1 Занятие 8 Аренда. Вопросы: Договор аренды: общая

Занятие 8
Аренда.
Вопросы:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Договор аренды: общая характеристика.
Права и обязанности арендодателя и арендатора.
Досрочное расторжение договора аренды.
Прокат.
Договор аренды транспортного средства и его разновидности.
Договор аренды зданий и сооружений.
Договор финансовой аренды (лизинга).
Нормативно-правовые акты
1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013)
2. Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ "О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации"
3. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 28.12.2013) – ст. 37
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". (СЗ РФ
1997, №30, ст.3594).
5. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 02.07.2013) "О защите прав
потребителей"
6. Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и
процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 N 3.36/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым
имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года
Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений
в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации»
7. Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 (ред. от 24.12.2004) "Об
утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации
договоров аренды недвижимого имущества" (Зарегистрировано в
Минюсте РФ 12.08.2004 N 5974)
2
Учебники и комментарии законодательства
1. "Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право:
Учебник" (том 2) (2-е издание, стереотипное) (отв. ред. Е.А. Суханов)
("Статут", 2011)
2. "Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации
(учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая"
(постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (Алексеев
С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. и др.) (под ред. С.А.
Степанова) ("Проспект", "Институт частного права", 2009)
3. "Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть
вторая: Учебно-практический комментарий" (постатейный) (под ред.
А.П. Сергеева) ("Проспект", 2010)
4. "Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
второй" (постатейный) (том 2) (3-е издание, переработанное и
дополненное) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) ("Юрайт-Издат",
2006)
Дополнительная литература
1. "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) (4-е
издание, стереотипное) (Брагинский М.И., Витрянский В.В.) ("Статут",
2002)
2. "Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по
кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от
07.10.2009)
3. "Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской
Федерации: Монография" (Кабанова И.Е.) (под общ. ред. М.А.
Егоровой) ("Юстицинформ", 2013)
Материалы судебной практики
1. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 5.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского
кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
3
4.
5.
6.
7.
Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых
вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153
"Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав
собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
"О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав
потребителей"
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых
вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников
помещений на общее имущество здания" – п. 7
ЗАДАЧА №1
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор
на использование крыши, на основании которого общество получило право
использовать крышу данного здания для размещения рекламной
конструкции.
По истечении установленного срока действия этого договора
собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на
новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и
собственником договор является договором аренды части крыши здания, на
основании статьи 168 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о
признании второго договора недействительным, как противоречащим ст. 621
ГК РФ. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет
устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло
обязательство по внесению арендных платежей. К участию в деле в качестве
соответчика было привлечено лицо, заключившее второй договор.
Возражая против иска, соответчики утверждали, что, заключенный
договор не противоречит ГК РФ, но не является договором аренды,
отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и
договорах, т.к. крыша представляет собой конструктивный элемент здания и
не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть
передан в аренду отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться
объектом аренды, а ст. 621 ГК к отношениям сторон неприменима.
Как следует разрешить спор?
Какие средства защиты и аргументы имеются у его участников?
4
ЗАДАЧА №2
Соломатин сдал в аренду Кирпичеву пианино сроком на два года. После
пользования инструментом в течение одного года, Кирпичев предъявил
Соломатину требование о настройке пианино. Не получив ответа на это
требование, он направил Соломатину письмо, в котором сообщил, что он
произвел настройку за свой счет и в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК
удерживает сумму понесенных им расходов из арендной платы,
причитающейся с него за последние пять месяцев.
Поскольку переговоры между сторонами не привели к урегулированию
разногласий, Соломатин предъявил иск о взыскании с Кирпичева арендной
платы за указанные пять месяцев. Кроме того, ссылаясь на ст. 627 и 610 он
просил суд признать, что заключенный им и Соломатиным договор
прекратил свое действие по истечении 1 года с момента его заключения.
Как надлежит разрешить этот спор?
ЗАДАЧА №3
Предприниматель Сизов сдал принадлежащий ему на праве
собственности склад для хранения товаров в аренду акционерному обществу
сроком на три года. Последнее с согласия Сизова заключило договор
субаренды с коммандитным товариществом. Через некоторое время
обнаружилось, что крыша склада протекает. В связи с этим товарищество
потребовало от акционерного общества произвести ремонт крыши.
Генеральный директор акционерного общества предложил товариществу
переадресовать свое требование к арендодателю Сизову, на котором в силу п.
1 ст. 616 лежит обязанность производить капитальный ремонт.
Направив Сизову письмо с требованием о производстве капитального
ремонта склада, товарищество вскоре получило ответ, в котором сообщалось,
что склад продан предпринимателю Златокудрову и он, Сизов, никакого
отношения к складу больше не имеет.
Златокудров, получив от товарищества письмо с требованием о
производстве ремонта склада, ответил товариществу, что он никаких
договорных отношений с ним не имеет и предлагает в свою очередь
освободить в двухнедельный срок указанный склад.
Как решить этот спор?
ЗАДАЧА №4
Пароходство сдало в аренду акционерному обществу буксир с экипажем
сроком на четыре месяца. Последнее передало буксир в субаренду
предпринимателю Ямщикову. Вскоре во время шлюзования на канале буксир
столкнулся с катером, принадлежащим Арамееву. Оба судна получили
повреждения.
