О составе общего имущества гаражного комплекса и принципах расчета

О составе общего имущества гаражного комплекса и принципах расчета
долей в оплате за содержание и за коммунальные ресурсы
Один из ключевых вопросов, требующих решения, – вопрос о составе общего имущества в нашем
гараже-стоянке. Вопрос этот важен как юридически, так и экономически. Оба аспекта могут быть
решены только на основе единого подхода. Это две стороны медали.
1. От решения данного вопроса в юридическом смысле зависит следующее: кто именно и каким
образом осуществляет владение, пользование и распоряжение данной частью имущества. К
примеру, кто именно может сдавать в аренду часть данного имущества, кто может распоряжаться
доходами от использования данного имущества, короче – чье мнение по всем вопросам,
касающимся данного имущества, является первичным и определяющим.
2. Юридический аспект неразрывно связан с аспектом экономическим – кто именно несет бремя
по содержанию данного имущества, в том числе, по коммунальным и другим обязательным
платежам, по ремонтам и, как уже сказано выше, кто распоряжается доходами от использования
данного имущества.
Вариантов решения видится пока только два.
Первый. Есть мнение и желание Ген. директора Фирмы ФАП считать это имущество не
имуществом общего пользования (то есть, не общей долевой собственностью, принадлежащей
собственникам всех нежилых помещений в гаражном комплексе), а собственностью,
принадлежащей ООО Фирме «ФАП-94», а также физическим лицам – Шульгину С.М. и
Шульгиной И.Е.
Второй. Есть мнение и желание определенного ряда собственников гаражных боксов считать это
имуществом общего пользования (юридически – общей долевой собственностью собственников
помещений в здании гаражного комплекса).
Что же именно понимается под спорным имуществом?
Обратимся к некоторым документам, а именно:
1. Разрешению на ввод в эксплуатацию от 26.03.2008 г. и Заключению о соответствии
построенного объекта (ЗОС) от 29.02.2008 г.
2. Документам БТИ на весь гаражный комплекс (Технический паспорт, Кадастровый паспорт,
поэтажные планы, Экспликация помещений).
3. Договорам между Фирмой ФАП и ЗАО «Социальная инициатива» по строительству
гаражного комплекса (дог. № 250 от 05.11.1999 г., № 396 от 14.07.2003 г., Доп. соглашению к
дог. № 396 от 23.12.2004 г.)
4. Решению Нагатинского суда от 17.12.2009 г. и Определению судебной коллегии Мосгорсуда
от 13.05.2010 г.
Начнем с позиции Ген. директора Фирмы ФАП., которую он неизменно отстаивает, в том числе в
судебном порядке (иски 2008, 2009, 2010 г.г.).
Согласно п.1.7. Доп. соглашения к Договору с ЗАО «СИ» Участник 2 (то есть, Фирма
«ФАП») приобретает следующее право:
Приведенный выше фрагмент Договора – первый из списков, определяющих, что же
именно составляет предполагаемое имущество общего пользования.
В декабре 2008 г. на основании Договоров участия в строительстве между Фирмой ФАП
(с одной стороны) и Шульгиным С.М. и Шульгиной И.Е. (с другой стороны) Нагатинским судом
были вынесены решения (по искам Шульгина С.М. и Шульгиной И.Е. к Фирме ФАП) о
признании за ними прав собственности на помещения моек и пункта ТО а/м , включая помещение
очистных сооружений рядом с мойкой на нижнем этаже – см. выдержку из Решения суда:
а также офисными помещениями (см. следующее Решение суда):
Помимо указанных помещений Фирма ФАП претендует на владение (а пользование и
распоряжение давно само собой разумеется и осуществляется) всеми техническими
помещениями, проездами, пандусами, инженерными системами, кровлей, ссылаясь на Решение
Арбитражного суда г. Москвы от 02.09.2005 по делу № А4021626/04-85-214, признающего за
ООО Фирмой «ФАП-94» право собственности на указанные объекты инфраструктуры гаражастоянки.
Теперь о противоположной позиции:
Согласно Договору №250, определявшему, в том числе, порядок привлечения денежных
средств долевых инвесторов – в настоящее время собственников гаражных боксов (и их
правопреемников)
То есть, каждый долевой инвестор при заключении договора об участии в строительстве
данного гаражного комплекса с ЗАО «СИ» или Фирмой ФАП в составе оплаты за конкретный
гаражный бокс оплачивал, в том числе, и свою долю в создании всей инфраструктуры гаража,
определенной в п. 6.2 данного Договора.
Более поздние изменения в договорах между «СИ» и ФАП без уведомления долевых
инвесторов оставим на их совести.
