расчета квалификационных соотношений на основании самостоятельных
перерасчетов на основе данных, содержащихся в документах Кредитного дела.
Кроме того, при проверке на предмет соответствия срока исполнения
обязательств по Кредитному договору (Договору займа), суммы кредита (займа),
коэффициента ТЗ/З требованиям Параметров Агентства к продукту «Военная
ипотека»/Паспорту продукта «Военная ипотека», действующих на дату выдачи
ипотечного кредита (займа), Эксперт имеет возможность обратиться к ипотечному
калькулятору, размещенному на официальном сайте Агентства www.ahml.ru
(раздел «Партнерам/Ипотечные продукты/Военная ипотека/Формы документов»).
Платежеспособность Заемщика, являющегося участником накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, не оценивается,
т.к. при расчете максимально возможной суммы кредита/займа доходы
участника НИС не учитываются.
В расчет принимается минимальная стоимость Жилого помещения (Предмета ипотеки) между продажной
ценой, указываемой в Договоре приобретения Жилого помещения, и оценочной стоимостью Жилого
помещения (Предмета ипотеки) по результатам заключения Оценщика.
31
46
1.3. График ежемесячных платежей
График ежемесячных платежей должен соответствовать
расчету, сформированному в ИС АИЖК.
В случае несовпадения отображения данных графика платежей в ИС АИЖК
в секции «Строки» раздела «График платежей» с данными графика платежей,
формирующегося в формате Excel (раздел «График платежей», закладка «Отчеты»,
секция «Отчеты Excel» – «График ежемесячных платежей» – «Расчетная дата по
умолчанию»), для выполнения указанного требования Инструкции необходимо
сформировать график в формате Excel и сравнить соответствие расчета и
указанных сведений со сканированной копией Графика, содержащейся в
документах Кредитного дела.
Выявленные расхождения в расчете ежемесячных платежей в секции
«Строки» раздела «График платежей» ИС АИЖК и в сканированной копии
Графика при условии соответствия расчета сформированному графику в формате
Excel не должны указываться в качестве замечаний ввиду того, что график
формируется в ИС АИЖК автоматически и Поставщик закладных не может влиять
на порядок его расчета и отображение в секции «Строки» раздела «График
платежей» ИС АИЖК.
1.3.2. Первоначальный График платежей должен быть рассчитан на срок, не
превышающий предельного периода, на который предоставлен целевой
жилищный заем32. Предельный период определен в Свидетельстве о праве
Участника НИС на получение целевого жилищного займа.
1.3.3.
В Первоначальном Графике ежемесячных платежей также
проверяется:
 корректность расчета процентов за первый процентный период;
 ежемесячный платеж;
 порядок распределения первого ежемесячного платежа в уплату
начисленных процентов за первый процентный период и основного долга
по кредиту (займу) (в первую очередь погашаются начисленные
проценты, а оставшаяся после погашения процентов часть первого
ежемесячного платежа направляется на погашение основного долга по
кредиту (займу));
 начисление процентов за предоставление рассрочки по погашению
плановой накопленной процентной задолженности (начисление
процентов осуществляется в третьем процентном периоде на остаток
плановой накопленной процентной задолженности на конец второго
процентного периода).
1.3.4. В Последующем Графике ежемесячных платежей необходимо проверить
правильность изменения ежемесячного платежа и изменение процентной
ставки с начала соответствующего года, данные по остаткам Текущей
задолженности в Последующем Графике ежемесячных платежей должны
соответствовать фактическим остаткам Текущей задолженности по
Графикам за предыдущие годы.
1.3.1.
Допускается совпадение последнего месяца срока кредитования с месяцем, в котором военнослужащий
достигает 45-летия.
32
47
1.3.5.
Последующий График ежемесячных платежей может быть
подписан либо Заемщиком и представителем Кредитора (Займодавца), либо
только Кредитором (Займодавцем) с предоставлением документального
подтверждения о получении Заемщиком данного графика33.
