Лекция 9. Особенности оценки недвижимости

Лекция 9. Особенности оценки недвижимости
Особенности рынка недвижимости и необходимость оценки недвижимости в
рыночной экономике. Основные понятия, используемые в оценке недвижимости. Виды
стоимости. Взаимосвязь видов стоимости и целей оценки недвижимости.
Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных
механизмов,
обеспечивающих
создание,
передачу,
эксплуатацию
и
финансирование объектов недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных,
локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню
цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой
национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть
национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового
богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок
труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего
существования должны иметь или арендовать для своей деятельности
необходимые им помещения.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной
экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов,
несовершенной
законодательной
базой
и
низкой
инвестиционной
активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок
представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Необходимость
определения
рыночной
стоимости
данной
недвижимости возникает при:
- приватизации;
- передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
- использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
- переуступке долговых обязательств;
- передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные
капиталы, фонды юридических лиц;
- возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при
национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и
юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества
разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у
собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в
целях
контроля
за
правильностью
уплаты
налогов
и
исчислении
налогооблагаемой базы.
Указанные
недвижимости
выше
случаи
относятся
к
определения
объектам
рыночной
оценки,
стоимости
представляющим
государственную собственность, представленную различными формами.
Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества,
находящегося в частной собственности, возникает при:
- купле-продаже объектов недвижимости;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных
долей;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный
капитал предприятий и организаций;
- дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
- ликвидации объектов недвижимости;
- сдаче недвижимости в аренду;
- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий
и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении
имущественных споров.
Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости
имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки,
используемые
в
действующем
законодательстве,
ко
второму
–
в
профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые
непрофессионалами.
Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу
в области недвижимости.
Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону.
Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с
землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без
их разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с
недвижимостью,
информационного
их
обеспечения,
операции
по
управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок
недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на
объекты недвижимости.
Активность определенного сектора рынка недвижимости – это
количество сделок совершенных в нем за определенный период времени
(год, месяц).
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и
права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии
с поставленной целью.
Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы,
определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества
используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и
квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена
оценка имущества.
Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное
мнение оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм
поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании
которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана
на
следующих
первоначальная,
видах
стоимости
остаточная
–
рыночная,
стоимость,
восстановительная,
ликвидационная,
страховая,
стоимость для налогообложения, залоговая.
Виды стоимости
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства.
Инвестиционная стоимость - стоимость имущества для конкретного
инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях.
Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с
конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим
определенные
цели
и/или
критерии
в
отношении
инвестирования.
Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже
рыночной стоимости этого объекта оценки.
Ликвидационная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой
объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для
привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в
условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению
имущества.
Утилизационная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой
объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем
элементов и материалов при невозможности продолжения его использования
без дополнительного ремонта и усовершенствования.
Восстановительная
стоимость
(стоимость
воспроизводства
и
замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату
проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с
применением идентичных материалов и технологий, или на создание
объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на
дату проведения оценки материалов и технологий.
Специальная стоимость - стоимость, дополнительная по отношению
к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической,
функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым
другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой
дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени
для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом.
Существуют
определенная
взаимосвязь
между
целью
оценки
недвижимости и видами стоимости.
Цель оценки
Помочь потенциальному покупателю
(продавцу)
определить
предполагаемую цену
Определить
целесообразность
инвестиций
Обеспечить заявки на получение
ссуды
Имущественная оценка
Виды стоимости
Рыночная
Инвестиционная
Залоговая
Рыночная или иная
признаваемая
законодательством
Определить суммы покрытия по Страховая
страховому
договору,
сформулировать требования в связи с
потерей
или
повреждением
застрахованных активов
стоимость,
налоговым
Возможная ликвидация (частичная Ликвидационная
или
полная)
действующего
предприятия