Любая сделка с недвижимостью возможна только при

Аудит правоустанавливающих документов на
земельные участки и иные объекты недвижимости.
Выделение земельных участков под промышленную
застройку
Любая сделка с недвижимостью возможна только при наличии правоустанавливающих
документов. По важности эти бумаги сравнимы с паспортом для гражданина. Как человек
без паспорта не может совершить юридически значимые действия, так и недвижимость
без правоустанавливающих документов нельзя продать, купить или обменять. Отсутствие
или ненадлежащее оформление правоустанавливающих документов на объекты
недвижимости, находящиеся в собственности, аренде либо хозяйственном ведении не
только препятствует их обороту, но и затрудняет такие действия, как налогообложение,
внесение в уставной капитал предприятий, сдача в аренду и иные немаловажные для
пользователя либо владельца моменты.
Для начала хотелось бы раскрыть более подробно значение термина :
правоустанавливающие документы.
Какие бывают правоустанавливающие документы
Из самого названия видно, что это документы, устанавливающие те или иные права на
недвижимое имущество, а также возникновение, прекращение, переход, ограничения
прав. Примерный перечень правоустанавливающих документов определен Законом о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее –
Закон). В соответствии со ст. 17 Закона основанием для государственной регистрации
прав являются:








акты, изданные органами государственной власти или органами местного
самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который регламентирован
законодательством, действовавшим на данной территории на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в
соответствии с действовавшим на момент проведения сделки законодательством;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные
уполномоченными органами государственной власти;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от
прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в
месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской
Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход,
ограничение (обременение) прав.
1
Как видим, перечень правоустанавливающих документов довольно обширен. Кроме того,
к таким документам предъявляется целый ряд специфических требований, невыполнение
которых влечет за собой сомнения в легитимности этих документов.
Требования к правоустанавливающим документам
Правоустанавливающие документы на недвижимость дают представление о самом
объекте, субъекте и об отношениях между ними. Они должны содержать описание
объекта недвижимого имущества, то есть сведения, по которым его можно опознать
(адрес, назначение, кадастровый номер земельного участка и т. д.); фамилию, имя,
отчество правообладателя или название юридического лица; вид права, установленного
законом в отношении данного объекта.
Требования предъявляют и к техническому качеству документов: тексты должны быть
написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращений, с уточнением их
мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства
также нужно указывать полностью.
Документы, где есть подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные
в них исправления, листы, заполненные карандашом или имеющие серьезные
повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание, не подлежат
приему. Если документы многостраничные (например, договор), то все листы должны
быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью. Ее может поставить нотариус,
удостоверивший документ, или орган власти, составивший бумаги.
Срок «годности» правоустанавливающих документов
Как известно, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним вступил в силу с 31 января 1998 года. С этого момента в стране был введен
единый порядок государственной регистрации. Соответственно многие задаются
вопросом о действительности правоустанавливающих документов, выданных ранее. Есть
ли у названных бумаг срок действия? Как правило, если документ составлен в
соответствии с действовавшим на тот момент законом, то он считается юридически
действительным. Ограничить срок годности документа может новый закон,
предписывающий по истечении какого-то времени переход на новые отношения.
Например, право постоянного бессрочного пользования земельным участком,
расположенным под приватизированным предприятием, закончится 1 января 2012 года.
До этого срока юридические лица и предприниматели должны выкупить землю в
собственность или оформить право аренды на нее.
В большинстве же случаев правообладатели могут сами решать, менять им документы на
свою недвижимость или оставить старые. Владельцам дачных домиков в садоводческих
товариществах и кооперативах никто не мешает пользоваться своим земельным участком
и постройками, но если потребуется продать их или завещать, то придется оформить
документы по новым правилам. В Законе предусмотрена обязательная регистрация ранее
возникших прав, если планируется совершение какие-либо действий с недвижимым
2
имуществом. При таких обстоятельствах получается новое свидетельство о
произведенной государственной регистрации.
Свидетельство о государственной регистрации права
Это один из основных правоустанавливающих документов на недвижимое имущество. Он
имеет учетную серию и номер и является документом строгой отчетности. Гражданин
получает свидетельство о государственной регистрации права после самой регистрации.
Названную бумагу оформляют в одном экземпляре, кроме случаев регистрации общей
долевой собственности, когда каждый участник долевой собственности получает на руки
свой экземпляр свидетельства. При потере документа его могут выдать повторно (также
взамен пришедшего в негодность).