5
Арамеев предъявил к Ямщикову требование о возмещении расходов,
понесенных им на ремонт катера. В ответ на это требование Ямщиков
сообщил, что он не является собственником буксира и предложил Арамееву
предъявить свои требования пароходству, на службе которого состоял
экипаж буксира.
В своем возражении на иск, предъявленный Арамеевым пароходству,
последнее ссылалось на то, что ему ничего не было известно о передаче
буксира в субаренду Ямщикову и просило суд привлечь в качестве
соответчика по предъявленному к нему иску акционерное общество. Судом
это ходатайство было удовлетворено.
В свою очередь пароходство предъявило иск к акционерному обществу
о возмещении убытков, возникших у пароходства в связи с повреждением
буксира. Суд объединил оба иска в одно производство.
Как должен быть решен этот спор?
ЗАДАЧА №5
Государственное муниципальное предприятие передало обществу с
ограниченной ответственностью в аренду энергетическую установку сроком
на 1 год. Через 3 месяца эта установка вышла из строя и общество,
капитально ее отремонтировав, заявило предприятию, что оно с соответствии
со ст. 616 ГК зачитывает стоимость производственного ремонта в счет
арендной платы за пять месяцев. Кроме того, арендатором были произведены
работы, которые привели к повышению производительности установки.
Предприятие предъявило иск к арендатору о взыскании арендной платы
за пять месяцев, ссылаясь на то, что капитальный ремонт был произведен без
согласия арендодателя. Возражая против иска, арендатор в свою очередь
предъявил иск к арендодателю о возмещении стоимости произведенных им
улучшений.
Какое решение должен вынести суд?
ЗАДАЧА №6
По договору лизинга акционерное общество приобрело в собственность
трактор указанной сельскохозяйственным кооперативом марки, у
машиностроительного
предприятия
и
предоставило
его
сельскохозяйственному кооперативу во владение и пользование сроком на 5
лет. Через 5 месяцев трактор вышел из строя и кооператив предъявил к
акционерному обществу требование об устранении обнаружившихся в нем
недостатков в течение месяца. Не получив ответа на свое требование,
кооператив предъявил иск к акционерному обществу о возмещении
произведенных им расходов на устранение недостатков в приобретенном им
тракторе.
6
В заседании арбитражного суда акционерное общество возражало
против иска, ссылаясь на то, что хотя оно и самостоятельно выбрало
продавца трактора, ответственность за ненадлежащее качество трактора
перед кооперативом в соответствии с п. 1 ст. 670 должен нести
непосредственно продавец - машиностроительное предприятие.
Как надлежит разрешить этот спор?
ЗАДАЧА №7
В соответствии с договором аренды здания арендатор обязался
ежемесячно вносить арендную плату и оплачивать расходы по уборке
прилегающей к зданию территории. За просрочку платежа предусмотрена
неустойка.
Здание было передано ответчику по акту приема - передачи до
заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение
этого времени. В договоре стороны установили, что его условия
распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта
приема - передачи здания (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании
задолженности по арендной плате и расходам на уборку территории, а также
неустойки за просрочку платежа за период с даты передачи здания по дату
подписания договора аренды.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что требования истца
относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не
подлежат удовлетворению.
Как следует разрешить спор?
ЗАДАЧА №8
В соответствии с договором аренды нежилого помещения комитет по
управлению имуществом обязался передать помещение во временное
владение и пользование обществу с ограниченной ответственностью. Свое
обязательство по передаче имущества арендодатель не исполнил, так как
помещение фактически занято третьим лицом.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к третьему лицу,
занимающему помещение, об истребовании этого помещения из его
незаконного владения. В обоснование искового требования истец сослался на
то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного
помещения, и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из
чужого незаконного владения третьих лиц.
Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что
передача арендодателем помещения арендатору не состоялась, последний не
вступил во владение им, поэтому арендатор не стал законным владельцем
7
спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование
вещно - правовых способов защиты от действий третьих лиц.
Какие способы защиты имеются в распоряжении арендатора в
сложившейся ситуации?
Как следует разрешить спор?
ЗАДАЧА №9
Акционерное
общество
продало
обществу
с
ограниченной
ответственностью торговое помещение, арендованное индивидуальным
предпринимателем под магазин.
Арендатор-предприниматель о смене собственника не был уведомлен ни
новым, ни прежним собственником. Вопрос о замене арендодателя по
договору аренды ни новым, ни прежним собственником не ставился, поэтому
арендатор продолжал вносить арендные платежи прежнему собственнику.
Новый собственник обратился в арбитражный суд с иском к прежнему
собственнику о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов,
которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права
собственности на него к истцу.
Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что
требование об уплате арендной платы должно быть предъявлено новым
собственником торгового помещения арендатору; истец выбрал неверный
способ защиты права.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись то, что договор
аренды между ответчиком и арендатором не расторгнут и не признан
недействительным в установленном законом порядке, в связи с чем
арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору;
новый собственник магазина, не поставив вопрос о смене арендодателя по
договору аренды, не проявил должной степени заботливости и
осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и
условиям гражданского оборота.
Истец обжаловал принятый по делу судебный акт в апелляционном
порядке.
Дайте оценку доводам сторон и решению суда первой инстанции.
Какое решение следует принять суду апелляционной инстанции?