Позиции Минэкономразвития России по наиболее часто

Позиции Минэкономразвития России по наиболее часто задаваемым вопросам
(выдержки из ранее отправленных писем)
1. По вопросу увеличения земельного налога и арендной платы.
Согласно статье 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый
кодекс) земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в
действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и
нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований
и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований
определяют налоговые ставки в пределах, установленных Налоговым кодексом, порядок и
сроки уплаты налога.
При установлении налога нормативными правовыми актами представительных
органов муниципальных образований могут также устанавливаться налоговые льготы,
основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой
налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.
Таким образом, в первую очередь, величина налоговой нагрузки определяется
налоговой ставкой, устанавливаемой органами муниципальных образований.
Учитывая
изложенное,
в
целях
недопущения
социальной
напряженности
представительным органам местного самоуправления, по мнению Минэкономразвития
России, при существенном увеличении кадастровой стоимости земельных участков
необходимо соответствующим образом корректировать налоговые ставки с учетом
потребностей бюджета и в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Налогового кодекса
фактической способности налогоплательщика к уплате налога.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –
Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в
собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности,
устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской
Федерации или органами местного самоуправления.
Пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что для определения
арендной
платы
за
земельный
участок,
находящийся
в
государственной
или
2
муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного
участка.
Следует отметить, что законодательством Российской Федерации предусмотрен ряд
случаев, когда арендная плата за пользование земельными участками определяется в
зависимости от их кадастровой стоимости. Так, например, Федеральным законом от 25
октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации» (далее – Федеральный закон) установлено, что размер арендной платы за
использование земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 3 Федерального закона,
на год устанавливается в определенных пределах кадастровой стоимости арендуемых
земельных участков.
Таким образом, определение арендной платы за земельные участки, находящиеся в
собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности,
относится к компетенции соответствующих органов власти субъектов Российской
Федерации и муниципальных образований и зависит, в том числе от устанавливаемой
указанными органами ставки арендной платы за использование земельных участков.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г.
№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее –
Федеральный закон) до 1 января 2012 г. отдельным категориям землепользователей
осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности по цене, устанавливаемой субъектами Российской
Федерации, в зависимости от кадастровой стоимости или ставки земельного налога.
Таким образом, кадастровая стоимость является учетной величиной и фактическая
нагрузка налогоплательщиков, арендаторов и пользователей земельных участков при их
выкупе определяется соответствующими органами власти субъекта Российской Федерации
или муниципальных образований.
2. По вопросу внесения изменений в законодательство Российской Федерации в
части предоставления субъектам Российской Федерации, а также органам местного
самоуправления права финансирования государственной кадастровой оценки земель за
счет средств соответствующих бюджетов сообщаем следующее.
В настоящее время Государственной Думой Федерального Собрания Российской
Федерации совместно с Минэкономразвития России подготовлен ко второму проект
федерального закона № 445126-4 «О внесении изменений в Федеральный закон
3
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие законодательные акты
Российской
Федерации»
(далее
–
законопроект).
Согласно
текущей
редакции
законопроекта до 2013 г. осуществление отбора исполнителя работ по определению
кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки будет
осуществляться федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции
по организации проведения государственной кадастровой оценки (Росреестром), после
указанной даты – органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в
случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, органом
местного самоуправления.
3. По вопросам внесения изменений в Методические указания по государственной
кадастровой
оценке
земель
населенных
пунктов,
утвержденные
приказом
Минэкономразвития России от 16 февраля 2009 г. № 39 (далее - Методические указания), в
части расширения перечня видов разрешенного использования земель для проведения
государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) и отсутствия классификатора видов
разрешенного использования земель сообщаем следующее.
Методические указания позволяют при выполнении работ по ГКО земель
населенных пунктов внутри каждой группы видов разрешенного использования выделить
отдельный вид разрешенного использования и при наличии достаточного количества
информации для построения статистической модели провести расчет кадастровой
стоимости земельных участков в составе такого вида разрешенного использования.
