"недвижимость" и "недвижимое имущество"

М. ХРИПУНОВ,
заместитель председателя Московского областного суда
К ВОПРОСУ О ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРИРОДЕ КАТЕГОРИЙ
«СОБСТВЕННОСТЬ», «НЕДВИЖИМОСТЬ» И «НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО» В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
Собственность по признанию многих ученых "является центральной
категорией права гражданского"1. Понятие собственности в законодательстве
Российской Федерации не закреплено. Основные знания относительно
изучаемой категории содержатся в научных работах как представителей
юридической, так и экономической науки. Данный вопрос также изучался в
трудах многих философов и мыслителей. Характерным является отсутствие
единой точки зрения относительно природы собственности.
Сложность данной категории предопределяет многообразие взглядов и
подходов к ее определению. По выражению Ю.К. Толстого, собственность
принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих
веков скрещиваются лучшие умы человечества2. Для целей настоящей
работы представляется целесообразным рассмотреть различные точки
зрения. Мы ограничим пределы исследования изучением работ ученых,
посвященных вопросам собственности, применительно к правовым системам
романо-германской системы права. То есть тех стран, которые являются
преемниками римского права. Такая необходимость вызвана тем, что в странах
англо-американской системы права иная концепция построения отношений
между субъектами по поводу вещей.
Понятие собственности вырабатывалось в течение продолжительного времени,
первоначально вещные отношения обозначались путем указания в законодательстве
на принадлежность вещи лицу. Использование слов типа "мое", позволяло
регулировать отношения собственности, не прибегая к формулированию самого
понятия. Как указывает Л.В. Щенникова - "проще оказалось сформулировать
систему договоров....сформулировать нормы наследственного права, чем
дать определение вещным правам, в том числе праву собственности"3. Кроме
того, на протяжении различных исторических эпох не существовало единого
понимания собственности. В ходе многочисленных социальноэкономических преобразований
изменялись сложившиеся отношения
собственности, при этом видоизменялись не только понятия и термины, но и
содержание изучаемой категории.
В древнейшем римском праве не существовало специального термина для
обозначения собственности. Термин «dominium» (от лат. глагола domare укрощать, приручать, покорять) означал «господство» и применялся ко всему, что
См.: Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. - Пермь: Изд-во Пермского
университета, 2001.- С.96.
2
См.: Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: Изд-во
Статут, 2001. - С. 340.
3
См.: Щенникова Л.В. Указ. соч.- С.27.
1
находилось в чьей-либо власти в хозяйстве, в доме (domus). Только к концу
классического периода (III в. до н.э. - до конца III в. н.э.) собственность стали
обозначать термином «proprietas»4. Таким образом, классическая юриспруденция
под собственностью стала понимать неограниченное и исключительное
правовое господство лица над вещью, как право, свободное от ограничений
по самому своему существу и абсолютное по своей защите5.
В древнерусском государстве понятие собственности появилось только в
утвержденной на вече в 1467 г. Псковской Судной Грамоте (далее- ПСГ).
Различались понятия живота (движимого имущества статьи 14, 100 ПСГ),
отчины (недвижимого имущества, статья 88 ПСГ), кормли (имущества,
предоставляемого пережившему супругу на праве пользования до его смерти,
пострижения в монахи или вступления в новый брак, статьи 72, 88 ПСГ) 6. В
дальнейшем термины, которыми обозначали собственность видоизменялись,
а сам термин «собственность» в российском законодательстве был введен
указами Екатерины II7. Среди отечественных дореволюционных правоведов,
также как и среди древнеримских юристов, не было единой точки зрения
относительно понятия и сущности собственности. Так И.А. Покровский
считал, что сущность собственности отражается в осознании чьего-либо
субъективного права на вещь и представлении всех окружающих о
принадлежности вещи какому-то конкретному субъекту8. К.И. Малышев
рассматривал собственность как определенную принадлежность, когда лицо
смотрит на себя как на хозяина и выражает это формулой: «это вещь моя» 9,
К.П. Победоносцев – как «всякое право по имуществу, принадлежащее
человеку»10.
Основоположники марксизма рассматривали отношения собственности
в двояком смысле. В одних случаях К. Маркс и Ф. Энгельс, говоря об
отношениях собственности (имущественных отношениях), имели в виду
производственные отношения, в других — рассматривали их как
юридическое выражение производственных отношений11. Таким образом,
См.: Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых
способов защиты права собственности: древнеримские истоки и современная Россия. /
Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2. / Под ред. М.И. Брагинского;
Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. - М.: Изд-во Статут,
2000. - С. 8.
