Искусство оценки по-украински Наталья Кушнир | http://www

Искусство оценки по-украински
Наталья Кушнир | http://www.domindex.com.ua/article/65
Решая проблему приобретения, делая выбор в пользу того или иного товара, любой покупатель задает
вопрос о его стоимости. Разглядывая ценник или спрашивая «Столько стоит?», мы так или иначе
оцениваем покупку, не делая исключений даже для самых незначительных вещей. Когда же речь идет о
больших деньгах, например, при покупке недвижимости, интерес к цене и факторам, на нее влияющим,
особенно увеличивается. Даже при покупке-продаже квартиры продавца будет волновать вопрос, не
продешевил ли он, а покупатель будет гадать, не переплатил ли он. На уровне крупных объектов, где
речь идет о миллионах или даже миллиардах долларов, к вопросу оценки имущества подходят со всей
ответственностью. Никому не захочется ни переплачивать, ни покупать объект, не отвечающий его
объявленной стоимости. Исходя из таких потребностей, в бизнесе выделилось оценочное направление,
которое активно развивается и в отношении недвижимости.
Без золотой середины
Если еще недавно можно было говорить, что риэлтор, консультант и оценщик – это одно лицо, то сейчас
рынок недвижимости сегментировался (произошло разделение профессиональных участников по
функциям) но весьма специфически – на рынке, как и в современном украинском обществе,
практически не оказалось среднего класса. Можно выделить нижний уровень, к которому относятся
частные консультанты, брокеры, риэлторы-оценщики, небольшие компании, занимающиеся оценкой
недвижимости по совместительству и прочие «дешевые» консультанты.
К верхнему звену относятся профессионалы – большие управляющие компании, занимающиеся не
только элементарной оценкой имущества. Такие компании принимают на себя все заботы по объекту,
начиная от его выбора, оценки, и заканчивая юридическим сопровождением и управлением, причем на
этом уровне речь идет о крупных объектах, стоящих миллионы. Профессионалы в таких компаниях ищут
способы совместить денежные средства одних клиентов с «недвижимыми» возможностями других с
целью получения максимальной выгоды для обеих сторон. Кроме того, не забывают они и о себе: услуги
таких компаний стоят дорого, хотя и оправдывают себя в полной мере. Таких значимых компаний в
Украине очень мало, не более десятка.
Среднее же звено практически отсутствует. Хотя не все так плохо, есть и компании, предоставляющие
качественные услуги по оценке недвижимости, консалтингу, юридическому и бухгалтерскому
обеспечению за адекватную плату. В таких компаниях стараются заниматься аналитикой, делать какието выводы о прошлых сезонах и строить прогнозы на будущее. Но поскольку услуги здесь обойдутся
дороже, чем у обычного риэлтора, а до высшего уровня они не дотягивают, им приходится довольно
туго на рынке, вследствие чего круг таких компаний весьма невелик и зачастую основывается на
оценщиках с именем, сплотивших вокруг себя молодую команду. По отзывам специалистов, лучшие
оценщики – именно те, за которых говорит их имя.
На следующее место по уровню предоставляемых услуг ставят специализированные оценочные
компании. Опыт компании «Увекон» показывает, что самые квалифицированные оценщики работают в
специализированных консалтинговых компаниях, занимающихся оценкой. А вот Яна Литвинчук ,
аналитик компании DEOL Partners, считает, что в банках, где предметом оценки является залоговое
имущество и оценка требует наибольшей объективности и точности, должны работать самые
квалифицированные оценщики. В то же время она отмечает, что банковские учреждения часто
обращаются за консультациями и оценкой к специалистам компании, которая при проведении оценки и
формировании соответствующих отчетов руководствуется стандартами таких международных
организаций, как CCIM .
Однако реалии жизни показывают, что полученное мнение и оценка специалиста банка не всегда
объективна и точна. В департаментах, отвечающих за кредитование клиентов, работают более
специалисты банковской сферы, нежели рынка оценки, и коль они не являются активными участниками
рынка продаж недвижимости, они не в состоянии объективно оценить ликвидность, результаты их
оценки носят приблизительный характер.
Риэлторов как оценщиков больше всего хвалят, когда речь идет об оценке типовой квартиры, поскольку
они постоянно находятся на рынке и работают с реальными продажами и ценами. «Во многих случаях
риэлторы стоимость объекта могут определить лучше, чем практикующий оценщик. Но это только в
случаях оценки стандартной квартиры. Если же нужно оценить уже частный дом, земельный участок
или еще более нестандартную недвижимость, то стоит обратиться к профессиональным оценщикам», –
считает директор «Академии оценки и права» Степан Максимов .
