О ПЛАТЕ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

О ПЛАТЕ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
В УСЛОВИЯХ ДЕЙСТВИЯ НОВОГО ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА
Жилищный Кодекс изменил структуру, размер, порядок установления платы
за жилое помещение, ввел различия в оплате для нанимателей и для
собственников.
Какова структура платы?
1. Для нанимателя жилого помещения, (занимаемого по договору
социального найма или договору найма жилого помещения государственного или
муниципального жилищных фондов) плата за жилое помещение включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плату за наем)
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения,
3) плату за коммунальные услуги.
2. В отличие от нанимателя собственник не платит за наем и несет бремя
расходов по капитальному ремонту общего имущества дома.
Сегодня мы будем говорить об одной из составляющих платы за жилое
помещения – о плате за содержание и ремонт жилого помещения.
Понятие «плата за содержание и ремонт жилого помещения», используемое
в ЖК, включает в себя:
плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
а также плату по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего
имущества в многоквартирном доме».
К общему имуществу ЖК относит лестницы, лифты, чердаки, подвалы,
коммуникации, земельный участок под домом и др.
Часто задают вопрос об оплате лифта, если житель дома им не
пользуется. Жилищный кодекс четко определяет: поскольку лифт
является частью общего имущества дома и все собственники несут
расходы по содержанию и ремонту общего, то независимо от того,
пользуется конкретный собственник лифтом или нет, он обязан в полном
объеме вносить установленную плату.
В Жилищном Кодексе четко разграничены плата за содержание и ремонт
общего имущества многоквартирного дома, и оплата услуг и работ по
содержанию и ремонту непосредственно помещений, принадлежащих
собственникам.
Учитывая важность этого положения, следует особо обратить внимание, что с
вступлением в силу ЖК никакими нормативными правовыми актами ОМС не
могут регулироваться порядок, условия и размер оплаты работ и услуг по
содержанию и ремонту помещений, принадлежащих собственникам (т.е. квартир
или комнат. Иначе говоря, существующий у нас порядок установления стоимости
платных услуг решением СНП (Думы) не соответствует действующему
законодательству и должен быть отменен (замена смесителей, бачков унитазов,
окон, дверей). Цена услуги должна определяться дополнительным договором, а не
договором управления.
1
Далее. Согласно статье 154 ЖК капитальный ремонт многоквартирных
жилых домов осуществляется за счет средств собственников помещений в таких
домах.
При этом, как уже отмечалось, для нанимателей плата за жилое помещение
не включает в себя расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в
котором проживает наниматель. Эти расходы покрываются муниципалитетом.
3. Кем устанавливаются размеры платы.
До вступления в действие ЖК размер платы за жилое помещение определялся
органом местного самоуправления по методике Госстроя по группам
многоквартирных домов.
ЖК принципиально изменил подход к установлению размера платы.
Для собственников размер платы за содержание и ремонт жилого помещения
устанавливается общим собранием собственников с учетом предложений
управляющей организации или органами управления товарищества собственников
жилья, То есть размер платы в принципе не подлежит регулированию ОМС.
Собственники имеют право выбирать способ управления многоквартирным
домом и согласовывать между собой и управляющей или подрядной
организацией необходимый перечень, объемы и качество работ и услуг по
содержанию и ремонту конкретного многоквартирного дома.
Органы местного самоуправления с 1 марта 2005 года не устанавливают
размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, кроме случаев
установленных Жилищным Кодексом:
1. Если до 1 марта 2006 года собственники не приняли решение о выборе
способа управления
2. Второе исключение: если собственники на общем собрании не приняли
решение об установлении размера платы за содержание и ремонт. Это право
собственники также должны реализовать до 1 марта 2006г.
3. И третье исключение: если принятое решение о выборе способа
управления этим домом не было реализовано (например, не заключили
договоры).
Если перечисленные исключения имеют место, орган местного
самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской
Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Обязанность объявить такой конкурс возникает у ОМС с 1 марта 2006г. И
затем по результатам конкурса ОМС должен определить стоимость услуг
отдельно для каждого многоквартирного дома.
Что касается нанимателей, то размер платы для них устанавливается
органом местного самоуправления.
Органы местного самоуправления могут устанавливать для нанимателей
размер платы, как для групп многоквартирных домов, так и отдельно для
каждого дома.
При этом размер платы в конкретном доме для нанимателя в принципе
может не совпадать с размером платы, установленным для собственника.
2
Разница может возникнуть в случаях :
- если установлена плата за капитальный ремонт для собственников
(наниматели не вносят эту плату)
- если ОМС установил для нанимателей меньший размер платы, чем
установлен договором управления. В этом случае ОМС должен будет заключить с
Управляющей организацией отдельный договор, в котором будет содержаться
условие о согласовании процедуры возмещения ОМС разницы в размерах
платежей.