1.4. Договор целевого жилищного займа
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
Договора целевого жилищного займа (далее – Договор ЦЖЗ) следующим
требованиям:
Договор ЦЖЗ должен быть заключен по типовой форме, утвержденной
Приказом Министра обороны Российской Федерации от 18 апреля 2011
№ 465 «Об утверждении типовых договоров, необходимых для реализации
правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы
жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а
также погашения целевых жилищных займов».
В то же время допускается наличие расхождений с типовой формой.
Основной акцент при проверке соответствия Договора ЦЖЗ необходимо делать на
его заключение со стороны Федерального государственного казенного учреждения
«Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного
обеспечения военнослужащих» (далее – ФГКУ «Росвоенипотека»), т.е. если
Договор ЦЖЗ заключен (и платежи от ФГКУ «Росвоенипотека» поступают на счет
Заемщика), наличие расхождений с типовой формой не влечет негативных
последствий для залогодержателя.
1.4.2. Сведения о Заемщике, указанные в Договоре ЦЖЗ, должны соответствовать
информации разделов 1 и 2 Закладной.
1.4.3. Указанная в Договоре ЦЖЗ сумма займа должна соответствовать сумме
целевого жилищного займа, указанной в разделе 2 Кредитного
договора/Договора займа.
1.4.4. Информация о Жилом помещении, на приобретение которого выдан заем,
указанная в Договоре ЦЖЗ, должна соответствовать информации раздела 5
Закладной о Жилом помещении, на приобретение которого предоставлен
кредит (заем).
1.4.5. Договор ЦЖЗ со стороны ФГКУ «Росвоенипотека» должен быть подписан
лицом, имеющим соответствующие полномочия34.
1.4.6. Данные, содержащиеся в Договоре ЦЖЗ, не должны противоречить
информации, содержащейся в документах Кредитного дела.
1.4.1.
Проверяется наличие документа, подтверждающего получение Участником НИС Последующего Графика
ежемесячных платежей (копия уведомления отправителя о вручении соответствующего почтового
отправления адресату или письма от имени Кредитора (Займодавца) с сообщением даты и способа передачи
Графика Заемщику, которое оформляется в соответствии с правилами документооборота Кредитора за
подписью уполномоченного Кредитором лица).
34
В документах Кредитного дела Заемщика должны содержаться копии документов, подтверждающих
полномочия представителя ФГКУ «Росвоенипотека» на подписание Договора ЦЖЗ.
33
48
1.5. Финансовый документ, подтверждающий получение Продавцом
денежных средств за приобретаемое Жилое помещение или/и земельный
участок
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие
сведений, указанных в финансовом документе, подтверждающем получение
Продавцом денежных средств за приобретаемое жилое помещение, следующим
требованиям:
1.5.1. Перечень основных параметров, содержащихся и проверяемых Экспертом в
документе, подтверждающем получение Продавцом денежных средств за
приобретаемое Жилое помещение, в случае, если такой документ
составляется в простой письменной форме (например, расписка Продавца
Жилого помещения в получении денежных средств по Договору
приобретения Жилого помещения):
 соответствие суммы переданных денежных средств условиям Договора
приобретения Жилого помещения;
 дата передачи денежных средств;
 адрес Жилого помещения, в уплату за которое передаются денежные
средства;
 название договора приобретения и его дата (при наличии такого договора
на дату передачи денежных средств);
 ФИО Продавца(-ов) по Договору приобретения Жилого помещения;
 ФИО Покупателя по Договору приобретения Жилого помещения;
 наличие подписей сторон Договора приобретения Жилого помещения.
1.5.2. Перечень основных параметров, содержащихся и проверяемых Экспертом в
документе, подтверждающем получение Продавцом денежных средств за
приобретаемое Жилое помещение, при передаче денежных средств через
банковскую организацию:
 соответствие суммы переданных денежных средств условиям Договора
приобретения Жилого помещения;
 дата передачи денежных средств;
 ФИО плательщика;
 реквизиты получателя (Продавца(-ов) Жилого помещения);
 отметка Банка.
