Некоторые аспекты оценки недвижимости, находящейся в лизинге

А.В. Шипицын, Т.А. Яковлева
Санкт-Петербургский государственный
инженерно-экономический университет
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ,
НАХОДЯЩЕЙСЯ В ЛИЗИНГЕ
Оценка недвижимости, находящейся в лизинге, довольно редкое явление
в оценочной деятельности в России. В первую очередь это связано с большими
капитальными вложениями на большой срок, что на сегодняшний день в
Российской Федерации достаточно редкое явление. В то же время она
интересна сама по себе из-за особенностей объектов лизинговой сделки, то есть
недвижимости, по сравнению с лизингом движимого имущества, к тому же
данная тема недостаточно освещена в специализированных изданиях.
При этом оценка объектов находящихся в лизинге сама по себе имеет
некоторые особенности. Эти особенности оценки в отношении лизингового
объекта состоят в целях оценки, а это зависит от того, кто является заказчиком
оценки:
o заказчик – лизингодатель (собственник объекта): в этом случае целью
такой оценки, чаще всего бывают определение рыночной стоимости
залогового имущества и др.;
o заказчик-лизингополучатель (пользователь объекта): в этом случае
целью такой оценки, чаще всего бывает определение суммы
лизинговых платежей, которая зависит от стоимости объекта, условий
расчётов и договора по лизингу;
o заказчик оценки третьи лица: в этом случае целью такой оценки, чаще
всего бывают определение убытков, полученных в результате
эксплуатации объектов при лизинге, а также определение рыночной
стоимости объекта при переоформлении лизингового договора и др.
При оформлении лизинговой сделки оценивают первоначальную
стоимость приобретаемого в лизинг объекта, при этом речь идёт об оценке
рыночной стоимости объекта таким же образом, как при любой коммерческой
сделке купли-продажи. Моментом оценки является момент заключения сделки.
В процессе выполнения лизингового договора оценщик может быть приглашен
для определения остаточной или ликвидационной стоимости лизингового
объекта. Это может произойти в нижеприведенных случаях:
o при наступлении неплатежеспособности лизингополучателя или при
грубых нарушениях в использовании объекта, его порче,
лизингодатель может расторгнуть лизинговый договор и тогда у
последнего возникает необходимости оценить остаточную или
ликвидационную стоимость объекта;
o по
истечении
срока
действия
лизингового
договора
у
лизингополучателя появляется выбор: вернуть объект лизингодателю,
заключить новый договор, приобрести имущество в собственность, т.е.
осуществить выкуп. В двух последних случаях возникает
необходимость оценки остаточной стоимости объекта.
Таким образом, разработка вопросов оценки недвижимости, находящейся
в лизинге, является перспективной.
Лизинг недвижимости носит в большей степени стратегический характер,
то есть имущество передается в лизинг на срок необходимый
лизингополучателю. При этом отношения между лизингодателем и
лизингополучателем заключаются в виде соглашения на этот срок. Уровень
лизинговых платежей в настоящее время устанавливается по усмотрению
собственника. Расчет лизинговых платежей осуществляется с учетом
территориально-экономического зонирования и вида деятельности.
Таким образом, лизинг недвижимости – это приобретение арендодателем
по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором
недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление
арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для
предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.
Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» (п.1 ст.3) и
Гражданский Кодекс РФ (ст.666) определяют предметы лизинга, как любые
непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и
другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для
осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, сняты
ограничения на лизинг недвижимости.
На практике, срок лизинговой сделки приблизительно равен сроку
амортизации передаваемого в лизинг имущества, а нормативный срок
амортизации недвижимости значительно превышает срок амортизации
движимого имущества (сейчас среднегодовая норма амортизации для
недвижимости составляет 3,3% и на недвижимость не распространяется
действие механизма ускоренной амортизации), при таких условиях договор
лизинга недвижимости должен заключаться как минимум на 10 лет. А в
условиях экономической нестабильности это невозможно.
Согласно ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»,
«предметом лизинга не могут быть земельные участки …» в связи с этим
необходимо проводить оценку имущества, находящегося в лизинге, без учета
стоимости земли. Таким образом, при применении затратного подхода в оценке
имущества, находящегося в лизинге, необходимо определить стоимость
недвижимого имущества с земельным участком, а затем вычесть стоимость
участка. Применение сравнительного подхода, столь широко применяемого при
оценке недвижимости, затруднено отсутствием доступной информации по
аналогам (объектам, находящимся в лизинге), в связи с этим возникают
сомнения по корректности применения этого подхода. Применение доходного
подхода требует учета арендной ставки установленной государственными
органами, в зависимости от условий договора.
Эти особенности необходимо учитывать при оценке недвижимости,
находящейся в лизинге.