Порядок оформления покупки недвижимости в Испании

Карнавал Путешествий
Туристическая фирма
(125047, г. Москва, ул. Лесная, д. 8а)
(499) 251-60-41, (499) 251-50-34, (499) 250-98-61
e-mail: strop@strop.ru, info@carnaval-v.ru
www.carnaval-v.ru
Порядок покупки недвижимости в Испании
Четкое и детально проработанное законодательство Испании регламентирует все
аспекты операций с недвижимостью и максимально защищает права покупателя,
позволяя приобретать недвижимость, как частным лицам, так и юридическим.
Иностранцы могут без всяких ограничений приобретать не только жилую
недвижимость, но и коммерческую. Эти факты, наряду с исторически сложившимся
отношением к частной собственности и гибкой системой управления недвижимым
имуществом в этой стране, создали благоприятные и привлекательные условия для
осуществления долгосрочных инвестиций в данную сферу экономических
отношений.
После того, как Вы выбрали подходящий объект и приняли решение его купить,
начинается работа с документами и процесс оформления недвижимости на Вас.
Первый документ, с которым Вы должны ознакомиться предоставляется продавцом
- A Nota simple informativa del Registro de la Propiedad. Он позволит Вам узнать о
данном объекте всё: кому принадлежит, кто обладает правами собственности на
этот объект, тут изложены все характеристики жилья, включая метры, количество
комнат, подсобных помещений и пр. И, самое главное, – в нем подтверждается,
свободно ли выставляемое на продажу имущество от каких-либо обязательств.
Продать недвижимость имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее,
нотариально заверенную доверенность. Как правило, право продажи доверяется
агентствам, в этом случае агентство должно иметь соответствующую Лицензию.
После ознакомления с Nota simple informativa del Registro de la Propiedad Вам
необходимо провести проверку записи в Registro de la Propiedad (Регистр
Собственности) - получение информации из Регистра Собственности обычно не
превышает 5-6 EURO.
Затем Покупатель открывает счет в одном из испанских банков. На счет вносятся
или переводятся деньги. Помощь в открытии счета входит в услуги, оказываемые
нашими испанскими партнерами.
Второй документ, это контракт купли-продажи, заключаемый между Продавцом и
Покупателем. Он составляется в трех экземплярах. Контракт представляет собой
простой документ, где оба: и Покупатель, и Продавец выражают свое намерение
произвести действия с недвижимостью. В этом документе проставляется цена и
условия, о которых договорились две стороны. В это же время Покупатель дает
Продавцу залог – небольшой процент от договоренной цены жилья (обычно 10-20%
от общей цены квартиры или дома). Оплата производится чеком, заверенным
банком. Внимание! Если Покупатель по какой-либо причине отказывается от
контракта, он теряет этот залог. В случае, если сделка не состоится по вине
Продавца, последний должен предоставить Покупателю материальную
компенсацию в размере двойного залога.
После оформления документов у Вас есть слудующие возможности оплаты:
Оплатить всю стоимость объекта сразу, плюс 8 - 10 процентов: налог с покупки +
нотариальные затраты. Например: квартира с бассейном и подземным гаражом на 2
линии моря стоит 100 000 EURO. Что бы стать собственником этой квартиры, Вам
необходимо иметь 110 000 EURO. Деньги можно заплатить наличными или через
банк.
Оплатить 30% от стоимости жилья плюс 8 - 10 процентов: налог с покупки +
нотариальные затраты. Наше агентство занимается оформлением ипотечных
кредитов для нерезидентов Испании. Как правило, он составляет 60% - 70% от
стоимости объекта, может быть оформлен на срок от 5 до 30 лет под под 3-4%
годовых. В случае использования ипотечного кредита это фиксируется в договоре
купли продажи, а Зарегистрированный Оригинал Купчей Вы получите в момент
погашения кредита (до этого Купчая будет хранится в банке, выдавшем кредит). На
получение ипотечного кредита уходит две - три недели, поэтому желательно
оформлять месячную шенгенскую визой. Такой способ покупки жилья становится
все более популярным среди наших соотечественников именно благодаря
доступности этой услуги (подробнее о кредитовании при покупке недвижимисти).
Затем документ о передаче жилья необходимо зарегистрировать в нотариальной
конторе, и он становится основным договором купли-продажи под названием
Escritura Publica. На оформление этого договора у Вас еть 60 дней. У нотариуса
Покупателю и Продавцу необходимо предоставить документы, удостоверяющие
личность, Продавцу – документ (Nota simple informativa del Registro de la Propiedad),
дающий право собственности жилья, Покупателю – деньги за недвижимость.
Протокол купли-продажи будет прочитан вслух нотариусом (при сотрудничестве с
нами это произойдет в присутствии судебного переводчика), после чего обе стороны
признают согласие в присутствии юридического лица со всеми условиями
настоящего акта. Обе стороны подписывают этот официальный акт и нотариус
ставит свою подпись внизу. Затем на документ проставляется печать.
Именно в момент подписания Escritura Publica Вы оплачиваете разницу в стоимости,
приобретаемой Вами недвижимости (т.е. доплачиваете 80-90% оставшихся
процентов) чеком, подтвержденным банком. В случае покупки с использованием
кредита это делает представитель банка, давшего Вам кредит. В этот момент
оплачивается так же налог с продаж ценного имущества и правового оформления
документов (7% от стоимости), 1% - нотариальные расходы, 1% - занесение в
регистр недвижимости. После подписания Вы получаете ключи и копию контракта,
заверенную нотариусом.
После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость
в Registro de laPropiedad (Регистре собственности).
Оригинал Купчей предоставляется в соответствующий Регистр Собственности для
регистрации Покупателя как Владельца, а также для последней проверки
правильности оформления акта. Каждой Escritura Publica будет присвоен
собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения её
в Регистр Собственности.
Внимание! До тех пор, пока Вы хотя бы не сдали документы на регистрацию, и
Регистратор не сделал соответствующую запись в реестре покупаемого объекта,
ВЫ НЕ ЯВЛЯЕТЕСЬ ОФИЦИАЛЬНЫМ СОБСТВЕННИКОМ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ со всеми вытекающими отсюда последствиями. Например, если
Вы не регистрируете договор вовремя, то недобросовестный продавец (он попрежнему числится официальным собственником объекта недвижимости) может
повторно взять Nota Simple и кому-нибудь продать недвижимость ещё раз. И если
"новый" покупатель зарегистрирует до Вас, то только через суд Вы можете получить
свои деньги обратно (если таковые вообще существуют), ведь "новый" покупатель
такой же обманутый, как Вы, и имеет такие же права. Кроме того, пока
официальным собственником будет другой человек, на это имущество может быть
наложен арест за невыполнение других обязательств. В Registro de la Propiedad
отмечается даже точное время (часы и минуты), когда документы сдаются, чтобы
тот кто раньше сдал, имел приоритет. Нотариусы могут сделать это по факсу сразу
после подписания протокола, чтобы забронировать за Вами это преимущественное
право на 10 дней.
Процесс оформления в Регистре (Registro de la Propiedad) длится от одного до трех
месяцев (срок устанавливается Регистром Собственности). По истечении этого
срока покупатель получает на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей, после
чего становится полноправным владельцем. В Escritura Publica по желанию может
быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи.
И только после этого можно считать, что вся бумажная волокита с оформлением
документов позади. Теперь Вы – полноправный собственник недвижимости в
Испании.