Основной подход в вопросе установления платы для нанимателей – это
социальная направленность, ориентированность на платежеспособность
нанимателей.
3. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения
Часть 1 статьи 156 устанавливает правило, согласно которому размер платы
за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать соответствие
состояния
многоквартирного
дома
обязательным
требованиям
законодательства к содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
По конкретному жилому помещению
Для нанимателя размер платы за содержание и ремонт определяется исходя
из занимаемой общей площади жилого помещения.
В общую площадь жилого помещения не включаются балконы, лоджии,
веранды и террасы.
Для собственника размер платы определяется исходя из доли собственника
в общей собственности на имущество, которая пропорциональна размеру общей
площади помещения, принадлежащего собственнику. Поэтому можно говорить,
что практически действует тот же принцип, что и для нанимателя: исходя из
занимаемой общей площади жилого помещения.
3. Капитальный ремонт
Теперь вернемся к вопросу о плате за работы по капитальному ремонту
общего имущества в многоквартирном доме, которая входит в структуру платы за
содержание и ремонт. Обязанность платы за капитальный ремонт
распространяется на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений в
многоквартирном доме.
Здесь следует сказать, что до вступления в действие ЖК вопросы очередности
и объемов проведения капитального ремонта многоквартирных домов решали
органы местного самоуправления.
ЖК содержит новый подход к принятию решения о проведении капитального
ремонта и об определении размера платы за капитальный ремонт: все вопросы
организации капитального ремонта многоквартирного дома решают
собственники помещений в этом доме.
Согласно ЖК решение о проведении капитального ремонта (срок начала,
необходимый объем работ) и об оплате расходов на него (стоимость материалов,
порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается
общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с учетом
3
предложений управляющей организации или органом управления ТСЖ.
Размер такой платы в жилищном фонде независимо от форм собственности
устанавливается дифференцированно по каждому многоквартирному дому. (И
вполне вероятно, что, например, в новом доме большой площади размер платы
может быть существенно меньше, чем в старом доме меньшей площади.)
При этом участие собственников в таких расходах соразмерно их доле в праве
собственности на общее имущество или величине общей площади помещений,
принадлежащих собственнику.
Таким образом, Кодекс не предусматривает возможность регулирования
таких отношений нормативными правовыми актами органов местного
самоуправления, за исключением случаев о которых мы говорили ранее: если
собственники
1) не выбрали способ управления
2) не реализовали решение о выборе способа управления
3) не установили размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Плата за капитальный ремонт для собственников не обязательно может
входить в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения (Т.к. решение
по данному вопросу принимается на общем собрании собственников каждого
конкретного дома по мере необходимости капитального ремонта).
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить
различный порядок финансирования расходов на капитальный ремонт
(например, накопление необходимых средств на капитальный ремонт, получение
займа или банковского кредита, предварительная оплата ремонта управляющей
организации и др.).
Жилищным кодексом предусматривается возможность предоставления
бюджетных средств на капитальный ремонт. Это могут быть как безвозмездная
передача бюджетных средств, так и предоставление бюджетных кредитов, и иные
способы финансирования, предусмотренные бюджетным законодательством РФ.
Предоставление бюджетных средств –это не обязанность ОМС, а их право.
Орган местного самоуправления обязан выделить бюджетные средства на
финансирование капремонта в объеме, соответствующем доле муниципальной
собственности в многоквартирных домах, т.е. где проживают наниматели.
(Также ОМС обязан до 1 января 2007 нести бремя затрат на капремонт за
всех собственников, приватизировавших квартиры.)
5. Порядок изменения действующих цен
Действующие в ЗАТО Северск цены на содержание и ремонт жилья были
установлены решением органа местного самоуправления (СНП) с 1 января 2005г.
С вступлением в силу ЖК – с 1 марта 2005 года – порядок установления
размера платы за содержание и ремонт жилого помещения изменился.
С 1 марта 2005 года органы местного самоуправления не полномочны
регулировать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для всех
граждан в муниципальном образовании (как это было ранее), а цены,
установленные решением СНП, могут быть изменены только общим собранием
собственников жилых помещений.
А до 1 марта 2006 года, если собственники конкретного многоквартирного
4
дома на общем собрании не примут решение об изменении способа управления, а
также решение об изменении действую размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения, для них будут действовать цены, установленные решением
СНП на 2005 год. Эти цены могут быть изменены в любое время решением общего
собрания собственников.
У органов местного самоуправления возникает право изменить
установленные цены только после 1 марта 2006 года и только в исключительных
случаях, о которых уже говорилось. В этих случаях ОМС только фиксирует по
результатам конкурса цену в соответствии с условиями договора управления, но не
регулирует ее, т.е. не рассчитывает размер такой цены.
Информация Комитета экономического развития
Администрации ЗАТО Северск
5