Дело об обязании зарегистрировать договор купли

Дело № 2-296/13
Великий Новгород
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 февраля 2013 года Новгородский районный суд Новгородской области в
составе: председательствующего судьи Степановой Ю.Н., при секретаре
Сотниковой А.А.,
с участием представителя истца Пчелкиной В.И. Горского Д.А.
представителя ответчика ООО «Стройпрофи» и третьего лица, не
заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Старостиной
Л.Ю. - Крюкова Д.С., представителя третьих лиц, не заявляющих
самостоятельные требования на предмет спора, Ларичева А.Л. и Старостина А.В.
- Пиждакова И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Пчелкиной Виктории Игоревны к 0 0 0 «Стройпрофи» об обязании
зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка и недостроенного
жилого дома
УСТАНОВИЛ:
Пчелкина В.И. обратилась в суд с иском к 0 0 0 «Стройпрофи» (далее Общество») об обязании зарегистрировать договор купли-продажи земельного
участка и недостроенного жилого дома. В обоснование иска указано, что 04 июня
2012 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи
земельного участка с кадастровым номером 53:23:8815102:0150, расположенного
по адресу: г. Великий Новгород, ул. Орловская, и находящегося на данном
участке
недостроенного
жилого
дома
с
кадастровым
номером
53:23:8815102:0150:38522. Во исполнение условий договора ООО «Стройпрофи»
в тот же день передало ей указанные объекты по передаточному акту. Расчет
между сторонами произведен полностью в момент подписания договора. После
получения денежных средств и подписания документов ответчик стал уклоняться
от встреч с истцом и регистрации сделки. На основании ч.З ст. 165 ГК РФ истец
просит принять решение о регистрации договора купли-продажи земельного
участка с кадастровым номером 53:23:8815102:0150, расположенного по адресу:
г. Великий Новгород, ул. Орловская, и находящегося на данном участке
недостроенного жилого дома с кадастровым номером 53:23:8815102:0150:38522,
как сделки совершенной в надлежащей форме.
Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не
заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,
привлечены Ларичев А.Л, Старостина Л.Ю., Старостин А.В.
В судебном заседании представитель истца Горский Д.А., исковые требования
поддержал по мотивам, изложенным в исковом заявлении, также пояснил, что сделка
купли-продажи соответствует закону, фактически сторонами исполнена, в том числе
в части оплаты Пчелкиной В.И. стоимости приобретаемого имущества, ею в свою
очередь были получены документы на земельный участок и недостроенный дом.
Непосредственно после совершения сделки купли-продажи истец находилась на
стационарном лечении в связи с беременностью и не имела возможности явиться на
регистрацию сделки, в дальнейшем, связываясь с представителем ответчика Старостиной Л.Ю., она получила информацию о том, что у последней истек срок
действия доверенности, в выдаче новой директор организации ей отказывает.
04.10.2012 года директору ООО «Стройпрофи» было передано уведомление о явке
09.10.2012 года в Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области
для регистрации сделки, от которой Ларичев А.Л. уклонился. Полагал, что
возражения третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет
спора, Ларичева А.Л. и Старостина А.В. не имеют существенного значения,
поскольку споры учредителей не должны затрагивать права добросовестного
приобретателя.
Представитель ООО «Налоговый консультант», действующий от имени 0 0
0 «Стройпрофи» Е.Ю., Крюков Д.С. иск признал в полном объеме, указав, что
договор совершен от имени 0 0 0 «Стройпрофи» уполномоченным лицом Старостиной Л.Ю., действующей на основании доверенности, оплата согласно
условиям договора произведена Пчелкиной В.И. в полном объеме. Денежные
средства в сумме 400 000 руб. поступили в кассу Общества 10 декабря 2012 года.
Вместе с этим, после возбуждения настоящего дела в суде, ООО «Стройпрофи»
не желает регистрировать договор путем самостоятельного обращения в
регистрирующий орган, поскольку наличие возражений со стороны
заинтересованных лиц может привести к необоснованному затягиванию
регистрации, либо к отказу в ее совершении. Общество желает зарегистрировать
переход права собственности на спорные объекты к Пчелкиной В.И. на
основании решения суда.
Действуя от имени третьего лица, не заявляющего самостоятельные
требования на предмет спора, Старостиной Л.Ю., Крюков Д.С. не возражал против
удовлетворения иска, указав, что денежные средства, полученные от Пчелкиной
В.И., не были внесены Старостиной Л.Ю. в кассу Общества непосредственно после
их получения, поскольку она, как владелец 80% доли в Обществе, не доверяла
директору Общества Ларичеву А.Л. Утрата доверия была обусловлена действиями
соучредителя (10%) и директора Ларичева А.Л. и соучредителя (10%) Старостина
А.В., которые, создав фирму с аналогичным названием, выводили денежные
средства из ООО «Стройпрофи» в свою компанию.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет
спора, Старостин А.В., Ларичев А.Л., Старостина Л.Ю., будучи надлежащим
образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, просили о
рассмотрении дела без их участия, с участием представителей.
Представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
на предмет спора, Ларичева А.Л, Старостина А.В. - Пиджаков И.В. возражал
против удовлетворения исковых требований, указав, что договор от 04.06.2012г.
между Пчелкиной В.И. и ООО «Стройпрофи» считается не заключенным, так как
он не прошел государственную регистрацию, Старостина Л.Ю., действующая на
основании доверенности от 05.07.2011г., не обладала полномочиями на
получение денежных средств от продажи спорного имущества, денежные
средства, полученные Старостиной Л.Ю., на расчетный счет ООО «Стройпрофи»
не поступили, земельный участок и находящийся на нем недостроенный объект
являются основными средствами ООО «Стройпрофи». Согласно заключению
независимого оценщика, стоимость данных объектов составляет 3 240 000 руб.
Старостина Л.Ю., отчуждая объекты по заниженной цене, не получила согласие
остальных участников Общества, чем нарушила их имущественные права.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей,
заслушав свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к
следующему.
Как установлено в судебном заседании учредителями Общества являются
Старостина Л.Ю., Старостин А.В., Ларичев А.Л. Доли участников, как следует из
выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, определены
следующим образом: Старостиной Л.Ю. принадлежит 80% доли, Старостину
А.В. и Ларичеву А.Л. - по 10% доли каждому. Согласно уставу Общества,
управление им с 16.11.2012 года осуществляет ООО «Налоговый консультант».
До внесения изменений в устав, обязанности директора исполнял Ларичев А.Л.
На основании ст. 173 ГПК РФ, суд не принимает выраженное ООО
«Налоговый консультант», Старостиной Л.Ю., действующими от имени ООО
«Стройпрофи», признание иска в связи с тем, что такое признание нарушает права третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора,
Старостина А.В. и Ларичева А.Л., возражающих против удовлетворения иска.
В силу п.З ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной
регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее
регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о
регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с
решением суда.
Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по
договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной
регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной
регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по
требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации
перехода права собственности.
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав» от 29 апреля 2010 года №10/22 если одна из сторон договора купли-продажи
недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной
регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе
обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права
собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит
удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче
имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если
иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать
недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого
имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о
передаче.
Как установлено в судебном заседании из письменных материалов дела, 04
июня 2012 года между ООО «Стройпрофи» в лице участника Старостиной Л.Ю.,
действующей на основании нотариальной доверенности от 05.07.2011 года,
(продавец) и Пчелкиной В.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи
земельного участка с кадастровым номером 53:23:8815102:0150, расположенного по
адресу: г. Великий Новгород, ул. Орловская, и находящегося на данном участке
недостроенного жилого дома с кадастровым номером 53:23:8815102:0150:38522.
Вышеуказанный договор заключен в надлежащей форме, содержит
достаточный объем информации, позволяющей индивидуализировать подлежащий
передаче объект недвижимого имущества и соответствует требованиям
законодательства, в том числе положениям ст.255 ГК РФ.
Передача продаваемого имущества была фактически произведена в июне
2012 года, что подтверждено объяснениями представителя истца - Горского Д.А.,
третьего лица Старостиной Л.Ю., а также письменными доказательствами - актом
приема-передачи от 04 июня 2012 года.
Оплата по договору подтверждается его условиями (п.2.2 договора),
распиской Старостиной Л.Ю. в получении денежных средств за отчуждаемые
объекты в сумме 400 000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру №3 от
10 декабря 2012 года.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, суд
считает факт заключения сторонами договора в соответствии с нормами
действующего законодательства установленным, а обязательства продавца по
передаче имущества и покупателя по его оплате - исполненными.
Вместе с этим договор не прошел государственную регистрацию. Как
следует из доверенности от 05.07.2011 года, которой ООО «Стройпрофи» в лице
директора Ларичева А.Л. уполномочило Старостину Л.Ю. представлять интересы
Общества, в том числе, заключать договоры и регистрировать переход права
собственности в регистрирующем органе, срок ее действия - один год.
С учетом этого обстоятельства в октябре 2012 г. Пчелкина И.В. обратилась
к директору ООО «Стройпрофи» Ларичеву А.Л. с требованием обеспечить явку
надлежаще уполномоченного представителя ООО «Стройпрофи» для
регистрации сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером
53:23:8815102:0150, расположенного по адресу: г. Великий Новгород, ул.
Орловская, и находящегося на данном участке недостроенного жилого дома с
кадастровым номером 53:23:8815102:0150:38522 на 09.10.2012г. на 10 час. 00
мин. Однако от регистрации сделки Ларичев А.Л. уклонился
Как установлено из объяснений представителя Ларичева А.Л., Старостина
А.В. - Пиджакова И.В., отказ от государственной регистрации поименованного
выше договора и перехода прав на продаваемые объекты недвижимого
имущества они объясняют невнесением в кассу ООО «Стройпрофи» денежных
средств, полученных Старостиной Л.Ю. при заключении договора от
04.06.2012г., отсутствием полномочий Старостиной Л.Ю. на получение
денежных средств по сделке, а также тем, что при отчуждении объектов
недвижимости, являющихся активами Общества Старостина Л.Ю. не получила
согласие всех учредителей на совершение крупной сделки, а. также произвела
реализацию имущества по заведомо заниженной цене.