5
См.: Римское частное право / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского . – М.:
Изд-во Юриспруденция, 1999.– С. 170.
6
См.: Отечественное законодательство XI–XX веков. Ч.1.– М.: Юрист, 1999. - С.38-56.
7
См.: Щенникова Л.В. Указ. соч. - С.29.
8
См.: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Изд-во Статут, 1998. - С.
193.
9
См.: Малышев К. И. Курс гражданского права, составленный по лекциям 1880/81
академического года. - СПб. – С. 293–296.
10
См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. - СПб.: Синодальная
типография, 1896 г. - С. 76.
11
См.: Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. / Курс советского
гражданского права. - М., 1963 г. - С. 6.
4
собственность рассматривалась в двух аспектах - как экономическая и как
юридическая категория. При этом подчеркивалось, что экономическая
составляющая имеет примат над правом - «Становится вещью,
действительной собственностью, только в процессе общения и независимо от
права»12.
Советские цивилисты в своем большинстве придерживались
аналогичной точки зрения. М.Я. Кириллова указывала, что общественные
экономические отношения собственности как присвоение необходимо
рассматривать в качестве двух взаимосвязанных категорий: а) присвоение как принадлежность уже имеющихся средств производства определенным
лицам, группам, классам или всему обществу. В этом смысле собственность
(присвоение) является условием, предпосылкой производства, так как она
выражает присвоенность (наличие) средств производства; б) присвоение как
процесс создания, пользования и распоряжения материальными объектами.
Статика собственности (принадлежность) характеризует общественные
отношения по обладанию материальными объектами, прежде всего
основными средствами производства, а динамика собственности
(присвоение) - создание, распределение и обмен указанными объектами13.
Тем не менее, в советский период существовали и иные точки зрения. Так
экономист В.П. Шкредов полагал, что собственность как особая
экономическая категория не существует и речь о ней может идти только как
о правовой категории. Ученый обосновывал свою точку зрения тем, что
«собственность выражается во всей системе производственных отношений, а
потому и вычленение ее как самостоятельной экономической категории
невозможно»14.
Большинством современных отечественных юристов собственность
рассматривается
как
экономическая
категория,
оформленная
15
соответствующим правовым образом . Данная точка зрения является
наиболее распространенной. Так Е.А. Суханов понимает под собственностью
определенное экономическое (фактическое) отношение, подвергаемое
правовому оформлению16. Ю.К. Толстой считает, что собственность - это
отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается
во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении
вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на
См.: Маркс К. и Энгельс Ф., Полн. собр. соч. В 20-ти тт. Т. 3. – М., 1985. - С. 64.
См.: Кириллова М.Я. Общие понятия права собственности. Советское гражданское
право: Учебник. В 2-х томах. Т. 1. / Илларионова Т.И., Кириллова М.Я., Красавчиков О.А.
и др.: Под ред. О. А. Красавчикова.3-е изд., испр. и доп.- М.: Высшая школа, 1985.- С. 292293.
14
См.: Шкредов В. П. Метод исследования собственности в «Капитале» К. Маркса. - М.,
1973; Он же. Экономика и право. 2-е изд. - М., 1990. – С. 12.
15
См.: Гражданское право: В 2 т. Т. I. Отв. ред. Суханов Е. А. – М., Изд-во БЕК, 2000. - С.
476., Гражданское право. Том 1. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М.: Изд-во
Статут, 2001. - С. 341.
16
См.: Гражданское право: В 2 т. Том I. Отв. ред. Е. А. Суханов. – М., БЕК, 2000. - С. 476.
12
13
которую простирается власть собственника17. В учебнике гражданского
права под редакцией Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева
собственностью в экономическом смысле считается исторически
определенный вид общественных отношений по присвоению материальных
благ, как средств производства, так и предметов потребления18. Перечислять
все известные определения собственности не имеет смысла, укажем
основные черты, присущие собственности как экономической категории.
Собственность составляют общественные отношения, т.е. такие
отношения возникают только между людьми. Вопрос о наличии
собственности у животных является дискуссионным. Подавляющее
большинство ученых являются противниками этой идеи. В научных трудах
не редко указывается, что разделение вещей на "свои" и "чужие" возможно
только между людьми19 и, что у животных нет права собственности,
поскольку у них проявляются только «инстинкты собственности»20.
