glossaryMCO_Микерин
реклама
Клуб оценщиков выступил со своевременной инициативой: WWW.APPRAISER.RU » ГЛОССАРИЙ ОЦЕНКИ (APPRAISEPEDIA) Дерябин Юрий Администратор Имя Admin Отправлено 21 Февраль, 2005, Понедельник - 09:19: На самом деле один отклик мне сразу пришел. Сейчас продумываем структуру размещения. Наверное, это будет в виде единого списка терминов, кликнув на который будет выводится ответ. Если под одним и тем же термином будет несколько вариантов будет промежуточная страница. Сама страница с термином будет содержать: 1. Термин 2. Расшифровка термина 3. Источник 4. ФИО приславшего (если захочет) 5. Дата заполнения (редактирования). 6. Комментарий. Если у кого-то есть дополнительные мысли - пишите. Процесс заполнения будет достаточно длительным, поскольку придется делать много страниц, но, наверное, сначала выложим список, а потом будем добавлять расшифровки и расширять список. По реализации. Предлагаемый мной вариант реализации глоссарий не будет программным (то есть это будет простые HTML-страницы). Пока. А дальше видно будет. Чтобы не превращать создание «виртуального глоссария» в вавилонское столпотворение, предложил бы к «источнику» добавлять историческую справку и хоть какое-то научное обоснование. Но это - моя личная точка позиция, которую я реализую не в глоссариях, а в различных научно-практических публикациях. Мы с моим соавтором Н.В. Павловым готовы предложить на всеобщее обсуждение (надеемся на серьезное и доброжелательное отношение со стороны инициаторов глоссария Клуба и администратора сайта) ранее опубликованный наш глоссарий, основанный на международных и европейских стандартах оценки: Уважаемый Юрий Дерябин! Направляю Вам текст в «Word», не прошедший корректуры. В нем официально изданный глоссарий МСО 2003, который в четыре раза меньше, чем полный глоссарий, изданный тоже в 2003, но на основе МСО 2001. В прилагаемом англо-русском словаре из СОО РОО 2005 были сделаны некоторые изменения и дополнения. Сейчас - к изданию МСО 2005 – я все заново чищу, но пока еще не могу Вам послать. Принципиально ничего не меняется. Буду признателен за любые замечания и предложения. Желаю успеха в начинании. Г.И. Микерин 1 Толковый словарь (Глоссарий) по оценке стоимости имущества на русском языке и англо-русский словарь В настоящий Толковый словарь (Глоссарий) целиком вошли те глоссарии, которые содержатся в Международных стандартах оценки (МСО 2003) и в Европейских стандартах оценки (ЕСО 2003), а также дополнительно включены дефиниции некоторых важных терминов и их толкования из основных текстов МСО и ЕСО. Всего в Толковом словаре около 500 статей, некоторые из которых содержат различающиеся между собой толкования одинаковых терминов в МСО и в ЕСО. Все термины из Глоссария МСО 2003 - в точном соответствии с оригиналом и с имеющимися в нем ссылками на конкретные разделы и пункты МСО, а также Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) и Международной федерации бухгалтеров (МФБ), — в настоящем издании помечены звездочкой (*). Все термины, включенные в настоящее издание из Глоссария ЕСО 2003, помечены двумя звездочками (**). Толкования терминов, воспроизведенные в точности по тексту Стандартов оценки РФ (без перевода на английский международным язык), толкованием. Эти позволяют термины их вместе сравнить с с толкованиями помещены в рамку. Специальные комментарии добавлены к текстам статей Толкового словаря для тех терминов, толкование которых в российской практике отличается от их современного понимания в международной практике, а также в отношении уточняемых в 2003 году переводов на русский язык бухгалтерских терминов МСФО. Текст оригинала используется в МСФО англоязычных на легитимной оригиналах МСО основе и ЕСО, широко права на русский перевод которых предоставлены РОО, и все фрагменты из МСФО включенные МСО и ЕСО, переведены на русский язык. В настоящее время происходит уточнение русскоязычной терминологии Международных освоение стандартов должно финансовой происходить в отчетности рамках (МСФО) выполнения — ее Программы реформирования российского бухгалтерского учета. 2 Структурно настоящий Толковый словарь представляет собой перечень терминов по оценке стоимости имущества на русском языке, рядом с каждым из терминов дается соответствующей английский перевод, а затем следует статья-толкование, переведенная из английских оригиналов. Термины расположены в порядке русского алфавита. Для лучшего понимания используются перекрестные ссылки на использованные в статье-толковании другие термины, а также на противоположные или на отличные по смыслу термины. © Российское общество оценщиков (РОО), 2004 © Г.И. Микерин, Н.В. Павлов, 2004 3 А адвалорный налог — ad valorem tax Налог, исчисляемый в процентах от стоимости имущества, которая должна быть определена профессиональным экспертом-оценщиком. См. В соответствии с проектом МСО «Массовая оценка недвижимого имущества», который должен быть утвержден в 2003 году, адвалорное налогообложение имущества — это увеличивающая доход процедура, основанная на облагаемой стоимости имущества, связанной со шкалой выплат, установленной действующим законодательством в рамках определенного временного интервала. Список оценки стоимости индивидуального имущества формируется органами, уполномоченными облагать налогом имущество для целей адвалорного налогообложения имущества или статистических, или экономических исследований. адекватная прибыльность – adequate profitability* Когда оценка актива проведена в соответствии с АЗЗ, адекватная прибыльность представляет собой тест, который директора/менеджеры организации должны применять для того, чтобы подкрепить расчетную величину АЗЗ. Там, где директора/ менеджеры организации находят, что расчетная величина АЗЗ не отвечает тесту адекватной прибыльности, выведенная расчетная величина представляет стоимость актива в использовании. (МР 11б3.2) административная проверка (соблюдения) – administrative (compliance) review* Проверка оценки, осуществляемая клиентом или пользователем услуг по оценке как проявление должной добросовестности, когда оценка должна использоваться для целей принятия решений, таких, как андеррайтинг, приобретение или продажи имущества. Оценщик иногда может осуществлять административную проверку для оказания помощи клиенту в выполнении этих функций. К административной проверке также прибегают для того, чтобы убедиться, что оценка отвечает требованиям соблюдения или принципам конкретного рынка или превышает и как минимум соответствует Общепринятым принципам оценки (ОПО). (МР 11, 3.2) актив(ы) — asset(s)* 1) Ресурс, который находится в результате прошлых событий в собственности или под управлением предприятия и от которого в будущем можно ожидать некоторую экономическую выгоду (выгоды) для предприятия. Термин используется для обозначения недвижимого и движимого имущества как осязаемого, так и неосязаемого. Собственность на актив сама по себе является неосязаемой. (МСО, Понятия/принципы, п. 3.4) 2) Объект основных средств (см.) должен признаваться в качестве актива, когда (а) существует вероятность, что предприятие в будущем получит экономические выгоды, связанные с этим активом, и (б) затраты на актив для предприятия могут быть достоверно определены. (МСФО Принципы, 49а; Стандарт 16,7) См также. Текущие активы, фиксированные или долгосрочные активы, операционный актив, специализированный актив, излишний актив. актив рекреационной сферы — recreational asset* 4 Объекты имущества, которые: а) создаются и управляются национальными, муниципальными или местными государственными органами; и б) предусматривают рекреационное использование широкими массами. К примерам относятся парки, игровые площадки, зеленые пояса, аллеи и тропы, плавательные бассейны, игровые корты, ипподромы и скаковые круги; и другие объекты имущества, имеющие рекреационные и спортивные объекты. (Комментарий «Оценка стоимости активов государственного сектора», 2.12.) активы наследия и сохраняемые активы — heritage and conservation assets* Имущество, которое представляется активом наследия, имеет некоторое культурное, экологическое или историческое значение. Активы наследия включают исторические здания и памятники, места археологических раскопок, сохраняемые районы и заповедники и произведения искусства. Активы наследия часто обнаруживают следующие характеристики (хотя эти характеристики не обязательно ограничиваются активами наследия): а) их экономическая выгода в культурных, образовательных и исторических терминах с небольшой вероятностью полностью отражается в финансовой стоимости, основанной чисто на рыночной цене; б) юридические и/или статутные обязательства могут накладывать запреты или строгие ограничения на реализацию путем продажи; в) они часто являются незаменимыми, и их экономическая выгода может со временем увеличиваться, даже если их физическое состояние будет ухудшаться; и г) оценка их срока жизни, который в некоторых случаях составляет несколько столетий, может представлять затруднения. Комментарий «Оценка стоимости государственных активов», 2.10; МФБ Стандарт 14,12 «Активы наследия» актив общественного сектора – public sector asset* Имущество, находящееся в собственности или взятое в аренду государственным или установленным законом органом и управляемое государственным или квазигосударственным агентством для предоставления некоторой существенной услуги или некоторого блага. К объектам имущества общественного сектора относятся различные типа активов, в том числе обычные объекты имущества, а также активы наследия и сохраняемые активы, инфраструктура, предприятия коммунального хозяйства, активы рекреационной сферы и общественные здания (например, военные объекты), каждая категория которых составляет основные средства. Объекты общественного сектора могут также рассматриваться как операционные и неоперационные или излишние активы. См. также актив наследия и сохраняемый актив, инфраструктура, неоперационный актив, операционный актив, общественное здание, предприятие коммунального хозяйства, актив рекреационной сферы. альтернативные издержки (издержки благоприятных возможностей) — opportunity cost Издержки, которые может понести собственник ресурса, выбирая конкретный вариант его использования и - тем самым - отвергая все имеющиеся альтернативы. Численно определяются как величина 5 дохода, который можно было бы получить при предпочтительности («second best») варианте. См. затраты; издержки; благоприятные возможности. Ср. стоимость наилучшей из отвергнутых альтернатив. втором по альтернативные издержки — opportunity cost** Отдача или иная выгода, от которой отказываются, выбирая один конкретный вариант инвестиций, а не другой. Это позволяет вынести суждение исходя из знаний их сравнительных преимуществ или недостатков. См. принцип замещения — методологическая основа принятия хозяйственных решений. альтернативные издержки (применения) капитала — opportunity cost of capital Альтернативные издержки собственника капитала. См. альтернативные издержки, издержки (применения) капитала. амортизационные затраты/расходы — depreciation costs/ expenses Затраты/расходы на амортизацию. См. амортизация (1) амортизационные отчисления — depreciation charges См. амортизация (1) амортизация (1) — depreciation * (букв. — обесценение) 1) Утрата стоимости по сравнению с затратами на новый актив, что вызывается ухудшением физического состояния (физическим износом), функциональным (техническим) устареванием и/или экономическим (внешним) устареванием. Также называют начисленная амортизация и накопленная амортизация. (Понятия/принципы, п. 3.7) 2) Систематическое распределение амортизируемой суммы актива за срок его полезной службы. В бухгалтерском учете амортизацией называется один или большее число вычетов, производимых для целей бухгалтерского учета (налогообложения) для учета фактического или предполагаемого снижения капитальной стоимости (затрат приобретения/создания) актива за предполагаемый или предписываемый период. (МСФО 16,6, МСФО 36; МФБ Стандарт 14, 7). См. также начисления амортизации. Расчет амортизации-обесценения активов в оценочной деятельности отличается от бухгалтерских расчетов, которые не отражают реальное изменение стоимости актива. амортизация (1) — depreciation** (букв. — обесценение) 1. Снижение стоимости имущества, вызванное устареванием, ухудшением его физического состояния (физическим износом) или другими факторами. 2. Один или несколько вычетов, которые делаются для целей бухгалтерского учета (и/или налогообложения) для того, чтобы предусмотреть фактическое или предполагаемое снижение капитальной стоимости (затрат приобретения/создания) актива за предполагаемый или предписанный период. См. нелинейная амортизация. 6 амортизация (2) — amortization (букв. — погашение) Постепенное погашение затрат приобретения/создания неосязаемых активов (см.) путем списания затрат на производимый продукт или услугу — аналогично основным средствам, но без отчислений на возмещение затрат. Амортизация-погашение используется также для обозначения процесса постепенного погашения долга (ссуды) путем периодических выплат (например, при ипотеке и в других финансовых схемах). амортизация (обесценение + погашение) активов производственного назначения — depreciation and amortization of manufacturing assets Статья в бухгалтерском отчете о прибылях и убытках, включающая расчетную величину амортизации осязаемых и неосязаемых активов производственного (цехового) назначения. Может включать также амортизацию активов общехозяйственного назначения. амортизированные затраты — depreciated cost Затраты приобретения/создания объекта основных средств минус накопленная амортизация (см. амортизация основных средств). амортизированные затраты замещения (АЗЗ) — depreciated replacement cost (DRC)* АЗЗ — приемлемый суррогатный метод, используемый в финансовой отчетности для выведения связанной с рынком стоимости для объектов имущества с ограниченным рынком или специализированных. АЗЗ — метод оценки, который основывается на расчетной величине текущей рыночной стоимости земли плюс текущие валовые затраты замещения (воспроизводства) улучшений за вычетом скидок на ухудшение физического состояния и всех соответствующих форм устаревания и оптимизации. Результат, который включает нерыночную компоненту стоимости, называется расчетной величиной амортизированных затрат замещения. Этот результат зависит от адекватной потенциальной прибыльности или производственного потенциала (см.) предприятия. Понятия/принципы 8.3; МСО 2, 3.8 амортизированные затраты замещения — depreciated replacement cost** Это процедура, которая используется в ограниченных обстоятельствах для целей подготовки финансовых отчетов, состоит из добавления к стоимости земли суммы, получающейся из вычитания из валовых затрат замещения специального здания скидки отражающей возраст, экономическое и технологическое устаревание. Амортизированные затраты замещения (АЗЗ) используются для установления стоимости существующего использования в случаях, когда специализированные объекты имущества редко, если когда-либо продаются на рынке иначе, как часть бизнеса. Как правило, несмотря на то, что некоторый анализ, исходя из которого определяются рыночные оценки, основывается на данных выведенных из АЗЗ-анализа продаж производственных объектов, это не считается методом, имеющим рыночное происхождение. В отсутствии рыночных данных он принимается как замена анализа, 7 порождаемого рынком. Таким образом, его нельзя считать неподходящим для использования в отношении объектов имущества, которые держат для целей инвестирования или излишних в сравнении с производственными потребностями компании. амортизированные затраты замещения (АЗЗ) как база — depreciated replacement cost basis (DRC)** Амортизированные затраты замещения (АЗЗ) — это процедура оценки, которая используется для получения стоимости в использовании специализированных объектов имущества, которые редко, если вообще когда либо, продаются или сдаются в наем на открытом рынке иначе, как часть бизнеса. амортизированные затраты замещения (АЗЗ) – depreciated replacement cost (DRC)* АЗЗ – приемлемый метод, используемый в финансовой отчетности для выведения суррогата для Рыночной Стоимости объектов имущества с ограниченным рынком или специализированных, для которых отсутствуют рыночные данные. АЗЗ основывается на расчетной величине Рыночной стоимости для существующего использования (РССИ) земли плюс текущие затраты замещения (воспроизводства) улучшений за вычетом скидок на ухудшение физического состояния и всех релевантных форм устаревания и оптимизации. АЗЗ можно либо описывать как методологию оценки, либо как базу оценки определенной стоимости. (МСО 2, 3.8; МР 8, 3.1) Примечание: Это определение требуется для того, чтобы сохранить согласованность с МСФО 16. Проект для обсуждения будет выпущен в максимально короткие сроки. Результат, который включает компоненту, нерыночной стоимости, называют расчетной величиной амортизированных затрат замещения. Этот результат зависит от адекватной потенциальной прибыльности или производственного потенциала организации от использования активов в целом. Такое допущение может быть принято или опровергнуто. амортизированная стоимость — depreciated value** См. списанная стоимость (written-down value) амортизируемая сумма — depreciable amount* 1) исторические затраты приобретения/создания актива или иная сумма, подставляемая на место исторических затрат, такая, как переоцененная сумма, за вычетом расчетной остаточной стоимости (см.) актива. (МПО, п. 1, 35; A6 3.2) 2) затраты приобретения/создания актива или иная сумма, подставляемая на место затрат в финансовых отчетах за вычетом ее остаточной стоимости. (МСФО 16, 6; МСФО 36, 5; МСФО 38, 7) амортизируемая сумма — depreciable amount** В оценке земли и строений при бухгалтерском учете амортизации это та часть стоимости на открытом рынке или затрат приобретения/ создания целого объекта имущества на момент, когда он был приобретен или оценен, которую можно выразить как стоимость для бизнеса (в то время) оцениваемых строений на земле. Такую сумму можно получить путем: 1) вычитания из затрат приобретения/создания или из оценки актива стоимости земли для ее существующего использования на релевантную дату, или 2) проведения оценки чистых затрат замещения строений на релевантную дату. 8 Это является (в бухгалтерском учете) пропорциональным распределением и не представляет «стоимости строений на открытом рынке». См. остаточная сумма. амортизируемая сумма – depreciable amount* Затраты приобретения / создания актива или иная сумма, подставляемая на место затрат в финансовых отчетах за вычетом его остаточной стоимости. (МСФО 16,6; МСФО 36,6; МСФО 38,7; IPSAS 17, 12) Тот элемент актива, который амортизируется за срок его полезной службы. Амортизируемая сумма представляет собой растрачиваемый элемент актива, его остаток представляет собой остаточную сумму. Как правило, здания и улучшения рассматриваются как амортизируемая сумма, в то время как земля является остаточной суммой. Однако земля лизгольда также будет амортизируемой. амортизируемые затраты — depreciable cost Затраты приобретения актива за вычетом его остаточной стоимости (см.) анализ денежного потока/отчет о денежном потоке — cash flow analysis/statement** Денежный поток, представленный в виде таблицы для нескольких периодов — напр., месячных, квартальных или годичных. Он находит множество применений, связанных с исследованием финансовой жизнеспособности, — напр., прогнозирования убытков, безубыточности или прибыли, расчетов дисконтированных денежных потоков или в качестве базы бюджетного контроля. анализ дисконтированного денежного потока (ДДП) — discounted cash flow (DCF) analysis* Техника финансового моделирования, основанная на явных допущениях, касающихся перспективного дохода от бизнеса или имущества. Используемый как приемлемый инструмент в рамках доходного подхода, анализ ДДП подразумевает проектирование серии периодических денежных потоков или в бизнес или имущество, или в имущество развития. К этому проектируемому ряду денежных потоков применяется определенная по рыночным данным ставка дисконтирования для установления показателя приведенной (нынешней) стоимости потока дохода, связанного с имуществом. В случае функционирующих объектов имущества — периодический денежный поток, как правило, рассчитывается как валовой доход за вычетом потерь от незанятости и инкассации и операционных расходов/платежей. Ряд годовых чистых операционных доходов наряду с расчетной величиной реверсионной/терминальной стоимости, прогнозируемой в конце периода проектирования, затем дисконтируется. В случае имущественных объектов развития — оценки капитальных затрат, затрат на развитие и прогнозируемый доход от продаж анализируются для получения ряда чистых денежных потоков (чистой выручки от продажи), которые затем дисконтируются за проектируемые периоды развития и маркетинга. В случае бизнеса — расчетные величины годового дохода или денежного потока бизнеса и расчетная величина стоимости бизнеса в конце периода проектирования дисконтируются. Наиболее широко используемыми приложениями анализа ДДП являются внутренняя ставка отдачи (ВСО — IRR) и чистая приведенная стоимость (ЧПС — NPV). Данная техника может использоваться для оценки земли и инвестиций и ранжирования проектов. См. дисконтированный денежный поток (МР10, п. 3.1) анализ дисконтированного денежного cash flow analysis (DCF)** потока (ДДП) — discounted 9 Дисконтированный денежный поток — это способ, используемый для оценки инвестиционного девелопмента и многих других коммерческих целей. Как правило, он состоит либо из дисконтирования каждого транша дохода (или статьи затрат) за период инвестиции по выведенной ставке дисконтирования для получения чистой приведенной стоимости (ЧПС — NPV) или для анализа статей денежного потока для установления внутренней ставки отдачи (ВСО — IRR) при данной цене покупки и других допущений, выведенных из данных рынка. анализ «затраты — выгоды» — cost-benefit analysis Метод анализа инвестиционного проекта путем сопоставления затрат на его осуществление с ожидаемыми экономическими результатами (доходы, прибыли) и другими выгодами (социальными, политическими и т. д.). В РФ используется в «Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов» анализ «затраты — эффективность» — cost-effectiveness analysis Метод анализа, применяемый в основном при оценке инвестиционных программ и проектов в социальной области (здравоохранении, образовании и т.п.), когда результаты проекта не могут быть представлены в стоимостном выражении. анализ критического пути — critical path analysis** Метод в управлении (особенно в управлении проектами), в котором анализируется проект и связанные его осуществлением действия и события (подразумевается, что действие имеет место между двумя событиями) изображаются в виде сети. Сеть может использоваться для демонстрации продолжительности осуществления проекта и последовательности действий, которые не должны затягиваться, если задержки нужно избежать (критический путь). анализ местоположения — location analysis Анализ, предпринимаемый с целью определения района и конкретного участка, где будет расположено будущее предприятие. При этом учитываются не только близость источников сырья и рынков сбыта, технические, коммерческие и финансовые аспекты, но и социальные и экологические последствия реализации проекта. «LLL (location, location, location)» - основной принцип (лозунг) риэлтеров в США и в ряде других стран. анализ наименьших затрат — least-cost analysis Анализ и сопоставление проектов, обеспечивающих получение одинаковых объемов производства (напр., электроэнергии) или неосязаемых выгод (напр., в здравоохранении, образовании и т.п.), по затратам на их осуществление. Целью является выбор наиболее экономичного проекта. См. анализ «затраты — выгоды». анализ приростной доходности — incremental yield analysis** Аналитический метод в технике денежных потоков, используемый для сравнения потенциала альтернативных проектов. Он связан с вычитанием приведенной стоимости ожидаемых расходов, дисконтированной в соответствии с фактором риска по более 10 мелкому проекту из приведенной стоимости более крупного, тем самым, давая возможность рассчитать приростную доходность по разности между этими двумя. Если эта доходность превосходит альтернативные издержки инвестора по привлечению капитала, то большая из схем окажется более благоприятной. См. анализ дисконтированного денежного потока, альтернативные издержки. анализ соотношений (коэффициентов, мультипликаторов) — ratio analysis** В бухгалтерском учете и оценке — методика оценки результатов и эффективности организации бизнеса или управления зданием, наследством или проектом. Это осуществляется путем расчета соотношений между конкретными статьями в счетах и сравнения их с соотношениями, касающимися сопоставимой деятельности. анализ чувствительности — sensitivity analysis* 1) Анализ чувствительности конъюнктуры, объема продаж или операций на рынке к уровню риска и прибыльности инвестиций. 2) Исследование чувствительности финансовых прогнозов к различным изменениям в исходных гипотезах, лежащих в их основе. анализ чувствительности — sensitivity analysis** Серия расчетов в финансовой оценке или прогнозе с использованием одной или большего числа переменных, напр., будущих темпов инфляции или дефляции и смет затрат, которые поочередно изменяются, с тем чтобы продемонстрировать различия в результатах. аннуитет — annuity (anny)* Ряд выплат, производимых или получаемых время от времени либо в течение жизни, либо в течение фиксированного числа периодов. 1. Периодические платежи, которые обычно имеют одну и ту же величину и выплачиваются через равные промежутки времени (напр., ежегодно). Часто источником этих платежей являются суммы, накопленные в предшествующий период времени, или же какая-либо паушальная сумма, депонированная с целью обеспечения аннуитета. 2. Соглашение, контракт или инвестиции, дающие физическому лицу право на регулярное получение фиксированных сумм (часто пожизненно). аренда — lease* 1) Договор, по которому права пользования и владения передаются от титульного собственника имущества (называемого лендлордом или арендодателем) в обмен на обещание другого (называемого съемщиком или арендатором) выплачивать арендную плату в соответствии с договором аренды. На практике права и обязанности сторон могут быть сложными и зависеть от условий, указанных в их договоре. (МР 2, 3.1.1) 2) Соглашение, о предоставлении права занятия и пользования землей или недвижимостью, либо другими типами активов в течение определенного срока в обмен на конкретную арендную плату. (МСФО 17.3) 11 3) Соглашение, по которому арендодатель передает арендатору в обмен на уплату ряда платежей право пользования активом в течение оговоренного периода времени. См. договор аренды. аренда земли (без строений) — ground lease* Обычно долгосрочная аренда земли при разрешении арендатору осуществлять улучшения иди строительство на земле, и пользоваться этими выгодами в течение срока аренды. (МР-2, п. 3.1.8.1) Аренда (см. договор аренды) только участка земли, не распространяющаяся на какие-либо здания и сооружения, которые могут на нем находиться. аренда оборота — turnover lease* Также называется процентной арендой (см.); положение договора аренды, в котором некоторые или все суммы арендной платы, подлежащие выплате, основываются на проценте (percentage) выручки, получаемой арендатором от арендуемой единицы. В такие соглашения обычно включают гарантируемый минимум базовой арендной платы, который не зависит от операций арендатора, а также процент от арендной платы участия в операционных доходах сверх указанной суммы. См. оборотная аренда (МР 2, 3.1.8.2) аренда за оборот - turnover rent* Также называется арендой участия; любая форма соглашения об арендной плате, при котором арендатор получает форму арендной платы, которая основывается на доходах арендатора. Примером аренды за оборот является аренда за процент. (МР 2, 3.1.9.3). аренда прибыли — profit rent** При оценке прав (интересов) арендатора — сумма арендных платежей, получаемых от любого субарендатора (любых субарендаторов) и расчетной величины аренды любой площади, занимаемой арендатором и любой несданной внаем площади за вычетом общей суммы арендных платежей, причитающихся непосредственному арендодателю (непосредственным арендодателям) с надлежащими корректировками с учетом различий в условиях аренды. арендатор — lessee* Лицо, которому имущество сдается в аренду по договору аренды. Арендатора обычно называют съемщиком. См. договор аренды. арендная плата — rent(al), rent charge* См. договор аренды, договорная арендная плата, рыночная арендная плата, арендная плата за оборот арендная плата за участие — participation rent* См. арендная плата за оборот арендованное estate* безусловное право собственности — leased fee 12 Интерес собственности, который лендлорд или арендодатель сохраняет в имуществе при условии его аренды, при которой права пользования и занятия передаются съемщику или арендатору; интерес собственности в арендованном имуществе. Ср. лизгольд. (Типы имущества 2.2.3) арендодатель — lessor См. договор аренды. арендная плата от оборота — turnover rent* Также называется арендной платой участия; любая форма соглашения об арендной плате, которая основывается на доходах арендатора. Примером арендной платы участия является арендная плата на основе процента (процентная аренда). (МР 2, 3.1.9.3) аукционная реализационная стоимость — auction realisable value* Расчетная сумма, достижения которой можно было бы ожидать на аукционе. Обычно предполагается, что продажа происходит на площадке и, по сути, все активы в инвентарном перечне предлагаются к продаже одновременно. (МР3, п. 3.5.4) аукционная цена – auction price* Цена, которая представляет собой окончательно принятое предложение на открытом аукционе; она может включать или может не включать какие-либо вознаграждения или комиссии. (МР 5, 3.1) См. также цена с молотка, продажа по частному соглашению Б баланс, балансовый отчет (бухгалтерский баланс) — balance sheet Финансовый отчет, показывающий финансовое положение данной организации на определенную дату. Баланс отражает объем средств, инвестированных в бизнес в денежном выражении, и их структуру: по составу, по размещению или основным направлениям вложения (актив) и по источникам образования (пассив). Разделы актива располагаются в порядке убывания ликвидности и включают: текущие активы (денежные средства и эквиваленты денежных средств, дебиторскую задолженность, товарно-материальные запасы, расходы будущих периодов) и фиксированные (или долгосрочные) активы, включающие основные средства, и прочие, в том числе, долгосрочные инвестиции и неосязаемые активы. Статьи пассива идут в порядке закрепленности за организацией, начиная с текущих обязательств и заканчивая статьями собственного капитала. В российской финансовой отчетности разделы актива располагаются в порядке возрастания ликвидности и включают: внеоборотные активы (неосязаемые активы, основные средства, незавершенное строительство, долгосрочные финансовые вложения), оборотные активы (товарно-материальные запасы, налог на добавленную стоимость, дебиторскую задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы), убытки. В пассиве на первом месте идут статьи, относящиеся к собственному капиталу, далее — долгосрочные обязательства, текущие обязательства. балансовая стоимость - book value См. бухгалтерская стоимость. 13 балансовое, бухгалтерское уравнение — balance sheet equation, accounting equation Хозяйственные операции воздействуют на финансовое положение организации таким образом, что увеличение или сокращение активов, обязательств и собственного капитала не нарушают балансового уравнения: Активы = обязательства + собственный капитал (или активы = пассивы). безубыточность (точка) — break-even (point)** В оценке проекта с помощью денежного потока, напр., жилого дома для продажи или раздельной эксплуатации — время, при котором оборот равен сумме постоянных и переменных затрат. См. анализ безубыточности. безусловное право собственности — fee simple (estate)* Абсолютное право собственности, при условии соблюдения ограничений, установленных только государством; также называется фригольдом (см.). (Типы имущества 2.2.2) бесхозное имущество – bona vacantia* Товары и земля без видимого собственника. Когда некое лицо умирает, не оставив завещания, а законные наследники отсутствуют, то все имущество этого лица переходит государству. См. также передача государству имущества лица, умершего без завещания и законных наследников бизнес — business* См. предприятие бизнеса (торгово-промышленное предприятие). бизнес-план — business plan Краткое, точное и ясное описание целей предприятия, а также условий их достижения. Особенно важен для новых предприятий, т.к. помогает привлечь инвесторов или получить кредит. Должен содержать по возможности больше количественных показателей, причем, по крайней мере, на первые два-три года, необходимо привести проектируемые показатели денежного потока (см. движение денежных средств) и объемов производства с разбивкой по месяцам. Должны быть отражены стратегия и тактика развития бизнеса. биологические активы – biological assets Живые животные или растения (в контексте сельскохозяйственной деятельности) (МСФО 41,5) благоприятные возможности — opportunities См. альтернативные издержки бухгалтерская амортизация — accounting depreciation В современной мировой практике — величина амортизации основных средств, которая рассчитывается в соответствии с бухгалтерскими принципами, принятыми в данной компании, и отражается в балансе. Отличается от величины амортизации при расчете налогооблагаемой прибыли и при оценке стоимости активов. бухгалтерская прибыль — accounting income 14 В современной мировой практике — прибыль (по-русски в данном случае не принято называть «доходом»), рассчитанная в соответствии с принципами, принятыми в данной компании и указываемая в финансовых отчетах. Как правило, не совпадает с величинами налогооблагаемой прибыли и расчетной (экономической) прибыли при оценке стоимости активов. бухгалтерская ставка отдачи — accounting rate of return Оценочный показатель отдачи инвестиционного проекта, рассчитываемый делением среднего по годам реализации проекта чистого дохода (после налогообложения) на средний по годам объем инвестиций. Ср. внутренняя ставка отдачи бухгалтерская (балансовая) стоимость — book value* В отношении активов — капитализированные затраты на данный актив за вычетом накопленной амортизации, истощения (недр) или амортизации (погашения), как это представлено в бухгалтерских книгах бизнеса, в новых МСФО называется учетной суммой (caring amount). В отношении предприятия бизнеса (см.) — разница между суммарными активами (за вычетом амортизации, истощения и амортизации-погашения) и суммарными обязательствами бизнеса, как они показаны в балансе. Является синонимом чистой бухгалтерской стоимости, чистой ценности и собственного капитала. (МР 4, п. 3.11, 3.12; МР 6, п. 3.3.1, 3.3.2) См. также скорректированная бухгалтерская стоимость. бухгалтерские затраты — book cost Затраты приобретения актива по записям в бухгалтерских книгах. бухгалтерские соглашения — accounting conventions В современной мировой практике — соглашения о методах и процедурах бухгалтерского учета. Этот термин может специально употребляться в случае, когда данный метод или процедура не являются официально одобренными и рекомендованными такими организациями, как, напр. в США, национальные Совет по принципам бухгалтерского учета, Совет по стандартам финансового учета, Комиссия по ценным бумагам и биржам. В этом смысле бухгалтерские соглашения противопоставляются принципам бухгалтерского учета. бухгалтерский учет — accounting, bookkeeping Представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций (см. трансакция). Объектами бухгалтерского учета, соответственно, являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности. В валовая доходность выкупа — gross redemption yield** См. внутренняя ставка отдачи. 15 валовая (общая) прибыль — gross margin, gross profit Стандартный показатель, приводимый в отчете о прибылях и убытках. Аналогов в российской системе бухгалтерского учета пока не имеет. Численно равен разности между выручкой-нетто и затратами производства реализованной продукции. В РФ этот термин используется для обозначения налогооблагаемой прибыли, рассчитываемой как сумма прибыли (убытка) от реализации продукции (работ, услуг), от основных средств (включая земельные участки), иного имущества предприятия и доходов от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям. Данный показатель также называют прибылью отчетного периода и балансовой прибылью. валовая реализация — gross realization См. валовая стоимость девелопмента валовая стоимость девелопмента (валовая реализация) — gross development value (gross realization)** В остаточной оценке — стоимость предлагаемого девелопмента, как бы завершенного во время оценки. См. остаточный метод. валовой денежный поток — gross cash flow Разница между денежными поступлениями и выплатами компании (обычно на конец финансового года). Деньги, которые остаются у компании для инвестиций, выплаты дивидендов, уплаты налогов. валовой доход — gross income** Доход до вычета любых платежей, за которые несет ответственность получатель — напр., за имущество по таким статьям, как ремонты, страхование и менеджмент. валовой объем продаж — gross sales См. валовая выручка от продаж. валовые затраты замещения — gross replacement cost** В оценке земли и зданий при бухгалтерском учете амортизации — это расчетная величина затрат, необходимых для возведения данного здания или современного здания-заменителя, имеющего такое же общее внутреннее пространство, что и то, которое существует при текущих ценах, действующих в релевантную дату. Этот показатель может включать гонорары, финансовые расходы, подходящие для периода строительства, и другие сопутствующие расходы, непосредственно относящиеся к строительству здания. См. чистые затраты замещения. величина зоны А — zone А value** В методе зонирования — единица сравнения для целей аренды, приписываемая фронтальной зоне для конкретных использований или видов деятельности. См. метод зонирования. взвешенная ставка (отдачи) — weighted rate (of return)** Ставка альтернативных издержек использования денег, основанных на прошлых средневзвешенных издержках данной организации по финансированию проектов. виртуальная арендная плата — virtual rent** 16 Истинные годовые затраты на имущество для арендатора, представляющие собой выплачиваемую арендную плату плюс годовой эквивалент любых капитальных сумм, расходуемых время от времени, напр., премий. Иногда ее называют «платой за сидение». владение (имуществом) — possession Физическое обладание имуществом (вещью), создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь. Владение вещью, закрепленное законом за субъектом права (физическим лицом или юридическим лицом) — одно из правомочий собственника. Законным (титульным) владельцем может быть и не собственник вещи, а наниматель (арендатор) имущества по договору имущественного найма, лицо, которому имущество передано по договору о безвозмездном пользовании, залогодержатель, перевозчик в отношении переданных ему для транспортировки вещей, хранитель имущества, комиссионер и др. (см. право собственности). вмененная стоимость — imputed value Рассчитанная на основе некоторых рациональных соображений стоимость, которая не отражается в бухгалтерских счетах. Например, средствам, вложенным в непродуктивные инвестиции, может быть приписана стоимость, равная доходу, который можно было бы получить на них при продуктивном вложении средств. См. альтернативная стоимость. вмененные издержки — imputed cost Условно рассчитываемые издержки (напр., проценты, которые можно было бы получить на данную денежную сумму, если бы она не была потрачена на приобретение товаров). См. альтернативные издержки. внеоборотные (нетекущие) активы — noncurrent assets В современной мировой практике — активы со сроком службы свыше одного года. К ним относятся земельные участки, здания, машины, оборудование, а также расходы будущих периодов. Неосязаемые активы в состав внеоборотных активов не включаются. См. фиксированные активы. В РФ к внеоборотным активам относят основные средства и нематериальные активы, которые: В состав внеоборотных активов включаются также капитальные вложения и долгосрочные финансовые вложения. внешнее устаревание — external obsolescence* 17 См. экономическое устаревание. внешний оценщик — external valuer* Оценщик, не имеющий каких-либо значимых существенных связей или совместной работы с Оценщиками компании — клиента или субъекта оценки. (Кодекс поведения 3.4). См. также независимый Оценщик, внутренний оценщик. внешний оценщик — external valuer** Внешний оценщик — это оценщик, отличный от внутреннего оценщика, который не имеет (прямо или косвенно, через партнеров, содиректоров либо родственные связи) значительных интересов в компании-клиенте, и наоборот - для внутреннего оценщика. внешний результат (внешний эффект) — externality Любой негативный или позитивный результат от реализации проекта, затрагивающий положение сторон, которые не являются его участниками. Классическим примером негативного результата является загрязнение природной среды заводом, построенным в рамках проекта. Подобный эффект не учитывается в финансовом анализе, однако в экономическом анализе его следует принимать во внимание. внутренний оценщик — internal valuer* Оценщик, который работает по найму на предприятии, которое является собственником актива, или в бухгалтерской фирме, отвечающей за подготовку финансовых документов и/или отчетов. Внутренний Оценщик обычно способен удовлетворять всем требованиям независимости и профессиональной объективности, содержащихся в Кодексе поведения, однако по соображениям, требующим публичного представления и регулирования, не всегда может быть приемлемым для выполнения роли Независимого оценщика в некоторых типах заданий. См. также внешний оценщик. (Кодекс поведения, п. 3.4) внутренний оценщик — internal valuer** Внутренний оценщик — это оценщик, который имеет квалификацию оценщика активов, но служит по найму в качестве директора или должностного лица в компании или органах государственной власти, которая имеет интерес в рассматриваемом объекте (рассматриваемых объектах) имущества, или работает в этом качестве по найму в другой компании, входящей в некоторую группу компаний. внутренняя ставка отдачи (ВСО) — internal rate of return (IRR)* Ставка дисконтирования, которая делает приведенную (нынешнюю, к настоящему моменту) стоимость денежных притоков эквивалентной приведенной стоимости денежных оттоков. ВСО отражает как отдачу инвестированного капитала, так и отдачу первоначальных инвестиций, является основным вознаграждением потенциальных инвесторов. Таким образом, разработанная ВСО служит хорошим индикатором рыночной ставки дисконтирования. Этот метод используется в анализе дисконтированного денежного потока для 18 нахождения предполагаемой или ожидаемой ставки отдачи по проекту. ВСО — это ставка отдачи, при которой чистая приведенная стоимость (ЧПС) равна нулю. (МР10, п. 3.5) внутренняя ставка отдачи (ВСО) (взвешенная по деньгам ставка отдачи) — internal rate of return (IRR) (money weighted rate of return)** 1. Ставка (обычно показываемая в процентах), по которой должны дисконтироваться все будущие денежные потоки (положительные и отрицательные), для того чтобы чистая приведенная стоимость этих денежных потоков равнялась нулю. Она находится методом проб и ошибок путем последовательного применения к чистому денежному потоку приведенных стоимостей при различных ставках процента. Иногда она называется ставкой отдачи дисконтированного денежного потока. 