19.Семинар. Понятие уполномоченного лица. Управдом в
advertisement
Тема 5.1. Понятие уполномоченного лица. Управдом в системе договорных отношений. Представительство. Функции и полномочия управдома. Требования к уполномоченному лицу. Общие вопросы теории социального конфликта. Тема 5.1.1. Понятие уполномоченного лица. Конечным результатом реализации жилищного законодательства при предоставлении ЖКУ является построение системы договорных отношений. Жилищный кодекс РФ предполагает три способа управления многоквартирными домами. Причем граждане в любом из способов не защищены, как потребители жилищно-коммунальных услуг, т.к. в действующей системе договорных отношений собственники помещений в многоквартирном доме имеют прямые отношения с организациями, которые оказывают данные услуги. К сожалению, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья также не обеспечивает потребителей правовой защитой, и требует серьезной корректировки. Предпринимаются постоянные попытки превратить ТСЖ в перепродавца ЖКУ и если эти попытки увенчаются успехом, то такое ТСЖ ни чем не будет отличаться от других поставщиков. Как только ТСЖ станет предоставлять ЖКУ, то представительские функции оно уже не будет исполнять и, следовательно, защищать потребителей услуг. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и формирование, на основании принятых ими решений, договорных отношений, а также вступление в договорные отношения с управляющими организациями, выбранными на открытом конкурсе, привело к снижению контроля требований к надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Собственники помещений, как сторона договора, не в состоянии проконтролировать и принять работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также проверить правильность расходования денежных средств по заключенным договорам. В соответствии с п. 40 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе: а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ; б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы); в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения. Однако собственники помещений не имеют специальных познаний в вопросах содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг (ресурсов), а также не проявляют активность в реализации своих прав. В результате происходящих жилищных преобразований в каждом доме органы местного самоуправления частично утратили возможность осуществления контроля за исполнением обязательств управляющими, ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, особенно в тех домах, в которых отсутствует муниципальная собственность и тем более вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность этих организаций. Очень часто незаконное вмешательство в деятельность индивидуального предпринимателя или юридического лица должностным лицом с использованием своего служебного положения расценивается надзорными органами как уголовное преступление (Статья 169УК РФ - воспрепятствование законной предпринимательской или иной деятельности). В целях защиты прав потребителей на территории муниципального образования органы местного самоуправления вправе: рассматривать жалобы потребителей, консультировать их по вопросам защиты прав потребителей; обращаться в суды в защиту прав потребителей (неопределенного круга потребителей). При выявлении по жалобе потребителя товаров (работ, услуг) ненадлежащего качества, а также опасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды незамедлительно извещать об этом федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие контроль за качеством и безопасностью товаров (работ, услуг) (ст. 44 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей"). Также защиту прав потребителей осуществляют надзорные органы: жилищная инспекция, Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека и др. Защита прав потребителей этими органами обычно строится по двум основным направлениям: проведение плановых проверок хозяйствующих субъектов с целью выявления нарушений в их деятельности и второе направление - защита прав граждан по факту их обращения. В период международного финансового кризиса и роста инфляции контроль за целевым использованием средств граждан по оплате ЖКУ стал чрезвычайно актуальным. Наиболее эффективной формой защиты прав потребителей в системе договорных отношений в последние годы стал институт уполномоченных лиц (Управдомов). Интересы собственников помещений в системе договорных отношений представляют уполномоченные ими физические или юридические лица, в том числе и органы местного самоуправления (г. Одинцово Московской области, г. Вышний Волочок и др.) либо органы управления объединений собственников (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Уполномоченные лица в системе договорных отношений не являются заинтересованными лицами и исполняют свои обязанности только в части взятых перед собственниками помещений обязательств. Уполномоченные