В свидетельстве о государственной регистрации права содержится следующая
информация: данные о правообладателе (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные,
место жительства); основания регистрации права (наименование, дата выдачи, номер и
другие реквизиты); описание объекта недвижимого имущества (назначение, адрес,
площадь, этаж, кадастровый номер и т. д.); вид зарегистрированного права;
существующие ограничения (обременения) права.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество и является единственным доказательством существования такого
права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
По сути, государственная регистрация похожа на нотариальное удостоверение. Кстати,
благодаря этому в недавнем прошлом для большинства сделок, требующих
государственной регистрации, была отменена обязательная нотариальная форма.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
осуществляется на основании Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 21.06.97
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) и иных нормативно-правовых документов.
Так, согласно статье 131 ГК РФ право собственности, право хозяйственного ведения,
право оперативного управления и другие вещные права на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) учреждениями юстиции . Государственную
регистрацию прав следует отличать от государственной регистрации, преследующей
учетные, статистические и экономические цели. Так, государственная регистрация
объектов жилищных фондов, транспортных средств, морских, речных и авиасудов не
влияет на решение вопроса о правах на эти объекты, но имеет существенное значение для
их осуществления.
3
Кроме того, статьей 164 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация сделок с
землей и иным недвижимым имуществом. Что же это за сделки? Например , продажа
жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ) , продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ),
дарение недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), рента под отчуждение
недвижимого имущества (ст. 584 ГК РФ), аренда зданий и сооружений на срок не менее
одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), аренда предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ), доверительное
управление недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Также государственной
регистрации подлежит договор о залоге недвижимого имущества, то есть договор об
ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
Как правило, регистрация сделки с объектом недвижимости происходит одновременно
с регистрацией прав на него. Например, при регистрации договора купли-продажи здания
его новый владелец должен зарегистрировать и право собственности на это здание.
Данный факт необходимо учитывать при подаче документов на государственную
регистрацию сделок.
Итак, с государственной регистрацией недвижимости и сделок с ней в процессе своей
хозяйственной деятельности приходится сталкиваться многим организациям. Поэтому в
данной статье мы расскажем, какие требования законодательство предъявляет к порядку
регистрации, на что обратить внимание при подаче документов, в каких случаях
регистрирующий орган вправе приостановить процедуру регистрации или вообще
отказать в ней.
Другие документы
К правоустанавливающим документам нужно приложить и другие бумаги, без которых
невозможно зарегистрировать право. Например, кадастровый план земельного участка
или технический паспорт на недвижимость (паспорт БТИ). Названные документы сами по
себе не являются правоустанавливающими, но они обязательны как приложение к
основным бумагам при государственной регистрации. Кадастровый план информирует об
объекте недвижимости, но не о правах на него. Он необязателен лишь в случае, если ранее
такой план уже представляли и он был помещен в соответствующее дело
правоустанавливающих документов.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ при покупке или продаже недвижимости
оформляют передаточный акт. Если иное не предусмотрено договором, обязательства
продавца считаются выполненными после вручения этого недвижимого имущества и
подписания передаточного акта
Все эти нюансы, несомненно, представляются избыточно сложными большинству
землепользователей и землевладельцев, однако избежать их практически невозможно.
Именно для того , чтобы минимизировать риски правообладателей земельных участков и
объектов недвижимости и необходим правовой аудит и экспертиза этих документов.
Целями правовой экспертизы правоустанавливающих документов на недвижимое
имущество (иных зарегистрированных прав) являются:
4
• определение видов недвижимого имущества, принадлежащего Предприятию
• определение правового режима недвижимого имущества,
принадлежащего Предприятию
• анализ возможности приобретения имущества ОАО как
единого имущественного комплекса
• восстановление истории возникновения прав контрагента на земельные участки и
объекты недвижимости
• правовой анализ документов
• установление наличия/отсутствия обременений на земельные участки и объекты
недвижимости, расположенные на них
• прогноз возможных притязаний третьих лиц на земельные участки и объекты
недвижимости, расположенные на них
• рекомендации по действиям, направленным на минимизацию рисков, связанных с
возможными притязаниями третьих лиц на земельные участки
• юридическое сопровождение сделки
Кроме всего вышеперечисленного, правовой аудит и экспертиза правоустанавливающих
документов может быть полезна правообладателям земельных участков и объектов
недвижимости для кредитования под залог недвижимости.
По вопросу выделения земельных участков под коммерческую застройку в СанктПетербурге:
С 2010 г. в Петербурге полностью отменено целевое выделение земельных участков под
коммерческую застройку. Решение об отмене целевого предоставления будет касаться
всех видов земельных участков, независимо от функционального назначения. Правда, на
торги отправится именно земля, а существующие здания (например, под реконструкцию)
по-прежнему можно получить целевым способом.
Решение об отмене целевого предоставления никак пока документально не оформлено. В
аппарате вице-губернатора города Романа Филимонова пояснили, что для введения
запрета принятие дополнительных нормативных актов не требуется.
5