Айгумова З.А., к.э.н., оценщик ЗАО «Межрегиональный центр оценки», Респ. Дагестан

Айгумова З.А., к.э.н., оценщик ЗАО
«Межрегиональный центр оценки»,
Респ. Дагестан
Регулирование деятельности Экспертных Советов
саморегулируемых организаций (СРО) в целях развития оценочной деятельности
Достаточно
быстрый
переход
от
государственного
регулирования
к
саморегулированию в оценочной деятельности в свое время объяснялся необходимостью
преодолеть деструктивное влияние чиновников. А основная роль в обеспечении качества
отчетов легла
на экспертные советы СРО. Однако СРО еще не предложили четких
приницпов и правил работы Эспертных советов. Неподконтрольность Экспертных
советов
может не только навредить работе отдельных оценочных компаний, но и в
дальнейшем
еще
более
затруднить
развитие
оценочной
практики
в
России,
дискредитировать саму идею СРО.
Поэтому, несмотря на недолгуюю практику самостоятельного функционирования
оценочной деятельности в рамках СРО, уже сегодня принципиально важно определиться с
правилами и принципами работы Экспертных Советов, осуществляющих экспертизу
отчетов об оценке.
Рассмотрим некоторые из проблем, на которых уже пора сосредоточить внимание.
1) Содержание Экспертного Заключения
Все имеющиеся примеры Экспертных заключений содержат Таблицы, обощающие
анализ. К сожалению, в некоторых случаях, Экспертное Заключение этим и
ограничивается. Т.е. Экспертное заключение подменяется на таблицы с «+» и «-», изредка
перемежающиеся фразами «частично», «с комментариями». Однако, ясно, что таблицы
являются итогом, обобщением, а не содержанием.
Конечно, вывод по Экспертному заключению является итогом всей работы. Но
полагать, что вывод – основное содержание Экспертизы – не правильно.
Некоторые эксперты СРО полагают, что в экспертизе самое главное вывод –
«соответствует»/ «не соответствует» Закону «Об оценочной деятельности»
(на чем
усиленно настаивают). Крайне опасное мнение – Экспертное заключение имеют целью
выявление недочетов и ошибок, а значит вывод имеет значимость только тогда, когда его
могут прочитать в различных инстанциях и самостоятельно убедиться в этом выводе. По
аналогии – ведь по закону
«Об оценочной деятельности» любой пользователь – не
специалист должен иметь возможность даже произвести расчеты, чтобы проверить Отчет.
Содержание Экспертного заключения не должно допускать неоднозначного
толкования (к отчетам такое требование предъявляется).
А фразы «частично», «с
комментариями» уместные в таблице, должны быть разъяснены в тексте Заключения.
Сегодня наиболее известна и приемлема форма Экспертного заключения,
предложенная в приложении к приказу №195 ФАУФИ1. В нем четко расписаны пункты,
по которым должно быть выражено мнение Эксперта (методология, методы расчета,
правильность
проведения
расчетов,
обоснованность
выводов,
используемая
законодательная база). СРО имеют право предлагать свою форму Экспертного
заключения, но она должна быть не менее содержательна, чем вышеуказанная. Также
целесообразно ее представление на сайте СРО, чтобы Заказчик знал, что он получит после
оплаты заказанных услуг.
2) Подготовка Экспертного Заключения
Подготовка Эксперного заключения
требует
внимательной
работы,
часто
связанной с ознакомлением с новой для Эксперта проблемой, а значит и время должно
быть отведено на такую работу достаточно.
Неэтично, когда подготовка делается на «скорую руку» в течение одного вечера
или дня. Такая работа должна квалифицироваться как должностная халатность.
В это ключе особ остро стоит вопрос об осуществлении Экспертизы лицами,
занимающими несколько должностей, например Ген. Диретор оценочной компании, член
правления СРО и еще член Экспертного Совета. Тем более, что совмещение должности
Ген. директора коммерческой компании и эксперта,
создает возможность для
злоупотреблений.
В этом случае даже застать на месте и основательно обсудить вопросы, связанные с
ошибками Экспертов не представляется возможным.
Как правило, делаются ссылки на «заваленность» работой и «загруженность»,
выставляется требование оплатить работу во внеурочное время (субботу, воскресенье). И
это после получения оплаты за работу, в том числе и в двойном размере за срочность.
3) Предвзятость экспертизы
В одной из дискуссий было сказано, что в судах все оценщики проигрывают СРО.
Такой результат вызывает очень серьезные опасения. Ведь оценочная компания идет в суд
будучи очень уверенной в своей работе. Это значит, что Экспертиза делает упор на очень
сомнительные принципы:
1
Приложение 1 к Приказу ФАУФИ от 09.10.2007 №195.