лица финансируются собственниками помещений за исключением органов местного самоуправления. Отсутствие должного контроля со стороны собственников помещений за исполнением обязательств управляющими, ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями своих обязательств приводит к злоупотреблениям с их стороны, не эффективному расходованию средств граждан, и как результат к социальной напряженности населения, разочарованию проводимых федеральных и муниципальных реформ. Управдом в системе договорных отношений выступает в качестве заказчика на жилищно-коммунальные услуги и действует от имени собственников помещений в их интересах и за их счет. С юридической точки зрения под управдомом (уполномоченным лицом) следует понимать - физическое или юридическое лицо, действующее в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в их интересах и за их счет при наличии полномочий от таких собственников. В системе договорных отношений уполномоченное лицо выступает в качестве заказчика ЖКУ. 5.1.2. Обоснование необходимости введения уполномоченных лиц в систему договорных отношений. Введение в систему договорных отношений уполномоченных лиц повысит качество оказываемых услуг и выполняемых работ, осуществляемых хозяйствующими субъектами, а также позволит проконтролировать целевое использование средств потребителей. Однозначно, что это не входит в интересы хозяйствующих субъектов. Поэтому целесообразно определить необходимость таких нововведений. Участие уполномоченных лиц в договорных отношениях позволяет обеспечить (по отношению к потребителям): защиту прав и интересов граждан – потребителей ЖКУ от недобросовестных исполнителей таких услуг; рачительное использование средств потребителей; урегулирование сложившихся договорных отношений по управлению многоквартирными домами путем организации контроля за исполнением договорных обязательств хозяйствующими субъектами; обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания собственников и нанимателей помещений. Для управляющих и обслуживающих организаций введение уполномоченного лица в систему договорных отношений позволяет: 1. Истребовать задолженности неплательщиков по обязательным платежам. Возмещение задолженностей по оплате ЖКУ осуществляется в судебном порядке. Для получения положительного решения по заявленному иску сторона, которая обратилась в суд о возмещении задолженностей обязана доказать (представить) основания своего заявления. Данное требование, предусмотрено ст. 56 ГПК РФ: «Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом». Сбор и представление доказательств по заявленному требованию лежит на заявителе. В настоящее время из закона исключена норма о собирании доказательств по инициативе самого суда, при отсутствии ходатайств и просьб спорящих сторон или заявителя об этом. "Доказывает тот, кто утверждает". Не представление документов, подтверждающих обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, является основанием к отказу в иске. Доказательствами по данному спору должны быть документы, свидетельствующие об исполнении истцом договорных обязательств. Этими документами являются акты выполненных работ и оказанных услуг, подписанные потребителем. А потребителем выступает сам неплательщик. Ежемесячное подписание актов выполненных работ и оказанных услуг с каждым собственником практически невозможно. Поэтому выбор собственниками помещений уполномоченного лица и наделение его полномочиями на подписание таких актов от имени всех собственников помещений единственный правильный выход из этой ситуации. 2. Определить выручку в части исполненных УО (ОО) обязательств. УО (ОО), вступив в договорные отношения с собственниками помещений и получив доход, становится налогоплательщиком. Налогоплательщик должен самостоятельно исчислить сумму налога, подлежащую уплате за налоговый период, исходя из налоговой базы, налоговой ставки и налоговых льгот, а также произвести бухгалтерский учет поступивших средств. Собственники помещений заключают договор управления с УО на срок от 1 года до 5 лет. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения принимается собственниками помещений на общем собрании таких собственников на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному общим собранием перечню, объемам и качеству услуг и работ. Срок выполнения таких услуг и работ также устанавливается не менее чем один год. В течение года собственники и наниматели оплату производят ежемесячно, т.е. оплата осуществляется 1/12 от общей годовой стоимости услуг и работ. УО получив от потребителей 1/12 оплаты за ЖКУ должна произвести налоговые отчисления в сроки, предусмотренные налоговым законодательством и осуществить бухгалтерский учет поступивших средств. Таким образом, УО обязана определить работы и услуги, по которым произошла оплата потребителями. Единственным документом в этом случае является акт выполненных работ и (или) оказанных услуг. В данном акте отражаются выполненные работы и оказанные услуги, и их стоимость. На основании данного акта происходит признание доходов (определение выручки) в части исполненных УО обязательств. 