Некоторые ученые, не вдаваясь в дискуссии, замечают, лишь то, что "вещноправовая связь типа «это мое, а все остальные воздерживайтесь от
нарушения» существует уже в мире животных"21. Сторонники этой теории не
так многочисленны и в основном представлены дореволюционными
мыслителями. В качестве примера можно привести положения
энциклопедического словаря Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона, в котором
существует раздел, который так и называется - "Собственность у животных".
Авторы словаря усматривают в повадках животных отношения аналогичные
отношениям собственности у людей22. Очевидно, что по обсуждаемому
вопросу дать однозначный ответ достаточно затруднительно. Заметим, что
правом собственности животные все равно не наделены, поскольку они не
являются субъектами гражданского права.
Рассматривая собственность как общественные отношения большинство
современных ученых придерживаются различных воззрений относительно
объекта таких общественных отношений. Утверждается, что собственность –
это отношения по поводу вещей23, имущества24, материальных благ25.
См.: Гражданское право. Том 1. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: Изд-во
Статут, 2001. - С. 341.
18
См.: Учебник гражданского права. Часть 1 / Под общ. ред. Т.И. Илларионовой,
Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. - М., 1998. - С. 230.
19
См.: Учебник гражданского права. Часть 1 / Под общ. ред. Т.И. Илларионовой, Б.М.
Гонгало, В.А. Плетнева. - М., 1998. - С. 229.
20
См.: Артюшин Д.В. Особенности регистрации права собственности в России в условиях
административной реформы / Дис… канд. юрид. наук. - М., 2005. - С. 27.
21
См.: Щенникова Л.В. Указ. соч.- С.25.
22
См.: Брокгауз Ф. А., Ефрон И. А. Энциклопедический словарь.– СПб., 1900.- Т. 60.- С.
658.
23
См.: Щенникова Л.В. Категория «Собственность» в гражданском праве и русской
цивилистике // Государство и право. 1995. № 3. – С. 11-13.
24
См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева - М.: Изд-во «Юристъ»,
1998. - С. 75., Гражданское право: В 2 т. Том I. Отв. ред. Е. А. Суханов. – М., БЕК, 2000. С. 476.
17
Существует достаточно много противоположных точек зрения, однако с
нашей точки зрения отношения собственности могут возникать, только по
поводу вещей. Имущество и материальные блага являются более широкими
понятиями чем вещи. Имущество может состоять не только из вещей, но и из
прав, возникающие из обязательств, которые в свою очередь не
урегулируются вещным правом. Материальные (экономические блага),
помимо вещей также включает в себя, как указывали дореволюционные
юристы и чужие действия26, т.е. обязательства. Таким образом, наиболее
верно будет указать, что отношения собственности возникают по поводу
вещей. При этом следует согласиться с большинство ученых и уточнить, что
отношения собственности могут возникать только по поводу материальных
вещей27.
Таким образом, собственность, является общественными отношениями
по поводу присвоения материальных вещей урегулированными должным
правовым образом. Право собственности является юридической категорией.
На законодательном уровне понятие права собственности закреплено в
статье 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации28 (далее - ГК РФ). В
указанной статье ГК РФ раскрыто содержание данного субъективного права,
как триада правомочий собственника по владению, пользованию и
распоряжению. Зачастую статья 209 ГК РФ подвергается критике со стороны
научного сообщества, однако опыт предыдущих законодателей показывает,
что сформулировать такое определение представляется более чем
затруднительным. Так содержащееся в статье 420 тома 10 Свода Законов
Российской Империи (далее - СЗ РИ), определение права собственности по
утверждению Л.В. Щенниковой активно критиковалось отечественными
цивилистами - указывалось шесть основных недостатков29.
Примечательно, что в научной среде тоже не существовало дефиниции,
которая бы удовлетворяла требованиям, предъявляемым к праву
собственности большинством ученых. Д.И. Мейер ассоциировал право
собственности с «законным господством лица над вещью, в силу которого он
может ею владеть, пользоваться и распоряжаться»30, К.А. Неволин право
собственности определял как «власть лица, утвержденную за ним законом,
действовать на вещь по своему усмотрению, с исключением постороннего
См.: Щенникова Л.В.Указ. соч. - С.98., Учебник гражданского права. Часть 1 / Под общ.
ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. - М., 1998. - С. 229.
26
См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права,– М.: «Спарк», 1995.- С.
94.
27
См.: Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском
Кодексе Российской Федерации // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория.
Практика: Сборник практики С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. – М.: Изд-во
Родос. 1998. - С.233.
28
Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. №
32. ст. 3301.
29
См.: Щенникова Указ. соч. - С.102.
30
Цит. по: Анненков К. Система русского гражданского права. Т. 2. Права вещные.- М.,
1895.- С. 18-20.
