Мало кто учитывает, что недвижимости, как и любому другому

Мало кто учитывает, что недвижимости, как и любому другому товару, отпущен свой срок жизни.
Поэтому каждому следует готовиться к тому, что родные пенаты под натиском времени могут прийти
в негодность, и заранее знать, что нужно делать.
Большая часть домов дореволюционной постройки сегодня нуждается, если не в реконструкции, то, как
минимум, в капитальном ремонте. И если раньше все вопросы, связанные с этим, решались за счет
городских бюджетов, то сейчас на это рассчитывать не приходится.
По оценкам специалистов фирмы Construction group, стоимость капитального ремонта с минимальными
затратами может достигать 40% от рыночной стоимости квартиры. При таком ремонте нужно менять все
инженерные коммуникации (трубы, сантехнику, рамы дверей, окон и т. д.), иногда некапитальные
перекрытия и стены. В среднем сумма, которую потратит собственник квартиры на ее капремонт, может
достигать до $400 за 1 кв. м общей площади.
Точный срок службы дома, после которого необходимо проводить капремонт, назвать нельзя — все зависит
от его состояния. Но строительными нормами предусмотрены типовые сроки, являющиеся свого рода
гарантийным сроком службы соответствующих элементов конструкции. Например, система отопления в
доме нуждается в замене через 30 лет (если используются металлические конвекторы) или через 40 лет
(чугунные радиаторы). Водопровод и канализация рассчитаны на 25 лет службы, примерно столько же
служат деревянные полы, двери, рамы и прочие деревянные конструкции.
Поэтому комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов положено
проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15—20 лет. Перекрытия и некапитальные стены
рекомендуется менять через 50 лет.
Толще — значит лучше
Главное, что определяет срок жизни любого дома, — несущие конструкции (фундамент, стены и
перекрытия) и материал, из которого они сложены. Самые надежные — это дома, несущие конструкции
которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «особо капитальных» и могут
простоять 150 лет. Правда, такие стены имеют дома, построенные и более двухсот лет назад.
К группе «особо капитальных» можно отнести монолитные дома. Особенность таких домов состоит в том,
что строят их не из готовых кусков, а формируют на месте, то есть заливают бетон в форму.
На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее
чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок
экс-плуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут «протянуть» 90
лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40—50 лет службы. Последние
воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки»
простоят еще 15—20 лет. Исследования показали, что панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза
превышающую проектную.
В Киеве, правда, встречаются и строительные «аномалии». Как рассказывает директор консалтинговой
фирмы «Инвесткон» Тимур Аджиев, в столице есть старые многоэтажные дома, в которых нет фундамента,
и они возведены прямо на песке. Такие строения имеют толстые стены и держатся на швеллерах по всему
периметру. Эти конструктивные особенности делают проблематичной реконструкцию подобных зданий.
Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917
год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за
исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича.
В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать
спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго. Ведь «нормативные сроки
эксплуатации» — понятие относительное. Например, кирпичные «хрущевки», по мнению директора фирмы
Construction group Олега Подлесного, после капитального ремонта простоят по крайней мере еще 100 лет.
Главное—не возраст дома,
а его «здоровье»
Теоретически всю необходимую потребителю информацию о состоянии жилья можно получить в городском
Бюро технической инвентаризации. Ведь техническое состояние здания имеет основное значение в
системе оценки БТИ. (Главный принцип оценки состоит в том, что стоимость квартиры уменьшается
пропорционально физическому износу дома. При этом во внимание принимается состояние стен,
фундамента, перекрытий, крыши, внутренних и внешних перегородок, санитарно-технического и
электрического оборудования. Соответственно стоимость квартиры в старом доме будет ниже, чем в новом
или в доме после капитального ремонта.) В данном случае речь идет о балансовой стоимости
недвижимости, которая проставляется в справке-характеристике.