Указанные доводы суд полагает несостоятельными, по следующим
основаниям.
Согласно п.2.1 договора купли-продажи цена продаваемого имущества
определена сторонами в сумме 400 000 руб. В пункте 2.2 договора установлено, что
на момент подписания договора расчет между сторонами произведен полностью. С
учетом того, обстоятельства, что Старостина Л.Ю. на момент совершения сделки
была наделена полномочиями на заключение договора купли-продажи, на
составление акте передачи имущества и регистрацию договора купли-продажи в
органе государственной регистрации, суд приходит к выводу о том, что Пчелкина
В.И., исполнила свою обязанность по оплате приобретаемого имущества
надлежащему лицу. Указанные обстоятельства подтверждаются распиской
Старостиной Л.Ю. в получении денежных средств, квитанцией об
оприходовании суммы в кассу Общества.
Как следует из протокола №11 Общего собрания участников общества с
ограниченной ответственностью «Стройпрофи» от 30 июня 2011 года, участниками Старостиной Л.Ю., Старостиным А.В., Ларичевым А.Л. единогласно было принято
решение о продаже спорного земельного участка с недостроенным домом. Также
указано, что в совершении сделки нет заинтересованности и по данным
пиперин сделка не является крупной. Кроме того, согласно пЛ2.3 Устава
Общества, для совершения крупных сделок не требуется решение общего
собрания.
Таким образом, совершение Старостиной Л.Ю. от имени ООО «Стройпрофи»
сделки по отчуждению имущества Общества, соответствует требованиям закона, в
том числе не противоречит ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об
обществах с ограниченной ответственностью», не нарушает прав иных участников
Общества, выразивших свое согласие на отчуждение имущества, при том, что сделку
возможно было заключить и без такового.
Помимо этого, суд принимает во внимание то, что заключенный между
истцом и ответчиком договор купли-продажи условий, позволяющих продавцу
отказаться от государственной регистрации договора и перехода прав к
покупателю, не содержит.
С учетом вышеприведенных положений закона, а также исходя из
установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий
договора купли-продажи, суд расценивает действия ответчика ООО
Стройпрофи», направленные на отказ от регистрационных действий, как
злоупотребление г равом и необоснованное уклонение от государственной
регистрации сделки и перехода прав собственности. При этом суд учитывает
отказ Общества от добре вольного обращения в регистрирующий орган,
несмотря на выраженное в судебном заседании признание иска. Такие действия
нарушают права истца на реализацию его правомочий собственника
приобретаемого имущества.
В силу п.4 ст.165 и п.З ст.551 ГК РФ при уклонении одной из сторон
сделки от ее государственной регистрации и от государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимое имущество сделка и переход права
регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой
стороны.
С учетом вышеизложенного,* принимая во внимание, что в судебном
заседании установгено, что продавцом исполнена обязанность по передаче, а
покупателем по оплате недвижимого имущества, то суд приходит к выводу, что
иск Пчелкиной В.PL является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Поскольку решение состоялось в пользу истца, то в соответствии с п.1 ст.
98 ГПК РФ суд присуждает ответчика возместить истцу понесенные им расходы
по оплате государственной пошлины в сумме 200 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Пчелкиной Виктории Игоревны к ООО «Стройпрофи» об обязании
зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка и недостроенного
жилого дома удовле гворить.
Произвести в установленном порядке государственную регистрацию договора
купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 53:23:8815102:0150.
расположенного по адресу: г. Великий Новгород, ул. Орловская, и находящегося на
данном
участке
недостроенного
жилого
дома с
кадастровым
номером
53:23:8815102:0150:38522. заключенного 04 июня 2012 года между Пчелкиной В.И. и
ООО «Стройпрофи» в лице участника Старостиной Л.Ю. действующей на основании
доверенности от 05.07.2011 года.
Взыскать с ООО «Стройпрофи» в пользу Пчелкиной Виктории Игоревны расходы
по уплате госпошлины в сумме 200 руб.
Отменить после вступления настоящего решения в законную силу принятые
определением судьи Новгородского районного суда от 11 октября 2012 года меры по
обеспечению иска в виде запрета ООО «Стройпрофи» совершать сделки направленные
на отчуждение или обременение прав, на земельный участок с
кадастровым номер
53:23:8815102:0150, расположенный по адресу В.Новгород,
ул. Орловская,
и находящегося на данном участке недостроенного жилого дома с
кадастровым номером
53:23:8815102:0150:38522.
Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд через
Новгородский районный
суд в течение месяца со дня составления мотивированного
решения.
Председательствующий Ю.Н.Степанова Мотивированное
решение составлено 7 марта 2013 года.