Один из трех
Оценивать можно любую недвижимость – от однокомнатной квартиры в «хрущевке» до целостного
имущественного комплекса или даже объекта незавершенного строительства. Есть также случаи,
предусмотренные Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной
оценочной деятельности в Украине», когда проведение оценки является обязательным: при создании,
реорганизации, банкротстве, ликвидации предприятий, выделении или определении части имущества,
стоимости вкладов участников и основателей хозяйственного общества, приватизации, переоценке
основных фондов, налогообложении, залоге и определении ущерба или размера возмещения.
Большинство из этих случаев касаются государственного или коммунального имущества, но некоторые,
такие как налогообложение или переоценка основных фондов для целей бухгалтерского учета,
относятся к любой недвижимости.
О необходимости применять оценку недвижимости рассказывает заместитель директора Киевского
регистрационного центра Ирина Миронец : «Требования законодательства при заключении ипотечных
договоров обязывают проводить оценку недвижимости, которая будет выступать в качестве залога,
отойти от этого требования юристы банков не могут». Кроме того, оценку недвижимости нужно будет
провести в случае раздела имущества, нотариальном оформлении сделок, при купле-продаже и
получении ипотечного кредита.
На первое место по частоте использования оценки Степан Максимов выносит аренду государственного
имущества, на второе – залог и на третье – приватизацию госимущества.
В зависимости от конкретного объекта недвижимости и сложившейся на рынке ситуации специалисты
используют разные методы и подходы для оценки недвижимости. Любой оценщик выберет один из
трех существующих подходов: доходного, затратного и сравнения продаж (по аналогам). Влияет на
выбор подхода и то, какая стоимость определяется – рыночная, остаточная замещения
(восстановления), ликвидационная и т. д. По словам директора консалтинговой компании «Увекон»
Владимира Шалаева, базой оценки недвижимости, как правило, служит рыночная стоимость, поэтому
используются сравнительный и доходный подходы. «Затратный подход при определении рыночной
стоимости недвижимости используется либо как ориентировочный, на основании результатов которого
окончательные выводы относительно рыночной стоимости объекта не делаются, либо как
альтернативный, в случае невозможности применения сравнительного и доходного подходов», –
поясняет он.
Его слова подтверждает председатель отделения Украинского общества оценщиков по г. Киеву и
Киевской области Николай Лисицкий : «Сегодня на практике чаще используются два рыночных подхода
– сравнения продаж и доходности. Затратный подход ограничен регламентностью документальной
базы и устарелостью базовых целообразующих документов».
В компании DEOL Partners затратный подход используют, если нельзя сравнивать продажи по причине
нехватки данных о сопоставимых продажах или аренде, если здание относится к объектам
специального назначения, для которых трудно найти сопоставимые объекты, что делает подход
сравнения продаж неэффективным или если объект собственности находится на стадии
проектирования.
Сравнение продаж, по словам Яны Литвинчук, лучше всего работает там, где есть достаточное число
недавно проданных сопоставимых объектов собственности, что является показателем активного рынка.
«Из большого объема объектов собственности легче выбрать наиболее подходящие», – поясняет она.
«При правильном соблюдении всех процедур, связанных с оценкой рыночной стоимости
недвижимости, и сравнительный, и доходный подходы должны дать идентичные результаты, которые
могут отличаться друг от друга не более чем на 10%», – утверждает Владимир Шалаев.
Вообще же высокопрофессиональные оценщики стараются, по возможности, использовать все
подходы, которые в совокупности дадут самую полную и точную картину. А на практике самым
популярным является сравнение аналогов, которое, к сожалению, не всегда проводится качественно и с
соответствующим изучением рыночной конъюнктуры.
Расплата по счетам
Сегодня оценщика средней руки, который занимается стандартной городской недвижимостью, «кормят
ноги». Чтобы заработать, он вынужден не один раз в день сделать выезд для оценки типовой квартиры.
В результате больше времени у него уходит на поездки, чем на осмотр квартиры и составление отчета
по ней. Несмотря на то, что большинство знаковых экспертов-оценщиков признают, что вряд ли кто-то
оценит обычную квартиру лучше практикующего риэлтора, платят ему за такую работу немного.
Средние расценки по Киеву составляют всего 200-350 грн. В результате, естественно, и работа делается
быстро и поверхностно.
Фонд госимущества Украины установил свои показатели обычной цены услуг на проведение работ по
оценке имущества, которые утвердил соответствующим приказом № 288 от 14.12.2005 г. Но эти цены
довольно далеки от реальной рыночной картины: часть из них выше, а часть – ниже сложившихся на
рынке.
