Актуальные проблемы государственной регистрации прав на

Актуальные проблемы государственной регистрации прав на земельные
участки и связанные с ними объекты недвижимости .
1. Понятие государственной регистрации прав
и общий порядок ее проведения
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на
недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской
Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект
недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Датой государственной регистрации прав является день внесения
соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения
недвижимого имущества.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего
органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным
лицом в суд, арбитражный суд.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные
права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,
131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав
на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество
подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в
том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое
имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после
введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (31.01.1998).
Согласно ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной
регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения
(обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, например:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного
самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен
законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их
издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,
совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте
расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
2
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные
уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном
законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их
издания;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской
Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход,
ограничение (обременение) прав.
Перечень оснований, установленный данной статьей, не является
исчерпывающим.
Обязательным
приложением
к
документам,
необходимым
для
государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является
план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для
такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план
данного земельного участка. Представления указанных планов не требуется, если
план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ,
предусмотренный законом и содержащий описание данного объекта недвижимого
имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок
- кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был
помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Проверка юридической силы представленных на государственную
регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав. При этом правовую основу
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской
Федерации, Закон о регистрации, иные федеральные законы, издаваемые в
соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации,
нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области
юстиции.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение,
переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и
представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать
требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать
информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое
имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны
содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и в
установленных
законодательством
случаях
должны
быть
нотариально
удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или
определенных законодательством должностных лиц.
За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым
законодательством взимается государственная пошлина.
3
2. Проблемы узаконения органами местного самоуправления
невостребованных земельных долей
Согласно
ст.
13
Федерального
закона
«Об
обороте
земель
сельскохозяйственного назначения» земельные доли, собственники которых не
распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на
земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в
земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются
неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их
оценкой по кадастровой стоимости.
Образование этого земельного участка осуществляется на основании
соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях,
установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании
соответствующего решения муниципального образования.
Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение
об определении местоположения части находящегося в долевой собственности
земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных
земельных долей.
Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их
собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных
субъектом Российской Федерации.
Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения
которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со
дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании
воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются
границы этого земельного участка.
Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом
субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в
суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации
или муниципального образования на этот земельный участок.
В то же время, ст. 35 Конституции РФ гарантирует право частной
собственности, которое охраняется государством. Статья 235 ГК РФ устанавливает
основания прекращения права собственности, акцентируя внимание на
недопустимость принудительного изъятия у собственника имущества, за
исключением случаев, перечень которых является исчерпывающим.
Таким образом, имеют место противоречия между положениями
Гражданского кодекса РФ и Закона об обороте земель.
Выходом из сложившейся ситуации, по мнению Управления, является
предоставление в регистрирующий орган решения суда, устанавливающего не
только право собственности субъекта РФ или муниципального образования, но и в
необходимых случаях (при наличии записей в ЕГРП о правах лиц, являющихся
собственниками изымаемых земельных долей или земельных участков) механизм
исполнения данного решения. В частности, должен быть разрешен вопрос о
прекращении зарегистрированных в ЕГРП прав лиц на указанный земельный
участок либо, в случае признания права собственности на выделенный в счет
4
невостребованных земельных долей земельный участок, – о прекращении прав
граждан на указанные земельные доли.
Сложившейся практики по данному вопросу, в том числе и судебной, в
настоящее время нет.
3. Проблемы выделения земельных участков в счет долей
в праве общей собственности на земельный участок
из земель сельскохозяйственного назначения
Порядок выделения земельного участка в счет доли в праве общей
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
регламентирован ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В соответствии с данной статьей участник или участники долевой
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих
земельных долей.
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли,
определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего
собрания участников долевой собственности при утверждении границ части
находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для
выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.
Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли,
осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой
собственности.
В случае, если общее собрание участников долевой собственности не
утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного
участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных
участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего
Федерального закона, участник долевой собственности на земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о
своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли
остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в
средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации,
с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной
доли земельного участка.
В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления
участников долевой собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи не
поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной
доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о
местоположении такого земельного участка считается согласованным.
Однако указанная статья, исходя из ее содержания, определяет порядок
выдела земельных участков в счет земельных долей. При этом данной статьей не
урегулированы вопросы выделения земельного участка в счет доли в праве общей
5
долевой собственности на земельный участок, ранее выделенный в счет земельных
долей.
Полагаем, что на указанные отношения распространяется действие общих
норм гражданского законодательства об общей собственности, в частности, ст. 252
Гражданского кодекса РФ, в соответствии с п. 1 которой имущество, находящееся в
долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по
соглашению между ними.
Поскольку при разделении земельного участка, как и другого объекта
недвижимости, создаются два новых самостоятельных участка, каждый из них
должен быть индивидуализирован, должны быть определены и удостоверены в
установленном порядке его границы, размер и местоположение (ст. 6 Земельного
кодекса РФ).
Согласно ст. 17 Закона о регистрации обязательным приложением к
документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный
участок, является кадастровый план земельного участка.