2. Альтернативным объяснением может быть следующее: наивысшая ставка процента (в процентном выражении) — rate of interest (expressed as a percentage), при которой можно финансировать инвестиции, если генерируемый денежный поток будет достаточным для возмещения первоначальных затрат (original outlay) — в конце срока службы данного проекта. См. альтернативные издержки, ставка (процента) «внутренняя» стоимость — intrinsic value 1. Рыночная стоимость материалов, из которых изготовлено данное изделие. 2. Превышение рыночной стоимости данных товаров, ценных бумаг и др. над ценой исполнения опциона «колл» на них на момент исполнения этого опциона либо превышение цены исполнения опциона «пут» на данные товары, ценные бумаги и др. над их рыночной стоимостью на момент исполнения этого опциона. 3. Стоимость акции, рассчитанная на основе анализа финансового состояния компании. возврат капитала — return of capital В современной мировой практике — распределение между акционерами денежных сумм, образующихся за счет налоговых льгот, продажи капитальных активов или ценных бумаг из портфеля инвестиций либо другой операции, не затрагивающей величину нераспределенной прибыли. Возврат капитала не облагается налогом, однако, если при этом сокращается величина базиса, он может приводить к повышению налога на прирост стоимости капитала. Ср. отдача (доходность) капитала. возмещаемая сумма — recoverable amount* 1) Большая из двух величин — стоимости в использовании и чистой стоимости реализации. 2) Большая из двух величин — чистой стоимости продажи актива и его стоимости в использовании. (МСФО 36.5; МПО 1, п.3.4.1) вознаграждающая ставка — remunerative rate** Для целей оценки — выбранная доходность, при которой доход после учета амортизации от инвестиционного (недвижимого) имущества 19 капитализируется, отражая риски, внутренне присущие этому типу имущества. См. доход при всех рисках, ценность за годы. возникающий рынок – emerging market* Рынок, растущий в размере и по сложности и существующий в национальной экономике, которая находится в стадии перехода к тому, чтобы стать более развитой и основанной на рынке. Формирующийся рынок может быть финансовым рынком с короткой историей функционирования и/или низким уровнем капитализации. Характеристики, общие для формирующихся рынков, могут включать значительные структурные изменения в национальной экономике: быстрое развитие политических, правовых и институциональных рамок; и переход от плановой или командной экономики к экономике, основанной на рынке. В результате формирующиеся рынки все больше глобализуются. Оценка на формирующихся рынках. «Белые страницы» (информационный документ), 2.1. восстановительная стоимость — reinstatement value* Затраты, которые необходимы для замещения, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился будучи новым (не расширяя его). (МР 3, п. 3.5.5) Ср. амортизированные затраты замещения (АЗЗ) Определение, содержащееся в Руководстве по оценке установок, оборудования и машин (МР 3), не встречается в других материалах МСО. В российской оценочной практике широко используется термин «полная восстановительная стоимость», оценка которой обычно проводится на основе сформированных баз данных для различных видов имущества, как машин и оборудования, так и недвижимости (строительства). восстановительная стоимость — reinstatement value** Затраты, необходимые для того чтобы установить объект имущества, относящийся к «оборудованию и машинам» (см.) в новом и безупречном состоянии на дату оценки. Они включают не только стоимость отдельного объекта, но и вспомогательные затраты, такие, как фрахт, сборка и монтаж, постановку на фундамент и т.п. Восстановительная стоимость может определяться либо на базе стоимости приобретения (см.), либо путем сравнения с новой ценой машин того же типа, выполняющих ту же работу. Такая восстановительная стоимость иногда может быть получена из стоимости приобретения при покупке нового, с ее корректировкой посредством подходящего индекса для приведения этой стоимости к дате оценки. См. «Термины, используемые в оценке стоимости оборудования и машин» — в новой редакции Руководства 3 ЕСО выкупная стоимость — surrender value** 1. Стоимость не истекшей части аренды, если ее передают непосредственному арендодателю. См. стоимость объединения. 2. Сумма, которая была бы выплачена страховой компанией в данное время после расторжения, по соглашению между страховщиком и страхователем, полиса, который имеет стоимость. выморочность (имущества) – escheat* 20 Право государства забирать в номинальную собственность имущество в случае, если его собственник умрет, не оставив завещания и невозможности установления наследников. См. также бесхозное имущество. геометрическое зонирование (произвольное или арифметическое зонирование) — geometrical zoning (arbitrary or arithmetical zoning)** Метод зонирования для цели оценок, при котором глубина каждой зоны магазина определяется соглашением, основанным на опыте оценщиков и обычно применяемый к магазинам в некотором районе. Этот метод повсеместно используется в СК. Ср. естественное зонирование. См. обратное деление пополам. гипотетический наем — hypothetical tenancy** Воображаемый наем имущества, который должен предполагаться в определенных случаях для того, чтобы выяснить умозрительные условия, при которых помещения были бы сданы, для того чтобы определить арендную плату после ее пересмотра. гипотетическое использование — hypothetical use** Использование, отличное от фактического, которое предполагается для цели выяснения арендной платы за имущество — например, после пересмотра арендной платы. главный (или головной) договор аренды — headlease or master lease* Договор аренды, заключаемый с единственной организацией, которая, как предполагается, будет арендодателем в последующих договорах аренды с субарендаторами, которые будут съемщиками арендованных помещений находящимися во владении. Термин «головной договор аренды» употребляется в странах Содружества, «главный договор» в Северной Америке. (МР 2, 3.1.6) См. интерес головного лизгольда годовой фонд погашения (ГФП) — annual sinking fund (ASF)** Фонд погашения, для которого платежи основной суммы накопленных процентов рассчитываются ежегодно. и годовой эквивалент — annual equivalent** В отношении владения землей, годовой доход, рассчитываемый так, чтобы соответствовать капитальной сумме, — напр., премии, уплачиваемой за интерес в недвижимости. гудвилл (стоимость репутации) — goodwill* 1) Это неосязаемый, но реализуемый актив, основанный на вероятности того, что клиенты будут продолжать обращаться в те же помещения, где осуществляется бизнес под конкретным именем, и где товары продаются или услуги оказываются с тем результатом, что, вероятно, существует перспектива продолжать зарабатывать приемлемую прибыль. Гудвилл может быть специфичным для имущества или внутренне присущим в рамках данного имущества. Или же гудвилл может быть в значительной мере или полностью 21 персональным. В таком случае элемент гудвилла после продажи имущества исчезнет. (Типы имущества 4.4.2.1) Этот неосязаемый актив, возникающий как результат «имени», репутации, имеющейся клиентуры, местоположения, продуктов и аналогичных факторов, которые не были идентифицированы отдельно и/ или оценены, но которые генерируют экономические выгоды. (МР 4, 3.13) 2) Любое превышение затрат приобретения над интересом приобретателя в справедливой стоимости идентифицируемых активов и обязательств, приобретенных на дату операции по обмену. (МСФО 22.41) гудвилл — goodwill** Полная стоимость неосязаемых активов, рассчитанная как разность между стоимостью действующего предприятия и суммой чистых осязаемых (нематериальных) активов плюс идентифицируемые неосязаемые активы. Гудвилл может быть индивидуальным и персональным; индивидуальный гудвилл присоединяется и отражает способности, доброе контрактное имя, репутацию бизнеса, имеющего коммерческую стоимость и возможность передачи. Персональный гудвилл отражает способности, доброе имя и репутацию, присоединенную к лицу, которое создает для бизнеса дополнительную прибыль. Его невозможно передать после того, как бизнес продан, так как лица, к которым он присоединен, могут перейти на другое предприятие, выйти на пенсию или умереть. Д дата оценки — valuation date* Дата, на которую применяется заключение Оценщика о стоимости. Также называется «датой действия» и/или «действительно на дату». дата оценки (оценочная дата) — date of valuation (valuation date)** В нынешней практике — дата, на которую (недвижимое) имущество, как предполагается, имеет объявленную стоимость вне зависимости от даты подписания заключения. Многие оценки для установленных законом целей будут основываться на стоимостях, устанавливаемых на какою-то конкретную дату, иногда определяемую законом, иногда — практикой или судебным толкованием. дата подписания — signing date** Дата, в которую подписывается сертификат оценки или отчет об оценке. Ср. дата оценки. движимое (личное) имущество — personal property (movable property, chattel)* Юридическое понятие, относящееся ко всем правам, интересам и выгодам, связанным с собственностью на что-либо, отличное от недвижимости. В некоторых государствах объекты движимого имущества юридически обозначаются как движимость в отличие от понятия реального имущества («риэлти»), которое может относиться как к недвижимому имуществу, так и к недвижимости Предметы движимого имущества могут быть осязаемыми, такими, как движимые вещи, или неосязаемыми, такими, как долг или патент. Предметы осязаемого движимого имущества не являются постоянно прикрепленными к недвижимости и обычно характеризуются 22 возможностью их перемещения. Движимое имущество может оцениваться в соответствии с его рыночной стоимостью, утилизационной стоимостью или ликвидационной стоимостью. В оценке движимого имущества может применяться техника, используемая в трех подходах к оценке. См. также принадлежности и приспособления; мебель, принадлежности и оборудование (МПО); все личное движимое имущество; установки и оборудование; торговые принадлежности или принадлежности съемщика. (Понятия/принципы, п. 2.4, 3.3; Типы имущества, п. 2.1.1, 3.1, 3.2, 3.3, 3.5). Право собственности на осязаемые вещи, которые не связаны с землей, не прикреплены к ней в качестве стационарных объектов и которые допускают возможность перемещения без потери существенных свойств (товары, деньги, ценные бумаги, долговые обязательства и т.п.) или способны передвигаться сами (напр., животные). В Международных стандартах оценки проводится различие между движимым имуществом и движимостью (см.). Движимое имущество делится на осязаемое движимое имущество и неосязаемое движимое имущество (см.), а также подразделяется на две категории: реальная движимость и персональная движимость (см.), которая также может быть осязаемой и неосязаемой (см.). движимость — personalty* Юридический термин, используемый в некоторых государствах для обозначения предметов движимого имущества в противоположность недвижимости, которое может означать или недвижимое имущество, или недвижимость. Движимость включает осязаемые и неосязаемые предметы, которые не являются недвижимостью. См. также движимое имущество, «реальное» имущество. (Понятия/ принципы, п. 3.3; Типы имущества, п. 3.1) девальвация — devaluation** 1. В практике оценки — анализ сопоставимых объектов на предмет выявления единицы сравнения или иного сопоставимого свидетельства. 2. Уменьшение стоимости имущества. См. обесценение (актива) действующее предприятие — going concern* Финансовые отчеты обычно составляются в предположении, что предприятие является действующим, и будет продолжать свое функционирование в предвидимом будущем. Поэтому предполагается, что у предприятия нет ни намерения, ни необходимости провести ликвидацию или существенно сократить масштабы своей деятельности; если такое намерение или необходимость существует, финансовые отчеты, возможно, придется составлять на другой основе, и если так, используемая основа должна быть раскрыта. Концепция «действующее предприятие» также служит в качестве предпосылки, при которой Оценщики и бухгалтеры рассматривают бизнес как установившееся предприятие, которое будет продолжать функционировать в течение неопределенного времени. Принятие предпосылки о действующем предприятии позволяет оценивать бизнес по стоимости выше ликвидационной и имеет существенное значение для установления Рыночной стоимости бизнеса. (МСФО Принципы 23; 23 МПО 1,25.4. Функционирующий бизнес; МР 4, 3.11; МР6, 3.19.1; МР6, 3.19,2.5.7.1). См. также: стоимость действующего предприятия декапитализация — decapitalization** Пересчет капитальной суммы в периодическую, обычно годовую, эквивалентную за счет применения подходящей ставки процента. делимый остаток — divisible balance** В оценке, использующей подход, основанный на поступлениях и затратах, для оценки арендной платы или ее условной величины, — сумма, найденная путем вычитания надлежащих расходов арендатора, кроме ренты, из расчетного валового дохода. денежный поток — cash flow* Фактический или расчетный периодический чистый доход, создаваемый поступлениями и затратами/расходами в эксплуатации и, в конечном счете, продаже имущества, приносящего доход. Валовой Денежный поток: Чистый доход после вычета налогов плюс неденежные расходы, такие, как амортизация осязаемых и неосязаемых активов, равен валовому денежному потоку. (МР 4, 3.6) Чистый денежный поток от собственного капитала: валовой денежный поток минус увеличения оборотного капитала (уменьшения прибавляются), минус капитальные затраты, минус снижения основной суммы долга в инвестированном капитале, плюс увеличения основной суммы долга в инвестированном капитале равняется чистому денежному потоку от собственного капитала. (МР 4, 3.6; МР 6, 3.34.1) Чистый денежный поток инвестированного капитала: Чистый денежный поток от собственного капитала плюс выплаты процентов, очищенный от корректировки налогов, минус чистые увеличения основной суммы долга равен чистому денежному потоку инвестированного капитала. (МР 4, 3.6; МР 6, 3.34.2) См. движение денежных средств. См. также чистый денежный поток. диаграмма процедур — procedure diagram** Пиктографическое представление задач и видов деятельности, необходимых для выполнения процесса, процедуры или проекта. Для символов, используемых в таких диаграммах, существуют международные стандарты. См. анализ критического пути, методика оценки и пересмотра программ. дисконтирование — discounting** Математическая процедура, посредством которой суммы, которые должны быть получены или израсходованы в конкретные даты в будущем, приводятся к их текущей величине на дату оценки с учетом накопленных процентов по выбранной ставке, которые, как предполагается, могут быть получены в течение предстоящего периода. См. приведенная стоимость одной денежной единицы, дисконтированная стоимость, ср. компаундинг. дисконтированная доходность денежного потока — discounted cash flow yield** Другое название для внутренней ставки отдачи (см.). 24 дисконтированная стоимость — discounted value Стоимость всех будущих денежных поступлений и затрат, приведенных к нынешнему моменту, т. е. дисконтированных по выбранной процентной ставке на основе формулы сложных процентов. Например, если ставка дисконтирования равна 10%, то дисконтированная стоимость суммы в 1000 долларов, которую предполагается получить или затратить через 5 лет, равна 1000/(1 + 0,1)5, т. е., примерно, 621 доллару. дисконтированный денежный поток (ДДП) — discounted cash flow (DCF) Будущие величины денежных потоков, рассчитанные в текущих денежных единицах, исходя из ожидаемого значения ставки дисконтирования. дисконтная ставка — discount rate См ставка дисконтирования договор аренды — lease* Гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) какое-либо имущество во временное владение и пользование за определенную плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, машины и оборудование, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Объект основных средств, полученный по договору аренды, арендатором учитывается на забалансовом счете (за исключением случаев, предусмотренных в договоре финансовой аренды) в соответствии с оценкой, принятой в договоре аренды. Договор, по которому права пользования и владения передаются от титульного собственника имущества (называемого лендлордом или арендодателем) в обмен на обещание другого (называемого съемщиком или арендатором) выплачивать арендную плату в соответствии с договором аренды. На практике права и обязанности сторон могут быть сложными и зависеть от условий, указанных в их договоре. Соглашение о предоставлении права занятия и пользования землей или недвижимостью, либо другими типами активов в течение определенного срока в обмен на конкретную арендную плату. Соглашение, по которому арендодатель передает арендатору в обмен на уплату ряда платежей право пользования активом в течение оговоренного периода времени. (МР 2, п. 3.1.1) долговое обязательство — debenture* Письменное признание или свидетельство долга, в частности облигаций, выпускаемых компанией в обеспечение денег, взятых в долг. долгосрочные активы — long-term assets См. фиксированные активы, внеоборотные активы. долгосрочные обязательства — long-term liabilities 25 Долговые год. обязательства со сроком погашения, превышающим один доля меньшинства — minority interest* Позиция в собственности в размере менее 50% голосующего интереса в бизнесе. Та часть чистых результатов деятельности и чистых активов дочерней компании, относимая на интересы, которые не находятся в собственности материнской компании — прямо или косвенно, при посредстве дочерних компаний. (МР 6, п. 3.30, МСФО 22, п. 8) доля съемщика — tenant’s share** В оценке арендной платы для имущества на основе поступлений и расходов — оценка той части прибыли, которую, по разумному мнению, съемщик оставит у себя. Она обычно выражается как процент валовых поступлений, капитала съемщика или делимого остатка. допустимый альтернативный учет — allowed alternative treatment* Один из двух способов, допускаемых МСФО 16 (29) для измерения актива после его первоначального признания. Также называется учетом на основе переоцененной суммы («объект основных средств следует учитывать по переоцененной сумме, представляющей собой его справедливую стоимость на дату переоценки за вычетом любой накопленной впоследствии амортизации и накопленных впоследствии потерь от ослабления»). См. также учет от исходной базы. допущения — assumptions* Предположения, считающиеся истинными. Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к оценке, но которые, возможно, нельзя или не стоит проверять. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными. (Кодекс поведения, п. 3.1) доход — income* См. чистый доход. доходное имущество — income property Представляет собой объекты имущества, используемые в целях получения доходов, обычно в форме арендной платы или прибыли. доходность — yield** Доходность представляет собой сумму годовых процентов, которую, как ожидается, принесет конкретная инвестиция с учетом фактов, имеющих отношение к делу, т.е. какой она должна быть с точки зрения рынка. Таким образом, оценка инвестиции будет нуждаться в выборе подходящего процента в виде доходности, и такая доходность используется при капитализации (фактического или расчетного) дохода. доходность при всех рисках (ДВР) (рыночная доходность) - all risk yield (ARY) (market yield)** 26 Компенсационная процентная ставка, используемая при оценке безусловного и арендного права, которая отражает все перспективы и риски, связанные с данными инвестициями. Примерами доходности при всех рисках являются текущие доходности, доходности при реверсии и доходности при окончании срока. См. ставка капитализации. доходность реверсии — reversion yield** В оценке для срока и реверсии — ставка дисконтирования, применяемая к реверсивному доходу. Ср. реверсивная доходность. Ср. срочная доходность. доходность при автономизации — unitization yield** Форма уравненного дохода, подходящая для использования в оценке имущества состоящего из автономных единиц. доходный подход (на основе капитализации дохода) — income (capitalization) approach* Сравнительный подход к стоимости, при котором рассматриваются данные о доходах и расходах, связанные с оцениваемым имуществом и проводится расчет стоимости посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно чистый доход) и тип стоимости, которому дается определение, путем конвертации суммы дохода в расчетную величину стоимости. В этом процессе могут рассматриваться прямые связи (когда полная ставка капитализации или доходности при всех рисках применяется к доходу одного года), доходность или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи инвестиций) применяемые к ряду доходов за проектный период, или и то и другое. Доходный подход отражает принцип предвидения. (Понятия/принципы, п.9.3.3, Типы имущества, п. 2.7.3; МР 1, п. 5.13) доходный подход — income approach** 1. Выражение «доходный подход» относится к тому, что понимают под этим названием в континентальной Европе и Северной Америке. То, что обычно понимают под этим выражением в Великобритании, рассматривается в следующем пункте (2). В общем виде доходный подход — это форма инвестиционного анализа. Он основывается на способности недвижимости генерировать выгоды (обычно денежные выгоды в форме арендной платы) и конверсии этих выгод в приведенную стоимость. Выгоды могут попросту рассматриваться как разница между ожидаемыми поступающими и исходящими выплатами за имущество. Доходный подход можно использовать для расчета рыночной стоимости или отдельной инвестиционной стоимости в использовании. Соответствующая процедура основывается на условиях реального рынка. Это означает, что все данные и допущения должны иметь рыночное происхождение. Если целью является установление инвестиционной стоимости в использовании, расчет начинается с ситуации индивидуального инвестора. 2. Этот пункт посвящен методу, который предназначен для оценок, основанных на счетах бизнеса, осуществляемого на данном объекте имущества. Этот подход, по сути, используется для рыночных или инвестиционных оценок объектов имущества, спроектированных и 27 приспособленных для конкретного использования и для которых нечасто имеются сопоставимые данные по продажам, и оценка проводится по валовому обороту, который может генерироваться деятельностью бизнеса на объекте имущества. Подход обычно применяется там, где есть некоторый элемент монополии — либо монополии, возникающей из местоположения объекта имущества, либо из согласия на землеустройство для конкретного использования данного имущества. Подход требует специальных знаний о конкретном бизнесе, базирующемся на данном объекте имущества, и оценку можно провести, используя несколько способов. единица (единицы) сравнения — unit(s) of comparison* Как правило, фактор, порождаемый двумя компонентами, который отражает точные различия между объектами имущества и облегчает анализ, — например, цена квадратного метра или квадратного фута или отношение цены продажи имущества к чистому доходу, который оно приносит (мультипликатор чистого дохода/ценность за годы). (МР 1, 3.0) единица сравнения — unit of comparison** Стандартная мера стоимости на единицу, рассчитываемая путем анализа фактической (или предполагаемой) арендной платы или цены продажи имущества, используемой в качестве сопоставимого показателя в методе прямого сравнения. Например, стоимость аренды офисов, выраженная как цена одного квадратного метра (за месяц, за год), или стоимость капитального имущества гостиницы, выраженная как цена за номер. естественное зонирование — natural zoning** Определение числа и глубины зон магазина, когда физические особенности здания или площадки делают нецелесообразным использование геометрического метода. Тогда глубина каждой определяется анализом фактических глубин магазинов, расположенных поблизости. Ср. геометрическое зонирование (произвольное или арифметическое зонирование). Ж жилая недвижимость — residential real estate Объекты недвижимости, предназначенные главным использования под жилье. образом для З задание на оценку — valuation assignment* См. определение задания на оценку заинтересованный арендодатель, заинтересованный арендатор (заинтересованный домовладелец, заинтересованный съемщик) — willing lessor, willing lessee (willing landlord, willing tenant)** 28 Допущение, которое иногда делается для целей оценки аренды — например, когда это требуется для оговорки о пересмотре арендной платы, о том, что арендодатель заинтересован сдать рассматриваемое имущество и что есть, по крайней мере, один подлинный будущий арендатор вне зависимости от того, имеет ли это место фактически на дату оценки. заинтересованный продавец, заинтересованный покупатель (заинтересованный торговец, заинтересованный скупщик) — willing seller, willing buyer (willing vendor, willing purchaser)** Допущение, которое иногда делается для целей оценки о том, что собственник рассматриваемого имущества заинтересован реализовать свое право (интерес) в нем и что есть, по крайней мере, один подлинный будущий покупатель на рынке для этого права вне зависимости от того, имеет ли это место фактически на дату оценки. заклад (ипотека) — hypothecation, pledge Форма обеспечения исполнения обязательства, при которой должник передает кредитору в качестве обеспечения имущество. В случае неуплаты или несвоевременного платежа заклад становится собственностью кредитора. См. также ипотека, закладная. закладная (ипотека) — mortgage Именная ценная бумага — документ, удостоверяющий право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному залогом недвижимого имущества (ипотекой имущества), указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залогодержателя на указанное в договоре об ипотеке имущество. Допускается передача прав по закладной другим лицам. Она также может быть предметом залога. законная земельная собственность — legal estate* Право или интерес в недвижимом имуществе; вещно-правовые интересы, основанные на общем праве, определяются законами государства и обычно подчиняются внешним ограничениям, устанавливаемым государством, — например, обложению налогами, принудительному отчуждению или конфискации при отсутствии завещания. (Типы имущества 2.2.1) залог — hypothecation, pledge Некое денежное или имущественное обеспечение, предоставляемое одной стороной — должником (залогодателем) другой стороне — кредитору в качестве гарантии возврата ссуды или выполнения других обязательств, возникающих по условиям договора или диктуемых законом. Залогодателем может быть третье лицо, не являющееся должником по обязательству. Кредитор-залогодержатель при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, имеет полное право на компенсацию из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (право залога). Предметом залога может быть всякое 29 имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и имущественных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог возникает в силу договора или закона. См. также ипотека, закладная. залоговая стоимость (недвижимости) — mortgage value Стоимость недвижимости как предмета ипотеки. Часто принимается равной ее рыночной стоимости. замещение — substitution* См. принцип замещения запасы для торговли — trading stock** В отношении оценок для финансовых отчетов — некоторые объекты имущества могут приобретаться для целей торговли и таким образом с точки зрения баланса они относятся не к основным средствам, а к текущим (оборотным) активам. застраивать (развивать недвижимость) — develop* Осуществлять любое строительство, инженерные работы, горные работы или иные операции в земле, на земле или под землей или производить любое существенное изменение в использовании любого здания или земли. застройщик (девелопер) — developer Предприниматель, готовящий земельные участки под последующую застройку, после чего он или продает их строительному подрядчику, или сам осуществляет улучшения (застройку) этих участков. затратный подход (метод) — cost approach (method)* Подход, основанный на сравнении стоимости имущества или иного актива, при котором в качестве замены для приобретения данного объекта имущества рассматривается возможность строительства другого объекта, являющегося копией исходного или такого, который мог бы обеспечить такую же полезность без неоправданных затрат, обусловленных задержкой. Расчет Оценщика основывается на затратах воспроизводства или на затратах замещения рассматриваемого имущества или актива за вычетом полной (начисленной) амортизации плюс стоимость земли, к которым обычно добавляется расчетная величина предпринимательского стимула или прибыли (убытков) девелопера. См. также амортизированные затраты замещения, затраты замещения, затраты воспроизводства, предпринимательская прибыль. (Понятия /принципы 9.3.1; Типы имущества 2.7.1; МР 1, 5.11) Один из трех традиционных подходов к оценке имущества. В рамках затратного подхода применяются такие методы, как метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. затратный подход для оценки художественных произведений (произведений изящных искусств) – cost approach for valuing fine art* Сравнительный подход к стоимости художественных произведений, который рассматривает в качестве заменителя для покупки данного художественного произведения 30 возможности создания другого художественного произведения, которое замещает оригинал. Расчет Оценщика основывается на затратах на воспроизводство или замещение рассматриваемого художественного произведения и природе замещения, т.е. она зависит от того, является ли оно новым для старого, от базы возмещения, от того, является ли оно копией, или факсимиле. (МР 5, 3.4) «Новое для старого» относится к затратам на покупку того же наименования или, если его нет в наличии, то предмета, похожего по природе и состоянию на розничном рынке новых художественных произведений. «База возмещения» относится к затратам на замещение предмета аналогичным объектом в аналогичном состоянии на рынке подержанных произведений искусства и предметов антиквариата. «Копия» представляет собой копию оригинального предмета по возможности близкую к оригиналу с точки зрения природы, качества и возраста материалов, но созданную с помощью современных методов строительства. «Факсимиле – это точная копия оригинального предмета, созданная из материалов, близко аналогичных по природе, качеству и возрасту и использование, методов строительства оригинального периода. затраты — cost(s)* 1) Цена, уплаченная за товары или услуги, представляет затраты на них покупателя. 2) Сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги. Затраты — это понятие, связанное с производством, в отличие от обмена. После того, как товар изготовлен, а услуга оказана, затраты на них становятся историческим фактом. Полные затраты на создание объекта имущества включают все прямые и косвенные затраты его производства. См. также прямые затраты, косвенные затраты, издержки, цена, стоимость. (Понятия/принципы 4.3.4.10; Введение в МСО 1 и МСО 2, п. 3.2). По-русски термин «полные затраты» (см.) в данном применении соответствует применяемому в российском бухгалтерском учете понятию себестоимости актива (см.); а термин «издержки» (см.) в общей экономической лексике соответствует тем случаям, когда рассчитанные или оплаченные суммы не являются «бухгалтерским фактом» или же они не могут быть признаны затратами производства. затраты воспроизводства (нового) — reproduction cost (new)* Текущие затраты на идентичный новый объект. (Понятия/ принципы 4.11; МР 4 3.23; МР 6 3.39) затраты замещения (новым) — replacement cost (new)* 1) Затраты замещения актива столь же приемлемым активом-заменителем. 2) Обычно выводятся из текущих затрат приобретения аналогичного актива, нового или бывшего в употреблении, или эквивалентной производственной мощности или производственного потенциала. Затраты замещения предусматривают использование современных материалов, техники и конструкций. См также. Затраты воспроизводства. (Понятия/ принципы 4,11; МР 4, 3.21; МР 6, 3.37; МСФО 15.13) 31 затраты проведения сделки — transaction costs Затраты, напр., связанные с куплей-продажей ценных бумаг (брокерская комиссия, налоги и сборы и т.п.). См. трансакционные издержки затраты (производства) реализованной продукции — cost of sales (cost of goods sold) Один из основных показателей, рассчитываемых в соответствии с международными и многими национальными бухгалтерскими стандартами и указываемых в отчете о прибылях и убытках. В российском бухгалтерском учете используется показатель «себестоимость (см.) реализации товаров, продукции, работ, услуг», в который (в отличие от общепринятой в мире калькуляции затрат) включается нормативная «начисленная амортизация активов производственного (цехового) назначения», не показываемая полностью (отдельной статьей) в отчете о прибылях и убытках, как это принято в мировом сообществе. Это затрудняет выполнение пересчетов, необходимых для оценки стоимости имущества. См. начисления амортизации, амортизация-обесценение затраты (производства) актива — cost of asset Затраты предприятия на приобретение/создание актива. См. затраты, себестоимость актива затраты страхового возмещения (подлежащие возмещения) — insurable replacement cost См. страховая стоимость. страхованию затраты заявление о соблюдении – compliance statement* Утвердительное заявление, свидетельствующее о факте, что при выполнении задания Оценщик следовал этическим и профессиональным требованиям Кодекса поведения МСО. В некоторых государствах Заявление о соблюдении известно как Сертификация стоимости. Содержанию заявления о соблюдении посвящен п. 5.1.11.1 МСО 3. (п. 3.5) здания, сооружения и оборудование - plant and equipment* Активы, которые предполагается использовать на постоянной основе в деятельности предприятия/организации, в том числе специализированные непостоянные здания; машины (отдельные машины или группы машин, торговые принадлежности и улучшения лизгольда) и другие категории активов, подходящим образом идентифицированные. (Типы имущества 3.2.2) Осязаемые активы, которые: (а) предприятие/организация держит для использования в производстве или поставках товаров или услуг, для сдачи в аренду другим или для административных целей; и (б) предполагается использовать в течение некоторого периода времени. (МР 3, 3.1; МР 5, 3.16) См. также движимое имущество. «зеленое поле» — green field* Незастроенная площадка, для которой предлагается проект развития; «зеленые поля» обычно находятся на периферии или за пределами городского района. (Термин «зеленое поле» используется в странах Содружества.) См. также «бурое поле». земля (земельный участок) — land* Поверхность земли и пространство под ней, которое простирается до центра земли, и пространство над ней, которое простирается до 32 неба. Тем не менее, собственность на землю и права, связанные с этой собственностью, определяются законами конкретного государства. Оценка земли, как незанятой, а также земли и улучшений к ней или на ней является экономическим понятием. Незанятая или улучшенная земля также носит название недвижимости. См. также имущество, недвижимость, недвижимое имущество. (Понятия/принципы, п.п. 2.1, 2.2) зона А — zone А** См. обратное деление на два, метод зонирования. зонирование — zoning** В землеустройстве — разделение района местным органом по землеустройству на зоны для конкретного использования или видов деятельности. 2. См. метод зонирования. И избыточная арендная плата — excess rent* Арендная плата, которая превышает рыночную; такая арендная плата, если она вообще учитывается, обычно капитализируется по более высокой ставке дисконтирования в силу более высокого риска и потенциальных неопределенностей, связанных с последствиями невыгодного положения арендатора. С точки зрения арендатора, именно от уплаты избыточной арендной платы может возникнуть отрицательная рыночная аренда для арендатора. В некоторых государствах любая стоимость, которая приписывается избыточной арендной плате, считается движимым имуществом, так как ее база возникает из контракта, а не недвижимости. (МР 2, 3.0) издержки (исходящие платежи) — outgoings* См. операционные расходы (издержки) издержки (исходящие платежи) — outgoings** Издержки, которые несет собственник интереса (прав) в имуществе, обычно рассчитываемые ежегодно, — напр., на управление, ремонт, налоги, страхование и арендная плата, подлежащие выплате собственнику «старших» прав в соответствии с его обязательствами по контракту или иными обязательствами. Предусмотрительно ежегодно создавать резервы для будущих статей, включающих расходование с интервалами, большими, чем в один год. См. операционные (эксплуатационные) расходы издержки — cost Термин исторически применяется в русской экономической лексике. С позиций оценки его применение оправдано, если измеряемые суммы не являются фактом (например, альтернативные издержки) и если они не признаются производственными затратами. издержки применения заемных средств — cost of debt Процент годовых по долговому инструменту на момент его погашения. При расчете издержек применения заемных средств, начисленные проценты часто берутся после вычета налогов. В таком случае эти издержки равны единице за вычетом налоговой ставки, 33 умноженной на величину начисленных процентов на момент погашения долга. См. издержки применения капитала издержки применения капитала — cost of capital Издержки компании при привлечении новых инвестиций. Определяются как величина дохода, который она должна обеспечить инвесторам при среднем уровне рисковости данных инвестиций для того, чтобы сохранять на неизменном уровне курс своих акций. Численно совпадают с показателями: минимально приемлемая отдача инвестиций, альтернативные издержки применения капитала (см.). Тождественно по-русски: «затраты на привлечение капитала», а употребляемые словосочетания «цена капитала», «стоимость капитала» могут относиться не получателю, а к источнику капитала. См. стоимость наилучшей из отвергнутых альтернатив издержки применения собственного капитала — cost of equity Альтернативные издержки инвесторов, вложивших средства в акции компании. Численно определяются как величина дохода (в абсолютном или относительном выражении), который можно было бы получить при втором по предпочтительности («second best») из предлагаемых на рынке вариантов. См. издержки применения капитала излишний актив — surplus asset* Актив, находящийся в собственности корпорации, но считающийся излишним для ее операций. Излишний актив не считается необходимым для производства товара или услуг, оказываемых организацией. Его держат для инвестиций, развития или реализации или используют в качестве обеспечения для ссуды некоторой другой коммерческой цели, не связанной с основной деятельностью организации. Рыночная стоимость излишнего актива определяется его наиболее эффективным использованием. Также называется неоперационным активом. См. также инвестиционный актив, операционный актив. износ (физический) — physical deterioration См. физический износ, ухудшение физического состояния. имущественные права — proprietary rights* Права, связанные с собственностью (ownership) на недвижимость (real estate). Собственность включают право пользования имуществом (property), его продажи, сдачи в аренду, дарения; а также застройки, использования для сельскохозяйственных нужд, разработки месторождений полезных ископаемых, изменения его топографии, раздела, объединения или отказа от осуществления всех этих прав. Объединение имущественных прав иногда называют пучком прав. Имущественные права, как правило, подлежат публичным и частным ограничениям, таким, как сервитуты, права прохода, зонирование, установленная плотность застройки, и другие ограничения, которые могут обременять имущество. (МР 1, 3.0) имущество — property* Юридическое понятие, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из частных 34 прав собственности, которые дают собственнику право на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Собственность на интерес в объектах, отличных от недвижимости, называют движимым имуществом. Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимому, так и к движимому имуществу либо к их комбинации. См. также пучок прав, движимое имущество, недвижимое имущество. (Понятия/принципы, п.