На формирование гонорара, который придется заплатить оценщику за его услуги, оказывают влияние
довольно много факторов. Прежде всего, гонорар зависит от уровня сложности и трудоемкости
выполняемой работы. «Ни для кого из оценщиков не является секретом, что оценить объект
незавершенного строительства, на который отсутствует необходимая документация, бывает сложнее,
чем крупный офисный или торговый комплекс», – разъясняет Владимир Шалаев.
Дешевле всего обходится оценка квартир, которую заказывают, как правило, физические лица. Дороже
– все остальное, причем точно сказать, какой объект оценки самый дорогой, весьма сложно, все будет
зависеть от той самой совокупности многих факторов.
Любопытно, что стоимость собственных оценочных работ консалтинговые компании не особо
афишируют. Даже в случае оценки стандартной квартиры чаще всего придется договариваться о цене
индивидуально. Если же речь идет о крупных и сложных объектах, то назвать сумму, за которую
согласится работать оценочная компания, не берутся даже специалисты, ссылаясь на нехватку
информации, абстрактность вопроса и договорные цены, которые не принято разглашать.
Немалую роль сыграет срок, за который нужно оценить имущество, и наличие необходимых
документов. В сфере оценочных услуг действует общебизнесовый принцип: быстрее – значит дороже.
Если оценщику приходится собирать документы, а потом еще и проверять их, что переводит его в статус
консультанта, цена может вырасти в 2 и более раз. Впрочем, некоторые объекты невозможно оценить,
как квартиру, за одни сутки. Квалифицированная оценка целостного имущественного комплекса может
занять не одну неделю, а то и месяц. А стоимость таких услуг, которые будут предоставлять лишь
ведущие управляющие и консалтинговые компании, составит не один десяток тысяч долларов.
Когда речь идет об относительно незначительных объектах оценки, эксперты любят добавлять в
договор пункт о том, что он не несет ответственность за правовую сторону вопроса, потому что в услуги
оценщика не входит установление юридической истории объекта недвижимости. Еще чаще при оценке
таких объектов, как квартиры, договор не составляется вовсе, просто выдается стандартный
одностраничный отчет. В этом смысле крупные компании с обеих сторон поступают юридически
грамотно, заключая письменные соглашения с четко оговоренными условиями.
Также на стоимость оценки оказывают влияние методы и подходы, которые были применены, цель
оценки и регион, в котором работает оценщик. Например, оценка в Киеве и Донецке обойдется
намного дороже, чем в Хмельницком и Тернополе.
Бесценные знания
Хороший отчет оценщика – довольно сложный и специфический документ. «Для того чтобы разобраться
в самом отчете и оценить качество его выполнения, необходим хотя бы минимальный уровень знаний в
области оценки. Идеальным вариантом стало бы прохождение специализированных курсов, но для
начала можно просто изучить Национальный стандарт №1 «Общие принципы оценки имущества и
имущественных прав», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины № 1440 от
10.09.2003, а также Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденный
постановлением Кабинета Министров Украины №1442 от 28.10.2004 г.», – рекомендует Владимир
Шалаев. Исключением он считает отчеты по оценке квартир, которые доступны для понимания
практически любому, даже неподготовленному клиенту. Степан Максимов считает, что отчет о
независимой оценке объекта недвижимости и не должен быть доступен пониманию каждого клиента:
«Для того и готовят оценщиков. Если бы это было понятно каждому встречному, то профессия оценщика
была бы не нужна».
Готовят оценщиков на специальных курсах в учебных заведениях, которые подписали договор о
сотрудничестве в части профессиональной подготовки оценщиков с ФГИ Украины, среди них – учебный
центр Украинского общества оценщиков, Киевский колледж недвижимости, Международный институт
бизнеса, Украинская коммерческая школа. Стоимость учебных курсов по базовой подготовке
оценщиков проводится по двум модулям: «Оценка объектов в материальной форме» и «Оценка
целостных имущественных комплексов, паев, ценных бумаг, имущественных прав и нематериальных
активов, в том числе прав на объекты интеллектуальной собственности». Стоимость обучения в
различных учебных заведениях отличается и, по разным данным, колеблется от 1 000 до 5 200 грн.
Курсы повышения квалификации по каждому из направлений, которые практикующему оценщику
придется проходить раз в два года, обойдутся примерно в 600-700 грн. Главный же вывод по этому
вопросу делает Яна Литвинчук: «Опытный оценщик формируется годами, а инвестиции в его обучение
(особенно зарубежное) сложно оценить».
