Примерный протокол общего собрания собственников помещений

Примерный протокол
Общего собрания собственников помещений по выбору способа
управления многоквартирным домом (управление товариществом
собственников жилья)
Повестка дня
1. Выборы председателя и секретаря собрания.
2. Выборы членов счетной комиссии и определение порядка голосования
(определение порядка голосования при заочной форме проведения собрания не
производится).
3. Определение регламента выступлений (при заочной форме в повестке дня
нет).
4. Выступление инициатора собрания о различных способах управления
многоквартирным домом, работе и выводах, сделанных инициативной группой
(при заочной форме в повестке дня нет, но сведения должны быть доведены до
собственников любыми средствами).
5. Выступление представителей управляющих организаций (ранее
действовавшей и претендующей впервые на управление домом) о возможностях
своих организаций, о существенных условиях их договора управления в целом,
о необходимом наборе работ и услуг по договору за определенную цену, о
возможности исключения или добавления работ и услуг с соответствующим
изменением стоимости договора (при заочной форме в повестке дня нет, но
сведения должны быть доведены до собственников любыми средствами).
6. Выбор способа управления многоквартирным домом.
7. Утверждение устава товарищества собственников жилья.
8. Избрание членов правления товарищества собственников жилья.
9. Избрание членов
собственников жилья.
ревизионной
комиссии
(ревизора)
товарищества
10. Выбор способа сообщения каждому собственнику помещения о проведении
общего собрания.
11. Утверждение порядка оформления протоколов общих собраний.
12. Выбор места размещения сообщений в доме о проведении общего собрания.
13. Выбор места (адреса) хранения протоколов общих собраний.
По вопросам повестки дня
по представленному в повестке дня вопросу. Рассказал о трудностях, с
которыми обязательно столкнутся собственники помещений в доме при выборе
непосредственного управления, о достоинствах и недостатках второго и
третьего способов управления в соответствии с их написанием в ЖК РФ.
Рекомендовал собственникам помещений в многоквартирном доме при
голосовании избрать способ управления домом - управление товариществом
собственников жилья. Представил аргументы инициативной группы в пользу
выбора этого способа управления (необходимо указать, какие) (при заочной
форме проведения собрания выводы инициативной группы доводятся до
сведения собственников помещений в доме другими доступными средствами).
Они рассказали о своих организациях, о трудностях, с которыми может
столкнуться правление ТСЖ, управляя домом самостоятельно, о существенных
условиях договоров, необходимых наборах работ и услуг по договору в целом
за определенную цену, о возможности исключения или добавления работ и
услуг с соответствующим изменением стоимости договора (отразить в
протоколе наиболее подробно основные важные моменты по каждой
управляющей организации).
6. Приступая к вопросу повестки дня по выбору способа управления,
председатель собрания предлагает присутствующим собственникам и их
представителям выступить. (Возможное выступление следует внести в
протокол.)
Выступили:
Председатель собрания закрыл обсуждение и предложил голосованием выбрать
один из способов управления, руководствуясь следующими правилами:
"за" можно голосовать только за один из предложенных к голосованию
способов управления
количество воздержавшихся от голосования за какой-либо способ управления
определяется отдельным голосованием при прямом способе голосования, а при
тайном голосовании проставлением любого знака в соответствующей графе
листа голосования
количество проголосовавших "против" способа управления, за который отдано
большинство голосов, определяется разницей голосов между присутствующими
на собрании и суммой голосов, отданных "за" и "воздержались".
Решение: "за" составляет больше 50% голосов от присутствующих на собрании.
Способ управления выбран. (Если "за" составляет менее 50% от
присутствующих голосов, способ управления не выбран. Собрание закрывается
и переносится на другое время (не относится к проведению собрания в форме
заочного голосования).