Виды разрешенного использования земель населенных пунктов устанавливаются в
соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьей
85 Земельного кодекса Российской Федерации.
В то же время классификация видов разрешенного использования земель не может
быть
установлена
Градостроительные
без
внесения
кодексы
соответствующих
Российской
изменений
Федерации.
В
в
Земельный
настоящее
и
время
Минэкономразвития России ведется работа, направленная на решение вышеуказанного
вопроса.
Кроме
того,
Минэкономразвития
России
разрабатываются
изменения
в
Методические указания в части переформирования и добавления новых групп видов
разрешенного использования.
4
4. По вопросу внесения изменений в пункт 2.7.1 Методических указаний, в
соответствии с которым расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе
земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования
осуществляется для каждого из видов разрешенного использования, по результатам
расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида
разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение
наибольшее.
Указанное обусловлено следующим.
В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды
стоимости
(ФСО № 2)»,
утвержденного
приказом
Минэкономразвития
России
от 20 июля 2007 г. № 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки
определяется рыночная стоимость методами массовой оценки.
При этом рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его
наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования
земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным,
соответствующим
результате
требованиям
которого
расчетная
законодательства,
величина
финансово
стоимости
осуществимым
земельного
участка
и
в
будет
максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное
использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
Следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 37 Градостроительного
кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного
использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются
самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Таким образом, правообладатель вправе выбрать один из существующих видов
разрешенного использования земельного участка.
Учитывая изложенное, по мнению Минэкономразвития России, внесение изменений
в пункт 2.7.1 Методических указаний представляется нецелесообразным.
5. По вопросу «резкого роста кадастровой стоимости» земельных участков под
размещением личных подсобных хозяйств ввиду их отнесения в соответствии с
Методическими указаниями ко 2 группе видов разрешенного использования «Земельные
участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки»
отмечаем.
5
Земельные
участки
для
ведения
личного
подсобного
хозяйства
отнесены
Методическими указаниями ко 2 группе видов разрешенного использования на основании
п. 2 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном
хозяйстве», в соответствии с которым
приусадебный земельный участок в черте
поселений используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для
возведения жилого дома.
6. По вопросу недопустимости отнесения к одной группе видов разрешенного
использования земельных участков, предназначенных для гаражей, и земельных участков,
занятых автостоянками, отмечаем.
Земельные участки, занятые автостоянками, отнесены Методическими указаниями к
3 группе видов разрешенного использования на основании пункта 2 Правил оказания услуг
автостоянок, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации
от 17 октября 2002 г. № 795, в соответствии с которым автостоянка - здание, сооружение
(часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные для
хранения автомототранспортных средств.
7. По
вопросу
включения
в
состав
факторов
стоимости
характеристик,
не только имеющих отношение к земельному участку, но и иных характеристик
(например,
организационно-правовая
форма,
социальная
значимость
организации,
использующей земельный участок и т.д.) отмечаем, что указанные характеристики не
являются фактором стоимости земельного участка.
8. По
вопросу
определения
кадастровой
стоимости
земельных
участков
сельскохозяйственного назначения в целях их перевода в другую категорию.
Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных
участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую
категорию установлены статьей 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ
«О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон
о переводе земель).
В соответствии с пунктом 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации
сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли занятые
многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель
сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой
охране.
6
В целях охраны указанных земель пунктом 2 статьи 7 Закона о переводе земель
установлено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в
составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость
которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по
муниципальному
району
(городскому
округу),
и
особо
ценных
продуктивных
сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса
Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев,
установленных статьей 7 Закона о переводе земель.
Пунктом 9 Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке
земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития
России от 4 июля 2007 г. № 145, (далее – Методические рекомендации) установлен
порядок
определения
кадастровой
стоимости
земельных
участков,
занятых
сельскохозяйственными угодьями, в целях реализации положений статьи 79 Земельного
кодекса
Российской
Федерации,
в
том
числе
в
целях
выявления
земель
сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 2 статьи 7 Закона о переводе земель,
поскольку при кадастровой оценке в соответствии с пунктами 1-8 Методических
рекомендаций не учитываются индивидуальные характеристики земельных участков.