Ген. директор ФАП всячески пытается доказать, что собственники боксов владеют
только своими боксами и только ими, а все, что находится вне гаражного бокса собственнику не
принадлежит ни в какой мере или части, а также неприменимость Федерального закона о
долевом строительстве (№ 214-ФЗ) к нашему объекту строительства. Однако судом дана оценка
такой позиции руководства ФАП (Из Определения судебной коллегии Мосгорсуда от 13 мая 2010
г.):
Данный фрагмент решения суда и документы, на которые оно ссылается, совместно с
документами БТИ позволяют определить состав общего имущества, определить который по
решению суда уже была попытка в 2008 г.
Поскольку в отношении нашего гаражного комплекса судом определены правовые
основания рассмотрения вопросов об общем имуществе, принадлежащем на праве общей
долевой собственности всем собственникам помещений в здании (а именно – на основании
Федерального закона о долевом строительстве и Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009
г. № 64), дадим некоторые выдержки из последнего документа:
1. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по
поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в
соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению
нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290
ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях
принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания
относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного
помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные
шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные
коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование
(технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам
помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа
указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее
имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности
помещений.
5. ….. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно
переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от
того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
8. …право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента
поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного
лица.
ИТАК, что же следует из приведенной выше информации, и для чего вопрос о
составе общего имущества опять поднят на повестку дня.
В соответствии с нормами ГК РФ, СОБСТВЕННИК несет бремя содержания своего
имущества. Если вся инфраструктура гаражного комплекса составляет общую долевую
собственность (общее имущество) собственников помещений в данном объекте недвижимости,
то, действительно, именно собственники боксов и иных помещений должны нести бремя
содержания данного имущества. Если же притязания Фирмы ФАП на данное имущество
обоснованы, и собственники своим решением признают данный факт, то тогда Фирма ФАП
должна соразмерно площади своих владений нести бремя ответственности по содержанию всех
перечисленных выше объектов инфраструктуры. Это очевидный факт, но почему-то для многих
он не очевиден.
Из документов БТИ и документов по вводу объекта в эксплуатацию следует, что общая
площадь гаражного комплекса составляет 9437,1 кв.м. При этом суммарная площадь 244-х
гаражных боксов согласно экспликации БТИ составляет 5044,9 кв.м., площадь офисных
помещений – 94,7 кв.м., площадь моек и пункта ТО – 161,2 кв.м.
Остальная инфраструктура (технические помещения, проезды, лестницы, помещения
охраны и т.д.) занимают площадь 4136,3 кв.м.
То есть, ДОЛЯ ПЛОЩАДИ ГАРАЖНЫХ БОКСОВ составляет 53,458% от общей
площади всех помещений гаража, офисных помещений (включая комнату клиентов мойки) –
1,00%, мойки и пункта ТО с очистными сооружениями – 1,7 %, остальная инфраструктура –
43,83%.
Если собственникам гаражных боксов принадлежат только боксы, то и доля в затратах на
содержание гаражного комплекса может составлять только 53,458% от полной их суммы (на все
244 бокса). Если же мы владельцы всего имущества общего пользования, то давайте закрепим это
решением общего собрания собственников. Поставим на данном вопросе точку.
А иначе ФАП считает собственником себя, а содержать это имущество хочет за наш счет.
Это политика двойных стандартов.
По закону состав общего имущества и порядок его использования определяются по решению
собственников, а в случае недостижения согласия – по решению суда.
Суд уже однажды отказался принимать решение по данному вопросу, поскольку на тот
момент отсутствовало решение собственников по данному вопросу.
Однако, в вопросе неправомерного использования части общего имущества (кровли
гаража) Суд вынес однозначное решение, признав наши права на общую долевую собственность
вне зависимости от документов, которыми Фирма ФАП обосновывает свои притязания на данное
имущество.
Только тогда, наконец, решится и экономический аспект данного решения вопроса – о
сумме затрат, которую следует компенсировать собственникам гаражных боксов.
Если исходить из позиции ФАП по вопросу данной собственности, то даже при
согласии со сметой в 1980 руб./мес. *244 = 483 120 руб./месяц (хотя такой суммы затрат даже в
раскладах Фирмы ФАП нет и не было, а по факту такие суммы и подавно не подтверждаются),
на долю каждого бокса может приходиться сумма всего в 1060 руб./месяц. Остальное в затратах
должно ложиться – на собственника всей инфраструктуры. То есть,
1. На все 244 гаражных бокса – 53,46% от полной суммы затрат
2. Офисные помещения 1,00% от общей суммы затрат
3. Мойки и пункт ТО – 1,7% от общей суммы затрат
4. Собственник инфраструктуры – 43,83% от общей суммы затрат.