п. 2.3, 2.4) имущество, занимаемое собственником — owner-occupied property* Имущество, которое держит собственник (или арендатор по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставках товаров или услуг, либо для административных целей. (МСФО 16) имущество с ограниченным рынком — limited market property* Имущество, которое в силу особых условий рынка, своих специфических характеристик или других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой имущества с ограниченным рынком является не отсутствие возможности его продажи на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа такого рода имущества, как правило, требует более длительного периода маркетинга в сравнении с более ликвидным имуществом. (МСО 2, п. 3.2) имущество с торговым потенциалом (специализированное торговое имущество) — property with trading potential (specialized trading property)* Такие объекты имущества, как гостиницы, бензозаправочные станции, рестораны и т.п. можно оценивать по Рыночной стоимости, признавая, что в них входят активы, отличные от только земли и зданий. Эти объекты имущества обычно продаются на рынке как пакет, в котором отдельное установление стоимости земли, здания, движимого имущества, неосязаемых активов и самого бизнеса может оказаться затруднительным или невозможным. (Типы имущества 4.3.2) инвестированный капитал — invested capital* Сумма долга и собственного капитала в бизнесе на долгосрочной основе. (МР 6, 3.24) инвестиции — investment(s)* 1) Использование капитальной суммы для приобретения актива, который, как ожидается, будет приносить приемлемый поток дохода и/ или увеличит стоимость капитала. 2) Термин также используется для обозначения актива, приобретенного для цели инвестирования. См. также инвестиционное имущество. Денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты 35 предпринимательской и/или иной деятельности в целях получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта. инвестиционная стоимость («ценность») — investment value («worth»)* Ценность (worth) или стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов для установленных инвестиционных целей. Это субъективное понятие связывает конкретное имущество с конкретным инвестором или группой инвесторов с идентифицируемыми инвестиционными целями и/или критериями. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющих определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Термин «инвестиционное имущество» не следует смешивать с «рыночной стоимостью инвестиционного имущества». Термин «инвестиционная стоимость» используется в Северной Америке и в других странах, термин «ценность» — как его синоним — в странах Содружества. (МСО 2, п. 3.4) Ср. ценность инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности инвестиционное имущество — investment property* Имущество, приобретаемое с целью извлечения дохода. Доход может состоять из прибыли, полученной от эксплуатации имущества или от его перепродажи, либо из комбинации этих двух составляющих. 1) В недвижимости — имущество, которое держат для цели сдачи в аренду третьей стороне, для возможного будущего занятия собственником или для будущего развития и получения дохода от аренды или прибыли от перепродажи. 2) Имущество (земля или здание либо часть здания, либо и то и другое), которое держит (собственник или арендатор по договору финансовой аренды) для получения дохода от аренды или увеличения стоимости капитала или и того и другого, а не для: а) использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей; б) продажи в ходе обычного бизнеса. (МСФО 40; МПО 1, п.п. 3.8, 6.3 и подпункты) инвестиционный актив — investment asset* Земля и/или здания, которые держат для получения нынешнего или будущего арендного дохода и/или для сохранения или увеличения стоимости капитала или и того и другого. Их не держат для использования в производстве или поставках товаров или услуг или для административных целей или для продажи в ходе обычного бизнеса. См. также операционный актив, излишний актив. (Понятия/ принципы 3.5.3) инвестиционный анализ — investment analysis* Изучение, предпринимаемое для целей развития и инвестиций, оценки результатов инвестиций или анализ трансакций, вовлекающих 36 объекты инвестиционного имущества. Инвестиционный анализ носит разные названия: исследования (экономической) осуществимости, анализ рынка или анализ реализуемости или изучения финансовых проектировок. (МР 10, 3.3) инвестиционный метод — investment method* Процедура оценки, при которой в качестве базы для расчета Рыночной стоимости рассматриваемого актива капитализируется ожидаемый будущий доход или полезность. Лежащее в основе допущение состоит в том, что инвестор не будет платить за рассматриваемый актив больше, чем ему пришлось бы заплатить за другой актив с потоком доходов, сопоставимым по сумме, продолжительности и достоверности. См. также доходный подход. инвестиционный метод — investment method** Определение стоимости права на недвижимость путем капитализации фактического или расчетного чистого дохода от аренды. Выбор доходности осуществляется посредством сравнения с другими инвестициями, такими, которые обладают наиболее близкими соотношениями по таким параметрам, как физические характеристики, использование, степень риска и срок амортизации инвестиций. См. плата за годы. инвестиционный проект — investment project Обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений (см. бизнес-план). Необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций. инвестиция фригольда — freehold investment* Также называется «фригольдом при соблюдении интересов аренды»; имеет тот же смысл, что и «интерес сдачи в аренду» и представляет интерес собственности арендодателя, имеющего в собственности недвижимое имущество, которое подлежит сдаче в аренду другому (другим). (МР 2, 3.1.5) индекс прибыльности — profitability index Критерий для сравнения и выбора инвестиционных проектов, определяемый как отношение приведенной стоимости прогнозного денежного потока за срок эксплуатации проекта к первоначальным инвестиционным затратам. По этому критерию следует принимать те проекты, у которых индекс прибыльности больше единицы. Применение его дает те же результаты, что и применение критерия «чистая приведенная стоимость». Его недостаток в том, что его значения для разных проектов нельзя складывать. инструктаж на оценку — valuation brief* См. определение задания на оценку интегрированная единица – integrated unit* 37 Сельскохозяйственная организация, которая имеет в общей собственности все или часть процессов, связанных с производством и маркетингом своих продуктов и/или товаров. (МР 10, 3.9). интеллектуальная собственность — intellectual property Собирательное понятие, охватывающее права на: результаты интеллектуальной (творческой) деятельности в области литературы, искусства, науки и техники, а также в других областях творчества; средства индивидуализации участников гражданского оборота товаров или услуг; защиту от недобросовестной конкуренции. Использование результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, которые являются объектом исключительных прав (интеллектуальной собственности) гражданина или юридического лица, осуществляется только с согласия правообладателя на основе лицензионных и авторских договоров. См. также промышленная собственность. интерес аренды — lease interest* Термин также известен как интерес арендатора, интерес съемщика или интерес лизгольда; интерес собственности, создаваемый условиями договора аренды, а не основополагающие права собственности на недвижимость. Интерес аренды ограничивается условиями конкретного соглашения об аренде, его срок истекает через установленное время и может допускать разукрупнение или сдачу в субаренду другим сторонам. (МР 2, 3.1.4) В переводах на русский язык юридической литературы термин «интерес» обычно отождествляется с термином «право», что в отдельных случаях не вызывает недоразумений, но часто лишает текст экономического содержания. Это вызвано тем, что в российском праве отсутствует понятие экономического интереса (также как, например, предприятие-недвижимость исключает правовое понимание предприятия-бизнеса). Общепринятое в мире понимание оценки заключается в том, что оценивается принадлежащее собственнику «право на интересы» в том или ином имуществе (см.). интерес арендатора — lessee interest* См. интерес аренды. интерес арендодателя — lessor interest* Интерес, которым обладает арендодатель. (МР 2, 3.1.3) интерес головного лизгольда (интерес промежуточного арендодателя) — headleasehold interest (sandwich lessor interest)* Интерес промежуточного арендатора; представляет промежуточный интерес между высшим интересом, таким, как интерес фригольда и интересами субаренды или поднайма, такими, как съемщики во владении. Собственник интереса головного лизгольда поэтому является, как арендатором по отношению к высшему интересу, так и арендодателем по отношению к подчиненному интересу. (МР 2, 3.1.7) интерес промежуточного арендодателя — sandwich lessor interest* См. интерес головной аренды 38 интерес съемщика — tenant’s interest* См. интерес аренды интерес фригольда — freehold interest* Безусловное право собственности, предоставляющее право собственности на землю. (МР 2, 3.1.1) бессрочное инфраструктура — infrastructure* Активы, которые обычно обладают некоторыми или всеми из следующих характеристик: а) они являются частью системы или сети; б) они по своему характеру являются специализированными и не имеют альтернативных вариантов использования; в) они не допускают возможности перемещения; г) в момент реализации они могут зависеть от ограничений. (Комментарий к оценке активов государственного сектора, п. 2.11; МФБ Стандарт 14, 21) Совокупность отраслей и видов деятельности, обслуживающих сферу производства и население. Включает основную производственную инфраструктуру (транспорт, торговлю, материально-техническое снабжение, связь, водоснабжение и т. д.) и социальную (наука, здравоохранение, образование и др.). ипотека — mortgage Разновидность залога недвижимого имущества (главным образом, земли и строений). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника, возможность предоставления имущества в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному кредитору (последующая ипотека), обязательная регистрация залога государственными органами. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализации имущества в порядке очередности регистрации залога. истинная чистая доходность — true net yield** Доходность, получающаяся после корректировки вознаграждающей ставки, которая в противном случае была бы пригодна для учета любого налогообложения дохода; поэтому она используется для капитализации истинного чистого дохода. историческая стоимость — historical value Стоимость актива по цене приобретения. исторические затраты — historical cost Затраты приобретения (см. п. 1) или создания актива в отличие от его текущей стоимости. Необязательно совпадают с первоначальными затратами (см.), так как после приобретения актива с ним могут быть связаны некоторые дополнительные затраты, например, на его совершенствование, которые уже нельзя отнести к первоначальным. истощимые активы — wasting assets* Активы, стоимость которых в реальном выражении обычно со временем обесценивается. Примерами служат лизгольды и интересы в добывающих отраслях. 39 истощимые активы — wasting assets** Истощимые активы — это тот класс актива, такой, как земля, содержащая месторождения полезных ископаемых, места свалки отходов и кладбища, которые имеют определенный срок службы для их существующего использования потому, что деятельность на земле за счет извлечения запасов или возмещения ресурса постепенно исчерпывает стоимость остающейся земли до той стадии, когда она больше не может использоваться экономически для существующей или предполагаемой цели и возвращается к той же стоимости, что и остаточная для ее наиболее эффективного использования. итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности К кабинетная проверка – desk review Проверка оценки, когда ограничиваются данными, представленными в отчете, которые могут или не могут быть подтверждены независимо. Обычно осуществляется с использованием перечня контрольных вопросов по предметам. Рецензент проверяет точность расчетов, обоснованность данных, пригодность методологии и соблюдение указаний клиента, регулятивных требований и профессиональных стандартов. См. также проверка в поле. (МР 11, 3.4). капитализация — capitalization* 1) На заданную дату — преобразование в эквивалентную капитальную стоимость чистого дохода или ряда чистых поступлений, фактических или расчетных, за некоторый период. 2) В оценке бизнеса этот термин также относится к структуре капитала предприятия бизнеса (см.). 3) В оценке бизнеса этот термин также относится к признанию затрат как капитального актива, а не расходов за период. Метод нахождения стоимости имущества на основании чистых отдач и ожидаемого процентного дохода или отдачи. В некоторых государствах капитализация относится к конвертации потока дохода в капитальную стоимость с использованием единственного фактора конвертации. (МР 6, 3.4) См. фактор капитализации капитализация — capitalization** 40 1. На заданную дату преобразование в эквивалентную стоимость ряда чистых денежных поступлений, фактических или расчетных, за некоторый период. Ср. декапитализация. См. дисконтирование, стоимость денег с учетом фактора времени. 2. Метод расчета окончательной цены покупки для девелопмента с использованием согласованной формулы для конвертирования фактического, или предполагаемого, дохода от первоначальной сдачи в аренду в капитальную сумму. Такие капитализированные суммы могут компенсироваться за счет промежуточных финансовых платежей из фонда закупок, причем любое превышение выплачивается девелоперу. 3. В отношении резервов компании — конвертирование в капитал денег, которые затем распределяются как капитализационная (бонусная) эмиссия. Ср. декапитализация. капитализация остатка дохода — residual process Разновидность метода капитализации дохода для оценивания недвижимости. Часть чистого дохода от эксплуатации недвижимости относится либо на земельный участок, либо на улучшения. Остаток чистого дохода капитализируется для получения оценочной стоимости той части недвижимости, к которой он имеет отношение. капитализация прибыли — capitalization of earnings 1. Оценка стоимости фирмы путем приведения к настоящему времени предполагаемой суммы чистой прибыли фирмы в будущем. 2. Превращение нераспределенной прибыли в часть уставного капитала компании. капитализированная стоимость — capitalized value Оценка стоимости актива на основе приносимого им дохода и процентной ставки по сходным активам (см. капитализация п. 1). Необязательно совпадает с рыночной стоимостью актива. капитализированные затраты — capitalized costs Затраты, воплощенные в объектах, которые принесут экономическую выгоду в будущем, в противоположность тем, которые связаны с текущей хозяйственной деятельностью. Примерами таких объектов являются: недвижимость, оборудование, а также неосязаемые активы (патенты, авторские права и т. д.). капитальная аренда — capital lease В современной мировой практике — аренда (см. договор аренды), которая отражается в балансе как актив и соответствующее обязательство, когда арендатор получает все права и обязательства по данному имуществу (ср. эксплуатационная аренда). капитальная стоимость — capital value** Капитальная стоимость актива в отличие от его годовой, или периодической (арендной), стоимости. Термин, используемый в США, — разработан в целях расчета налога на прибыль и описывает некоторые виды активов, в отношении которых используется особый подход при определении прибылей или убытков от совершения сделок с активами. Иногда этот термин не совсем точно используется для обозначения группы основных средств, включающих здания, оборудование и т.п., 41 которые не в полной мере являются капитальными активами в контексте, понимаемом налоговыми органами. Часто этот термин используется по отношению к инвестициям в ценные бумаги. капитальные активы — capital assets См. фиксированные или долгосрочные активы капитальные затраты — capital costs Затраты приобретения (см. п. 1) основных средств. капитальные расходы — capital expenditure (capital outlay) См. капитальные вложения. капитальное улучшение — capital improvement** Работа, проведенная на активе в целях повышения его стоимости, которая, однако, не включает ремонт или техническое обслуживание. коммерческая недвижимость — commercial real estate Недвижимость, предназначенная для коммерческого использования (напр., под магазины оптовой и розничной торговли, офисы, рестораны, гостиницы). коммерческая сделка «на расстоянии вытянутой руки» — arm’s length transaction** Сделка между сторонами, между которыми нет особых или специальных отношений (напр., материнская и дочерняя компании или домовладелец и съемщик), которые могли бы сделать уровень цен нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по Рыночной стоимости - это сделка между несвязанными сторонами, каждая из которых действует независимо. Таким образом, это сделка, каждый участник которой преследует только собственные интересы. Сделки между мужем и женой, родителями и детьми, корпорацией и ее филиалом и другие сделки между «связанными» сторонами могут считаться сделками «на расстоянии вытянутой руки», если они совершаются на условиях, сложившихся на рынке. комплексное обследование («должная достоверность») — due diligence Термин, широко применяемый в мировой практике в связи с подготовкой и осуществлением компаниями различных трансакций (напр., сделки по поглощению, первоначальный выпуск акций на открытый рынок). Обследование состоит в выполнении определенных работ по сбору, обработке и анализу разнообразной информации, зависящей от целей и характера трансакции. Наибольший объем работ обычно связан с проведением надлежащей проверки всех документов о финансово-хозяйственной деятельности компаний на предмет определения их достоверности и полноты. Как правило, для подобных работ компании привлекают независимых профессиональных консультантов. 42 контроль — control* Власть над управлением и политикой бизнеса. (МР 6, 3.12) косвенные затраты — indirect cost* Затраты, связанные со строительством или изготовлением продукции, которые не могут быть реально выявлены в данном активе. К числу примеров относятся страхование, издержки привлечения финансирования и налоги во время строительства, гонорары архитекторам, затраты на управление и судебные издержки. коэффициент «бета» — beta coefficient Характеризует степень риска, с которым связано владение теми или иными акциями. Представляет собой показатель относительной неустойчивости курса данных акций по сравнению с остальным рынком: сводный индекс «500» агентства Стандард энд Пурз имеет «бету» со значением 1. Акция с «бетой» больше 1 — более неустойчива, с «бетой» меньше 1 — более устойчива. Консервативные инвесторы предпочитают акции с низким уровнем «беты». коэффициент оценки — valuation ratio* Отношение, в котором стоимость или цена служит в качестве числителя, а финансовые, операционные или физические показатели — в качестве знаменателя. См. также фактор капитализации, мультипликатор дохода. (МР 4, 3.28; МР 6, 3.43) критерии для сравнения и выбора инвестиционных проектов — criteria for comparing and selecting investment projects Для сравнения и выбора инвестиционных проектов существуют следующие основные критерии: чистая приведенная стоимость, внутренняя ставка отдачи, индекс прибыльности, средняя бухгалтерская отдача, срок окупаемости. критерий приемлемости — acceptance criterion Минимально приемлемый уровень показателя эффективности, используемый при анализе инвестиций. Ср. минимально приемлемая отдача инвестиций. Л латентная стоимость — latent value** Приращение стоимости, которое можно полностью реализовать только при наступлении в будущем некоторого события, такого, как объединение площадок, предоставление разрешения на землеустройство, обеспечение инфраструктуры или обеспечение свободного помещения, готового для въезда. лесничество/лесные угодья – forestry/timberland* Сельскохозяйственный объект имущества, используемый для выращивания неплодовых деревьев, урожай которых (деревьев) периодически снимается через продолжительные периоды выращивания (10 – 20 и большее число лет). Считаются сельскохозяйственным 43 имуществом, так как они дают урожай, т.е. хотя для выращивания этого урожая требуется длительный период времени. См. также многолетние посадки. (МР 10, 3.7). лизгольд — leasehold* Интерес арендатора или съемщика в арендованном имуществе, включая права пользования и занятия в течение конкретного периода времени в обмен на выплату премии и/или арендной платы. Лизгольды могут быть разнообразной продолжительности — например, 25 лет, 60 лет и 99 лет и т.п. (Типы имущества 2.2.3) ликвидационная стоимость — liquidation value* Денежная сумма, которая, по разумным соображениям, может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. См. стоимость при вынужденной продаже. ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. ликвидатор - liquidator* Лицо, назначаемое судом, кредиторами компании для осуществления ликвидации. компании или членами линейная интерполяция — linear interpolation** Термин, используемый в математике для расчета величины в любой точке на прямой, соединяющей две заданные величины, в предположении, что разность между этими двумя величинами равномерно распределяется вдоль этой прямой. Иногда используется для нахождения внутренней ставки отдачи вместо графического построения доходности в зависимости от приведенных стоимостей либо продолжения расчета методом проб и ошибок. линия одинаковой стоимости (изоваль) — isoval** На плане или карте — линия, которая проходит по участкам или объектам имущества (недвижимости), имеющим одинаковую стоимость. Когда план такого характера будет закончен, проводимые на нем изовали будут походить на линии контуров на карте. Важно знать базу стоимостей, выбранную для изовалей на этих «картах стоимостей», напр., стоимость земли, чистая стоимость аренды или налогооблагаемая стоимость; каждая рассчитывается в соответствии с указанной единицей площади земли или здания. М мажоритарный контроль — majority control* Степень контроля, обеспечиваемого мажоритарной позицией. (МР 6, 3.26) 44 мажоритарный интерес — majority interest* Позиция в собственности, превышающая 50% голосующих интересов в бизнесе. (МР 6, 3.25) маргинальная (предельная) доходность — marginal yield** В оценке методом ядра ставка, по которой дисконтируется верхний слой дохода. материальное (телесное) движимое имущество — corporeal personal property Часть движимого имущества, которое представляет собой определенное осязаемое имущество (см.) и объекты которого возможно перемещать без потери существенных свойств, напр., товар, денежные средства и т.п., или они способны передвигаться сами, как, напр., животные. Термин, возникший в системе англо-американского права. См. также движимое имущество. Ср. нематериальное движимое имущество машины — machinery* К категории «машины» относятся отдельные машины или наборы машин. Машина представляет собой аппарат, использующий или применяющий механическую энергию, состоящий из нескольких частей — каждая со своими определенными функциями, которые вместе выполняют некоторые виды работ. Для целей оценки это понятие включает отдельные машины или наборы машин. (МР3, п. 3.1.2) См. установки, машины и оборудование мебель, приспособления и оборудование (МПО) — furniture, fixtures, and equipment (ff&e)* Термин, используемый в некоторых государствах для обозначения осязаемого движимого имущества плюс торговые принадлежности и улучшения лизгольда. См. также движимое имущество. (Типы имущества 3.2.2.2) метод бюджета девелопера — developer’s budget method** Оценка денежного потока предлагаемого проекта развития, при которой продолжительность разбивается на периоды — напр., месяцы, кварталы или годы, а затраты распределяются по этим периодам. На периодической основе рассчитываются также проценты. Метод может использоваться для нахождения прибыли (или убытков), точки безубыточности и периодических затрат на выплату процентов. Ср. метод чистой приведенной стоимости. метод двойной ставки — dual rate method** Метод оценивания ограниченных во времени потоков доходов — например, арендной платы. Учитывается, что часть чистого дохода теоретически должна инвестироваться в фонд погашения по кумулятивной ставке, чтобы возместить первоначальные затраты при том, что остаток чистого дохода капитализируется по подходящей выгодной ставке процента. 45 метод дисконтированных денежных потоков — discounted cash flow method Метод оценки путем расчета дисконтированной стоимости денежных потоков, ожидаемых от объекта оценки в будущем, с использованием ставке дисконтирования, равной ставке отдачи, которая, по расчетам оценщика, требуется для привлечения инвестиций в данный объект. См. анализ дисконтированного денежного потока метод единой ставки — single rate method** Метод оценки срочных потоков дохода, рассчитываемый исходя из того, что вознаграждающая и кумулятивные ставки процента одинаковы. См. метод двух ставок. метод зонирования (подход на основе зонирования) — zoning method (zoning approach)** Метод (повсеместно используемый в СК для оценки городских центральных магазинов) для оценки арендной стоимости площади для розничной торговли (обычно на первом этаже) путем деления на полосы параллельных главному фасаду. Разная стоимость на единицу площади приписывается каждой полосе, соответствующая ей относительной способности достигать объема продаж/прибыли. Наиболее ценная площадь обычно расположена в передней части. В стандартных магазинах нынешняя практика в центральном магазинном рынке Лондона и в Шотландии состоит в том, чтобы использовать зону глубиной в 30 футов как зону А, т.е. максимальную стоимость, а в дальнем Лондоне и провинциях — зону глубиной в 20 футов. Обычно зона А имеет стоимость на кв.м., в два раза большую стоимости зоны В. См. обратное деление на 2, стоимость зоны А. метод оценки — valuation method* В рамках подходов к оценке — стоимости. (МР 4, 3.25; МР 6, 3.41) конкретный способ расчета метод подрядчика — contractor's method* См. затратный подход. метод полного учета затрат — full costing Метод учета затрат на разработку, напр., нефтяных и газовых месторождений, при котором затраты как на успешные, так и на неуспешные разработки капитализируются и амортизируются за период полезной жизни (срока службы) разведанных ресурсов (см. капитализация, амортизация основных средств) метод прилегающей территории — frontage method** Система для оценивания участка земли или зданий, основанная на прот женности прилегающей территории до дороги, улицы или тротуара. Ср. Метод прямых сравнений. метод прихода и расхода — receipts and expenditure method** Метод, который является одним из приемов применения Доходного подхода, часто принимается в оценке таких объектов имущества, как гостиницы, театры, кинотеатры и парки автофургонов, основанной на счетах бизнеса, проводимого в этих помещениях. Из всех заработков вычитаются все соответствующие затраты, такие, как расходы на производство, издержки привлечения денег в долг и 46 амортизация; остаток делится между «долей съемщика» и величиной аренды. Если требуется капитальная стоимость, ее затем можно рассчитать, применив коэффициент капитализации. метод пропускной способности — throughput method** Метод оценки, используемый для нахождения расчетной суммы аренды (недвижимого) имущества, основанный на единице сравнения, применяемой к количеству товаров, проданных за данное время, напр., литров топлива, продаваемого на бензозаправочной станции. метод прямого сравнения (сравнительный метод или рыночно-стоимостной подход) — direct comparison method (comparative method or market value approach)** Метод оценки, посредством которого арендная или капитальная стоимость имущества определяется исходя из цен или размеров арендной платы, которые были установлены для других объектов имущества, сходных по таким характеристикам, как местоположение, размер, характер и возможность доступа, и меры, в которой можно провести надлежащие корректировки, отражающие различия. См. сопоставимые данные. метод рынка капитала (метод компании-аналога) — capital market method Метод оценки бизнеса, основанный на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, которое было недавно продано, затем рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию-аналогу. Это соотношение называется ценовым мультипликатором. Умножение величины мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель оцениваемой компании дает величину ее стоимости. метод сделок — transaction method Метод оценки бизнеса, основанный на анализе контрольных пакетов акций сходных компаний. цен приобретения метод слоя — slice method** См. метод ядра. метод сопоставимых продаж (метод рыночных или прямых рыночных сравнений) — comparable sales method (market or direct market comparison method)* Процедура оценки, использующая цены продаж или арендную плату для активов, схожих с рассматриваемым активом в качестве базы для расчета его рыночной стоимости для продажи или аренды. Лежащее в основе этого метода допущение состоит в том, что инвестор не заплатит за объект имущества больше, чем он заплатил бы за схожий объект имущества с сопоставимой полезности. Также называется подходом, основанным на сравнении продаж. метод срока и реверсии — term and reversion method** Традиционный метод оценки безусловного права собственности на недвижимость (фригольда) или иного «старшего» права в 47 недвижимости, которая подлежит сдаче в аренду (или субаренду) и там, где доход, вероятно, будет меняться — напр., при пересмотре арендной платы и/или реверсии. Он включает в себя оценку приведенной величины арендной платы за период ее существования вместе с оценкой каждой последующей иной арендной платы, которая, вероятно, будет получена после пересмотра или реверсии в течение их отдельно рассчитываемых периодов, каждая из которых дисконтируется до нынешней стоимости. Путем суммирования нескольких стоимостей определяется полная стоимость рассматриваемого имущества. Ср. метод ядра. метод удержания (процентов при выдаче ссуды) — discount (interest) method Метод, при котором все исчисленные финансовые платежи по ссуде (кредиту) удерживаются кредитором из суммы кредита. Разница между номинальным размером кредита и начисленными платежами выдается заемщику на руки. метод оценки и пересмотра программ (проектов) — program (project) evaluation (and) review technique (PERT)** Одна из нескольких методик сетевого анализа. Ее особенность в том, что пользователь дает оптимистические и пессимистические варианты продолжительности работ, а также наиболее вероятные продолжительности. Поэтому она дает диапазон исходов. См. анализ критического пути; диаграмма процедур. метод роялти — royalty method** Метод оценивания земель, содержащих месторождения полезных ископаемых, при котором рассчитываются и капитализируются роялти от извлечения полезных ископаемых за период разработки месторождений. метод чистой приведенной стоимости — net present value method** Метод, используемый в анализе дисконтированного денежного потока для нахождения денежной суммы, представляющей собой разность между приведенной стоимостью всех притоков и оттоков денежных средств, связанных с проектом путем дисконтирования каждого из них по целевой ставке доходности. Ср. внутренняя ставка отдачи. метод чистых активов — net assets method Метод определения рыночной стоимости бизнеса. Величина стоимости определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами. метод ядра (метод слоя) — hardcore method (layer method)** Метод оценивания (от ядра арендной платы) безусловного права собственности на недвижимость или иных «старших» интересов в имуществе, которое подлежит сдаче в аренду (или субаренду) с последующей реверсией. Ядро арендной платы, которое относительно надежно, можно капитализировать на неограниченный срок (или на срок аренды) по более низкой ставке, чем любая «маргинальная» арендная плата, т.е. ожидаемое или расчетное повышение арендной 48 платы после пересмотра, фиксированное повышение или реверсия. Ср. метод срока и реверсии. методы оценки — valuation methods* В рамках подходов к оценке — конкретные способы расчета стоимости. (МР 4, 3.25; GN 6, 3.41) См. метод капитализации, метод дисконтированных денежных потоков, метод рынка капитала, метод ликвидационной стоимости, метод отраслевых коэффициентов, метод сделок, метод чистых активов минимально приемлемая величина — fall-back figure** Минимальная величина, приемлемая для лица, предлагающего свое имущество для продажи, сдачи в аренду или в наем. Это понятие используется для обозначения «стоимости вынужденной продажи». минимально приемлемая отдача инвестиций — hurdle rate of return Показатель, используемый для отбора инвестиционных проектов (устанавливается компанией для внутреннего финансового планирования). Ср. критерий приемлемости, издержки применения капитала. минимальное содержание отчета об оценке – minimum contents of a valuation report* Все отчеты об оценке должны ясно и точно результаты оценки так, чтобы это не вводило в заблуждение. Во все отчеты об оценке должны включаться десять элементов: 1) личность Оценщика и дату отчета; 2) личность клиента; 3) указания, дату расчета стоимости, цель и предполагаемое использование оценки; 4) базу оценки, в том числе тип и определение стоимости; 5) подлинность, срок владения и местоположение имущественного интереса (имущественных интересов) или имущественного права (прав), подлежащих оценке; 6) дату и пределы обследования; 7) пределы и меру работы, используемой для разработки оценки; 8) любые допущения и ограничительные условия и любые специальные, необычные или экстраординарные допущения; 9) заявление о соблюдении, о том, что оценка выполнена в соответствии с настоящими с настоящими стандартами и любыми требуемыми раскрытиями; 10) профессиональную квалификацию и подпись Оценщика. В соответствии с требованиями в некоторых государствах, специфическая сертификация Оценщика в установленной форме. (Кодекс поведения, 7.1; МСО 3, 5.1) Отчеты об оценке часто могут содержать описание рассмотренных информации и данных, проведенного анализа рынка, подходов к оценке и использованных процедур, а также рассуждения, подкрепляющие анализ, мнения и заключения. минимальное содержание сертификата оценки или отчета об оценке — minimum contents or a valuation certificate of report* Во все сертификаты оценки или отчеты об оценке должны быть включены девять элементов: 1) установление личности Оценщика и даты отчета; 2) инструкции, дата, цель и предполагаемое использование оценки; 3) база оценки, в том числе тип и определение стоимости; 4) подлинность, срок владения и местоположение имущественного интереса (имущественных интересов) или права (прав) подлежащих оценке (т.е. физические, юридические и экономические характеристики имущества); 5) дата и пределы обследования; 6) любые допущения и ограничительные условия; 7) ссылка на применимость настоящих Стандартов и любые требуемые раскрытия; 8) подпись Оценщика; 9) Специфическая сертификация 49 оценщика в установленной форме, которая требуется в некоторых государствах. (МР 9 3.5) миноритарная скидка — minority discount* Скидка на недостаточный контроль, применимая интересу. (МР 6, 3.31) к миноритарному миноритарный интерес — minority interest* Позиция в собственности в размере менее 50% голосующего интереса в бизнесе. Та часть чистых результатов деятельности и чистых активов дочерней компании, относимая на интересы, которые не находятся в собственности материнской компании — прямо или косвенно, через посредство дочерних компаний. (МР 6, 3.30; МСФО 22, 8) многолетние посадки – perennial plantings* Урожаи, выращиваемые из посадок, продолжительность жизни которых выходит за пределы одного года или цикла одного урожая. Примерями служат виноградники и фруктовые деревья. Эти дипы имуществ могут иметь значительные капитальные инвестиции в посадки, которые представляют собой амортизируемый актив. (МР 10, 3.3). См. также лесничество/лесные угодья. множественный регрессионный анализ — multiple regression analysis** Статистическая техника, при которой выражается количественно связь между одной переменной (зависимой переменной) и рядом других переменных (независимых переменных). Используется в анализе операций с недвижимостью. модель формирования цен капитальных активов (модель CAPM) — capital asset pricing model (CAPM)* Модель, отражающая соотношение между ожидаемым риском и ожидаемой отдачей инвестиций. Основана на предположении, что инвесторы требуют более высокого дохода при повышенном риске. Ставка отдачи (доходности) актива должна равняться безрисковой ставке (напр., доходности краткосрочных казначейских векселей) плюс премия за риск. молочные фермы – dairy farms* Объекты сельскохозяйственного имущества, используемые для производства молока от коров или других молочных продуктов. Эти объекты обычно имеют обширные структурные улучшения (коровники, доильные залы, силосные ямы и башни) и оборудование (загрузочные бункеры, доильные машины). Корма могут производиться на объекте, ввозиться или поставляться из обоих источников. (МР 10, 3,6) мультипликатор дохода (ценность за годы) — income multiplier (years’ purchase)* Соотношение между ценой продажи или стоимостью имущества и средним годовым доходом или его ожидаемой величиной; может основываться на валовой или на чистой величине дохода. Применяется к доходу для получения капитальной стоимости, применяется также название «ценность за годы». (Термин «мультипликатор дохода» используется в Северной Америке; «ценность за годы» употребляется в странах Содружества). 50 См также оценки. фактор капитализации, метод инвестиций, коэффициент Н наиболее эффективное использование (НЭИ) — highest and best use (HABU)* Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. (Понятия/принципы, п. 6.3) См. также Рыночная стоимость. Также называется по-русски «наилучшим и наиболее эффективным использованием». наиболее эффективное использование — highest and best use** «Наиболее эффективное использование» — термин, употребляемый МКСО, и он нашел широкое применение и понимание в Северной Америке. Наиболее эффективное использование МКСО определяет как «наиболее вероятное использование актива, которое физически возможно, надлежащим образом оправдано, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого актива является наивысшей». Ясно, что использование, которое не является юридически допустимым или физически возможным, не может считаться наиболее эффективным. Использование, которое и юридически допустимо, и физически возможно, тем не менее, может требовать убедительного объяснения, чтобы оправдать принятие такого использования как достаточно вероятного или имеющего надлежащее оправдание. После того как анализ устанавливает, что один или несколько способов использования достаточно вероятны, это заключение может быть узаконено путем анализа осуществимости. Использование, результатом которого является высшая стоимость, было бы наиболее эффективным использованием и было бы аналогичным определению Рыночной стоимости. налогооблагаемая стоимость — assessed value, rateable value, taxable value* Стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению имущества. Хотя в некоторых документах подобного рода возможны ссылки на рыночную стоимость как базу оценки для целей налогообложения, тем не менее, предписанные методы оценки могут привести к результатам, отличным от рыночной стоимости в смысле общепринятого ее определения. (МСО 2, п. 3.7) Термин assessed value употребляется в Северной Америке; rateable value используется в странах Содружества. нарицательная стоимость — face value** Объявленная, или указанная, стоимость ценной бумаги или монеты при эмиссии, которая, однако, обычно не равна ее рыночной стоимости. начисления амортизации — accruals for depreciation* Начисления, производимые бухгалтерами для погашения первоначальных затрат (см.) создания/приобретения активов в соответствии с соглашением некоторых государств об исторических 51 затратах (см.) независимо от того, на какой основе производились эти начисления. Начисления амортизации, в свою очередь, определяются неким бухгалтерским соглашением и не обязательно отражают ситуацию на рынке. (Понятия/принципы, п. 3.7) См. также начисленная амортизация. начисленная амортизация — accrued depreciation* Любая потеря стоимости в сравнении со сметой полных затрат на приобретение/создание нового актива. Для Оценщиков начисленная амортизация является функцией рынка. В заданное время — накопленная сумма амортизации, которая внесена в счет конкретного актива. Начисленная амортизация рассчитывается как разность между стоимостью нового актива и текущей оценочной стоимостью рассматриваемого актива. (ОППО, п. 3.7). Также называется «амортизация». См. начисления амортизации, амортизация начисленные расходы — accrued expenses (expenditures) Расходы, которые уже понесены, но еще не выплачены (напр., начисленная, но не выплаченная заработная плата, проценты и т.