25
влияния»31. Данное право рассматривалось и как «юридическое господство
лица над имуществом»32. Н.А. Калинин называл право собственности правом пользования и распоряжения вещью самым неограниченным
способом33. Доктринальные определения права собственности критиковались
не меньше чем официальное.
В настоящее время в научном сообществе также нет единства во
взглядах относительно права собственности. Согласно определению,
данному Ю.К. Толстым право собственности - это система правовых норм,
регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению
собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в
его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в
сферу его хозяйственного господства34. В.П. Камышанский под правом
собственности
понимает
юридически
обеспеченную
возможность
собственника по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, если иное не
предусмотрено законом35, В.А. Дозорцев - право на осуществление
правомочий в отношении объекта собственности36.. Существуют и такие
определения: «Право собственности есть закрепленная за субъектом
гражданского права возможность совершать в отношении принадлежащего
ему имущества любые действия по своему усмотрению, неся бремя
содержания имущества, одновременно не превышая пределов установленных
правопорядком, не нарушая прав и законных интересов других лиц и не
нанося ущерба окружающей среде»37.
Учитывая
изменчивость
категории
«собственность»,
следует
согласиться с В.И. Синайским, что «в сущности, нельзя дать единого понятия
о праве собственности»38, можно лишь назвать основные отличительные
признаки.
Различают право собственности в объективном и в субъективном
смысле. Это следует из положений теории государства и права, согласно
которым термин «право» может иметь два различных по содержанию
Цит. по: Анненков К. Система русского гражданского права. Т. 2. Права вещные. – М.,
1895.- С. 18-20.
32
См.: Гуляев А. М. Русское гражданское право.– СПб., 1913.- С. 156.
33
См.: Калинин Н. А. Общедоступный очерк русского гражданского права: Пособие при
пользовании сводом законов гражданских. Т. 10.– СПб.: Деятель, 1915. – С. 47.
34
См.: Гражданское право. Том 1. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: Изд-во
Статут, 2001. - С. 347.
35
См.: Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности: Монография.Волгоград: Волгогр. акад. МВД России. 2000. - С. 12.
36
См.: Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском
Кодексе Российской Федерации // ГК России. Проблемы. Теория. Практика.: Сборник
практики С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. – М.: Изд-во Родос. 1998. С.237.
37
См.: Щенникова Л.В. Указ. соч. - С. 114.
38
См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Изд-во Статут. 2002. - С. 189.
31
значения.39 В том случае, если нормы права (регуляторы общественных
отношений) выступают по отношению к каждому отдельному лицу или
организации как некая внешняя среда, то право в этом смысле носит
объективный характер, то есть не принадлежит какому-либо субъекту, не
составляет его личного, хотя бы и социального свойства. «Поэтому нормы
права или право как систему норм, называют объективным правом».40
Право собственности является наиболее полным среди остальных
вещных прав, однако это не означает что, оно ничем не ограничено и не
имеет никаких пределов. Статья 10 ГК РФ устанавливает пределы
осуществления гражданских прав. В частности, не допускается
использование права собственности в целях ограничения конкуренции, а
также злоупотребление доминирующим положением на рынке (абз. 2 ч. 1 ст.
10 ГК РФ).41 Представители современной цивилистики не подвергает
сомнению утверждение, что право собственности не безгранично и имеет
определенные пределы. В принципе уже в отечественной дореволюционной
литературе юристы указывали, что «где осуществление права собственности
ведет к нарушению личных прав других или же вещных прав на другие вещи,
там граница для права собственности»42. Тем не менее вплоть до XIX века в
юридической литературе достаточно широко было распространено мнение о
том, что право собственности носит неограниченный характер43. Такой точки
зрения придерживался основатель исторической школы права Ф.К. Савиньи,
затем эту позицию разделили Пухта, Виндшейд, Зом и др. При этом они
допускали только временное ограничение права собственности правами
третьих лиц на то же имущество. После прекращения прав третьих лиц в
отношении имущества собственника право собственности, по их мнению,
восстанавливалось в неограниченном
объеме44. Как указывает В.П.
Камышанский – в законодательстве XIX в. право собственности получило
закрепление как право господства над вещью в пределах, установленных
См.: напр.: Васильев A.M. О применении советского социалистического права //
Советское государство и право. - 1954. - № 7; Недбайло П.Е. Применение советских
правовых норм. - М, 1960; Дюрягин И.Я. Применение норм советского права:
теоретические вопросы. - Свердловск, 1973; Карташов В.Н. Применение права. Ярославль, 1980; Завадская Л.Н. Теоретические вопросы применения норм права // Теория
права: новые идеи. - М., 1991. Вып. 1; Марченко М.Н. Проблемы теории государства и права.