1.5.3. Перечень основных параметров, содержащихся и проверяемых Экспертом в
документе, подтверждающем получение Продавцом денежных средств за
приобретаемое Жилое помещение, в случае, если в качестве такого
документа представляется выписка из лицевого счета Заемщика:
 соответствие суммы переданных денежных средств условиям Договора
приобретения Жилого помещения;
 дата перевода денежных средств;
 ФИО владельца счета;
 реквизиты получателя перевода (Продавца(-ов) Жилого помещения);
 назначение перевода денежных средств;
 отметка Банка.
49
Информация о получении Продавцом(-ами) первоначального взноса,
выплачиваемого за счет собственных средств Участника НИС (с указанием
суммы), может быть указана в Договоре купли-продажи Жилого помещения, при
этом отдельный финансовый документ в подтверждение факта передачи денег
Продавцу(-ам) в этом случае не требуется
2. Параметры, дополнительно проверяемые при проведении экспертизы
Закладных, оформленных в рамках «Специальных условий выдачи и выкупа
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ипотечных
кредитов (займов), предоставленных физическим лицам на цели
приобретения жилья во вновь возводимых/возведенных многоквартирных
домах» (продукт – «Новостройка»)
Параметры и условия ипотечного кредита (займа)
Предмет ипотеки:
а) приобретаемая квартира, расположенная в многоквартирном доме,
построенном не ранее года, определенного в Специальных условиях, что
подтверждается данными Технического паспорта здания (строения).
Допустимо предоставление вместо копии технического паспорта здания
(строения) или выписки из него, технического паспорта Жилого помещения либо
кадастрового паспорта помещения, если из предоставленной технической
документации на Жилое помещение возможно определить год постройки
многоквартирного дома, в котором расположен предмет ипотеки.
б) имеющаяся в собственности Заемщика и (или) Членов семьи Заемщика
квартира, при условии ее передачи в залог (ипотеку) в обеспечение
ипотечного кредита (займа), предоставленного Заемщику (Заемщикам)
на цели приобретения в собственность квартиры в еще строящемся
многоквартирном доме, строительство которого осуществляется в
соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации».
2.2.
Коэффициент К/З определяется на дату заключения Кредитного
договора/Договора займа в порядке, установленном Стандартами Агентства,
а также Специальными условиями35. Если предметом ипотеки является
имеющаяся квартира, размер ипотечного кредита (займа) сравнивается с
оценочной стоимостью имеющейся квартиры и ограничен ценой
приобретаемой квартиры.
2.1.
В случае финансирования строительства многоквартирного жилого дома Отчет об оценке составляется
после окончания строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию (до регистрации прав
собственности и ипотеки в силу закона (закладной)), но в рамках Специальных условий данные рыночной
стоимости из Отчета не применяются согласно Стандартам Агентства (для установления наименьшей
величины между оценочной стоимостью и ценой из договора приобретения жилого помещения). Таким
образом, коэффициент К/З рассчитывается согласно данным стоимости залога, известным на момент
заключения Кредитного договора/Договора займа.
35
50
2.3.
2.4.
2.4.1.
2.4.2.
2.4.3.
2.4.4.
Продавец Жилого помещения (цедент по договору уступки права
требования, продавец пая ЖСК/ЖК) – одно из следующих юридических
лиц36:
 Застройщик;
 Инвестор, оплативший стоимость жилого помещения непосредственно
Застройщику по договору участия в долевом строительстве;
 любой по счету правообладатель строящегося Жилого помещения,
независимо от того, сколько договоров уступки прав требования на
Жилое помещение было заключено до него, при условии, что
предыдущие правообладатели не являлись физическими лицами либо
физическими лицами, выступающими в качестве индивидуальных
предпринимателей;
 Управляющая компания, осуществляющая доверительное управление
средствами (имуществом) ПИФ, при условии, что Жилое помещение
находится в собственности у владельцев инвестиционных паев этого
ПИФ;
 юридическое лицо, которое приобрело Жилое помещение после
окончания строительства по договору купли-продажи у другого
юридического лица (при условии, что предыдущие собственники не
являлись
физическими
лицами
либо
физическими
лицами,
выступающими в качестве индивидуальных предпринимателей).