3. Сформировать отчет о выполнении договора управления за предыдущий год и исполнить требования стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ не ограниченного круга лиц к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг (Ч. 10. ст. 161 ЖК РФ). Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (Ч.11. ст. 162 ЖК РФ 11). В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" в информацию, подлежащую раскрытию должны входить, в том числе сведения о расходах, понесенных управляющей организацией в связи с оказанием услуг по управлению, а также результаты выполнения работ (оказания услуг). Вышеперечисленные требования могут быть исполнены только при наличии подписанных сторонами актов выполненных работ и оказанных работ. 4. Урегулировать отношения управляющей организации с контрольными и надзорными органами. Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее Федеральная слуба) образована в соответствии с Указом Президента Российской Федерации в марте 2004 г. Она является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей и потребительского рынка. Федеральная служба контролирует договорные отношения потребителей с хозяйствующими субъектами и при выявлении в них положений нарушающих права и интересы потребителей выдает хозяйствующим субъектам предписания об устранении выявленных нарушений. Например: Собственники помещений на общем собрании утвердили проект договора, в который были включены спорные нормы. Управляющая организация возразила против спорных норм, но собственники отказались в устранении этих норм. В процессе проверки условий договора управления было выявлено нарушение прав потребителей и ей выдано предписание. Предписание Федеральной службы не изменяет условия договора. Управляющая организация в этом случае обязана довести требования Федеральной службы до собственников помещений, т.к. она в одностороннем порядке изменить условия договора не имеет права. Но собственники помещений отказались изменить условия договора. При отказе собственников помещений изменить условия договора надзорные органы обязывают управляющую организацию обратиться в суд с требованием - изменить условия по заключенному договору управления. Стороной по такому спору должны выступить собственники помещений, которые приняли решение на общем собрании. Привлечение их в качестве ответчиков практически не реализуемое мероприятие. Уполномоченное лицо является представителем собственников помещений в договорных отношениях с хозяйствующими субъектами, и оно может стать стороной спорных отношений. Уполномоченное лицо будет доказывать, что условия договора исходили от собственников помещений, а не от управляющей организации. В этом случае управляющая организация не будет привлечена к ответственности. 5. Защититься от необоснованных требований отдельных собственников помещений. Собственники помещений участники долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Они коллегиально принимают решения в части владения, пользования и распоряжения долевой собственности. Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества является существенным условием договора управления (содержания и ремонта общего имущества в МКД). Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества должен быть соразмерен объему финансирования. Собственник помещения обращается к УО (ОО) с требованием выполнить работы, которые не предусмотрены договором. УО (ОО) доводит эти требования до УЛ, и тот инициирует общее собрание для принятия решения о финансировании таких работ. 6. Перейти к договору управления с множественностью лиц. В этом случае договор управления (договор по содержанию и ремонту общего имущества) заключается с УЛ, где УЛ выступает от лица всех обственников помещений. 7. Реализовать механизмы минимизации административной ответственности Отсутствие вины УО (ОО) при непринятии собственниками помещений решений о финансировании работ и услуг. 8. Провести процедуру легализации способа управления. Многие управляющие и обслуживающие организации вошли в управление МКД со следующими недостатками: 8.1. Собственниками помещений: не установили состав общего имущества; не заключили договора с управляющей (обслуживающей) организацией; не выбрали уполномоченных лиц; не оформили в установленном порядке документы по проведению общих собраний собственников помещений в МКД; не установили порядок проведения общих собраний таких собственников; не утвердили перечни работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ; 8.2. В договорах управления (содержания и ремонта общего имущества в МКД): отсутствуют существенные условия договора, предусмотренные законодательством; размер платы не соответствует техническому состоянию общего имущества. 