Основные изменения законодательства о залоге применительно к недвижимому имуществу С 01 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», который излагает в новой редакции положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о залоге. 1. Наиболее существенным изменением законодательства в сфере залога недвижимого имущества является то, что с 1 июля 2014 года к договорам ипотеки, заключаемым после этой даты, не подлежат применению правила о государственной регистрации договора ипотеки. В то же время правила о необходимости государственной регистрации ипотеки в качестве ограничения прав на недвижимую вещь сохраняются. Таким образом, с 1 июля 2014 года ипотека, возникающая на основании договоров ипотеки, заключенных после указанной даты, подлежит государственной регистрации только в качестве ограничения (обременения) права без регистрации самого договора ипотеки в качестве сделки. 2. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки составляет для физических лиц – 1 000 рублей; для организаций – 4 000 рублей. Государственная пошлина уплачивается залогодателем и залогодержателем в равных долях. В случае если договор об ипотеке заключен между физическим лицом и юридическим лицом, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, размер госпошлины составляет 1 000 рублей в сумме. Если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, государственная пошлина уплачивается за государственную регистрацию ограничений (обременений) прав каждого объекта недвижимого имущества. 3. Определена приоритетность норм, применяемых к отношениям сторон по договору о залоге недвижимого имущества. К таким отношениям применяются, в первую очередь, правила Гражданского кодекса РФ о вещных правах, во вторую, Закон об ипотеке, и, наконец, общие положения Гражданского кодекса РФ о залоге (п.4 ст.334 ГК РФ). Следовательно, при внесении изменений в Гражданский кодекс РФ положений, регулирующих залог обязательственных прав, но до внесения изменений в Закон об ипотеке, необходимо руководствоваться нормами Закона об ипотеке. 4. Внесены изменения, касающиеся залога, возникающего в силу закона. Так, впервые предусмотрена возможность заключения залогодателем и залогодержателем соглашения, регулирующего их отношения (относительно любых условий ипотеки), в случае возникновения залога на основании закона. Ранее подобное соглашение в отношении недвижимого имущества могло быть заключено только при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда (п.1.1 ст.9 Закона об ипотеке). 5. Введены новые нормы, регламентирующие отношения сторон при последующем и предыдущем залоге имущества (ст.342 ГК РФ). Введено новое понятие «старшинство залогов», которым определено, что очерёдность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и зависит от даты государственной регистрации ипотеки. Т.е. если объект недвижимости был заложен несколько раз, то преимущество имеет тот залогодержатель, в пользу которого ипотека была зарегистрирована раньше. Старшинство залогов может быть изменено путём заключения соответствующего договора, например, как между залогодержателями, так и между залогодателями. 6. Внесены изменения в части пользования и распоряжения заложенным имуществом (ст.346 ГК РФ). Если ранее любое распоряжение заложенным имуществом должно было осуществляться только с согласия залогодержателя, то в связи с вступившими в силу изменениями согласие залогодержателя (если иное не предусмотрено договором или законом) требуется только при отчуждении этого имущества. Таким образом, залогодатель вправе без согласия залогодержателя передавать заложенное имущество во временное владение и пользование другим лицам. Однако передавать в аренду и во временное безвозмездное пользование, а также обременять сервитутом заложенное недвижимое имущество можно без согласия залогодержателя только при наличии дополнительных условий: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество должно предоставляться в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. 7. Кроме вышеизложенного следует отметить, что законодательство пополнилось нормами, касающимися правового положения сторон договора залога. Так, введено понятие – «созалогодержатели», которыми, согласно ст.335.1 ГК РФ могут быть: - в случаях, предусмотренных законом или договором, лица, являющиеся самостоятельными кредиторами по различным обязательствам, исполнение которых обеспечено залогом, и имеющие равные по старшинству права залогодержателей в отношении заложенного имущества; - если иное не предусмотрено законом или договором, солидарные или долевые кредиторы по одному обязательству, исполнение которого обеспечено залогом. Также в ГК РФ введено понятие «договор управления залогом». Согласно ст.356 ГК РФ один или нескольких кредиторов по обеспеченному залогом обязательству, исполнение которого связано с осуществлением предпринимательской деятельности, вправе заключить договор управления залогом с одним из кредиторов или третьим лицом (управляющим залогом). По договору управления залогом управляющий залогом, действуя от имени и в интересах всех кредиторов, заключивших договор, обязуется заключить договор залога с залогодателем и (или) осуществлять все права и обязанности залогодержателя по договору залога, а кредиторы – компенсировать управляющему залогом понесенные им расходы и уплатить ему вознаграждение, если иное не предусмотрено договором. Управляющим залогом может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Полномочия управляющего залогом определяются договором управления залогом и могут быть изменены по соглашению сторон договора управления залогом. Кредиторы не вправе осуществлять свои права и обязанности залогодержателей до момента прекращения договора управления залогом. Договор управления залогом может быть расторгнуть кредиторами в одностороннем порядке, также он прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства или признанием управляющего залогом несостоятельным (банкротом). Государственная регистрация такого договора законодательством не предусмотрена. 8. Были определены новые случаи возникновения ипотеки в силу закона. В соответствии с п.2 ст.345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: - новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества; - имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям; - имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования); - иное имущество в случаях, установленных законом. 9. Дополнены основания прекращения залога. Согласно п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается: - с прекращением обеспеченного залогом обязательства; - если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; - в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п.2 ст.345 ГК РФ; - в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п.5 ст.350.2 ГК РФ); - в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; - по решению суда в случае, предусмотренном п.3 ст.343 ГК РФ; - в случае изъятия заложенного имущества (ст.ст.167, 327 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.353 ГК РФ; - в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (п.3 ст.342.1 ГК РФ); - в случаях, указанных в п.2 ст.354 и ст.355 ГК РФ; - в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Также залог прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между кредитором и залогодателем, с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом (ст.355 ГК РФ). 10. В ГК РФ введена новая норма, распространяющая положения о залоге на отношения при запрете на распоряжение имуществом. В соответствии с п.5 ст.334 ГК РФ, если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (ст.174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями ст.342.1 ГК РФ по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим. В. Кузьмин Начальник Шушенского отдела Управления Росреестра по Красноярскому краю