Размер процентной ставки по кредиту (займу) не должен превышать
значение, установленное Специальными условиями:
Для кредитов/займов, предоставляемых в целях купли-продажи жилого
помещения, на которое в установленном законом порядке зарегистрировано
право собственности, и для кредитов/займов, предоставленных на
приобретение жилого помещения путем полной оплаты оставшихся паевых
взносов в жилищно-строительном кооперативе, – с даты заключения
Кредитного договора/Договора займа;
Для кредитов/займов, предоставляемых на этапе строительства, – не
позднее первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором была
произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки.
По месяц регистрации права собственности и ипотеки процентная ставка
устанавливается Кредитором самостоятельно.
Для кредитов/займов, предоставляемых на приобретение квартиры в еще
строящемся многоквартирном доме, когда Предметом ипотеки выступает
имеющаяся квартира, – с даты заключения Кредитного договора/Договора
займа.
Если
размер
процентной
ставки
уменьшен
по
основаниям,
предусмотренным Специальными условиями, в Кредитном деле должны
содержаться копии документов, подтверждающие данные основания (за
исключением вычета, предусмотренного при приобретении Жилого
помещения по цене одного квадратного метра общей площади, не
превышающей стоимости одного квадратного метра в соответствующем
Необходимо проверить факт отсутствия в «цепочке» Продавцов Жилого помещения физических лиц либо
физических лиц, выступающих в качестве индивидуальных предпринимателей, при отсутствии документов
в Кредитном деле Эксперт вправе запросить необходимые документы.
36
51
регионе Российской Федерации, на территории которого расположен
Предмет ипотеки, определяемой Агентством на основании Приказа
Минрегиона России и публикуемой на сайте Агентства www.ahml.ru.
3. Параметры, дополнительно проверяемые при проведении экспертизы
Закладных, ипотечные кредиты (займы) по которым предоставлены на
приобретение жилья по сделкам с участием ветеранов Великой Отечественной
войны
Параметры и условия ипотечного кредита (займа)
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
Значение коэффициента Кредит/Залог (К/З) определяется в соответствии с
требованиями Стандартов Агентства (в части, не противоречащей указанным
в настоящем пункте требованиям) и составляет не менее 20 % от стоимости
Предмета ипотеки на дату заключения Кредитного договора/Договора займа.
Одним из собственников-залогодателей является ветеран Великой
Отечественной войны, являющийся обладателем сертификата (документа) 37,
подтверждающего его право на субсидию, предоставленную в рамках
региональной программы обеспечения жильем ветеранов Великой
Отечественной войны и лиц к ним приравненных.
Ветеран Великой Отечественной войны не является Заемщиком по
ипотечной сделке.
Ипотечный кредит (заем) выдается на приобретение Жилого помещения в
общую долевую собственность граждан – получателей социальной выплаты
и членов их семей, а также иных граждан. Действие условий выкупа
закладных с участием в ипотечной сделке ветерана ВОВ распространяется
только на регионы, законодательством которых не установлен запрет на
приобретение ветераном ВОВ Жилого помещения в общую долевую
собственность.
На дату предложения Поставщиком Агентству Закладной к выкупу
первоначальный взнос должен быть оплачен за счет (с использованием)
субсидии, предоставленной в рамках региональной программы обеспечения
жильем ветеранов Великой Отечественной войны и лиц к ним
приравненных.
Копия сертификата (или иного документа согласно действующей региональной программе) на получение
субсидии, предоставленного в рамках региональной программы обеспечения жильем ветеранов Великой
Отечественной войны и лиц к ним приравненных, предоставляется на выкуп/ экспертизу.