8.3. Отчетность исполнения обязательств хозяйствующими субъектами носит формализованный характер и пр. Устранение этих недостатков возможно только через процедуру проведения общих собраний. Повестка собраний собственников в этом случае должна содержать большое количество вопросов, поставленных на голосование, и непринятие одного из них негативно скажется на конечном результате необходимых изменений, т.к. они взаимозависимы. Уполномоченное лицо в данном случае выступит инициатором и проводников необходимых изменений, что упрощает процедуру приведения договорных отношений в сбалансированные отношения. 9. Согласовать условия договора. (До утверждения договора УЛ согласовывает условия такого договора с собственниками помещений и выходит с предложениями к УО (ОО)). 10. Обеспечить объективность и достоверность исполнения обязательств хозяйствующим субъектом. (Это достигается подписанием УЛ актов выполненных работ и оказанных услуг). 11. Упростить переход к экономически сбалансированным договорным отношениям. Объем обязательств при предоставлении жилищных услуг и объем финансирования должны быть экономически соизмеримы. Принятие собственниками помещений решений что делать, а что нет в многоквартирном доме - абсурдная идея. Участие уполномоченного лица, имеющего специальные познания, упрощает решение этой проблемы. 12. Создать механизм доведения до собственников помещений информации и предложений УО. 13. Иметь отношения между управляющей организацией и собственниками помещений через посредника. 14. Вести УО деловые отношения с лицом, имеющим профессиональные знания (УЛ). 15. Использовать институт «сарафанного радио». 16. Получить официально отказ собственников от принятия решения на общем собрании. Для реализации отдельных положений ЖК РФ необходимы документы, подтверждающие факт не принятия собственниками помещений решений, поставленных на голосование общего собрания. Например: «Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации)» - ч.4. ст. 158 ЖК РФ. 17. Защитить от административного воздействия УО органами местного самоуправления. 18. Ограничить вхождение в управление МКД однодневных управляющих организаций или рейдеров. В соответствии с решением собственников помещений уполномоченное лицо выбирает хозяйствующих субъектов способных подтвердить соответствие их деятельности требованиям законодательства в том числе через процедуру сертификации. 19. Формировать у населения нормальное восприятие деятельности УО и создание ей положительного имиджа. 5.1. 3. Представительство Представительство – это деятельность, основанная на полномочии. Представителем может быть физическое или юридическое лицо. Юридическая деятельность представителя состоит в совершении сделок с третьими лицами. Такое третье лицо может быть избрано как представляемым, так и представителем. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Представитель осуществляет сделки с третьими лицами исключительно в объеме предоставленных полномочий. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Выбранное собственниками помещений уполномоченное лицо вступает в отношения с третьими лицами в интересах собственников. В зависимости от способа управления МКД третьими лицами могут быть организации, которые предоставляют ЖКУ. Такими лицами могут быть: Управляющие организации (при способе управления МКД управляющей организацией). Обслуживающие и ресурсоснабжаюшие организации (при непосредственном способе управления МКД). Иные лица, предоставляющие собственникам помещений дополнительные услуги. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (ст. 182 ГКРФ). Представительство прекращается вследствие выполнения представителем тех действий, которые были возложены на него. Если представительство носит длящийся характер, то прекращение таких отношений обычно сопряжено с окончанием срока представительства. Например: у опекуна и попечителя срок полномочий зависит от возраста лица, интересы которого они представляют. Уполномоченное лицо может быть выбрано собственниками помещений на срок от одного года и более. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена, за исключением доверенности на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, которая может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Представление интересов собственников помещений перед третьими лицами управдом может осуществлять, как на возмездной, так и на безвозмездной основе. Оплата услуг представителя может осуществляться за счет платежей собственников помещений либо от доходов от использования общего имущества в многоквартирном доме, если иное не установлено законом или иными нормативными правовыми актами. По действующему законодательству объем полномочий управдома устанавливается решением общего собрания собственников помещений. При непосредственном способе управления управдомом может быть один из собственников помещений - представительство в силу закона. В ч.3 ст. 164 ЖК РФ эта норма изложена в следующем виде: «На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме» Полномочия его оформляются протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Бланк решения в этом случае приведен в приложении № 1 Приложение № 1 Решение собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. ___________ул. ___________________, дом _____, корпус ______, в форме заочного голосования _________________________________________________________________________ (Ф.