Этот расклад чисто по соотношению площадей помещений не учитывает особенностей
эксплуатации каждой группы помещений и требует уточнения. Самый характерный пример –
потребление воды. Вода используется в офисных помещениях (встроенный санузел), в мойках и в
ряде помещений инфраструктуры, но совершенно отсутствует в самих гаражных боксах. Данный
пример иллюстрирует только то, что чисто по площадям нельзя рассчитывать долю участия во всех
статьях затрат без учета особенностей эксплуатации каждого вида помещений. Как будет показано
ниже, коммунальные расходы (вода, тепло, электрика) делятся не по площадям, а на основе показаний
счетчиков или расчетных методов, пропорционально объему потребленных ресурсов.
Если же исходить из положений Постановления Пленума ВАС № 64, то получается
следующее:
1. Площадь помещений, находящихся в настоящее время в собственности физических и юридических
лиц складывается из площадей гаражных боксов (5044,9 кв.м.), площадей офисного помещения
(94,7 кв.м., собственник – Шульгина И.Е.), площадей 4-х помещений моек, пункта ТО и очистных
сооружений (161,2 кв.м., собственник – Шульгин С.М.). Общая полезная площадь нежилых
помещений в собственности = 5044,9 + 94,7 +161,2 = 5300,8 кв.м.
2. Остальная инфраструктура гаражного комплекса составляет общую долевую собственность
владельцев всех собственников помещений, указанных в п.1.
3. Доля в праве общей долевой собственности согласно соотношению площадей помещений
составляет:
- на все 244 гаражных бокса - 5044,9 / 5300,8 = 95,17% (в среднем 0,39% на каждый из боксов).
- собственника офисных помещений – 94,7 / 5300,8 = 1,79%.
- собственника моек, пункта ТО - 161,2 / 5300,8 = 3,04 %.
Указанное соотношение вытекает из применения по аналогии (на основании рекомендаций
Постановления Пленума ВАС №64) требований ЖК РФ:
- п.1.ст.37.: Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного
помещения.
- п.2 ст. 39: Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном
доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве
общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
То есть, владельцы каждой группы помещений должны участвовать в компенсации общей суммы
затрат, которая складывается из затрат, непосредственно идущих на содержание каждой из указанных
3-х групп помещений (в полном объеме), а также затрат на содержание общей долевой собственности
в определенных выше долях (95,17% / 1,79% / 3,04%).
Остается определить, какие из статей расходов и в каком объеме ложатся на содержание каждой
из 3-х групп помещений в гараже-стоянке, а какие относятся к содержанию общей долевой
собственности гаражного комплекса. А также, в каких долях собственники помещений должны
участвовать в каждой статье расходов.
На этот вопрос имеется ответ, вытекающий из Правил содержания общего имущества и Правил
предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г.
№ 491, Постановление Правительства от 23.05.2006 г. № 307), подтвержденный Решением
Верховного Суда РФ от 17.07.2008 N ГКПИ08-665:
«В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт
жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плата за
коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение,
электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление
(теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
В силу частей 2, 3 статьи 39 Жилищного кодекса РФ доля обязательных расходов на
содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник
помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в
таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном
доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Такие правила установлены
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 и регулируют
отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой
собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
К коммунальным ресурсам относится холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ,
бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления
коммунальных услуг.
Таким образом, плата за коммунальные услуги - это плата за количество потребленных
коммунальных ресурсов: холодной и горячей воды, сетевого газа, электрической и тепловой энергии,
которые не входят в состав общего имущества.»
В соответствии с п.23 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных
постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307, при оборудовании многоквартирного дома
коллективными (общедомовыми) приборами учета и оборудовании частично или полностью
индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета, размер платы за коммунальные
услуги, потребленные в жилом помещении, оборудованном указанными приборами учета, определяется
для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения - в
соответствии с подпунктом 1 пункта 3 приложения N 2 к настоящим Правилам по формуле:
(1)
где:
Vd - объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или
электрической энергии), фактически потребленный за расчетный период, определенный по
показанию коллективного (общедомового) прибора учета в многоквартирном доме или в жилом доме
(куб. м, кВт·час);
V n.p - суммарный объем (количество) коммунального ресурса(холодной воды, горячей воды, газа
или электрической энергии), потребленный за расчетный период в помещениях, оборудованных
приборами учета (за исключением помещений общего пользования), измеренный индивидуальными
приборами учета, а в коммунальных квартирах - общими (квартирными) приборами учета (куб. м,
кВт·час);
V n.n - суммарный объем (количество) коммунального ресурса(холодной воды, горячей воды, газа
или электрической энергии), потребленный за расчетный период в помещениях, не оборудованных
приборами учета, определенный исходя из нормативов потребления коммунальных услуг по
формулам 1 и 3 (куб. м, кВт·час);
V i.p - объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или
энергии), потребленный за расчетный период в i-том помещении, оборудованном прибором учета (за
исключением помещений общего пользования), измеренный индивидуальными приборами учета, а в
коммунальных
квартирах- общими (квартирными) приборами учета (куб. м, кВт·час);
T ky - тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с
законодательством Российской Федерации (для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения,
газоснабжения и водоотведения - руб./куб. м; для электроснабжения - руб./кВт·час).