п.). Ср. расходы, произведенные авансом. недвижимое имущество — real property* (immovable property, realty) Юридическое понятие, касающееся всех прав, интересов и выгод, связанных с собственностью на недвижимость. Интерес в недвижимости обычно оформляется официальным документом, таким, как подтверждение правового титула или договор аренды. См. также имущество, недвижимость. (Понятия/принципы, п. 3.2; Типы имущества, п. 2.1) В российским праве понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» обычно считаются синонимами и к недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. недвижимость — real estate* Физическая земля и все вещи, которые являются естественной ее частью, а также предметы, прикрепленные к земле людьми. См. также земля, недвижимое имущество. (Понятия/принципы, п. 3,1; Типы имущества, п. 2.0) Международные стандарты оценки четко разграничивают понятия недвижимого имущества и недвижимости. Недвижимость представляет собой материальный объект (вещь) и определяется как физический участок земли, участки недр, обособленные водные объекты и все, что непосредственно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. неденежные начисления — noncash charge Расход, который хотя и учитывается бухгалтером, но не связан с реальной выплатой денег в течение отчетного периода (напр., начисление амортизации). независимый оценщик — independent valuer* 52 Оценщик, который отвечает специфическим требованиям независимости, которые могут прилагаться ко многим заданиям и применяются в соответствии с нормативными и законодательными актами к некоторым клиентам и в некоторых государствах. (Кодекс поведения, п.3.6, МСО 2, п.6.8.3) См. также внешний оценщик. независимый оценщик — independent valuer** Независимый оценщик — это Внешний оценщик, у которого нет дополнительных заработков в течение двадцати четырех месяцев и в настоящее время, кроме оплаты услуг по оценке, и который раскрыл в письменном виде сведения о своей связи в прошлом или в настоящем с рассматриваемым объектом (рассматриваемыми объектами) имущества или заинтересованными в нем либо связанными с ним сторонами за предыдущие 24 месяца. незанятое собственником имущество — vacant possession* В сфере недвижимости это понятие относится к праву владения землей или застроенным объектом, которые в настоящее время никто не занимает. (Термин «незанятое собственником имущество» используется в странах Содружества.) нелинейная амортизация — curved-line depreciation** Амортизация, которая предполагает прогрессивное снижение стоимости (недвижимого) имущества или иного актива за данный период и, следовательно, изображаемая на графике кривой линией — напр., амортизация, отражаемая в затратах на аренду для целей определения прироста стоимости капитала. См. амортизация нематериальное (бестелесное) движимое имущество — incorporeal personal property Часть движимого имущества, которое представляет собой определенное неосязаемое имущество (см.). Термин, возникший в системе англо-американского права. См. также движимое имущество. Ср. материальное движимое имущество нематериальные активы — intangible assets См. неосязаемые активы. неосязаемое имущество — intangible property* Права и привилегии, которыми наделяется собственник неосязаемых активов. Имущество, не имеющее осязаемой формы и, как правило, не связанное с обязательствами по поводу определенной вещи, в том числе: интеллектуальная собственность (имущественные авторские права, права на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, на товарные знаки и т.д.); франшизы; обязательства, возникающие из некоторых видов соглашений. Неосязаемое имущество, рассматривается как разновидность движимого имущества. (МР 4, 3.16) См. также движимое имущество, неосязаемое движимое имущество В российском законодательстве интеллектуальная собственность – это исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, соотношение с движимым имуществом не определено. неосязаемые активы — intangible assets* 53 Активы, которые проявляются благодаря своим экономическим свойствам; они не обладают физической субстанцией; они обеспечивают их собственнику права и привилегии; обычно они генерируют доход своему обладателю. Неосязаемые активы можно разделить на категории как возникающие из: Прав; Связей; Сгруппированных неосязаемых активов; Интеллектуальной собственности. (МР 4, 3.16) Обычно профессиональные бухгалтеры ограничивают признание отдельных активов теми, которые: обычно признаваемы; имеют остаточный срок жизни по закону или по договору; и/или допускают возможность передачи и отделимы от бизнеса. Идентифицируемые неденежные активы, не имеющие физической субстанции, которые держат для использования в производстве или в поставках товаров или услуг для сдачи в аренду или для административных целей. (МСФО 38, 7) нерыночные базы стоимости — non-market bases of value* Оценки имущества могут основываться на соображениях экономической полезности или функциях имущества, а не на его способности быть купленным участниками рынка или эффектов необычных или нетипичных условий рынка. См. также стоимость действующего предприятия страховая стоимость, инвестиционная стоимость или «ценность», ликвидационная стоимость или стоимость вынужденной продажи, стоимость при слиянии, утилизационная стоимость, специальная стоимость, стоимость в использовании, налогооблагаемая стоимость. (Введение в МСО 1 и МСО 2, 4.2.1) неустранимая амортизация (неустранимый износ) — incurable depreciation* Виды ухудшения физического состояния и функционального устаревания, устранение которых экономически нецелесообразно. номинальная компенсация — nominal consideration** Компенсация лишь по названию и составляющая либо просто незначительную денежную сумму, либо сумму, незначительную по отношению к рыночной стоимости имущества. номинальная стоимость — nominal value** 1. Нарицательная стоимость в отличие от рыночной стоимости актива, напр., акции компании. 2. Пренебрежимо малая капитальная сумма, уплачиваемая за актив, например, одна денежная единица или пренебрежимо малая годовая сумма за аренду, т.е. «плата за аренду перчинки». нормативные затраты — standard costs Заранее установленные из рациональных соображений величины прямых затрат материалов, труда и накладных расходов (обычно на единицу продукции). ноу-хау — know-how Технические знания, опыт, секреты производства, необходимые для решения технической или иной задачи. Чаще всего под ноу-хау понимается результат технического творчества, хотя этот термин может применяться к технической или иной информации, необходимой 54 для производства какого-либо изделия, к техническим решениям, выполненным на уровне изобретений, которые по какой-либо причине не были запатентованы в той или иной стране. Одним из основных признаков ноу-хау является элемент секретности передаваемой научно-технической информации. нулевая стоимость — nil value** Стоимость права в имуществе, которая не конкретной цели или же для какой-либо цели. имеет ценности для О обеспечение ссуды — loan security, collateral* Актив, который по закону должен получить кредитор для реализации и возмещения денег, которые заемщик остается должен после признания его неплатежеспособным. облагаемая стоимость — ratable value* См. налогооблагаемая стоимость оборотный (рабочий) капитал — working capital* Сумма, на которую текущие активы превышают текущие обязательства. (МР 6, п. 3.44) Показатель, характеризующий способность компании выполнять свои финансовые обязательства. Равен разности между текущими (оборотными) активами и текущими обязательствами. Оборотный (рабочий) капитал формируется за счет чистой прибыли, прироста долгосрочных обязательств, уменьшения фиксированных (внеоборотных) активов и прироста собственного капитала компании. оборудование — equipment* Сюда включаются вспомогательные активы, которые используются для оказания содействия функции предприятия. (МР 3, 3.1.3) обратное деление не два — halving back** Метод применения единицы ренты к зонам площади магазина для целей оценки арендной платы, обычно ограничиваемого площадью первого этажа. Принцип состоит в том, что наиболее ценная площадь традиционного магазина должна находиться спереди, т.е. в демонстрационной части, а затем стоимость с увеличением глубины снижается. Магазин делится на зоны, обычно равной глубины при стоимости первой, т.е. передней зоны, ежегодно равной Х за кв. фут или кв. м. Стоимость каждой следующей зоны затем «делится обратно на два» и т.д., но там, где глубина значительна, большая тыловая зона может оцениваться по единообразной ставке за кв. фут или кв. м. без дальнейшего обратного деления. Если имеется «тыловой» или двойной фасад с прямым доступом и, возможно, с выставкой товаров в оконной витрине с перспективой дополнительной покупки, стоимость относительно зонирования будет видоизменена. См. стоимость зоны А; метод зонирования. обременение (лежащее на имуществе) – encumbrance* Интерес или право в недвижимом имуществе, который может повысить или понизить стоимость имущества, но не предотвращает его передачу собственником. К примерам относятся сервитуты и рестриктивные (ограничительные) условия. общая доходность — overall yield** Общий термин для внутренней ставки отдачи безотносительно к тому, рассчитывается ли она как уравненная или как эквивалентная доходность. 55 Общие понятия и принципы оценки (ОППО) —Generally Valuation Concepts and Principles (GVCP)* Общепринятые принципы (общие понятия и принципы) оценки; наилучшая практика в профессиональной оценке. (Введение/Цели и Область применения МСО, ОППО) общественное здание — public building* Здание, которое выполняет некоторую общинную или социальную функцию. К примерам относятся здания судов, муниципальные центры, школы, тюрьмы, полицейские участки, военные объекты, библиотеки, больницы, клиники и социальное или общественное жилье. (Комментарий «Оценка стоимости активов государственного сектора», 2.13) ограничения действий и ограничительные положения — deed restrictions and restrictive covenants* Установленные законом ограничения. Обычно на использование или интенсивность использования, которые связаны с данной землей вне зависимости от собственника. (Типы имущества 2.2.4) ограничительные положения — restrictive covenants* См. ограничения действий ограничительные условия — limiting conditions* Ограничения, которые налагаются на оценку клиентами, Оценщиком или местным законодательством. (Кодекс поведения 3.2) опасное вещество — hazardous substance* Применительно к оценке любой материал, находящийся внутри, вокруг или поблизости от оцениваемого объекта имущества, который достаточен с точки зрения формы, количества и биологической доступности, чтобы оказать отрицательное воздействие на рыночную стоимость имущества. (МР 7, п. 3.2) операционная аренда — operating lease* Аренда, отличная от финансовой аренды. Аренда, при которой арендодатель, по сути, сохраняет за собой все риски, связанные с собственностью на сданное в аренду имущество. См. также финансовая аренда. (МСФО 17, 3 «Классификация договоров аренды») См. эксплуатационная аренда операционный актив – operational asset Актив, который считается необходимым для функционирования организации (действующего предприятия или корпорации). В общественном секторе операционные активы включают три категории: инфраструктуру, специализированные объекты имущества, такие, как активы наследия и неспециализированные объекты имущества, такие, как муниципальные офисные здания. (Общие понятия и принципы оценки, 3.5.3) См. также инвестиционный актив, неоперационный актив, излишний актив. операционная компания — operating company* Бизнес, который осуществляет экономическую деятельность, производя, продавая или обменивая продукт или услугу. (МР 6, 3.35) операционная прибыль — operating income, operating profit См. прибыль от реализации. 56 операционные расходы (издержки) — operating expenses (outgoings)* Расходы, понесенные при генерировании дохода. В сфере недвижимости эти расходы включают (но не обязательно только) налог на имущество, страхование, ремонт и техническое обслуживание вознаграждение за управление. Разность между валовым доходом и операционными расходами равна чистому операционному доходу. (Термин «операционные расходы» используется в Северной Америке; в странах Содружества пользуются термином «издержки».) К операционным расходам относят: 1. Расходы, отличные от затрат производства реализованной продукции, понесенные в процессе функционирования компании, в частности, общефирменные и коммерческие расходы. 2. Расходы, связанные с эксплуатацией имущества (напр., управление, ремонт, налоги, страхование). 3. Любые расходы, обеспечивающие нормальные условия для осуществления бизнеса. Их следует отличать от расходов, которые капитализируются и амортизируются с течением времени. операционный актив — operational asset* Актив, который считается необходимым для функционирования организации (действующего предприятия или корпорации). См. также инвестиционный актив, излишний актив. (Понятия /принципы 3.5.3) определение задания по оценке — definition of the valuation assignment* Первый шаг процесса оценки, который устанавливает контекст и область задания и разрешает любую двусмысленность, связанную с проблемой оценки. Термин аналогичен термину постановка задачи на оценку, используемый в некоторых государствах. Оценщик гарантирует, что анализ, информация и выводы, представленные в отчете, отвечают спецификациям, изложенным в определении задания по оценке. Определение задания включает следующие семь элементов: идентификацию недвижимого, движимого (основных средств, принадлежностей и приспособлений), имущества бизнеса или другого имущества, подлежащего оценке и других классов имущества, включенного в оценку помимо категории сырьевого имущества; идентификацию имущественных прав (индивидуальное предприятие, партнерство или частный интерес), подлежащих оценке; предполагаемое использование оценки и любое связанное с этим ограничение; определение базы или типа устанавливаемой стоимости; дата, на которую применяется расчетная величина стоимости, и дата предполагаемого отчета; идентификация сферы оценки и отчета; и идентификация потенциальных и ограничительных условий, на которых основывается оценка. (МР 9, 3.4) оптимизация — optimization* Модернизация и устранение недостатков в имуществе для оптимизации его продуктивности. Эта методология основывается на процессе расчета затрат на повышение качества объекта имущества, устраняя все устранимые элементы амортизации (обесценения) и устаревания, тем самым приводя объект в состояние оптимального производственного потенциала. Поскольку затраты повышения качества применимы только к основным активам, оптимизация влечет за собой отделение всех неоперационных или излишних активов (активов, которые не рассматриваются как необходимые для производства товара или услуги, осуществляемых организацией) от стоимости основного актива и исключение или устранение — с помощью способов, наиболее эффективных по затратам, — всех форм устранимой амортизации, устаревания и избыточного дизайна / избыточного конструирования (например, актива, предназначенного для осуществления производства при мощности, которая при текущем спросе не требуется). 57 Комментарий «Оценка стоимости активов государственного сектора», 2.4 опцион — option* Договор о сохранении открытым предложения о покупке, продаже или аренде недвижимого имущества в течение определенного периода по указанной цене. Опцион создает право, обусловленное договором, осуществление которого обычно зависит от выполнения конкретных условий. (Типы имущества 5.1.3) 1. Разновидность срочной сделки, в которой предусмотрено право, обусловленное уплатой определенной суммы (премии), купить или продать товары или ценные бумаги по установленной цене в течение некоторого периода времени. 2. В конвертируемом займе (см. конверсия) право держателя облигаций купить ценные бумаги эмитента на оговоренных условиях. 3. Право на дополнительную квоту при распределении выпуска ценных бумаг между участниками синдиката андеррайтеров. В договорном праве — обусловленная договором возможность для одной из сторон выбрать способ, объем исполнения обязательства или отказаться от его исполнения при оговоренных обстоятельствах. Обусловленное одной из сторон договора возможность получить какое-либо преимущество перед третьими лицами. орошаемая земля – irrigated land Земли, используемые для производства культур и фуража для скота и требующие затрат воды помимо естественных дождей, называются орошаемыми земледельческими или орошаемыми пастбищами. Объекты имущества, на которых не хватает источника воды кроме естественных дождей, называются сельскохозяйственными объектами в засушливых районах. ослабление — impairment* Снижение возмещаемой суммы до уровня ниже учетной суммы. См. учетная сумма, убыток от ослабления, возмещаемая сумма. (МСФО 36.5) ослабление актива — impairment of an asset Снижение бухгалтерской стоимости (учетной суммы) актива, обусловленное причинами, не связанными с его эксплуатацией, т.е. под воздействием изменения внешних и внутренних по отношению к предприятию условий (в т.ч., вследствие устаревания, физического повреждения). Ослабление актива приводит к уменьшению возмещаемой суммы. В русских версиях МСФО слово impairment переведено как «обесценение», что совпадает с буквальным смыслом слова depreciation. См. амортизация (обесценение). ослабление капитала — capital impairment Снижение стоимости активов компании ниже номинальной стоимости акций, находящихся в обращении. В Великобритании таким ориентиром являются базовые ставки банков. основные средства (ОС) — property, plant and equipment (PP&E)* Перевод (букв) — «имущество (прежде всего, земля) и все прикрепленное к земле (включая заводы и растения), и оборудование» 1) Активы, которые предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе, в том числе земельные участки, здания, машины и оборудование и другие виды активов, определение которых позволяет отнести их к данной категории, за вычетом накопленной амортизации. 2) Осязаемые активы, которые: 58 а) предприятие держит для использования в производстве или поставках товаров или услуг, для сдачи в аренду другим или для административных целей и, б) как ожидается, будут использоваться в течение более чем одного периода. (Понятия/принципы 3.5.2.1; МСФО 16.6) Основные средства — это осязаемые активы, которые находятся в распоряжении предприятия для использования в производстве либо при поставках товаров или оказании услуг, для сдачи в аренду или для административных целей, а также рассчитаны на использование в течение более чем одного учетного периода. В российском бухгалтерском учете — часть имущества, используемая при производстве продукции, выполнении работ или оказании услуг, либо для управления организацией в течение периода, превышающего 12 месяцев, стоимостью более стократного размера минимальной месячной оплаты труда, установленной законом. остаточная зона — remainder zone** Для целей оценки, при использовании метода зонирования для магазинов — любая площадь, оставшаяся после применения зонирования, т.е. та, которая делает неоправданным дальнейшее деление. См. обратное деление на два. остаточная стоимость — residual value* (1) Остающаяся стоимость актива в конце установленного периода времени (в этом определении остаточная стоимость аналогична скраповой стоимости — см.). Это понятие используется в оценке, а именно, когда затраты приобретения должны быть разделены между землей и зданиями, то «земельный» элемент часто называют «остаточной стоимостью» или «остаточной суммой». (2) Чистая сумма, которую предприятие рассчитывает получить за актив в конце его срока полезной службы после вычета ожидаемых затрат по реализации. (МСФО 16.6; МСФО 38.7) Ожидаемая величина стоимости (см.), по которой может быть реализован основной актив (см.) по окончании срока полезного использования (см.) — за вычетом затрат по продаже. остаточная стоимость — residual value** Стоимость, определяемая путем остаточной оценки. См. остаточный метод остаточная сумма — residual amount** В оценке земли и зданий в бухгалтерском учете амортизации — «земельный» элемент, остающийся после вычета амортизируемой суммы. остаточный метод (остаточная оценка) — residual method (residual valuation)** Метод определения стоимости имущества, которое имеет потенциал для девелопмента, редевелопмента или реновации. Расчетные суммарные затраты на выполнение работы, включая гонорары и другие сопутствующие затраты плюс поправка с учетом процентов, риска и прибыли девелопера вычитается из валовой стоимости завершенного проекта. Полученный результат затем корректируется в обратную сторону к дате оценки для получения остаточной стоимости. осязаемое имущество — tangible property Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. Все недвижимое имущество (см.) относится к осязаемому имуществу, а движимое имущество (см.) может быть как осязаемое (см. осязаемое движимое имущество), так и неосязаемое. Предметы осязаемого движимого имущества не «прикреплены» к недвижимости постоянно и обычно характеризуются возможностью их перемещения. 59 осязаемые активы — tangible assets* Активы, проявляющие себя физически. К примерам относятся земля и здания, установки, машины и оборудование, приспособления и принадлежности, инструменты и активы в процессе строительства и развития. отдача девелопмента (отдача девелопера) — development return (developer’s return)** Годовой чистый доход от аренды (или его эквивалент) по проекту девелопмента, выраженный как процент от затрат на развитие, исключая: (1)любой учет риска и прибыли в затратах девелопера и (2)учет годового фонда погашения (при его наличии). отдача для риска и прибыли — return for risk and profit** Процент затрат для учета в оценке годового риска и прибыли девелопера для определения платы за аренду земли путем вычетов из фактической или расчетной платы за аренду (занятие помещения). отдача на инвестиции (рентабельность инвестиций) — return on investment Показатель эффективности инвестиций, определяемый как чистая прибыль, деленная на объем инвестиций за рассматриваемый год. Иногда определяется как частное от деления чистой прибыли компании на сумму ее акционерного капитала и долгосрочного долга. Ср. отдача (на капитал). отдача на собственный капитал— return on equity Чистая прибыль компании за год в процентах к среднегодовой величине собственного капитала. отдача (на капитал) — return (on capital)** Отношение годовой чистой прибыли к капиталу, выведенное из анализа некоторой сделки и выраженное в процентах. Анализ достаточного числа фактических отдач и обзор факторов, влияющих на инвестиционную политику, дает структуру отдачи. Ср. инвестиционная доходность. открытый рынок — open market* В некоторых государствах — термин, применяемый как синоним термина «рынок». См. рынок. отношение «затраты /выгоды» — benefit/cost ratio** При оценивании финансового потенциала проектов — отношение суммарной дисконтированной стоимости к сумме дисконтированных затрат. Это метод дисконтированного денежного потока. отрицательная стоимость — negative value** Отрицательные стоимости — это те стоимости, которые представляют юридическое и таким образом финансовое обязательство перед арендатором или собственником недвижимого имущества. Отрицательные стоимости появляются там, где активы типа недвижимости с учетом физических, юридических, финансовых или контрактных обязательств, связанных с правовым интересом, генерируют отрицательный или гипотетический денежный поток или требуют проведения значительных ремонтных работ. Активы выливаются в обязательства или отрицательную стоимость. отрицательная стоимость девелопмента — negative development value** 60 Стоимость девелопмента, которая отрицательна, т.е. когда стоимость существующего использования больше, чем стоимость имущества для девелопмента или редевелопмента. отрицательный денежный поток — negative cash flow Превышение платежей компании над поступлениями. Отрицательный денежный поток (см. движение денежных средств) не всегда однозначно свидетельствует об убыточной деятельности и может носить временный характер, связанный, напр., с условиями оплаты за поставляемую продукцию и т.д. отчет о качестве земли — land quality statement** см. оценка окружающей среды. отчет об оценке — valuation report* Документ о результатах оценки, проведенной оценщиком, передаваемый заказчику. Форма, объем и содержание письменного отчета могут значительно различаться в зависимости от предполагаемого назначения данного документа, определяемого правовыми требованиями и потребностями будущих пользователей. Общий формат отчета, приемлемый для большинства целей оценки, содержит семь основных разделов: общеэкономическая информация; отраслевая информация; описание компании; поиск данных по сравнимым сделкам; анализ финансовой отчетности; методологические подходы (см. доходный подход, сравнительный подход, затратный подход) к определению стоимости и методы оценки; заключение. См. также сертификат оценки или отчет об оценке. Документ, в котором отражаются инструкции по оценке, база оценки и цель оценки, а также результаты анализа, которые привели к данному мнению о стоимости. Отчет об оценке может также разъяснять далее идет старый текст, начиная со слов «аналитические процессы» и кончая словами «сложностью задания». Далее идет ссылка: (МСО 3, 3.3.1). Через пропущенную строку – со слов «Термины «сертификат оценки и отчет об оценке» иногда используются как равнозначные» до слов «форму подробного отчета». Окончание: «Он включает дату оценки; цель задания; дату сертификата; допущения, на которых основывается оценка; имя, адрес и квалификация Оценщика. Сертификация стоимости (Свидетельство о стоимости), используемое в других государствах (США) представляет собой заявление, в котором Оценщик подтверждает, что представленные факты верны, анализ ограничен только представленными в отчете допущениями, вознаграждение Оценщика не зависит от какого-либо аспекта отчета, и Оценщик провел оценку в соответствии этическими и профессиональными нормами. См. также минимальное содержание отчета об оценке. отчет об оценке — valuation report** Отчет, составленный для целей информирования о стоимости капитала и/или величине платы за аренду (или наем) одного или большего числа объектов имущества (или иных активов) и содержащий оценку (оценки), относящиеся к этому. Он обычно имеет больший объем и составлен более подробно, чем сертификат оценки, хотя иногда и может использоваться таким образом. оферта — offer Адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. оценивать стоимость — value** 61 Провести расчет ценности (worth) имущества или иного актива. См. оценка. оценка — valuation, appraisal* Процесс проведения расчетов (estimation) для определения стоимости. Оценка проводится в соответствии с национальными и Международными стандартами оценки с использованием научно обоснованных подходов и методов. Результаты оценки представляются в отчете установленной формы. См. дата оценки, дата подписания, сертификат оценки, отчет об оценке. 1. Процесс выработки расчетной величины цены или ценности недвижимого имущества или других активов для конкретной цели, напр., сдачи в аренду, покупки, продажи, аудита, рейтинга, вынужденной покупки или обложения налогом. Цель и имеющие отношение к делу обстоятельства определяют подходящие допущения и факты, и, следовательно, используемый процесс. 2. Заявление, обычно в письменной форме, с изложением фактов, допущений, расчетов и полученной в результате стоимости. 3. В разговорной речи — стоимость, установленная в результате процесса оценки. оценка — valuation* Обычно – способ расчета стоимости, при котором используется один или большее число методов оценки. В зависимости от характера и назначения имущества, могут применяться три подхода к оценке. Это подход на основе сравнения продаж, затратный подход и подход на основе капитализации дохода. Их применение позволят Оценщику определять Рыночную стоимость или стоимость, отличную от Рыночной стоимости. (Общие понятия и принципы оценки, 9.1; МР 4, 3.25; МР 5, 3.20; МР 6, 3.40). оценка — appraisal (appraisement)** 1. Другой термин для обозначения оценки (valuation), более распространенный в США. 2. Оценка, которая распространяется на сферы вне рамок понятия «оценки стоимости» (valuation) как таковой; напр., рассмотрение налогообложения, финансирования и других субъективных факторов конкретных сегментов рынка. оценка (о толковании по-русски некоторых английских терминов) 1) valuation По-русски, чтобы не спутать с другими значениями термина «оценка», термин перевод valuation (а также appraisal) переводят также «оценка стоимости» или «стоимостная оценка». В профессиональном лексиконе применяется также и калька с латинской основы — русифицированный термин «вальвация» (см. девальвация, ревальвация). Термин «оценка», который подразумевает определение стоимости (см. комментарий к соответствующей статье) именно имущества (см.), одновременно означает и процесс (процедуры) расчета, и получаемую в его результате «величину». Отличающийся от этого смысл имеет другой, происходящий от той же основы (во французской версии, но применяемый в англоязычных текстах), профессиональный термин — «валоризация» (valorization), означающий: «установление и поддержание определенного уровня цен путем государственных мероприятий: закупками по повышенным ценам, займами». В современной российской практике понятие «оценки — вальвации» приобрело еще одну, сугубо российскую терминологическую форму, а именно: «оценочная деятельность», которая возникла как симбиоз «оценки», как выполнения профессиональных оценочных процедур (см.), и предпринимательской деятельности, каковой статус установлен для оценочной деятельности Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 2) appraisal (appraisement) В дополнение к характеристике, которая дана в ЕСО (см. оценка**), профессионалам следует знать, что в самих стандартах иногда применяется словосочетание «valuation and 62 appraisal» (и во мн. числе), что свидетельствует о нетождественности этих двух английских терминов: первый из них подразумевает (в силу англоязычной традиции) оценку стоимости имущества, особенно, его рыночной стоимости, а второй — относится к целому ряду «оценочных суждений», применяемых в различных задачах, перечисленных в п.2 дефиниции «appraisal» (из ЕСО). Субъективность суждений, отраженная в этом понятии — и сближающих его с понятием ценности (см.) — отражается также при использовании в русской лексике выражений типа «оценочная экспертиза» или «экспертная оценка», хотя по-английски в этих случаях применяется чаще всего один из трех следующих терминов (evaluation, assessment или estimation). 3) evaluation Этот термин, наиболее широко толкуемый и не менее широко распространенный во всех европейских языках, наиболее адекватно толкуется по-русски как «оценивание» — такой термин встречается практически во всех политэкономических (экономико-теоретических) текстах на русском языке. Практическое отличие, свидетельствующее о том, что при «оценивании», например, инвестиционного или иного проекта не обязательно производится «оценка стоимости», — см. оценка (оценивание) проекта (project evaluation). В методологическом плане это имеет отношения к таким подходам, не относящимся непосредственно к оценке стоимости имущества, как «затраты — выгоды», «затраты — эффективность» (см.), а также российские Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. 4) assessment Термин относится, прежде всего, к налоговой оценке, а все производные слова главным значением (практически, синонимичным с оценочным значением) имеют «налогообложение». См. прямые (по оценке для обложения) налоги (assessed taxes), налогооблагаемая стоимость (assessed value), но при этом адвалорный налог (ad valorem tax) является той общепринятой в мире формой, требующей оценки стоимости имущества профессиональным экспертом-оценщиком (при этом столь же общепринятым является понимание слова эксперт как «независимый специалист высшей квалификации»). Понимание оценки как «асессорства» получило приложения в новых сферах: изучение окружающей среды (см. оценка состояния окружающей среды** — environmental assessment**, оценка воздействия на окружающую среду — environmental impact assessment), а также «технологического развития» (technological assessment). 5) estimation Этот термин обозначает сам процесс расчета при оценке рыночной стоимости (или иного типа стоимости) имущества по состоянию на конкретную дату, проводимый профессиональным оценщиком. Осуществляется при подготовке сделок по купле-продаже, договоров страхования, для определения базы налогообложения, залоговой стоимости, при подготовке финансовой отчетности и в других случаях. См. оценочная (расчетная) стоимость (estimated value) 6) measurement В широком смысле — «измерение» в любых физических и социально-экономических системах. В том числе, применительно к оценке нашло распространение современное выражение «measuring value», адекватное «valuing». В бухгалтерском учете это понятие имеет более узкое понимание, в соответствии с одноименным принципом бухгалтерского учета, по которому бухгалтерские записи отражают только те факты, которые могут иметь денежное выражение (измерение). Применение по-русски термина «оценка» в этом (бухгалтерском) смысле вызывает невообразимую путаницу. См. принцип денежного измерения — money-measurement concept 7) appreciation См. — повышение стоимости (актива). Однако увеличение стоимости актива означает не только результат проведенной переоценки актива, которая лишь формально отображает 63 его повышенную оценку (переоценку — по существу) со стороны рынка (коллективная переоценка) или отдельного лица (индивидуальная переоценка). Антонимом для appreciation является depreciation или devaluation, т.е. обесценение (актива) (см.), содержание и расчетную величину которого выявляет оценщик. В российской оценочной практике такая расчетная величина часто называется «износом (в широком смысле слова), тогда как в российском бухгалтерском учете нормативно устанавливаемую величину (прежде всего, для налоговых целей) принято называть амортизацией (см.), хотя она сохраняет смысл обесценения — за счет физического износа (см.) и разных видов устаревания (см.), а не погашения (суммы). Совершенно отличная от прежних бухгалтерских схем введена в утвержденных МСФО для отражения влияния на величину учетной суммы (см.) совокупности внешних и внутренних факторов, которые приводят к снижению показателей деятельности бизнеса (предприятия). Это явление в финансовой отчетности получило название impairment, которому по-русски принято ставить в соответствие термин ослабление (см.) или известные его аналоги (ухудшение, повреждение), но никак не обесценение в том смысле, который передается термином амортизация (depreciation). Кроме того, в теоретико-экономических работах (особенно в экономико-математических моделях) термину «оценка» придается определенный смысл в зависимости от заложенных в модели предпосылок, например, «объективно обусловленные оценки» (ООО) в работах Л.В. Канторовича, получившего Нобелевскую премию по экономике. Есть также еще ряд английских слов, смысл которых передается по-русски многозначным словом «оценка», но не в тех случаях, когда имеются в виду, стоимостное (экономически ценностное) значение слова, например, школьная оценка (за выполненное задание) - note, хотя по-английски это слово имеет экономическое приложение (вексель, облигация). оценка активов — asset valuation* На рынке недвижимости это выражение применяется к оценке земли, зданий, и/или машин и оборудования обычно для включения в счета компаний. В таких случаях право собственности на актив необязательно передается, но оценка представляет интерес для акционеров или требуется для получения контроля над компаниями, публичных котировок или ипотек. На других рынках, кроме рынка недвижимости, этот термин обычно относится к оценке актива для продажи, покупки или иных целей. См. доходный подход, сравнительный подход, затратный подход, метод рынка капитала, метод ликвидационной стоимости, метод отраслевых коэффициентов, метод сделок, метод чистых активов, капитализация, дисконтированный денежный поток. оценка активов — asset valuation** На рынке недвижимости это выражение применяется к оценке земли и строений или земли, зданий и оборудования. Термин часто используется в заключениях экспертов относительно Рыночной стоимости или Стоимости существующего использования имущества, которое может быть включено в бухгалтерские счета компании, когда права собственности на актив не обязательно должны передаваться, но оценка представляет интерес, напр., для акционеров или требуется при слияниях или поглощениях компаний, размещениях акций и ипотеках. Нормативным источником ссылок для оценщика по Европе является ЕСО 2003. оценка бизнеса — business valuation* Акт или процесс выработки заключения или расчета стоимости бизнеса или предприятия либо доли в них. (МР 6, 3.6) оценка девелопмента — development appraisal** 64 Оценка финансовых и практических аспектов девелопмента либо в начале девелопмента, либо в течение его осуществления. оценка «кирпичей и раствора» — bricks and mortar valuation** Понятие оценок «кирпичей и раствора» означает, что они представляют стоимость имущества, обычно оцениваемую на базе торгового потенциала для устранения всех тех элементов, которые идут на генерирование дохода. Таким образом, вся арматура и осветительные приборы, лицензии или разрешения, а также присоединенный к имуществу гудвилл исключаются. ЕГАО рассматривает это не как оценку, а как пропорциональное распределение. оценка состояния окружающей среды — environmental assessment** Отчет, подготавливаемый техническими специалистами, который касается всех связанных с внешней средой аспектов имущества или предлагаемого девелопмента (оценка воздействия окружающей среды). Как правило, это включает выборочные пробы почвы на загрязнение и рассмотрение работы по очистке, которая может быть необходимой, вместе с влиянием шума, генерированием транспортных потоков, зрительным воздействием и т.п. Она может также называться отчетом о качестве земельного участка. При надлежащих обстоятельствах он прилагается к отчету об оценке. оценки «до и после» — before-and-after valuations** Оценки, которые появляются, когда предполагается некоторое изменение в характере оцениваемого актива. Актив сначала оценивается в своем существующем состоянии, а затем — на основе изменения, которое будет сделано. Разница между двумя стоимостями может дать меру вероятного выигрыша или потерь, обусловленных изменением. Метод еще используется в таких случаях, как: (а) общественно вредное стремление к принудительному отчуждению и; (б) запланированная компенсация — напр., после решения суда об аннулировании иска. оценочная (расчетная) стоимость — estimated value Стоимость имущества, определенная профессиональным оценщиком. оценщик — valuer, appraiser* Тот, кто обладает необходимой квалификацией, способностью и опытом для выполнения оценки. В некоторых государствах требуется лицензирование, прежде чем будет разрешено выступать в качестве оценщика. (Кодекс поведения, п. 3.3) См. также профессиональный оценщик имущества. оценщик — valuer, appraiser** Тот, кто проводит оценки (appraisals/valuations). Термин appraiser используется в США и некоторых странах Европы вместо слова valuer. оценщик активов — asset valuer* См. профессиональный оценщик активов. оценщик бизнеса — business valuer* Лицо, которое по своему образованию, подготовке и опыту квалифицируется для проведения оценки бизнеса, интереса в собственности на бизнес, ценной бумаги и/или неосязаемых активов. (МР 6, 3.4) П 65 паритет покупательной способности (ППС) — purchasing power parity (PPP)* Соотношение между двумя или несколькими валютами по их покупательной способности в отношении определенного набора товаров и услуг. партнерство — partnership* Такой «интерес собственности» (ownership interest), в котором двое или большее число лиц совместно владеют бизнесом или имуществом и разделяют прибыли или убытки от него. Партнерства могут быть полными или ограниченными (с ограниченной ответственностью). (Типы имущества 5.1.1.1, 5.1.2.1) первоклассная доходность — prime yield** Характеристика текущей доходности, используемая в оценке имущества, сдаваемого в аренду по полной рыночной стоимости — для рассматриваемого класса имущества имеет наилучшее физическое качество, наилучшее местоположение при наилучшем договоре для съемщика и наилучших условиях аренды. См. текущая доходность. первоначальная доходность — initial yield* См. входная ставка капитализации. первоначальная отдача (первоначальная доходность) — initial return (initial yield)** В инвестиционном анализе — первоначальный чистый доход в дату покупки, выраженный в процентах от цены покупки. См. реверсионная отдача. Ср. срочная доходность. первоначальные затраты — original cost, original outlay Сумма уплаченных денежных средств или эквивалентов денежных средств, либо справедливая стоимость иной компенсации, уплаченной за данный актив на момент его приобретения или создания. В российском бухгалтерском учете часто не делается различия с историческими затратами, те и другие называют «первоначальной стоимостью» Ср. исторические затраты переоцененная сумма — revalued amount* 1) Стоимость основных средств, устанавливаемая путем оценки, как правило, проводимой профессионально квалифицированным Оценщиком. 2) Справедливая стоимость актива на дату переоценки за вычетом последующей накопленной амортизации и последующих накопленных потерь от ослабления. См. также допустимый альтернативный учет. (МСФО 16, 29) переоценка — revaluation** Оценка, проведенная после и относящаяся к дате, более поздней, чем предыдущая оценка. Процедуры и практика переоценивания всех налогооблагаемых объектов имущества к предписанной дате для целей налогообложения имущества, создавая, таким образом, новый список оценок. переход расходов (возмещаемые затраты) — expense pass-throughs* Форма эскалации арендной платы, при которой съемщик платит непосредственную долю операционных расходов. (Термин «переход расходов» используется в Северной Америке; В странах Содружества используется термин «возмещаемые затраты».) персональная движимость — chattel personal 66 В соответствии с англо-американским правом — разновидность движимого имущества. К персональной движимости относятся предметы домашнего обихода, и при смерти одного из супругов переживший супруг на данный вид движимости имеет исключительное право в отличие от других видов имущества, когда имущество разделяется на доли между супругом и родственниками. Персональная движимость включает в себя: вещи во владении, являющиеся осязаемым имуществом (товары, денежные средства и т.