И.О, либо наименование юридического лица - собственника помещения) _________________________________________________________________________ (адрес места жительства гражданина или место нахождения юр.лица – собственника помещения) являющийся (-щаяся) собственником _______________________ № ______________ (жилого/нежилого помещения) на основании _____________________________________________________________ (документ, подтверждающий право собственности (свидетельство, договор и т.п.) выданного «__» ____________ г. ____________________________________________ (кем выдан правоустанавливающий документ) _________________________________________________________________________ (Ф.И.О, сособственника помещения) Общая площадь помещений в многоквартирном доме _______ кв.м., общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме __________ (заполняется инициатором общего собрания). Общая площадь помещения _______ кв.м. (заполняется собственником помещения) Срок передачи решений до «___» ________________ 200__ года. * Представитель собственника по доверенности №__ от «___» _______ 200__ г. _________________________________________________________________________ (Ф.И.О. представителя) № 1 За Вопросы, поставленные на голосование Выбрать в качестве уполномоченного Прот ив Воздержа лся лица собственника жилого помещения - Сидорова Ивана Ивановича, проживающего по адресу: __________, имеющего паспорт ___________________ и наделить его полномочиями в отношениях с третьими лицами: на подписание утвержденного общим собранием договора оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту выполнения отдельных многоквартирным общего имущества, функций управления домом, а также договора предоставления коммунальных услуг (ресурсов), от имени собственников и за их счет, внесение в него утвержденных собранием собственников дополнений и изменений, подписание актов, в том числе выполненных контролировать работ и исполнение оказанных услуг, третьими лицами обязательств, актировать факты не предоставления услуг или не выполнения работ. Выражаю согласие на участие в подсчете голосов ______________________________ (ДА или НЕТ) __________________ (дата голосования) _______________ /____________________/ (подпись) (Ф.И.О. собственника помещения) _______________ /____________________/ (подпись) (Ф.И.О. сособственника помещения) Также интересы собственников помещений при непосредственном способе управления может представлять любое иное лицо, но действующее на основании доверенности оформленной в простой письменной форме. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. При управлении многоквартирного дома товариществом собственников жилья органы управления такого юридического лица представляют законные интересы собственников помещений перед третьими лицами в силу закона (ч.8. ст. 138 ЖК РФ). Президиум Высшего арбитражного суда РФ Постановлением от 27 июня 2006 г. N 1821/06 дал следующие разъяснения: «Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Таким образом, товарищество "Фортуна-4" участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в домах, расположенных по упомянутому адресу». При управлении многоквартирным домом управляющей организацией управдом может действовать либо в силу доверенности (безвозмездные отношения) либо договора поручения (возмездные отношения). По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. В договоре поручения собственники наделяют поверенного правами представлять их интересы по заключенным договорам с правом контроля исполнения обязательств организациями, подписанием актов выполненных работ и оказанных услуг, устанавливать факты не предоставления услуг или предоставления их ненадлежащего качества, в том числе заключение договоров. В отличие от договора подряда, суть поручения составляет не результат деятельности поверенного, а сама деятельность, оказание услуг. Поручением охватывается совершение не только сделок, но и иных юридических действий, например участие в судебных органах по защите прав потребителей. Возникновение прав и обязанностей по сделкам, совершенным поверенным от имени доверителя, возможно лишь постольку, поскольку между сторонами договора поручения установились отношения представительства. Сам по себе договор поручения не создает представительства и не порождает полномочия представителя у поверенного. Полномочие возникает из доверенности - акта уполномочия. Доверенность, имеющуюся у поверенного (представителя), можно рассматривать как доказательство наличия поручения между представляемым и представителем, но доверенность не тождественна договору поручения. По содержанию доверенность не позволяет узнать ряд условий поручения, в частности, об оплате услуг поверенного и вообще о возмездности договора, об указаниях, данных поверенному доверителем, о сроке поручения. Выбор уполномоченного лица, подписание договора поручения, подписание доверенности реализуется одновременно на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме заочного голосования в одном бланке. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией бланк решения собственника по вопросам, поставленным на голосование оформляется согласно приложения № 2. Приложение № 2 Решение собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва _____________________, дом _____, корпус ______, в форме заочного голосования _________________________________________________________________________ (Ф.И.О, либо наименование юридического лица - собственника помещения) _________________________________________________________________________ (адрес места жительства гражданина или место нахождения юр.лица – собственника помещения) являющийся (-щаяся) собственником _______________________ № ______________ (жилого/нежилого помещения) на основании _____________________________________________________________ (документ, подтверждающий право собственности (свидетельство, договор и т.п.) выданного «__» ____________ г. ____________________________________________ (кем выдан правоустанавливающий документ) _________________________________________________________________________ (Ф.И.О, сособственника помещения) Общая площадь помещений в многоквартирном доме _______ кв.м., общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме __________ (заполняется инициатором общего собрания). Общая площадь помещения _______ кв.м. (заполняется собственником помещения) Срок передачи решений до «___» ________________ 200__ года. * Представитель собственника по доверенности №__ от «___» _______ 200__ г. _________________________________________________________________________ (Ф.И.О. представителя) № Вопросы, поставленные на голосование 1 Выбрать в качестве уполномоченного собственниками лица по договору управления НП «Контролер» и наделить его полномочиями на подписание, утвержденных общим собранием собственников договоров, внесение в них дополнений и изменений, утвержденных собранием собственников, подписание актов, в том числе выполненных работ и оказанных услуг от имени собственников и за их счет с правом привлечения к приемке работ и услуг старшего по За прот ив Воздержа лся дому, контролировать исполнение обязательств третьими лицами, актировать факты не предоставления услуг или не выполнения работ, а также совершать иные юридические действия, предусмотренные договором поручения. 2 . Утвердить договор поручения (утверждение данного договора является его акцептом) 3 . Утвердить согласованный с управляющей организацией проект дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. __________, ул. _________, номер дома ____ (с акцептованием уполномоченным лицом)* Выражаю согласие на участие в подсчете голосов ______________________________ (ДА или НЕТ) Доверенность г. Москва «___» ________ 20__ г. Я, _____________________________________________________________________________, (Ф.И.О. собственника помещения) проживающий (-ая) по адресу: 000000, г. Москва ____________________, дом _____, корп. ____, квартира _____, имеющий (-ая) паспорт № ____________, выданный «___» ________ 200 __ г. _______________________________________________________, (кем выдан паспорт) доверяю НП «Контролер» быть моим уполномоченным лицом по заключенным мною договорам на предоставление ЖКУ (ресурсов), с правом подписания, утвержденных общим собранием собственников договоров, внесение в них дополнений и изменений, утвержденных собранием собственников, подписание актов, в том числе выполненных работ и оказанных услуг от имени собственников и за их счет с правом привлечения к приемке работ и услуг старшего по дому, контролировать исполнение обязательств третьими лицами, актировать факты не предоставления услуг или не выполнения работ, а также совершать иные юридические действия, предусмотренные договором поручения. Доверенность выдана сроком на три года, без права передоверия. __________________ (дата голосования) _______________ /____________________/ (подпись) (Ф.И.О. собственника помещения) _______________ /____________________/ (подпись) (Ф.И.О. сособственника помещения) * Дополнительное соглашение к договору управления необходимо для легализации уполномоченного лица в договорных отношениях и перераспределения финансовых средств, т.