Информация о техническом состоянии дома хранится в архивах БТИ и обновляется довольно редко. Своих
специалистов-оценщиков в достаточном количестве бюро не имеет. Необходимые сведения собираются в
основном районными экспертами. Ознакомиться с «техническим паспортом» своего дома в БТИ можно, как
правило, при получении справки-характеристики, которую выписывают для удостоверения прав
собственности на недвижимость. Но проще получить техническую характеристику своего дома в ЖЭКе по
месту его расположения.
Учитывая обилие на вторичном рынке квартир в домах, возраст которых составляет 20 и более лет,
специалисты рекомендуют при покупке жилья проводить индивидуальную экспертизу технического
состояния. Ее можно заказать, например, в АК «Киевреконструкция». Самостоятельно оценить степень
физического износа недвижимости достаточно непросто.
Итак, покупателю квартиры необходимо приложить максимум усилий для того, чтобы получить
независимое экспертное заключение о техническом состоянии дома, в котором находится приглянувшаяся
квартира. Сотрудник агентства недвижимости, как правило, такой информацией просто не обладает, ведь
его задача — лишь подобрать заказчику квартиру, устраивающую его по цене и характеристикам, а также
согласовать все детали сделки с продавцом. Неплохо бы самостоятельно провести детальный осмотр
водопроводных и канализационных труб, поискать следы залива квартиры соседями, «замаскированные»
трещины в стенах и т. п. И только убедившись в отсутствии столь серьезных дефектов, принимать решение
о покупке.
Максимальные нормативные сроки службы основных конструктивных элементов зданий, отделки и
инженерного оборудования
Фундаменты
Ленточные бутовые на сложном или
цементном растворе, бетонные и
железобетонные
Ленточные бутовые на известковом
растворе
Деревянные по деревянным балкам
150 лет
Бутовые или бетонные столбы
30 лет
Деревянные стулья
10 лет
50 лет
Стены
Особо капитальные, каменные
(кирпичные) при толщине в 2,5 - 3,5
150 лет
кирпича и крупноблочные на сложном или
цементном растворе
Каменные обыкновенные (кирпичные при
толщине в 2 - 2,5 кирпича) и
125 лет
крупнопанельные
Каменные облегченной кладки из
100 лет
кирпича, шлакоблоков и ракушечника
Деревянные рубленые и брусчатые
50 лет
Деревянные сборно-щитовые, каркасные,
30 лет
глинобитные и саманные
Каркасно-камышитовые и пр.
15 лет
Перекрытия
Железобетонные
150 лет
Смешанные (камень, металл, бетон)
125 лет
Деревянные по металлическим балкам
80 лет
60 лет
Полы
Паркетные из бука по дощатому
основанию
Паркетные дубовые по дощатому
основанию
Дощатые
50 лет
80 лет
40 лет
Из линолеума
20 лет
Из поливинилхлоридных плиток
25 лет
Из керамических плиток по бетонному
основанию
80 лет
Цементные с мраморной крошкой
40 лет
Цементные с железнением
Мастичные из поливинилацетатной
мастики
Лестницы
Площадки железобетонные, ступени
каменные по металлическим,
железобетонным косоурам или
железобетонной плите
Накладные бетонные ступени с
мраморной крошкой
Деревянные
30 лет
30 лет
100 лет
50 лет
15 лет
Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки
время
постройки
1930-40
срок
эксплуатации
125
Сталинские послевоенные
1945-55
150
2020-2030
2095-2105
«Хрущевки» панельные
1955-70
50
**
2005-2020
Кирпичные пятиэтажки
1955-70
100
2015-2030
2055-2070
Панельные и блочные 9-16-ти этажные
1965-80
100
***
2055-2080
Современные кирпичные и монолитные
1980-98
125-150
2050-2070
2105-2150
Современные панельные
1980-98
100-120
***
2070-2105
Современные блочные
1980-98
100
***
2080-2095
Тип дома
Сталинские довоенные
* - Нормативный срок
** - Разрабатывается комплексная программа реконструкции
*** - Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена
сроки
время сноса*
реконструкции
1990-2005
2050-2070