Нормы гражданского законодательства об общей собственности подлежат
применению с учетом особенностей,
установленных Законом «Об обороте
земель…».
Между тем, сообщение, опубликованное в газете, не может содержать
сведений об изменении доли каждого из оставшихся участников, местоположении,
границах и площади земельного участка, остающегося в собственности у
участников долевой собственности, не пожелавших выделить реально свои доли. В
связи с чем в регистрирующий орган необходимо предоставление соглашений об
определении долей.
По данному вопросу имеется судебная практика.
4. Проблемы государственной регистрации прав на земельные участки
в упрощенном порядке
Согласно ст. 25.2 Закона о регистрации государственная регистрация права
собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в
действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного
хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или
индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного
наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в
акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих
право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на
котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид
этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей
статьей.
Основанием для государственной регистрации права собственности
гражданина на указанный земельный участок является следующий документ:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка,
изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в
6
пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством,
действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок,
выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке,
установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на
момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной
книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае,
если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного
хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого
гражданина на данный земельный участок.
Обязательным приложением к представляемому документу является
кадастровый план соответствующего земельного участка.
4.1. Иные цели использования
По нашему мнению, государственная регистрация права собственности в
упрощенном порядке на земельный участок, предоставленный для эксплуатации
объекта недвижимости, невозможна.
Так, как указано выше, государственная регистрация права собственности
гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие
Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства,
огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального
жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого
владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте,
свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право
такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором
предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого
права, осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Таким образом, земельный участок должен быть предоставлен гражданину
для строго определенных целей использования. В связи тем, что указанный
перечень целей, для которых может предоставляться земельный участок, является
закрытым, то, по мнению Управления, на земельные участки, предоставленные для
иных целей, например, для эксплуатации существующего жилого дома,
упрощенный порядок государственной регистрации не распространяется.
4.2. Иные основания возникновения права
По нашему мнению, государственная регистрация права собственности
наследника на земельный участок, ранее предоставленный наследодателю, (лица,
которое ранее приобрело земельный участок по сделке и т. п.), невозможна в
порядке ст. 25.2 Закона о регистрации вне зависимости от времени возникновения
права. Такой вывод следует из анализа положений ст. 25.2 данного Закона,
предусматривающей возможность регистрации права в упрощенном порядке на
земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ, т. е.
полученный гражданином на основании какого-либо распорядительного документа
органа власти или местного самоуправления.
7
4.3. Размер государственной пошлины
Пункт 2 статьи 6 Закона «Об упрощенном порядке регистрации…» дополнил
п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса подпунктом 20.2, в соответствии с которым за
государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный
участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства,
огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального
жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном
участке объект недвижимого имущества государственная пошлина взимается в
размере 100 рублей.
Анализируя наименование Закона «Об упрощенном порядке регистрации…»,
который дополнил Налоговый кодекс п/п. 20.2, а также содержание этого подпункта,
можно сделать вывод о том, что, государственная пошлина в размере 100 рублей
взимается только при государственной регистрации права собственности
физического лица в упрощенном порядке.
За государственную регистрацию прав граждан на объекты недвижимого
имущества в общем порядке государственная пошлина взимается в размерах,
установленных п/п. 19 – 26 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.
Сложившейся практики по обозначенным выше проблемам нет.
5. Проблемы государственной регистрации прав на расположенные на
земельных участках объекты недвижимости
При отчуждении здания (сооружения, строения) либо доли в праве
собственности на него необходимо представление в регистрирующий орган
документов на земельный участок, на котором оно расположено
В ст. 1 Земельного кодекса РФ провозглашен принцип единства судьбы
земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все
прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных
участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По нашему мнению, поскольку права на землю переходят к одаряемому (к
покупателю) в обязательном порядке, необходимыми для регистрации договора
документами являются документы, определяющие вид права дарителя (продавца) на
земельный участок и содержащие его техническое описание, изготовленные
органом, ответственным за проведение кадастрового учета земли.
Так, согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации обязательным приложением к
документам, необходимым для государственной регистрации прав, помимо
правоустанавливающих документов являются: кадастровый план земельного
участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его
кадастрового номера. Предоставления кадастрового плана не требуется, если
кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлен и был
помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Поэтому непредставление документов на землю (правоустанавливающих,
кадастрового плана) в соответствии со ст. 20 Закона о регистрации является
законным основанием не только для приостановления, но и для отказа в
государственной регистрации договора и перехода права.
8
Кроме того, согласно ст. 432, 554 Гражданского кодекса РФ в договоре
должен быть определен предмет договора, в том числе данные, определяющие
расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При
отсутствии этих данных договор считается незаключенным, что в силу ст. 20 Закона
о регистрации является еще одним основанием для принятия решения об отказе в
государственной регистрации.
В настоящее время по данной проблеме имеется судебная практика.
Заместитель начальника отдела правового
обеспечения и судебной защиты
Управления Федеральной регистрационной
службы по Алтайскому краю
Мазур Л.В.