Е.А. ЕЛТАРЕНКО, В.И. СВЕТЛАКОВ

УДК 33(06) Экономика и управление
Е.А. ЕЛТАРЕНКО, В.И. СВЕТЛАКОВ 1
Московский инженерно-физический институт (государственный университет)
1Высшая школа приватизации и предпринимательства, Москва
СЕГМЕНТАЦИЯ ВТОРИЧНОГО РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ ПО ЦЕНОВЫМ КЛАССАМ
Представлены основные положения сегментации рынка недвижимости по ценовым классам на основе компьютерной обработки потоков данных о предложениях и продажах квартир.
Последние несколько лет рынок недвижимости привлекает к себе особое внимание из-за высокой доходности инвестиций. В этих условиях
большое значение имеет анализ тенденций на рынке недвижимости и последующее прогнозирование развития, как самого рынка, так и цен на
нем.
Используемая в настоящее время при анализе рынка квартир сегментация по характеристикам квартир, домов, районам обладает тем недостатком, что разброс цен в выделяемых сегментах очень большой. Достаточно сказать, что для сегмента кирпичных домов в одном округе Москвы
среднеквадратическое отклонение цены 1 кв.м. общей площади составляет до 35-40% от цены. Поэтому усреднение цен в сегментах приводит к
получению «средней температуры по больнице».
Предлагается для анализа рынка производить сегментацию по ценовым характеристикам квартир и домов. Так как сегментация рынка производится по ценам, то и разброс цен в сегментах небольшой и средние цены действительно отражают тенденцию в сегментах.
Квартиры разбиты на четыре ценовых класса: класс 1 – дешевые квартиры, класс 2 – типовые квартиры, класс 3 – квартиры повышенной комфортности, класс 4 - дорогие квартиры.
В результате по двум признакам определяются 16 сегментов рынка:
а) Типы квартир: 1, 2, 3-комнатные, 4 и более комнат.
б) Ценовые классы: 4 класса, перечисленные выше.
Проведение предлагаемой сегментации предполагает компьютерную
обработку потоков данных о предложениях и продажах квартир. Такие
потоки данных имеются на рынке информационных услуг риэлторской
деятельности.
Ценовые классы определяют отдельные группы клиентов по их покупательной способности. Не случайно в настоящее время на первичном
рынке (новостройки) все больше используется терминология: типовые
ISBN 5-7262-0555-3. НАУЧНАЯ СЕССИЯ МИФИ-2005. Том 13
1
УДК 33(06) Экономика и управление
дома (квартиры), дома бизнес класса, элитное жилье. Динамику цен в таких сегментах определяет поведение покупателей на рынке. Так покупатели 4-го класса (дорогих) квартир быстро реагируют на изменение цен и
общие тенденции на рынке недвижимости. Сегмент рынка типовых квартир наиболее консервативен и в нем с временным лагом по отношению к
квартирам 4-го ценового класса отслеживаются общие тенденции рынка.
Построенные при ценовой сегментации рынка динамические кривые
отражают тенденции, происходящие в каждом сегменте на рынке квартир,
кроме этого, полученные выборки достаточно однородны, чтобы к ним
применять методы статистической обработки.
Анализ рынка по ценовым сегментам позволяет кроме ценовых выявить и другие характеристики сегментов – площади квартир, цена 1 кв.м,
соотношение спроса-предложения, время продажи квартир и пр. Это дает
возможность формировать требования к квартирам каждого сегмента, что
очень важно при проектировании и реализации проектов по строительству
нового жилья.
Результаты анализа рынка по ценовым сегментам иллюстрируются на
примере рынка квартир г. Москвы.
ISBN 5-7262-0555-3. НАУЧНАЯ СЕССИЯ МИФИ-2005. Том 13
2