Учебник. – М., 2001; Теория государства и права: Учебник для юридических вузов / Под
общ. ред. А.С. Пиголкина. – М.: Городец, 2003; Венгеров А.Б. Теория государства и права:
Учебник для юридических вузов. – М., 2004.
40
См.: Теория государства и права / Под ред. Г.Н. Манова. - М.: Изд-во "БЕК", 1995. - С.
129.
41
Также основанием для отказа в защите права собственности в соответствии с п. 2 ст. 10
ГК РФ могут стать действия собственника, осуществляемые исключительно с намерением
причинить вред другому лицу и злоупотребление этим правом в иных формах.
42
См.: Курдиновский В.И. Об ограничениях права собственности на недвижимое
имущество по закону. - Одесса, 1904. - C. 7.
43
См.: Поль Лафарг. Происхождение и развитие собственности. - М., 1925. - С. 68.
44
См.: Зом. Институции. Ч. 2. М., 1916. - С. 251.
39
законом45. В советский период, в условиях господства одного собственника государства, проблема пределов права собственности и его ограничения
практически не изучалась. Основное внимание исследователей было
обращено к сути основной формы социалистической собственности государственной собственности, а также природе прав государственных
органов на закрепленное за ними имущество и личной собственности как
производной от государственной46. В советский период В.П. Грибанов,
пожалуй был единственным, кто относил право собственности к
ограниченному праву, указывая, что такой подход «более точно отражает
саму природу права»47. Как видно, из вышеизложенного, в настоящее время
право собственности уже не признается неограниченным или абсолютным.
Вместе с тем верно замечание Щенниковой Л.В., о том, что нельзя назвать
право собственности ограниченным правом48. В силу сложившихся
обыкновения ограниченными правами называют иные, противопоставляемы
праву собственности вещные права. Таким образом, можно сказать, что
право собственности имеет определенные границы.
Другим ключевым понятием для регистрации права собственности на
недвижимое имущество является понятие «недвижимость» или «недвижимое
имущество». Согласно ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства, а также иное имущество, отнесенное
законом к недвижимости. Таким образом статья 130 ГК РФ выделяет 2
основных критерия для определения недвижимого имущества - 1) связь с
землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба
назначению объекта (недвижимости по природе) и 2) отнесение к
недвижимости в силу закона. Несмотря на то, что понятие недвижимого
имущества дано в ГК РФ и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
См.: Ст. 544 Французского Гражданского кодекса; ст. 641 Швейцарского Гражданского
Уложения; ст. 423, ч. 1 т. Х Свода Законов Российской Империи и др. Цит по
Камышанский В.П. Указ. соч. - С. 10.
46
См.: Венедиктов А. В. Государственная социалистическая собственность. - М., 1948;
Карасс А.В. Право государственной социалистической собственности (объекты и
содержание). - М., 1954; Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права
собственности в СССР. Л., 1955; Братусь С.Н. Имущественные и организационные
отношения и их правовое регулирование в СССР. В кн.: Вопросы общей теории
советского права. - М., 1960; Генкин Д.М. Право собственности в СССР. - М., 1961.;
Корнеев С.М. Право государственной социалистической собственности в СССР. - М.,
1964; Калмыков Ю.Х. Хозяйственный расчет и гражданское право. - Саратов, 1969;
Ерошенко А.А. Личная собственность советских граждан. - Краснодар, 1970; Заменгоф З.
М. Правовой режим имущества хозяйственных органов. - М., 1972.
47
См.: Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав / Грибанов
В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М., 2000. - С. 19.
48
См.: Щенникова Л.В. Указ. соч. - С.12.
45
сделок с ним»49 (далее – Закон о государственной регистрации) на практике
возникают вопросы по поводу отнесения того или иного объекта
гражданских прав к недвижимому имуществу. Долгое время являлся
дискуссионным вопрос отнесения к недвижимому имуществу объектов
незавершенного строительства50, серьезные затруднения вызывают на
практике вопросы разграничения движимых и недвижимых вещей, когда
речь идет об распространенных в строительной деятельности временных
сооружениях51. Впоследствии мы вернемся к этому вопросу.