При принятии отличного от указанного в данном примерном протоколе общего
собрания решения, т.е. выбора способа управления - управление управляющей
организацией, необходимо обратиться к приложению 4 настоящего Порядка при
наличии выработанных инициативной группой или кем-либо из
присутствующих предложений на этот случай. Иначе готовится новое собрание
на определенную дату с учетом выбранного способа управления и других
определенных собранием предложений.
7. Выступил председатель собрания с предложением утвердить разработанный
инициативной группой и предложенный ранее к ознакомлению собственникам
помещений устав товарищества собственников жилья.
Решение: большинство голосов отдано за утверждение представленного устава
ТСЖ с результатом:
"За" составляет больше 50% голосов от присутствующих на собрании.
Объявлены кандидатуры членов правления ТСЖ, и предложено проголосовать
списком. (При заочном голосовании голосование по каждой кандидатуре,
количество кандидатур может быть предложено больше максимально
предложенного состава правления ТСЖ. Выбранными членами правления будут
те кандидатуры, за которые проголосовало наибольшее количество голосов, при
условии, что они составляют более 50% всех голосов в количестве членов
правления, определенных голосованием.)
Кандидатуры в члены правления ТСЖ:
Решение: "за" составляет больше 50% голосов от присутствующих на собрании
- члены правления в предложенном составе избраны (или предложить другой
состав и проголосовать снова).
9. Избрать ревизионную комиссию в количестве ____ чел. и голосовать за
состав комиссии в целом (или поименно).
Приложения:
1. Протоколы счетной комиссии в 1 экз. на ____ л.
2. Листы голосования в 1 экз. на ____ л.
3. Реестр собственников помещений на дату собрания в 1 экз. на ____ л.
4. Листы регистрации в 1 экз. на ____ л.
Вопросы о ТСЖ
1. Правление ТСЖ и его председатель
Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческое
юридическое лицо, создаваемое в целях совместного управления комплексом
недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации
этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством
пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст.
135 ЖК РФ).
Данными целями и предопределяется структура органов ТСЖ, установленная
ст. 144 — 150 ЖК РФ. Причем ст. 144 ЖК РФ к органам управления ТСЖ прямо
относит общее собрание членов товарищества, как высший орган управления, и
правление товарищества, осуществляющее руководство деятельностью ТСЖ.
Очевидно, что в структуру органов ТСЖ следует включить также ревизионную
комиссию или ревизора, в чью компетенцию входит проверка финансовохозяйственной деятельности товарищества.
Статус председателя правления ТСЖ в Жилищном кодексе детально не
прописан. Однако ряд его норм позволяет выделить некоторые основные
элементы правового положения председателя. Председатель правления ТСЖ
является одним из членов правления, более того, возглавляет его и созывает
заседания правления в сроки, установленные уставом товарищества.
Закономерно, что права и обязанности председателя во многом обусловлены
компетенцией правления, которая определена в п. 1 ст. 147. ст. 148. п. 4 ст. 151
ЖК РФ и уставе товарищества. В соответствии со ст. 147 ЖК РФ правление
является исполнительным органом ТСЖ, подотчетным общему собранию
членов товарищества. Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя
товарищества.
Также в ст. 149 ЖК РФ указано, что председатель правления ТСЖ:
 избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более
чем на два года (п. 2 ст. 147 ЖК РФ)
 обеспечивает выполнение решений правления
 имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам
товарищества, исполнение которых для данных лиц обязательно
 действует без доверенности от имени товарищества
 подписывает платежные документы
 совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом
товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или
общим собранием членов товарищества
 разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов
товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в
отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание
многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Кроме того, председатель правления ТСЖ ведет общее собрание членов ТСЖ
(п. 5 ст. 146 ЖК РФ), а также созывает заседания правления товарищества (п. 5
ст. 147 ЖК РФ).