Существует 3 варианта расчета оплаты за потребленные коммунальные ресурсы.
1. Если в здании установлен 1 коллективный счетчик, и ни в одном помещении нет индивидуальных
приборов учета, то плата за электроснабжение (или иной ресурс) в отношении жилых помещений
рассчитывается следующим образом. Из показаний общедомового счетчика вычитается суммарный
объем потребления в нежилых помещениях, кроме помещений общего пользования (например, в
магазинах, офисах). Такой объем согласно п. 20 Правил предоставления коммунальных услуг
определяется расчетным путем, исходя из мощности потребляющих устройств. Разница
распределяется между собственниками квартир пропорционально числу граждан, проживающих
(зарегистрированных) в каждом из жилых помещений. Обращаем особое внимание на то, что в
данном случае не применяются нормативы потребления.
2. Если индивидуальные счетчики установлены лишь в части помещений, то собственники помещений,
не оборудованных приборами учета, оплачивают электроэнергию (или иной коммунальный ресурс)
по нормативам потребления. А обладатели счетчиков оплачивают объем электроэнергии,
скорректированный на коэффициент, определяемый по формуле (1) следующим образом:
ПОКАЗАНИЯ ОБЩЕДОМОВОГО СЧЕТЧИКА
.
( СУММА ПОКАЗАНИЙ ИНДИВИД. СЧЕТЧИКОВ + СУММАРНЫЙ ОБЪЕМ ПО НОРМАТИВАМ )
3. Если во всех помещениях дома, оборудованного коллективным счетчиком, установлены
индивидуальные приборы учета, то используется также вышеприведенная формула, в которой
суммарный объем по нормативам приравнивается нулю, то есть расходы на «общедомовую»
электроэнергию распределяются пропорционально показаниям индивидуальных счетчиков.
Ситуация в гараже-стоянке несколько отличается от любого из вышеописанных вариантов. Вопервых, для гаражных боксов нет нормативов потребления электроэнергии, тепла, воды. Во-вторых, в
гаражных боксах нет и индивидуальных счетчиков указанных ресурсов. Что касается варианта №1, то в
нем расчет ведется в предположении, что владельцы (или арендаторы) нежилых помещений не имеют
отношения к общей долевой собственности ЖИЛОГО ДОМА, то есть, по ЖК эта собственность
принадлежит только владельцам ЖИЛЫХ помещений. Именно поэтому для расчета платежей жильцов в
варианте №1 из общих показаний счетчика вычитаются суммарные объемы потребления нежилых
помещений, а остаток в виде потребления в квартирах и в помещениях общего пользования
распределяется между собственниками квартир. В нашем случае все помещения в здании гаража-стоянки
являются НЕЖИЛЫМИ помещениями, и доля в праве общей долевой собственности согласно п.1, 3, 4
Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 ВСЕМ собственникам отдельных НЕЖИЛЫХ
помещений принадлежит доля в праве общей долевой собственности, пропорциональная площади
помещений.
Тогда, исходя из принципов, заложенных в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам
(ПП РФ № 307), каждый из собственников НЕЖИЛЫХ помещений в гаражном комплексе должен
оплачивать коммунальные ресурсы как потребленные именно в данном помещении, так и долю в
потреблении этих ресурсов в помещениях общего пользования, пропорционально доле потребления
данного ресурса в каждом из нежилых помещений, находящихся в собственности (то есть, как
гаражными боксами, так и офисными помещениями, мойками, пунктом ТО).
Для определения этих долей могут быть использованы либо нормативы потребления, либо показания
индивидуальных счетчиков, либо расчетный или экспертный методы.
Попробуем исходить из этого. Используем для расчетного метода данные по установленным
мощностям приборов (тепло, вода, электроэнергия) на основании проектных и иных доступных данных.
ИТАК, коммунальные ресурсы (электроэнергию, тепло, воду и сброс воды) будем рассчитывать по
долям в потреблении данных ресурсов, а остальные статьи затрат на содержание гаража-стоянки –
пропорционально долям в праве общей долевой собственности (пропорционально площадям
помещений).