37
52
4. Параметры, дополнительно проверяемые при проведении экспертизы
Закладных, ипотечные кредиты (займы) по которым предоставлены на
приобретение/строительство жилья, расположенного на территориях
организованной комплексной малоэтажной застройки (модификация –
Малоэтажное жилье)
Параметры и условия ипотечного кредита (займа)
4.1.
4.2.
4.3.
4.3.1.
4.3.2.
4.3.3.
Предмет ипотеки38 должен располагаться на Территории застройки39,
наименование и адрес которой указаны на официальном сайте Агентства
www.ahml.ru (раздел «Партнерам/Ипотечные продукты/Малоэтажное
жилье/Территории застройки»).
Цель выдачи ипотечного кредита (займа) – приобретение:
 Квартиры, расположенной в пределах Территории застройки, в том
числе на этапе строительства;
 Земельного участка с Жилым домом на нем, расположенных в пределах
Территории застройки;
 Земельного участка, расположенного в пределах Территории застройки,
и строительство Жилого дома на нем по Типовому проекту40.
Залоговая стоимость Предмета ипотеки для расчета коэффициента К/З
определяется следующим образом:
При предоставлении ипотечного кредита (займа) на цели приобретения
готового объекта – Квартиры, расположенной в пределах Территории
застройки, в качестве стоимости залога следует использовать меньшее из
двух значений: цену, указываемую в Договоре приобретения, или
оценочную стоимость согласно заключению Оценщика.
При предоставлении ипотечного кредита (займа) на цели приобретения
расположенных в пределах Территории застройки готового объекта –
Жилого дома с Земельным участком, на котором он расположен, в качестве
стоимости залога следует использовать минимальные значения стоимости
как Жилого дома, так и Земельного участка (в отдельности для каждого
объекта), в этом случае минимальное значение определяется между ценой,
указанной в Договоре приобретения в отношении каждого из объектов, или
оценочной стоимостью каждого из объектов согласно заключению
Оценщика. Одновременно с этим необходимо соблюдать соотношение
стоимости Земельного участка к стоимости Жилого дома (коэффициент
Кзужд), установленное Паспортом продукта.
При предоставлении ипотечного кредита (займа) на цели приобретения
Земельного участка, расположенного в пределах Территории застройки, и
строительства Жилого дома на нем в качестве стоимости залога:
Предмет ипотеки должен также соответствовать требованиям Паспорта продукта «Малоэтажное жилье».
Территория комплексного проекта малоэтажного строительства, сведения о которой в соответствии с
утвержденным Агентством порядком внесены в перечень наименований и адресов Территорий застройки,
публикуемый на официальном сайте Агентства.
40
Типовой проект – разработанный проектной организацией, имеющей соответствующее свидетельство о
допуске в соответствии с главой 6.1 Градостроительного кодекса РФ, комплект проектной документации
повторного применения при промышленном (индустриальном) строительстве Жилого дома.
38
39
53
 Земельного участка следует использовать меньшее из двух значений:
цену, указываемую в Договоре приобретения, или оценочную стоимость
согласно заключению Оценщика;
 планируемого для постройки Жилого дома следует использовать меньшее
из двух значений: цену, указываемую в Договоре приобретения (договор
подряда, сметный расчет и т.п.), или оценочную стоимость планируемого
Жилого дома на основании заключения Оценщика об оценке Жилого
дома на будущую дату ввода его в эксплуатацию при применении
сравнительного подхода (но не ограничиваясь), который составлен к
моменту принятия решения о кредитовании Заемщика.
54
5. Параметры, дополнительно проверяемые при проведении экспертизы
Закладных, оформленных в рамках ипотечного кредитного продукта
«Материнский капитал»
5.1. Параметры и условия ипотечного кредита (займа)
При проведении экспертизы Эксперт проверяет соответствие срока
исполнения обязательств по Кредитному договору (Договору займа),
коэффициента К/З, общей суммы кредита, а также отдельно размера Части1 и Части-2 кредита (займа) и процентной ставки требованиям Стандартов
Агентства, Паспорта продукта «Материнский капитал» и Специальных
условий, действующих на дату выдачи ипотечного кредита (займа)41.