Как уже отмечалось в настоящем исследовании, праву собственника
противостоит пассивная обязанность неопределенного круга лиц
воздерживаться от нарушения такого права. Исходя из того, что данная
обязанность возлагается на всех, логично будет предположить, что вещное
право собственности может быть нарушено любым лицом. Существуют
различные способы защиты права собственности. Одни из них направлены как
на защиту уже нарушенного права (виндикационный и негаторный иски), другие
на превенцию потенциального нарушения права собственности. Регистрация
прав
собственности
является
таким
охранительным
институтом,
препятствующим нарушению прав собственника. Однако охрана права
собственности это лишь один из аспектов государственной регистрации.
Немаловажным является и то, что в соответствии с законом право
собственности на недвижимое имущество считается возникшим лишь с
момента государственной регистрации (статья 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Понятие государственной регистрации права собственности было введено
ГК РФ. Оно касается недвижимости, как объекта права собственности,
составляющего особую ценность и, соответственно, нуждающегося в
специальном внимании со стороны законодателя52. Государственной
регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на
недвижимое имущество, а также их ограничение (обременение), переход и
прекращение в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Во исполнение
норм ГК РФ государственной регистрации недвижимости 21 июля 1997 г.
был принят Федеральный закон № 122-ФЗ о государственной регистрации,
который имеет исключительно важное значение для упорядочения и
развития рынка недвижимости. Вышеуказанным законом было введено
определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество это юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
50
См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. / ГК России.
Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; –
М.: Изд-во Родос, 1998. - С. 286.
51
См.: Алексеев В.А.. Регистрация прав на недвижимое имущество. - М.: Изд-во
«Проспект», 2001. - С. 65.
52
Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. - Пермь: Изд-во Пермского
университета, 2001. - С.11.
49
на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Заслуживают
упоминания и доктринальные определения. Так, М.Г. Пискунова указывает,
что под термином "государственная регистрация" следует понимать всю
совокупность действий учреждений юстиции, сопутствующих признанию
права, процесс, процедуру, осуществляемую в соответствии с законом53. По
мнению В.Н. Урсова, государственная регистрация — это система правовых,
организационных, процедурных мер, обеспечивающих однозначность и
обоснованность записей о правах на объект недвижимости54. Некоторые
авторы понимают государственную регистрацию прав как легализацию для
гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а
также
иных
оснований
возникновения
прав
и
обязанностей,
55
предусмотренных в п. 1 ст. 8 ГК РФ .
Определение, которое содержится в законе, обращает внимание лишь
на один из аспектов правовой природы регистрации прав, которая в данном
контексте рассматривается как направление публичной деятельности
специальных государственных органов – учреждений юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. Вместе с тем государственная регистрация – это многоплановое
явление56, что подтверждается судебной практикой57.
Необходимо
рассмотреть государственную регистрацию, как сложное, многостороннее
понятие с учетом всех его проявлений. С гражданско-правовой точки зрения
регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой:
- факт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения гражданских прав на
недвижимое имущество, опосредованный в государственном акте
реализуемом в виде специальной записи в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)58;
См.: Пискунова М.Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое
регулирование. 2001. № 4. – С. 11.
54
См.: Урсов В.Н. Права не дают и не берут — права регистрируют (заметки
государственного регистратора) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.
2000. № 2-3.
55
См.: Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. - М.: Изд-во «Статус-Кво 97»,
2005. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: Финансовые консультации».
56
См.: Тресцова Е.В. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. // Правоведение 2004. № 2. – С. 25.
57
См. например Определение Конституционного Суда РФ от 14 января 2003 г. № 20-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Ивановской области о проверке
конституционности отдельных положений статьей 9, 10 и 15 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и
Примерного положения «Об учреждении юстиции по государственной регистрации прав
на недвижимое и сделок с ним» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс:
Судебная практика».
58
См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2000. - С. 24-25., Зрелов
А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
53
- способ защиты гражданских прав на недвижимое имущество59;
- правового института60.
С точки зрения административного права, государственную
регистрацию прав можно рассматривать как:
- специфическую деятельность государства – государственный
(административный)
процесс,
заключающийся
в
государственной
регистрации гражданских прав на недвижимое имущество и сделок с данным
имуществом путем внесения соответствующих записей о правах на каждый
объект недвижимости в ЕГРП61;
- деятельность государственных органов по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках
соответствующей территориальной юрисдикции62.