д.) и вещи в требовании, являющиеся неосязаемым имуществом (денежные требования). Ср. реальная движимость. письменный отчет — written report* Результаты оценки, сообщаемые клиенту в письменной форме. Письменные отчета могут представлять собой подробные документы, содержащиеся все исследованные материалы и проведенный анализ для установления заключения о стоимости или сокращенные документы, включающие периодические пересмотры стоимости, формы, используемые государственными и другими агентствами или письма клиентам. См. также устный отчет. (МР 9, 3.3) планирование землеустройства — land use planning* Предлагаемая программа, излагаемая местным органом власти для будущего развития района в соответствии с конкретным использованием земли. Планирование землеустройства, приобретающее форму политической власти, осуществляемой государством, создает власть для зонирования. (Комментарий «Оценка на возникающих рынках», 2.3) повышения арендной платы (ступенчатые арендные платежи) - rent escalations (stepped rents)* Корректировки арендной платы в сторону увеличения, основанные на внешних изменениях или индексации и конкретно указываемые в договоре аренды. Термин «повышения арендной платы» используется в Северной Америке; ступенчатые арендной платежи – в странах Содружества. См. переход расходов. подход к оценке — valuation approach* Общепринятая аналитическая методология для расчета стоимости, в которой используется одна или большее число процедур оценки. Все подходы к оценке, основанные на данных рынка, применяют Принцип замещения. См. подход на основе активов, метод сопоставимых продаж, затратный подход, подход на основе (капитализации) дохода, рыночный подход, принцип замещения, подход на основе сравнения продаж. (Понятия/ принципы 9.1; МР 4, 3.25; МР 6, 3.40) подходы к оценке стоимости — approaches to value* См. доходный подход, сравнительный подход, затратный подход. подход на основе активов — asset-based approach* Подход к стоимости, при котором изучается баланс бизнеса, в котором представлены все активы, осязаемые и неосязаемые, и все обязательства по рыночной стоимости или по подходящей учетной сумме. Когда подход на основе активов используется в заданиях, связанных с действующими фирмами, оцениваемыми как постоянно действующие, полученная расчетная величина должна рассматриваться вместе с расчетными стоимостями, полученными при другом (других) подходе (подходах). (МР 6, п. 6.7) подход на основе сравнения продаж — sales comparison approach* 67 Сравнительный подход к стоимости, при котором рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и относящиеся к ним рыночные данные, и устанавливается расчетная величина оценки посредством процессов, связанных со сравнением. Обычно оцениваемое имущество сравнивается с данными по продажам аналогичных объектов имущества, которые были проданы на открытом рынке. Рассматриваются также котировки и предложения о продаже. Также называется методом сопоставимых продаж. (Понятия/ принципы 9.3.2; МР 1, 5.12) подход на основе суммирования — summation approach* См. затратный подход полезность — utility* Является относительным или сопоставимым термином, а не абсолютным условием, который относится к степени полезности товара или услуги. Полезность сельскохозяйственной земли измеряется ее плодородием. Если же участок обладает потенциалом для застройки, его продуктивность измеряется тем, насколько продуктивно он будет обеспечивать возможности использования в жилищных, коммерческих, промышленных или смешанных целях. Для некоторых объектов имущества оптимальная полезность достигается, если они эксплуатируются на индивидуальной основе. Другие объекты имеют большую полезность, если они эксплуатируются как часть группы объектов имущества, или их держат и управляют ими в рамках некоторой совокупности или портфеля объектов имущества. Полезность измеряется в долговременной перспективе; как правило, за весь нормальный срок службы данного объекта или группы объектов имущества. Если имущество, возможно, не имеет достаточно отчетливой степени полезности на дату оценки, требуется полное раскрытие определения стоимости, используемых данных и степени особых допущений или ограничительных условий. (Понятия/ принципы, п.п. 7.2, 7.3, 7.6, 7.7) полная стоимость аренды (ПСА) — full rental value (FRV)** Наилучшая возможная арендная плата, которую можно было бы обоснованно ожидать на открытом рынке для конкретного имущества в заданное время с учетом условий фактической или воображаемой аренды — например, обязанности по проведению ремонтов, прав на уступку или сдачу в субаренду или базы пересмотра. полномочия государства – powers of government* Полномочия, осуществляемые государством, которые налагают определенные ограничения на права собственности. Полномочия государства включают налогообложение, принудительное отчуждение, регулирование и присвоение в случаях наследств, оставленных без завещаний. См. также налогооблагаемая стоимость; бесхозное имущество; принудительное отчуждение 1; принудительное отчуждение 2; право государство на принудительное отчуждение частной собственности; выморочность имущества; планирование землеустройства. полные затраты реализации — total cost, total cost of sales В международной практике величина этого показателя используется только в аналитических целях. Термин может быть переведен также как «суммарные затраты производства и реализации продукции», причем в эту сумму включаются амортизационные отчисления, а также управленческие и административные (общехозяйственные) расходы и коммерческие расходы — см. В российской системе 68 бухгалтерского учета близкий к этому показатель, называемый «полная себестоимость» применяется для налоговых и статистических целей и включает в себя сумму всех прямых и косвенных затрат производства продукции и ее реализации. Помимо «полной себестоимости», на российских предприятиях для целей оценки запасов незавершенной и готовой продукции принято определять «производственную себестоимость». Последняя рассчитывается как разница между полной себестоимостью и коммерческими расходами и не совпадает с той суммой, которая соответствует международному пониманию затрат (производства) реализованной продукции (cost of sales) — см. поправка на количество — quantity allowance (quantum allowance)** В оценке относительно крупного (недвижимого) имущества, когда это уместно точки зрения рынка, конечный вычет из величины аренды или капитала, которая рассчитана на основании сопоставимых объектов меньшего размера; его цель — отразить больший размер предмета оценки. портфель — portfolio* Собрание разнообразных объектов имущества, которыми владеет или управляет одна организация. Набор ценных бумаг, находящихся в собственности юридического лица или физического лица. Выбор состава портфеля определяется тем, что хотел бы получить владелец: прирост доходов или увеличение капитала, поскольку в этом отношении между ценными бумагами существуют заметные различия. последующие затраты — subsequent expenditure* Последующие затраты, относящиеся к основным средствам, которое уже были признаны, должны добавляться к учетной сумме актива, когда существует вероятность, что предприятие будет получать поток будущих экономических выгод сверх первоначально определенной нормы существующего актива. Все прочие последующие затраты должны признаваться как расходы периода, в котором они понесены. (МСФО 16, 23) постоянная покупательная способность — constant purchasing power Сумма денег, которая необходима в данный момент времени для покупки некоторой неизменной по составу «потребительской корзины». См. паритет покупательной способности. продажа по частному соглашению – private treaty sale* Продажа, о которой переговоры и сделки заключаются между лицами, а не посредством аукциона или иного метода. Цена продажи, уплачиваемая в частном соглашении о продаже, обычно не известна никому, кроме сторон сделки. (МР 5, 3.17). См. также аукционная цена, цена, уплачиваемая с молотка. производственный потенциал — service potential Будущие экономические выгоды, воплощенные в активе в терминах «потенциального вклада», прямого или косвенного, в поток денежных средств и эквивалентов денежных средств в организацию. Производственный потенциал измеряется как уровень производственной мощности, которую пришлось бы возместить, если бы организация лишилась данного актива. В государственном секторе понятие производственный потенциал занимает место денежных потоков свободного рынка, и используется для тестирования на адекватность активов — по прибыльности — активам, применяемым в частном секторе. Производственный потенциал измеряется на уровне производственной мощности, которую пришлось бы заместить, если бы организация была бы лишена актива. В государственном секторе продолженный производственный потенциал выражается в количественных терминах — таких, как остаточный срок службы и остаточная 69 производственная мощность. Проверка адекватности производственный потенциал, которая определяет, удовлетворяет ли актив требованиям, установленным для его производственной мощности, обычно проводится директорами или менеджерами актива. См. функциональный потенциал. (Термин «производственный потенциал» используется в странах Содружества.) (МПО 1, А6.4; МФБ Стандарт 14,11; Комментарий «Оценка стоимости активов государственного сектора», 2.9) поток денежных средств — cash flow* Фактический или расчетный периодический чистый доход, создаваемый поступлениями и затратами/расходами в эксплуатации и в конечном счете продаже имущества, приносящего доход. Валовой Денежный поток: Чистый доход после вычета налогов плюс неденежные расходы, такие, как амортизация осязаемых и неосязаемых активов, равен валовому денежному потоку. Чистый денежный поток от собственного капитала: валовой денежный поток минус увеличения оборотного капитала (уменьшения прибавляются), минус капитальные затраты, минус снижения основной суммы долга в инвестированном капитале плюс увеличения основной суммы долга в инвестированном капитале равняется чистому денежному потоку от собственного капитала. Чистый денежный поток инвестированного капитала: Чистый денежный поток от собственного капитала плюс выплаты процентов, очищенный от корректировки налогов минус чистые увеличения основной суммы долга равен чистому денежному потоку инвестированного капитала. (МР 4, п. 3.6; МР 4, п. 3.6; МР 6, п. 3.34.1; МР 4, 3.6; МР 6, п. 3.34.2) См. также чистый денежный поток, движение денежных средств. права вмешательства — step-in rights** Право стороны контракта принимать на себя права и обязанности другой стороны в этом контракте, если последняя сторона оказывается неплатежеспособной и не может соблюдать свои обязательства или в случае, когда существуют достаточные основания полагать, что эта сторона не сможет в скором будущем выполнять свои обязательства. право государство на принудительное отчуждение частной собственности – eminent domain* Право государства изымать частную собственность для общественного использования после выплаты справедливой компенсации. Термин употребляется в Северной Америке. См также принудительное отчуждение I, принудительное отчуждение II. право прохода — right of way* Право или привилегия, приобретенные на основе договора, на проход по полосе земельной недвижимости, принадлежащей другому. См. также сервитут. (Типы имущества 2.2.4.2) правовые рамки — legal framework* Всесторонний свод законов, применимых в принудительном порядке, устанавливающих права и интересы. Связанные с собственностью на имущество, а также властные полномочия, осуществляемые государством в отношении имущества. (Комментарий «Оценка на возникающих рынках», 2.2.) предвидение — anticipation* См. принцип предвидения. 70 предложение (на рынке имущества) — supply (in a property market)* Количество интересов в имуществе, имеющееся для продажи или сдачи в аренду по различным ценам на данном рынке в данный период времени в предположении, что затраты производства и оплата труда остаются постоянными. См. также спрос, рынок, принцип предложения и спроса. (Введение в МСО 1 и МСО 2, 2.2) предметы коллекционирования – collectibles* Широкий термин для описания предметов, которые собирают в силу их редкости, новизны или уникальности. В некоторых государствах этот термин может среди прочего применяться к коллекциям произведений изящных искусств, предметов античности, драгоценных камней и ювелирных изделий, музыкальных инструментов, нумизматическим и филателистическим коллекциям, редким книгам и архивным материалам. В других местах этот термин обычно используется для этого и для широкого разнообразия других предметов, не входящих в какую-лтбо другую категорию. (МР 5. 3.2). предполагаемый темп роста — implied growth rate** Годовая ставка процента, с которой доход от аренды инвестиции в конкретную недвижимость, сдаваемую за непомерную плату, должен будет увеличиваться (в релевантные даты пересмотров арендной платы и реверсий), чтобы обеспечить согласованность инвестиций с выбранной ставкой доходности при погашении (целевой ВСО), тем самым, оправдывая надлежащую отдачу на дату ликвидации или оценки. Для инвестиции в недвижимость в качестве базы для целевой ВСО обычно принимается доходность, предлагаемая по долгосрочным государственным облигациям с большим купоном. Из-за внутренне присущих недостатков недвижимости как инвестиции, например, из-за неликвидности и устаревания, целевая ВСО может быть, скажем, на 2% выше, чем у государственных облигаций. Различные модели для пересмотра отражаются путем изменения ставки, например, если недвижимость следует семилетней, а не пятилетней модели, то предполагаемый темп роста должен быть больше, чтобы год от года согласовываться с целевой ВСО. предпринимательская прибыль (ПП) — trading profit Расчетная величина предпринимательского стимула (дохода, вознаграждения) или прибыли (убытков) девелопера. См. затратный подход (метод)* См. также чистая предпринимательская прибыль (ЧПП)**; скорректированная предпринимательская прибыль (СПП)** предприятие бизнеса (торгово-промышленное предприятие) — business enterprise* Коммерческая, промышленная сервисная или инвестиционная организация, осуществляющая некую экономическую деятельность: обычно предприятие, целью которого является извлечение прибыли. Предприятие бизнеса может быть некорпорированным (единоличные, партнерства) или корпорированным (закрытым или открытым), или принимать форму трастовых организаций либо составных организаций. Интерес собственности в бизнесе может быть неразделенным, разделенным среди акционеров и/или включать мажоритарный интерес и миноритарный интерес. Бизнес может оцениваться с помощью (см.): подхода на основе активов, подхода на основе капитализации дохода или подхода на основе сравнения продаж. См. также действующее предприятие, холдинговая компания (инвестиционный бизнес), производственная компания, имущество с торговым потенциалом. (Типы имущества 4.1, 4.2, 4.7, 4.8; МР 6, 3.5) 71 Интерес собственности в бизнесе выражается, прежде всего, пакетом акций (в т.ч. «контрольным» и с разными степенями контроля). В 2003 году ЕГАО приняло дополнение к Руководству ЕСО 7 «Оценка бизнеса», в котором содержится только две дефиниции (в п. 7.04): Стоимость бизнеса обычно выражается ссылкой к стоимости собственного капитала (см.) или к стоимости предприятия (см.). В РФ «предприятие» толкуется как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением имущественных прав. предприятие коммунального (публичного) хозяйства — public utility plant* Объект имущества, который: а) производит существенную услугу или товар для потребления широких масс; и б) обычно представляет собой монопольного или квази-монопольного поставщика, подлежащего государственному контролю в некоторой форме. (Комментарий «Оценка стоимости активов государственного сектора», 2.14.) премия (премия за аренду) — premium (lease premium)* Цена, уплачиваемая настоящим или будущим арендатором арендодателю, обычно в виде компенсации арендной платы или за снижение арендной платы до уровня, ниже того, который имел бы место в противном случае. премия за контроль — control premium* Дополнительная стоимость, присущая контрольному пакету (контрольному интересу), которая отражает его власть контроля в противоположность миноритарному интересу. См. также скидка на недостаточность контроля. (МР 6. 3. 13) прибыль на одну акцию — earnings per share (EPS), net earnings per common share, net income per share Показатель, включаемый в отчет о прибылях и убытках компании. Рассчитывается путем деления чистой прибыли на средневзвешенное число обыкновенных акций и их эквивалентов (см. эквиваленты обыкновенных акций), находящихся в обращении. Характеризует прибыльность бизнеса и используется при сравнении различных компаний. прибыль от производственной деятельности — operating income, operating profit См. прибыль от реализации, операционная прибыль прибыль от реализации (операционная прибыль) — operating income, operating profit В соответствии с МСФО определяется как разница между выручкой-нетто и суммой затрат реализации товаров (продукции, услуг), коммерческих и управленческих расходов. В российском бухгалтерском учете в затратах на реализацию продукции учитываются еще проценты по уплате налогов. См. операционная прибыль приведенная стоимость — present value* Текущая (current) денежная стоимость будущих денежных потоков. См. дисконтированная стоимость. приведенная стоимость — present value** Будущая ценность денежной суммы, дисконтированной до ее нынешнего эквивалента с учетом всех релевантных обстоятельств, включая, напр., инфляцию или налогообложение. См. дисконтирование. 72 приведенная стоимость одного евро (или другой денежной единицы) — present value of one euro (or other unit of currency)** Ценность на конкретную дату одного евро (или другой денежной единицы), подлежащей получению через заданное число лет, дисконтированная по выбранной ставке процента. Является величиной, обратной сумме в 1 денежную единицу. приведенная стоимость одного евро (или другой денежной единицы) ежегодно — present value of one euro (or other unit of currency) per annum** Сегодняшняя ценность, как капитальной суммы, права получать один евро (или другую денежную единицу) ежегодно для заданного числа лет, когда получение каждого года дисконтируется по выбранной ставке процента, и их приведенные стоимости суммируются. Является синонимом понятия «ценность за годы» (см.). приведенная стоимость суммы в 1 доллар за период — present value of $1 per period* Приведенная к нынешнему дню ценность (worth) или капитальная сумма права получать сумму в 1 доллар в течение заданного числа будущих периодов, когда каждое периодическое поступление дисконтируется по выбранной ставке процента (см.), и индивидуальные приведенные стоимости суммируются. Является синонимом «ценности за годы» (см.). признание — recognition* Процесс включения в баланс или в отчет о прибылях и убытках некоторого объекта, который удовлетворяет определению элемента и удовлетворяет следующим критериям: а) есть вероятность того, что любая будущая экономическая выгода, связанная с этим объектом будет поступать на предприятие или исходить от предприятия; и б) для этого объекта имеются затраты или стоимость, которые могут быть надежно измерены. Признание содержит описание объекта на словах и посредством денежной суммы, а также включение этой суммы полностью в балансовый отчет или в отчет о прибыли. Объекты, которые удовлетворяют критериям признания, должны быть признаны в балансовом отчете или в отчете о прибыли. Неудача в признании таких объектов не может быть исправлена ни раскрытием используемой учетной политики, ни пояснительными записками или материалами. (МСФО Принципы 82, 83) принудительное отчуждение I – compulsory acquisition/purchase I* В соответствии с предусмотренными законом процедурами и практикой – отчуждение государством частного имущества для общественного пользования после выплаты установленной законом компенсации. Термин compulsory acquisition/purchase используется в странах Содружества. В Северной Америке используются термины condemnation и damages. См. также принудительное отчуждение II и право государство на принудительное отчуждение частной собственности принудительное отчуждение II – condemnation Акт или процесс осуществления права государства на принудительное отчуждение частной собственности. При принудительном отчуждении потеря в стоимости для остатка, являющаяся результатом частичного изъятия, известна как ущерб. Термины «принудительное отчуждение» и «ущерб» используются в Северной Америке. См также принудительное отчуждение I, право государства на принудительное отчуждение частной собственности. принадлежности и приспособления — fixtures and fittings* 73 См. торговые принадлежности и принадлежности арендатора. принцип вклада — principle of contribution Принцип оценки имущества, гласящий, что каждая часть оцениваемого имущества вносит свой вклад в его способность приносить доход. принцип замещения — principle of substitution* Первостепенный общий экономический принцип, который гласит, что расчетливый человек не будет платить за товар или услугу больше, чем затрачивает, приобретая столь же удовлетворительный заменитель этого товара или услуги при отсутствии осложняющих факторов времени, большего риска или неудобств. Наименьшие затраты наилучшей альтернативы — как для заменителя, так и для оригинала — свидетельствуют об установлении Рыночной стоимости. Этот принцип играет фундаментальную роль для всех трех подходов к оценке Рыночной стоимости. (Понятия/принципы, п. 9.2.) См. альтернативные издержки принцип избыточной продуктивности — principle of surplus productivity Экономический принцип, который гласит, что любая прибыль, остающаяся после оплаты труда, менеджмента и капитала, должна быть отнесена на счет земли. принцип изменения — principle of change Принцип оценки, гласящий, что экономические и социальные условия постоянно вызывают изменение ситуации на рынке. Оценщики должны отслеживать эти изменения и всегда рассматривать состояние рынка как переходное, когда будущее имеет большее значение в сравнении с прошлым. принцип конкуренции — principle of competition Экономический принцип, утверждающий, что если на рынке какие-либо продукты обеспечивают получение чрезмерно высокой прибыли, то неизбежно появление конкурентов, что приведет к снижению этой прибыли. принцип наиболее эффективного использования — principle of highest and best use См. наиболее эффективное использование. принцип повышающейся и понижающейся отдачи — principle of increasing and decreasing returns Принцип оценки, гласящий, что увеличение затрат факторов производства (труда, капитала и т.д.) не обязательно приводит к повышению стоимости имущества, равному этому увеличению. принцип последовательного использования — principle of consistent use* Принцип, согласно которому земля не может оцениваться на базе одного использования, в то время как улучшения оцениваются на базе другого. К принципу последовательного использования следует обращаться там, где использование земли меняется, и тогда, когда объекты имущества отводятся на временное промежуточное использование. Улучшения, которые не представляют наиболее эффективное использование земли, но имеют значительные остаточные физические сроки жизни, могут иметь промежуточное использование с временной стоимостью, могут вовсе не иметь стоимости или даже иметь отрицательную стоимость, если для их устранения нужны значительные затраты. принцип предвидения — principle of anticipation* Стоимость созидается ожиданиями будущих выгод. 74 Принцип оценки имущества, согласно которому рыночная стоимость доходного имущества равняется приведенной к текущему моменту сумме будущих доходов плюс приведенная к текущему моменту цена его будущей продажи. (Типы имущества, п. 2.7.3) принцип предложения и спроса — principle of supply and demand* Цена благ, услуг или предметов потребления изменяется в обратной зависимости от их предложения и в прямой зависимости от спроса на них. См. также спрос, рынок, предложение. (Введение в МСО 1 и МСО 2.2.1) принцип «c» или «без» — with-without principle Принцип для определения тех денежных потоков (см. движение денежных средств), которые связаны с данным решением об инвестициях. Согласно этому принципу, если существуют два «мира»: один с этими инвестициями, другой — без них, то все денежные потоки, которые различаются в этих двух «мирах», связаны с этим решением, а те, которые совпадают, не связаны с ним. принцип сбалансированности — principle of balance Экономический принцип, гласящий, что на свободном рынке существует тенденция к выравниванию между спросом и предложением с течением времени. принцип соответствия — principle of conformity Принцип оценки, гласящий, что тесная взаимосвязанность соседствующих объектов имущества обеспечивает их максимальную стоимость. В настоящее время находит меньшее применение, чем в прошлом. принципы оценки — valuation principles* Группа экономических принципов, применяемых при оценке. Сюда относятся (см.): принцип предвидения, принцип замещения, принцип изменения, принцип конкуренции, принцип сбалансированности, принцип повышающейся и понижающейся отдачи, принцип вклада, принцип избыточной продуктивности, принцип соответствия, принцип предложения и спроса, принцип наиболее эффективного использования. приравненная доходность — equated yield** При оценке инвестиционного (недвижимого) имущества — внутренняя ставка отдачи, являющаяся ставкой дисконтирования, которая должна применяться к потоку доходов в течение срока амортизации инвестиции, так чтобы полная сумма дохода, дисконтированного по этой ставке, равнялась капитальным затратам. Ставки аренды при пересмотре, возобновлении или пересдаче в аренду учитывают ожидаемые будущие изменения суммы арендной платы, обусловленные вариациями стоимости денег, т.е. расчет отражает взгляды оценщика на влияние инфляции (или, как он полагает, дефляции), а также его взгляды на изменения суммы арендной платы, обусловленные другими факторами. прирост (стоимости) капитала — capital gain Разница между ценой приобретения актива и ценой его перепродажи (при повышении его рыночной стоимости). приростная доходность — incremental yield** В анализе приростной доходности — это внутренняя ставка отдачи, рассчитанная по соотношению между приведенной стоимостью как отдельных капитальных затрат, так и денежных потоков в рассматриваемом проекте. 75 См. анализ дисконтированного денежного потока. письменный отчёт - written report* Результаты оценки, сообщаемые клиенту в письменной форме, которая включает электронную связь. Письменные отчеты могут представлять собой описательные документы, содержащие все изученные соответствующие материалы и проведенный анализ с целью получения заключения о стоимости или сокращенные описательные документы, включая периодические пересмотры стоимости, формы, используемые государственными и иными агентствами или письма клиентам. (МСО 3, 3.3) См. также устный отчет. проверка оценки – valuation review* Задание на оценку, которое охватывает круг типов и целей. Принципиальной характеристикой, общей для всех проверок оценок, является то, что Оценщик выражает беспристрастное суждение при рассмотрении работы другого Оценщика. При проверке оценки может быть поддержано то же заключение о стоимости в рассматриваемой оценке, либо ее результатом может быть несогласие с заключением о стоимости. Проверки оценки могут обеспечивать проверку надежности по оценке, равно как и проверку прочности работы Оценщика, который разрабатывал ее, в том, что касается знаний опыта и независимости Оценщика. (МР 11, 3.1) В некоторых государствах проверка оценки может быть также уточнением, проводимым Оценщиком той же оценочной фирмы, которая проводила первоначальную оценку. Проводящие оценки организации по всему миру проводят различие между разными типами проверок, например, - административными проверками (проверками соблюдения), техническими проверками, кабинетными проверками, проверками в поле, проверками для того, чтобы убедиться, что оценка проведена в соответствии с профессиональными стандартами (где принимаются базы оценки, используемые в рассматриваемой оценке), проверки, в которых собирается общая рыночная информация для подкрепления или опровержения заключения о стоимости, и проверки, в которых исследуются специфические данные в рассматриваемой оценке с сопоставимыми данными из выборочной группы. проверка в поле – field review* Проверка оценки, которая включает обследование внешней, а иногда и внутренней части имущества – предмета оценки и, возможно, обследование сопоставимых объектов имущества с целью подтверждения данных, представленных в отчете. Обычно проводится с использованием контрольного перечня, охватываемого все пункты, рассматриваемые в кабинетной проверке и может также включать подтверждение данных рынка, исследования с целью сбора дополнительных данных и верификацию программных средств, использованных при подготовке отчета. (МР 11, 3.5) См. также кабинетная проверка. продажа и возвратная аренда (возвратный лизинг) — sale and leaseback* Одновременная продажа недвижимости и сдача ее в аренду продавцу. Покупатель становится арендодателем или домовладельцем, а покупатель — арендатором или съемщиком. Так как возможны уникальные обстоятельства или отношения между сторонами, сделки по продаже и возвратной аренде могут включать или не включать типичные условия рынка. (МР2, п. 3.1.12) производственный (функциональный) потенциал – service potential* Способность обеспечивать товары и услуги в соответствии с задачами организации, будь эти задачи создание чистых притоков денежных средств или обеспечение товаров и услуг определенного объема, количества и качества бенефициарам либо акционерам. В 76 общественном секторе понятие производственного потенциала занимает место свободных денежных потоков и теста на адекватную прибыльность, применяемых в частном секторе. Тест на адекватный производственный потенциал, который определяет, соответствует ли актив набору требований для его производственной мощности, обычно берут на себя директора/менеджеры организации. (МР 8, 3.7) Будущие экономические выгоды, воплощенные в активе в терминах потенциала, который он должен внести – прямо или косвенно – в поток денежных средств или эквивалентов денежных средств, поступающих в организацию. Производственный потенциал измеряется как уровень производственной мощности, которую пришлось бы заместить, если бы организация оказалась лишенной актива. В количественно измеримых терминах потенциал непрерывной службы выражается как остаточный срок полезной службы остающейся производственной мощности. Термин «производственный потенциал» употребляется в странах Содружества. промышленная собственность — industrial property Собирательный термин, включающий охраняемые законом права на изобретения, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования и указания происхождения или наименования места происхождения товара, а также права, относящиеся к защите против недобросовестной конкуренции. профессиональный оценщик активов — professional asset valuer* Лицо, обладающее необходимой квалификацией, способностью и опытом проведения оценок земли, зданий и/или установок, машин и оборудования обычно для включения в финансовые отчеты компании. См. также профессиональный оценщик имущества. (Введение/ цели и область применения МСО) профессиональный оценщик имущества — professional property valuer* Лицо, которое обладает необходимой квалификацией, способностью и опытом рассчитывать стоимость — обычно стоимость недвижимого имущества — для разнообразных целей, в том числе операций, связанных с передачами прав собственности на имущество, имущества, рассматриваемого как обеспечение ссуд и закладных, имущества, составляющего предмет судебной тяжбы или находящемся в процессе рассмотрения в связи с налогообложением и имущества, рассматриваемого как основные средства в финансовой отчетности. Профессиональный Оценщик может также обладать специфическими знаниями для проведения оценок других категорий имущества, т.е. недвижимого имущества, бизнеса и финансовых интересов. См. также внешний оценщик, независимый оценщик, внутренний оценщик, профессиональный оценщик активов, оценщик. (Введение/ цели и область применения МСО) проходящая арендная плата — passing rent* См. договорная арендная плата. (Термин «договорная арендная плата» употребляется в Северной Америке; «проходящая арендная плата» используется в странах Содружества). процедура оценки — valuation procedure* Акт, характер и техника выполнения шагов метода оценки. (МР 4, 3.27; МР 6, 3.42) прямая капитализация — direct capitalization Метод оценивания недвижимости (компании, бизнеса) путем капитализации дохода. Ставка капитализации определяется как частное от деления суммарного чистого дохода (от эксплуатации приобретенных на рынке объектов) на сумму продажных цен этих объектов. Оценочная стоимость рассматриваемого объекта рассчитывается путем деления чистого дохода от его эксплуатации на эту ставку. 77 прямые затраты — direct cost(s)* Затраты, связанные непосредственно с физическим созданием актива, такие, как затраты материалов или труда. пустой — void** Пустующая или неиспользуемая площадь в здании или ином сооружении. Незанятая или несданная в аренду площадь, особенно в здании, сдаваемым многим съемщикам. Не имеющий юридической силы, например, о сомнительном контракте. пучок прав — bundle of rights* Сочетание прав, связанное с собственностью на недвижимость. Понятие «пучка прав» уподобляет собственность на имущество пучку прутиков, каждый из которых представляет отличное от других отдельное право собственника имущества, например, право пользования, продажи, сдачи в аренду, дарения или выбора осуществления всех или никакого из этих прав. (Понятия/принципы, п. 2.3; Типы имущества, п. 2.2) Р раскрытие (информации) — disclosure Раскрытие компанией информации о своей деятельности. Перечень сведений, подлежащих обязательному раскрытию, устанавливается законом; включает информацию, знание которой необходимо для обоснованного принятия инвестиционных решений. растениеводческие фермы – cropping farms* Сельскохозяйственные объекты имущества, используемы для выращивания продуктов, которые, как правило, сеют и убирают выращенный урожай в рамках двенадцатимесячного цикла. Объекты имущества, используемые для ежегодного выращивания растений, могут выращивать более одного вида однолетней культуры за один и тот же период и могут использовать или могут не использовать для производства культур орошение. Некоторые продукты являются однолетними культурами, которые можно оставлять в земле за пределами двенадцатимесячного цикла в соответствии с условиями одного контракта или в обстоятельствах, когда рыночные условия не являются благоприятными. Эти культуры будут сохраняться в течение более одного года после уборки урожая, но они считаются менее чем постоянными. (МР 10, 3.1). См. также орошаемая земля, многолетние растения. расходование — expenditure В международной практике бухгалтерского учета этот термин означает уменьшение величины активов или увеличение размера обязательств, связанные с приобретением товаров или услуг. В российском бухгалтерском учете термин «расходование» не используется, хотя в дореволюционной России он находил применение. В современных переводах чаще всего этот термин англоязычного происхождения по смыслу соответствует «издержкам» или «затратам», хотя переводится при этом как «расходы». расход(ы) — expense(s)* См. операционные (эксплуатационные) расходы В международной практике бухгалтерского учета этот термин обозначает уменьшение величины активов или увеличение размера обязательств, связанные с использованием товаров или услуг в процессе текущей деятельности предприятия в рамках учетного периода — напр., амортизационные отчисления, накладные расходы. 78 расчетливое деление — prudent lotting** Для целей оценки — принцип деления, если это уместно, на две или большее число частей, которые, как считается, вероятно, привлекут наилучшую возможную цену, например, для налогообложения капитала — такую, как налог на наследство. расчетная арендная плата — rental value** Плата за аренду некоторого имущества, которую, по разумным ожиданиям, можно было бы запрашивать на открытом рынке в заданное время при условиях подходящего договора аренды. Ср. стоимость капитала (капитального имущества). реальная движимость — chattel real В соответствии с англо-американским правом — разновидность движимого имущества. К реальной движимости относится, например, строение, находящееся на арендованном участке, которое, по желанию арендодателя, может быть снесено или перенесено на другое место. Независимо от срока аренды земельного участка, англо-американское право отказывается признавать строение на арендованном участке недвижимым имуществом. Ср. движимое имущество, персональная движимость. реальное имущество («риэлти») — realty* Юридический термин, используемый в некоторых государствах для обозначения недвижимости или недвижимого имущества в отличие от предметов движимости. (Типы имущества 2.1.1) См. также движимость. Термин, возникший в системе англо-американского права. Термин «риэлти» юридически обозначает как недвижимое имущество, так и физическую недвижимость. Во многих государствах коммерческая деятельность с объектами недвижимого имущества называется риэлторской, соответственно: риэлтор, риэлторская компания. См. также недвижимое имущество, недвижимость реверсивная отдача (реверсивная доходность) — reversionary return (reversionary yield)** Доход на реверсию от имущества, выраженный как процент от цены покупки. Ср. доходность реверсии. См. первоначальная отдача. регрессионный анализ — regression analysis** Один из набора статистических методов, цель которых — выразить количественную связь между двумя или большим числом групп данных, обычно известных как переменные. Цель его обычно заключается в том, чтобы сделать возможными количественные предсказания или прогнозирование одной из зависимых переменных. резервная цена — reserve price* Наименьшая приемлемая цена, устанавливаемая продавцом. риск и прибыль девелопера — developer’s risk and profit** При остаточной оценке разрешенная сумма на покрытие: (1) как расчетной суммы, необходимой для того, чтобы отразить элемент риска в промежутке между датой оценки и завершением программы девелопмента, (2) так и суммы для удовлетворения требования девелопера в отношении прибыли. рынок — market* Среда, в которой осуществляется обмен товарами и услугами между покупателями и продавцами через посредство механизма цен. Понятие рынка подразумевает возможность 79 перехода товаров и/или услуг из рук в руки без излишних ограничений на деятельность продавцов и покупателей, при этом каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и осведомленности, представлений о сравнительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, национальным или международным. Международные стандарты оценки (см.) определяют рынок как систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через посредство механизма цен (иногда рынком называют также и место, где совершаются эти операции). Понятия/ принципы 4,4; Введение в МСО 1 и МСО 2, п. 2.0 рыночная арендная плата — market rent* Расчетная денежная сумма, за которую имущество или пространство в пределах имущества было бы сдано на аренду в дату оценки в независимой коммерческой сделке на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Если условия аренды отклоняются от тех, которые рынок посчитал бы надлежащими, то рыночная арендная плата, применимая к этой аренде, также будет отклоняться, как отражение этих условий. Также называется экономической рентой или экономической арендной платой. рыночная стоимость — market value* Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Понятие Рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и действия рынка и базу для оценки большей части ресурсов в экономике, основанной на рынке. Профессионально выведенная Рыночная стоимость — это объективная оценка установленных прав собственности на конкретное имущество на заданную дату. (МСО 1, п. 3.1). См. также наиболее эффективное использование, нерыночные базы стоимости. рыночная стоимость — market value** Определение, утвержденное МКСО/ЕГАО (IVSC/TEGoVA), именуемое при ссылках «определением», гласит: «Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения». Ср. рыночная цена. рыночная стоимость Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 80 - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. См. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (29 июля 1998 года № 135-ФЗ с изменениями от 14 ноября 2002 года № 143-ФЗ) рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. (В Стандарте нет конкретных формулировок ФЗ-135 – без объяснений.) рыночная стоимость для существующего использования (РССИ) (или стоимость существующего использования) — market value for the existing use (MVEU) (or existing use value)* В 1998 г. МКСФО и МКСО отказались от использования понятия Рыночная стоимость для существующего использования и убрали его из своих стандартов. Это решение возникло из рассмотрения пересмотров МСФО 22 (Объединения бизнеса), и был сделан вывод, что ссылки на существующее или ожидаемое использование несовместимы с определением справедливой стоимости и не должны игнорировать это определение. Определение понятия справедливой стоимости относится к цене сделки. На эффективном рынке о ценах сделок нельзя обязательно говорить, что они отражают чисто существующее использование или чисто альтернативное использование, так как разные участники рынка могут иметь разные взгляды. Ссылки на существующее использование и ожидаемое использование были убраны из МСФО 22, равно, как и ссылка из МСФО 16 (Основные средства). Поскольку понятие «Рыночной стоимости для существующего использования» было специально разработано для использования в финансовой отчетности, поэтому это понятие не должно больше использоваться Оценщиками при составлении отчетов о стоимости, предназначенных для использования в финансовых отчетах, составляемых в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности. Тем не менее, следует отметить, что от этого понятия не отказались повсеместно составители национальных стандартов финансовой отчетности, и оно сохраняется в использовании при некоторых юрисдикциях. Прежнее определение МСО этого понятия было денежной расчетной суммой, за которую состоялся бы обмен незанятого актива на дату оценки, основанной на продолжении его существующего использования, между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Хотя применяется понятие незанятости, но предполагается, что эксплуатация объекта имущества будет продолжаться при его существующем использовании актива. МПО 1, 6.2.10; Комментарий: Оценка стоимости активов публичного сектора, 2.3 рыночная стоимость для существующего использования (теперь именуемая в ЕСО 2000 как «стоимость существующего использования») — market value for existing use (now referred to in EVS 2000 as «existing use value»)** Стоимость существующего использования определяется как расчетная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества в дату оценки, основанной на продолжении его 81 существующего использования, но в предположении, что имущество не занято, между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны каждая действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Ее следует интерпретировать с учетом подробного комментария. (Стандарт 4.41-4.62). рыночная цена — market price** Сумма, реализуемая при продаже имущества на данном рынке, т.