5.1.2. Срок кредитования по Части-2 ипотечного кредита (займа) составляет 180
календарных дней.
5.1.3. При проведении экспертизы Эксперт проверяет соответствие Заемщика(-ов)
и Залогодателя(-ей) требованиям Стандартов Агентства, Паспорта продукта
«Материнский капитал» и Специальных условий, действующих на дату
выдачи ипотечного кредита (займа).
5.1.4. Одним из Заемщиков и Залогодателей должен являться Распорядитель
средствами материнского (семейного) капитала (далее – МСК). Если
Заемщик, являющийся Залогодателем, состоит в зарегистрированном браке,
то его супруг/супруга также должен/должна выступать Заемщиком и
Залогодателем по Ипотечной сделке (если между супругами заключен
действующий брачный договор, изменяющий законный режим имущества
супругов, то он не должен распространяться на приобретаемое Жилое
помещение, а также обязательства по Кредитному договору).
5.1.5. При расчете коэффициента П/Д учитывается размер Части-1 кредита (займа)
и ежемесячный платеж по Части-1 кредита (займа).
5.1.6. Жилое помещение приобретается в общую собственность супругов и детей
с определением долей в праве собственности на Квартиру. Жилое
помещение обязательно должно быть оформлено в собственность, в том
числе несовершеннолетних детей:
 на основании решения органа опеки и попечительства или вступившего в
законную силу решения суда о наделении несовершеннолетнего правом
собственности в приобретаемом Жилом помещении;
 при участии Заемщика в Федеральной/Региональной программах,
предусматривающих предоставление субсидий на приобретение Жилого
помещения, частичную оплату Кредитного договора (Договора займа)
при условии приобретения Жилого помещения в собственность всех
членов семьи Заемщика, включая несовершеннолетних.
В случае, если при заключении сделки приобретаемая Квартира не была
оформлена в общую собственность детей (в том числе первого, второго, третьего
ребенка и последующих детей), после получения ипотечного кредита (займа)
Заемщик оформляет для предъявления в территориальное отделение Пенсионного
5.1.1.
Для дополнительной проверки соответствия параметров ипотечного кредита (займа) (сумма ипотечного
кредита (займа), срок кредита (займа), коэффициент К/З) на дату выдачи ипотечного кредита (займа)
Эксперт имеет возможность обратиться к ипотечному калькулятору «Материнский капитал», размещенному
на официальном сайте Агентства www.ahml.ru
41
55
Фонда РФ засвидетельствованное в установленном законодательством порядке
письменное обязательство о наделении их долями после снятия обременения с
Жилого помещения.
Стандарты Агентства не содержат требования об обязательном
предоставлении на выкуп/экспертизу письменного обязательства о наделении
долями детей в течение 6 (шести) месяцев после снятия обременения с жилого
помещения ввиду того, что данный документ оформляется Заемщиком после
выдачи ипотечного кредита (займа), а также является обязательным для
предоставления в Пенсионный Фонд РФ для выдачи МСК. Данное обязательство
оформляется в нотариальной форме и хранится в территориальном отделении
Пенсионного Фонда РФ.
При проведении экспертизы Эксперт не должен дополнительно запрашивать
и осуществлять проверку письменного обязательства оформить жилое помещение
в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей.
5.1.7. В случае, если с момента выдачи кредита до даты проведения экспертизы
прошло более 90 дней, но менее 180 дней, при проведении экспертизы
Эксперт должен проверить наличие в Кредитном деле Заемщика документа,
подтверждающего факт обращения Заемщика в Пенсионный Фонд для
распоряжения средствами МСК. В качестве такого документа может
предоставляться копия уведомления Пенсионного Фонда о принятии
заявления Заемщика - распорядителя о направлении средств МСК на
погашение ипотечного кредита.
5.1.8. В случае, если с момента выдачи кредита до даты проведения экспертизы
прошло более 120 дней, но менее 180 дней, при проведении экспертизы
Эксперт должен проверить наличие решения территориального отделения
Пенсионного Фонда об удовлетворении заявления Заемщика о распоряжении
средствами МСК.
