К определению затрат на строительство при оценке объектов

В.Г. Александров
МИПК Санкт-Петербургского государственного
инженерно-экономического университета
К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ПРИ ОЦЕНКЕ
ОБЪЕКТОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
Определение рыночной стоимости таких объектов инвестирования, как
земельные участки под застройку и подлежащие реконструкции объекты
недвижимости, осуществляется на той самой ранней стадии инвестиционностроительного процесса, когда не имеется ни предпроектной, ни проектносметной документации. В подавляющем большинстве случаев на этой стадии у
оценщика изначально нет никакой информации по инвестиционным затратам на
реализацию оцениваемого проекта. Оценщику приходится первым определять
издержки строительного производства по каждому оцениваемому объекту
инвестирования.
«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости
объектов недвижимости», утвержденные распоряжением губернатора СанктПетербурга от 1 августа 1996 г. №113р, предусматривают определение прямых и
косвенных затрат, руководствуясь «общими правилами определения сметной
стоимости строительства». Это положение не учитывает указанных выше
обстоятельств, что оценка стоимости объектов осуществляется на этапе, когда не
имеется какой-либо информации, необходимой для сметных расчетов. Возможная
ошибка в определении затрат на этой стадии может достигать 50 процентов и
более. При такой ошибке оценка рыночной стоимости объекта инвестирования
становится бессмысленной. В этих условиях использование оценщиком детальных
сметных расчетов может преследовать только одну цель: обосновать сложными
расчетами, которые трудно проверить, искусственное завышение сметной
стоимости объекта инвестирования с целью занижения рыночной стоимости
участков земли под застройку или объектов, подлежащих реконструкции. Следует
исключить детальные сметные расчеты (на базе ГЭСН, ФЕР, ТЕР и т.п.) в случае
оценки стоимости объектов инвестирования на стадии, предшествующей
предпроектному этапу.
Автор считает, что для оценки рыночной стоимости объектов
инвестирования должны использоваться методы определения затрат только на
основе укрупненных
нормативов.
В таблице 1 представлен перечень
укрупненных сметных нормативов и показателей стоимости строительства,
имеющихся или намеченных к выпуску в перспективе.
Таблица 1
№ Сокращ.
Полное название
пп название
1 УПБС
Укрупненные показатели
базисной стоимости
2
3
УПБС ВР Укрупненные показатели
базисной стоимости по
видам работ
ПВР
Показатели на виды работ
Укрупненные ресурсные
нормативы (на объекты
производственного
назначения
5 УПР
Укрупненные показатели
ресурсов (по объектам
производственного
назначения
6 УПСС
Укрупненные показатели
СНиП IV- стоимости строительства
14-84.
Приложения.
7 УСН
Укрупненные сметные
СНиП IV- нормы на здания и
14-84.
сооружения
Приложение
8 УСН
Укрупненные сметные
СНиП IV- нормы на конструкции
14-84.
и виды работ
Приложения.
9 ПРЗС
Прейскуранты на
СНиП IV- строительство зданий и
15-84.
сооружений
Приложения.
10 УР
Укрупненные сметные нормы
.
и расценки на конструкции и
виды работ в жилищногражданском строительстве
11 УПВС
Укрупненные показатели
восстановительной
стоимости
4
УРН
Единица
измерения
1 кв. м общей
площади
объекта
Единица
измерения
объема работ
Единица
измерения
объема работ
Единица
измерения
объема работ
Учитываемые
затраты
Стоимость СМР,
затраты по главе 1,
гл.6 и гл.7 ССР
Прямые затраты,
накладные расходы,
сметная прибыль
Прямые затраты,
накладные расходы,
сметная прибыль
Расход трудовых,
материальных и
машинных ресурсов
Не учитываемые затраты
Затраты по
главам 8-12
ССР
Затраты по
главам 1, 6-12
ССР
Затраты по
главам 1, 6-12
ССР
Данные
отсутствуют
Примечание
В настоящее
время
отсутствуют
Существует
один сборник
в ценах 1991 г.
Существует
сборник
в ценах 1991 г.
В настоящее
время
отсутствуют
Единица
Расход трудовых,
Данные
измерения
материальных и
отсутствуют
объема работ машинных ресурсов
В настоящее
время
отсутствуют
1 куб м
Прямые затраты,
Затраты по
строительного накладные расходы, главам 1, 6-12
объема объектасметная прибыль
ССР
Существуют в
отдельных
отраслях
в ценах 1984 г.
1 куб м объемаПрямые затраты,
Затраты по
1 кв. м общей1 накладные расходы, главам 1, 6-12
площади,
сметная прибыль
ССР
1 кВт мощности
Существуют в
отд. отраслях
для несложных
объектов
в ценах 1984 г.
Существуют
сборники
в ценах 1984 г.
Единица
Прямые затраты
измерения
объема работ
НР, СП,
затраты по
главам 1, 6-12
ССР
Потребитель- Прямые затраты
ская единица
строительной
продукции.
НР, СП,
затраты по
главам 1, 6-12
ССР
Единица
Прямые затраты
измерения
объема работ
НР, СП,
затраты по
главам 1, 6-12
ССР
-
Ед.измерения Полные затраты
строительного
объема объекта
Существуют
для простых
массовых
объектов
в ценах 1984 г.
Существуют
сборники
в ценах 1984
и 2000 года
Существуют
сборники
в ценах 1969 г.
Как показывает таблица 1, ни один из перечисленных в пп.1-10 сметных
нормативов и показателей стоимости не позволяет определить полные затраты на
строительство объектов жилищно-гражданского и производственного назначения.
При использовании их в оценочных целях потребуется составлять локальные и
объектные сметные расчеты с добавлением (корректировкой)
накладных
расходов, сметной прибыли, лимитируемых и прочих затрат по главам 1, 8-12
сводного сметного расчета. Только укрупненные показатели восстановительной
стоимости (УПВС), не входящие в систему сметного нормирования, учитывают
полные затраты. Сборники УПВС составлены в ценах 1969 года. В настоящее
время значительно изменилась технология строительства, строительные
материалы, требования к архитектуре, удельный вес различных работ в структуре
сметной стоимости. Поэтому удельные затраты сборников УПВС могут
использоваться с существенными оговорками. При использовании УПВС
оценщику необходимо знать достаточно обоснованно такую важнейшую
характеристику объекта как строительный объем объекта, а при использование
укрупненных сметных нормативов и показателей стоимости - объемы комплексов
работ (конструктивных элементов) объекта. Названные объемные показатели
отсутствуют на этапе, предшествующем предпроектному этапу. Поэтому оценка
объектов инвестирования, как и анализ наиболее эффективного использования
земельного участка, даже при наличии укрупненных нормативов (показателей)
стоимости строительства, могут быть качественно выполнены оценщиками только
совместно со специалистами-строителями, имеющими практику объемнопланировочного проектирования.
Заинтересованные городские структуры могут организовать сбор и
обработку информации об издержках строительного производства по всем
строящимся в регионе объектам на основе данных о стоимости строительства,
представляемых инвесторами на предпроектном этапе обоснования инвестиций.
Кроме того, городские структуры могут потребовать представлять данные о
стоимости строительных работ, определяемых проектными организациями по
всем объектам проектирования на стадии технико-экономического обоснования
(проекта). Обработка этой информации современными методами позволит
получить нормативы удельных затрат для самых разных объектов
инвестирования. Эта работа могла бы быть поручена Региональному центру по
ценообразованию в строительстве (РЦЦС СПб) при условии разработки и
согласования методики обработки этой информации с привлечением специалистов
всех структур, участвующих в инвестиционном процессе.