е. цена, по которой была заключена последняя сделка. Часто это понятие ошибочно используется как синоним понятия «рыночная стоимость». Ср. цена продажи. рыночный подход — market approach* Любой подход к стоимости, основанный на использовании данных, которые отражают рыночные операции и рассуждения, который соответствует мышлению участников рынка. Общий способ расчета показателей стоимости для актива с использованием одного или большего числа методов, которые сравнивают рассматриваемый актив с аналогичными активами, которые были проданы. (МР 4, 3.19; МР 6, 3.27) С свободный денежный поток — free cash flow Денежный поток (см. движение денежных средств), которым располагает компания после финансирования всех инвестиций, которые она находит целесообразным осуществить. Определяется как прибыль от реализации после уплаты налогов плюс амортизационные отчисления минус инвестиции. Считается, что наличие значительного по величине свободного денежного потока является привлекательным для лиц, активно занимающихся скупкой контрольных пакетов акций компаний. сделка «на расстоянии вытянутой руки» — arm’s length transaction См. коммерческая сделка. себестоимость актива — cost of asset См. затраты (производства) актива. См. также полные затраты реализации сельскохозяйственная деятельность – agricultural activity* Управление предприятием по биологической трансформации живых животных или растений (биологических активов) для продажи, в сельскохозяйственную продукцию или в дополнительные биологические активы. (МСФО 41,5) сельскохозяйственные объекты имущества специализированные или специального назначения – specialised or special purpose agricultural properties* Сельскохозяйственные объекты имущества, которые, как правило, не используются для выращивания культур, но которые используются для обработки, переработки или хранения культур после уборки урожая. Эти объекты имущества часто имеют небольшую земельную базу, которая широко снабжена структурными улучшениями (зерновые элеваторы) и оборудованием (подъемные машины). Объекты имущества можно часто классифицировать как объекты специального назначения по характеру производимого товара. Примерами служат овощеводческие фермы, птицефермы, фермы по выращиванию сертифицированных семян зерновых культур или цветоводческие фермы, а также конюшни по разведению или тренировке скаковых лошадей. (МР 10, 3.8) сервитут — easement (servitude)* 82 Невладельческое право в земельном имуществе, передающее право пользования, но не право собственности, на часть имущества. См. также право прохода. (Типы имущества, 2.2.4). Право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т.д. сертификат оценки или отчет об оценке — valuation certificate or valuation report* Документ, который разъясняет аналитические процессы, предпринимаемые для проведения оценки, представляющий содержательную информацию, используемую в анализе и описывающий результаты анализа, приводящего к заключению о стоимости. Отчеты об оценке могут быть иметь устную или письменную форму. Тип, содержание и объем отчета меняются в соответствии с предполагаемым пользователем, регулятивными требованиями, постановлениями судов, типом имущества и характером и сложностью задания. По всему настоящему Руководству термины сертификат оценки и отчет об оценке используются как равнозначные. Согласно использованию в некоторых государствах (СК) термин сертификат оценки обозначает документ, в котором Оценщик подтверждает сумму оценки имущества. Сертификат оценки обычно представляет собой краткое письмо, хотя он может также принимать форму подробного отчета. В этом смысле сертификат оценки является синонимом сертификации стоимости, используемой в других государствах (США). Термины сертификат оценки и сертификат стоимости также различаются по значению. Рассмотрение понятия «сертификат стоимости» — см. сертификация стоимости. См. также минимальное содержание сертификата оценки или отчета об оценке. сертификат оценки — valuation certificate** Документ, в котором оценщик подтверждает сумму своей оценки объекта имущества или группы объектов. См. отчет об оценке. сертификат стоимости — certificate of value* См. сертификация стоимости. сертификация стоимости — certification of value* Требуется в некоторых государствах в установленной форме для включения в Отчет об оценке. В сертификации стоимости оценщик заявляет, что заявления о фактах, представленных в отчете, являются корректными и максимально отражают знания Оценщика; анализ и выводы ограничиваются только изложенными в отчете допущениями и условиями; Оценщик не имеет (или, если имеет, то указанный конкретный) интерес в рассматриваемом имуществе; вознаграждение оценщика не зависит от какого-либо аспекта отчета; Оценка проводилась в соответствии с этическим кодексом и стандартами исполнения; Оценщик удовлетворял требованиям в отношении непрерывного образования; Оценщик проводил (или не проводил) личное обследование имущества; и никто, кроме указанных конкретно лиц, не оказывал содействие в подготовке отчета. Термин сертификат стоимости или заявление о стоимости, используемый в некоторых государствах (в СК и в США, соответственно), не имеет отношения к Отчетам об оценке, а обозначает два других документах, составляемых для целей, установленным законом. Один представляет собой форму, подписываемую покупателем имущества, где 83 указывается уплаченная цена для целей определения налога на продажу или гербового сбора, наследственные пошлины или планирования наследства. Другой — это документ, подтверждающий стоимость имущества, проданного органу власти, осуществляющего полномочия принудительного отчуждения. Поскольку государственные административные учреждения не требуют понимания аналитического процесса, лежащего в основе оценки, сертификат стоимости или заявление о стоимости содержит лишь объявленную Рыночную стоимость имущества, подтвержденную законным руководителем учреждения, дату оценки и самую голую информацию об имуществе и об оценке. МР 9, 3.6 синдикат — syndication* Юридическое лицо, связанное партнерством, часто организуемое полным партнером с инвесторами в качестве ограниченных партнеров, через которое образуется пул денежных средств для приобретения и развития проектов, связанных с недвижимостью или рискованными коммерческим операциями. (Типы имущества, п. 5.1.2.1) синергия — synergy Экономия и другие выгоды, получаемые в результате объединения двух или большего числа компаний благодаря более полному использованию имеющихся у них возможностей (опыта и квалификации работников, каналов сбыта продукции др.). При этом стоимость объединенного объекта превышает стоимость его составляющих, рассматриваемых изолированно. Обеспечение синергии является главной целью при слияниях и поглощениях компаний. См. специальная стоимость скидка на недостаточность контроля — discount for lack of control* Сумма или процент, вычитаемый из пропорциональной доли стоимости 100% пакета акций в бизнесе, отражающая некоторых или всех полномочий контроля. См. также премия за контроль. (МР 6, 3.14) скидка на незанятость — void allowance (vacancy allowance)** При оценках — скидка, сделанная с учетом вероятного неполучения арендной платы. скидка на реализуемость (рыночность) — marketability discount* Сумма или процент, вычитаемый из интереса долевого участия, который отражает ограниченную возможность его рыночной реализации. (МР 6, 3.29) скорректированная приведенная (к настоящему моменту) стоимость — adjusted present value Чистая приведенная стоимость проекта, рассчитанная из условий финансирования только за счет долевых вкладов и скорректированная на величину приведенной стоимости дополнительных эффектов, возникающих при применении других форм финансирования. скорректированная (приведенная) бухгалтерская стоимость — adjusted book value* Бухгалтерская (балансовая) стоимость, получаемая в результате добавления, исключения или изменения одного или нескольких активов или обязательств в отчетных бухгалтерских суммах. (МР 6, 3.1) скорректированная (приведенная) предпринимательская прибыль (СПП) — adjusted net trading profit (NTP)** В зависимости от типа оценки — чистая предпринимательская прибыль (ЧПП), остающаяся после того, как будут сделаны отдельные вычеты или корректировки по статьям, по которым в данном случае выплаты не производятся. 84 См. предпринимательская прибыль (ПП), чистая предпринимательская прибыль скорректированная (приведенная) база — adjusted basis Затраты приобретения объекта недвижимого имущества, за вычетом накопленной суммы амортизационных отчислений и с добавлением сумм, вложенных в его развитие. Эта величина используется для определения прибыли (убытка) в случае его перепродажи и установления суммы налога на реализованный прирост стоимости капитала. скотоводческие ранчо/станции – livestock ranches/stations* Сельскохозяйственные объекты имущества, используемые для выращивания и откорма животных, таких, как крупный рогатый скот, овцы, свиньи, козы, лошади или сочетаний нескольких видов животных. Фактическое использование этих объектов имущества может принимать множество форм. В рамках функционирования объекта животных можно разводить, выращивать и продавать. Можно приобретать молодых животных на стороне и затем выращивать на объекте. Животных можно выращивать для конечного потребления или для разведения племенного скота. Корм для животных можно производить на объекте имущества, ввозить или поставлять из обоих источников. Объекты имущества, используемые для производства и откорма скота имеют значительные капитальные инвестиции в структурные улучшения (загоны, укрытия для скота, сараи, ограждения) и скот, который может или не может амортизироваться в зависимости от законов и положений местной юрисдикции. (МР 10, 3.5) скраповая стоимость — scrap value* Стоимость, которую актив с ограниченным сроком службы будет иметь в конце своего предсказуемого срока службы (согласно данным на момент, когда актив был приобретен или предоставлен лицом, осуществляющим ликвидацию). См. утилизационная стоимость. собственный капитал (акционерного общества, компании) — equity В современной мировой практике — сумма номинальных стоимостей акций плюс капитал, внесенный сверх номинальной (или объявленной) величины, нераспределенная прибыль, резервы и добавочный капитал от переоценки активов. В РФ — уставный капитал плюс добавочный капитал и резервный капитал, нераспределенная прибыль и прочие резервы. совместное предприятие (СП) — joint venture (JV)* Объединение двух или большего числа организаций, которые соединяются, чтобы предпринять конкретный проект; отличается от партнерства тем, что его существование ограничено и имеет специфическую связь с проектом. Установленная контрактом договоренность, по которой две или большее число сторон предпринимают экономическую деятельность, которая подлежит совместному контролю. (Типы имущества 5.1.2.2; МСФО, 31.2) В международной практике под СП понимается юридически закрепленная форма совместной деятельности (двух или большего числа ранее не связанных между собой фирм), направленной на достижение общих целей. Различают договорные совместные предприятия, долевые совместные предприятия, гибридные совместные предприятия. В РФ - это предприятия с участием одной или нескольких российских и иностранных фирм и других организаций, являющихся юридическими лицами. современный эквивалентный актив (СЭА) — modern equivalent asset (MEA)* Используемый в некоторых государствах термин в отношении сооружения, аналогичного существующему сооружению и имеющему эквивалентную производительную 85 способность, которое можно построить с использованием современных материалов техники и дизайна. Базой, используемой для расчета затрат строительства Современного эквивалентного актива, являются затраты замещения. (Термин «современный эквивалентный актив» используется в странах Содружества.) согласованное использование — consistent use* См. принцип согласованного использования. соглашение «строительство-владение-эксплуатация-передача» (соглашение «BOOT») — Build-Own-Operate-and-Transfer Agreement (BOOT) Метод приватизации, используемый в основном для проектов в сфере инфраструктуры. Частный инвестор выплачивает стоимость строительства дороги, моста или производственных мощностей, получает право на определенную часть дохода в течение заранее оговоренного периода времени (напр., 20 лет), после чего право собственности и/ или доходы переходят к государству. соглашение о прошлых (исторических) затратах (в бухгалтерском учете) — historic (historical) cost convention (accounting)* 1) Традиционное бухгалтерское соглашение относительно составления финансовых отчетов на основе затрат, фактически понесенных нынешним собственником. Использование такого бухгалтерского соглашения может не отражать лежащую в основе стоимость на дату годовых отчетов. МСФО и ГААП, по сути, представляют собой соглашения об исторических затратах в большинстве отношений, исключая различие в трактовке активов. Именно альтернативный учет по МСФО требует работы оценщиков в большей части мира (МПО 1, A4.1, A4.3.). 2) активы отражаются суммой уплаченных денежных средств или эквивалентов денежных средств или по справедливой стоимости компенсации, предоставленной за них в момент приобретения. Обязательства отражаются суммой поступлений, полученных в обмен за обязательство, или в некоторых обстоятельствах (например, в случае подоходного налога) — суммами денежных средств или эквивалентов денежных средств, которые, как ожидается, будут выплачены для погашения обязательства при нормальном ходе бизнеса. (МСФО Принципы 100(a)) соглашение о текущих затратах (в бухгалтерском учете) — current cost convention (accounting)* 1) Метод составления счетов компании, в которых основные средства представляются по их стоимости для бизнеса, основанной на текущих, а не на исторических затратах. Это относится к приведенным затратам приобретения актива–заменителя, который возможно будет оказывать ту же услугу. 2) Подход на основе текущих затрат проявляется в ряде различных методов. Обычно в качестве первичной базы измерения используются затраты замещения. Если, тем не менее, затраты замещения выше как чистой стоимости реализации, так и приведенной (дисконтированной) стоимости, в качестве базы измерения обычно используется большая из следующих двух величин — чистая стоимость реализации и приведенная (дисконтированная) стоимость. (МСФО 15, 12) сопоставимые данные — comparable data* Данные, обычно используемые в анализе оценки для разработки расчетных значений стоимости; сопоставимые данные относятся к объектам имущества, имеющим характеристики, схожие с оцениваемым имуществом. Такие данные включают цены продаж, арендную плату и расходы. (МР1, п. 3.0) 86 сопоставимые данные — comparable(s)** При определении стоимости отдельного объекта имущества — сделка или иное релевантное свидетельство, связанное с другим объектом (или, возможно, с аналогичными элементами этого же объекта), которые сходны по основным чертам и местоположению и позволяют провести анализ и найти единицу сравнения. составление сметы затрат (калькуляция) — costing, cost estimating Расчет затрат строительства предприятий, инженерных сооружений, зданий или их отдельных частей, отдельных видов строительно-монтажных работ, приобретения оборудования и др. на основе соответствующих цен и нормативов. специализированное имущество, имущество специального назначения или специальной конструкции — specialised, special purpose or specially designed property* Некоторые типы имущества, которые редко продаются (если продаются вообще) на открытом рынке, кроме как путем продажи бизнеса, частью которого они являются (называемого «бизнесом во владении»), в силу их уникальности, возникающей вследствие специализированного характера зданий, их конфигурации, размера, местоположения и иных обстоятельств. Примеры включают нефтеочистительные заводы, электростанции, доки, специализированные объекты обрабатывающих предприятий, коммунальные предприятия, церкви, музеи и объекты имущества, расположенные в конкретных географических районах в силу соображений, касающихся производства и бизнеса. Такие объекты имущества или активы можно также назвать активами с ограниченным рынком или активами, не имеющими рынка. В оценке специализированных объектов имущества для целей финансовой отчетности обычно используется метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ) при надлежащем раскрытии данных. (Понятия/ принципы 8.2) специализированное торговое имущество — specialized trading property* См. имущество с торговым потенциалом специализированные активы — specialised assets Активы, которые редко продаются, кроме случаев, когда они являются составной частью какого-либо бизнеса. Такие активы также могут называться активами с ограниченным рынком или не имеющими рынка — в зависимости от степени специализации конструкции, конфигурации или назначения. При отсутствии или недостатке сопоставимой рыночной информации, которую оценщик мог бы рассматривать, процесс оценки может оказаться более сложным. Тем не менее, на оценщике лежит ответственность за сбор рыночных данных для подкрепления и/или объяснения заключения относительно стоимости данных активов. Хотя можно применять каждый из методов оценки, и следует рассматривать все допустимые методы, обычно для оценки специализированных активов используется метод амортизированных затрат замещения (см.). Там, где это возможно, оценщик определяет стоимость земельного участка, первоначальную стоимость объекта и накопленную амортизацию на основе рыночной информации, и дает пояснения относительно базы оценки стоимости. специальные, необычные или экстраординарные допущения – special, unusual, or extraordinary assumptions* До того, как завершить приобретение имущества, осмотрительный покупатель на рынке, как правило, осуществляет комплексное обследование (due diligence) наводя обычные справки об имуществе. Для Оценщика является нормальным делать допущения в отношении наиболее вероятного результата этого процесса комплексного обследования и полагаться на фактическую информацию по этим вопросам, предоставляемую клиентом. Специальные, необычные или экстраординарные допущения могут быть 87 дополнительными допущениями, связанными с вопросами, охватываемыми в процессе комплексного обследования, или могут быль связанными с другими вопросами, такими, как личные данные покупателя, физическое состояние имущества, наличие загрязнителей окружающей среды (например, отравление грунтовых вод) или способность заново застроить объект имущества. См. также допущения. специально спроектированные (активы) объекты имущества – specially designed (assets) properties* См. специализированные объекты имущества. специализированные животноводческие фермы – specialised livestock facilities* См. молочные фермы, скотоводческие ранчо/фермы специализированные объекты имущества – specialised properties* Объекты имущества, которые редко (если вообще когда-либо) продаются на открытом рынке, кроме как путем продажи бизнеса или организации, частью которых они являются (называемого бизнесом во владении) в силу их уникальности, возникающей вследствие специализированного характера и проекта зданий, их конфигурации, размера, местоположения или иных черт. (Общие понятия и принципы оценки, 8.2; МПО 1, 3.5; МР 8, 3.2) К примерам специализированных объектов имущества относятся нефтеперерабатывающие заводы, электростанции, доки, специализированные промышленные объекты, коммунальные сооружения, церкви, музеи и объекты, располагающиеся в отдельных географических точках в силу соображений, касающихся производственной деятельности и бизнеса. Такие объекты или активы также могут называться активами с ограниченным рынком или нерыночными активами. Для целей финансовой отчетности, при надлежащем раскрытии данных в оценке специализированных активов обычно используется метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ). Также наз. объекты имущества специального назначения или специального использования. объекты имущества специального назначения – special purpose properties* См. специализированные объекты. специализированное торговое имущество (СТИ) – specialised trading property (STP)* Имущество с торговым потенциалом, такое, как гостиницы, газо- или бензозаправочные станции, рестораны и т.п., Рыночная стоимость которых может включать активы, отличные от только земли и зданий. Эти объекты имущества обычно продаются на рынке как пакет, в котором отдельное установление стоимости земли, здания, движимого имущества, неосязаемых активов и бизнеса модет оказаться затруднительным или невозможным. (Типы имущества 4.3.2) Также наз. имуществом с торговым потенциалом. Термины «специализированное торговое имущество» и «имущество с торговым потенциалом используются в странах Содружества. специальная стоимость — special value* Термин, относящийся к экстраординарному элементу стоимости сверх Рыночной стоимости. Специальная стоимость может возникнуть, например, в силу физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом, например, со смежным. Это приращение стоимости, которое может быть применимым к конкретному собственнику или пользователю, или будущему собственнику, или пользователю имущества, а не к рынку в целом; то есть к покупателю, имеющему особый интерес. Специальная стоимость может быть связана с элементами стоимости действующего предприятия. Оценщик должен гарантировать, что такие 88 критерии отличны от Рыночной стоимости, разъяснив любые сделанные специальные допущения. (МСО 2, 3.11) специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. специальный покупатель — special purchaser** Покупатель, у которого имеются особые причины для приобретения права в имуществе (недвижимом) в силу его собственных специальных обстоятельств, — например: (1) тот, кто обладает другим правом в том же имуществе; (2) тот, кто имеет в собственности примыкающий объект имущества, или (3) тот, чьи особые потребности могут быть удовлетворены только благодаря приобретению этого права в этом конкретном имуществе. В (1) и (2) может заключаться стоимость объединения (см.). спецификации для задания по оценке - specifications for the valuation assignment* Первый шаг в Процессе оценки, который устанавливает контекст и сферу/масштаб задания и устраняет любую двусмысленность, которой окутан вопрос или проблема оценки. Термин аналогичен инструктажу на оценку, используемому в некоторых государствах. Оценщик обеспечивает, чтобы анализ, информация и заключения, представленные в отчете соответствовали спецификациями для задания. Спецификации для оценки стоимости включают следующие семь элементов: - Идентификация недвижимого, движимого (установки и машины; мебель, приспособления и оборудование [МПиО]), бизнес или другое имущество, подлежащее оценке и другие классы имущества, включаемые в оценку помимо первичной категории имущества; - Идентификация имущественных прав (единоличная собственность, партнерство или частичный интерес), подлежащие оценке; - Предполагаемое использование оценки и любого связанного с этим ограничения; и идентификация любых субподрядчиков или агентов и их вклад; - Определение базы или типа искомой стоимости; - Дата, на которую оценка стоимости применяется, и дата предполагаемого отчета; - Идентификация сферы/масштабов оценки и отчета; и - Идентификация ограничивающих условий, на которых основывается оценка. списанная стоимость — written-down value** В данный момент времени — результат осуществления одного или большего количества ежегодных или периодических вычетов на амортизацию из капитальной стоимости или ценности. справедливая рыночная стоимость — fair market value Идеализированная (теоретическая) рыночная стоимость, определяемая как цена, по которой данный актив может быть продан при условии, что и продавец и покупатель располагают всей информацией, необходимой для ее установления, и действуют добровольно и рационально. справедливая стоимость — fair value* 89 1) сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. В бухгалтерском учете справедливая стоимость предполагает продажу, которая может иметь место при разных обстоятельствах и в условиях, отличных от тех, которые преобладают на (открытом) рынке для нормальной, упорядоченной реализации активов. Они включают возможность продажи в ситуациях кратковременных затруднений или иных обстоятельствах, не предусмотренных в определении Рыночной стоимости. Тем не менее, в тех ситуациях, когда Оценщик заключает, что Справедливая стоимость и Рыночная стоимость актива типа недвижимости эквивалентны, Оценщику следует указать, что расчетная величина стоимости удовлетворяет обоим определениям. 2) Термин «справедливая стоимость» применяется также в судебных тяжбах при урегулировании споров между сторонами, обстоятельства которых могут не соответствовать определению Рыночной стоимости. Следовательно, «справедливая стоимость» не является синонимом Рыночной стоимости. 3) Справедливая стоимость может представлять производственный потенциал актива, т.е. будущие экономические выгоды, воплощенные в активе, в терминах его потенциального вклада, прямого или косвенного в поток денежных средств и эквивалентов денежных средств в организацию. (Понятия/принципы, п. 8.1; МСФО 16,6; п. 17.3 и т.д.; МПО 1, 3.1; А 6.4 и подп.) справедливая стоимость — fair value** Справедливая стоимость — бухгалтерское понятие, кратко описанное в МСФО 16. Оно определяется как «денежная сумма, мог бы состояться обмен актива между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами в коммерческой сделке» (см. Стандарт 4.36- 4.40). Справедливой стоимости инвестиционного имущества посвящен также МСФО 40, п. 29. справедливый или долевой интерес (участия в акционерном капитале) — equitable or equity interest* Интерес бенефициара по трастовому договору в противоположность законному интересу доверенного лица (доверенных лиц). О бенефициаре говорят, что он владеет справедливым титулом, в то время как правовым титулом владеет доверенное лицо (доверенные лица). (Типы имущества 2.2.5.2). спрос (на рынке имущества) — demand (in a property market)* Число возможных покупателей или арендаторов, ищущих конкретные типы интересов в имуществе по различным ценам на данном рынке в данный период времени, в предположении, что другие факторы, такие, как население, будущие цены и предпочтения потребителей остаются неизменными. См. также рынок, принцип предложения и спроса, предложение. (Введение в МСО 1 и МСО 2, 2.3) сравнительный подход — comparative approach** Название, которое используется вместо названия «подход, основанный на сравнении продаж», так как этот подход используется как для капитальных, так и для арендных оценок. В его названии уже содержится его разъяснение. Оценка осуществляется путем сопоставления данного объекта имущества с другими объектами, для которых имеются данные о рыночных сделках, удовлетворяющие критериям в отношении требуемой категории стоимости. сравнительный подход к стоимости — comparison approach to value* Подход к определению стоимости конкретного объекта имущества, при котором проводится сбор информации о ценах, уплаченных за недавно проданные аналогичные 90 объекты, а также рассматривается степень схожести этих объектов с оцениваемым. В цены проданных объектов вносятся поправки, учитывающие их существенные отличия от оцениваемого объекта. На основе сопоставления скорректированных цен выводится заключение о его стоимости. При этом подходе применяются метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов. срок окупаемости (инвестиций) — payback period Критерий для сравнения и выбора инвестиционных проектов. Его значение определяется путем подсчета числа лет, за которое суммарный (накопленный) прогнозный денежный поток (см. движение денежных средств) от проекта станет равным первоначальным инвестициям. Суммарный денежный поток может определяться сложением дисконтированных или недисконтированных годовых денежных потоков — в первом случае получаемый на его основе срок окупаемости носит название «дисконтированного» (см. дисконтированный денежный поток). Для реализации принимаются проекты, со сроком окупаемости, меньшим того, который фирма считает для себя максимально допустимым. Установление максимально допустимого срока неизбежно носит субъективный характер, что может приводить к ошибочным решениям. срок полезной службы – useful life* Одно из двух, либо: 1) период, за который, как предполагается, амортизируемый актив будет использоваться предприятием, либо: 2) количество продукции или аналогичных единиц, которое, как ожидается, будет получено предприятием от актива (МСФО 16,6; МСФО 17,3; МСФО 36,5; IPSAS 17,12) По Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) — это: (а) предполагаемый период времени, в течение которого актив (см. основные средства) будет использоваться предприятием, или (б) количество единиц продукции или объем работ (услуг) в натуральном выражении, которые предполагается произвести при использовании предприятием данного актива. В РФ определяется как период, в течение которого использование объекта основных средств призвано приносить доход организации или служить для выполнения целей деятельности организации, исчисляться для принятия к бухгалтерскому учету основных средств в соответствии с установленным порядком. срочная доходность — term yield** В оценке с использованием метода срока и реверсии — доходность, применяемая к чистому доходу, получаемому по договору аренды, который действует в отношении имущества на дату оценки. Ср. первоначальная отдача. См. доход от реверсии. ссуда, обеспеченная долей жилого дома — home equity loan Вид распространенной во многих странах ипотечной ссуды. Такая ссуда предоставляется под вторую закладную на дом. Доля владельца определяется как разница между рыночной стоимостью дома и непогашенным остатком задолженности по первой закладной. ставка альтернативных издержек привлечения денег — opportunity cost of money rate** Тип ставки как критерия, основанного на издержках привлечения денег, используемый в методе приведенной стоимости. Это может быть одна из следующих ставок: предельная (маргинальная) ставка, целевая ставка или взвешенная ставка. Ср. внутренняя ставка отдачи. 91 ставка дисконтирования — discount rate* Ставка отдачи, используемая для конвертации денежной суммы, подлежащей получению или выплате в будущем, в приведенную стоимость. (МР 10, п. 3.4) 1. Ставка, используемая для приведения (дисконтирования) к одному моменту времени денежных сумм, относящихся к различным моментам времени. 2. Ставка, по которой центральный банк готов учитывать и переучитывать первоклассные векселя (см. учет векселей) или предоставлять кредиты банкам (инструмент денежно-кредитной политики). 3. Ставка, по которой на рынке ценных бумаг учитываются векселя. Также называется дисконтной ставкой, ставкой (нормой) дисконта. ставка дисконтирования — discount rate** Ставка, или ставки процента, выбранные при расчете приведенной стоимости некоторых будущих затрат или выгод. Подходящая ставка может быть выведена из данных рынка или внутренних издержек привлечения средств либо других иных целевых показателей отдачи, т.е. расчетных величинах ценности (worth) или рыночной стоимости. ставка доходности (отдачи) — rate of return* Сумма дохода (убытка) и/или реализованное или ожидаемое изменение стоимости инвестиции, выраженное как процент от этой инвестиции. (МР 4, п. 3.20; МР 6, п. 3.36) См. ставка отдачи (доходности). ставка капитализации (доходность при всех рисках) — capitalization rate (all risks yield)* Любой делитель (обычно выраженный в процентах), который используется для конвертации дохода в стоимость. Процентная ставка или доходность, по которой капитализируется годовой чистый доход от инвестиции для установления ее капитальной стоимости на заданную дату. (МР 4, п. 3.5; МР 6, п. 3.9) См. первоначальная доходность ставка капитализации — capitalization rate** Ставка доходности, по которой дисконтируется чистый доход от инвестиций для установления его капитальной стоимости на заданную дату. Ср. декапитализация. ставка критерия — criterion rate** Общий термин, используемый для обозначения ставки дисконтирования, выбранной для проведения оценки денежного потока методом чистой приведенной стоимости; принимаемая ставка будет выбрана по данным об издержках привлечения денег и/или альтернативных инвестиций. См. ставка издержек привлечения денег. ставка отдачи (доходности) — rate of return** Доход (прибыль) от вложений капитала в реальный или финансовый актив в процентном отношении к стоимости этого актива. Ср. инвестиционная доходность. См. отдача на капитал. ставка отдачи (доходности) — rate of return* Сумма дохода (убытка) и/или реализованное или ожидаемое изменение стоимости инвестиции, выраженное как процент от этой инвестиции. (МР 4, 3.20; МР 6, 3.36) ставка (процента) — rate (of interest)** Отношение «интереса» к основной сумме, выраженное в процентах. См. внутренняя ставка отдачи. Размер платы за пользование кредитом, выраженной в процентах от его 92 суммы. Дифференцируется в зависимости от сроков, размеров, обеспеченности и вида кредита, степени кредитного риска и т. п. «Интерес» по отношению к капиталу (в различных его модификациях) по-русски традиционно называется «процентом» (на капитал), хотя это вызывает необходимость отличать в контекстах, с одной стороны, от «процента» как сотой частью (%), а с другой стороны, от разнообразного понимания и применения термина интерес (см.) — в оценке и в финансово-экономическом анализе. В переводах на русский язык юридических материалов «интерес» обычно толкуется как «право». стандарты оценки — valuation standards* Если нет других указаний, то имеются в виду Международные стандарты оценки (МСО). Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности — являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении. (Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519). В настоящем Глоссарии приведены все содержащиеся в российских Стандартах оценки определения «стоимостей» — они помещены в рамки. стоимость — value* Цена, на которую, скорее всего, соглашаются продавцы и покупатели товара или услуги, которые доступны для приобретения. Стоимость устанавливает гипотетическую или умозрительную цену, на которую покупатели и продавцы с наибольшей вероятностью согласятся для товара или услуги. Стоимость — не факт, а расчетная величина вероятной цены, которая должна быть заплачена за товар или услугу в данное время в соответствии с конкретным определением [дефиницией] стоимости. См. также затраты, цена. (Понятия/принципы, п. 4.5; Введение в МСО 1 и МСО 2, п. 3.3) Экономическая концепция стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, приобретаемые тем, кто владеет данным товаром или пользуется данными услугами на дату определения стоимости. Профессиональные оценщики избегают употребления слова «стоимость» без конкретного указания на то, о каком типе стоимости идет речь. Основным типом стоимости является рыночная стоимость, однако, в зависимости от цели оценки, а также учитываемых при ее проведении различных факторов, могут рассчитываться и другие типы стоимости. См. также ценность Слово «value» имеет также значения, переводимые на русский язык: как «величина» — например, в математике; и как «ценность» — в психологии, социологии и этике. стоимость — value** Цена, которую, как ожидается, может принести интерес (право) в имуществе или в некотором другом активе, будучи проданным в данное время для конкретной цели или в конкретных обстоятельствах. стоимость альтернативного использования — alternative use value** Этот термин представляет стоимость наиболее эффективного использования, отличного от использования, для которого имущество применяется, либо его предполагается применять или перестроить силами предприятия, предполагаемого нанимателя или фирмы 93 по развитию. Предлагаемое использование должно находиться в соответствии с фактическим или вероятным зонированием/ разрешенным развитием. Ср. альтернативные издержки, стоимость в использовании — эти термины имеют совершенно иной смысл, чем стоимость альтернативного использования. стоимость в использовании — value in use* 1) Приведенная стоимость расчетных будущих денежных потоков, которые, как ожидается, возникнут в результате постоянного использования актива и в результате его реализации в конце срока службы. (МСФО 36,5; МПО 1, Ф6.3.4.1; МР 8, 3.10) Следует заметить, что приведенное выше определение, которое применяется к финансовой отчетности, рассматривает стоимость актива в конце срока его службы. Это значение отличается от того, как этот термин обычно определяется в практике оценки (см. ниже). 2) Стоимость, которую конкретное имущество имеет для конкретного использования конкретным пользователем и поэтому она не связана с рынком. Это тип ставит во главу угла стоимость, вносимую конкретным имуществом в предприятие, частью которого оно является, безотносительно к его наиболее эффективному использованию и денежной сумме, которую можно было бы получить при его продаже. (МСО 2. 3.1) стоимость в использовании — value in use** На языке бухгалтерского учета стоимость в использовании — это максимальная сумма, которую можно возместить в результате продолжающегося владения и, в конечном счете, реализации актива и может быть определена как сумма, которую можно получить от использования актива до конца срока его полезной службы и от его последующей реализации. Стоимость в использовании рассчитывается как приведенная стоимость расчетных будущих денежных потоков. Ставкой дисконтирования должна быть доналоговая ставка, которая отражает текущие рыночные оценки стоимости денег с учета фактора времени и рисков, специфичных для данного актива. Понятие разработано в стандартах бухгалтерского учета, где неосязаемый элемент гудвилла можно включить в оценку отдельного объекта имущества на базе «ценности», охарактеризованной как стоимость в использовании, при которой сумма стоимостей в использовании всех операционных подразделений бизнеса в действующем предприятии равняется стоимости действующего предприятия. Стоимость действующего предприятия — это оценка бизнеса, а не имущества отдельных подразделений бизнеса. См. стоимость предприятия, стоимость собственного капитала стоимость в обмене — value in exchange* 1) Стоимость, признанная рынком, на котором умозрительно имеет место обмен собственности актив. Определение Рыночной стоимости МКСО для походящей финансовой отчетности основывается на принципе стоимости в обмене. 2) Стоимость в денежном выражении имущества, которое обменивается на другой актив или активы. Деньги являются мерилом, с помощью которого можно оценить сравнительную стоимость каждого. (МСО 2, п. 6.1, 6.2) стоимость в обмене — value in exchange** Стоимость в денежном выражении имущества, обмениваемого по бартеру на другой актив или активы. При этом деньги являются мерилом, посредством которого можно оценить их сравнительную стоимость. стоимость в совокупности — assemblage value* См. стоимость компонент, стоимость объединения. стоимость в условиях нехватки — scarcity value** 94 Дополнительная реализуемая стоимость объекта имущества на рынке, на котором имеется большее число потенциальных покупателей/ съемщиков, чем подходящих и похожих объектов имущества, так что его стоимость превышает ту, которой можно было бы достигнуть, если бы предложение и спрос были в равновесии. Это элемент, который пришлось бы оставить без внимания при оценке арендной платы в условиях действия некоторых законов. стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Ср. затраты воспроизводства стоимость вынужденной продажи (ликвидации) — forced sale (liquidation) value* 1) Рыночная стоимость с оговоркой о том, что продавцу устанавливается лимит времени для завершения продажи, который не может рассматриваться как разумный период времени, учитывающий характер актива, его местоположение и состояние рынка. 2) Сумма, получение которой, по разумным основаниям, можно ожидать от продажи имущества за срок, слишком короткий, чтобы отвечать временным рамках для маркетинга в определении Рыночной стоимости. В некоторых государствах стоимость при вынужденной продаже может, в частности, может включать незаинтересованного продавца и покупателя или покупателей, которые совершают покупку, будучи осведомленными о неблагоприятном положении продавца. (МСО 2, 3.10) стоимость девелопмента — development value** Вообще говоря, сумма, на которую стоимость любого имущества для девелопмента или редевелопмента отличается от стоимости существующего использования имущества. стоимость действующего предприятия — going concern value* Стоимость бизнеса как целого, как субъекта [хозяйствования] — при условии адекватной потенциальной прибыльности или функционального потенциала предприятия, со всеми его активами и обязательствами, гудвилле и потенциальных возможностях. (МСО 2, 3.5, 6.4) Если используемые помещения находятся во владении бизнеса, они составляют часть действующего предприятия на основе их стоимости для бизнеса. Понятие касается оценки постоянно функционирующего предприятия, из которых можно осуществить распределение общей стоимости действующего предприятия по составным частям в соответствии с их вкладом в целое, однако ни одна из составляющих сама по себе не составляет рыночной стоимости. См. также стоимость утраты. Стоимость бизнеса или интереса в нем как функционирующего бизнеса. (МР 4,3.12.1, 3.12.2; МР 6, 3.20.1) Неосязаемые элементы стоимости в предприятии бизнеса, являющиеся результатом действия факторов, таких как наличие подготовленной рабочей силы, работоспособного завода и необходимых лицензий, систем и процедур. (МР 6, 3.20.2) стоимость действующего предприятия — going concern value** Стоимость действующего предприятия — это стоимость, создаваемая его функционированием как бизнеса, проверенного опытом. Она является выражением стоимости установившегося бизнеса и выводится из капитализации прибылей этого бизнеса, отражая оборот и условные обязательства. Выведенная таким образом стоимость включает в себя вклад земли, зданий, установок, машин и оборудования, гудвилла и других неосязаемых активов. Стоимость действующего предприятия — это оценка бизнеса, а не имущества отдельных единиц бизнеса, даже если методология этого класса 95 активов может быть очень похожей. МКСО разработал и принял концепцию, в которой неосязаемый элемент гудвилла может быть включен в оценку отдельного имущества на основе «ценности», описанной как Стоимость в использовании, в силу которой сумма стоимостей в использовании всех производственных единиц «бизнеса в постоянном действии» равна Стоимости действующего предприятия. Такая оценка относится только к особым обстоятельствам бизнеса, который имеет в собственности производственные единицы, и на крупных предприятий будет более родственной пропорциональному разделению стоимости бизнеса, чем оценке отдельных активов, основанной на рынке. стоимость денег с учетом фактора времени (временная стоимость денег) — time value of money** Признание того, что данная сумма денег «на руках» представляет собой большую ценность (worth), чем «право» на ту же сумму в будущем. В оценке обращается внимание на момент, когда денежные средства должны быть получены или выплачены в будущем, и осуществляется дисконтирование по выбранной ставке процента. Таким образом, сумма, причитающаяся к получению или выплате в будущую дату, имеет лишь дисконтированную стоимость, т.