Поскольку ЖК РФ не дает прямого ответа на вопрос, следует ли считать
председателя
2. Порядок выборов председателя ТСЖ
Во многих товариществах сложилась практика избрания состава правления
ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ, что вытекает из положений п. 2 ст. 147
ЖК и пп. 3 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Избрание нового правления или переизбрание
состава старого правления оформляется протоколом общего собрания членов
ТСЖ. Затем необходимо в кратчайшие сроки провести заседание правления
ТСЖ по вопросу избрания председателя, итоги которого также оформляются
соответствующим протоколом. ЖК РФ не устанавливает специальных
требований к проведению заседаний правления ТСЖ, однако некоторые
требования к периодичности их созыва могут быть предусмотрены уставом
конкретного ТСЖ. Кроме этого, следует помнить о п. 6 ст. 147 ЖК РФ, согласно
которому заседание правления ТСЖ признается правомочным, если в нем
участвует большинство членов правления товарищества. Решение об избрании
той или иной кандидатуры принимается большинством голосов
присутствующих членов правления. Г
Председатель правления ТСЖ может быть избран также общим собранием
членов ТСЖ, поскольку компетенция общего собрания, как следует из п. 4 ст.
145 ЖК РФ, носит наиболее широкий характер: общее собрание членов ТСЖ
имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления
товарищества.
3. Отношения председателя правления и ТСЖ
Чтобы обозначить принципы, на которых строятся отношения председателя и
товарищества, необходимо определиться, что же представляют собой трудовые
отношения.
Трудовое законодательство (ст. 15 ТК РФ) определяет трудовые отношения как
отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о
личном выполнении работником за плату трудовой функции (работы по
должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности
с указанием квалификации конкретного вида поручаемой работнику работы),
подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при
обеспечении работодателем условий труда, предусмотренных трудовым
законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими
нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными
нормативными актами, трудовым договором.
Общим и обязательным основанием возникновения трудовых отношений
является заключение трудового договора между работником и работодателем.
Кроме того, ч. 2 ст. 16 ТК РФ гласит, что в случаях и порядке, которые
установлены законодательством или уставом (положением) организации,
трудовые отношения возникают на основании трудового договора в результате
избрания на должность. При этом избрание на должность, в соответствии со ст.
17 ТК РФ, должно предполагать выполнение работником определенной
трудовой функции.
Исходя из п. 2 ст. 147 ЖК РФ председатель правления ТСЖ в первую очередь
является участником коллегиального исполнительного органа ТСЖ (правления)
и избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на
два года.
Таким образом, основание возникновения трудовых отношений с
председателем ТСЖ носит комплексный характер: избрание на должность,
подтвержденное соответствующим протоколом заседания правления ТСЖ (либо
общего собрания членов ТСЖ), а также заключение трудового договора с четко
определенной трудовой функцией работника, то есть председателя правления
ТСЖ. При составлении соответствующего пункта трудового договора за основу
можно взять положения ст. 149 ЖК РФ, характеризующие полномочия
председателя правления ТСЖ.
Жилищный кодекс не содержит запрета на заключение трудового договора с
председателем правления ТСЖ, но и не указывает на необходимость
заключения такого договора. Подпунктом 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ установлено,
что общее собрание членов ТСЖ решает вопрос об определении размеров
вознаграждения членов правления ТСЖ, а следовательно, и председателя
правления. Отметим, какой характер носит это вознаграждение
(единовременный или периодический), в ЖК РФ не разъяснено.
В случае если председатель правления ТСЖ выполняет определенную
трудовую функцию, ему регулярно выплачивается вознаграждение в
установленном размере, можно говорить о трудовых отношениях между ним и
ТСЖ. Даже при отсутствии трудового договора основанием их возникновения
будет являться фактический допуск к работе. Так, в силу ч. 3 ст. 16 ТК РФ
трудовые отношения между работником и работодателем возникают также на
основании фактического допущения работника к работе с ведома или по
поручению работодателя или его представителя в случае, когда трудовой
договор не был надлежащим образом оформлен.