Приведем краткий обзор указанных аспектов государственной
регистрации. Как юридический факт государственная регистрация
представляет собой ненормативный акт, изданный регистрирующим
органом. Такой точки зрения придерживаются многие ученые, в том числе и
М.И. Брагинский. как отмечает ученый, такой акт выражается в письменной
форме, путем внесения записи в ЕГРП в соответствии с предъявляемыми
требованиями закона63. Пунктом 3 статьи 2 Закона о государственной
регистрации указано, что датой государственной регистрации прав является
день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП. Следовательно,
все иные действия (например, совершенные в устной форме) не могут
признаваться актом государственной регистрации прав. В то же время не все
ученые согласны с указанной точкой зрения. М.Г. Пискунова отмечает, что
совершенный учреждением юстиции юридический акт не содержит никаких
властных предписаний участникам гражданского оборота, а, следовательно,
не является ненормативным актом. В подтверждение своей позиции она
ссылается на судебные решения Конституционного, а также Высшего
с ним: правовые и налоговые аспекты. М.: Изд-во Статус-Кво 97. 2005. // Справочноправовая система «Консультант Плюс: Финансовые консультации».
59
См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вступит ст. Аргунова В.Н. - М., 2000.
С.24., Аратский Д.Б. Проблема совершенствования законодательного обеспечения систем
регистрации прав и учета объектов недвижимого имущества. // Недвижимость и
инвестиции. Правовое регулирование. 2002. № 4.
60
См.: Кирсанов А.Р. Регистрационное право – формирующаяся отрасль современного
российского права // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. № 11. - С. 60-61.
61
См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2000. - С. 24., Пискунова
М.Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое
регулирование. 2001. № 4.
62
См.: Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М.: Изд-во «Статус-Кво 97»,
2005. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: Финансовые консультации».
63
См.: Брагинский М.И. Комментарий к закону РФ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним». - М. 1997. - С. 4.
арбитражного судов РФ. Действительно в ряде своих решений
Конституционный Суд РФ (далее - КС РФ) указал, что "Государственная
регистрация формальное условие обеспечения государственной, в том числе
судебной, защиты прав лица призвана лишь удостоверить со стороны
государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих
документов... Она не затрагивает самого содержания указанного
гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое
равенство
сторон,
автономию
их
воли
и
имущественную
64
самостоятельность" . Похожие формулировки можно встретить и в
решениях Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ)65. С нашей
точки зрения, следует согласиться с М.Г. Пискуновой, по следующим
основаниям. Хотя понятие ненормативного правового акта не закреплено
законодательно, большинство ученых, помимо всех остальных признаков,
отмечают, что такой документ всегда содержит властные предписания66.
Внесение же записи в ЕГРП не является властным предписанием
регистрирующего органа заявителю, следовательно, рассматривать
государственную регистрацию как ненормативный акт государственного
органа нельзя. Это лишь одно из доказательств того, что государственная
регистрация не является ненормативным актом. Можно указать и на то, что
регистрирующий орган не может самостоятельно аннулировать
произведенную им в реестре запись (пункт 1 статьи 2), в то время как
ненормативный акт всегда может быть отменен органом его издавшем,
запись в ЕГРП производится по заявлению, а ненормативные акты издаются
без какого-то волеизъявления со стороны субъекта, к которому такой акт
обращен, и т.д. Таким образом, государственную регистрацию можно
квалифицировать как особый юридический акт.
В силу прямого указания закона (статья 1 Закона о государственной
регистрации) государственная регистрация является единственным
доказательством
существования
зарегистрированного
права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено
См. Определения Конституционного Суда РФ от 05 июля 2001г. № 132-О "Об отказе в
принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "РЕБАУ АГ", от 5 июля 2001 № 154-О "Об отказе
в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных
прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи
607 ГК РФ". // Вестник Конституционного Суда РФ № 1. 2002.
65
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июня 2001 г. №
4156/00 // Вестник ВАС. 2001. № 10.
66
См.: Теория государства и права: Курс лекций / Под ред. Н.И. Матузова и А.В. Малько.
- М.: Юристъ, 2000. - С. 461., Цацулина Е.И. Производство по делам об оспаривании
ненормативных актов и действий (бездействия) налоговых органов в арбитражных судах
первой инстанции: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.15. - Саратов, 2005. - С. 42., Каган Е.В.
Особенности рассмотрения арбитражными судами дел об оспаривании решения
налогового органа о взыскании недоимки: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.15. - М., 2003. С. 21 - 23.
64
только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо
уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут
быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. При
этом результатом государственной регистрации является как внесение записи
в реестр, так и выдача документа подтверждающего право на недвижимое
имущество – свидетельства о регистрации либо выписка из ЕГРП.