е. чистую приведенную стоимость. См. внутренняя ставка отдачи. стоимость для специального покупателя — special purchaser value* Стоимость, отражающая премию, которую собственник земли может заплатить за примыкающий объект сверх Рыночной стоимости. См. также специальная стоимость. (Понятия/ принципы 9.4.2) стоимость для специального покупателя — special purchaser value** Цена, которую, как можно по разумным основаниям ожидать, заплатит специальный покупатель; эта стоимость обычно превышает ту, которую могли бы уплатить другие, находящиеся на этом открытом рынке. стоимость для съемщика во владении — sitting tenant value** Цена покупки, которую, предположительно должна быть уплачена на открытом рынке в данное время съемщиком, который в это время находится во владении землей. стоимость замещения — replacement value** Стоимость замещения обычно используется для целей страхования как расчетная величина совокупных затрат на восстановление зданий. Процедуры оценки, использующие затраты замещения или строительства заново в качестве базы для расчета стоимости бизнеса для цели финансовой отчетности, признаются подходящими в ограниченных обстоятельствах, как об этом сказано в ЕСО 4, посвященном амортизированным затратам замещения (АЗЗ). Расчеты оценок для целей страхования иногда проводятся одновременно с оценками активов. См. затраты замещения, амортизированные затраты замещения стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат создания объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Ср. стоимость замещения; восстановительная стоимость; амортизированные затраты замещения стоимость ипотечного кредитования (СИК) — mortgage lending value (MLV)* Стоимость имущества, определенная Оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и 96 подходящих альтернативных вариантов использования имущества. В оценивании стоимости ипотечного кредитования нельзя принимать во внимание спекулятивные элементы. Стоимость ипотечного кредитования должна быть отражена в документах ясно и прозрачно. МСО 2, 3.12 (из Директивы 98/32 Европейского Совета Европейского Парламента и Совета от 22 июня 1998 г.) стоимость компонент — component value* Стоимость компонент, созданных путем отделения интересов в имуществе. См. также стоимость объединения. (Типы имущества, п. 2.6.1) стоимость лизгольда — leasehold value* Стоимость интереса аренды; хотя права собственности, передаваемые арендатору, включают права пользования и владения, они обычно компенсируются обязательством выплачивать за эти права постоянную сумму арендной платы. Следовательно, стоимость лизгольда возникает только там, где существует положительная разность между рыночной арендной платой и арендной платой по договору. Там, где арендная плата превышает рыночную арендную плату, может возникать отрицательная стоимость лизгольда. На практике тип стоимости (т.е. Рыночная стоимость) должен быть выявлен, истолкован и уместен для данной ситуации. (МР 2, 3.1.11.2) стоимость лома — scrap value См. скраповая стоимость, остаточная стоимость. стоимость на открытом рынке — open market value** Наилучшая цена, которую, по разумным соображениям, можно было бы ожидать в коммерческой сделке за право в имуществе в дату оценки при любых предписанных законом допущениях, которые могут потребоваться (см. Рыночная стоимость). стоимость надежды — hope value** Элемент стоимости на открытом рынке (недвижимого) имущества сверх стоимости существующего использования, отражающий перспективу некоторого более ценного будущего использования или девелопмента. Он учитывает неопределенный характер или масштабы таких перспектив, в том числе время, которое пройдет до того, как можно ожидать получения разрешения на землеустройство или преодоления любых релевантных ограничений, так чтобы иметь возможность осуществить более ценное использование. См. стоимость девелопмента, латентная стоимость. стоимость наилучшей из отвергнутых альтернатив — value of best forgone alternative Так же, как и при определении альтернативных издержек (см.), отдача (доходность) или иная выгода, от которой отказываются, выбирая один конкретный вариант инвестиций, а не другой. Основывается на принципе замещения. Но если для бизнеса или инвестиционного проекта при его оценке в конечном результате определяется наилучший (сравнительно) вариант привлечения средств, то для источника этих средств выявляется наилучший вариант вложения средств. В первом случае приобретаются в производственных целях фактические благоприятные возможности (см.), которые могут быть реализуемы (продаваемы) на рынке как самостоятельный актив. А во втором случае аналитическим расчетом определяется дополнительная выгода от финансового (прямого или портфельного) вложения. Количественно эти две величины могут совпадать, но по содержанию и по институциональным (имущественным) отношениям они различны. Употребляемые по-русски словосочетания «цена капитала», «стоимость капитала» относятся не к получателю, а к источнику капитала, они могут рассматриваться как 97 вмененная стоимость (см.), но не как перевод на русский язык cost of capital (см. издержки применения капитала) стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Ср. налогооблагаемая стоимость стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности; Ср. стоимость существующего использования; стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности; Ср. нерыночные базы стоимости стоимость общего размера участка — plottage value* См. стоимость при слиянии. стоимость отдельного соглашения — covenant value** Часть капитальной стоимости инвестиционного (недвижимого) имущества, которую можно отнести насчет того, что оно сдано в наем конкретному лицу. стоимость площадки — site value** 1. Стоимость незастроенного (недвижимого) имущества как участка (площадки) для застройки. 2. Та часть стоимости развитого имущества, которую можно приписать площадке. Ее можно рассчитать, основываясь на предположении, что: существующие здания или сооружения остаются, или они снесены, и площадка доступна для редевелопмента. стоимость предприятия — enterprise value** Стоимость предприятия — это расчетная валовая сумма, т.е. валовая стоимость бизнеса, включая долг, или это собственный капитал компании плюс долг и привилегированные акции за вычетом денежных средств и эквивалентов денежных средств, за которые состоялся бы обмен бизнеса на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в независимой коммерческой сделке после надлежащего маркетинга, в котором стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными. (Из принятого ЕГАО в 2003 году дополнения к Руководству ЕСО 7 «Оценка бизнеса», п. 7.04). стоимость при вынужденной продаже — forced sale value** Стоимость вынужденной продажи, или ликвидационная стоимость, иногда требуется для цели оценок имущества, которое реально или предположительно должно составлять обеспечение для ссуды или долгового обязательства. Определение стоимости вынужденной продажи идентично определению рыночной стоимости с оговоркой, что время, допускаемое для маркетинга, чрезмерно коротко, рекламирование и выставление на рынке неадекватно в сравнении с периодом и мерами по продвижению, необходимыми 98 для получения наилучшей цены на рынке. Продавец также может испытывать давление или подвергаться принуждению. В некоторых странах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем, или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца. стоимость при слиянии (стоимость группы) — marriage value (assemblage value)* Прирост стоимости, который мог бы быть реализован посредством слияния интересов в имуществе. Например, стоимость двух смежных земельных участков может быть выше в составе единого объекта имущества, чем сумма их стоимостей по отдельности. (Термин «стоимость при слиянии» используется в странах Содружества; а в Северной Америке используются термины «стоимость группы» и «стоимость общего размера участка».) Избыточная стоимость (если она есть), возникающая в результате слияния двух или большего числа интересов аренды в имуществе сверх суммы стоимостей этих отдельных интересов. (МСО 2, 3.11; МР 2 3.1.11.3) стоимость при слиянии (объединении) — marriage value** Латентная стоимость, которая обнаруживается или обнаруживалась бы посредством слияния двух или более прав на недвижимость. Например, два примыкающих друг к другу участка земли могут, как один объект недвижимости иметь ценность, большую, чем сумма их стоимостей порознь. Аналогично, два права в одной и той же недвижимости могут иметь большую стоимость при слиянии, чем сумма их стоимостей, взятых по отдельности. стоимость при разделении — break-up value** Стоимость конкретного имущества, например, участка земли и зданий, основанная на том, что оно разделено на части и продается по частям таким образом, чтобы получить наилучшую возможную цену. стоимость приобретения — acquisition value** Стоимость приобретения получается из затрат, которые были понесены, чтобы приобрести объект оборудования или «машин и механизмов», плюс любые дополнительные затраты по отгрузке, страхованию, уплате налогов или таможенных пошлин, а также по оплате сборочных работ (см. восстановительная стоимость). («Термины, используемые в оценке стоимости оборудования и машин» — в новой редакции 2003 года Руководства 3 ЕСО.) стоимость собственного капитала — equity value** Стоимость собственного капитала представляет собой чистую стоимость бизнеса (или стоимость выпущенного компанией акционерного капитала за вычетом долга), согласованную на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом (и т.п.). Стоимость собственного капитала также обозначается термином «рыночная капитализация» и определяется при использовании методологии, изложенной ниже под заголовком «Принципы оценки бизнеса» (в новой редакции 2003 года Руководства 3 ЕСО «Оценка бизнеса», п. 7.04). стоимость страхового возмещения (ущерба) — indemnity value* Представляет собой затраты, которые необходимы для замещения, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился на момент нанесения ущерба (не расширяя его). При этом принимается во внимание его возраст, состояние и оставшийся срок полезного использования. (МР 3, 3.6.5.6) 99 стоимость существующего использования — existing use value** Стоимость существующего использования определяется в ЕСО как «расчетная сумма, за которую состоялся бы обмен актива в дату оценки, основанной на продолжении его существующего использования, но в предположении, что актив не занят, между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны каждая действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения». См также рыночная стоимость для существующего использования стоимость улучшений – value of improvements* Стоимость, добавляемая к земле улучшениями, такими, как здания, сооружения или обогащения земли постоянного характера, включающие расходы труда и капитала и предполагающие повышение стоимости или полезности имущества. Улучшения обладают различным характером использования и экономические сроки службы. См. улучшения. стоимость устранения вреда — nuisance value Сумма, которую какое-либо лицо готово уплатить за недвижимость не ради нее самой, а в силу того, что способ ее использования нынешним владельцем создает ему неудобства или наносит ущерб. стоимость утраты (лишения) — deprival value** Стоимость актива для бизнеса, равная потерям, которые понес бы этот бизнес, лишившись этого актива. Она может быть эквивалентом чистых затрат замещения. 1) В условиях рынка — затраты для собственника, занимающего недвижимость, на то, чтобы подыскать на рынке и приобрести актив-заменитель. Также называется чистыми текущими затратами замещения. 2) В нерыночных условиях — стоимость актива для его нынешнего собственника, равная большей из двух величин: стоимость его полезности для этого собственника и стоимость при реализации актива. Во втором случае стоимость утраты — это пример базы оценки, которая отражает нерыночное понятие стоимости в использовании активов как части стоимости действующего предприятия, и иногда называется «оптимальной стоимостью утраты». См также стоимость действующего предприятия, потери от ослабления, производственный потенциал. стоимость фригольда или сдаваемого в аренду поместья — freehold or leased fee value* Обычно рассматривается как сумма приведенной стоимости ожидаемых чистых доходов, которые должны быть получены в рамках аренды плюс приведенная стоимость ожидаемой стоимости имущества, когда пользование и владение переходят обратно к арендодателю. На практике, тип стоимости (например, Рыночная стоимость) должен быть установлен, определен, и подходить к ситуации. (МР 2,3.1.11.1) стоимость чистых активов — net asset value (NAV) Стоимость акции инвестиционной компании. Рассчитывается как разность между суммарной рыночной стоимостью активов и обязательствами фонда, деленная на число акций, находящихся в обращении. Подобный расчет проводится ежедневно. стопроцентное местоположение — hundred per cent location** Термин разговорной лексики оценщиков, используемый особенно в связи с розничным имуществом и относящийся либо к земле с наивысшей стоимостью в районе или к земле, в наибольшей мере подход щей для конкретного использования. (Как и со всеми 100 превосходным степеням, к ним нужно обращаться с осторожностью — субъективные суждения могут быть неверными, а то, что является наилучшим сегодня, не обязательно будет наилучшим завтра.) страховая стоимость (или страховые затраты замещения) — insurable value (or insurance replacement cost)* Амортизированные затраты замещения объекта новым, определенные в страховом полисе, за вычетом амортизированных затрат замещения — новыми по тем статьям, которые конкретно исключены в полисе (если такие есть). (МР 3, 3.5.3) В соответствии с законодательством РФ — страховая сумма, определяемая, в момент заключения договора имущественного страхования, исходя из которой устанавливаются размеры страхового взноса (страховой премии) и страховой выплаты, производимой при наступлении страхового случая с имуществом. страховая сумма — sum insured Определенная договором страхования или установленная законом денежная сумма, исходя из которой, устанавливаются размеры страхового взноса и страховой выплаты, если договором или законодательными актами не предусмотрено иное (см. страховая стоимость). страховой интерес — insurable interest Мера материальной заинтересованности в страховании. Выражается в страховой сумме и условиях страхового полиса (см. страховая сумма). структура капитала — capital structure* Состав инвестированного капитала. (МР 6, п. 3.10) Структура средств компании, полученных за счет различных источников долгосрочного финансирования (напр., соотношение между обыкновенными акциями и привилегированными акциями и долгосрочными обязательствами). Ср. финансовая структура. ступенчатая арендная плата — stepped rents* См. эскалация арендной платы. сублизгольд — subleasehold* Позиция лизгольда, создаваемая, когда съемщик или арендатор по предыдущему договору аренды передает третьей стороне, субарендатору, интерес, которым пользуется съемщик или арендатор. См. также головная аренда или главная аренда, интерес головного лизгольда. (Типы имущества 2.2.3.1) субъективная стоимость (стоимость для собственника) — subjective value (value to the owner)** Расчетная величина ценности, приписываемая собственником или будущим покупателем, праву (интересу) в собственности с учетом его личных обстоятельств, напр., настроения или налоговой ситуации. сумма одного евро (или единицы другой валюты) — amount of one Euro (or other unit of currency)** Сумма, которой один евро (или единица другой валюты), инвестируемая в настоящее время, достигнет через данное число лет при выбранной ставке (выбранных ставках) процента при начислении сложных процентов за период при подходящих интервалах. Представляет собой величину, обратную приведенной стоимости одного евро. 101 сумма одного евро (или единицы другой валюты) ежегодно — amount of one Euro (or other unit of currency) per annum** Сумма, которой 1 единица валюты, инвестируемая в конце каждого года, достигнет в течение данного периода в годах при выбранной ставке (выбранных ставках) процента при начислении сложных процентов за период при годовых или иных интервалах. Представляет собой величину, обратную годовому фонду погашения. Т таблица двойных ставок — dual rate table** Таблица оценок ценности за годы, рассчитанная на основе отдельно выбранных выгодных и кумулятивных ставок процента. Ср. таблица с одной ставкой. таблица оценки — valuation table** Сведенный в таблицу ряд показателей, определенных из формулы и используемых для целей оценки, напр., для дисконтирования поступлений и выплат дохода или капитального характера. Выбор и использование подходящей таблицы определяются релевантными фактами и конкретными допущениями, сделанными оценщиком. таблица, скорректированная с учетом налогов — tax-adjusted table** В терминах (недвижимого) имущества — таблица оценки, содержащая показатели, которые учитывают налогообложение, например, таблицы ценности лет с двумя ставками, где нужны крупные выделения годового дохода, чтобы гарантировать, что после налогообложения сумма будет достаточной для целей фонда поглощения. таблица с одной ставкой — single rate table** Таблица оценок ценностей за годы, рассчитываемых исходя из того, что вознаграждающая и кумулятивные ставки процента одинаковы. См. таблица с двумя ставками. текущая доходность — current yield** Вознаграждающая ставка процента, которая подходит или подходила бы на дату оценки в предположении, что имущество должно сдаваться в наем по своей полной стоимости аренды. Она будет той же самой, что и ставка доходности реверсии, когда реверсия должна быть к полной арендной стоимости и такой же, что и срочный доход, когда арендная плата, причитающаяся к получению по этому договору аренды — это полная арендная стоимость. См. доходность при всех рисках. текущие активы — current assets* 1) Активы, которые не предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе, например, запасы, долговые обязательства, по которым предприятие является кредитором, краткосрочные инвестиции, денежные средства в банке и в кассе предприятия. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как фиксированные активы (см. и также основные средства), также можно отнести к текущим активам. Примерами служат земельные участки или объекты недвижимости с улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных для продажи. (Понятия / принципы 3.5.1) 2) Актив, который: а) как ожидается, будет реализован или сохранен для продажи или потребления в ходе обычного операционного цикла предприятия, или б) сохраняется прежде всего для целей торговли или в течение короткого времени и, как ожидается, будет реализован на позднее, чем через двенадцать месяцев с даты баланса; 102 в) представляет собой актив в форме денежных средств либо эквивалента денежных средств, который не ограничен в использовании. (МСФО 1.57) См. оборотные (текущие) активы, краткосрочные активы темп роста — growth rate** Темп, с которым возросли (или снизились — «отрицательный темп роста») на конкретном рынке арендные платежи или капитальные стоимости в прошлом или с которым, как предсказывается, они изменятся в будущем. Он может быть обусловлен фактическими или ожидаемыми изменениями спроса и предложения, т.е. реальными изменениями либо инфляцией (или дефляцией) и обычно выражается как годовой процент от некоторого заданного времени и, вероятно, за объявленный период в годах. См. предполагаемый темп роста. теневая (неявная) цена — shadow price Цена, отражающая стоимость ресурса или продукта с точки зрения данной фирмы, отрасли, региона и т. п. техническая проверка – technical review* Проверка оценки, проводимая Оценщиком для того, чтобы составить суждение о том, являются ли анализ, мнения и заключения, изложенные в проверяемом докладе, уместными, обоснованными и приемлемыми. (МР 11, 3.3) техническое устаревание — technical obsolescence Термин, используемый Оценщиками основных средств для обозначения функционального устаревания. типы стоимости — types of value Основным типом стоимости является рыночная стоимость. Другие типы стоимости (см.): инвестиционная стоимость, аукционная стоимость, амортизированные затраты замещения, стоимость утрачиваемого имущества, страховая стоимость, страховые затраты возмещения, ликвидационная стоимость, стоимость при вынужденной продаже, рыночная стоимость для существующего использования, чистая стоимость реализации, стоимость действующего предприятия, утилизационная стоимость, специальная стоимость, стоимость в использовании. товары (блага) и личное имущество — goods and chattels personal* В некоторых государствах — термин, используемый для обозначения идентифицируемых, портативных и осязаемых объектов, рассматриваемых публикой как личное имущество. (Типы имущества 3.2.1) токсичный — toxical* Состояние материала, будь оно газообразным, жидким или твердым, в котором он по своей форме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способностью наносить вред всему живому. Понятие «токсичность» относится к степени или масштабам такой способности. (МР 7, п. 3.3) торговые принадлежности или принадлежности съемщика — trade fixtures or tenant’s fixtures* Не относящиеся к недвижимости принадлежности, прикрепленные к имуществу съемщиком и используемые при ведении торговли или бизнеса. См. также улучшения лизгольда или улучшения съемщика, движимое имущество. (Типы имущества 3.2.2) 103 трансакционные издержки — transaction cost(s) Издержки (затраты) на осуществление сделки (см.). трансфертная цена — transfer price Цена, используемая внутри компании подразделениями. при расчетах между самостоятельными трансфертная цена, основанная на рыночных ценах — market based transfer price Трансфертная цена, равная или близкая по величине к ценам внешнего (по отношению к данной компании) рынка на аналогичные продукты. Как правило, этот тип трансфертных цен используется для оформления отношений между крупными, достаточно самостоятельными подразделениями сильно децентрализованной организации (обычно они классифицируются как центры прибыли или центры инвестиций). У убыток от ослабления — impairment loss* Величина, на которую учетная сумма актива превышает общие экономические выгоды или производственный потенциал, которые организация рассчитывает получить от продолжения использования и конечной реализации актива. (Комментарий к оценке активов государственного сектора, п. 2.8; МФБ Стандарт 14, «Приглашение к комментарию: Ослабление активов») улучшения — improvements 1. Объекты, сооруженные на земельном участке. 2. Дополнения к недвижимости или подведенные к ней инженерные коммуникации, которые увеличивают ее стоимость. улучшения лизгольда или улучшения съемщика — leasehold improvements or tenant’s improvements* Фиксированные улучшения или добавления к земле или зданиям, установленные съемщиком для удовлетворения потребностей съемщика; подлежащие устранению съемщиком по окончании срока аренды; устранение не наносит недвижимости серьезного ущерба. См. также движимое имущество, торговые принадлежности или принадлежности съемщика. (Типы имущества 3.2.2) общие и административные расходы — general and administrative expenses Затраты на оплату труда административно-управленческого персонала, некоторые виды налогов, прочие общехозяйственные накладные расходы. См. накладные затраты /расходования. В российском бухгалтерском учете аналогичные расходы включают в себя: затраты на оплату труда административно-управленческого персонала, амортизацию активов общехозяйственного назначения (см. амортизация основных средств), некоторые виды налогов (транспортный налог, налоги на пользователей автодорог и на владельцев транспортных средств, земельный налог), прочие накладные расходы в масштабах предприятия (за исключением коммерческих расходов). управленческие счета или внутренние счета — management accounts or internal accounts* Счета, используемые теми, которые управляют предприятиями для мониторинга и направления их повседневной деятельности. Составляются для облегчения принятия решений в рамках предприятия, не предназначены для публикации и не подчиняются регламентированию извне. (МПО 1, A2.1.1) 104 упущенная выгода — lost profit(s) Доход или иное благо, не полученное лицом вследствие причинения ему вреда, либо нарушения его права неисполнением обязательства, по которому оно было кредитором. Обычно представляет собой неполученную прибыль и подлежит возмещению как составная часть убытков. условия найма — conditions of engagement** Документ, в котором до оформления задания на проведение оценки излагаются договоренности относительно контракта между оценщиком и клиентом, касающиеся inter alia (в частности) рамок, круга полномочий и вознаграждения оценщика. усовершенствованная стоимость (США) — improved value (USA)** Термин оценки, охватывающий полную стоимость земли и улучшений, например, зданий, а не отдельные их стоимости. усовершенствование — betterment** 1. Прирост стоимости, добавленной имуществу за счет любого улучшения. 2. В Великобритании — любое повышение стоимости имущества, которое имеет место в результате действия местных или центральных властей. Такое действие может быть позитивным — например, строительством новой дороги, или негативным — например, когда к выгоде для рассматриваемого имущества вводятся ограничения в отношении других земельных участков. 3. В США — улучшение в структуре, которое повышает стоимость имущества, но которое не является ремонтом, косметическим ремонтом или пристройкой — например, установкой алюминиевого защитного покрытия на каркасную стену; мощение улицы, примыкающей к сооружению, или добавление камина. установки — plant* Совокупность активов, которые могут включать специализированные непостоянные здания, машины и оборудование. (МР 3, п. 1.1) установки и машины — plant and machinery* Термин, используемый в некоторых государствах для обозначения специализированных непостоянных зданий, машин и оборудования (торговых принадлежностей и улучшений лизгольда). См. также движимое имущество. установки, машины и оборудование — plant, machinery and equipment По классификации МСО — «осязаемые активы, отличные от недвижимости, которые, предположительно, должны приносить доход их владельцу». См. машины и оборудование — одно из направлений оценочной деятельности. установки процесса — process plant** Установки, машины и оборудование процесса — это установки, машины и оборудование, отличные от наименований приспособлений, упомянутых в ЕСО (Руководство 3.04-3.08), которые образуют обрабатывающую установку, призванную генерировать доход для функционирующего предприятия или являются вспомогательными при применении этого процесса. Установки, машины и оборудование процесса образуют часть, и часто существенную долю по стоимости осязаемых фиксированных активов бизнеса и оцениваются и отражаются соответственно в отдельной и подробной инвентарной ведомости. Так как финансовые отчеты составляются в предположении, что предприятие будет продолжать функционирование в обозримом будущем, установки, машины и 105 оборудование будут представлены на базе затрат приобретения/создания или результатов последующей оценки. Установки, машины и оборудование оцениваются по тем же принципам, применяемым к другим классам осязаемых активов, т.е. по Стоимости существующего использования. устаревание — obsolescence* Потеря в величине стоимости по причине снижения полезности имущества, вызванного «загниванием» (decay), изменениями технологии, изменениями модели поведения и вкусов людей или изменениями состояния окружающей среды. Устаревание иногда классифицируется в соответствии с такими определениями, как вышедшие из моды конструкция и функциональные возможности; избыточное проектирование/избыточное конструирование (например, актив, предназначенный для производства с мощностью, которая при текущем спросе больше не оправдана); изделия, структурная схема которых не в состоянии удовлетворить текущие изменения в потребностях; а также факторы, возникающие вне пределов актива (внешнее или экономическое устаревание), такие, как изменения спроса пользователей. устный отчет (об оценке) — assignment* Результаты оценки, устно сообщаемые клиенту и представляемые суду либо в качестве показаний экспертов, либо посредством заявления. Отчет, излагаемый клиенту устно, должен быть подтвержден рабочим файлом и, как минимум, сопровождаться письменным резюме оценки. См. также письменный отчет. (МР 9, 3.2) устранимая амортизация (устранимый износ) — curable depreciation* Те виды физического износа и функционального устаревания, устранение которых экономически возможно. утилизационная стоимость — salvage value* Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Эта стоимость может, как включать, так и не включать затраты реализации. В последнем случае она может совпадать с чистой стоимостью реализации. Это ожидаемая стоимость актива в конце его экономического срока службы. Понятие утилизационной стоимости состоит в том, что актив оценивается для реализации в виде утилизации, а не для первоначально предполагаемой цели. (МСО 2, п. 3.9) утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат по утилизации объекта оценки. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. ухудшение (физического состояния) — deterioration (physical deterioration)* Постепенное ухудшение состояния имущества вследствие физического износа, стихийных бедствий и т.п. Может быть устранимым и неустранимым. См. физический износ учет от исходной базы — benchmark treatment* Один из двух способов учета, допускаемых МСФО 16 (28) для измерения актива после первоначального признания актива. Также называется модель затратной базы или модель затрат («объект основных средств должен учитываться по затратам приобретения/создания за вычетом любой накопленной амортизации и любых потерь от ослабления»). См. также допустимый альтернативный учет. 106 учет по исторической стоимости (историческим затратам) — historical value (cost) accounting Бухгалтерский учет, при котором активы отражаются по исторической стоимости (по историческим затратам). учет по текущей стоимости — current value accounting, current-dollar accounting, mark-to market accounting Бухгалтерский учет, при котором активы отражаются на основе существующих цен, а не на основе затрат приобретения за вычетом накопленной суммы амортизационных отчислений. Практика корректировки бухгалтерской стоимости активов и обязательств в балансе в соответствии с изменениями цен. учет по текущим затратам — current cost accounting Способ бухгалтерского учета, при котором основные средства отражаются по затратам замещения в ценах на текущий момент. ущерб (имущественный) — damage Выраженные в денежной форме потери, понесенные в результате противоправных действий, стихийных бедствий или неисполнение договорных обязательств. Ф фактор капитализации — capitalization factor* Любое кратное число или делитель, используемый для конвертации дохода в стоимость. (МР 4, п. 3.4; МР 6, п. 3.8) См. также капитализация, ставка капитализации, мультипликатор дохода, коэффициент оценки. факторы окружающей среды — environmental factors* Влияния, внешние по отношению к оцениваемому имуществу, которые могут иметь положительный эффект (влияние), отрицательный эффект, или не иметь никакого эффекта на стоимость этого имущества. Опасные или токсические вещества могут находиться или на месте оцениваемого имущества или вне этого места. (МР 7, 3.1.1) физический износ — physical deterioration Потери в стоимости, обусловленные ухудшением физического состояния; может быть устранимым и неустранимым. См. ухудшение физического состояния. См. износ. физический срок службы — physical life* Период, в течение которого актив годен для использования с учетом таких факторов, как его состояние и того, соответствует ли он или способен соответствовать принятым стандартам и требованиям, установленным законом. фиксированные или долгосрочные активы — fixed or long-term assets* Это осязаемые и неосязаемые активы, которые разделяются на две широкие категории — основные средства и прочие долгосрочные активы. (Понятия/ принципы 3.5.2) По классификации Международных стандартов оценки, фиксированные или долгосрочные активы — это осязаемые и неосязаемые активы (см.), которые разделяются на две широкие категории: основные средства (см.) и прочие долгосрочные активы (см.). Ср. текущие активы. финансовая аренда — financial lease* 107 Аренда, при которой арендатору переходят главным образом все риски и вознаграждения, связанные с собственностью на актив. Титул при этом может, как передаваться, так и не передаваться. (МСФО 17, 3) См. также эксплуатационная аренда. В современной мировой практике — долгосрочная аренда, которая фактически представляет собой покупку активов в рассрочку с оплатой по частям. Финансовая аренда рассматривается арендатором и как заимствование, и как приобретение амортизируемых активов. В балансе отражаются и соответствующие активы, и соответствующие обязательства. Затраты на финансовую аренду в этом случае состоят из процента по задолженности и амортизационных отчислений активов. Арендодатель рассматривает такую аренду как продажу в обмен на серию будущих денежных поступлений. финансовое обязательство — financial liability* Любое обязательство, которое является обязательством по договору а) поставить денежные средства или иной финансовый актив другому предприятию; или б) обменять финансовые инструменты с другим предприятием при условиях, которые потенциально неблагоприятны. (МСФО 32,5; МСФО 39,5) финансовое моделирование — financial modeling* Проектировка периодического дохода от бизнеса или имущества либо структуры денежного потока, из которой можно рассчитать показатели финансовой отдачи. Проектировки дохода или денежного потока генерируются посредством использования финансовой модели, которая учитывает прошлые соотношения между доходом, расходами и объемами капитала или проектировки этих переменных. Финансовое моделирование можно также использовать в качестве инструмента управления для проверки ожиданий результатов использования имущества или в качестве метода копирования шагов, предпринимаемых инвесторами при принятии решений, связанных с покупкой, продажей или сохранением имущества или бизнеса. См. также анализ дисконтированного денежного потока. (МР 10, 3.2) финансовые активы — financial assets* Любой актив, который представляет собой: а) денежные средства; б) основанное на договоре право получать денежные средства или иной финансовый актив от другого предприятия; в) основанное на договоре право обменивать финансовые инструменты с другим предприятием при условиях, которые потенциально благоприятны; или г) инструмент долевого участия другого предприятия. (МСФО 32, 5; МСФО 39,8) финансовые интересы — financial interests* Интересы: 1) создаваемые ипотечными залогами, где имущество используется в качестве дополнительного обеспечения финансирования или имущества передается под контроль; 2) представляющие интерес долевого участия собственников в имуществе. Финансовые интересы являются также результатом юридического разделения интересов собственности в бизнесах и недвижимом имуществе (напр., партнерства, синдикаты, корпорации, совместная аренда, совместные предприятия), от предоставления по договору опциона на покупку или продажу имущества по указанной цене в пределах обозначенного срока или от создания инвестиционных инструментов, обеспечиваемых пулом активов типа недвижимости (секъюритизованных инвестиционных инструментов). (Типы имущества 2.2.5.3) финансовые отчеты — financial statements* i) В бухгалтерском учете включают балансовый отчет, а также отчет о доходах и расходах. Они представляют собой отчеты о финансовом состоянии лица или компании. 108 ii) Полный набор финансовых отчетов включает в себя: а) балансовый отчет; б) отчет о прибылях и убытках; в) отчет, показывающий 1) либо все изменения в собственном капитале, 2) либо изменения в собственном капитале, отличные от изменений, возникающих из капитальных операций с собственниками и распределений среди собственников. г) отчет о движении денежных средств и д) учетную политику и пояснительные замечания. iii) финансовые документы установленного содержания и формы для публикации в интересах удовлетворения общих потребностей в информации широкого круга пользователей третьей стороны, которых нет необходимости указывать. Существует некоторая мера публичной отчетности, связанная с финансовыми отчетами, которые разрабатываются в регулятивных рамках стандартов финансовой отчетности и законодательства. Финансовые отчеты используются как источник сведений о финансовом состоянии и результатах деятельности предприятия. (МСФО 1,7; МПО 1, А1.1) финансовый актив — financial asset* Любой актив, который представляет собой а) денежные средства; б) основанное на договоре право получать денежные средства или иной финансовый актив от другого предприятия; в) основанное на договоре право обменивать финансовые инструменты с другим предприятием при условиях, которые потенциально благоприятны; или г) инструмент долевого участия другого предприятия. (МСФО 32,5; МСФО 39,8) финансовый инструмент — financial instrument* Любой контракт, который приводит к появлению как финансового актива у одного предприятия, так и финансового обязательства или инструмента долевого участия у другого предприятия. Финансовые инструменты охватывают диапазон от традиционных первичных инструментов до разнообразных форм производных инструментов. (МСФО 32,5; МСФО 39,8) Любой вид контракта, результатом которого является появление определенной статьи в активе — одной стороны контракта и статьи в пассиве — другой стороны контракта. Это могут быть денежные средства, финансовые вложения и различные виды задолженности. Наибольшее внимание в настоящее время уделяется таким видам финансовых инструментов как финансовые задолженности — закладные, облигации и иные формы финансирования путем получения займов, а также финансовому капиталу, под которым понимаются акции и другие документы, являющиеся свидетельством собственности. фонд погашения — sinking fund** Сумма денег, откладываемая через регулярные промежутки времени для получения сложных процентов: 1) либо для компенсации снижения стоимости расходуемого актива, например, договора аренды, 2) либо для погашения будущего денежного обязательства. При оценках (недвижимого) имущества обычно предполагают, что деньги будут вкладываться по «безрисковой» ставке, которая рассматривается как подходящая для условий рынка. Общая сумма, которая, по расчетам, должна быть накоплена с помощью фонда погашения, может быть той же, что и изначальная инвестиция или обязательство, но, возможна ее корректировка для отражения принятого взгляда на будущие колебания стоимости денег. См. ежегодный фонд погашения. 