Следует отметить, что работодателем для председателя правления ТСЖ, как
руководителя коллегиального органа ТСЖ, будет являться само товарищество, а
решение о заключении трудового договора, согласовании его условий должно
приниматься высшим органом управления ТСЖ — общим собранием членов
ТСЖ. Косвенным подтверждением данного вывода может служить пп. 11 п. 2
ст. 145 ЖК РФ.
Однако заключение трудового договора с председателем правления ТСЖ и
выплата ему заработной платы не являются императивным требованием
жилищного законодательства. В ряде ТСЖ общее собрание членов
товарищества устанавливает безвозмездные начала в осуществлении
председателем своих функций. Поскольку периодическая выплата
вознаграждения за исполнение трудовой функции является одним из признаков
трудовых отношений, при отсутствии таковой отношения между председателем
и товариществом не будут подпадать под действие норм трудового
законодательства и полностью определяются соответствующими нормами ЖК
РФ (гл. 13, 14), а также основными положениями ГК РФ о юридических лицах
(§ 1 гл. 4).
4. Особенности трудовых отношений между председателем правления и ТСЖ
Итак, как было указано выше, отношения председателя правления и ТСЖ могут
являться трудовыми.
из положений ТК РФ (ст. 273) следует, что трудовой договор с председателем
ТСЖ должен заключаться в случае, если управление многоквартирным домом
осуществляется непосредственно товариществом, а не управляющей
организацией по договору управления многоквартирным домом. В случае
управления многоквартирным домом по договору управления с другой
организацией отношения ТСЖ с председателем правления должны
регулироваться на основании устава, при этом трудового правоотношения в
данном случае возникать не может.
В силу ст. 273 ТК РФ руководителем организации признается физическое лицо,
которое осуществляет руководство этой организацией, в том числе выполняет
функции ее единоличного исполнительного органа, независимо от ее
организационно-правовых форм и форм собственности.
Трудовой и Жилищный кодексы устанавливают следующие особенности
регулирования трудовых отношений с председателем правления ТСЖ как с
руководителем организации:
1. Трудовой договор, заключаемый с председателем правления ТСЖ, носит
срочный характер и должен заключаться на срок, установленный уставом
ТСЖ, но не более чем на два года (ст. 275 ТК РФ, ст. 147 ЖК РФ).
2. Совместительство у другого работодателя допускается только с
разрешения правления ТСЖ или общего собрания членов ТСЖ (ст. 276
ТК РФ).
3. Председатель
правления
ТСЖ
несет
полную
материальную
ответственность за прямой действительный ущерб, причиненный ТСЖ
(ст. 277 ТК РФ). Под прямым действительным ущербом понимается
реальное уменьшение наличного имущества работодателя или ухудшение
состояния указанного имущества (в том числе имущества третьих лиц,
находящегося у работодателя, если он несет ответственность за
сохранность этого имущества), а также необходимость для работодателя
произвести затраты либо излишние выплаты на приобретение,
восстановление имущества либо на возмещение ущерба, причиненного
работником третьим лицам (ст. 238 ТК РФ).
4. Статьей 278 ТК РФ предусмотрены дополнительные основания для
расторжения трудового договора с председателем правления ТСЖ.
5. В случае прекращения трудового договора с председателем правления
ТСЖ в связи с принятием уполномоченным органом юридического лица
(правление ТСЖ или общее собрание членов ТСЖ) решения о
прекращении трудового договора при отсутствии виновных действий
(бездействия) председателя ему выплачивается компенсация в размере,
определяемом трудовым договором, но не ниже трехкратного среднего
месячного заработка (ст. 278, 279 ТК РФ).
6. Досрочное расторжение трудового договора по инициативе председателя
правления ТСЖ допускается с предупреждением товарищества
(правления и общего собрания) в письменной форме не позднее чем за
один месяц (ст. 280 ТК РФ). Следовательно, если новый кандидат не
выбран, а председатель желает расторгнуть трудовой договор, то
установленного месячного срока будет достаточно для избрания нового
председателя правления ТСЖ.