Минимальные знания в сфере оценки будут полезны любому клиенту, который столкнется с этой
услугой, ведь не все компании стараются сделать отчет доступным и понятным для постороннего
человека. Важно понимать, что вследствие ошибок в отчете для заказчика могут наступить неприятные
последствия. «К примеру, при определении рыночной стоимости для продажи либо для формирования
уставного фонда предприятия, может быть нанесен ущерб государству, юридическому либо
физическому лицу. Завышение справедливой стоимости основных средств для целей финансовой
отчетности приводит к необоснованному увеличению стоимости собственного капитала, а также к
завышению амортизационных отчислений и соответственно необоснованному уменьшению чистой
прибыли, выплачиваемых акционерам дивидендов», – рассказывает Владимир Шалаев.
По словам Николая Лисицкого, оценщик может допустить две ошибки – неправильный подсчет, что при
современном уровне техники весьма маловероятно, или неправильное применение подхода, в том
числе умышленное или неумышленное использование недостоверной информации.
Чтобы проверить отчет, специалисты рекомендуют отправить его на рецензию в экспертный совет. В
случае некачественной работы оценщик рискует лишиться сертификата, позволяющего ему заниматься
оценочной деятельностью. Пострадавшее лицо может подать в суд гражданский иск о взыскании
ущерба, а в самых сложных случаях оценщика можно привлечь и к уголовной ответственности.
Справедливости ради нужно отметить, что громких неприятных случаев никто из экспертов не
вспоминает.
Чтобы не прогадать, подбирать оценщика рекомендуют разными способами, начиная от привычной
рекомендации знакомых и рекламой в специализированных изданиях и заканчивая просмотром
списков компаний, являющихся членами соответствующих общественных организаций или
аккредитованных как оценщики при крупных банках. Как вариант Владимир Шалаев предлагает
попросить оценщика предоставить перечень объектов, которые он оценивал, а также воспользоваться
рекомендациями бывших или настоящих клиентов, пользующихся услугами данного эксперта. В устной
беседе, по его словам, достаточно сложно оценить уровень оценщика, не будучи специалистом в
данной сфере.
Проблемный бизнес
Как и в любом бизнесе, в сфере оценки недвижимости существуют свои проблемы. Самая острая из них
– демпинг, который приводит к тому, что многие оценщики пытаются заработать количеством, а не
качеством. Способствует этому и нежелание большинства потребителей платить больше денег за
оказание оценочных услуг. В результате страдают обе стороны.
«Не страшно, если занимающаяся оценкой фирма в ущерб своим доходам, с целью завоевания
определенного рынка оценочных услуг, оказывает качественные услуги по более низким ценам.
Проблемы возникают в случае выполнения отдельными фирмами некачественной,
непрофессиональной оценки по действительно демпинговым ценам. Довольно часто консалтинговые
компании, занимающиеся оценкой, с целью получения заказа выставляют такие демпинговые цены за
свои услуги, за которые практически невозможно качественно выполнить оценку. К примеру,
невозможно качественно переоценить основные средства среднего по размерам предприятия не
только за $ 5 тыс., но и за $ 10 тыс. Потребуются профессиональные консультации специалистов,
работающих в данной сфере деятельности, услуги сметчиков и т. д. В настоящий период возможно
единственное решение данной проблемы – необходимость обязательного рецензирования всех отчетов
в экспертном совете Украинского общества оценщиков, либо в консалтинговых компаниях, имеющих
достаточно большой положительный опыт в области оценочной деятельности», – резюмирует
Владимир Шалаев.
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко
главной проблемой считает отсутствие в среднесрочной и дальнесрочной перспективе нормальных
аналитических исследований рынка. Решение этой проблемы он видит в объединении участников
рынка недвижимости, в том числе общественных организаций, в некую конфедерацию, которая сможет
исследовать различные направления рынка недвижимости. «Такие работы помогут существенно
повысить уровень предоставляемых услуг как на рынке оценки, так и на рынке консалтинга», – считает
он.
Для Степана Максимова основная неприятность – протекционизм, перетекающий в частные монополии.
Как выход из ситуации он считает проведение конкурсов для привлечения более широкого круга
субъектов оценочной деятельности, как и предусмотрено в законе.
Специалисты со стажем, давно работающие в оценке недвижимости и готовые делиться своим опытом,
отмечают некоторую пассивность молодых кадров и отсутствие у них самолюбия и здоровых амбиций,
нежелание отстаивать свою точку зрения, всесторонне развиваться и совершенствоваться, перенимая
знания по юриспруденции, финансам, экономике и даже строительству.
Любая из указанных проблем важна для профессиональных оценщиков, которые не только
зарабатывают этим деньги, но и делают свой вклад в развитие рынка недвижимости и оценочного дела.
Поэтому очевидно, что они будут прилагать все усилия для исправления существующих недостатков,
чем занимаются уже сегодня, например, создавая общественные организации.