109 фригольд — freehold* Абсолютное право собственности при ограничениях, устанавливаемых государством; также имущество, находящееся в пожизненном владении. В некоторых государствах известно под названием безусловного права собственности. (Типы имущества 2.2.2) См. также: интерес фригольда, инвестиция фригольда, стоимость фригольда или сдаваемого в аренду поместья. Х холдинговая компания (инвестиционный бизнес) — holding company (investment business)* Предприятие, которое владеет контрольными пакетами акций дочерних компаний; такой бизнес приносит отдачу на его активы. (Типы имущества 4.3.1; МР 6, 3.22) В Великобритании этот термин обозначает любую компанию, владеющую контрольным пакетом акций другой компании. Ц цена — price* Денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая за товар или услугу. Понятие цены связано с обменом товара или услуги. После того как обмен совершен, цена, объявленная открыто и сохраняемая в тайне становится историческим фактом. Цена уплаченная соответствует точке пересечения кривых спроса и предложения. См. также затраты, стоимость. (Понятия/принципы 4.2; Введение в МСО 1 и МСО 2, п. 3.1). В соответствии с Международными стандартами оценки, цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом — вне зависимости от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца, цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, которую могли бы присвоить этим товарам или услугам другие лица. Тем не менее, цена обычно является индикатором относительной стоимости, присваиваемой этим товарам или услугам данным покупателем и/или продавцом при конкретных обстоятельствах. цена продажи — selling price** Сумма, которую, как заявляет продавец, он готов принять, хотя она может быть ценой, которую он, в конце концов, или примет, или нет. ценность — worth* См. инвестиционная стоимость (investment value) цена с молотка – hammer price* Принятое и оглашенное предложение цены на торгах, не включающей каких-либо сборов или комиссий и поэтому не обязательно цены покупки. (МР 5, 3.8) См. также аукционная цена, цена по частному соглашению. ценность за годы (YP) — Years’ purchase (YP)** В оценках с применением доходного подхода — сумма, на которую умножается чистый доход для получения величины капитальной стоимости. Является синонимом приведенной стоимости 1 денежной единицы ежегодно и величины, обратной будущей ценности 1 денежной единицы. Для большинства целей таблицы ценности за годы 110 являются либо с одной, либо с двумя ставками. См. приведенная стоимость одного доллара за период. ценность за годы при одной ставке — single rate years’ purchase** См. таблица с одной ставкой. ценообразование по принципу «затраты плюс» — cost-plus pricing Установление цен путем расчета затрат на каждый конкретный продукт и добавления к ним некоторой нормативной прибыли (определяемой производителем). Ч частичный или фрагментарный интерес — partial or fractional interest* Права в недвижимом имуществе, создаваемые юридическими разделениями интереса собственности. Например, недвижимое имущество не только находится в собственности единоличных предприятий, но также могут принадлежать корпорациям (акционерам), партнерствам, находиться в нераздельном владении нескольких лиц с индивидуальным правом и без индивидуального права каждого совладельца на отдельную часть имущества. (Типы имущества 2.2.5) чистая арендная плата — net rent** Доход от имущества после вычета всех расходов, в том числе на ремонт (с ежегодным выделением средств на ремонт, который, вероятно потребуется через более длительные интервалы, напр., ремонт лифтов, крупное обновление внутренней отделки), страхование и затратами на управление, которые должен нести получающий, но исключая налоги, причитающиеся к уплате получающим. чистая балансовая стоимость — net worth Разность между активами компании и ее обязательствами. Численно совпадает с величиной собственного капитала компании. чистая доходность — net yield** См. истинная чистая доходность. чистая предпринимательская прибыль (ЧПП) — net trading profit (NTP)** Валовая предпринимательская прибыль за вычетом эксплуатационных расходов (некоторые из них имеют место каждый год, другие являются годовым эквивалентом любых расчетных затрат, которые, вероятно, должны делаться с более длительными интервалами). См. предпринимательская прибыль (ПП), скорректированная предпринимательская прибыль (СПП) чистая прибыль — earnings, net profit, net earnings, net income Показатель Международных стандартов финансовой отчетности, включает все статьи отчета о прибыли, отражающие чистое увеличение собственного капитала. Ср. нераспределенная прибыль. чистая приведенная стоимость (ЧПС) — net present value (NPV)* Разность между приведенной стоимостью всех притоков и оттоков денежных средств, связанных с бизнесом или имуществом, рассчитанная путем дисконтирования и тех и других по требуемой ставке отдачи или целевой доходности. ЧПС представляет собой показатель финансовой отдачи, расчет которого основывается на анализе ДДП. Это применение иногда называется методом ЧПС. (МР 10, п. 3.6) 111 Чистая приведенная стоимость — наиболее совершенный критерий для сравнения и отбора инвестиционных проектов. Представляет собой разность между приведенной стоимостью прогнозируемых денежных потоков от проекта за срок его эксплуатации и первоначальными инвестиционными затратами. Для приведения во времени используется ставка дисконтирования, которая принимается равной альтернативным издержкам применения капитала. Согласно этому критерию следует принимать к рассмотрению те проекты, у которых чистая приведенная стоимость имеет положительное значение, наибольшее при наличии нескольких вариантов. чистая приведенная стоимость (ЧПС) — net present value (NPV)** Результат применения метода чистой приведенной стоимости для оценки. чистая стоимость реализации — net realisable value* 1) Расчетная продажная цена актива при нормальном функционировании предприятия за вычетом затрат по продаже и затрат по оформлению сделки. 2) Расчетная величина выручки от продажи актива за вычетом затрат по продаже; это выходная стоимость. 3) Расчетная цена продажи в ходе обычного бизнеса за вычетом расчетных затрат на завершение и расчетных затрат, необходимых для осуществления продажи. Чистая стоимость реализации сродни Рыночной стоимости за вычетом затрат по реализации только тогда, когда соблюдаются все требования определения Рыночной стоимости. В частности, они включают достаточное время для совершения сделки по Рыночной стоимости. Рыночная стоимость является валовым показателем или, скорее «нарицательной стоимостью» до вычета затрат по реализации. (МСФО 2.4, МСФО 15.13; МПО 1, A6.5) чистая цена продажи — net selling price* Сумма, которую можно получить от продажи актива в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами за вычетом затрат по реализации. (МСФО 36.5; МПО 1, А6.3.4.1) чистая учетная сумма — net carrying amount* В соответствии с соглашением об исторических затратах, чистая учетная сумма представляет валовую учетную сумму за вычетом накопленной амортизации. Ее также называют чистой переоцененной суммой, определяемой путем индексации исторических затрат, либо оценки или периодической переоценки активов. (МПО 1, A6.3) чистые активы — net assets* Сумма активов после вычитания из них суммарных обязательств. (МР 6, 3.32) чистые затраты замещения — net replacement cost** В оценке земли и зданий при бухгалтерском учете амортизации — это валовые затраты замещения, уменьшенные для того, чтобы отразить физическое и функциональное устаревание и факторы, связанные с окружающей средой и придти к стоимости здания для бизнеса на релевантную дату. См. амортизируемая сумма; валовые затраты замещения. чистые текущие (оборотные) активы — net current assets Разница между текущими (оборотными) активами и текущими обязательствами (в т.ч. в расчете на одну акцию). Также называется оборотным капиталом. чистые текущие затраты замещения — net current replacement cost* 112 1) Затраты, которые были бы понесены на рынке при приобретении в такой же степени удовлетворительного актива-заменителя. 2) Это затраты на покупку при наименьших затратах остаточного производственного потенциала актива на дату баланса: это входная стоимость. 3) Попросту, — это затраты замещения за вычетом амортизации. (Понятия/ принципы 8.3) чистый денежный поток — net cash flow* В течение операционного периода — это та сумма денежных средств, которая остается после того, как удовлетворены все денежные потребности бизнеса. Чистый денежный поток, как правило, определяется как наличие денежных средств для формирования собственного капитала или инвестиций. (МР 6, п. 3.34) См. также денежный поток. Разность между суммами поступлений и выплат денежных средств компании за определенный период времени. Рассчитывается с учетом выплат, дивидендов и, как правило, налогов. чистый объем продаж (нетто-продажи) — net sales См. выручка-нетто. чистый (операционный) доход — net (operating) income* Денежные поступления минус расходы. См. также эксплуатационные (операционные) расходы. (МР 6, 3.33). чистый убыток — net loss Уменьшение размера собственного капитала в результате операций компании. Э экономическая арендная плата — economic rent* Превышение прибыли над минимальным уровнем, конкурентоспособность. См. рыночная арендная плата. обеспечивающим экономический срок службы — economic life* 1) Число лет, за которое активы, как ожидается, будут оказывать услуги, имеющие экономическую ценность, т.е. оставшееся время, в течение которого актив будет приносить прибыли. 2) Период, в течение которого актив, как ожидается, будет пригодным с экономической точки зрения для одного или большего числа пользователей, или количества единиц продукции либо иных единиц, которое, как ожидается, должно быть получено с использованием данного актива одним или большим числом пользователей. (МСФО 17.3) Период, в течение которого стоимость площадки и зданий при любом возможном использовании выше, чем стоимость площадки для любых возможных целей, в том числе для повторной застройки. Не обязательно равен физическому сроку службы. экономическое устаревание — economic obsolescence* Потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического устаревания являются изменения в конкуренции или в использовании окрестных земель, например, появление промышленного предприятия в жилом районе. Оно считается неустранимым, так как расходы на устранение проблемы нецелесообразны. 113 эксплуатационная аренда — operating lease См. операционная аренда, а также финансовая аренда. элементы сравнения — elements of comparison* Специфические характеристики объектов имущества и сделок, в силу которых цены, уплаченные за недвижимость, различаются. Элементы сравнения включают передаваемые права собственности, условия финансирования, продажи, условия рынков, местоположение и физические и экономически характеристики. (МР 1, 3.0) эффективная (действительная) дата — effective date* Дата, к которой применимо заключение Оценщика. Также называется датой оценки и/или датой, на которую оценка действительна. эффективная (действительная) чистая стоимость — effective net worth Реальная чистая стоимость компании с точки зрения кредиторов (средства акционеров плюс субординированный долг). эффективный (действительный) возраст — effective age* Возраст объекта, например, здания, на который указывает его физическое состояние и полезность, в сравнении с его сроком полезной службы в противоположность его хронологическому возрасту. Объем работ по содержанию и уходу за зданием помогает определить его эффективный возраст. Здание с возрастом в 5 лет может иметь эффективный возраст в 10 лет из-за плохого содержания здания. Ю юридический срок жизни — legal life* Период юридической или договорной защиты неосязаемого актива, допускаемый законом. (МР 4, 3.17) Я ядро арендной платы — hardcore rent** Арендная плата или ее часть, подлежащая получению от имущества, которое достаточно надежно, по отношению к величине арендной платы, которую оценщик должен считать гарантированной. Поэтому с достоверностью предсказывается, что она будет продолжаться в течение длительности оцениваемого интереса, несмотря на любое положение о том, что она должна корректироваться при заданных интервалах — например, оговорка о пересмотре арендной платы. См. метод ядра. 114 Термины из англоязычных Основные смыслы оригиналов документов, терминов по-русски (МСО, ЕСО, МСФО и др.) (применяемые при оценке стоимости имущества и в смежных дисциплинах) 1 2 Комментарии: Другие слова и словосочетания по-русски (применяемые в аналогичном значении: или как синонимы, или же неверно - выделено) 3 A критерий приемлемости бухгалтерский учет бухгалтерские изменения бухгалтерские соглашения бухгалтерская амортизация бухгалтерская прибыль бухгалтерская ставка отдачи бухгалтерская норма рентабельности accruals for depreciation начисления амортизации accrued expenses начисленные расходы начисленные расходы (expenditures) (расходования) (затраты) acquisition value стоимость приобретения ad valorem tax адвалорный налог adjusted basis скорректированный базис приведенный базис adjusted book value скорректированная приведенная бухгалтерская бухгалтерская стоимость стоимость adjusted net trading profit скорректированная приведенная (NTP) предпринимательская предпринимательская прибыль прибыль adjusted present value скорректированная приведенная нынешняя (к приведенная стоимость настоящему времени) стоимость administrative (compliance) административная проверка административная экспертиза (соблюдения правил) (соблюдения правил) review all risk yield (ARY) (market доходность при всех рисках yield) (ДВР) (рыночная доходность) allowed alternative treatment допустимый альтернативный учет alternative use value стоимость альтернативного использования amortization амортизация погашение (долга, ссуды, (see for compare deterioration, (см. для сравнения: износ, неосязаемых активов); depreciation, obsolescence) обесценение, устаревание) неверно: износ, устаревание amount of one Euro (or other сумма одного евро (или unit of currency) единицы другой валюты) amount of one Euro (or other сумма одного евро (или unit of currency) per annum единицы другой валюты) ежегодно annual equivalent годовой эквивалент annual sinking fund (ASF) годовой фонд погашения annuity (anny) аннуитет appraisal (appraisement) оценка используется в США и в некоторых странах Европы вместо слова «valuation» acceptance criterion accounting accounting changes accounting conventions accounting depreciation accounting income accounting rate of return 115 1 2 3 используется в США и в некоторых странах Европы вместо слова «valuer» appraiser оценщик approaches to value arm’s length transaction подходы к (оценке) стоимости коммерческая сделка сделка «на расстоянии вытянутой руки» стоимость в совокупности налогооблагаемая стоимость налоговая стоимость актив(ы) ценное имущество; «фонды» - устаревшее оценка (стоимости) активов подход на основе активов уступка требования, цессия устный отчет (об оценке) допущения аукционная цена аукционная реализационная стоимость assemblage value assessed value asset(s) asset valuation asset-based approach assignment assumptions auction price auction realisable value B balance sheet balance sheet equation, accounting equation before-and-after valuations benchmark treatment benefit/cost ratio betterment biological assets book cost book value bookkeeping break-even (point) break-up value bricks and mortar valuation Build-Own-Operate-andTransfer Agreement (BOOT) bundle of rights business business plan балансовый отчет балансовое уравнение, бухгалтерское уравнение оценки «до и после» учет от исходной базы отношение «затраты - выгоды» усовершенствование биологические активы бухгалтерские затраты бухгалтерская стоимость бухгалтерский учет безубыточность (точка) стоимость компании при разделении оценка (стоимости) «кирпичей и раствора» соглашение «строительствособственность-эксплуатацияпередача» («ССЭП») пучок прав бизнес бизнес-план баланс, бухгалтерский баланс неверно: отношение «стоимость - выгоды» балансовая стоимость счетоводство C capital asset pricing model (CAPM) capital assets capital costs capital expenditure (capital outlay) capital gain 1 модель ценообразования для капитальных активов (МЦКА) капитальные активы капитальные затраты капитальные затраты (капитальные издержки) прирост капитала 2 капитальные расходования (капитальные издержки) прирост стоимости капитала 3 116 carrying amount ослабление (ухудшение) капитала капитальные улучшения капитальные вложения капитальная аренда структура капитала капитальная стоимость фактор капитализации капитализация капитальная аренда капитализация прибыли ставка капитализации капитализированные затраты капитализированная стоимость учетная сумма cash flow денежный поток capital impairment capital improvements capital investment capital lease capital structure capital value capitalization factor capitalization capital lease capitalization of earnings capitalization rate capitalized costs capitalized value неверно: «обесценение» капитала капитальные инвестиции норма капитализации неверно: бухгалтерская (балансовая) стоимость поток наличности, движение денежных средств см. предыдущее анализ денежного потока/ отчет о денежном потоке certificate of value сертификат стоимости certification of value сертификация стоимости chattel personal персональная движимость chattel real реальная движимость collateral обеспечение (ссуды) commercial real estate коммерческая недвижимость comparable data, comparable(s) сопоставимые данные comparable sales method метод сопоставимых продаж (market or direct market (метод рыночных или прямых comparison method) рыночных сравнений) comparative approach сравнительный подход comparison approach to value сравнительный подход к (оценке) стоимости component value компонентная стоимость conditions of engagement условия найма consistent use согласованное использование constant purchasing power постоянная покупательная способность contractor's method метод подрядчика control контроль (осуществлять) управление corporeal personal property материальное движимое вещественное (телесное) (личное) имущество движимое имущество cost approach (method) затратный подход (метод) cost-benefit analysis анализ «затраты – выгоды» неверно: анализ «стоимость - выгоды» cost-effectiveness analysis анализ «затраты неверно: анализ эффективность» «стоимость - эффективность» cost estimating составление сметы затрат калькуляция себестоимости cost of asset затраты на (производство) себестоимость актива актива 1 2 3 cash flow analysis/statement 117 cost of capital cost of debt cost of equity cost of sales (cost of goods sold) cost-plus pricing costing covenant value criteria for comparing and selecting investment projects criterion rate critical path analysis curable depreciation current assets current cost accounting current cost convention (accounting) current value accounting current yield current-dollar accounting, mark-to market accounting, current value accounting curved-line depreciation издержки (затраты) применения капитала издержки (затраты) применения заемных средств издержки (затраты) применения собственного капитала затраты (производства) реализованной продукции ценообразование по принципу «затраты плюс» составление сметы затрат стоимость отдельного соглашения критерии для сравнения и выбора инвестиционных проектов ставка критерия анализ критического пути устранимая амортизация текущие активы учет по текущим затратам соглашение о текущих затратах (в бухучете) учет по текущей стоимости текущая доходность учет в текущих ценах (долларах) неверно: стоимость капитала неверно: стоимость заемных средств неверно: стоимость собственного капитала себестоимость реализованной продукции калькуляция себестоимости нестрого: устранимый износ оборотные активы (средства) нелинейная амортизация D damage date of valuation (valuation date) debenture decapitalization deed restrictions and restrictive covenants definition of the valuation assignment demand (in a property market) depreciable amount depreciable cost depreciated replacement cost (DRC) depreciated replacement cost basis (DRC) 1 ущерб (имущественный) дата оценки (оценочная дата) долговое обязательство декапитализация ограничения действий и ограничительные положения определение задания по оценке спрос (на рынке имущества) амортизируемая сумма амортизируемые затраты амортизированные затраты нестрого: «затраты замещения (АЗЗ); замещения с учетом износа»; неверно: «остаточная стоимость»; см. отличие от: восстановительная стоимость (reinstatement value) амортизированные затраты см. предыдущее замещения (АЗЗ) как база 2 3 118 амортизированная стоимость амортизация обесценение (буквально); нестрого: износ, устаревание depreciation and amortization амортизация (любых) активов обесценение и погашение of manufacturing assets производственного активов производственного назначения назначения depreciation charges амортизационные отчисления depreciation costs/ expenses амортизационные затраты/ расходы deprival value стоимость лишения депривационная стоимость (стоимость утраты) desk review кабинетная проверка кабинетная экспертиза deterioration (physical ухудшение (ухудшение износ (физический износ) deterioration) физического состояния) devaluation обесценение (актива) девальвация (актива) develop развивать (недвижимость) застраивать (недвижимость) developer девелопер застройщик developer’s budget method метод бюджета девелопера developer’s risk and profit риск и прибыль девелопера development appraisal оценка девелопмента development return отдача девелопмента (developer’s return) (отдача девелопера) development value стоимость девелопмента direct capitalization прямая капитализация direct comparison method метод прямого сравнения (comparative method or market (сравнительный метод или value approach) подход рыночной стоимости) direct cost(s) прямые затраты disclosure раскрытие (информации) discount (interest) method метод удержания (процентов) метод удержания (интереса) при выдаче ссуды при выдаче ссуды discount for lack of control скидка на недостаточность контроля discount rate ставка дисконтирования дисконтная ставка; учетная ставка; норма приведения discounted cash flow (DCF) дисконтированный денежный поток (ДДП) discounted cash flow (DCF) анализ дисконтированного analysis денежного потока (ДДП) discounted cash flow method метод дисконтированных денежных потоков discounted cash flow yield дисконтированная доходность денежного потока discounted value дисконтированная стоимость discounting дисконтирование антоним: «включение в счет», бухучет (accounting) divisible balance делимый остаток dual rate method метод двойной ставки dual rate table таблица двойных ставок due diligence комплексное обследование «должная достоверность» 1 2 3 depreciated value depreciation E 119 economic obsolescence экономическое устаревание economic rent expenditure экономическая арендная плата эффективный возраст эффективная дата эффективная чистая стоимость элементы сравнения возникающий рынок право государства отчуждать имущество обременение стоимость предприятия оценка (натуральная) окружающей среды факторы окружающей среды приравненная доходность оборудование справедливый или долевой интерес собственный капитал выморочность (имущества) сметная стоимость избыточная арендная плата стоимость существующего использования расходование expense(s) expense pass-throughs external obsolescence external valuer externality расходы переход расходов внешнее устаревание внешний оценщик внешний результат effective age effective date effective net worth elements of comparison emerging market eminent domain encumbrance enterprise value environmental assessment environmental factors equated yield equipment equitable or equity interest equity escheat estimated value excess rent existing use value нестрого: экономический износ действительный возраст действительная дата действительная чистая стоимость развивающийся рынок «превосходство» государства долевой капитал расчетная стоимость затраты – соответствует смыслу в большей степени, чем «расходы» возмещаемые расходы нестрого: внешний износ внешний эффект F face value fair market value fair value fall-back figure fee simple (estate) field review financial asset financial instrument financial interests financial lease 1 financial liability нарицательная стоимость справедливая рыночная стоимость справедливая стоимость минимально приемлемая величина безусловное право собственности полевая (натурная) экспертиза финансовый актив финансовый инструмент финансовые интересы финансовая аренда 2 финансовое обязательство договор финансовой аренды 3 120 финансовое моделирование финансовые отчеты фиксированные или внеоборотные активы (или долгосрочные активы средства), нетекущие активы forced sale (liquidation) value стоимость вынужденной продажи (ликвидации) forced sale value стоимость при вынужденной продаже free cash flow свободный денежный поток freehold фригольд freehold interest интерес фригольда freehold investment инвестиция фригольда freehold or leased fee value стоимость фригольда или сдаваемого в аренду поместья frontage method метод прилегающей территории full rental value (FRV) полная стоимость аренды (ПСА) furniture, fixtures, and мебель, приспособления и equipment (ff&e) оборудование (МПО) financial modeling financial statements fixed or long-term assets G general and administrative управленческие и общехозяйственные расходы expenses административные расходы Generally Valuation Concepts Общие понятия и принципы and Principles (GVCP) оценки (ОППО) geometrical zoning (arbitrary or геометрическое зонирование arithmetical zoning) (произвольное или арифметическое зонирование) going concern действующее предприятие постоянное функционирование going concern value стоимость действующего предприятия goods and chattels personal товары (блага) и личное имущество goodwill гудвилл «деловая репутация» – составляет часть гудвилла gross cash flow валовой денежный поток gross development value (gross валовая стоимость realization) девелопмента (валовая реализация) gross income валовой доход gross margin; gross profit валовая прибыль общая прибыль – помогает, отличить от понимаемой (в РФ) иначе валовой прибыли gross realization валовая реализация gross redemption yield валовая доходность выкупа gross replacement cost валовые затраты замещения ground lease аренда земли (без строений) growth rate темп роста 1 2 3 H 121 halving back обратное деление не два hammer price цена с молотка hardcore method (layer method) метод ядра (метод слоя) hardcore rent ядро арендной платы hazardous substance опасное вещество headlease or master lease головной или главный договор аренды headleasehold interest интерес головного лизгольда (sandwich lessor interest) (интерес промежуточного арендодателя) heritage and conservation assets активы наследия и сохраняемые активы highest and best use (HABU) наиболее эффективное наилучшее и наиболее использование (НЭИ) эффективное использование historic (historical) cost соглашение о прошлых convention (accounting) (исторических) затратах (в бухгалтерском учете) historical cost исторические затраты historical value историческая стоимость historical value (cost) бухучет по исторической accounting стоимости (затратам) holding company (investment холдинговая компания business) (инвестиционный бизнес) home equity loan ссуда, обеспеченная долей жилого дома hope value стоимость надежды hundred per cent location стопроцентное местоположение hypothecation, pledge ипотека (залог), заклад hypothetical tenancy гипотетический наем hypothetical use гипотетическое использование I impairment impairment loss impairment of an asset improved value (USA) improvements imputed cost imputed value income income (capitalization) approach income approach income multiplier (years’ purchase) income property incorporeal personal property 1 incremental yield ослабление неверно: обесценение убыток от ослабления ослабление актива усовершенствованная стоимость (США) улучшения вмененные издержки вмененная стоимость доход, прибыль доходный подход (на основе капитализации дохода) доходный подход мультипликатор дохода (ценность за годы) доходное имущество нематериальное движимое невещное (бестелесное) имущество движимое имущество 2 3 приростная доходность 122 incremental yield analysis incurable depreciation indemnity value independent valuer indirect cost infrastructure initial return initial yield insurable interest insurable replacement cost insurable value (or insurance replacement cost) intangible assets анализ приростной доходности неустранимая амортизация стоимость страхового возмещения независимый оценщик косвенные затраты инфраструктура первоначальная отдача первоначальная доходность страховой интерес затраты страхового возмещения страховая стоимость (или страховые затраты замещения) неосязаемые активы неосязаемое имущество, неосязаемые вещи интеллектуальная собственность internal rate of return (IRR) внутренняя ставка отдачи (money weighted rate of return) (ВСО) (взвешенная денежная ставка отдачи) internal valuer внутренний оценщик intrinsic value внутренняя стоимость intangible property intangible intellectual property нестрого: неустранимый износ подлежащие страхованию затраты возмещения нестрого: нематериальные активы неосязаемое имущество, «неосязаемости» внутренняя норма рентабельности (нестрого: доходности) «внутренне присущая» стоимость investment analysis investment asset investment method investment project investment property инвестиционный анализ инвестиционный актив инвестиционный метод инвестиционный проект инвестиционное имущество investment value («worth») инвестиционная стоимость («ценность») инвестиции орошаемая земля линия одинаковой стоимости изоваль investment(s) irrigated land Isoval нестрого: инвестиционная собственность J joint venture (JV) совместное предприятие (СП) K ноу-хау know-how L land land quality statement land use planning 1 latent value земля отчет о качестве земли планирование землеустройства 2 латентная стоимость земельный участок 3 123 lease lease interest leased fee estate leasehold leasehold improvements or tenant’s improvements leasehold value least-cost analysis legal estate legal framework legal life lessee lessee interest lessor lessor interest limited market property limiting conditions linear interpolation liquidation value liquidator loan security location analysis long-term assets long-term liabilities lost profit(s) аренда договор аренды интерес аренды арендованное безусловное право собственности лизгольд улучшения лизгольда или улучшения съемщика стоимость лизгольда анализ наименьших затрат законное имущественное законная земельная состояние собственность правовые рамки юридический срок жизни арендатор интерес арендатора арендодатель интерес арендодателя имущество с ограниченным рынком ограничительные условия линейная интерполяция ликвидационная стоимость ликвидатор обеспечение ссуды анализ местоположения долгосрочные активы долгосрочные обязательства упущенная выгода M machinery majority control majority interest management accounts or internal accounts marginal yield market market approach market based transfer price market price market rent market value market value for existing use (now referred to in EVS as «existing use value») market value for the existing use (MVEU) (or existing use value) 1 marketability discount машины мажоритарный контроль мажоритарный интерес управленческие счета или внутренние счета маргинальная доходность рынок рыночный подход трансфертная цена, основанная на рыночных ценах рыночная цена рыночная арендная плата рыночная стоимость рыночная стоимость для существующего использования рыночная стоимость для существующего использования (РССИ) (или стоимость существующего использования) 2 скидка на реализуемость (теперь именуемая в ЕСО как «стоимость существующего использования») 3 скидка на рыночность 124 стоимость при слиянии (объединении) marriage value (assemblage стоимость при слиянии value) (стоимость группы) minimum contents of a минимальное содержание valuation certificate or report сертификата оценки или отчета об оценке minority discount миноритарная скидка minority interest миноритарный интерес доля меньшинства modern equivalent asset (MEA) современный эквивалентный актив mortgage 1. закладная; 2. ипотека ипотечный кредит mortgage value залоговая стоимость (недвижимости) multiple regression analysis множественный регрессионный анализ marriage value N natural zoning negative cash flow negative development value negative value net asset value (NAV) net assets net assets method net carrying amount net cash flow net current assets net current replacement cost net earnings net income net (operating) income net loss net present value (NPV) net present value method net rent net replacement cost net sales net selling price net trading profit (NTP) net worth net yield 1 nil value естественное зонирование отрицательный денежный поток отрицательная стоимость девелопмента отрицательная стоимость стоимость чистых активов чистые активы метод чистых активов чистая учетная сумма чистый денежный поток чистые текущие активы чистые текущие затраты замещения чистая прибыль чистая прибыль чистый (операционный) доход чистый убыток чистая приведенная стоимость (ЧПС) метод чистой приведенной стоимости чистая арендная плата чистые затраты замещения чистая выручка от продаж чистая цена продажи чистая предпринимательская прибыль (ЧПП) чистая балансовая стоимость чистая доходность 2 нулевая стоимость чистые оборотные активы чистая нынешняя стоимость неверно: чистая текущая стоимость см. предыдущее чистый объем продаж (нетто-продажи) 3 125 nominal consideration nominal value non-cash charge non-current assets номинальная компенсация номинальная стоимость неденежные начисления нетекущие активы non-market bases of value nuisance value нерыночные базы стоимости стоимость устранения вреда внеоборотные активы, см. также фиксированные или долгосрочные активы O устаревание оферта открытый рынок стоимость на открытом рынке операционная компания операционные расходы (издержки) operating income операционная прибыль прибыль от реализации или от производственной деятельности operating leasе операционная аренда operating profit операционная прибыль прибыль от реализации или от производственной деятельности operational asset операционный актив opportunities благоприятные возможности opportunity cost издержки благоприятных «альтернативные» издержки возможностей opportunity cost of money rate ставка благоприятных ставка альтернативных издержек привлечения денег издержек привлечения денег optimization оптимизация option опцион original cost первоначальные затраты original outlay первоначальные издержки outgoings издержки исходящие платежи overall yield общая доходность owner-occupied property имущество, занимаемое собственником obsolescence offer open market open market value operating company operating expenses (outgoings) P participation rent partnership passing rent payback period personal property (movable property, chattel) personality physical deterioration physical life plant plant and machinery 1 plant, machinery and equipment арендная плата за участие партнерство проходящая арендная плата срок окупаемости (инвестиций) движимое имущество движимость износ физический физический срок службы производство, завод, фабрика производство и машины 2 производство, машины и (открытое) товарищество 3 126 оборудование стоимость общей площади участка portfolio портфель possession владение (имуществом) powers of government полномочия государства price цена prime yield первоклассная доходность principle of anticipation принцип предвидения principle of balance принцип сбалансированности principle of competition принцип конкуренции principle of supply and demand принцип предложения и спроса private treaty sale продажа по частному соглашению procedure diagram диаграмма процедур process plant производственный процесс professional asset valuer профессиональный оценщик активов professional property valuer профессиональный оценщик имущества profit rent аренда прибыли profitability index индекс прибыльности program (project) evaluation метод оценки (и) пересмотра (and) review technique (PERT) программ (проектов) property имущество property with trading potential имущество с торговым (specialized trading property) потенциалом (специализированное торговое имущество) property, plant and equipment основные средства имущество (права, земля), (PP&E) производство и оборудование proprietary rights имущественные права права собственности prudent lotting расчетливое деление public building публичное здание государственное общественное здание public sector asset актив публичного сектора см. предыдущее purchasing power parity (PPP) паритет покупательной способности (ППС) (plant and equipment) plottage value Q quantity allowance (quantum allowance) поправка на количество R ratable value rate of interest rate of return налогоблагаемая стоимость ставка процента ставка отдачи ratio analysis соотношений 1 real estate 2 норма процента ставка (норма) доходности; ставка (норма) рентабельности анализ коэффициентов (мультипликаторов) 3 недвижимость 127 real property realty receipts and expenditure method recoverable amount recreational asset regression analysis reinstatement value remainder zone remunerative rate rent charge rental value replacement cost (new) replacement value reproduction cost (new) reserve price residential real estate residual amount residual method (residual valuation) residual value return (on capital) return for risk and profit return of capital return on equity return on investment revaluation revalued amount reversion yield reversionary return (reversionary yield) royalty method недвижимое имущество «реальное» имущество метод прихода и расхода «риэлти» возмещаемая сумма актив рекреационной сферы регрессионный анализ восстановительная стоимость не всегда могут приниматься «затраты замещения» остаточная зона ставка вознаграждения арендная плата расчетная арендная плата затраты замещения (новым) стоимость замещения не то же самое, что «затраты замещения» затраты воспроизводства (нового) резервная цена жилая недвижимость остаточная сумма остаточный метод (остаточная оценка) остаточная стоимость отдача (на капитал) рентабельность, доходность отдача для риска и прибыли возврат капитала обычно через амортизацию отдача собственного капитала компании отдача инвестиций рентабельность, доходность инвестиций переоценка переоцененная сумма доходность реверсии реверсивная отдача (реверсивная доходность) метод роялти S sale and leaseback salvage value sandwich lessor interest scarcity value scrap value selling price sensitivity analysis service potential servitude 1 shadow price продажа и возвратная аренда утилизационная стоимость интерес промежуточного арендодателя стоимость в условиях нехватки скраповая стоимость, цена продажи анализ чувствительности производственно-сервисный потенциал сервитут 2 теневая цена возвратный лизинг стоимость лома продажная цена производственный потенциал 3 неявная цена 128 signing date single rate method single rate table single rate years’ purchase sinking fund дата подписания метод единой ставки таблица с одной ставкой ценность за годы при одной ставке выкупной фонд фонд погашения; фонд погашения задолженности стоимость площадки стоимость для съемщика во владении slice method метод слоя special purchaser специальный покупатель special purchaser value стоимость для специального покупателя special value специальная стоимость specialised assets специализированные активы specialised properties специализированные объекты имущества specialised, special purpose or специализированное specially designed property имущество, имущество специального назначения или специальной конструкции specialized trading property специализированное торговое имущество specifications for the valuation спецификации для задания по assignment оценке standard costs нормативные затраты step-in rights права вмешательства step-up lease ступенчатая аренда subleasehold сублизгольд subsequent expenditure последующие затраты substitution замещение sum insured страховая сумма summation approach подход на основе суммирования surplus asset излишний актив surrender value выкупная стоимость syndicate синдикат syndication синдицирование synergy синергия site value sitting tenant value T tangible assets осязаемые активы tangible property taxable value tax-adjusted table осязаемое имущество налогооблагаемая стоимость таблица, скорректированная с учетом налогов техническая экспертиза 2 интерес съемщика technical review 1 tenant’s interest нестрого: «материальные активы», не имеющим прямого отношения к материальным затратам см. предыдущее 3 129 tenant’s share term and reversion method term yield throughput method trading stock transaction cost(s) transaction costs transaction method transfer price true net yield turnover lease turnover rent доля съемщика метод срока и реверсии срочная доходность метод пропускной способности стоимость денег с учетом фактора времени полные затраты; полные затраты реализации токсичный торговые принадлежности или принадлежности съемщика запасы для торговли трансакционные издержки затраты проведения сделки метод сделок трансфертная цена истинная чистая доходность аренда оборота арендная плата от оборота types of value типы стоимости time value of money total cost; total cost of sales toxical trade fixtures or tenant’s fixtures временнáя стоимость денег полная себестоимость реализации оборотная аренда не имеет прямого отношения к «оборотным средствам» (текущим активам) U unit(s) of comparison unitization yield useful life utility единица (единицы) сравнения доходность при автономизации срок полезного использования полезность V vacant possession valuation valuation approach valuation assignment valuation brief valuation certificate valuation certificate or valuation report valuation date valuation method valuation principles valuation procedure valuation ratio valuation report valuation review valuation standards 1 valuation table незанятое собственником имущество оценка (стоимости вальвация имущества) подход к оценке задание на оценку инструктаж на оценку сертификат оценки сертификат оценки или отчет об оценке дата оценки метод оценки принципы оценки процедура оценки коэффициент оценки отчет об оценке экспертиза оценки стандарты оценки 2 таблица оценки 3 130 стоимость; глагол оценивать, в математике: величина; определять (величину) в социально-философских стоимости текстах (мн. число): высшие ценности, достоинства; в экономике: (материальные) ценности – синоним: активы value in exchange стоимость в обмене value in use стоимость в использовании value of best forgone alternative стоимость наилучшей из отвергнутых альтернатив value of improvements стоимость улучшений valuer оценщик virtual rent виртуальная арендная плата void allowance (vacancy скидка на незанятость allowance) value W wasting assets weighted rate (of return) willing lessor, willing lessee (willing landlord, willing tenant) willing seller, willing buyer (willing vendor, willing purchaser) working capital worth written-down value written report истощимые активы взвешенная ставка (отдачи) заинтересованный арендодатель, заинтересованный арендатор (заинтересованный домовладелец, заинтересованный съемщик) заинтересованный продавец, заинтересованный покупатель (заинтересованный торговец, заинтересованный скупщик) рабочий капитал оборотный капитал, не равен «оборотным средствам» (текущим активам) ценность соответствует понятию: инвестиционная стоимость; списанная стоимость письменный отчет Y Years’ purchase (YP) yield ценность за годы (YP) доходность Z zone А zone А value zoning zoning method (zoning approach) зона А величина зоны А зонирование метод зонирования (подход на основе зонирования) 131