2
- нет «идеальной работы»,
- «нет идельно подтвержденной рыночной средней цены, корректировки и
пр.» а значит никогда невозможно выиграть судебное разбирательсво у СРО;
- в регионах нет «специалистов»
Это не конструктивная позиция. Она способствует непрофессионализму,
халатности и вседозволенности. Между тем, СРО создавали не для возрастания числа
структур, работающих по принципу неподконтрольности и безотвественности.
Сам факт подачи в суд на СРО говорит о том, что назрела проблема «качества»
работы Экспертных Советов.
А санкций против недобросовестной экспертизы нет.
4) Ошибки экспертов
Возможна ситуация, когда Эксперт допустил ошибку.
На практике приходится сталкиваться с очень непростыми объектами и
ситуациями оценки. Не всегда Эксперт может ее сразу угадать. И случаи, когда вначале
делает экспертизу один из оценщиков какой –либо компании (в которой Эксперт является
и Ген.директором), а затем передает на проверку Эксперту являются отрицательной
практикой работы Экспертных Советов.
5) Формулировка текста
Конечно, Эксперт должен быть не только профессионалом в области оценки, но и
уметь излагать свои мысли в тексе экспетизы, а также уметь анализировать, обощать и
делать выводы в соотвествии с проведенным анализом и обобщением. Бессвязный текст
Экспертного заключения не облегчает работу оценщика.
6) Количество повторных Экспертиз
Заинтересованность СРО в повторных экспертизах, инициирует их делать
замечания, которые опять таки связаны с недостатками либо методологии, либо с
приципами «нет идеального отчета», «нет идельно подтвержденной рыночной средней
цены, корректировки и пр.» и выхода на бесконечную дискуссию. Но дискуссия по
спорным вопросам не является целью экспертизы. Так же, как и «обучение» в процессе
многочисленных «повторных экспертиз». Оправдание повторных экспертиз «обучением»
по крайней мере неправомерно (незаконно).
7) Целевая направленность экспетизы
Некоторые экспертизы вместо замечаний содержат определения или теоретические
ссылки. «Обучение» в процессе многочисленных «повторных экспертиз» также не может
быть целью экспертизы.
8) Процедура рассмотрения Заявления на экспертизу
3
Должна быть четко определена процедура, например:
-определены четкие требования: в какой форме должен быть отчет – копия или
заверенная копия;
- по какому признаку определяется плата за экспертизу? Например, некоторые СРО
установили зависимость стоимости экспертизы по величине земельного участка, который
оценивался в отчете.
9) Выдача проекта Экспертизы
Должна быть четко определена процедура согласования проекта и выдачи готовой
экспертизы в отведенные сроки в целях выявления оплошностей, недоразумений. Сроки
выдачи проекта не должны срывать сроки подготовки окончательного Заключения.
Так как некоторые СРО устанавливают плату за срочность работ, то сроки работ
желательно было бы спланировать так, чтобы все переговоры по устранению
недоразумений не срывали сроки подготовки Заключения.
8) Теоретически, в случае, если Оценочная компания пришла к выводу о
недобросовестности работы Экспертного совета СРО, оценоная компания имеет право
обратиться в другую СРО. Но на практике для компании, находящейся в регионе, такое
продолжение не возможно. Во- первых, это вопрос дополнительных больших денежных
расходов. Во-вторых, это вопрос времени. А ведь за экспертизой обращаются, как
правило, когда время является важным фактором в решении вопроса.
Суды не всегда имеют возможность разобраться в сути спора между оценочной
компанией и СРО по ряду причин.
Назрела острая необходимость в работе инстанции, которая бы позволила удержать
работу Экспертных советов в рамках законности.
ВЫВОДЫ:
- содержание экспертизы должно быть сформулировано и логически изложено,
доказано выдержками по главам и разделам глав;
- осуществление экспертизы должно осуществляться экспертами по своему
основному месту работы (а не по совместительству);
- замечания не должны касаться спорных вопросов, не до конца проработанных в
теории и методологии оценки;
- экспертное заключение не должно исходить из принципа «нет идеального
отчета», чтобы не стимулировать коррупцию;
- экспертная работа не должна переходить в дискуссию, когда каждый этап этой
дискусси оплачивается Заказчиком Экспертизы.
4
Таким образом, эти принципы и правила работы
Экспертных Советов
существенно повлияют на становление оценочной деятельности в России и подтвердят
или опровергнут правильность перехода к СРО. В случае правильного их формирования,
эти
принципы
и
правила
позволят
им
наладить
эффективный
механизм
функционирования.
5