Указанные документы вторичны по отношению к записи в ЕГРП, и их
выдача считается прерогативой заявителя, который путем внесения
письменного указания в заявлении, поданном на государственную
регистрацию вправе поставить вопрос о выдачи такого документа (статья 131
ГК РФ). Право собственности на недвижимое имущество считается
зарегистрированным и, соответственно, возникшим с момента внесения
записи в ЕГРП, но не с даты выдачи свидетельства. В случае расхождения
сведений, содержащихся в свидетельстве о государственной регистрации и
записи в ЕГРП, последняя имеет примат и информация, содержащаяся в ней
считается единственной верной.
Представителем подхода, согласно которому государственная
регистрация является правовым институтом гражданского права является
Кирсанов А.Р. Ученый указывает, что регистрационное право, как составная
часть гражданского права содержит нормы об обязательности
государственной регистрации, принципах ее осуществления, и правовых
последствиях. Такую точку зрения выражают и некоторые другие ученые67,
однако с нашей точки зрения государственная регистрация является
комплексным правовым институтом, содержащим как нормы гражданского,
так и административного, а также процессуального права.
Что касается последних двух аспектов, то государственная регистрация
является правоприменительной деятельностью учреждений юстиции. Это
деятельность по изданию индивидуальных правовых актов, которые влекут
возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом
которых является недвижимость. Рассмотрение заявления может закончиться
и отказом в государственной регистрации, без внесения записи в ЕГРП, тем
не менее, действия, совершаемые органом юстиции, в связи с отказом
являются правоприменительной деятельностью, осуществляемой в
соответствии с законом. В данном смысле понятие государственной
регистрации как деятельности шире, чем государственной регистрации как
юридического акта. Различают понятие государственной регистрации как
деятельности в широком и узком смыслах68.
В широком смысле государственная регистрация понимается как форма
государственной деятельности. Она может быть определена как
государственная функция, осуществляемая специально уполномоченными
См.: Давлетшин Р.Т. Государственная регистрация прав на объекты
природопользования: проблемы и перспективы // Недвижимость и инвестиции. Правовое
регулирование. 2001. № 2. – С. 21.
68
См.: Алексеев В.А. Указ. соч. - С. 24.
67
органами в целях обеспечения имущественных прав участников
гражданского оборота на недвижимое имущество и поступления в бюджет
средств от ее налогообложения, осуществления управления недвижимым
имуществом, находящимся в государственной и муниципальной
собственности, а также регулирования отношений на рынке недвижимости и
исключения
злоупотреблений в указанной сфере. К государственной
регистрации в этом смысле следует относить не только деятельность
регистрирующих органов по рассмотрению конкретных документов, но и
деятельность государства по организации системы государственной
регистрации, установлению принципов ее осуществления, методов защиты и
отражения информации, а также процедуры по предоставлению сведений о
зарегистрированных правах на недвижимое имущество.
В узком смысле государственная регистрация представляет собой
рассмотрение
заявление
заинтересованного
лица,
адресованного
государственному органу, о внесении данных о его праве на объект
недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный
реестр).
При всем многообразии подходов к определению государственной
регистрации следует указать, что ни один из ее аспектов не являются
предметом оспаривания в суде, хотя как указывает Е.В. Тресцова судебная
практика знает и такие примеры69. Оспаривание в суде самой
государственной
регистрации,
в
качестве
ненормативного
акта
государственного органа, выраженного в виде записи в ЕГРП, или
свидетельство о государственной регистрации не приведет к желаемым
правовым последствиям и не защитит интересы участника гражданских
правоотношений, имеющего притязания на недвижимое имущество (в
частности собственника). В связи с этим оспариванию в суде подлежат
основания государственной регистрации, как юридические факты на основе
которых возникают правоотношения по поводу недвижимого имущества70.
Таким образом, государственная регистрация носит комплексный
характер, в научном сообществе до сих пор продолжают вырабатываться
различные подходы. Однако если в науке наличие различных точек зрения
способствует
развитию
теоретических
положений,
то
для
правоприменительной практики отсутствие единообразия, наоборот,
губительно. Определенность в понятии государственной регистрации
жизненно важно для собственников недвижимого имущества. С нашей точки
зрения государственную регистрацию в первую очередь следует
рассматривать как систему охранительных правоотношений, выражающуюся
в признании государством прав субъекта гражданских правоотношений на
недвижимое имущество.
См.: Тресцова Е.В. Указ. соч. - С. 64.
Такая точка зрения в частности высказана Министерством Юстиции РФ / См.:
Регистрация прав на недвижимость: Информационный сборник № 3. / Отв. ред.
Чефранова Е.А. - М., 2001. - С. 6.
69
70