Начальникам Инспекций жилищного надзора по АО

Начальникам
Инспекций
жилищного надзора по АО
Информационное письмо
К компетенции общего собрания собственников помещений в
многоквартирном жилом доме относится:
1) выбор способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3
ст. 161 Жилищного кодекса РФ);
2) определение условий договора управления многоквартирным жилым
домом (ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ);
3) принятие решения об отказе от исполнения договора управления
многоквартирным жилым домом, если управляющая организация не выполняет
условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ);
4) принятие решений о передаче общего имущества собственников
помещений в многоквартирном жилом доме в пользование иным лицам (ч. 4 ст. 36
Жилищного кодекса РФ);
5) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с
его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и
других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в
многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст.
44 Жилищного кодекса РФ); принятие решений о выборе способа формирования
фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части
превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на
капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части
превышения его размера над установленным минимальным размером фонда
капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации
установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица,
уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с
денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44
Жилищного кодекса РФ); принятие решений о получении товариществом
собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом,
управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным
домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением
общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт
общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий
кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии,
поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных
гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта
кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт
общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование
данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта
расходов на получение указанных гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44
Жилищного кодекса РФ);
6) принятие решений о пределах использования земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений
пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
2
7) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников
помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении
договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их
установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество
собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44
Жилищного кодекса РФ);
8) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников
помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об
использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций)
на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44
Жилищного кодекса РФ);
9) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в
многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
10) определение лица, уполномоченного обратиться в органы
государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о
формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в
случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и
иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не
сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч.
3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации»);
11) определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в
многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья
либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский
кооператив (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ);
12) принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт
многоквартирного дома (ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса РФ);
13) принятие решения о внесении собственниками (или нанимателями
помещений по договорам социального найма или найма помещений
государственного или муниципального жилищного фонда) платы за все или
некоторые
коммунальные
услуги
непосредственно
ресурсоснабжающим
организациям (ч. 7.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ);
14) сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им
решениях (ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);
15) установление способа направления сообщений о проведении общего
собрания собственникам помещений (п. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);
16) определение порядка оформления решений общего собрания
собственников протоколами (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ);
17) определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором
размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах
голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ);
18) определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4
ст. 46 Жилищного кодекса РФ);
19) избрание Совета многоквартирного дома и определение его
количественного состава (ч. 1 и 4 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ);
3
20) принятие решения о создании товарищества собственников жилья (далее
- ТСЖ) и принятие устава ТСЖ (ч. 1 ст. 135, ч. 1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ);
21) преобразование ТСЖ в жилищный кооператив или жилищностроительный кооператив (ч. 2 ст. 140 Жилищного кодекса РФ);
22) согласование разделения ТСЖ (ч. 3 ст. 140 Жилищного кодекса РФ);
23) выделение ТСЖ из существующего ТСЖ (ч. 4 ст. 140 Жилищного
кодекса РФ);
24) принятие решения о ликвидации ТСЖ в случае, если члены ТСЖ не
обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 141 Жилищного
кодекса РФ);
25) принятие решений о выборе лиц, оказывающих услуги по ремонту и
содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, с которыми
собственники заключают договоры на ремонт и обслуживание общего имущества в
многоквартирном
жилом
доме,
при
непосредственном
управлении
многоквартирным жилым домом собственниками помещений в нем (ч. 1 и 1.1 ст.
164 Жилищного кодекса РФ);
26) принятие решения о наделении одного из собственников полномочиями
действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирном жилом
доме в отношениях с третьими лицами, при непосредственном управлении
многоквартирным жилым домом собственниками помещений в нем (ч. 3 ст. 164
Жилищного кодекса РФ).
В отношении установки антенны на кровле многоквартирного дома
сообщаю следующее.
В соответствии со ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской
Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственнику
квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением,
занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее
имущество дома.
Крыши в соответствии с пп. б п. 2 Правил содержания общего имущества в
многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006
г. № 491) включаются в состав общего имущества многоквартирного дома, что
закреплено и в п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее
имущество на праве общей долевой собственности, размер доли при этом
определяется пропорционально размеру общей площади помещения в этом доме,
принадлежащей собственнику, согласно частей 1 статей 36 и 37 ЖК РФ.
В силу ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской
Федерации, к компетенции общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме относится вопрос о принятии решений о пользовании общим
имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами,
что подразумевает лиц, не относящихся к категории собственников.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому
на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в
многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае,
если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4
ст. 36 Кодекса). Споры между сособственниками общего имущества в
4
многоквартирном доме об использовании общего имущества к компетенции общего
собрания не относятся.
Согласно п.2. ст. 36 ЖК РФ собственники помещений владеют и пользуются
общим имуществом и лишь в установленных ЖК РФ и ГК РФ пределах
распоряжаются этим имуществом. Согласно ч. 8 ст. 5 в случае несоответствия норм
жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных
нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных
правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах
органов местного самоуправления, положениям ЖК РФ применяются положения
Жилищного Кодекса Российской Федерации. То есть, нормы ст. 246 ГК РФ, в
данном случае, не применяются, а нормы ст. 247 ГК РФ в данной ситуации
применяются именно в отношении распоряжения общим имуществом,
подразумевающего возможность отчуждения этого общего имущества. При
отчуждении общего имущества или его части (уменьшение размера общего
имущества) требуется согласие всех собственников помещений (100 % голосов).
Собственник помещения, устанавливающий свою антенну - именно пользуется
общим имуществом (крышей) в соответствии с ЖК РФ и поэтому имеет право
установить и антенну и иное оборудование, если это не нарушает прав других
собственников помещений в том или ином многоквартирном доме (собственники
обязаны будут доказать, что их права нарушены, собственники помещений же не
спрашивают разрешения друг у друга на пользование лифтом или лестницами в
многоквартирном доме - это тоже общее имущество многоквартирного дома).
Необходимость решения общего собрания возникает тогда, когда
производятся работы по перепланировке или переустройству жилого помещения,
которые представляют собой изменение его конфигурации, требующее внесения
изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Однако
установка антенные на кровле многоквартирного дома не требует внесения
изменений в технический паспорт жилого помещения.
Учитывая вышеизложенное, при обращении граждан с подобными
вопросами, предлагаю руководствоваться ст. 25 и ст. 36 ЖК РФ, где прямо указано
на отсутствие необходимости проведения общего собрания собственников по
вопросу установки антенны на кровле многоквартирного дома.
Начальник
Юридического управления
Сорокина Е.М.
12-53
Н.М. Шуст