Тема: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»

Тема: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»
1. Этапы и особенности сравнительного подхода к оценке
2. Единицы и элементы сравнения
3. Метод валовой ренты
4. Статистический анализ в сравнительном подходе
Вопрос №1. Этапы и особенности сравнительного подхода к оценке
Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на анализе рыночных продаж и
используется для оценки большинства объектов недвижимости в рыночной экономике. Он
базируется на легкодоступной для оценщика информации и позволяет получить простое,
логически обоснованное суждение о цене объекта недвижимости.
Основной смысл проводимых в рамках подхода операций состоит в том, что покупатель
объекта недвижимости не заплатит за него цену больше той, по которой может быть приобретён
аналогичный по всем показателям объект недижимости.
Сравнительный подход к оценке основан на 3 принципах:
- спроса и предложения, заключающегося в том, что при приросте спроса или снижении
предложения стоимость объекта недвижимости повышается и соответственно при сокращении
спроса и увеличении предложения - снижается;
- замещения, который говорит о том, что если на рынке объект может быть заменён, то его
стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение квартиры равной степени
привлекательности (при условии, не потребуется много времени на осуществление замены);
- вклада (предельной продуктивности) – представляющем собой, дополнительный вклад
собственника в объект недвижимости, но не на сумму основного элемента недвижимости, а на
сумму которая, оценивает объект с учётом этого нового элемента.
С его помощью путем анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируются
базовая рыночная стоимость оцениваемого объекта. Но так как не существует двух абсолютно
одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам, возникает
необходимость корректировки цен продаж сопоставимых объектов. Т.е. стоимость объекта
недвижимости, определенная этим методом, равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с
поправками, учитывающими его отличия от оцениваемого объекта:
А= Цп.+ ∑ Ккор.,
где Цп. – цена продажи аналогичного объекта;
∑ Ккор - сумма корректировок.
Для его использования необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж
по конкретному типу недвижимости в рамках данного региона. Сравнительный подход включает
ряд этапов.
1. анализ рынка недвижимости по объекту рассматриваемого типа, выбор информационного
массива для дальнейшего анализа. Необходимо собрать максимально возможное количество
информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут
быть: собственное досье оценщика, Интернет, BBS электронная база данных, риэлторские фирмы
строительно-инвестиционные компании данные КУГИ;
2. определение единицы сравнения и показателей, существенно влияющих на стоимость
рассматриваемого объекта (элементов сравнения). Собрав информацию, оценщик должен быть
уверен в её полноте, объективности. Должна присутствовать информация о стоимости 1м2
площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели,
которые оценщик сочтёт необходимыми. Оценщик должен проверить достоверность информации
о сделках и условиях продажи: у одного из участников сделки или агента; а так же путём
выявления условий продажи (не находилась ли одна из сторон в затруднительных
обстоятельствах, обе стороны владели типичной рыночной информацией, финансирование
соответствовало нормальным рыночным условиям.);
3. расчет корректировок показателей по данным рынка производится на основании опыта
оценщика или данных риэторских фирм, профессиональных сообществ оценщиков;
5. корректировка объектов сравнения для расчета скорректированных цен продаж сравниваемых
объектов – так как трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру,
местоположению, возрасту, планировке и другим параметрам;
6.
определение стоимости оцениваемого объекта путем анализа скорректированных цен
продаж сравниваемых объектов – на основе данных предыдущего этапа вычисляется стоимость
объекта недвижимости путём нахождения средневзвешенного итога по каждому из сопоставимых
объектов.
Необходимо помнить, что существует опасность прийти к неправильному заключению о
стоимости объекта недвижимости, если сопоставимые объекты изначально были выбраны не
аналогичные по большинству параметров.