5.2. Отчет (Заключение) о проведенном Андеррайтинге Заемщика и
Предмета ипотеки
5.2.1.
5.2.2.
Информация о Заемщике и/или Залогодателе (Раздел I):
 сведения о сертификате МСК (графа добавляется для Заемщика –
распорядителя средствами МСК);
 обязательство о наделении долей в Предмете ипотеки после снятия
обременения (графа добавляется только для Заемщика – распорядителя
средствами МСК).
Информация об условиях предоставления ипотечного кредита (займа)
(Раздел III):
В данном разделе указываются, в том числе, следующие параметры кредита
(займа):
 сумма Части-1 кредита (займа);
 сумма Части-2 кредита (займа);
 срок предоставления ипотечного кредита (займа) по Части-1 кредита
(займа);
56
 срок предоставления ипотечного кредита (займа) по Части-2 кредита
(займа);
 годовая процентная ставка;
 остаток суммы кредита (займа);
 остаток суммы Части-1 кредита (займа);
 остаток суммы Части-2 кредита (займа).
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить сведения данного
раздела путем расчета параметров Ипотечной сделки на дату выдачи кредита, для
чего может быть использован ипотечный калькулятор, размещенный на
официальном сайте Агентства. Для расчета параметров Ипотечной сделки
необходимо внести информацию о параметрах Кредитного дела в
соответствующие поля калькулятора и произвести расчет. Данные, полученные в
результате расчета, проверяются на соответствие данным, содержащимся в
документах Кредитного дела.
5.2.3. Расходы Заемщика/Заемщиков по ипотечному кредиту (займу) (Раздел V):
 ежемесячные платежи Заемщика по ипотечному кредиту (займу) – сумма
ежемесячного аннуитетного платежа по Части-1 кредита (займа);
 разовый плановый платеж по ипотечному кредиту (займу) – сумма
разового планового платежа по Части-2 кредита (займа);
 иные ежемесячные расходы Заемщика, связанные с обслуживанием
ипотечного кредита (займа) определяемые как Ч1*1,1*НР/12,
где:
Ч1 –размер Части-1 кредита (займа) в рублях;
НР – норматив ежегодных расходов Заемщика/Заемщиков, связанных с
обслуживанием ипотечного кредита (займа). Значение данного
коэффициента устанавливается Стандартами Агентства.
Проверяется верность расчетов путем самостоятельного перерасчета с
использованием калькулятора «Материнский капитал», также данные сверяются с
данными, содержащимися в ИС АИЖК.
5.2.4. Допускается расхождение в размерах РПП, рассчитанного на дату
заключения Кредитного договора или предполагаемую дату выдачи кредита,
с фактическим размером РПП.
5.3. Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие копии
сертификата на МСК следующим требованиям:
5.3.1.
5.3.2.
Государственный сертификат на МСК должен быть оформлен в
соответствии с требованиями действующего законодательства РФ42.
Информация, содержащаяся в сертификате на МСК, не должна
противоречить соответствующей информации, содержащейся в документах
Кредитного дела.
См. также Правила подачи заявления о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный)
капитал и выдачи государственного сертификата на материнский (семейный) капитал (утв. Постановлением
Правительства РФ от 30 декабря 2006 № 873).
42
57
5.4. Справка из Пенсионного Фонда РФ об остатке средств МСК
При проведении экспертизы Эксперт должен проверить соответствие копии
справки из Пенсионного Фонда РФ об остатке средств МСК следующим
требованиям:
5.4.1. Справка из Пенсионного Фонда РФ об остатке средств МСК должна быть
заверена печатью территориального отделения (управления) Пенсионного
Фонда РФ.
5.4.2.
ФИО лица, имеющего право на МСК согласно справке из Пенсионного
Фонда РФ об остатке средств МСК, должны соответствовать ФИО
Заемщика-распорядителя средств МСК.