Помимо указанных особенностей к регулированию труда председателя
правления ТСЖ применяются общие положения трудового законодательства с
учетом норм Жилищного кодекса.
Фактически исполнение председателем своей трудовой функции начинается с
момента его избрания, то есть принятия решения общим собранием членов
ТСЖ или правлением ТСЖ. В кратчайшие сроки в Единый государственный
реестр юридических лиц необходимо внести изменения, касающиеся лица,
которое имеет право действовать от имени ТСЖ без доверенности.
Полномочия председателя правления ТСЖ прекращаются с момента истечения
двухлетнего периода, на который избираются правление и председатель. Кроме
того, ЖК РФ не содержит запрета на досрочное прекращение полномочий как
правления, так и председателя правления ТСЖ. Решение о досрочном
прекращении полномочий председателя может быть принято общим собранием
членов ТСЖ или правлением (в зависимости от порядка, предусмотренного
уставом ТСЖ, или порядка избрания председателя).
5. Вознаграждение председателя правления
Вознаграждение председателя правления помимо выплаты установленной
трудовым договором заработной платы может предусматривать премирование
как одну из мер поощрения работника, указанных в ст. 191 ТК РФ. Не
установлен запрет и на материальное стимулирование председателя правления,
осуществляющего свои функции на безвозмездных началах.
И в том и в другом случае, на наш взгляд, принятие такого решения в силу пп.
11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ и
оформляется соответствующим протоколом. Также если с председателем
заключен трудовой договор, то дополнительным основанием выплаты премии
будет являться приказ (распоряжение) о поощрении работника.
Основная сложность в данном вопросе — отсутствие предусмотренных для
этих целей в смете ТСЖ денежных средств. Смета ТСЖ является основным
финансовым документом товарищества. В силу некоммерческого характера
ТСЖ, а также его узкоспециальной компетенции, определенной п. 1 ст. 135 ЖК
РФ, средства юридического лица состоят в основном из поступлений
собственников, носящих целевой характер.
Смета ТСЖ, утверждаемая на очередном общем собрании членов ТСЖ, может
содержать следующие разделы:
 административно-управленческие расходы, включающие заработную
плату сотрудникам ТСЖ, аттестацию специалистов и обучение
обслуживающего персонала, оплату услуг связи, услуг банка, расходные
материалы
 резервный фонд, включающий непредвиденные расходы.
Считаем, что расходы на премирование председателя правления ТСЖ можно
включить отдельной строкой в раздел « Административно-управленческие
расходы» сметы. Однако, если в смете на год не было заложено вознаграждение,
но по итогам года принято решение поощрить председателя за хорошую работу
и выплатить ему в следующем году вознаграждение за прошедший год,
представляется целесообразным осуществить эти расходы за счет статьи
«Резервный фонд».
6. Органы управления ООО и ТСЖ: сходства и различия
Общество с ограниченной ответственностью относится к коммерческим
организациям, созданным в форме хозяйственного общества (п. 2 ст. 50 ГК РФ).
Согласно ст. 32 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с
ограниченной ответственностью» структура органов управления ООО включает
в себя:
 общее собрание участников общества
 cовет директоров (наблюдательный совета)
 исполнительные органы (единоличный и (или) коллегиальный).
Коллегиальным органом управления могут быть правление, дирекция и другие.
Образование коллегиального исполнительного органа в ООО не является
обязательным и определяется уставом общества. Функции председателя
коллегиального
исполнительного
органа
ООО
выполняет
лицо,
осуществляющее функции единоличного исполнительного органа общества, за
исключением случая, если полномочия единоличного исполнительного органа
общества переданы управляющему.
Таким образом, в отличие от ТСЖ, образование коллегиального
исполнительного органа в ООО необязательно, его компетенция полностью
определяется уставом общества, руководство его деятельностью осуществляет
единоличный орган управления. Основы статуса единоличного органа
управления ООО определены в ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14ФЗ.