Также сообщаем, что в настоящее время разработан проект Методических указаний
по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения,
который предусматривает расчет кадастровой стоимости каждого земельного участка в
составе земель сельскохозяйственного назначения на основе его индивидуальных
характеристик.
Указанное
позволит
применять
кадастровую
стоимость
земель
сельскохозяйственного назначения, определенную в рамках массовых оценочных работ, в
том числе для целей принятия решений об их переводе в другую категорию.
9. По вопросу определения кадастровой стоимости земель, входящих в состав
охранных, санитарно-защитных зон.
Пунктом 8 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации
установлено,
что
производственные
зоны,
зоны
инженерной
и
транспортной
инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и
складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе
сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского,
воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-
7
защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
Таким образом, земельные участки, входящие в состав санитарно-защитной зоны, входят в
состав производственной зоны и должны оцениваться аналогично.
Также отмечаем, что при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 4.5
Постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации
от 25 сентября 2007 г. № 74 «О введении в действие новой редакции санитарноэпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарнозащитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»
возможно уменьшение размера санитрано-защитной зоны.
10. По вопросу целесообразности внесения изменений в Методические указания в
части выделения вида разрешенного использования «под строящимися объектами».
В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой
оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации
от 8 апреля 2000 г. № 316, (далее – Правила) государственная кадастровая оценка земель
основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального
использования.
Согласно пункту 3 Правил государственная кадастровая оценка земель проводится
не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.
Учитывая изложенное, в целях проведения государственной кадастровой оценки
учитывается не текущая деятельность, осуществляемая на земельном участке, а конечное
предназначение такого участка, его целевое назначение.
Таким образом, по мнению Минэкономразвития России, внесение изменений в
Методические указания в части определения кадастровой стоимости земельных участков
по виду разрешенного использования «под строящимися объектами» представляется
нецелесообразным.
11. По вопросу пересмотра кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 12 Правил споры, возникающие при проведении
государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
Следует также отметить, что в соответствии с пунктами 2 и 5 статьи 28
Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре объектов
недвижимости» в случае обнаружения органом кадастрового учёта технической или
кадастровой ошибки в сведениях или поступления в орган кадастрового учёта от любого
8
лица заявления о такой ошибке в форме, утверждённой приказом Минэкономразвития
России от 13 апреля 2009 г. № 125, указанные ошибки подлежат исправлению на
основании решения органа кадастрового учёта, либо на основании вступившего в
законную силу решения суда об исправлении таких ошибок.
Если выявленная ошибка влияет на характеристики земельного участка и влечет за
собой необходимость пересмотра его кадастровой стоимости, то в соответствии с пунктом
1 Правил оценщиком может быть проведена оценка земельного участка.
Как указано ранее Государственной Думой Федерального Собрания Российской
Федерации принят в первом чтении и подготовлен ко второму проект федерального закона
№ 445126-4 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» и другие законодательные акты Российской Федерации» (далее –
законопроект).
Законопроектом предполагается установить:
общие принципы проведения кадастровой оценки;
периодичность проведения государственной кадастровой оценки;
требования к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке, в
том числе по дополнительному страхованию ответственности;
обязательную
экспертизу
отчёта
об
оценке
кадастровой
стоимости
в
саморегулируемой организации оценщиков;
порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Следует
отметить,
что
Законопроект
дополнит
существующую
практику
возможностью оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в специально
созданных комиссиях (во внесудебном порядке).
Важно отметить, что после принятия Законопроекта основанием пересмотра может
быть не только ошибочность сведений об объекте недвижимости, использовавшихся при
определении его кадастровой стоимости, но и наличие отчёта об оценке его рыночной
стоимости, выполненного индивидуально.