к. договор поручения носит возмездный характер. Из договора управления часть функций управления будет перераспределена между управляющей организацией и уполномоченным лицом, соответственно будут перераспределены и финансовые средства. В настоящее время функции управления в законодательстве не конкретизированы, следовательно, такие действия не запрещены. Перед проведением общего собрания инициатор общего собрания должен согласовать с управляющей организацией проект дополнительного соглашения в письменной форме. Утвержденное дополнительное соглашение подписывается уполномоченным лицом. 5.1.4. Требования к уполномоченному лицу Следует учитывать, что уполномоченное лицо при исполнении своих обязанностей вступает в договорные отношения с хозяйствующими субъектами, которые обладают профессиональными знаниями. Следовательно, уполномоченное лицо также должно обладать определенными знаниями. Объем знаний определяется объемом выполняемых функций при представительстве. Поэтому для профессионального представительства уполномоченное лицо должно пройти обучение по повышению квалификации в образовательном учреждении в объеме не менее 72 час. по учебной программе «Уполномоченное лицо – управдом» по направлению «Экономика городского хозяйства» или иному направлению, предусмотренному действующим законодательством. Для выполнения функций уполномоченного лица Управдом должен иметь или приобрести знания по следующим дисциплинам: 1. Жилищное законодательство: Способы управления многоквартирным домом. Виды деятельности, входящие в понятие управление многоквартирным домом. Структура платежей за ЖКУ, порядок установления и внесения платы за ЖКУ. Порядок созыва, проведения и оформления решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме, как объект управления. Определение состава общего имущества. Особенности вступления в договорные отношения уполномоченного лица с третьими лицами в зависимости от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом. Правила пользования жилыми помещениями. Правила предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов. Порядок предоставления коммунальных услуг гражданам. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Порядок поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Типовой договор социального найма жилого помещения. 2. Гражданское законодательство: Общие положения об обязательствах и договоре. Общая долевая собственность. Бремя содержания долевой собственности. Представительство. Доверенность. Исполнение обязательств. Ответственность за нарушение обязательств. 3. Иное федеральное законодательство: Административное законодательство. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений. Технический регламент о требованиях пожарной безопасности. Энергосбережение и повышение энергетической эффективности. 4. Общие вопросы теории социального конфликта. Успешное исполнение обязательств уполномоченным лицом возможно при наличии у него навыков по следующим направлениям: организация, проведение и оформление общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, проводимых в форме совместного присутствия и заочного голосования; вхождение в договорные отношения в зависимости от способов управления многоквартирными домами; формирование существенных договорных условий отношений договоров, с построение третьими лицами: определение сбалансированных отношений, установление перечней работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; контроль деятельности третьих лиц в части взятых ими обязательств, актирование исполнения обязательств; проверка качества и объема предоставляемых услуг, работ и ресурсов (товаров), установление фактов не предоставления ЖКУ или предоставление их с нарушением качества или объемов; осмотр и оценка технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, актирование результатов осмотров; расчет стоимости жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ); организация взаимодействия с собственниками помещений, работа по обращениям жителей; защита прав потребителей в договорных отношениях при предоставлении ЖКУ, в том числе работа с жалобами потребителей, работа с потребителями (информационное обеспечение, возмещение задолженностей); планирование деятельности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; ведение документооборота; использование специализированной справочной литературы; использование персонального компьютера и офисной техники. Для проверки соответствия навыков и знаний уполномоченного лица требованиям действующего законодательства, а также для осуществления контроля за его деятельностью, целесообразно обязать уполномоченное лицо пройти добровольную сертификацию по стандарту «Сертификация уполномоченного лица». Требования к Системе добровольной сертификации предусмотрены в Порядке проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (см. Тему № 2.3). Уполномоченное лицо должно иметь как минимум средне - специальное профессиональное образование или высшее образование и опыт работы с людьми.
